第11章 地价评估和地价分摊

第十一章

地价评估和地价分摊lshaot@126.com主要内容：第一节地租理论及测算第二节路线价法第三节城镇基准地价评估第四节基准地价修正法第五节补地价的测算第六节高层建筑地价分摊第一节地租理论及测算1.地租的含义（熟悉）

狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

基本含义，是一种纯粹的剩余物。

第一节地租理论及测算2.地租现象（熟悉）

农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。

第一节地租理论及测算3.地租理论的回顾（了解）

（1）威廉·配第地租＝市场价格－生产成本

（2）理查德·坎蒂隆地租＝市场价格－生产成本－经营利润

（3）亚当·斯密地租＝市场价格－生产成本－普通利润（平均利润）

（4）詹姆斯·安德森地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。

第一节地租理论及测算

（5）大卫·李嘉图地租＝市场价格－生产成本－平均利润

（6）马尔萨斯

地租＝市场价格－生产成本－所使用的资本×－般农业资本利润率

（7）约翰·冯·杜能地租＝市场价格－生产成本－平均利润－资本利息

（8）马克思地租=市场价格－生产成本－平均利润－资本利息

（9）其他

第一节地租理论及测算4.地租的测算（熟悉）

（1）地租测算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润

说明：

公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。

（2）土地是在最佳用途下使用的——竞标地租理论

（3）土地是在最佳集约利用下使用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减

（4）销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除

（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ

第一节地租理论及测算实际测算地租的具体方法4种：

——从房租中分离出地租

地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润

——由地价求出地租，地租=地价×资本化率

——采用市场法求出地租

——采用类似假设开发法求出地租

第二节路线价法一、路线价法概述1.路线价法的含义（熟悉）是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。

第二节路线价法2.路线价法的理论依据（熟悉）

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。

理论依据——替代原理。

第二节路线价法(1)路线价法与市场法的关系：

路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整。

第二节路线价法(2)路线价法与市场法的不同：

①

路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；

②路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；③路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多需估价对象，市场法只评估出一个估价对象的价值。第二节路线价法（3）求在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：

①求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。

②得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点，所以不必进行市场状况调整。

第二节路线价法【2010年真题】路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。

【答案】错误

【解析】交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见教材P369。

第二节路线价法【2007年真题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）

【答案】错误

【解析】路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况修正。参见教材P369。

第二节路线价法3.路线价法适用的估价对象和条件（熟悉）

适用的估价对象，主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况。

前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。

第二节路线价法4.路线价法估价的操作步骤（熟悉）

划分路线区设定标准临街深度

选取标准临街宗地

调查评估路线价

制作价格修正率表

计算临街土地的价值

第二节路线价法二、划分路线价区段（熟悉）

路线价区段，是指具有同一个路线价的地段。

划分原则：

应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一路线价区段。

两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段。

某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段。

同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段。

第二节路线价法【2008年真题】划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）

【答案】错误

【解析】如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。参见教材P370。

第二节路线价法三、设定标准临街深度（了解）

标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价基本不变。

设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数（有代表性），这样可以简化以后各宗土地价值的计算。

第二节路线价法四、选取标准临街宗地（了解）

标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地

选取的具体要求（8要求）：

一面临街；

地块形状为矩形；

临街深度为标准临街深度；

临街宽度为标准临街宽度；

临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当；

用途为所在路线价区段具有代表性的用途；

容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；

其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

第二节路线价法五、调查评估路线价（了解）

路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。

求取方法：可以运用收益法、市场法分别求取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等综合为一个路线价。

路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表示。

第二节路线价法六、制作价格修正率表（掌握）

（一）临街深度价格修正率表1.临街深度价格递减率

原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，价值也越小

第二节路线价法（1）四三二一法则

将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：

距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%

第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%

第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%

第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%

第二节路线价法（2）九八七六法则

超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值9%、8%、7%、6%。

第二节路线价法【2011年真题】估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元／m2。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】画图法

400×90%×20/25=288万元

288万元/20×75=1920元／m2第二节路线价法【单选题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。【2009年真题】

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

【答案】CE

【解析】参见教材P372。

第二节路线价法【11-1】某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。

【答案】该相邻临街土地的总价计算如下：

121.92×（40﹪＋30%）＝85.34（万元）

【解析】参见教材P373。

第二节路线价法【11-2】例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?

