扬州广陵新城战略定位策划报告

——为扬州广陵新城核心区制定致胜的发展战略

扬州广陵新城发展战略定位策划报告2思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.52.1城市发展规律研究扬州城市发展研判2.23扬州是具有丰厚人文内涵和底蕴的历史文化名城，历史文化名城是扬州城市的核心特质长三角第三梯度城市历史、人文二千五百年建城史唯一与古代大运河同生共长的城市古代水陆交通枢纽对外贸易和国际交往的重要港埠东南地区政治、经济、文化重要都会GDP千亿俱乐部成员百万级人口中等规模城市2006年联合国最佳人居环境奖首批中国优秀旅游城市城市属性历史文化名城扬州是1982年国务院首批公布的二十四座历史文化名城之一，迄今已有近2500年的历史，是通史式的历史文化名城，这在国内是罕见的历史奇观；扬州繁荣昌盛的历史，积淀了深厚的历史文化底蕴，李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑燮、朱自清以及马可·波罗、崔致远等大批中外文人雅士在古城扬州留下千古佳作。以“扬州八怪”为代表的扬州画派和扬州学派在中国文化领域独树一帜。扬州戏曲、扬州评话、玉雕漆器、扬派盆景、雕版印刷、淮扬菜系等更是独具特色，源远流长4历史文化名城受空间保护与发展的限制，城市空间功能和结构组织的现实图景与一般城市有一定区别，我们从历史文化名城发展规律入手明确广陵新城核心区的发展方向洛杉矶巴尔的摩布宜诺斯艾利斯布达佩斯莱比锡、慕尼黑罗马、佛罗伦萨、米兰日内瓦、伯尔尼、洛桑谢菲尔德、伯明翰巴塞罗那、毕尔巴鄂蒙特利尔魁北克名古屋大田全州北京、南京、扬州、杭州、成都、西安成熟型都市化历史文化名城快速发展型都市化历史文化名城起步型历史文化名城谢菲尔德、伯尔尼、巴黎、法兰克福北京、南京、名古屋、马赛、科隆开封、扬州、西安、绍兴、昆明城市属性

有机疏散理念文脉沿承空间保护与发展限制5历史文化名城发展阶段较为鲜明，四轮阶段更替促进城市的整体发展与提升，都市化是历史文化名城发展的高阶阶段城市发展周期城市经济实力与功能更替程度老城集聚发展阶段居住疏散以及外城发展阶段产业外迁中心发展阶段都市化发展阶段老城集聚阶段以老城为中心发展，人口、产业等物质实体要素集聚老城。居住扩散阶段老城发展的逐渐饱和，城市功能没有本质性变化，由于内城空间的饱和，城市人口逐步向老城外疏散迁移。产业外迁发展阶段产业发展也逐步由老城迁出，历史文化名城制定对老城的保护和限制措施，一些重工业企业逐步外迁并在城市郊区形成专业化产业园区。都市化发展阶段城市发展在阶段化稳定后，寻求新的城市经济增长点，在城市外围空间建设新经济和都市化空间。以老城为中心，进行产业、人口要素疏散，老城是城市的绝对中心城市产业外迁，并形成新的产业集群，是城市经济发展重要支撑城市经济发展在阶段化停滞后，为全面提升城市经济和城市功能，在老城受限保护下，选择在新城市空间发展城市新经济规律一历史文化名城发展阶段规律模型6产业升级、现代生活方式注入和高效的城市经济发展效率是都市化阶段的核心特征高附加值现代都市产业的注入加快了城市的经济发展，成为推动历史文化名城实现都市化进程的经济引擎。传统产业体系传统制造业优势金融税收体制优势行政首位度优势现代娱乐元素注入生态游憩空间营造高附加值活力产业支撑新经济产业体系现代都市主义的历史文化名城均衡的都市活力产业传统服务业优势制造业产业体系高效的国际的2007年人均收入对比世界第二世界第一2008年伯尔尼被评为中国企业最佳投资城

有效竞争力：高附加净值的服务业高度专业化的工业高度进取的员工交通、政治、政策优势均衡的高效的国际的完善的高效的单位：万美元优势制造产业：机械仪表、化工制药、食品纺织等传统优势工业及高新技术产业传统服务业：邮政仓储、金融、商贸物流都市活力产业：艺术会展、创意设计、休闲娱乐、文化传媒、信息服务规律二7历史文化名城都市化发展阶段受城市经济、城市化水平以及城市空间功能演化等方面的因素影响分析指标工业化发展水平、产业发展状况城市化发展阶段城市空间功能演化趋势城市人群的生活方式、变化趋势都市化发展阶段影响因素影响程度-城市工业发展水平已达到一定程度，二产发展总量增幅已趋于缓和，产业结构需要做一定的引导转型，城市经济发展需要增设新的经济增长点-城市化率已处于较高的发展水平，城市发展进入到快速或发展成熟阶段-城市人群的生活观念与生活方式已表现出明显的转变趋势，城市文化不再基于原有的历史束缚，而寻求新的文化变革-城市功能空间在完成产业外迁、人口疏散基础形成相应的功能分区之后，寻求新的都市化的空间功能扩展影响较强影响较弱规律三8成熟态势的历史文化名城，具有较为趋同的城市空间功能结构，都市化城市核心区的出现推动历史文化名城的都市化进程规律四老城区的商业、休闲的引力来自都市化核心区的强大拉力相对独立的历史文化名城城市空间格局122234334图例：1：老城区（旅游、休闲和文化艺术产业为主）2：居住功能区（以居住功能为主体，涵盖商业、分区行政和部分二产功能）3：城市产业区（以二产为为主体功能，涵盖产业居住和配套商业，是城市发展重要的经济支撑区域）4：都市化核心区（以第三产业发展为主体，提升城市产业结构，是城市发展变革重要的增长极和经济中心）5、自然边界（老城区与新都市化空间之间往往有自然空间区隔，都市化核心区保持有较为独立发展腹地）459历史文化名城现代都市核心区开发建设的KPI现代都市核心区建设的KPI

与老城区有显著的功能轴线联系

拥有良好的自然生态资源和人文资源

便捷的内外部交通体系，区域功能的对外辐射性较好

以产业为区域发展重点，引领城市产业结构变革

与老城区及周边功能区之间有天然的空间区隔，保持较为独立发展区域腹地规律五10思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.52.1城市发展规律研究扬州城市发展研判2.211结合案例分析指标，评判扬州发展阶段与趋势1234工业化发展阶段与产业发展状况城市化发展阶段以及发展趋势扬州城市生活方式发展阶段与趋势城市空间功能演化过程核心分析指标-工业化发展阶段分析、产业产值增长状况分析-城市化率变化趋势以及阶段特征-城市生活方式的定性分析-城市空间扩展的变化趋势12思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.53.1发展环境本体对标3.2职能定位3.3发展理念3.4形象定位3.413在“一体两翼”的城市发展战略下，扬州城市空间发展呈外溢式扩张格局，显现出区域融合态势特征江都市区扬州城区仪征市区扬州市大区域空间结构图与扬州市“一主两翼”的发展战略相呼应。作为扬州市重要的“东翼”，我市的城市规划应积极主动的策应扬州的发展，接受扬州的辐射。

