某上市地产公司广州项目细部检查阶段总结

****、****项目工作总结（细部检查阶段）[1]细部检查准备阶段A、勘察是否具备检查条件项目时间节点勘察情况效果评价****2004年2月112日，物业对对****一期期工程现场建建筑单体进行行勘察，从工工程进度角度度分析认为具具备细部检查查条件。****2003年8月上上旬接到地产产****项目目部细部检查查通知。2003年8月中中旬和9月初二次到到宝山项目实实地查看项目目进度情况，在在当时D4示范组团尚尚不具备质量量检查条件的的情况下，与与项目部沟通通，初步确定定了细部检查查有关准备事事宜。2003年9月上上旬物业把勘勘察意见反馈馈给项目部。初步确定“*****”一期工程分分二次进行细细部质量检查查，2003年9月下旬至2003年10月下旬完成D4示范组团的的细部质量检检查；于2003年12月下旬至2004年6月下旬全面面完成*****一期工程程细部质量检检查。2003年9月110日前，物业业完成细部检检查协议的拟拟订，交项目目部审核确定定。尽管D4组团各楼栋部分分分项尚未完成成施工收尾，细细部检查条件件不成熟，但但为了配合销销售，约定物物业检查组于于2003年9月28日前进场，开开始D4示范组团的的细部检查。2003年9月224日前，项目目部提供各楼楼栋建筑施工工图等相关图图纸，提供总总、分包施工工单位施工、供供货合同；提提供检查组办办公用房一间间和电话线一一路。项目部负责督促施施工单位在D4组团挑选一一套户，完成成细部检查样样板房全部内内容的施工整整改，达到质质量检查标准准。在检查组进场前，项项目部召集各各施工单位、监监理和物业开开会，沟通协协调细部检查查有关事宜。对项目进行提前勘勘察是否具备备检查条件，一一定程度上可可避免和减少少盲目进场，影影响检查效果果，造成施工工整改交叉影影响，人力、物物力的浪费。项目部、施工单位位、监理、物物业检查组四四方预先沟通通，统一确认认质量标准和和质量检查操操作要求，以以及样板实样样指路的方法法，便于质量量检查工作正正常开展。B、细部检查人员的组织项目招聘要求人员来源人员差距效果评价兰乔圣菲初中文化以上，从从事建筑及相相关行业工作作一年以上，基基本熟悉泥、木木、水电工操操作质量要求求，健康、勤勤奋、责任心心强，无不良良行为和违法法记录。大部分检查人员具具有有一定的的泥、木、水水电工操作基基础，虽然缺缺乏专业理论论知识，文化化水平相对较较低，有时不不能准确判断断某些质量问问题的轻重性性质，但物业业细部检查经经过多年的实实践，积累了了整套的系列列检查表单、标标准、操作流流程，通过新新老人员结合合，集中系统统培训和日常常培训演练，就就物业细部检检查的职责要要求——“发现问题、提提出和跟踪质质量问题”而言，检查查人员基本能能适合细部检检查实际操作作的要求。检查人员的调配、招招聘，以及招招聘要求都能能案计划要求求及时完成。检查组仅配一名土土建专业工程程师（兼负责责人），负责责检查组的管管理和对外协协调沟通，不不可能对各个个专业都熟悉悉，在检查人人员处获得的的信息不可能能完全做到及及时、准确，精精力有限，很很难顾全。因因此需在检查查组负责人或或专业工程师师与检查人员员之间配备1～2名有一定学学历、专业经经验的人，及及时发现检查查过程中存在在的问题，协协助检查组的的管理。该问问题在检查后后期，新项目目成立物业管管理部，检查查组土建专业业工程师转编编为管理部房房修工程师之之后，矛盾较较突出。四季花城D4示范组团的5名检检查人员由城城南、春申项项目调入的骨骨干人员。12月下旬*****一期工程程全面铺开检检查时，又从从春申项目检检查组调入2名老的检查查人员，同时时新招聘了8名检查人员员。C、细部质量检查协议的编制********2月份制定细部检查查工作流程和和检查方案，主主要内容包括括：检查工作作流程表、各各检查项目的的进度计划表表、细部检查查范围、细部部检查组人员员安排等。2月下旬，细部检查查合同通过公公司审批，报报地产。03年9月15日完成了《*****一期工程程细部质量检检查协议》，包包括检查方案案、检查表单单、检查标准准、检查进度度计划等的编编制。