投资新思路金融房产

课程总结10页PPT销售逻辑话题切入理念引导方案呈现需求确认异议处理2014财富管理新思路

——金融房产阳光人寿广东分公司2014年2月房子那些事儿

在财经领域，什么话题最能吸引老百姓的目光？毫无疑问就是房价问题了。你可以不炒股票，也可以不买期货，更可以不交易外汇，但房子你总是要住的。

投资房产是现有潮流，房价在经历了长期的涨势后，到底会怎样发展呢？“涨”声不断的房产是不是越多越好呢？话题切入：客观，肯定房产十年增值1、客户客观情况(家庭情况或资金变动情况)2、热点话题作为开场白（房产税一周年如何看？广州增城、从化撤市变区怎样影响房价？）冷静看待房市投资优劣势优势：

1、相对较安全，符合中国传统置业投资思想2、能让资产较好的保值和增值3、如将房子出租，收取租金是一笔持续稳定的收入劣势：

1、地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用（如：90年代广州海珠区大批客户于广州番禺购房，2000年左右又大举回海珠区购房）

2、中短期投资房产受市场影响较大

3、大额资金,交易费用较大,流动性较低

4、有一定风险，过于高速发展引发“房产泡沫”，使投资者资金缩水，导致有价无市项目实物房产金融房产首付至少3成无，免于大笔资金占用按揭费只能月供；高额贷款利息年供交费恒定，免息分期付款各项税收有契税、营业税、所得税、增值税等无，合法节税各种费用有，装修、物管、水电……无，节约费用自然灾害遭受损失，地震、火灾、水灾……无损失出租风险断租；承租人犯罪、中毒、被害等永不断租，租金递增，无麻烦未来之忧逐年折旧、仅有70年使用权逐年递增，100年使用权投入本金70年后房屋报废无本金返还100年后拿回投资本金21世纪最流行的投资方式——金融房产金融房产：具备实物房产的特点，相当于实物房产投资，但较实物房产更安全、更有优势的金融投资产品。理念引导：分析实物房产，提供另一种资产配置方式1、实物房产购买手续复杂，维护成本高，预期走向不明2、金融房产概念解释并注意询问客户，多次确认

陈先生，30岁，私营企业主。也希望在现在公司经营状况不错的时候去买套100㎡精装大套房，现在租出去收租金，保值增值，退休了可以安享晚年，更可以给后代留下一笔资产。理念引导：感性，预演未来终身产权资产保全终身收益保值增值15年时房产价值438万元30年时房产价值643万元50年时房产价值1139万元70年时房产价值1938万元普通精装金融房300万（期交）(30岁男士，首付60万元,连续付5年,累计300万元)投资短；回报稳；升值快；一“房”富三代，稳赢见未来以上收益仅按金领中档演示水平预测房产升值首付60万元5年0利率按揭总额300万按揭方式浮动租金租金收入每年租金60000元61岁开始每年租金120000元

15年（45岁）累计租金90万元30年时（60岁）累计租金180万元50年时（80岁）累计租金420万元70年时（100岁）累计租金300万元固定租金出租率100%金融房产优势无需装修费无需维护费无需物业费永不折旧易变现流动性强随时可动用可免息贷款方案呈现：专业、具体，强调金融房产优势终身产权资产保全终身收益保值增值15年时房产价值470万元30年时房产价值665万元50年时房产价值858万元60年时房产价值1473万元普通精装金融房300万（趸交）(30岁男士，一次缴清300万元)投资短；回报稳；升值快；一“房”富三代，稳赢见未来以上收益仅按金领中档演示水平预测房产升值一次缴清300万按揭方式浮动租金租金收入每年租金100000元61岁开始每年租金180000元

15年（45岁）累计租金90万元30年时（60岁）累计租金180万元50年时（80岁）累计租金660万元70年时（100岁）累计租金1020万元固定租金出租率100%金融房产优势无需装修费无需维护费无需物业费永不折旧易变现流动性强随时可动用可免息贷款方案呈现：专业、具体，强调金融房产优势备注：1、实物房产以天河北地段85平米，2室1厅为例2、案例租金为该地段平均价格3、演示案例未考虑不可控因素，如断租、自然灾害、意外风险等造成的租金或房价折价物业实体房产金融房产投资总额300万300万产权70年70年（30岁投入，持有至100周岁）租金6000元/月，7.2万元/年31-60岁，10万元/年61-100岁，18万元/年收租年限70年至100周岁租金总额504万1020万房产增值不确定稳健增长153万产权到期后房子收归国家返还投资本金300万合计收益504万1473万投资实体房产与金融房产对比金融房产—阳光财富B教育养老理财传承60岁前：每年返还基本保额10%保费豁免万能帐户保证利率2.5%10天后：即时返还基本保额10%60岁后：每年返还基本保额20%享有保单分红满期返还所交保费1.领钱快:第一笔关爱年金在保单生效十天后可领取2.收益广:每年固定返还(基本保额的10%、20%)＋分红+满期金3.资金活:万能账户稳健增值，账户资金灵活领取需求确认及异议处理阳光财富B——资产保全功能《保险法》第89条第二款:经营有人寿保险业务的保险公司除分立、合并外，不得解散。《保险法》第23条规定：

任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。《合同法》第七十三条第一款规定：

人寿保险不