——关于江都市城市总体规划修编工作情况的调查报告（摘要）认真落实“一体两翼”城市发展战略，三五年内使中心城市建成区面积达到100平方公里、人口达到100万人，形成带状组团式发展的现代滨江大城市格局。——扬州市《关于统筹城乡发展的意见》扬州仪征江都扬州仪征江都扬州市区域空间发展趋势的结构模型仪征是南京和扬州之间重要的节点城市，已被纳入上海经济圈紧密层、南京都市圈核心层和扬州“一体两翼”城市发展战略。——江苏省仪征市委书记卜宇讲话（搜狐网专访）14各片区功能构成较为单一，功能板块发展多为单一功能的规模外延扬州城市空间功能板块构成西部新城南部产业园区北部产业区新老板块的过渡区域以旅游、商业功能为中心，发展空间业已饱和，以消费型功能为主，区域主导功能明确居住功能为主，兼具部分行政与公共设施，区域已形成中央居住区格局，空间有都市化的形式却无都市化内涵以工业产业园区为发展定位，各个片区定位于不同的特色产业，发展已逐步由产业园区向产业新城转变老城区以工业产业园区为发展定位，片区发展较为独立，定位于为现代企业集聚、功能特色鲜明的新型工业园区产业与居住功能疏散的主空间区域，目前发展已趋完善，未来将进入到功能扩散和城市更新阶段现状板块特征板块解析总结蜀岗新城区域规划定位明确，发展方向偏向于城市旅游和生态居住旅游休闲区工业园区中央居住区工业园区居住商务混杂区广陵新城蜀岗新城江都15在扬州空间扩展和区域融合的背景下，依托既有分区无法实现复合都市核心区的功能演进，需要新的功能空间来承载复合功能的城市新中心区城市发展趋势南部产业园区开发区邗江工业园广陵产业园江都市区杭集工业园…老城区蜀岗风景区仪征市区西北产业园区西城新区城市新的功能空间总体功能构成16思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.53.1发展环境本体对标3.2职能定位3.3发展理念3.4形象定位3.417历史文化价值优势丰厚历史人文底蕴提高城市、区域的文化品味运河沿线区域成为观光游览、休闲的基本载体承载“古今呼应”的商业文化……京杭运河承载的积淀丰厚的运河文化塑造了区域无可比拟的历史文化价值经济功能载体历史文化载体航运灌溉…流动着的文化京杭运河广陵新城京杭大运河是世界上开凿最早、里程最长、工程最大的运河，是南北交通大动脉和南水北调的输水通道2007年9月由扬州市牵头的大运河申报世界遗产工作正式启动运河文化辐射区域本体解析资源条件18京杭大运河是一个流动的、还活着的历史文化遗产京杭运河揽胜图（部分）“站在历史的高度来看，京杭大运河的价值和风貌传承千万年，不能在我们这一代人手中‘断流’。而更重要的是与以往的文物景观不同，京杭大运河是一个流动的、还活着的遗产。所以必须保护还要考虑发展，发展中要涵盖保护。这才是我们申遗的目的。”

——京杭运河审遗者的呼声京杭运河扬州市区段全长约30公里，由北向南纵贯扬州城。国家文物局长单霁翔这样评价：“京杭大运河是世界上最长的人工河，也是中国惟一南北走向的长河。它和长城一样，是中国古代的两大工程奇迹。”世界上开凿时间最早、里程最长的人工运河。本体解析资源条件19扬州因运河而兴、缘水而荣，又是京杭大运河申遗的牵头城市，但目前对运河文化和价值的挖掘尚未全面启动，本区域承载着挖掘运河价值、复兴城市文化的重要使命国内其他城市对运河文化的挖掘城市定位已建项目拟建项目活动运作通州滨水宜居新城运河文化广场运河博物馆、媒体广场、滨河文化走廊、生态公园、居住区、会展中心举办“京杭大运河文化节”淮安运河之都大运河文化广场恢复漕运总督、河运总督、规划九大景区举办"运河之都"学术研讨会无锡京杭大运河唯一穿城而过的城市古运河环境整治工程修复沿岸风貌围绕一条古运河，全面保护沿河传统民居和工业遗产、重点实施1234工程开展运河水上游苏州东方水城环古城河风貌整治工程环城河水上旅游杭州运河文化广场、运河魂主题公园中国大运河博物馆、西湖文化广场、艮山公园、大关公园、北星公园及“两带六埠十五桥”制定《京杭运河杭州段整治与保护开发战略规划》淮安运河文化广场杭州运河魂主题公园通州运河滨水步道、亲水平台目前仍以航运功能为主的扬州京杭运河段苏州京杭运河游本体解析资源条件20信息服务业是现代服务业的重要组成部分，也是信息产业下一步发展的重中之重。发展信息服务业，省信息产业厅决定与扬州市政府合作共建基地，对增强江苏信息产业核心竞争力具有重要的意义。－－江苏省信息产业厅厅长谢正义江苏信息服务产业基地（扬州）落户广陵新城核心区，成为扬州新的经济增长动力源，为广陵新城吸聚人口和投资奠定了产业基础江苏江苏信息服务产业基地（扬州）中国电信江苏外包呼叫中心扬州购龙科技有限公司江苏汉世纪投资有限公司IBM中国创新中心扬州神州数码软件有限公司扬州热点信息咨询有限公司扬州核创科技有限公司IBM中国软件测试中心江苏无忧信息科技有限公司江苏博畅数据通信有限公司……目前已入驻及拟入驻企业规模：首发项目150亩，建筑面积15万平米配套设施：综合办公大楼、商务酒店、会所、产业培训中心等开发分期：共三期（2007－2011）招商方向：

IT信息服务业（包括呼叫产业、数据存储产业等）、金融服务业、科技主题地产基地情况本体解析产业基础21根据区域本体分析，广陵新城核心区具有和已形成的要素支撑其发展现代都市核心区都市化城市核心区发展建设KPI本体对位江苏信息产业基地（扬州）落户广陵新城，成为扬州新经济增长动力源，同时信息产业是现代服务业的重要组成部分，能够促进扬州产业结构的提升；广陵新城核心区位于城市东西主功能轴线文昌路东部延展区，与老城区有显著的功能轴向联系，保持与城市建成区发展的紧密联系。西侧临近京杭大运河水系；东邻扬州水源保护地廖家沟，水质与生态环境优越；现状的地块内部生态资源极其丰富，内部水系丰度较高。广陵新城核心区由于周边水系的区隔保持较为独立的发展腹地，在区域发展的过程能够有效的保持自身的发展属性和区域特质。良好的生态自然资源与人文资源与老城区有显著的功能轴线联系天然的空间区隔，保持较为独立发展区域腹地以产业为区域发展重点，引领城市产业结构变革内外部交通体系，区域功能的对外辐射性较好本体对标项目与三条城市主干道、一条城际间高速公路直接接壤是城市东部连接京沪高速最便捷的出口；内部待建层次化道路有利区域内部功能便捷组织。22思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.53.1发展环境本体对标3.2职能定位3.3发展理念3.4形象定位3.423结合历史文化名城发展规律研究、区域发展背景和本体对标分析，将广陵新城核心区定位为扬州都市化城市核心区区域发展背景历史文化名城城市发展规律与理论研究