【答案】该相邻临街土地的总价计算如下：

121.92×（40﹪＋30﹪＋20﹪＋10﹪＋9﹪＋8﹪）

＝121.92×（100﹪＋9﹪＋8﹪）

＝142.65（万元）

参见教材P373。

第二节路线价法【例11-3】通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m（即100英尺），临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。第二节路线价法【解】标准临街宗地的单价和总价计算如下：

设临街深度为30.48、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：

V×（40%＋30%）＝85.34（万元）

V＝85.34÷（40%＋30%）

＝121.92（万元）

标准临街宗地的单价＝121.92×10000÷（30.48×20.00）

＝20000.00（元/m2）

标准临街宗地的总价＝20000.00×（30.48×25.00）÷10000

＝152.40（万元）

第二节路线价法（3）其他法则

①“前面三分之一里面三分之二法则”：是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

②苏慕斯法则（Somersrule）：是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

第二节路线价法

③霍夫曼法则（Hoffmanrule）：是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67.%、87.7%和100%。

④哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的

。例如，临街深度为100英尺的土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的

＝50%，前半部分的价值占整块土地价值的

＝70%。

第二节路线价法（二）几种临街深度价格修正率

假设a1，a2，a3，…，an－1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则单独深度价格修正率的关系为：

a1>a2>a3>…>an—1>an

累计深度价格修正率的关系为：

a1<（a1+a2）<（a1+a2+a3）<...<（a1+a2+a3+…+an-1+an）

平均深度价格修正率的关系为：

第二节路线价法

以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累计深度价格修正率为：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度价格修正率为：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

为简明起见，将上述临街深度价格修正率用表格反映，即为临街深度价格修正率表，

第二节路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160

（40）140

（35）120

（30）100

（25）87.2

（21.8）78.0

（19.5）70.8

（17.7）65.0

（16.25）第二节路线价法平均深度与累计深度价格修正率的关系：

(1)平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度

(2)

第二节路线价法制作临街深度价格修正率表的要领：

设定标准临街深将标准临街深度分为若干等份

确定临街深度价格修正率取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率

并用表格表示第二节路线价法【2009年真题】【判断】某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。

【答案】正确

【解析】参见教材P374-376

价值比重为50%+30%=80%

面积比重为16/24=2/3

平均深度价格修正率=80%/2/3=120%

第二节路线价法【2006年真题】随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.加权深度价格修正率

【答案】B

【解析】A.单独深度价格修正率是递减的；B.累计深度价格修正率是递增的，他是累加；C.平均深度价格修正率也是递减的；D.加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材P375。

第二节路线价法七、计算临街土地的价值（掌握）

（一）路线价法的计算公式1.当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即Σ单独深度价格修正率。①如果估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同，并将估价对象土地的临街深度简称为临街深度，则临街土地价值V的计算公式为：V（总价）＝标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率

第二节路线价法②如果临街宽度与标准宽度不相同，则临街土地价值V的计算公式为：第二节路线价法2.当以单位宽度的标准标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率

，则临街土地价值V的计算公式为：

第二节路线价法3.当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率

，则临街土地价值V的计算公式为：

V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率

V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

第二节路线价法4.

