佛山南海万达广场商业市调报告

佛山万达广场

商业市场调研报告

招商营运部2012年8月目录城市概况1城市商业2项目定位4项目解读33面临挑战及建议5一、城市概况1.城市风情佛山——历史文化名城，珠三角经济重镇，千年贸易名都，广东省经济总量第三大的城市。粤剧的发源地，著名的武术之乡、民间艺术之乡、陶瓷之乡、美食之乡。一、城市概况2.佛山与周边城市区位关系

一、城市概况3.佛山市基本数据生产总值人均收入行政划分广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳地理位置土地面积人口总量3797.72平方公里2011年，常住人口达603万，其中户籍人口371万人现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区2011年，全市生产总值超过6580.28亿元2011年，全年城镇居民人均可支配收入30718元一、城市概况4.交通情况公路、铁道、河运，水陆空立体衔接距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州新火车站、广州南沙港）车程均在1小时之内广珠、广湛、广肇公路和广佛、佛开、广三高速公路贯穿广佛肇经济圈，城市、城际、高铁轨道交通规划布局完善交通便利佛山机场，与广州白云机场有畅顺快速通道一、城市概况5.经济发展情况佛山市经济保持较快发展，2006年至2011年均保持双位数字增长率，经济发展势头良好。2011年，佛山市实现地区生产总值（GDP）6580.28亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长12.1%。其中，第一产业增加值118.62亿元，增长4.1%；第二产业增加值4186.13亿元，增长13.7%；第三产业增加值2275.53亿元，增长9.6%。一、城市概况6.城市竞争力佛山经济各项指标位居广东省前列，属第二阶梯首位，经济实力较强，居中国内地城市综合竞争力第十12380111000一、城市概况7.社会消费及居民富裕程度全年居民消费价格总水平同比2010年上涨5.5%；城市消费品零售额1393.84亿元，同比2010年增长18.4%，占消费品零售总额72.17%。一、城市概况8.社会消费及居民富裕程度佛山城镇居民家庭恩格尔系数（消费性支出与收入）占比为33.7%，与上年持平。城镇居民消费支出中，文化娱乐用品及服务支出所占比重为9.5%，较上年上升0.9个百分点。每百户城镇居民家庭拥有家用汽车58.5辆。城镇在岗职工年人均工资41002元，增长10.6%一、城市概况9.结论佛山市综合实力位居广东省第三位，居民富裕程度居全国前列，城市极具竞争力和消费潜力1随着广佛同城化、城乡一体化发展的深入及珠三角区域经济一体化规划需求，佛山消费市场将保持持续、稳定的发展势头2二、城市商业佛山的现代商业主要集中在禅桂地区禅桂地区有六大商圈

13个规模在运营集中商业项目二、城市商业1.商圈分布祖庙商圈东方广场商圈季华商业带南海大道商圈桂城东商圈千灯湖商圈禅城区南海区英皇时尚城东建世纪广场顺联国际印象城百花广场友谊商店东方广场保利水城凯德广场南海广场佑一城顺联欧莱斯百花时代广场地铁金融城二、城市商业2.商圈特征商圈商圈特征优势商业辐射范围祖庙传统商圈，中低档次，零售业态为主百花广场、友谊商店、祖庙路商业街禅城区为主东方广场体量大、客流大、业态齐全东方广场（永旺、国美电器）禅城区、南海区季华路中央商务区，发展迅猛，众多项目汇集，中高档消费印象城、顺联国际、英皇时尚城、东建世纪广场、万科广场（在建）禅城区为主南海大道发展成熟，辐射能力较强，商业设施相对陈旧凯德广场、南海广场、佑一城南海区、禅城区桂城东辐射范围有限，商业氛围不够，社区型中低档消费顺联欧莱斯、百花时代广场、鸿大广场南海区为主千灯湖将以万达广场、保利水城、地铁金融城为主力项目成长为新兴商圈保利水城、万达广场（在建）南海区二、城市商业2.商圈介绍——祖庙商圈祖庙路商圈依托佛山历史古迹祖庙，是佛山最传统的商圈；祖庙商圈属于老城区传统商圈，以街铺为主，商圈内的百货和酒店的档次较低，优势商业有百花广场、兴华商场；

目前，该商圈正在进行由上海瑞安公司开发的150万平方米的旧城改造，计划建设大型购物中心、五星级酒店和写字楼。改造完毕之后，该商圈业态将有质的飞跃。二、城市商业百花广场：佛山老城区最知名的商场，传统商业地标，以中端购物为主，经营情况良好，租金目前为佛山最高