03年9月22日协议报地产*****项目部部签约；03年12月上旬地产产****项目目部完成签约约盖章，返回回《*****一期工程细细部质量检查查协议》。D、检查人员的培训项目培训节点效果评价****3月1日、2日两天集中对所有有检查人员进进行全部分项项内容的现场场操作讲解、示示范，检查过过程中，每个个分项开始检检查前，针对对这个分项再再次进行现场场操作讲解、示示范，另外过过程中对检查查过程中暴露露出的问题，进进行及时纠正正。****03年9月24～25日2天对D4示范组团的5名检检查人员进行行了公司规章章、安全、检检查技能、表表单填写操作作和现场、图图纸熟悉的培培训，并在项项目现场由工工程师进行了了检查示范。03年12月上旬，全面铺开开****质量量检查前，对对15名新老质量量检查人员进进行了为期2天的集中培培训。培训后后进行了提问问考试和操作作测试。在每个分项检查开开始前，进行行单项重点讲讲解、现场示示范的培训。结合细部检查中暴暴露的薄弱环环节，基本做做到每周一次次/2课时的日常常培训。检查人员大部分来来自外省市的的民工，虽能能吃苦耐劳，但但在准确判断断质量问题、专专业记录表达达方面较生疏疏，在安全、服服务礼仪企业业规章方面的的意识较薄弱弱，通过经常常性的对口培培训，有效提提高了他们的的服务意识和和工作技能，细细部检查工作作得以正常开开展。*****项目细部部检查过程中中，检查人员员未发生一起起工伤安全事事故，能按时时完成布置的的检查、复查查任务，基本本做到准确地地发现和记录录各分项存在在的质量问题题。[2]细部检查实施阶段A、细部检查实施进程项目计划进程实际进程延期原因说明****一期工程细部质量量检查于04年3月1日开始到5月20日结束于04年3月1日开始到5月311日结束****于2003年9月227日进场至10月20日，首先完完成D4示范组团和和体育公园的的检查D4示范组团和体育公公园于03年9月27日开始至03年11月6日基本完成成土建各分项项的细部检查查（04年元月1日至4月3日D4示范组团和和体育公园对对业主开放，此此期间停止了了整改）铝合金外开门安装装问题和采用用单点锁具的的原因，普遍遍存在门扇关关闭后不密封封现象，施工工单位整改来来不及。水、电未通而不能能进行相关分分项的检查。D4组团所有铝门窗的的中空玻璃未未按供货合同同规定品种供供货（以普通通胶条双层非非中空玻璃替替代分子筛铝铝条灌干燥剂剂中空玻璃），物物业检查组于于10月上旬发现现后提出调换换，供货商和和施工单位来来不及整改，仅仅该组团玻璃璃的调换，到到12月15日才基本完完成，另有10多块一直拖拖到04年5月才最终调调换完毕。为配合项目部和销销售的需要，03年11月6日****项目目部移交D4示范组团的的钥匙，物业业接管了该组组团。于2003年12月月24日至2004年6月25日，全面铺铺开一期工程程的检查****整个一期期工程于03年12月22日全面铺开开细部检查，至04年6月25日（协议约定结束时间）完成了D3、D4、D5、D6、D7五个组团的细部检查工作，配合完成工程竣工、物业接管、业主入住工作，集中入住后安排了5名检查人员百分之百跟踪复查业主验房问题和渗漏整改。另剩C1、C2、C3、D1、D2五个组团的细部检查还在继续进行中，预计到10月底才能全面完成细部检查工作C1～C3组团因施工进度延延迟和施工单单位整改拖延延，严重影响响了细部检查查的正常进行行，未能完成成检查的分项项有：开间尺尺寸、内墙面面、层高的整整改复验，铝铝合金门窗的的整改复验、铝铝合金门窗的的渗漏整改复复验。另外由由于未通水、通通电的原因，支支管通水测试试和电路相序序测试的检查查复验都受到到影响。D1、D2组团原定为全装修修房，检查组组在6月前已针对对全装修房装装修前的检查查要求，完成成了开间尺寸寸、渗漏等6个分项的检检查。近期地地产将D1组团改为毛毛胚房，细部部检查还需继继续对D1组团按照毛毛胚房检查要要求完成所有有分项的细部部质量检查。B、细部检查工作流程细部检查人员依据“质量检查标准”，按工程分项逐户检查。当天把检查发现的质量问题，分类填写“质量问题记录表”；检查组工程师整理后签发“质量问题整改通知单”，一式三份交地产项目部签收；项目部转发施工单位签收，督促限期整改并报验；检查组接到报验单后，对照“质量问题记录表”逐项复查，复查合格的，资料归档；复查不合格的，检查人员把不合格项重新整理抄录到“质量问题记录表”，工程师整理后再次签发“质量问题整改不合格通知单”给项目部落实整改，反复轮转直至全部合格。