历史文化名城有着较为趋同的发展规律与历程。在保护老城的基础上，实现城市的都市化进程是历史文化名城发展的核心目标。整体定位“一体两翼”扬州城市发展战略的确定与扬州区域融合的空间发展趋势，使广陵新城核心区的发展具备显著的优势，广陵新城核心区将是区域融合背景下的经济腹地中心、地理空间中心和生态功能的核心。本体对标分析

城市各板块功能方向明确，发展相对独立。城市发展趋向与腹地的都市融合，在新的城市功能空间背景下，城市复合功能中心缺失。引领扬州都市化进程，体现都市化生活方式，都市经济形态和都市城市形象的都市化城市核心区24[都市化]：体现着历史文化名城现代化的时代特征，引领着扬州新的都市生活方式、都市经济形态和都市城市形象都市生活方式都市城市形象都市精神都市经济形态都市化进程中，作为传统城市化进程实践方式的现代工业受到巨大冲击，当代信息产业、文化产业等都市经济要素不断涌现并成为主要经济形态优越的人居环境和复合的区域功能为扬州市民提供了多元化、差异化、体验化、价值化的都市生活方式历史公共空间同现代活力氛围的交融构建扬州都市新领域现代、科技、时尚、文化、和谐新兴活力产业形象的体现科学发展观下现代新城的形象展示整体定位诠释25[核心功能区]：集聚多功能于一体，以新经济为支撑的城市核心功能区功能复合战略主导新经济产业城市核心功能区融商业、休闲娱乐、商务行政和居住于一体的复合功能区城市发展轴的东向延展带江扬一体化发展趋势下城市重点发展区域生长型现代产业聚集地扬州、江都两大经济中心的辐射交汇地整体定位诠释[扬州

—都市核心区]京杭都心，生态水城水城-城市肌理延承的逐水而居生态-生态理念下的筑城理想京杭-区域核心的价值标识都心-都市化的扬州中心，京

杭运河带上活力新城整体形象定位

生命力创造力推动力产业聚集部落经济发展的引擎，城市活力的都心-汇聚都市精英，聚集社会财富

-完美构筑核心城市空间蕴涵潜力的

生态的生长之城●建筑的科技节能空间的自然延展可持续发展的城市领域都市化的生活方式时代性的城市标志繁华的，时尚的，活力的……现代都市繁华30思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.54.1案例借鉴功能定位与规模分析4.231通过先进的历史文化名城都市化核心区案例研究，明确广陵新城核心区发展内涵

初步考虑案例法国，巴黎德国，法兰克福英国，利物浦英国，谢菲尔德英国，布里斯托西班牙，毕尔巴鄂英国，纽卡斯尔英国，卡迪夫英国，利兹埃及，开罗加拿大，蒙特利尔瑞典，斯德哥尔摩比利时，布鲁塞尔匈牙利，布达佩斯俄罗斯，第比利斯美国，巴尔的摩…具有历史文化名城都市化核心区属性特征区域规模与空间尺度与广陵新城核心区较为相似城市发展历程较长，功能构成与空间结构已趋于完善着重分析了其中的两个历史文化名城英国，谢菲尔德都市化核心区瑞士，伯尔尼都市化核心区32从三层面具体解析历史文化名城的都市核心区，探寻现代都市核心区的发展规律功能解构产业解构布局解构33以城市内涵发展为目标的都市活力区融商务、商业、居住、游憩娱乐为一体，属于多元复合型功能区域都市活力新区1234商务办公区域发展的核心驱动力，主要由行政商务区和活力产业聚集区两部分空间来实现各种产业的办公需求高尚居住利用区域内丰富的生态资源形成各具特色的居住组团，为区域内商务人士和老城人口提供高品质的居住空间综合商业包括集中式购物商业、餐馆、酒吧、咖啡厅等商业配套形式，完善了都市核心区功能并增加了区域活力游憩娱乐构建城市公共、开放、休闲的生态空间，设立滨水休闲娱乐区，为都市人提供多样休闲娱乐空间玫瑰园超市商务空间河滨居所老城产业园区活力新区行政中心1.行政商务区2.高尚居住区3.活力产业区4.休闲文娱区

滨水游憩带居住商业商务办公游憩娱乐12243343122瑞士伯尔尼功能解构产业解构布局解构34多功能高度复合和衍生，形成以文化休闲为核心具有复合功能的都市新活力中心商业居住商务文化休闲生态游憩城市旅游都市化核心区购物休闲，以“sheffieldone”为核心的商业群落，将整个市中心建成为一个高低错落的主街购物区。生态游憩，通过水系沿岸休闲空间及大规划绿化工程合理规划，为城市提供现在生态休闲空间。文化产业，以文化力量为社区重新注入活力、改变部分城区的地貌、集聚不同文化艺术群体、促进了当地文化工作者就业。商务办公，文化产业经济带来大量商务需求，各种中小文化团体、投资机构在这里设点办公。居住功能，在城市核心区边缘规划排布高品质低密度住宅小区。CulturalIndustriesQuarter（CIQ）始于80年代，发展文化产业，包括音乐、电影、电视、电台节目制作、新媒体、设计、摄影、表演艺术及传统工艺创作活动，成为城市新中心区富兰克爵士的一项调查显示sheffield是2004年下半年伦敦以外写字楼和住宅租金增长最快的英国城市英国谢菲尔德功能解构产业解构布局解构35艺术展览、文化传媒、信息服务、休闲娱乐等充满都市气息的现代产业成为新区发展的经济动力源泉艺术展览信息服务文化传媒保罗・克莱艺术中心：多元化的现代艺术中心，除了艺术展览外，还为音乐、戏剧、舞蹈和文学提供了一个展示的舞台，承担着会展、艺术创作、音乐文学展示、休闲娱乐等多种功能瑞士广播电视公司总部（SRG)全国性的广播电视领导机构，负责协调和管理全国广播电台和电视的行政业务和对外联系数据处理、技术信息：区域集中较多中小型信息技术(IT)服务公司，提供数据处理、技术开发及其它IT相关服务休闲娱乐Casino娱乐中心：综合型现代酒店，内部设有赌场和区域最大的国际会议中心StadedeSuisse文娱区：以首都体育场为中心，周边布有手球馆、冰球馆等设施，承接大型体育赛事和音乐演出：