项目位置：祖庙商圈核心区域，祖庙地铁口出口；

开业时间：1997年；

建筑特点：写字楼下底商，整体高度254米，为佛传统地标，地面6楼和负一楼为商业；

商业面积：总面积2.5万，单层面积4000平左右；人流情况：日均人流量3万人左右，节假日人流量10万左右；租金情况：一楼租金1000-1500元，二楼租金500元左右，管理费50元/月，签约2年；

业态构成：购物、餐饮、数码产品。整体以中端时尚购物为主，缺乏餐饮、休闲、娱乐业态；因结构问题，项目为双回环动线，且产权较为分散，虽有整体业态规划，但客户感觉较乱，购物体验一般，近年有人气下降趋势，故规划了特色小吃区域，客户以周边禅城客户为主。二、城市商业友谊商店：地处祖庙核心商圈，为佛山目前档次最高的百货购物中心，2011年年底新开业，辐射佛山市主流高端人群

项目位置：祖庙商圈核心区域，ICC裙楼商业；

开业时间：2011年11月；

建筑特点：写字楼下底商，总共七层，动线为单折环线结构；

商业面积：总面积3万，单层面积4500平左右；

人流情况：新开业，人流情况一般，能辐射佛山高端人群；

租金情况：租赁期为15年，商店整体年均租金约1800万元，租赁期内租金总额合计约2.7亿元。负一楼租金160元/平.月；业态构成：百货购物中心。二、城市商业2.商圈介绍——东方广场商圈东方广场商圈属于成熟的购物中心模式商圈，以大型城市综合体东方广场为商圈的核心；

从吉之岛、好又多进入之后，该商圈逐渐从禅城各商圈突围而出；东方广场建筑面积80万平方米左右，业态包括大型购物中心、超市、书城、电影院、饮食、住宅、公寓等；

东方广场停车位丰富，交通方便，以禅城为主要消费人群，辐射其它四个区。二、城市商业东方广场：佛山老城区最大的商业购物中心，集购物、休闲、娱乐、文化等一体，商业面积高达23万

项目位置：禅桂商圈交汇处核心位置；

开业时间：2005年；

建筑特点：住宅底商加单体集中商业；

商业面积：商业总建面23万平米；开发商：佛山东建集团；

租金情况：二楼过道位置300元/月.平，主流铺位一楼400-500元/月，二楼100-180元/月；三楼租金100元/月左右，出租率90%左右；

主力店构成：吉之岛、好又多、国美、苏宁、必胜客、屈臣氏、肯德基、麦当劳、大地数字影；

因项目在禅桂交界处，能有效辐射禅桂区域；项目为中端一站式购物中心，金山街、银州城等40%商铺已经出售，产权分散，项目周边规划较乱，为老城区，形象相对较差，目前整体出租率在90%左右。钻石城、翡翠城等部分经营情况较差。二、城市商业2.商圈介绍——季华路商圈季华路商圈以禅城城南为主要消费人群，辐射整个禅城；深国投旗下印象城、顺联集团旗下顺联国际广场、英皇时尚城、东建世纪广场等优质商业项目纷纷落子季华路商圈，发展迅猛，前景看好；季华路为城市快速路，中间有绿化带，几个优势商业被季华路分割开，街铺也不发达，商业气氛不够浓厚。二、城市商业印象城：城南商业新地标，定位于时尚、潮流的中高端时尚家庭型区域型购物中心，为区域内最大规模商业项目位置：季华路与岭南大道交界处；

开业时间：2011年12月24日；

建筑特点：负一楼至三层，商铺基本以20-70㎡为主；

商业面积：商业面积10万左右；

运营商：深国投；

租金情况：采用保底提点模式，取销售额的18%与基本租金的最高者，保底租金在200-300元/平.月，租期一般只签一年，出租率85%；

主力店构成：沃尔玛、苏宁、H&M、优衣库、汤臣公馆、DQ、必胜客、only等时尚品牌；

项目档次：中端时尚潮流；

评价：项目所在区域未来商业竞争将进入白热化状态，项目定位为专门针对家庭型消费的一站式购物中心，有望实现错位发展，引领细分市场。二、城市商业顺联国际：友谊商城入市前佛山定位最高端的百货商场，但与其初始定位还存在一定差距，真正高端品牌少，规划和体验较差项目位置：城区季华五路与普澜二路的交汇处；

开业时间：2005年3月；

商业面积：商业面积4.5万；

运营商：顺联集团；

租金情况：大多以保底扣点方式，提点25-30%，租金100-150元/㎡（星巴克）；

主力品牌：部分国际知名品牌及国内一线品牌，如Sammy、Givenchy、卡尔丹顿、卓雅、诗篇等

；

项目档次：中高端消费；

配套：地下停车位300多个二、城市商业东建世纪广场：季华路商圈最早开业的商业项目，商业面积有限，主要依托国美电器进行经营，品牌档次偏低项目位置：城区季华五路与普澜二路的交汇处；