同一质量问题，施工单位经过二次以上整改报验，经复查仍不合格的，检查组按第一次四方会议通过的奖罚约定，开具罚款建议书，报地产项目部签收审批后处理。（见附件）****（检查流程完成及调整情况）****细部检查过程中，由于工程现场施工进度和施工单位整改、报验的拖延原因，影响检查进度、造成误工，检查组不得已把应该顺序在后的提前检查和临时调整检查计划。C、细部检查各阶段工作中发现的主要质量问题及项目部整改情况“****”检查组对建筑单体每一个分项进行了三次及以上的检查和复验，对于检查时暴露出的问题，主要通过整改专题会的形式来解决，与项目部、施工单位达成共识。是必须整改，还是无法整改需在业主入住时形成统一说辞。主要问题和整改情况见下附件：“****”检查组对建筑单体每一个分项进行了三次及以上的检查和复验，每天检查出的问题汇总后交项目部工程师签收。D3～D7组团检查中发出质量问题通知单881份、3906页，计58545项质量问题。主要问题和整改情况见下附件：D、细部检查暴露的重点问题及所采取的相应措施“****”04年5月10日，物业根据检查情况，对现场存在的影响业主入住使用的一些主要质量问题进行了汇总，发项目部，并由项目部发地产客服中心。对于一些无法整改的质量问题要求项目部拟定统一说辞，见下附件：“****”细部检查组始终把屋面、外墙、门窗渗漏作为****的重点检查内容，检查组在每次下雨后就突击组织检查，期间共检查了11次，检查后就立即发出通知单交项目部签收，并在半月报中向地产项目部、工程管理部作了反映。渗漏情况见下附件：2.细部检查中向地产项目部提出的重要问题、建议及整改情况：物业技术管理部、细部检查组针对检查过程中施工单位整改不及时、不报验等重要事宜在工程例会、专题会议上以及以知会、报告等书面形式，向地产项目部提出建议，情况如下：“****”向项目部提出的重要问题提出部门提出时间项目部回复情况施工、供货方整改改情况“****”向项目部提出的重要问题提出部门提出时间项目部回复情况施工、供货方整改改情况D4组团细部检查阶段段总结检查组报前期开发发部门转发03年10月28协调会整改不到位D4组团铝门窗玻璃供供货品种与合合同规定不符符，以普通双双层玻璃顶替替高一档次级级别的中空玻玻璃。细部检查组03年10月口头答复全部调换，整改周周期2个多月发出53份通知单长时间未未整改报验的的知会检查组报前期开发发部门转发03年11月10未回复整改不全面工程例会提出D44组团整改缓缓慢，要求项项目部、监理理加强监控督督促。细部检查组03年11月17协调会关于雨后检查发现现500多个渗漏点点的情况报告告检查组报前期开发发部门转发04年2月25日协调会整改不及时、不彻彻底工程例会提出：门门窗渗漏特别别凸窗渗漏严严重，要求出出维修方案，并并再次强调不不及时整改、报报验的处罚规规定细检查组04年3月1日协调会整改不及时、不彻彻底再次提醒整改不力力，建议采取取措施的知会会检查组报前期开发发部门转发04年3月2日协调会整改不及时、不彻彻底工程例会提出：DD4组团铝合金金门窗问题，已已发整改通知知单2个多月，大大部分问题整整改，要求项项目部加强措措施细部检查组04年3月22日协调会整改不及时，整改改不合格工程例会提出：渗渗漏问题一直直未有效解决决，要求找原原因，制订渗渗漏修补方案案细部检查组04年3月29日协调会整改不及时、不彻彻底《未按时整改报验验情况》整改改不力，长时时间不报验建建议采取措施施的邮件知会会，检查组报前期开发发部门转发04年4月23日专题协调会整改不及时、不彻彻底工程例会提出：渗渗漏问题整改改多次，雨后后发现仍存在在很多渗漏点点，要求提交交整改方案和和报验计划宝山项目细部检查查组04年4月26日协调会整改不及时、不彻彻底****渗漏情况况统计（654个点）检查组报技术管理理部转发04年6月17日整改后全部喷淋复复验针对施工单位整改不力、拖延报验的情况，****检查组根据四方会议的决定，向项目部签报了16份罚款建议书，具体情况见下表：（补充实际实施情况或效果）细部检查各阶段工作中存在的问题和遇到的困难：A、细部检查工作中存在的问题和不足（举具体事例，分析自身不足）项目检查组负责人调动了2次，（03年10月、04年1月）一定程度上造成工作的不连贯。