艺术展览：保罗・克莱艺术中心BEA会展中心……文化传媒：瑞士广播电视公司总部区域性电台中心空间传媒集团（EspaceMediaGroup）……信息服务：DVinformatikAGNovusinformatikAG……休闲娱乐：AllegroCasino娱乐酒店瑞士文体休闲娱乐中心滨水休闲旅游区……相关服务产业：房地产咨询服务金融……RoseGarden滨水游览区：阿勒河边的熊公园和玫瑰园是滨水游憩带上的主要节点瑞士伯尔尼功能解构产业解构布局解构36谢菲尔德经济结构调整后，休闲文化产业成为区域经济发展策略的中心环节32145CIQCIQ到了90年代，已集聚约300个组织和小型企业，包括了31栋文化和创意建筑HotelNovotelSheffieldCentre12WinterGardensMillenniumGalleries34NationalCentreforPopularMusic5传媒产业文化、艺术产业电视报纸杂志BBC电台电影院千禧年博物馆大学科学区图书馆都市休闲文化产业Site画廊艺术家村艺术工作室油画陈列馆投资机构中介代理出版社英国谢菲尔德功能解构产业解构布局解构CityloftsTowerInterview37六大功能组团构建复合城市新区，组团功能主题明确，组团内功能混合，形成较好的功能互动老城产业园区活力新区行政中心行政商务区高尚居住区休闲文娱区生态居住区活力产业区文化居住区滨水游憩带行政商务区：区域的核心组团，它同老城联系紧密，沿城市发展轴线分布休闲娱乐区：依靠大型公建设施和优势生态景观资源驱动而成，城市的人气聚集区活力产业区：承载艺术展览、创意文化等产业，内涵上与行政商务区形成产业互补和功能互补，并在空间布局上同它形成空间对接，互动发展居住组团（高尚+文化+生态居住区）：根据道路绿地及周边因素划分形成多个不同主题的住宅组团，围绕核心区外围延展分布滨水空间：根据水体河道不同特征采取“节点”方式建造休闲和生态绿地，与休闲娱乐场所互动接合，形成滨水游憩空间新区总面积居住区行政商务区活力产业区休闲娱乐区道路、绿化和水系6平方公里42%11%8%11%28%老城瑞士伯尔尼功能解构产业解构布局解构38以文化产业区为中心，多功能空间布局弥补城市发展功能空间的缺失新区总面积居住区行政商业商务区活力产业区休闲娱乐区道路、绿化、水系5平方公里45%11%7%12%25%英国谢菲尔德功能解构产业解构布局解构低密度住宅区（以低密度住宅为主）都市生活区休闲娱乐区文化产业区商务办公区商住混合区老城区谢菲尔德都市核心区功能布局结构图居住区（低密度生态住宅区）规模较大，形成相对完整的社区或邻里关系，与商务办公区和中心产业区有紧密地空间功能联系。商住混合区（社区商业与住宅的混合布局空间）以街坊式的商业为空间布局架构，设置社区商业与居住功能的混合布局空间模式。商务办公区商务办公区与老城区有显著的轴线联系，集中有行政功能、商务办公功能，是都市核心区与老城联系的主功能空间。休闲娱乐区（以体育休闲功能为中心）布局有大量的体育运动休闲设施，形成城市休闲娱乐运动板块中心。文化产业区（以文化产业为核心区）在原有的的城市工业园区上进行空间更新，以文化产业为内核形成新的城市新中心区。39构建城市新经济产业推动区域功能演进，形成以产业为中心，具有复合功能的现代都市核心区居住功能商业功能生态游憩休闲娱乐城市旅游功能产业功能—商务办公功能文化产业休闲产业…通过塑造低密度、生态、自然的环境，多样化、高品质的住宅产品吸引高素质人口的入驻发展具有高附加值的第三产业，形成历史文化名城新的经济增长极，促进城市产业转型完善区域商业体系职能，通过多种商业业态建设，形成对城市及区域商业体系的有效完善具有复合功能的现代都市核心区依托生态滨水区资源和城市历史文化价值，发展休闲娱乐功能，同时丰富提升城市的旅游功能结论140现代都市产业成为区域发展的核心产业内涵，形成城市新的经济增长极艺术展览文化传媒休闲娱乐…信息服务生产性服务业—历史文化名城现代都市核心区产业发展方向—都市产业文化传媒休闲娱乐生产性服务业…艺术展览信息服务

都市产业是适应中心城市功能和都市经济发展，发挥都市优势，服务于都市自身并辐射周边地区繁荣发展的产业。都市产业与都市生活、都市文化、都市素质、都市环境和都市社会经济发展紧密联系，贯穿社会、经济、文化领域，涉及农业、工业、建筑业和第三产业，是集生产、流通、消费为一体的三次产业群。结论241发展成熟的现代都市核心区，在功能的构成以及比例规模上，发展较为相似—瑞士伯尔尼都市核心区功能比例构成—休闲娱乐区居住用地行政、商业商务用地—谢菲尔德现代都市核心区功能比例构成—道路、绿化和水系结论3活力产业区居住用地行政、商业商务用地活力产业区休闲娱乐区道路、绿化和水系—历史文化名城现代都市核心区功能比例

—功能构成居住用地行政商业商务用地都市产业用地休闲娱乐用地功能比例%40%-50%5%-10%7%-10%公共绿化、道路25%-40%政府行政办公1%-2%商务办公1%-4%商业用地1%-4%10%-5%42九大功能分区：都市活力区、文化水岸休闲区、都市生活区、SOHO商住混合区、行政商务区、都市产业示范区、滨水高尚住宅区、生态游憩区和生态休闲居住区文化水岸休闲区都市活力区都市生活区滨水高尚住宅区Soho商住区生态休闲居住区都市产业示范区生态游憩区行政商务区功能分区功能分区分区规模（亩）都市活力区1000都市产业示范区2000行政商务区565文化水岸休闲区1400生态休闲居住区1700SOHO商住区1460滨水高尚居住区1352生态游憩区724都市生活区255043通过以上十三大核心项目设置，有效提升区域土地价值，丰富分区功能，分期开发促进区域土地的持续增值核心项目总结编号核心项目1京杭水岸城2滨水CITYWALK3京杭国际交流中心4运河新天地5京杭之帆五星级酒店6体验式书城7第四维商业街区8健康水会9生态体育公园10院街商业11创意俱乐部12创意工坊13原生态湿地走廊12345678910121113核心区项目空间布局结构图44通过概念增值、规划增值和设施增值等一系列增值措施，提升区域土地价值和吸引力。概念增值现代都市核心区概念运河文化概念现代滨水休闲概念滨水生态居住概念规划增值京杭水湾运河新天地原生态湿地走廊生态体育公园设施增值京杭水岸城滨水CITYWALK京杭之帆五星级酒店体验式书城京杭国际交流中心健康水会第四维文化创意街区核心结论回顾区域增值体系45创意设计部落信息产业基地居住配套用地OPEN青年社区围绕创新、科技、前沿的产业商务区，配置商业、居住、休闲娱乐功能，打造复合型产业生活空间都市产业示范区功能结构图都市产业示范区汇聚都市精英，聚集社会财富，完美构筑核心城市空间延展区域都市产业示范区功能规模结构都市产业示范区产业示范区2000亩产业占地862亩商住用地596亩公建道路绿化水系542亩46特色都市产业空间蕴藏城市创新活力，引领都市经济潮流分区组团功能方向典型项目/产品创意产业空间创意设计类企业聚集地，为高素质、顶尖的创意从业者提供多元、柔性现代的创造空间时尚LOFT生态办公区创意俱乐部创意工坊高新研发空间承接长三角城市信息服务产业溢出业务，吸引本地高新技术企业研发部门共享优越工作空间

信息服务大厦高新技术研发中心生活配套服务区依托配套商业和汽车东站等设施，为工作和居住人口提供便利快捷的服务空间OPEN青年社区（商住小区）产业配套居住区（商住小区）创意书吧时尚商务会所现代客运中心影响力推动力创造力生命力生产力都市产业示范区47产品交易、展示、对外交流的平台，设计机构和人士相互学习和切磋的第四空间

