中原地产南宁荣和地块调研报告

1南宁荣和地块调研报告2011年04月30日东莞中原地产报告目录PART-1 市场概况PART-2 案例分析3市场概况Part14即使在宏调政策频频出台的环境中，南宁房地产全年投资仍攀升至历史最高位，2010年1-11月全市房地产投资量同比增长42%，投资活跃。南宁楼市正处在高速发展的轨道上，开发商对楼市未来发展信心满满。数据来源：南宁市房管局及相关数据统计2002-2010年房地产开发投资活跃（亿)5由于2010年南宁房地产投资的快速增长，全年的商品房预售量升至541.95万平米，同比增长42%。数据来源：南宁市房管局及相关数据统计2002-2010年房地产供应上升、签约回落数据来源：南宁市房管局及相关数据统计2010年南宁商品房签约量受政策影响出现大幅回落。大量投资投机需求受抑制，同时部分实力较弱的刚性需求也被误伤，从而造成全年商品房的签约面积仅有406.76万平米，同比下降达40%。6南宁房价自04年至今已实现三位数的增长。2010年，在大量大量江景房、园景房、精装房等高素质盘源以及大量成交的刚需房的助推下，本年房价在波动中持续上扬，房价再创新高至6559元/平米，同比增长31%。数据来源：南宁市房管局及相关数据统计2002-2010年南宁商品房价格稳步增长7受政策影响，各月成交量均处于较低水平。月均成交27万平米，淡季、旺季区分较为明显，而5月和10月作为历来楼市黄金期，签约量均在45万平米以下，与往年相差较大。数据来源：南宁市房管局及相关数据统计月均签约27万㎡2010年南宁市月均住宅签约量27万平米82010年南宁市普通住宅价格平稳价格平稳，稳中有升

2010年，南宁市普通商品住宅成交价格起伏不大，稳中有升，市场健康。数据来源：南宁市房管局及相关数据统计9房产开发投资额呈稳步增长态势，开发公司信心足；商品房预售量稳步增长，市场供应稳定；

2010年市场受政策影响，投资需求受阻，成交下降；虽成交量锐减，但整体价格以较高的速度仍在攀升；房地产市场小结102002-2010年南宁经营性土地成交量对比南宁市土地市场从2002年起步，04、06、07年出现了供应大年，2008—2010年处于稳步阶段，2010全年经营性土地成交量达2629.7亩，同比增长41%。数据来源：南宁市国土资源局及相关数据统计特点：成交量大稳步发展11

