时代广场B座物业管理方案

时代广场B座物业管理方案目录一……全面优质管理二……ISO品管体系三……五常法四……品质圈五……安全及健康管理系统六……环境卫生管理系统七……员工绩效考核机制一……“时代广场”前期物业管理方案二……“时代广场”业户入住期间的服务方案三……“时代广场”投入使用后物业管理服务完美时空物业管理有限责任公司（“完美时空”）成立于1992年11月，是由完美经营服务公司和香港时空管理集团有限公司共同投资组建的物业及设施管理服务公司。凭借我们一直坚守为业户提供优质服务的信念，以及不断引进先进的专业管理概念，定能为时代广场的业户提供既完善又具成本效益的物业管理方案。丰富的中国物业管理经验完美时空的成立是以北京中关村科技园区、经济发展区、中央商务区的国内大型企业、发展商及跨国公司为主要服务对象，为此等高要求客户提供达致国际水平及标准科学化的管理服务。我们配合北京的文化、客户的需求及硬件，结合国际级的先进管理手段，在中关村上地已为很多知名企业所在的物业如群英科技园及盈创动力等提供专业的物业管理服务。凭借丰富的国内物业管理经验，完美时空定能为时代广场的业户提供全方位的优质管理服务。管理特点为确保能为时代广场提供全面优质的管理服务，完美时空于管理运作上采用了世界级的管理模式—鲍德里奇管理模式（详情见第三章）。此外，为保证服务水平不断改进，我们引进了多项国际认可的品质管理系统，包括ISO9001:2000品质管理系统、品质圈、安全管理系统、环境卫生管理系统及五常法等，并引用到日常的管理运作上，以便为时代广场的业户提供卓越的管理服务。精心设计的管理服务完美时空为时代广场的业户精心设计了一套管理服务计划，除度身订制完善的保安、清洁、维护及保养服务外，更将以业户的需要为出发点，提供全面之改善方案建议，藉以提升物业价值。高效益的服务表现管理系统strong时空为实践给业户提供最称心满意的服务之承诺，特别引进了「服务表现管理系统」，让业户根据我们的服务表现作出评核，藉此不断改进服务质素。而透过「管理服务标准」，业户可根据标准来量度及监管服务质素。此外，透过「年度管理服务意见调查」、「服务调查」及「定期会议」等渠道，业户可随时与我们沟通，表达对服务表现的意见，确保我们的服务水平不断提升。完美时空拥有丰富的经验及完善的品管系统，且是一间具规模及信誉优良的专业物业管理公司，是时代广场业户的最佳选择。我们会竭诚为时代广场业户提供全面优质的管理服务！完美时空物业管理有限责任公司（以下简称“完美时空”），于1992年11月25日正式挂牌成立，是由完美经营服务公司和香港时空管理集团有限公司共同投资组建的物业管理公司。其经营的主要目的是引入先进的国际管理技术和经验，再配合国内实际情况和法规，为国内物业创造优质的管理服务。完美经营服务公司，是服务于**信息产业基地，为实现科技园区生态化，创建一流国际知名科技园区，做出了重要贡献的知名企业。并先后通过了ISO9002国际质量管理体系认证及ISO14001国际环境管理体系认证。时空管理集团有限公司(以下简称“时空”)成立于1978年，是香港首屈一指的物业及设施管理公司，提供全面优质的物业及设施管理服务。时空管理于二零零三年进行了品牌变革，创立了全新的品牌–「时空整全管理」，配以独特的品牌标语「无限思维、深远成果」，体现了以客为本、不断追求卓越、提供创新及具效益的整全物业及设施管理服务的承诺。此外，在日常的管理运作上亦全面应用多项国际认可的品质控制系统，包括ISO9001:2000品质管理系统、ISO14001:1996环保管理系统、安全管理系统及五常法系统，务求为业户提供卓越的管理服务。时空先进的物业管理手段除连续10年获得香港房屋委员会颁发“最佳物业管理公司”奖外，在2001年，更获得香港管理专业协会颁发的优质管理大奖。在人力资源方面，时空更在由翰威特咨询有限公司在亚洲地区主办的评选中获得「2003年香港最优秀雇主」第一名及十大「2003年亚洲最优秀雇主」之一完美时空集合了以上这两家公司的优势资源，即：将完美经营服务公司的地域优势、市场资源和优秀的员工队伍及时空管理集团有限公司拥有的26年丰富的、专业的物业管理经验，和先进的技术资源、管理模式等结合起来，充分利用双方的优势互补，使之发挥最大效能。