开业时间：2000年12月；

商业面积：商业面积2万；

运营商：佛山东建集团；

租金情况：一楼租金400-550元，二楼租金300-380元，三楼租金150-250元，四楼租金85元；

主力品牌：国美电器，世纪美食城，屈臣氏，肯德基，SWATCH，G2000，欧时力等；

项目档次：中低端消费；

商铺类型：以15-40m2的小铺居多，有部分40-150m2的铺位。二、城市商业2.商圈介绍——南海大道商圈南海大道是桂城的城市中轴线，聚集了南海区的主要行政机关、主要金融机构、众多写字楼和高档住宅区；南海大道商圈呈亚玲型，北面节点以南海广场为核心，包括南海广场二期、汇潮天地&佑一城购物广场；南面节点目前以嘉信茂广场（凯德广场）为核心；南海大道商圈以桂城为主要消费人群，辐射南海区各个镇区。二、城市商业凯德广场：以沃尔玛为主力店的购物中心，为凯德自持运营，依托沃尔玛、以及星巴克等品牌，成为桂城生活型消费首选项目位置：南海区桂城南海大道北75号；

开业时间：2006年；

商业面积：商业面积7.2万；

运营商：凯德置地；

租金情况：一楼保底租金400-500元/套内，二楼租金400元，三楼租金200元，四楼租金80-150元，另按销售额扣点20%二者取高；

主力品牌：MANGO、星巴克、屈臣氏、周大福、肯德基、欧时力、2%、蒙自源、三十三间堂等；

配套车位：424个；业态布局：一楼，摩登女性；二楼，动感潮流；三楼，生活天地；四楼，美食汇聚。相比南海广场，凯德广场的定位更加年轻、时尚，主流品牌均针对20-30岁的消费群体；且沃尔玛超市的辐射力较强，南海广场超市较小，桂城区的主要生活消费主要在凯德。二、城市商业南海广场：南海广场为南海区商业地标，定位为中高端一站式购物中心，以购物为主，为南海区人气最高商业项目位置：南海区桂城南海大道；

开业时间：2000年；

建筑特点：写字楼下底商，负一楼到8楼为商业，单层面积9000平左右；

商业面积：商业面积8万左右；

开发商：新鸿基地产；

租金情况：一楼柜台2-3万元/月，二楼6000-10000元/月左右。南海广场周边的街铺租金200-500元/月，主流300元/月左右；

主力品牌：天蓝百货、肯德基、金至尊、TATA、金大福、Lee等；

项目业态：中端一站式购物中心，以中端购物为主，缺乏休闲娱乐业态，餐饮23%，购物66%，超市11%二、城市商业佑一城：依托南海广场发展的中低端时尚潮流购物中心，以年轻女性为主要消费群体，人气和经营状况均良好项目位置：南海区桂城南海大道；

开业时间：2008年；

商业面积：商业面积1.2万左右；

租金情况：一楼200-300元/平.月，四楼60元/平.月，另加转让费，一楼转让费10万左右，四楼3.5万左右；

项目档次：以女性消费为主的中低档定位；业态布局：一楼，休闲名店城；二楼，潮流服饰、美甲、日本料理；三楼，个性服饰、家居精品；四楼，餐饮；五六楼，KTV。

项目为开发商自持物业，有一定的规划，以中低端品牌为主，依托南海广场发展，目前经营情况良好，但人气有下降之势。二、城市商业2.商圈介绍——桂城东商圈桂城东商圈以南海城市广场、百花时代广场、顺联欧莱斯等商业项目为代表，是桂城老一代商圈所在地；商圈凝聚力与辐射力不足，商业氛围不够浓厚。桂城传统商圈，相对而言，商圈区域性较强，以满足周边居民消费为主，未来发展受到硬件条件制约，以平稳发展为主。二、城市商业百花时代广场：区域内唯一一个在售的商业项目，为住宅底商，相对较为低端，无统一规划，其中餐饮是特色，目前经营情况差项目位置：南桂东路与桂澜路的交汇处；

开业时间：2009年；

商业面积：商业面积2万平米左右，一二楼之间有少部分夹层商业；

租金情况：一楼200-300元/平.月，二楼租金和一楼基本相当，整体出租率80%（租金均为按使用面积计算）；

业态分布：业态分布较为杂乱，一楼和夹层以数码、时尚购物为主，二楼以美甲、饰品、餐饮为主，餐饮为特色；

项目档次：中低端购物中心，无知名品牌商家。百花广场当年销售价格为2-3万，所有商业全部销售，2万的商业一年消化完毕，之后由商管公司统一管理，在2017年前无任何回报，目前为止，二手商铺价格基本无变化，甚至有部分商家原价转让。二、城市商业顺联奥特莱斯：约有300家品牌进驻，包括阿玛尼等少量高端品牌，购物环境目前为南海区最佳，但也仅能辐射桂城等南海区域项目位置：南桂路鹿璟村；