2010年品牌实力房企竞相拿地及金融用地成交的增多，相应推动地价的整体上涨，土地平均价格已飙升至585万/亩的新高，成交额也达到153.7亿元历史最高。2002-2010年南宁土地成交价格及金额对比数据来源：南宁市国土资源局及相关数据统计数据来源：南宁市国土资源局及相关数据统计南宁市土地市场发展迅速！2010年土地交易价格、成交额均创历史高位！122010年南宁土地成交用途对比2010年南宁市成交土地用途主要以商住用地和纯住宅用地为主，约占全年土地成交总量的九成；另外今年五象新区推出多块商务金融性质的土地，令今年的商务金融性质地块所占比重较往年大为增加。数据来源：南宁市国土资源局及相关数据统计132010年南宁区域成交价格、面积对比青秀区2010年在土地成交量方面一直领先其他各城区，价格创该区域土地成交新高，达915万元/亩；由于五象新区受政府重点规划及投资引导，令良庆区与邕宁区土地成交价格也有显著的上升。良庆区商务金融性质土地成交的增多，也推动着区域土地价格的飞涨。西乡塘区、江南区土地价格也实现了跨越式增长。而兴宁区今年由于出让的多数地块因绑定较多条件或竞得方需负责处理拆迁等问题，成交价格处于全市最低位。数据来源：南宁市国土资源局及相关数据统计数据来源：南宁市国土资源局及相关数据统计14成交土地用途以商住和纯住为主，商务金融性质用地成交量增大青秀区土地成交量及价格仍居于六城区之首，而良庆、邕宁两区潜力巨大竞价激烈，地价快速飙升土地市场正处于稳步发展期土地市场小结2010年南宁市土地市场小结152010年的商业物业销售仍是非常火爆的。但因本年商业市场实际推向市场销售的商业总量较少，导致全年签约量仅有19.21万平米，同比下滑54%。2010年住宅投资受到抑制，商业物业的投资价值凸显，商业物业价格迅猛增长，本年商业市场年度平均价格达14162元/平米，同比增长36%。2004-2010年南宁商业物业签约量及成交价格对比年均增长13%年均增长11%16面积区间套数面积（万㎡)金额（亿）均价（元/㎡)签约量环比占比40㎡以下847-64.5%41.0%2.04.52288740-60㎡515-60.7%24.9%2.13.61739160-80㎡196-67.8%9.5%1.32.21681780-100㎡138-54.7%6.7%1.22.319078100-200㎡266-32.6%12.9%3.54.813817200-500㎡70-38.1%3.4%2.11.99089500㎡以上36-60.8%1.7%5.46.311546合计2068-60.3%100.0%17.625.6158042010年南宁商业物业成交户型情况小结:本年商业物业签约的主力户型以小面积单位为主，尤其40㎡以下的户型，占总成交的4成，且签约均价也处在最高位。其次为40～60㎡单位，所占比例达24.9%，大面积商铺签约量比例较小。172010年南宁各城区商业物业成交量、成交价格对比分城区看，商业物业成交量前三名依次为青秀区、兴宁区、江南区，其中青秀区签约量占全市比重约36%。价格方面，兴宁区以21626元/平米的成交价格居于首位，主要由市中心商业项目拉升整体签约价格。18商业物业预售量上升，未来新增供应增多销售延续上年火热势头，但因推货总量少而令签约量较小价格迅猛增长，快速上扬成交户型主要为60平米以下户型青秀区位列成交量之首，兴宁区成交价格最高2010年南宁商业市场小结19案例分析Part220项目名称金湖商业广场开发商金湖时代置业定位一站式休闲购物中心建筑面积7万㎡，经营面积4万㎡物业类型地下商场建筑配套依托五象市政广场、4000㎡商场入口停车位大型地下停车场经营公司南宁百货公司经营情况南宁百货（金湖店），由综合超市（1.5万㎡）、数码家电城（8000㎡）、主题娱乐城、大型停车场等组成，以返租经营回报作为核心销售手段吸引投资者；已有人人乐超市、肯德基等主力商家进驻。该项目在价值塑造上以南宁新区一站式高尚休闲购物中心为诉求点，描绘商业发展前景，引导投资。金湖商业广场金湖商业广场21负1F（南区）：品牌服饰、鞋/皮具、羊绒羊毛、运动休闲；网吧2：运动休闲1：女装区广西新闻出版大厦南宁地方税务局南区2号门23112：羊绒区3：男装区211：鞋帽南区1号门特卖场22

23负1F（北区）：家居百货、家电、钟表/珠宝、化妆品、食品；钟表、珠宝皮具1：冰、洗、空调地王国际商务中心中国农业银行212：小家电区家居、百货北区1号门化妆品北区4号门肯德基屈臣氏进口食品儿童区肯德基2425销售模式：返租9年，1-3年回报率7%，4-6年回报率8%；7-9年回报率9%。经营模式：直营、联营、特许加盟、特许经销、代理制等。经营档次：中档售价：负一楼14000元/㎡，负二楼不出手。开业时间：2005年9月

金湖广场营销模式分析26项目名称梦之岛水晶城开发商金湖时代置业定位年轻、休闲、时尚的购物中心建筑面积经营面积5万㎡物业类型集中商业、裙楼建筑配套1.8万㎡园林景观停车位大型地下停车场、地面车位经营公司梦之岛百货有限公司经营情况由综合超市、服装百货、主题餐饮等业态组成，以返租经营回报作为核心招商手段吸引商家；主力商家有梦之岛超市（1万㎡）、肯德基、格力电器、屈臣氏等。该项目在价值塑造上主打南宁中央国际商务区，招商为主。梦之岛水晶城梦之岛水晶城27女装区珠宝、化妆品男装区餐饮区28内衣女装区餐饮区29休闲区男装区床上用品餐饮区影城30童装、玩具数码、家电体育服饰餐饮区31

