城市土地利用

1第十章城市土地利用第二节城市土地利用结构第三节中心商务区2第二节城市土地利用结构3一、土地利用类型

城市用地分类与规划建设用地标准建设部（90）建标字第322号实施时间：1991年3月1日城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类；居住用地：居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。公共设施用地：行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域及其他第一节城市土地利用结构

4一、土地利用类型

在西方，城市土地利用一般划分为：(1)商业用地:零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非市中心区。第一节城市土地利用结构

5一、土地利用类型

(2)工业用地。大型工业：占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。小型工场：其生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。小型工场的付租能力有很大的弹性，主要视其产品的档次而定。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。第一节城市土地利用结构

6一、土地利用类型

(3)政府机关用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。第一节城市土地利用结构

7一、土地利用类型

(4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出也受到一定的限制，其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费。假设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小，但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却大得多。因此，从市民总收人中扣除生活费用，决定可付租金和交通费的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度，就可决定个人居住的地点。第一节城市土地利用结构

8一、土地利用类型

(5)休憩用地及绿化地带随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。第一节城市土地利用结构

9一、土地利用类型

(6)交通用地和其它公用事业用地。没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。不过它们又具有生产性质，有的可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。

(7)农业用地和水面。第一节城市土地利用结构

10一、土地利用类型

功能分化 各种用地的区位因素是有差异的，差异愈大，各种用地之间的分化趋向愈强，这种倾向叫功能的分化(functionalsegregation)，功能区 由于这种功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能区(FunctionalAreas)。第一节城市土地利用结构

11一、土地利用类型

混合土地利用 在非欧美地区的城市，各种用地的区位因素差异不大，分化倾向不强，故工业、商业、住宅功能往往混杂在一起，一般称为混合土地利用。混合土地利用的评价 过去认为，这种混合土地利用是一种落后的土地利用模式。但是近年来，土地利用功能分区的模式遭到了不少批评，认为这种土地利用功能区过于分化，牺牲了城市的有机组织，忽视了城市中人与人之间的多方面的联系，耗用能源太多。因此，人们提出了多功能综合区的概念，并认为这是解决上述问题的重要途径。1978年12月，一批建筑师在秘鲁利马集会，会后发表的“马丘比丘宣言”指出，为适应城市的急剧发展，更有效地使用人力、土地和资源，更好地协调生活环境与自然环境，为此，要努力去创造一种综合的多功能的生活环境，而不是把各功能区机械分离。第一节城市土地利用结构

12一、土地利用类型

我国城市土地利用类型也大体一致。但由于长期单一计划经济体制的作用，城市各种土地利用类型的区位因素有所不同。当前，由于我国正式确立了建立社会主义市场经济体制，上述区位因素正开始发挥作用。第一节城市土地利用结构

13二、伯吉斯的同心环模式14二、伯吉斯的同心环模式

(一）主要内容：城市的中心是商业会聚之地，农民初进城市时，为了找工作方便，便居住在中心商业区附近，后来以零售和服务为主的商业中心区向外膨胀，市民也向外迁移。15二、伯吉斯的同心环模式

环绕商业中心的外围是早期建造的旧房子，其中一部分被零售商业所侵占，一部分为低级住宅、小型工厂、批发商业及一些货仓的过渡地带，这一带也是新来移民居住地区。再外围的第三带，是原来较大工厂的工人住宅区。再向外第四带是较富有的中产阶级住宅区。最外围地带是富人居住区，散布着高级住宅，密度低，房舍宽敞。由于他们需要驾车人市工作，故又称通勤人员住宅区(commuterzone)。16二、伯吉斯的同心环模式17二、伯吉斯的同心环模式（二）模式的地租理论解释赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉图(Ricardo)等土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间18二、伯吉斯的同心环模式19

由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的(图10—7)。

二、伯吉斯的同心环模式20零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地租却为各功能之冠。服务业、轻工业和批发业的经济地租曲线的梯度较零售业为小住宅用地：多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生的价值较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线的斜度也较平房大农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中最小的一种二、伯吉斯的同心环模式21