开业时间：2011年年底；

商业面积：总面积近5万，规划的商业面积2.7万；

租金情况：销售额提点模式；

业态分布：全部以购物为主，55%为国外中高端品牌，整体而言，80%以上为中端品牌，品牌偏中年化，时尚品牌较少；

项目档次：中端名品折扣店。奥特莱斯为佛山地区目前而言购物环境最好的商场，但因存在以下几个问题：停车出入较难；以购物为主，缺乏休闲娱乐等辅助业态；真正的中高端品牌少，且品牌客户群体偏中年。开业后一直人气一般，且桂城区客户占比高达70%以上，并未实现奥特莱斯强大品牌辐射力。二、城市商业城市广场：以大型超市卜蜂莲花为依托形成的大型购物中心，档次中低端，规划零乱，经营情况较差，商铺空置率高达50%以上

项目位置：桂城桂澜中路与南桂东路交界处；开业时间：2003年12月；

商业面积：总面积10万左右；

租金情况：超市附近街铺租金在300元/平.月，商场内部二三楼商铺基本空置；业态分布：以卜蜂莲花超市为依托，其他商铺无统一的规划，主要以生活型配套业态为主，如数码、餐饮、眼镜等；

项目档次：中低端消费聚集地，无统一的品牌规划和运作，仅有味千拉面、麦当劳、绿茵阁等少数几个品牌餐饮。项目有地铁南桂路站直达，周边原住居民较多，有怡翠花园、怡景苑等较早的桂城豪宅社区，有较强的消费力，超市经营尚可，但因缺乏规划和品牌运作，其他商业档次低、形象差、出租率低，现有较多客流流失到沃尔玛。二、城市商业2.商圈介绍——千灯湖商圈千灯湖板块是佛山政府倾力打造的金融服务高新区和高档住宅区。目前，大型高档社区保利花园、中海万锦豪园、东海花园等已经大部分入住；金融服务高新区目前A区土地已经出让了70%左右。高档社区和未来的商务人群为商圈未来的发展奠定了坚实的消费基础；商圈目前仅有保利水城16万平方米大型购物中心，周围商业气氛尚不浓厚；未来南海万达广场、地铁金融城陆续开业后将形成新兴商圈。二、城市商业保利水城：金融高新区第一个大型商业项目，也是南海区第一个一站式购物中心，经过3年多的培育，目前经营仍然不佳项目位置：桂城佛山一环与南海大道交界处；

开业时间：2009年4月正式开业；

商业面积：总建筑面积40万，其中商业地上四层，地下一层总共16万平米；

停车位：1500个；

租金情况：一楼租金200-300元之间，二楼100-200元之间，整体出租率在85%左右；

主力品牌：吉之岛、苏宁电器、永盟百货、保利国际影城、尚宴公馆等，其中主力店占25%，零售40%，娱乐休闲25%，餐饮10%；

项目档次：定位为中高端一站式购物中心，但目前市场仍在培育中，品牌几经调整，目前仍以中端品牌为主，高端品牌较少。二、城市商业3.在建商业项目一览：禅桂地区未来三年开业项目的商业面积预计超过150万平方米创鸿广场建筑面积：13万m2开业时间：2013年苏宁广场建筑面积：50万m2开业时间：2015年保利.东湾建筑面积：50万m2开业时间：2014年佛山智城建筑面积：80万m2开业时间：2013年万科广场建筑面积：75万m2开业时间：2014年南海广场二期商业面积：6万m2开业时间：2014年铂顿城建筑面积：13万m2开业时间：2013年岭南天地建筑面积：150万m2开业时间：2020年二、城市商业4.优势品牌—主力店序号超市影城电器快时尚KTV大酒楼1吉之岛保利国际影城苏宁电器H&M好乐迪炳胜酒家2大润发大地影院国美电器优衣库金莎东兴酒楼3沃尔玛中影数字影城99金柜凯悦酒家4百佳钱柜尚宴公馆5好又多K-party东海海鲜酒家6卜蜂莲花歌汇汤臣粤菜王府7华润万家锦绣豪门大酒楼二、城市商业4.优势品牌—餐饮序号川湘东南亚菜日韩特色菜中西简餐1三十三间堂蕉树一级棒忆江南大家乐2巴蜀轩泰芭禾绿寿司毋米粥麦当劳3味仙居川菜馆蕉叶大禾寿司二郎田鸡肯德基4味食尚芭提泰国菜六六寿司三锅演义真功夫5毛家饭店金鳞鳍寿司九毛九必胜客6香锅里辣寿司，正！味千拉面7天府川菜馆妙香居韩国料理大快活8OK香辣蟹金草帽韩国料理渔乡米坊9湘满楼蒙自源10小湘楼表哥茶餐厅二、城市商业4.优势品牌—生活精品序号美妆眼镜钟表珠宝美容美发其它1屈臣氏亮视点周大福伊丽莎白名人婚纱2千色店眼镜88潮宏基芭曲金夫人婚纱3万宁高雅眼镜六福尚艺米兰婚纱4娇兰佳人高登眼镜钻石世家苹果5宝岛眼镜金叶热风6SWATCH恒生crocs7时间廊安莉芳8卡西欧曼妮芬9爱慕10黛安芬二、城市商业5.佛山现有商业总结：整体工业发展水平处于中国前列，在二线城市中名列前茅，但商业发展较为落后；整个佛山市高端商业数量、大型购物中心数量、高端品牌数量等，在同等城市中均排名靠后。商业主要分为禅城祖庙和桂城两大板块，两大板块商业各自辐射周边区域为主；

