烟台市芝罘区东珠岩村项目可行性研究报告20121024

烟台芝罘区东珠岩村项目可行性研究报告地产发展中心2012年10月24日1汇报内容4本项目经济测算5本项目风险及可行性分析1本项目本体研究分析2本项目市场研究分析3本项目初步定位及价格预判2一.本项目本体研究分析3项目经济指标项目为旧村改造项目，总占地约525亩，其中包括195亩回迁用地；项目整体容积率1.3，预计为居住性质4项目现状项目目前拆迁工作尚未开始，项目回迁房尚未动工5项目现状项目所在的村内多数为一层瓦房或平房6项目区位本项目属于烟台市主城区芝罘区，距离芝罘区核心区约13公里，属于城市近郊地带，区位认可度较低本项目芝罘区核心区莱山机场约13公里约3公里7项目区域规划本项目所在区域属于城市规划发展的“芝罘区南部经济生活区”，但该规划为城市二级规划，且区域内缺乏大型的商业、配套设计拉动，因此，预计该区域的认知度、成熟度短时间内难有较大改善本项目黄务立交桥红星美凯龙红星美凯龙奥特莱斯烟台芝罘区以黄务立交桥为核心，向周边辐射规划了“芝罘区南部经济生活区”，但是该规划属于芝罘区级别的规划，在重要程度上，属于城市的二级规划，规划的重要性相对较小。该区域的拉动商业项目为红星美凯龙、奥特莱斯等，该类企业缺乏足够的影响力来拉动整个区域的发展。8微观环境项目周边当前以村落、农田为主，基本无城市意象，微观环境较差下图：项目周边5公里内卫星图9项目配套当前项目周边基本无任何基础生活配套；有一条公交线路10项目资源项目背靠的山体绿化一般，山景资源并不突出；项目南侧的河景资源，被项目以南的道路阻隔项目山景资源并不突出项目南边的河景资源被道路阻隔11项目属性界定区位配套项目位于芝罘区近郊，距离主城核心区约13公里，区位认可度低潜力项目周边当前无任何基础生活设施配套，只有一条公交线路城市郊区，区位认可度低