定位：融产品设计、展示、发布、服装品牌展示宣传、创意教育培训、咨询策划等为一体的文化创意平台

功能：产品设计展示与发布企业、产品形象、展示咨询策划、创意教育培训建筑特色：具有较强的现代感和时尚感，让人们感受建筑艺术与时尚元素的完美结合体量规模：1.5万平米1创意工坊创意俱乐部核心项目48随性交流的空间、时尚玩族的聚会，最纯粹、最芜杂的集聚地，最前卫冲动的大本营创意工坊创意俱乐部

定位：创意设计者的交流、娱乐、休憩空间，增强区域同周边板块的联动性，提升活力

功能：交流互动空间，为人们提供服务、消费、休闲的多功能商业娱乐中心针对对象：创意产业中高端从业人员及相关行业具备创新头脑高素质人员体量规模：1.5万平米2核心项目49围绕中心水景，排布商业、商务和休闲娱乐功能，形成具有复合功能的区域核心，演绎扬州现代都市时尚都市活力区休闲商业组团城市居住组团滨水游憩组团Soho居住组团水岸居住组团水岸商务组团都市活力区分区功能结构图都市活力区都市活力区功能规模结构都市活力区1000亩纯商业136亩居住用地400亩公建道路绿化水系414亩商务用地50亩50分区组团功能方向典型项目滨水游憩组团依托京杭之星人工水面，设置城建馆、超五星酒店，形成地标建筑的空间呼应，形成区域的核心形象入口

城建馆水岸广场五星级酒店（滨水地标）水岸商务组团生态、滨水的商务办公平台，形成区域商务办公高地

高端商务写字楼

SOHO商务办公休闲商业组团配备便利、全面的生活休闲配套设施，辐射全市及周边腹地人群，形成城市级商业内核

京杭水岸城特色滨水CITYWALK城市居住组团水岸居住组团水岸居住组团依托周边的商业、休闲功能，开发中高档居住区

品质高档住宅商业设施、高端居住和SOHO型办公混合布局，构建充满活力的区域核心都市活力区51特色商业通过主题的建造，演绎时尚都市生活，强化参与式购物及体验式娱乐特征核心项目

定位：增加特色商业功能，营造休闲商业娱乐氛围。

建筑特色：大型商业综合体与特色滨水商业，让所有人都能畅游其中，体味到都市生活的各种乐趣。主要客户：全体城市居民及部分旅游游客。主要业态：零售/餐饮/娱乐及其他业态

体量规模：20万方商业体量京杭水岸城滨水CITYWALK城市级商业中心组团核心商业项目52京杭水岸城开发方向——案例借鉴：日本福冈博多运河城核心项目京杭水岸城城市步道日本福冈博多运河城项目立意

「化都市为剧场」项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。设计思路

「观光与商业结合」将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。市场反馈前八个月，游客人数达到1200万人。运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。53滨水城市步道的开发方向——案例借鉴：纽约城市步道节日广场廊街纽约城市步道两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过城市景观规划、娱乐场所和节日市场的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生。除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色。核心项目京杭水岸城城市步道54聚合时代发展前沿的高档时尚、人文宜居的新都市聚居区都市生活区都市生活区都市生活区功能规模结构文化教育组团居民安置区组团都市居住组团院街商业都市生活区分区功能结构图都市生活区2550亩商住596亩居住1096亩公建道路绿化水系858亩55分区组团功能方向典型项目居民安置区组团作为广陵新城核心区开发建设中的就地居民安置区都市居住组团依托内部水系，开发建设中、高密度居住区，作为广陵新城核心区的核心居住片区

院街商业文化教育组团新东方学校为中心，形成广陵新城核心区的文化教育组团以居住和社区商业为主体功能，发展成为广陵新城核心区都市居住的核心片区都市生活区56通过多样、休闲、趣味的院街设置形成区域级商业中心，服务都市生活区的居住人群核心项目项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。案例借鉴-苹果街区

定位：区域级商业中心。

建筑特色：以建筑底商为基础，围合商业院落，将商业散布于居住空间内部，院落商业街区。主要客户：片区居住人群。主要业态：零售/餐饮

体量规模：5万方商业体量院街商业院街的构建形态院街商业57将节能、舒适、健康、生态元素注入社区生活，成为城市财富阶层人群聚集地滨水居住区滨水高尚居住区功能规模结构滨水高尚居住区滨水高尚居住区功能结构图低密度生态社区滨水生态走廊分区组团功能方向典型项目低密度生态社区组团依托滨河区域天然湿地生态资源和交通道路自然分隔而成的独立空间，打造城市生态宜居社区，满足财富阶层高品质居住需求

滨水生态走廊组团依托廖家沟原生态湿地资源，塑造原生态绿地开敞空间

原生态滨水生态湿地走廊以生态自然空间为依托，展现扬州生态居住特质，提高区域居住品质滨水高尚居住区1700亩居住区用地1114亩绿化、道路和水系市政用地586亩58以生态湿地和宽幅水系为机制，建设具有生态、游览、科普、休闲于一体的复合原生态绿地走廊

定位：区域原生态湿地走廊空间特色：多层次空间变换，多面多节点的生态展示主要客户：全体城市居民及部分旅游游客。核心项目生态湿地走廊生态湿地走廊59依托滨河区域亲水、近水特性及桥头交通节点区位打造城市标志性户外观光和运动体验空间生态游憩区生态游憩区生态游憩区功能规模结构生态游憩区功能结构图生态体育运动公园组团原生态湿地走廊分区组团功能方向典型项目生态体育运动公园布局体育运动设施，满足中高端居住人口的户外运动空间需求，完善广陵新城核心区的休闲娱乐功能构成

生态体育运动公园滨水生态走廊组团承接北部原生态湿地走廊的空间功能延展，丰富绿地空间的功能体系设置生态空间规避区域门户的交通负面影响，布局生态体育公园丰富板块功能生态游憩区724亩休闲娱乐用地180亩运动公园420亩道路、绿化及市政用地124亩60做为广陵新城核心区休闲娱乐功能的重要组成，展示绿色生态活力，满足区域居住人群的户外运动空间需求生态游憩区生态体育公园项目特色：大面积绿色生态草地，功能丰富的体育设施主要客户：城市居民及区域居住人群。规模：占地面积420亩。项目价值：减少交通干道负面影响；形成良好的门户生态展示空间；提升区域周边居住品质，成为周边居民休闲游憩共享空间。生态体育运动公园组团61依托自然湿地资源、人工湖景和高档养生水会配套，营造社区高尚生态居住格调，成为城市精致生活的引领者生态休闲居住区由滨水湿地外景和淮左湖人工内景相互辉映而成的“水景”资源体系，构筑了社区以水为灵魂的生态主题；高档养生会提供的一站式休闲健康娱乐服务诠释城市中心区无法复制的名流精英生活生态休闲居住区生态休闲居住区功能规模结构生态休闲居住区分区功能结构图亲水休闲走廊休闲居住区（商住用地集中）城市绿地生态休闲居住区分区组团功能方向典型项目休闲商住混合组团以社区生态水景为主要资源依托，配合社区商业，打造城市休闲品质居住区，成为城市生态品质生活引领者高端休闲居住区中心生态居住组团依托人工湖和生态湿地资源，以及社区内高档健康养生会所提供的配套服务，打造富有商务休闲特色的精致生活空间