目前整个佛山仍没有城市级别辐射力和影响力的商业中心。目前现有商业以购物为主，休闲娱乐业态缺乏，尚未出现真正的一站式购物商业；

未来各个商圈都有大量购物中心项目供应，商业整体档次将提升。目前已有项目都以中端项目为主，仅有少量定位中高端项目；

真正的高端消费外流。强工业若商业，商业整体发展水平滞后1分布较散，缺乏凝聚力强的商业中心2目前缺乏真正的一站式购物中心3高端消费外流，无高端项目4强工业强镇下的弱商业弱中心格局三、项目解读佛山南海万达项目位于佛山市南海区广东金融高新技术服务区与保利水城、地铁金融城（在建）等大型商业项目共同构建千灯湖商圈1.地理位置

佛山市南海区位于广东省中部，珠江三角洲腹地，总面积1073.8平方公里。紧连广州，南向江门中山珠海，北接清远韶关广西，东南接东莞惠州及深圳及至潮汕，西南接江门阳江连向海南，西往肇庆云浮毗邻香港、澳门，交通枢纽发达，地理位置得天独厚。

南海区总人口263.83万人，总面积1073.8平方公里，辖2个街道(桂城、罗村)、6个镇(里水、九江、丹灶、大沥、狮山、西樵)。南海居广州往粤西、海南、西南交通要冲，境内有321国道、325国道两条国道，广佛高速公路、广肇高速公路、佛开高速公路等多条高速公路。广茂铁路，以及西江北江干流经过，佛山沙堤机场亦在南海境内，构成由公路、铁路、水道、航空等系统组成的立体交通网络。2.行政区域3.交通1.南海区概况三、项目解读经济与社会和谐发展的先进城市，是“国家信息化示范城市”、“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国文化先进县”、“全国区域技术创新示范城市”、“广东省教育强区”。4、经济发展南海是中国传统陶瓷业和近代纺织业的发祥地之一。改革开放以来，南海经济发展迅猛，是著名的“广东四小虎”之一。2011年全区生产总值2080.35亿元，比上年增长11.2%。全年规模以上工业增加值1053.82亿元，增长13.4%。6、旅游5、教育

南海基础教育一直处于全国领先水平，早在1988年南海区已普及九年义务教育。据南海区官方统计，南海连续几年高考各批次上线人数均占佛山市总人数的40%，广东省的1/25以上。南海区目前有6所国家示范性高中、5所重点高中。2011年普教总投资358914万元，比上年增长13.8%。

全年接待过夜游客284.09万人次，增长5.9%，实现旅游总收入75.82亿元，增长11.2%，旅游外汇收入10375.10万美元，增长12.4%。

主要旅游景点有：千灯湖、狮子岭森林公园、银坑溪、黄大仙圣境园、黄飞鸿狮艺武术馆等；1.南海区概况三、项目解读广佛同城：广佛地铁是我国第一条城际地铁，已于2010年11月建成通车，在项目所在的金融高新区内设有3个站点，使“广佛同城”的发展概念落到了实处，极大地促进了人才的流动。年票互认：2008年10月起，广州、佛山率先实行两地车辆通行费年票互认。路网对接：根据规划，广佛将建设55条道路及7条城际轨道交通；55条道路中17条为快速路，已有6条建成，4条正在推进中，其他38条道路包括各主干道、次干道。广州火车南站：仅13公里，车程15分钟。日后在广州火车南站落成后，可通过南站连接全国铁路网，到武汉、上海、北京分别只需要3小时、8小时和10小时。广深港高速铁路：北起广州南站，经东莞、深圳到香港，全长146公里，时速达200公里/小时；广深段已与2011年12月通车，届时从广州新火车站到深圳约36分钟；2014年全段通车，届时从广州新火车站到香港约48分钟，南海区到香港约60分钟。广州白云机场：35分钟车程，或地铁25个站。广州大学城：30分钟车程，或地铁20个站。1.南海区概况——交通三、项目解读作为与顺德、中山、番禺并称的广东四小虎之一，南海在经济实力上一直名列国内前茅。2009年全区生产总值1542.22亿元，比上年增长14.5%；2010年南海全区生产总值1796.58亿元，比上年增长14.5%，占佛山全市经济总量的三分之一；2011年全区生产总值2080.35亿元，比上年增长11.2%，预计人均生产总值85146元（按常住人口计算），增长16.0%。。2011年三大产业增长占比三大产业保持稳定的增长趋势1.南海区概况——经济三、项目解读2011年经济发展状况社会固定资产投资584.36亿元增长13.0%工业投资172.78亿元，增长14.9%房地产开发投资197.81亿元，增长12.0%批发零售住宿餐饮42.46亿元，增长18.7%商品房销售额297.12亿元商品房销售面积364.12万平方米。居民消费价格水平上涨5.2%