周边生活配套设施匮乏，景观资源不突出

未来发展潜力较小、低容积率大规模居住地块项目所在区域的规划属于城市二级规划，推动力小，同时缺乏大型商业、配套拉动，项目未来发展潜力小12二.本项目市场研究分析131区域住宅市场分析1415项目分布本项目周边2公里内无在售项目，5公里内有4个普通住宅项目在售，1个别墅项目在售（东林藏珑）本项目柏林春天东陌堂新区东方盛景东林藏珑天鹅堡15本项目东方盛景东陌堂新区柏林春天东林藏珑天鹅堡16产品类型区域内普通住宅项目以多层为主，别墅项目主要为叠拼产品多层别墅（叠墅）多层、别墅多层、小高、高层多层、小高层1617户型区间区域内普通住宅项目主打刚需产品及区域内改善产品，主力户型以70-90㎡两房、90-120㎡三房为主；别墅项目户型主要以160—350㎡叠墅为主本项目东方盛景东陌堂新区柏林春天东林藏珑天鹅堡90—110㎡两房70—90㎡两房70—90㎡两房和90—120㎡三房160—350㎡70—90㎡两房1718项目价格区域内多层均价在5300-7000元/㎡之间，高层均价5300元/㎡，别墅均价10000元/㎡本项目东方盛景东陌堂新区柏林春天东林藏珑天鹅堡多层均价：7000元/㎡高层均价：5300元/㎡多层：6500元/m2别墅均价：10000元/㎡多层均价：5300元/㎡1819销售情况区域内多数项目销售较差（柏林春天除外），普通住宅项目月均去化3-6套；别墅月均去化低于2套本项目东方盛景东陌堂新区柏林春天东林藏珑天鹅堡月均去化：3套月均去化：4套月均去化：28套月均去化：不足2套月均去化：6套1920区域客户区域内项目客户多为城市刚需客户及区域内部的改善型客户本项目东方盛景东陌堂新区柏林春天东林藏珑天鹅堡城区外溢刚需客户区域内改善客户区域内刚需客户区域内改善客户城区外溢刚需客户区域内改善客户区域内刚需客户202典型项目简介2122位置芝罘区港城西大街与青年南路交汇开发商烟台利嘉置业有限公司建筑类别多层、高层装修标准毛坯容积率1.2绿化率43%土地面积41.33平米建筑面积56万平米开盘时间2010年4月15日产品组合多层建筑风格欧式风格户型面积一房：50-60㎡两房：60-90㎡三房：90-200㎡客户群项目区域芝罘区改善客群及部分刚需客群卖点台湾大地双语幼儿园，及省级标准小学，近邻烟台三中总校、英国外籍学校项目总建面56万㎡，项目自2010年开始销售，为区域内成熟大盘，项目自身配件的幼儿园、小学及邻近的中学，以及成熟的配套是项目主要卖点柏林春天柏林春天小区规划效果图柏林春天小区实景图2223一房两房三房户型面积50-60㎡60-90㎡90-130㎡配比5.832.7%61.5%项目主打城市刚需客户及区域内改善客户，主力户型面积为90-130㎡三房，其次为60-90㎡两房一梯两户项目产品58㎡一室93㎡两室128㎡三室2324位置芝罘区机场路黄务立交桥南500米开发商烟台锦泽置业投资有限公司建筑类别多层装修标准毛坯容积率1.6绿化率40%土地面积2.25平米建筑面积3.6万平米开盘时间2009年12月8日产品组合多层建筑风格简欧式风格户型面积两房：90-100㎡三房：100-130㎡四房：150-180㎡客户群项目区域芝罘区改善客群卖点烟台生态新城中心位置黄务镇姜家疃，生活方便项目属于锦泽香槟小镇二期项目，总建面约3.6万平米，容积率1.6，占据了黄务片区最好的位置；从项目实景现房来看，项目品质较低天鹅堡香槟小镇小区规划效果图香槟小镇小区实景图2425两房三房四房户型面积90-100㎡100-130㎡150-180㎡配比62.1%31.6%6.3%92㎡两室108㎡三室项目产品项目主打城市刚需客群及片区内改善该群，主力户型面积为90-100㎡两房，其次为100-130㎡三房，一梯两户165㎡四室2526位置罘区南部新城杜家疃地块绕城高速北约1公里开发商烟台金龙腾飞房地产开发有限公司建筑类别多层、高层装修标准毛坯容积率1.95绿化率60%土地面积12.81万平米建筑面积35万平米开盘时间2011年9月10日产品组合6、11、18层多层及高层建筑风格古典主义户型面积一房：50-60㎡两房：70-90㎡三房：90-120㎡客户群项目区域芝罘区刚需客群为主卖点高绿化率，大主题水景，2大生态广场，8大主题园林，由烟台知名幼儿园主办双语幼儿园项目总建面约35万㎡，容积率1.95，以高绿化率，大主题水景为核心的主体园林为主要卖点东方盛景东方盛景小区施工现场东方盛景小区规划效果图2627一室二室三室户型面积50-60㎡70-90㎡90-120㎡配比6.4%71.8%21.8%项目主打城市刚需客群，总体户型面积较小，主力户型为70-90m2两房为主86㎡两室100㎡三室56㎡一室项目产品2728位置芝罘区通世南路7号（港城东大街与通世南路交汇东南方向500米左右）开发商烟台天宝置业有限公司建筑类别别墅装修标准毛坯容积率0.78绿化率60%土地面积7.4万平米建筑面积5.8万平米开盘时间2011年9月17日产品组合叠墅建筑风格新古典主义户型面积160—350m2客户群芝罘区改善客群，卖点10万平米私家山体公园，平均每位1000平私家园林。项目总建面5.8万平米，容积率0.78，绿化率60%，私家山体公园是本项目的主要卖点东林藏珑东林藏珑小区规划效果图东林藏珑小区单体建筑效果图2829二室三室及复式户型面积160-200㎡200-350㎡配比47%53%项目主要产品为叠拼别墅，面积区间集中在160-350m2164㎡四室249㎡三室335㎡三室项目产品29三.本项目初步定位及价格预判301、项目规模：项目总占地规模约525亩，净用地规模350亩，具有一定的规模优势。2、项目指标：项目容积率1.3，整体容积率较低，后期在产品规划时具有较大的余地优势1、项目区位：项目距离主城核心区13公里，属于城市近郊，区位认可度低2、周边环境：目前项目周边以村落、农田为主，居住氛围较差2、周边配套：项目周边生活配套匮乏劣势1、同区域产品竞争：项目所在的机场路两侧，当前在售项目较多，体量较大，且位置均好于本项目，本项目面临激烈的竞争。2、项目拆迁进度及难度风险：项目为城市旧村改造项目，后期在拆迁进度及拆迁难度上有较大的不确定性。威胁1、发展前景：项目所在区位规划为芝罘区南城，属于城市第二等级的规划，预计将会对项目所在区域的发展起到一定的利好作用。机遇SWOT分析31形象定位：芝罘区首席刚需型花园洋房社区建议以区域内需求主流的70-90㎡两室为主，辅以部分100-120㎡之间的三室；别墅产品以220-250㎡之间的经济型联排为主产品定位：普通多层住宅、联排别墅客户定位：城市刚需首期主打城市被动外溢刚需客户；后期随着项目知名度加强，提升客户档次，带动项目的高溢价项目定位32项目定价根据市场比较法得出，本项目多层预判市场售价为5856元/㎡；别墅均价为10000元/㎡比较因素得分权重柏林春天东陌堂社区天鹅堡外部资源25%232622交通及周边配套15%141614区位环境16%121811规划设计、建筑设计20%202020内部配套8%787物业管理8%888开发商品牌8%888得分100%9210490均价