如果形状不是矩形，或是情况不同，则要进行其他修正。

V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积

或者V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额

记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率

单价为路线价时，用平均深度价格修正率

感叹一下！俺们复习估价师考试，总是累啊！总——累

第二节路线价法【例题·2010年真题】某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000【答案】B

【解析】该地块面积=18×50=900平方米

单价=2430000/900=2700元/平方米

单价=路线价×平均深度价格修正率

平均深度价格修正率=[（40+30+20）/100]/[18/24]=1.2

路线价=单价/平均深度修正率=2700/1.2=2250

第二节路线价法（二）临街土地价值的计算

1.一面临街矩形土地的价值计算

土地单价＝路线价×平均深度价格修正率

土地总价＝土地单价×土地面积

第二节路线价法【例11-4】图11-7中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/㎡。根据表11-1中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

第二节路线价法临街深度价格修正率的形式11-1临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160

（40）140

（35）120

（30）100

（25）87.2

（21.8）78.0

（19.5）70.8

（17.7）65.0

（16.25）第二节路线价法【答案】由于路线是用土地单价表示的，所以计算时采用表11-1中的临街深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率。因此

该块土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率

＝2000×140%＝2800（元/m2）

该块土地的总价＝土地单价×土地面积

＝2800×20×15.24＝85.34（万元）

第二节路线价法2.前后两面临街矩形土地的价值计算

采用重叠价值估价法

先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线

以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总

前、后街影响深度与总深度的关系

前街影响深度＋后街影响深度＝总深度第二节路线价法【2008年真题】下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

第二节路线价法

【正确答案】B

【答案解析】前街影响深度=总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）=175×320÷（320＋240）=100米

后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75米

总价=前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度=320×100%×30×100＋240×120%×30×75=160.8万元。参见教材P378。

第二节路线价法3.矩形街角地的价值计算

采用正旁两街分别轻重估价法

先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总

土地单价＝正街路线价×正街临街深度价格修正率＋旁街路线价×旁街临街深度价格修正率×旁街影响加价率

第二节路线价法【11-6】图11-9中是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/㎡,旁街路线价（土地单价）为1000元/㎡，临正街深度为22.86m即（75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺）。根据表11-1中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，请计算该土地的单价和总价。第二节路线价法【正确答案】参见教材P379。

该土地的单价和总价计算如下：

该块土地的单价＝u0×dv0＋u1×dv1×t

＝2000×120%＋1000×140%×20%＝2680（元/㎡）

该块土地的总价＝土地单价×土地面积

＝2680×15.24×22.86＝93.37（万元）第二节路线价法4.三角形土地的价值计算

一边临街直角三角形土地价值计算

按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率

土地单价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率

土地总价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率×1/2×临街宽度×临街深度其他三角形土地价值计算先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。

第二节路线价法

【例11-7】图11-11中是一块三角形ABC的土地，如果临街深度为80英尺的一面临街矩形的土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该块三角形ABC土地的价值。第二节路线价法【正确答案】参见教材P381。

在图11-11上做辅助线AD，AE,CE及BF，则有：

三角形ACD土地的总价＝1000×116%×63%×70×80÷2＝2046240（元）

三角形ABD土地的总价＝1000×116%×63%×20×80÷2＝584640（元）

三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形ABD土地的总价

＝2046240－584640＝1461600（元）

第二节路线价法5.其他形状土地的价值计算

先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再进行加减

第三节城镇基准地价评估1.城镇基准地价的概念（熟悉）

是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

基准地价具有特定的内涵，即有其对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等第三节城镇基准地价评估2.城镇基准地价评估的方法和程序（熟悉）

（1）制定基准地价评估作业方案

确定基准地价评估的区域范围的选择：城镇行政区、城镇总体规划确定的规划区、土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围、建成区、市区第三节城镇基准地价评估（2）明确基准地价的内涵、构成、表述方式等

内涵的一般内容：

估价时点（一般为年度的1月1日）

土地用途

土地使用权性质

土地使用期限

土地开发程度

容积率

第三节城镇基准地价评估（3）划分土地级别或地价区段

商业路线价区段

住宅片区段

工业片区段（4）抽样评估若干宗地的价格（5）计算各土地级别或地价区段的地价（6）综合确定基准地价（7）编写基准地价使用说明

第三节城镇基准地价评估【2011年真题】现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。（）

【正确答案】错误

【答案解析】基准地价也是评估出来的。参见教材P382。第三节城镇基准地价评估【2007年真题】评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。