食品类上涨9.6%，居住类上涨7.7%，娱乐服务教育类下降0.5%全区居民车辆保有量达64.45万辆汽车36.18万辆，比上年增长15.5%其中私人汽车32.23万辆，增长16.8%。进出口总值204.43亿元增长23.1%出口总值102.49亿美元，增长22.1%进口总值101.94亿美元，增长24.1%规模以上工业增加值1053.82亿元，增长13.4%房屋建筑施工面积减少10.1%房屋竣工面积增长33.1%。社会消费品零售总额624.79亿元,增长17.0%

批发零售贸易业实现零售额524.63亿元，增长16.0%；住宿餐饮业零售额100.16亿元，增长22.4%。三、项目解读1.南海区概况——经济总体布局总体布局由一个城市商业主中心、两个城市商业副中心以及四个城市商业辅助中心共同构成，即“一主、两副、四辅”。“一主”是指由桂城和大沥构成南海区的城市商业主中心，称为“沥桂商圈”。“两副”是指狮山和西樵；“四辅”是里水、罗村、丹灶和九江。规划重点

重点是城市商业主中心、城市商业副中心、城市商业辅助中心、社区商业、商业街、大型零售网点、商品交易市场、物流基地。沥桂商圈规划该商圈由桂城商圈和大沥商圈共同组成，以南海大道为商业人气连通轴，作为南海区城市商业的主中心。规划建设成结构合理、功能强大、效益优良、立足南海东部板块，辐射整个服务于广佛两地的都市型商圈，成为连接广佛两地之地商流和物流的区域商业中心。三、项目解读2.南海区发展规划规划区域：南海千灯湖畔，占地面积17.6平方公里；规划高度：广东省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地、广东建设金融强省战略七大基础性平台之首战略定位：辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地；中国最佳私募基金及风险投资集聚区现代金融产业后援服务基地三、项目解读2.南海区发展规划——广东金融高新区自2007年7月成立以来，已经吸引了51个项目落户，总投资额180亿元，涵盖了银行、保险、证券、基金、服务外包等行业，资金分别来自美国、法国、日本、新加坡、香港及国内大型金融企业。全区2011年末金融机构本外币存款余额2842.53亿元，增长6.7%，其中人民币存款余额2798.60亿元，增长6.3%；外币储蓄存款余额6.97亿美元，增长50.4%。年末金融机构本外币贷款余额1404.48亿元，增长12.5%。总面积：497.75公顷核心区面积：108公顷核心区建筑量：300万平方米规划总人口：22.5万人广东金融高新区获得“2012最具特色金融生态区”荣誉，“中国最佳金融服务外包基地”、“中国软件和服务外包杰出园区”等；辐射亚太的现代金融产业后援服务基地已雏形初现。三、项目解读2.南海区发展规划——广东金融高新区B区A区C区三、项目解读2.南海区发展规划——广东金融高新区B区功能定位：商务办公、金融业、绿地、综合用地和混合住宅用地总面积：243.22公顷核心区面积：30公顷核心区建筑量：84万平方米规划总人口：7.8万人A区功能定位：金融、办公等总面积：61.99公顷核心区面积：33公顷核心区建筑量：115万平方米规划总人口：6.2万人金融高新区合计总面积：497.75公顷核心区面积：108公顷核心区建筑量：300万平方米规划总人口：22.5万人C区