650053007000比较价格

598055126300比较权重

40%40%20%除权

23922204.81260价格

5856.833四.本项目经济测算34住宅：本项目多层住宅按照2013年售价为5856元/㎡进行测算，销售期为6年。别墅：别墅从2015年开始销售，销售期为2年底商：根据市场情况，地上两层商定价为14000元/㎡。车位：根据市场情况，车位按照9万元/个来测算。各项测算数据说明35规划设计指标本项目收益面积286000㎡，地上规划为多层住宅、别墅、底商、商业街，地下规划为停车位；安置房为非收益面积约100000㎡36成本测算本项目的总投资约24亿元，摊至地上单方平均成本约8375元/㎡37销售收入项目总收入约23.8亿元，2013年项目开始销售，销售期为6年38资金平衡预计2012年需要投入4.5亿元，2014年需要投入6000万，以后每年可以实现资金平衡39现金流量表在以上假设条件下，预计本项目的内部收益率为-5.06%，财务净现值约为-5088.59万元，预计5年半收回投资40地价平衡表地价为170万/亩时，税后利润约为-1508万元41指标指标值备注项目总投资（万元）226204项目总投资=总开发成本+期间费用（营业费用、销售费用、管理费用）项目收入（万元）238025项目收入=销售收入项目毛利润（万元）2291项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加项目净利润（万元）-1508项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税

销售净利率-0.63%销售净利润=项目净利润/销售收入×100%总投资回报率-0.67%总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%销售毛利润0.96%销售毛利润=项目利润/销售收入×100%内部收益率-5.06%使投资方案累计净现值等于零的贴现率财务净现值（6％，万元）-5089项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和投资回收期（年）5.62最后一项为负值的累计净现金流量对应的年数＋最后一项为负值的累计净现金流量绝对值÷下年净现金流量投资财务指标在以上假设条件下，本项目各项指标均较差42五.本项目风险及可行性分析43风险分析及可行性建议2.从项目自身素质方面考虑，项目自身在区位、交通、配套等方面劣势明显，项目自身抗风险能力较强。3.从市场角度考虑，本项目周边多个同质产品销售情况均较为惨淡，在本项目各方面素质均低于上述项目的情况下，本项目所面临的区