A.基准日期

B.土地开发程度

C.基准地价修正体系

D.土地用途

E.基准地价公布日期

【正确答案】ABD

【答案解析】参见教材P382。第四节基准地价修正法基准地价修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法

是一种间接的估价方法，估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性

第四节基准地价修正法步骤：搜集有关基准地价的资料；查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价；进行市场状况调整和土地状况调整；求出估价对象宗地的价格

宗地价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数第五节补地价的测算补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益、租金等

需要补地价的情形（3种）

改变土地用途、容积率等土地使用条件

延长土地使用期限

转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产

第五节补地价的测算测算方法

对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，总体公式

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算

补地价（单价）=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则

第五节补地价的测算【2011年真题】某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1.0，楼面地价为800元／㎡。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元／㎡；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【正确答案】C

【答案解析】3000×8×40%+1000×8×60%-800×1=13600元／㎡

补地价=5000×13600=6800万元

参见教材P385。第五节补地价的测算【2010年真题】某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/平方米，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375【正确答案】A

【答案解析】

原楼面地价=4500/3=1500

新楼面地价：楼面地价=1500-（5-3）/0.1×1500×1%=1200

补地价=（1200×5-1500×3）×7500=1125万

参见教材P385。第五节补地价的测算【例11—8】某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元/㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。【正确答案】应补地价的数额计算如下：

补地价（总价）=300×1000=30（万元）

或

原楼面地价=450/3=150

楼面地价不变

补地价（单价）=150×5-150×3=300元/平方米

补地价（总价）=300×1000=30万元

参见教材P385。第五节补地价的测算

【例11-9】某宗工业用地的面积为3000㎡，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现可依法变更为商业用地，容积率提高到2.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。计算应补地价的数额。【正确答案】

应补交的地价的数额为：

补地价（单价）＝1500×2-700×0.8＝2440（元/平方米）

补地价（总价）＝2440×0.3＝732（万元）

参见教材P385。第六节高层建筑地价分摊1.高层建筑地价分摊的意义（熟悉）

解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各个所有者占有土地的份额，明确他们在土地中的权利与义务

高层建筑地价分摊解决的问题

确定各部分占有的土地份额

确定各部分分摊的土地面积

确定各部分分摊的地价数额

第六节高层建筑地价分摊2.按照建筑物面积进行分摊（掌握）

公式

第六节高层建筑地价分摊【例11—10】某幢楼房的建筑面积1000m2，土地总面积500㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。【正确答案】该人占有的土地份额=80/1000=8%

该人分摊的土地面积=500×8%=40（m2）

或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5㎡的土地面积。

参见教材P387。第六节高层建筑地价分摊优点：简便，可操作性强

缺点：相同面积而不同用途的房地产，价值相差很大，但算出来的土地份额与土价数额却相同

公式

第六节高层建筑地价分摊优点：更符合实际情况缺点：分摊要复杂一些，但是会出现同样建筑面积同种用途的房屋，分摊的地价不同的情况

由于未来房地产价值在不断变动，因此确定的土地占有份额理论上也应变动，但实际中要求土地占有份额一旦确定下来就不宜经常变动

3.按照房地产价值进行分摊（掌握）

第六节高层建筑地价分摊【例11—11】某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场的房地价值为3000万元，写字楼的房地价值为2000万元。请按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。

【正确答案】甲公司分摊的地价数额=3500×60%=2100（万元）

乙公司分摊的地价数额=3500×40%=1400（万元）

参见教材P389。第六节高层建筑地价分摊【2006年真题】有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（）【正确答案】对

第六节高层建筑地价分摊【答案解析】参见教材P388-389

设第一层价格为x，则第二层为1.05x，第四层为1.05x×0.91=0.9555x

第三层为0.9555x×1.15=1.0988x

第三层所占的土地份额≈27%

第六节高层建筑地价分摊4.按照土地价值进行分摊（掌握）

公式

某部分分摊的土地面积=土地总面积×该部分占有的土地份额

某部分分摊的地价数额=土地总价值×该部分占有的土地份额

另一组公式

第六节高层建筑地价分摊【例11—12】某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中