部门跟进监督力度不够。检查组负责人尽管有多年的监理、房修经验，但初次负责细部检查工作，在协调。执行能力方面有欠缺。为顾全项目工程师情面、害怕得罪人，不能及时向部门、公司正确反映整改长期拖延、不报验的问题，造成积重难返，来不及整改把问题遗留至业主入住的被动局面。B、各项工作推进过程中存在的困难提供材料方面总包单位配合不积极，对于成品保护意识不够，造成污染，损坏。如铝合金门窗、进户门、玻璃划痕；铝合金外开门高达约2.3米，却选配单点锁具，造成关闭不密封等。现场对于门、窗、玻璃的成品保护，由于成本控制、施工现场管理等方面的原因，造成后期返工较多，增加了管理成本和管理难度。施工单位、供货商、分包单位互相推诿造成大量的整改单延时整改，极大的影响了细部检查的工作正常进行。C、与地产项目部配合、沟通工作中存在的问题和困难地产现场工程师新人较多，对于质量问题的认识程度与万科物业100%质量检查要求存在意见上的不统一，造成物业在现场需地产支持的程度和整改的力度有折扣，认识的不同，配合的难度相对加大。地产项目部的人员流动造成工作的不连贯，细部检查的建议罚款单压在项目工程师手中，没有处理。检查组反映的问题到了项目工程师这一级即行中断，以至于工作开展的力度受到严重影响。D、物业方面自我总结的经验教训和改进措施类型经验教训改进措施专业技术资源不足足各项目检查组只配配置一名土建建专业工程师师兼任负责人人，对水电专专业不够熟悉悉，给该方面面工作带来一一定的影响。在以后的项目细部部检查中，需需加强水电方方面人员、技技术资源的配配置。目前细部检查主要要是针对房屋屋本体的查验验，从工程专专业角度对小小区智能化、小小区整体供水水、供电系统统等方面缺乏乏足够的技术术力量与专业业人员配备。在以后项目细部检检查中，考虑虑配置这方面面的专业力量量。检查组负责人需不不停地与外部部沟通、协调调，特别是新新的项目，物物业管理部成成立后，检查查组负责人转转为管理部编编制，要承担担大量的管理理部基础工作作，精力有限限、难以顾全全。需在每一个项目配配备专人、专专项负责细部部检查工作。细部检查人员都为为季节工编制制，不利于细细部检查工作作持续、正常常开展。计划挑选部分有一一定技术基础础、素质良好好的检查工人人，以临聘编编制形式，作作为骨干人员员储备。同时时需给每个项项目检查组配配备1～2名具有一定定学历和施工工现场经验的的技术人员（待待遇高于普通通检查工人），协协助检查组负负责人做好现现场检查的技技术指导、资资料记录的操操作管理。项目检查组综合协协调技能、责责任心、执行行能力需进一一步提高检查组在查出质量量问题、提出出问题后，出出现项目部督督促不力，施施工单位不及及时整改、不不报验、整改改合格率低的的情况下，显显得较为无奈奈。1、制订相关预警制制度。一旦出出现施工单位位不及时整改改、不报验、整整改合格率低低；重大、普普遍性的质量量问题等情况况，必须及时时上报部门、公公司，向地产产高层领导预预警。2、新项目细部检查负负责人（工程程师）大多是是初次负责细细部检查工作作，在风险意意识、识别问问题性质、处处理问题经验验等方面较为为生疏，经过过一个项目的的操练，积累累了一定的经经验，但往往往又转编为物物业管理部房房修工程师，新新项目细部检检查又需重新新培养新手，不不利于工作正正常开展。建建议细部检查查负责人（工工程师）有适适当的储备，检检查项目少时时，可支援管管理部的房修修工作。尽可可能缓解细部部检查工作连连贯性和人员员成本浪费的的矛盾。3、细化细部检查与与物业交接阶阶段对接流程程；特别是细细部检查阶段段已发现，而而施工单位来来不及整改的的遗留问题，完完善遗留问题题上报、处理理规定。检查组对重要问题题，风险后果果判断失误，避避重就轻，不不能及时向部部门、公司正正确反映问题题。项目部的的人员流动造造成工作的不不连贯，出现现了发出几十十份质量问题题通知单，施施工单位长时时间不报验，检检查组发出的的罚款建议单单压在项目工工程师手中，得得不到处理的的情况，待到到部门抽查时