住宅小区室外管网工程项目管理探析

中凯开发企业经验交流之━住宅小区室外管网工程项目管理探析

前言

大家好！我是灌南项目李守清。今天我带来的是有关于住宅小区室外管网工程项目管理。住宅小区室外管网工程工艺复杂，涉及单位多，项目组织协调工作量大。本人现从房地产开发单位专业管理者的角度，结合灌南项目就住宅小区室外管网工程项目管理的基本内容、工作程序及管理要点与大家共同探讨。

随着人民生活水平的提高，城市小区居民对小区服务功能的要求也越来越高，包括小区的给排水、供电、供气等各种基础设施。

管网工程特点

小区管网工程特点：

一是管线种类多，一般包括给水、污水、雨水、高低压供配电、燃气、消防、通信（电信、移动、联通）、有线电视、智能化、庭院照明、小区绿化浇灌用水管线等（北方城市还有供热），各类管线在走向、平面布线、竖向标高上均有相应的规范要求，工程管线综合管理就是为了合理地安排各管线的平面位置和竖向标高，确定管线之间、管线与建筑物之间的距离，解决工程管线建设工作中的矛盾和干扰，为各工程管线的施工和管理提供依据和方便。管网工程特点

二是设计单位多，燃气、高低压供配电由专业设计单位设计，通信（电信、移动、联通）、有线电视、智能化等一般都是由各专业施工单位设计。

三是施工单位多，各专业管线由各专业部门施工，尤其是燃气、给水、高低压供配电等专业管线的施工。

四是施工交叉多且处理难度大，由于管线纵横交错，而通行管线的空间是有限的，如果各部门、各专业各行其是，势必产生不同管线的相互交叉碰撞、相互阻碍、相互制约，给施工管理造成诸多困难和不便。

五是政府职能管理部门多，小区综合管网工程涉及政府职能部门较多，分别有建设质监站，住建局公用事业科（城建科）、燃气办、环保局、房管局、消防部门、供电局等。

前期阶段准备

前期阶段准备：

项目前期阶段首先要实地考察小区周边市政雨污水、给水、高压配电、燃气等配套情况，为各专业方案设计提供依据。根据雨污水市政接入口的位置和标高，确定排水管网的大致走向。市政供水管网的管径、给水压力直接影响小区供水方案及小区消防消火栓工艺设计。当掌握第一手资料后，就可以确定各专业的初步配套方案，给合小区的总体规划做出小区变电站、小区给水增压泵站等构筑物的定位分布规划。箱式变电站分支箱前期阶段准备

小区配套工程的专业设计单位较多，燃气、高低压配电等均由具有相关相应资质的设计单位设计，作为建设单位要尽早地与相关部门联系，提供设计参数，督促各相关部门出具各专业初步设计方案和施工图。再由设计院依据各专业方案和专业图纸进行管网综合规划，绘制小区综合管网图，小区综合管网规划时应对各个专业管线考虑周全，一些暂时无法确定的设计方案应留出规划位置，燃气、高低压配电等存在有安全隐患的管线，设计时应考虑施工安全和运行安全，燃气管道应远离雨污水、电力管道，避免埋设在机动机道和人员聚集的广场下。严格控制工程管线之间及建筑物之间的水平距离。

各专业管道尤其是有检查井和工作井的管线应布置在绿化带、人行道下，检查井和工作井应布置在绿化带内，以美化小区环境和小区的安全。实施阶段

实施阶段：

项目综合管网方案和综合管网设计图纸经当地规划部门审核后，项目进入实施阶段。对于像燃气、高低压配电、给水、有线电视等垄断性专业，建设单位应尽早与其相关部门联系，签署施工协议，协调进场施工时间，消防、雨污水、庭院照明、智能化等由建设单位自主组织工程招标。

项目施工过程中建设单位主要职责为对各专业施工单位的组织协调工作。工程施工前，建设单位应组织召开各专业施工单位协调会议，要求各专业施工单位编制专项施工方案，建立施工前交底制度，要求施工单位必须严格按照各专业施工图纸的设计位置和标高施工，不得随意改动。

综合管网施工协调会议：

实施阶段

施工现场严禁各自为政，肆意开挖管沟，由建设单位组织统一开挖，统一铺设，同走向的管道必须采用共同沟，减少因二次开挖的浪费和对已完成管道的破坏。我曾在灌南县住建局召开的住宅小区配套设施施工专题会议上提出了开挖共同沟的方案，得到了灌南县住建局领导的肯定，因为灌南县在2010年之前对小区配套设施施工管理上一直是空白。

室外管网施工应合理统筹安排各专业管线的施工顺序，有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，小管径管道让大管径管道，柔性材料管道让刚性材料管道。施工时应控制工程管线交叉时的最小垂直净距和覆土深度。

共同沟给水管道施工管道排布管网工程特点工程管线最小覆土深度管网工程特点工程管线交叉时的最小垂直净距实施阶段

建立监理旁站和隐蔽工程验收制度，由于室外管网工程全部为隐蔽工程，所以必须经现场专业监理工程师验收合格后方可覆土，当然在覆土前还应邀请各政府相关职能部门（质监站、公用事业科）进行隐蔽工程的中间验收，管线覆土后要求地面必须要有标记物标注管线名称和管线走向（尤其是高低压供配电、燃气）。隐蔽工程除应完善验收资料外，还应有必要的影像资料。室外管网工程竣工后，竣工验收资料应及时报备相关政府职能部门备案，向各相关政府职能部门申请验收。这里面包括高低压配电安装完成后要向当地供电部门备案并申请验收；燃气应向当地燃气管理部门备案并申请验收；消防应向当地消防支队备案并申请验收；雨污水、庭院照明等要经当地质监部门验收，还有当地环保部门的（三同时项目）验收等。高压配电安装验收交接阶段

验收交接阶段：

室外管网工程竣工验收合格后需向物业进行交接，为了物业能够更好地管理小区，建设单位应要求物业在施工阶段就提前介入，这样可以让物业公司从物业管理的角度对工程提些合理化建议，也让其尽早熟悉工程，为工程顺利交接做准备。交接一般分为硬件设施交接和软件资料的交接，硬件设施交接大家都清楚，在这里就不一一赘述了，软件资料的交接就是竣工图纸和资料的交接，有影像资料的一般也要求一并交接。

总结

总结：

住宅小区室外管网工程是一项庞大的综合性系统工程，从设计方案确定、施工图设