若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠(图10—8)，各曲线相交，可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。在完全竞争的社会，所有产生的经济地租均为土地拥有者以租金的形式收取，各土地使用者按其产生的经济地租决定其自身的付租能力，向土地拥有者租用土地，而土地拥有者则把土地租给出价最高的使用者，这样城市中心为零售业所租赁，然后为专业性服务业、工业及批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是农业。假设城市所在地区为一均质的平地，各种土地利用将呈同心环布局。这就是同心环模式的新解释。222324

交通线的影响二、伯吉斯的同心环模式25三、霍伊特的扇形模式26三、霍伊特的扇形模式霍伊特(HomerHoyt)认为，均质性平面的假设太不现实，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式在他的模式中，保留了同心环模式的经济地租机制，加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性和定向惯性(directionalinertia)的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。他把中心的易达性称为基本的易达性，把沿着辐射运输路线所增加的易达性称为附加的易达性。27三、霍伊特的扇形模式轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。住宅区，贫民住在环绕工商业土地利用的地段中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形。2829四、哈里斯和厄尔曼的多核心模式

30四、哈里斯和厄尔曼的多核心模式

基于伯吉斯、霍伊特等的城市内部结构模式均为单中心，而忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等等，哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式

3132四、哈里斯和厄尔曼的多核心模式模式假设城市内部结构除主要经济胞体(economiccells)——即中心商业区(CBD)外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前，中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其它成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业中心和重工业区。哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工业或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。33四、哈里斯和厄尔曼的多核心模式

评价：这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻工业所占有。由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。

34五、城市土地利用三模式的发展35五、城市土地利用三模式的发展上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，连霍伊特本人也指出，不一定适用，必须加以修改。

36五、城市土地利用三模式的发展：

1、曼的模式曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫于此。37五、城市土地利用三模式的发展2、麦基发展中国家模式麦基(Mcgee)的模式在殖民地和发展中国家城市的应用。由于这些地区存在着二元经济，所以有两组不同的商业中心。其一为西式商业中心，其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际贸易为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。另一类为外来移民的商业中心，从事当地的货品买卖为主。介于其间的是混合性土地利用，工商业住宅兼有，互相混杂。38五、城市土地利用三模式的发展在外来移民的商业中心的前面为港口区，后为住宅区，而住宅区的发展呈楔形或扇形。在西式商业中心后面的是高级住宅，而在混合性土地利用后面是当地居民居住区，不过密度不如前者，也无工商业。部分混合土地利用地区由于商业中心的扩展而改为商业用途。再后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫穷的木屋居民区。两者可能距离颇远，但亦可能近在咫尺，而生活水平悬殊。再后为城郊农业带。新建的工业村则多位于旧城以外的空间。39五、城市土地利用三模式的发展

3、垂直模式所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。40六、计划经济下中国城市土地利用模式41六、计划经济下中国城市土地利用模式中国现代城市是在大规模工业化建设条件下，在特定社会制度、经济发展水平和城市建设政策的影响下的发展，其空间结构的演替，已显示出以功能分区为基础的有计划配置的基本特征，即由各种不同功能区——工业区、中心区、文教区、行政区、旅游区等以不同的组合关系和方式，形成了颇具特色的社会主义城市的空间结构格局。42六、计划经济下中国城市土地利用模式（一）圈层模式1、罗楚鹏模式1979年，香港学者罗楚鹏提出。由4个同心圆组成的城市地域结构：①老的城市核心区；②工业一居住单元；③绿带等开敞空间；④食品、农作物和加工工业区。罗氏模型对城市内部社会服务中心配置体系进行了初步的揭示。43六、计划经济下中国城市土地利用模式2、朱锡金模式3、武进的研究44六、计划经济下中国城市土地利用模式评价①基本上仍属于同心圆的构造形式，但对城市内部各圈层已进一