此外，完美时空在成立仅一年多的时间，已通过ISO9001：2000国际质量管理体系认证(附件一)，并通过一年的运作，使之不断完善。为我们服务的标准化提供了强有力的支持。目前我们管理的项目总面积为：260000平方米四个项目部：科技综合楼东区、****科技园、***公寓、***科技园东区管理面积：20,338平方米，建筑类型：甲级写字楼，其入住的知名公司：**景观设计、**鑫公司、**达公司、**恒讯视、世纪**公司、瑞威世纪公司、中国石油天然气（***）技术开发公司等****管理面积：155,000平方米，类型:巨型IT办公空间，共分为A、B、C、D、E五座入住的知名公司：**电脑、IBM、**电信、华夏**、清华**、联合**、**时代、**时空、**现代、**集团、*&*国际、**科技、万**科技等**公寓管理面积：26,498平方米，类型：商住两用式公寓，一、二层为底商，三层以上为公寓，共计180多户入住知名公司有：中国银行、兴业银行等***科技园管理面积：57,000平方米，类型：厂房，共计五栋楼，一、二号楼（联想全国***中心），三、五号楼为多产权（清华***、生命***、华**、华北**、华***、科隆），四号楼为明天***控股有限公司。管理项目图片凭着二十六年丰富的物业及设施管理经验，香港母公司时空管理已成功创制一套结合全面优质管理及符合国际标准的完善品质管理系统，为业户提供既完善有效又具成本效益的全面优质服务。而此等系统已全面在完美时空所有在管的项目内执行。一、全面优质管理(TQM)为确保我们能为时代广场提供优质的管理服务，我们特为时代广场度身定造一套务实并切合所需的「全面优质管理」方案，以全面提升服务质素及提高运作效率。为实践全面优质管理，我们于管理运作上采用了世界级的管理模式─鲍德里奇管理模式。（BaldrigeManagementModel）这个模式为员工定下清晰的工作指引及程序，以激发员工朝着完美时空的理想、信念、价值及目标而努力。1、鲍德里奇管理模式主要分为七个部分，分别为：●领导才能●策略性规划●客户及市场焦点●量度、分析、知识管理●人力资源焦点●程序管理●业绩a.领导才能在这一方面，我司的架构主要由3个部分组成：即业务拓展，总部支援及管理运作（见图示一）。这个架构主要的特点是不像过往的由上到下的领导结构，而是需要所有高层部门经理在执行其本身的功能之同时，还要结合成一个团队去完成公司的目标。图示一:此外，总经理及高级行政人员会组成一个优质推进委员会，负责计划整体的公司策略（包括未来3年目标和每年目的）及定期检视整体表现。同步各部门及项目经理会按照公司的每年目的去制定本的目标及行动表。提供以客为本的全面优质服务是我司的使命，当优质推进委员会制定了3年目标及每年目的后，我们会透过员工通讯，海报及会议等令所有员工对公司的远景，使命，核心价值和目标清楚了解及形成习惯。b.策略性规划策略性规划是我司在公司目的，技能，资源和业务各方面发展及维护的一个重要过程，透过策略性规划，我司能经常地调整业务方向而达到不断增长的成效。总经理及各部门经理会在每年的业务策略发展及计划工作会上，修订未来3年目标和制定来年计划。并由各功能小组制定工作计划行动时间表，来确保所有目标能按时完成。此外，我们还会定期检视工作计划及做出相应的修订。c.客户及市场焦点明白客户需要及提供它们所期望的服务是十分重要，在这一方面，我公司已建立一个完善的调查系统去收集顾客的意见。?初期管理服务调查—在所有新接管的项目进行，主要目的是了解顾客对服务标准的要求。?每年管理服务调查—在所有管理的项目进行，主要目的是检视服务表现。?调查后的拜访——在每次调查后，项目经理将会直接拜访客户并听取他们的意见。除此之外，客户还可透过电邮，意见表及定期会议来反映他们的需要及意见，我公司会将这些意见收集分析后为客户度身制订其所需要的服务。d.量度、分析、知识管理我司已建立一套特定的主要表现指标来量度公司的达标情况。此外，我们会从顾客及内部两方面收集有关顾客满意，员工态度及业务利润增长的数据来支持公司的运作及策略性目标。