梦之岛业态以中档为主3233楼层业态构成4F数码、电器、童装、玩具、家居用品、床品3F男装、影城、休闲、皮具箱包2F女装、流行饰品、内衣、餐饮、美容保健1F钟表、珠宝、化妆品、男装B1F体育休闲、户外休闲、屈臣氏、电玩城B2F停车场、汽车美容

梦之岛水晶业态构成分析引进梦之岛超市、格力电器、米罗咖啡、周大福等，主力店、次主力店先行，带动招商。

规划有影院、餐饮、休闲娱乐业态，通过内部东线设计拉动人流，整体盘活项目。

业态选择向周边高端商务、居住人群靠拢；低门槛招商、业态逐步调整升级的策略。34销售模式：9年包租，1-3年回报率6%，购铺一次性返还3年收益，即18%；4-6年回报率7.5%；7~9年回报率9%。经营模式：有直营、联营、特许加盟、特许经销、代理制、场地租赁，各类商品展示、活动推广、巡回演示、文化宣传等。经营档次：中档售价：一楼沿街铺（独立，不返租梦之岛），40000元/㎡，一楼内铺（需返租梦之岛），28000元/㎡。开业时间：2006年10月

梦之岛水晶城营销模式分析35项目名称盛天地开发商盛天集团定位南宁时尚地标，东盟商务区配套商业建筑面积7万㎡物业类型裙楼、集中商业建筑配套客梯、连廊、天桥停车位可2000辆车经营公司盛天物业经营情况由综合超市、服装百货、主题餐饮、娱乐等业态组成，前期只招商不销售，；目前有嘉禾影城、盛天超市、美克美家等主力商家进驻，百货、餐饮、酒吧、KTV、亲子馆、家电专卖、美容SPA、商务休闲、生活配套等。主要价值点：东盟商务区、地中海风情商业、开发商品牌。盛天地盛天地国际会展中心红林大酒店民族大道36中越路中谏路中菲路盛天地商业价值分析主要人流走向主要车流走向小结:商业价值依次为①西面＞③南面＞④东面＞②北面总的来说，受项目规划限制，项目高商业价值虽然占总体量的多数，但联动性、互补性不强，运营难度大。

人流集中区①②③④商业价值：①西面：人流车流主要动线、昭示性强，且有集中商业带动；②北面：道路狭窄、昭示性弱，商业价值不高；③南面、东面：昭示性较好，商业价值相当。37商业效果图38销售模式：先招商后销售，主力店先行，带动整体商业。经营模式：有直营、特许加盟等。业态规划：百货、餐饮、酒吧、KTV、亲子馆、家电专卖、美容SPA、商务休闲、生活配套等经营档次：中档租金：100-150元/㎡/月。盛天地营销模式39项目名称万达广场开发商盛天集团定位南宁综合商业广场占地面积占地7万㎡物业类型裙楼、集中商业停车位可2000辆车经营公司盛天物业经营情况目前南宁最大的综合商业广场，由综合超市、服装百货、主题餐饮、娱乐等业态组成；目前有万达影城、百盛超市、沃尔玛、颐高世华数码城等主力商家进驻，建筑形态上分A、B、C、D四个区。主要价值点：朝阳商圈、万达品牌、品牌超市。万达广场万达广场夏威夷大酒店民族大道40A区：主力店为沃尔玛

B区：主力店为大歌星量贩式KTV和万达影城

C区：颐高世华数码港，国美电器、手机城、超越健身

D区：主力店为百盛，商场面积2.4万㎡。百盛的经营档次以中高档为主

万达广场业态分解41中高档次经营42随着居民消费需求的升级，商业形态也正逐渐从单纯的商品买卖进化到以服务为主的商业形态，呈现街铺、连锁店、超市、专业市场、特色商业步行街等多种业态齐头并进局面；大而全的商业形态大行其道，南宁商业缺少足够的经营内涵及经营竞争力（万达广场也只是万达的第一代产品）。随着目标消费群体被进一步细分市场，特定的消费需求所要求的消费层次及深度越来越专业化，针对性更强的