功能定位：商务办公、金融业、绿地、综合用地和混合住宅用地总面积：192.74公顷核心区面积：45公顷核心区建筑量：100万平方米规划总人口：8.5万人三、项目解读1.项目区位概况3.项目基本数据序号事项面积（万m2）1总建筑面积69.832销售物业51.953租赁建筑面积（=4+11+12）17.654主力店（=3+4+5+6+7+8）5.755万达百货（1-6F）2.806电玩（2F）0.307大歌星（3F）0.358万达影城（4F）0.809超市（B1）1.2010电器（B1）0.3011次主力店0.3712步行街4.7713购物中心建筑面积17.6514停车位：3000个三、项目解读4.项目四至：项目北临金融高新区金融城项目，东侧及南侧紧邻其他规划地块，西邻桂澜路及保利花园桂澜路保利花园地铁金融城五胜河2至3层旧厂房已拆除旧厂房的规划地块三、项目解读5.项目交通情况佛山机场佛山火车站佛山汽车站本项目东面连通佛山一环高速公路，北面紧临海八路，西侧连接桂澜路，南面面对宝石西路；地铁广佛线连通佛山市与广州荔湾区，金融高新区站距本项目约300米，千灯湖站距本项目约900米；本项目500米范围内有4个公交车站，分别是金融高新区站、保利花园站、海七路东和海八桂澜路口站；途径203b、210b、桂10路、120路、132路、广佛城巴12线、19线等16条公交线路；广佛线（已开通）千灯湖金融高新区本项目距离佛山机场约8.8公里，距佛山火车站约5.7公里，距佛山汽车站约5.4公里；三、项目解读6.项目辐射范围3公里核心商圈5公里次级商圈祖庙商圈季华商业带东方广场商圈南海大道商圈千灯湖商圈桂城东商圈印象城顺联国际广场凯德广场东方广场保利水城3.8公里4.9公里7.9公里0.9公里8公里有效商圈

本项目3公里核心商圈主要覆盖千灯湖板块、桂城老城区，将与南海大道商圈、桂城东商圈的商业项目展开直接竞争；

本项目5公里次级商圈延伸至禅城区，与东方广场商圈相接；

本项目8公里有效商圈将扩散至祖庙商圈和季华路商圈，车程约30分钟，与印象城、顺联国际广场等项目争夺禅城消费客群；

由于佛山的商业多集中在禅桂地区，故本项目有效辐射范围内商业项目众多，预计未来竞争激烈。三、项目解读7.竞争对手分析——与各商圈竞争关系商圈直线距离优劣势分析竞争指数评估vs.南海大道商圈约4公里1、商圈辐射范围重合度极高，双方激烈争夺争夺消费客群；2、凯德广场、南海广场等项目具备一定的竞争力；强vs.桂城东商圈约4.5公里1、商圈辐射范围重合度较高；2、百花时代广场、顺联欧莱斯等项目局限于品牌组合、业态组合，竞争力较弱；弱vs.东方广场商圈约5公里1、商圈辐射范围在禅城区和南海区均有重叠，对禅城区的客流导入形成压力；2、虽然东方广场档次偏低，但商圈培育成熟，业态齐全，客流量大，具备一定的竞争力；中vs.祖庙商圈约6.5公里1、双方相距较远辐射范围重合不大；2、祖庙商圈现有商业形态比较落后，竞争能力较弱；弱vs.季华路商圈约8公里1、印象城、顺联国际广场等项目竞争力较强，万科广场等优质项目在建；2、双方虽然相距较远，但预计双方未来对佛山市级商业中心的地位争夺将异常激烈。中小结：桂城东商圈和祖庙商圈由于缺乏有竞争力的商业项目，故竞争能力较弱；我项目需重点关注的保利水城、凯德广场、东方广场、印象城、顺联国际广场等强劲的竞争对手。三、项目解读7.竞争对手分析——重点关注项目项目主力店及代表品牌直线距离优势劣势保利水城主力店：永盟百货、吉之岛、苏宁、保利影城、冠军溜冰场、尚宴公馆；代表品牌：G-star、GUESS、CK、欧时力、敦奴、亮视点、时间廊、钻石世家等；0.9公里1、商业体量较大，业态齐全；2、硬件设施完善，停车位充足；3、吉之岛、苏宁、保利影城等主力店经营能力很强；1、步行街品牌组合较差，优质品牌大多集中在百货冷区；2、餐饮落位分散，无法起到聚集人气带动客流的作用；3、运营管理较为粗糙，导致广场整体经营品质较差；凯德广场主力店：沃尔玛代表品牌：Mango、DAZZLE、欧时力、2%、歌莉娅、播、江南布衣、九毛九、三十三间堂、星巴克等3.8公里1、品牌落位合理，运营管理品质较高；2、位处禅城、南海区交汇处，地理位置优势明显；1、商业体量较小，品牌不够丰富；2、缺乏娱乐配套功能；东方广场主力店：吉之岛、国美、好又多、大地影城代表品牌：一级棒、九毛九、屈臣氏、Selected、J&J等4.9公里1、超市、电器、影城等主力店经营带动能力很强；2、项目培育较成熟，客流量大；1、品牌档次偏低，落位杂乱；2、经营环境和经营品质相对较差；印象城主力店：沃尔玛、苏宁电器、奇乐儿、汤臣粤菜王府、同益游乐场代表品牌：H&M、优衣库、Mango、DQ、汉堡王、许留山、costacoffee、Lee、屈臣氏、1881、OZZO、VeroModa、J&J、艾格7.9公里1、佛山现有商业中唯一落位两家快时尚品牌的购物中心；2、品牌落位紧扣时尚主题，步行街品牌组合竞争能力很强；3、硬件完善，购物体验良好；1、缺少影院、KTV等娱乐配套，无法做到真正一站式购物体验；2、餐饮占比较低，聚客能力相对较弱；顺联国际广场主力店：百佳超市、国际电器、锦绣豪门大酒楼代表品牌：Sammy、Givenchy、新秀丽、卡尔丹顿、诗篇、卓雅、EACHWAY、哥弟、阿玛施、纳帕佳、Mo&Co等7.9公里1、佛山目前档次最高的商业项目，落位国际品牌和国内一线品牌；2；美陈、内装等品质较高，购物环境舒适。1、功能业态过于单一，零售商业占比太高；2、档次定位不够突出，无法真正达到高端消费的品牌档次。三、项目解读