中心生态居住区健康水会亲水休闲走廊生态休闲居住区1352亩商住397亩居住478亩道路、绿化及市政用地477亩生态休闲居住（居住用地）62人工湖健康水会－－融娱乐、运动、康体、商务功能于一体，为城市商务精英筑健康诺亚方舟，造品质生活蓝本

定位：以“健康、养生”为概念，是一个运动、休闲、保健、娱乐、商务会议等多元功能组合、五星级新概念的健康休闲会所，增强社区生态休闲氛围

建筑特色：体量适度、自然生态、主题突出的特色娱乐场所，让会员享水、乐水，品味时尚健康生活主要客户：城市商务精英、高端白领阶层、外籍人士体量规模：1.5万平米功能服务内容水疗SPA洗浴、桑拿、按摩健身、康体健身、全身体检娱乐、休闲影院、茶室、书吧商务会议室等商务空间健康水会核心项目健康水会63在活力区与产业区之间布局SOHO商住区，构建产居结合的区域功能体系SOHO商住区SOHO商住区SOHO商住区功能规模结构SOHO商住区分区功能结构图第四维商业街区城市SOHO区组团都市居住组团分区组团功能方向典型项目城市SOHO区组团以概念化的公寓为主的，具有现代都市风格的soho居住区

第四维商业街区都市居住组团商住混合的中高密度住宅组团SOHO商住区1459亩商住区397亩居住区662亩道路、绿化及市政用地400亩64——文化、活力、创意的第四维商业街区

定位：扬州创意街区。

建筑特色：特色街区商业建筑，体现创意文化等时尚概念。主要客户：产业区的创意人士和城市旅游游客。业态特征：创意制品/餐饮/零售

体量规模：2万方建筑体量第四维商业街区核心项目第四维商业街区沿SOHO商住区中心街区，打造区域空间通廊，布局创意产品商业街铺，与东侧都市产业区形成较好的功能互补与空间互动，同时也同soho居住区形成区域特质的属性搭配。扬州创意产业街区与都市产业区的创意工坊相联系，为其设计的产品提供展示和销售的空间65行政商务区是广陵新城的腹心地带，以拟建区级行政资源推动区域行政、文化和商务中心的形成行政商务区行政商务区分区功能结构图行政商务区功能规模结构行政组团中心居住组团都市商务组团文化生态组团行政商务区行政商务区565亩行政办公130亩商务区76亩广场104亩居住190亩道路、绿化及市政用地65亩66分区组团功能方向典型项目行政组团以广陵区政府为中心，形成区域行政中心文化生态组团以生态开敞空间为依托，设置扬州首家体验式书城，形成区域文化体验中心

扬州首家体验式书城都市商务组团围绕城市景观轴线文昌路。布局中高端商务写字楼，形成都市商务办公集群中心居住组团中心区的核心区域，布局居住组团，完善行政商务区功能构成，有利于产居结合的功能区体系构建区级行政设施、文化生态开敞空间、都市商务集群和都市居住组团四大功能片区，构建区域功能聚合中心行政商务区67扬州首家体验式书城——BOOKMALL，以出版物销售为核心，以文化交流、创意产品、休闲娱乐、品味餐饮为配合的扬州城市文化生活中心

定位：国内一流体验式书城，出版物及文化用品的展示与销售，整合高品位餐饮、休闲娱乐、创意产品和文化精品等项目，为消费者提供一站式、多元化的文化休闲选择与体验，塑造扬州文化生活新风尚。

建筑特色：时尚现代外立面风格，充满幻趣和想象力的空间设计和多样化主题装饰风格。主要客户：全体城市居民及部分旅游游客。规模：建筑面积约2万平米功能构成：多种业态的书店、影音制品店；多功能文化厅，提供会议、展示、展览、影视等文化交流功能；大量注重参与互动的阅读与文化活动；咖啡店、风格餐厅、茶馆核心项目体验式书城扬州首家体验式书城68结合区域发展条件，以生态、健康、文化为主题建设京杭运河文化水岸休闲区水岸休闲区从一个具有久远历史的航运水岸区变成一个现代都市化的生态、文化和休闲活跃的黄金水岸！文化水岸休闲区文化水岸休闲区功能规模结构水岸休闲区分区功能结构图水岸游憩组团水岸居住组团分区组团功能方向典型项目水岸居住组团以一线江景为主要资源依托点，打造滨江高尚居住区，引领扬州高尚生活新标杆

中高端居住小区水岸游憩组团依托运河东岸的生态空间联系，打造富有特色的区域文化水岸休闲空间

京杭之帆五星级酒店京杭国际交流中心运河新天地文化水岸休闲区1400亩休闲娱乐用地450亩居住350亩道路、绿化及市政600亩69“京杭国际交流中心”—承接与国际友好城市的对外交流，建立一个扬州与国际文化固化的交流平台，形成城市名片，提升区域价值京杭国际交流中心运河新天地核心项目京杭之帆酒店扬州市的国际友好城市已达9个，在发展中已经逐步深化与这些城市的交往，并求得实质性效益，推进与友好城市的新交往韩国仁龙市、美国西港市美国肯特市、德国奥芬巴赫市、意大利里米尼市缅甸仰光市、日本唐津市日本厚木市…京杭国际交流中心对外文化交流基础

——众多友好城市对外文化交流

——政府鼓励政策

定位：城市文化交流中心。

建筑特色：后现代建筑，体现友好、创新的都市化城市意向，与水系自然融合。主要客户：外籍友好城市的访问团体。

体量规模：1万方建筑体量70“运河新天地”—在古老的京杭大运河东侧滨水区，植入现代购物、娱乐、美食等功能，打造扬州顶级滨水休闲区1核心业态23生态休闲功能区功能分区主题游赏功能区运河码头主题餐饮酒吧功能区餐厅、咖啡厅、特色酒吧、手工艺品，玩具，礼品、装饰品等的商铺。迷你家庭剧场、运河水上主题游乐公园等。运河公园、亲水平台、文化步道以及其它建筑小品。建设意向