顾客方面包括顾客满意度、投诉及赞扬的统计，季度的表现评核,市场占有率及续约率等。而内部方面包括服务承诺、财务状况、员工表现评核，员工满意率及员工培训需求等。我司也制定了一些机制来分析收集回来的数据，并会将此类讯息透过不同的渠道下传到有关部门及人员，使他们能根据分析结果制定行动计划表，来改善未符合要求的地方。e.人力资源焦点员工是一间公司发展的支柱，因此，我公司视员工为公司的重要资产，为使员工能提供优质的顾客服务，公司必需创造一个令员工引以自豪和满意的工作环境。要维持公司在市场的领导地位，我们相信品质和员工的承担是一个十分重要的因素。为此理念，我们发展了以下六个人力资源管理方针：?发掘人才?吸引人才?善用人才?奖励人才?栽培人才?维系人才此外，公司还设计了一套全面的人力资源管理计划及其相应政策，与此同时，也设定“所有前线经理均为人力资源经理”为主题，它需要所有经理在日常的运作上实行人力资源管理的职责。在沟通方面，我们为员工建立不同的沟通渠道，为确保公司与员工间的有效沟通，我们透过电脑网络建立了一个双向的沟通网。对于表现优秀的员工，我们还建立了一套奖励机制。至于怎样评订员工的表现，在高层和中层的管理人员，我们采用了“平衡计分卡”的方法，“平衡计分卡”主要分为四个部分：分别为财务、顾客、过程和员工方面；对于一般员工，我们则采用双向的表现评核方式，并且透过此方式，员工不但能清楚了解自己的表现，同时也可向我们反映他们的意见及需求。为配合整个人力资源计划，一系列的在职培训将会提供给各层员工。我们会透过调查了解员工的需要而制定全年的培训计划，除内部培训之外，我们还鼓励员工报考各种的专业资格。我们会提供学费资助给那些成功取得专业资格的员工。f.程序管理?产品和服务管理程序我们考虑到向顾客提供服务应该由一个符合客户要求的产品计划过程开始，以下图表展示出我们的程序管理的主要方面。☆设计过程在设计过程中，我们承诺提供以客为本的优质服务。因此，我们的承诺是我们设计如何为客户服务的基础，并且会透过一些调查和会谈收集客户对服务需求的意见，也会借鉴一些其它先进项目的特点来设计一些新的服务给客户。最后，也会透过一些服务后的反馈讯息重新修订我们的服务以达至完全符合客户的要求。☆传达过程为确保设计出来的服务能满意的传达给我们的客户，我们采用了以下的程序及最终检测：我们会组织不同的内部培训给与我们的前线员工，为使他们能按照我们的服务标准来提供服务，我们也采用了世界认可的品质管理系统——ISO9001，来制定优质的服务程序，同时利用品质圈为出现问题时寻求解决方法。并实施五常法，维持我们的良好工作环境。此外，我们也会成立一个业务过程委员会去检讨和改善我们的过程设计和运作。我们也会设立些有形的指标来衡量我们的服务表现，包括客户服务调查，客户满意率调查，定期与客户沟通，业绩和外界的认同。这些结果提供有效框架来量度我们的传达过程。?支持程序当所有前线员工在提供核心管理服务给客户的同时，总部也会提供支援服务作为他们的支柱如财务及人力资源管理。g.业绩作为一间管理服务公司，要持续公司的业务发展，客户满意率的高低是十分重要的，为取得一个全面的服务表现，我们会使用不同的方法来量度客户满意的程度。包括每年管理服务调查，服务大使调查，管理服务的表现评核，客户投诉及赞扬记录，服务后的调查及由客户转介的业务等。此外，在服务及市场占有率的增长也是表现业绩的一种情况。由于管理服务是以人为主，所以员工对公司的满意率也是考核业绩的其中一种因素。最后，当然是外界对公司的认同，如市优、国优级文明企业等。二、ISO品管体系ISO9001:2000品质管理系统１、凭着香港母公司多年来致力推行优质管理的经验，完美时空已顺利把整套ISO9001:2000品质管理系统与全面优质管理模式结合起来，确保完美时空的品管系统能不断改进，为业户提供高质素的管理服务。２、于接管物业的初期，我们会先为时代广场制定一套完善的品质管理计划，订明运作要求及品质目标，让驻守时代广场的员工能更有效地遵照所订立的服务准则执行日常管理工作，从而提高服务质素。３、我们会定期检讨和修订品质目标，藉以不断改进服务质素。