桂城板块1.保利花园2.中海千灯湖1号3.招商依云天汇4.中海万锦豪园5.保利星座6.创鸿水韵尚都7.富丰新城

禅城板块1.瑞安岭南新天地2.季华金品尚院3.恒福新城4.怡翠世嘉花园5.保利天玺6.星星华园国际7.锦隆花园8.凯庭豪苑

桂城板块广东金融高新区设置在此板块，房地产、商贸、金融业三大支柱产业，房地产市场回暖保持购销两旺；佛山传统的豪宅区，随着板块内未来规划为金融高新服务区，将发展成为佛山未来的休闲商务新城区，相关配套，及生态资源逐步完善。

禅城板块悠久的历史文化传统，日新月异的现代化都市建设，多家知名开发商对旧城进行更新。保利花园中海千灯湖一号中海万锦豪园招商依云天汇保利星座恒福新城季华金品尚院锦隆花园瑞安岭南新天地星星华园国际怡翠世嘉花园凯庭豪苑保利天玺创鸿水韵尚都8.项目周边楼盘分析——主要辐射板块半径5公里富丰新城三、项目解读8.项目周边楼盘分析——5公里范围内大型楼盘项目名称总建筑面积(万㎡)总用地面积(万㎡)规划套数(套)平均售价(元/平方米)总建筑面积10万㎡以上新盘保利花园49.0021.00120012800创鸿水韵尚都77.226.4579112000富丰新城70.0035.0020009000中海万锦豪园74.3027.04300011000中海千灯湖一号31.0015.4071317000保利星座11.003.408708500招商依云天汇22.005.501283011000中海万锦东苑26.807.59130013000锦隆花园14.237.0052010000恒福新城21.1311.7710009500怡翠世嘉花园39.009.30239711000保利天玺17.005.00167913000星星华园国际27.009.94125015000合计479.68164.3929550——小结：本项目5公里范围内的大型楼盘建筑面积约为479.68万㎡，规划户数约29550套，均价在10000元以上，佛山的高端楼盘汇聚于此，商圈内消费力强劲。三、项目解读9.消费客群分析——消费者问卷访谈数据分析绝大部分消费者居住在禅桂地区，两地占比达72%主流消费群体年轻化，年龄在22-35岁之间的消费者占比达55%消费群体学历较高，大专以上学历的消费者占比达59%白领是主要消费群体，占比达39%，学生和国企、事业单位员工占比分别为13%和10%三、项目解读9.消费客群分析——消费者问卷访谈数据分析家庭结构稳定，家庭成员3人以上的占比达80%，其中家庭成员4人以上的占比达34%商品房居住为主，占比达到50%中等水平的人均收入，2000-4000元月收入的消费者占比达41%自驾车消费是主流，占比达41%三、项目解读9.消费客群分析——消费者问卷访谈数据分析对于消费距离比较敏感，车程25分钟以内的占比达42%，步行和车程15分钟以内的占比为33%较高的消费频率，每周购物一次的消费者占比达44%吉之岛和沃尔玛分别排名一、二，占比达39%和33%凯德广场、南海广场是消费者最常光顾的购物场所，占比达28%和22%三、项目解读9.消费客群分析——消费者问卷访谈数据分析服装消费较高，年服装消费4000元以上的消费者占比达30.21%口味相对平均，能够接受多个菜系消费者对餐饮卫生、口味和服务要求较高餐饮消费能力较强，能接受人均消费50-100元的消费者占比达44.11%三、项目解读9.消费客群分析——消费者问卷访谈数据分析消费者