定位：城市级文化滨水休闲区。

建筑特色：街区建筑，体现与扬州友好城市异域建筑特色。主要客户：扬州城市居民与旅游游客。

体量规模：5万方建筑体量京杭国际交流中心运河新天地核心项目京杭之帆酒店71家庭馆儿童博物馆总投资为1450万美元，面积为57000平方英尺，每年游客达50万人次以上三维动感电影院总投资为450万美元，容可纳440人、有芝加哥最大的电影屏幕：六层楼高、提供先进的视听设备水晶宫6层高全玻璃环绕的植物花园，70棵高大棕榈树、20个音乐喷泉、公众休憩区码头公园天际线剧场由百事可乐公司赞助修建．总投资为880万美元1500个座位，芝加哥唯一的临湖表演剧场空中缆车由麦当劳公司赞助修建，总投资为320万美元，按照1893年芝加哥进行世界哥伦比亚博览会时建造的原形观缆车制造，乘坐该缆车可一览芝加哥湖岸线风光和市中心的各大建筑。旋转木马仿制20年代该港口黄金时代时运转的一部音乐旋转木马，它曾经伴随芝加哥几代人一起成长码头商业街莎士比亚剧场可容纳525位观众的天井式剧场，是世界上最好的演出莎士比亚戏剧的舞台之一商铺餐厅、咖啡厅，售卖旅游纪念品、手工艺品，玩具，礼品、装饰品等的商铺。节日大厅史密斯彩色玻璃窗博物馆美国第一家完全以彩色玻璃窗做为主题的艺术博物馆。800英尺长的长廊上陈列有150多个彩色玻璃窗，约有80％是曾经安装在芝加哥建筑上的，其年代可追溯到1870年。展会空间1.58万平米的展示空间和4460平米（36个）会议室宴会厅啤酒花园包括米乐啤酒舞台，是一个小型的露天舞台，在夏季邀请本地著名乐队在此巡回演出，为游客提供一个免费的休闲娱乐，欣赏音乐，品尝风味小吃的场所多功能厅18000平方英尺，主要用于大型商业展示会豪华观光游艇提供了多项湖上游艇娱乐项目，每年有超过60万人次的乘客在此乘游船观览芝加哥风光A、家庭馆B、水晶宫C、码头公园D、码头商业街E、节日大厅F、宴会厅“运河新天地”开发建设的案例借鉴：芝加哥•海军码头京杭国际交流中心运河新天地核心项目京杭之帆酒店72京杭帆酒店：以京杭大运河古老的漕运船形式作为酒店建筑设计创意根源，打造扬州高端五星级酒店，形成区域地标古老的京杭大运河漕运船漕运船是京杭大运河上重要的水运交通工具，历史上京杭大运河上漕运船穿梭不断，漕运船回，物资流通，承载着京杭大运河往日的繁华与鼎盛。京杭之帆——五星级酒店酒店创意设计来源

定位：扬州高端五星级酒店

建筑特色：后现代建筑，以漕运船帆作为创意根源，打早区域建筑地标，成为广陵新城第一高楼。主要客户：国际会议客户以及中高端城市游客。

体量规模：6万方建筑体量京杭国际交流中心运河新天地核心项目京杭之帆酒店73广陵新城核心区之于扬州：是加速扬州都市化进程的率先引擎74广陵新城核心区之于扬州：是促进城市发展和经济腾飞的核心动力75发展愿景+以“生态化”为开发理念，+以都市产业为核心发展内涵，+将区域最终打造成为以都市产业为主导，集商务、休闲娱乐、文化艺术、都市居住、城市旅游为一体的，领袖扬州、辐射苏中、享誉京杭运河带上的“京杭都心、生态水城”76思考篇Part.1规律篇Part.2方向篇Part.3内涵篇Part.4规划篇Part.54.1案例借鉴功能定位与规模分析4.277基于区域整体定位研究，广陵新城核心区重点发展都市产业、居住、商业和休闲旅游娱乐功能都市产业产业功能商务功能依托区域自身的资源，大力发展附加值高的第三产业，满足扬州中高端企业对高档商务空间需求居住以多元、创新为特色的绿色、生态、宜居示范居住区居住功能商业服务休闲娱乐旅游商业服务功能都市休闲商业与滨水空间相结合的都市休闲示范极功能解析城市旅游功能休闲娱乐功能推动扬州旅游产业升级，完善扬州现代旅游体系以多层次商业为特色的城市东部商业活力核781商务与都市产业功能的量化分析79采用不同方法对广陵新城商务体量进行预测1市场趋势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估80经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业“质量并重”、持续增长的运行基调2002-2007年6年间，扬州GDP总量持续增长，平均增幅为17.4%，第三产业产值年平均增长率达15%；扬州政府今后5年工作目标：实现全市地区生产总值年均增长13%左右量的保证：经济总量17%的增幅水平城市第三产业产值占GDP比重经历了03-05年的短期下滑后连续三年持续上调，产业结构调整初见成效；产业格局和服务业发展规划强化了现代服务业的发展意识：形成以先进制造业为主体、现代服务业为支撑的产业发展新格局，成为长三角江北地区现代服务业中心城市质的提升：现代服务业较大的发展空间城市服务业发展趋势在城市5年工作目标导向和服务业发展规划的指引下，保守估计未来十年内扬州第三产业产值增速将维持在10%的范围内2002-2007年扬州GDP、二产、三产产值平均增幅对比2004-2007年扬州三产结构对比2007-2017年扬州三产产值增长态势单位：亿元数据来源：2007年扬州统计年鉴；扬州统计局网站；2008年扬州市政府工作报告；81根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，扬州未来写字楼容量将出现一定程度增幅第三产业产值(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低写字楼发展水平评估模型成都2001－2005年三产产值、办公用房年均成交量对比年份20012002-20042005三产产值682765-10571182年均办公成交面积14.520.937.7阶段年均面积增幅--40%81%扬州未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了城市写字楼的整体容量水平，根据二者的对应关系总结出写字楼发展水平模型主要阶段第三产业产值2014-2017900-11982007－2013462-818产值单位：亿元面积单位：万平米三产产值按照年增幅10％的保守增速预估未来十年扬州的三产产值，根据写字楼发展水平评估模型，推测扬州写字楼容量将在未来10年内经过中等容量的发展阶段低容量中等容量模型来源：世联模型数据来源：2006年成都统计年鉴；戴德梁行2007年度市场投资研讨会公布数据年份2000-20022003-20052006-2007三产产值472-620710-11181318-1584年均办公成交面积13.424.531.5阶段年均面积增幅--83%28%南京2000－2007年三产产值、办公用房年均成交量对比82基于市场实现现状和未来发展趋势，广陵新城未来10年内预期可实现76万平米的商务办公体量市场实现现状2005－2007年扬州市办公用房年平均成交量为8.8万平米未来发展趋势扬州未来10年写字楼销量参考成都发展经验，立足扬州市场，保守估计未来10年内写字楼中等容量阶段年销售量较低容量阶段增长20％。扬州2008－2017年写字楼销售量预估：8.8万m2×6年＋10.56万m2×4年=94.8万m2主要阶段阶段间年销量增幅年成交量2014－201720％10.562008－2013--8.8参照近年西区写字楼成交量占全市比重，估计未来广陵新城可实现全市80％的商务销量，可实现面积为：85×0.8=76万m2未来十年写字楼市场容量预期增长06、07年西区写字楼成交量占全市总量比重单位：万平米数据来源：扬州市房地产市场分析报告（2006-2007年）83采用不同方法对广陵新城商务体量进行预测1市场趋势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估84以新经济产业为区域功能内核的广陵新城将成为未来扬州4.8万现代服务业新增就业人士的主要办公聚集地2006年对办公空间需求较大的现代服务业从业人员近6万人；

2001-2006年三产从业人员平均年增长率为4%；预估扬州现代服务业从业人口的年增长率高于三产平均增速，将达到6%的增幅水平，2017年城市现代服务业新增就业人口将达到4.8万人。新增人口4.8万未来10年内广陵新城可提供新增现代服务业从业人员办公面积为：4.8万×15m2/人×0.8=57万m2新增人口数量预估人均办公面积预估办公体量区域实现集聚度参照西区开发经验，预测本区域集聚度可达80%2008-2017年扬州现代服务业从业人员增长趋势数据来源：2007年扬州统计年鉴；扬州统计局网站；国家规定公务员人均办公面积为20-24平方米中国80%的企业办公面积在15平方米以下，一般人均办公面积分为5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间三个档次西方城市商务办公面积为15平方米。广陵新城核心区的人均商务办公面积可以达到平均办公面积取值15平方米。85同时区域还将预留15万平米左右的办公场所来满足城市现有企事业升级更新的空间置换需求老城办公空间置换其他区域企业办公空间置换金融机构办公空间置换1万5平米左右办公空间置换率30%29万左右的办公销量40%的平均空置率置换率60%八家国内银行扬州分行近十家金融保险机构办公面积接近7万平米置换率60%未来10年广陵新城可满足现有办公升级更新的置换需求为：0.45万+10.4万+4.2万=15.05万m2空间置换面积约4500平方米空间置换面积约10.4万平方米空间置换面积约4.2万平方米“扬州市的金融机构主要是购买整层或多层写字楼来满足办公需求，舒适现代的办公空间对他们有一定吸引力”

——搜房网肖经理置换率取值原则：城市现代都市核心区的定位决定了区域所吸引办公企业类型主要为三产中层次较高的现代服务性质企业，目前该类型企业多分布于老城周边，因此老城所需置换空间低于其他区域，置换率较低根据访谈和市场现状调研，推算老城、其他区域以及金融机构办公空间置换率分别为30%、60%、60%；办公空间统计途径：老城企业和金融机构办公面积主要通过市场调研和专业人士访谈途径获取；其他区域办公物业销售面积通过扬州市房产网销售面积公示资料统计及市场现状调研获取；空置率来自市场现状调研；办公空间统计：汇展阁：约4000平米摩尔曼妮：约4000平米……办公销售面积统计：东城国际：3045平米天地大厦：6340平米华远国际：4003平米……86通过估算新增人员办公场所和现有企事业单位空间置换需求，预期广陵新城可提供72万平米商务办公体量商务体量72万平米新增产业人口办公面积城市现有企业空间置换需求金融机构办公空间置换需求根据需求预测法估算，未来10年内广陵新城预期可实现商务办公物业体量为72万m2，包括新增产业人口办公面积57万m2现有办公升级更新置换需求15万m287采用不同方法对广陵新城商务体量进行预测1市场趋势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估88在城市经济水平发展相当的情况下，参照深圳写字楼市场发展，广陵新城预期可实现72万平米写字楼体量城市三产经济水平同写字楼市场表现高度正相关；通过三产产值对比，2017年的扬州相当于2004年深圳的三产发展水平，其商务市场发展状况也应大体相同；2004年深圳甲级写字楼吸纳量约87万平米，可对比推算出2017年扬州甲级写字楼吸纳量为80万平米；鉴于深圳同扬州城市在产业结构上的客观差异，对预估的扬州甲级写字楼吸纳量进行20％的下调，调整后吸纳量为64万平米。甲级写字楼的有效需求群体以现代服务行业为主，基于城市目前甲级写字楼数量较少的现状和广陵新城“都市化核心区”的定位，预测未来广陵新城将承载城市80%的甲级写字楼吸纳量；依据都市核心区的发展规律显示，区域内70%的商务办公体量由甲级写字楼实现；参照此比值，本区域预期可实现商务体量为72万平米；写字楼吸纳量＝写字楼销售量×（1－空置率）2017年扬州写字楼发展水平比对2017年广陵新城商务体量预测城市发展1200亿80万平米1300亿86.88万平米三产产值甲级写字楼吸纳量2017年-扬州2004年-深圳扬州城市甲级写字楼吸纳量64万m2广陵新区甲级写字楼消化量51万m2广陵新区预期实现商务体量72万m2区域可实现城市80%的甲级写字楼成交体量区域甲级写字楼体量占商务总体量70%数据来源：2004年深圳国民经济和社会发展统计公报；

2005年深圳写字楼市场调研报告上海1500亿约75万平米89考虑15%的空置率因素，广陵新城预期可提供的较为合理的商务物业总体量在84万平米之间市场趋势法76万平米需求预测法72万平米城市类比法72万平米123综合三种预估方法，本区域写字楼预期可实现吸纳量区间为72-76万平米

考虑写字楼市场15%的正常空置率，本区域商务总体量为84万平米

国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10％左右，而甲级写字楼的空置率保持在10％－20％较为安全；结合扬州市场现状，本区域写字楼空置率在15%较为正常902商业与休闲娱乐旅游功能量化分析912需求预测法1商业实现法基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测3商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测92

计算扬州市区商业平均坪效值，通过扬州市区商业平均坪效值预测广陵新城核心区商业体量为51万平方米广陵新城商业面积＝区域商业零售总额/扬州商业平均坪效值扬州社会零售总额增长趋势模拟按社会零售总额每年增长13%的速度计算，到2017年，社会零售总额为1364.9万元；广陵新城商业面积＝商业零售总额/扬州商业平均坪效值＝102.3万元/2万元·平方米

=51.2万平方米商场05年零售额（万元）06年零售额（万元）商业面积（平米）金鹰国际480016028935000百盛122181248220000万家福277583246518000时代广场4000058000约50000……………………扬州05年坪效值为11000元/平方米，06年为13200元/平方米，商业坪效的增幅有显著的边际效应，根据推算广陵新城核心区的商业坪效在2017年将增至2万元/平方米*。广陵新城商业零售总额＝102.3万元单位：元*根据国内一线城市中心商圈的商业坪效值经验数据做参考全市社会零售总额的地区分布，根据新城新区和文昌商圈的发展规律，新建商圈的地区零售总值贡献在5%，成熟商圈（文昌商圈）占到零售总额的20%，因此根据区域发展年限，广陵新城商业总值应占到零售总值15%，即204.73万元；零售业和餐饮业的收入规模比重占社会零售总额的50%，因此根据社会零售总额的构成比例结构，做相应的参数调整，广陵新城的总额值应达到102.3万元；932需求预测法1商业实现法基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测3商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测94新中心区商圈弥补了扬州东部板块商业缺失，同时商圈辐射范围覆盖全市以及周边县市，预测商业体量为49万平方米2004年扬州人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口＝0.81平米/人，根据商业面积的变化趋势，未来预估2017年扬州人均商业面积将达到1.1平方米之间。商业面积＝商业消费人口×扬州人均商业面积＝49万平方米商业面积＝商业消费人口×扬州人均商业面积注：①扬州人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口2004年扬州市零售百货商业面积共92.6万平方米；扬州市有5万余个商业网点，营业面积92．6万平方米－－－《2004年扬州商贸服务业发展情况考察报告》人均商业面积预估2004年市区人口统计为113.85万主要消费者：产业人口＋居住人口次要消费者：市区人口边缘消费者：江都等周边县市人口运河东路以北工作人口将达到127000人，居住人口将达到85000人－－－广陵新城（扬州）扬州泰达发展建设有限公司主要消费者＝127000＋85000＝20万人本项目边缘消费人群将涵盖部分江都市区人口与仪征部分市区人口：江都市区人口20万+仪征市区人口20万=40*25%=10万人作为现代的都市核心区的城市级商业定位，广陵新城商圈辐射范围覆盖全市，保守预测对区域外次要消费人口将达到：次要消费者＝30.5万*50%＝15万

广陵新城核心区定位于城市级商业中心，根据服务人群的规模预估，区域商业辐射人群将达到45万人。952需求预测法1商业实现法基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测基于现有商业经营情况，通过