三、五常法１、完美时空于去年开始推行五常法，目的是透过执行「常组织、常整顿、常规范、常自律、常清洁」，以加强员工的自律性，为业户建立一个优美的环境(附件五)。２、透过推行五常法，定能为时代广场建立一个安全、舒适及整洁的工作环境。四、品质圈１、完美时空于2004年初引进「品质圈」作为不断改善服务的辅助工具。２、我们积极鼓励前线员工自发组成品质圈，主动提出改进服务的建议，并将具建设性的建议制定为政策。五、安全及健康管理系统１、香港母公司时空管理于二零零零年成立安全及健康委员会，藉此加强员工对职业安全及健康的认识。２、于二零零一年，更建立了安全及健康管理系统，进一步提升公司职业安全及健康的水平，并为员工、承判商及业户建立一个符合工厂及工业经营条例的安全及健康的工作环境。３、凭着多年来致力推行优质管理的经验，我们已成功把安全及健康管理系统融入我们的品质管理系统。六、环境卫生管理系统１、一般物业大部份只着重清洁，而忽略了卫生之标准。「非典型肺炎」之爆发，使大众对环境卫生的问题更为关注。２、推出「环境卫生管理系统」，目的是确立居住及工作环境之卫生管理流程，从而推广物业的环境卫生文化，并为业户提供一个安全及健康的居住及工作环境。３、「环境卫生管理系统」是一套完善的环境卫生管理流程，当中主要包括两个方针：3.1严格执行环境卫生管理流程；3.2推广卫生文化。3.1严格执行环境卫生管理流程●内部环境管理-是指管理物业及设施内的一般环境卫生程序，包括消毒、灭虫、设施保养及废物收集等。●外在环境管理a.透过评估周边地区的环境因素，例如邻近之建筑地盘、管理物业及设施之内部环境、公共地方及其它设施等，对管理物业及设施所产生之影响，继而作出最恰当的处理。b.由于此系统强调流程管理，我们建立了十三项完整的程序，以协助清洁服务承办商及员工彻底执行每个清洁步骤，务求提升管理物业及设施的卫生水平，让业户拥有一个空气洁净、食水优质及害虫绝迹的健康居住及舒适工作的环境。3.2推广卫生文化●借着物业期刊、小册子及讲座等活动，向公众宣传环境卫生的重要，以加强大众对这方面的社会责任。●此外，时空管理亦会在管理物业及设施内举行不同的推广活动，以及不时与政府部门合作举办区域性讲座活动。我们深信透过严格执行环境卫生管理流程及积极推广卫生文化，定能为业户提供一个优质健康的居住及工作环境。七、员工绩效考核机制1、录用机制管理人员录用依据项目特点，项目经理由公司总经理任命，各部门主管由项目经理提出人员需求及建议报予人力资源部运作，人力资源部从人才贮备库调配或从社会招聘，经人力资源部初试通过，进入该项目人力资料备选库，由人力资源部组织第二次面试，面试人员由项目经理、公司各专业骨干组成，以案例为主测试其专业素质，解决实际问题的能力和服务意识。2、考核机制项目经理业绩由公司考核，依据项目经理业绩审核表，从公司、业户/开发商、员工及管理外包商等各角度评析，各项分数累积，每半年考核结果与项目经理的待遇互动。各主管及员工的考核由项目经理组织实施，分日常考评和集中考评，日常考评包括：2.1通过每月一次的答卷考评其业务技能，对大厦系统的了解程度，对项目工作流程、工作标准的熟悉程序，记入员工考核登记表。2.2通过服务反馈单的反馈情况进行统计分析，综合考虑员工工作量及业户/开发商满意度情况，记入员工考核表。2.3通过综合管理部、部门经理对员工服务情况的回访、日常投诉情况获取业户/开发商满意度，记入员工考核登记表。2.4严格落实监督检查机制，对员工工作成果进行抽查，抽查结果记入员工考核登记表。2.5组织员工互评，保证部门之间、员工之间沟通顺畅，并将结果进行客观分析，记入考核登记表。2.6进行客户满意率调查，记入考核登记表。通过以上办法综合考评，对各级员工服务情况进行量化记录，结果与员工浮动奖金挂钩。3、淘汰机制根据公司统一制定的考评细则由公司监督实施，集中评审每半年一次，与日常工作的考核登记表、过失单，嘉奖单综合评判，量化评测其工作成效，决定员工的职位、薪酬和去留，分数较低的员工将给予警示，情况严重者，平时过失单累计三张者，由于个人原因造成重大责任事故者将予以除名，反之，将予以表彰、加薪和升职。一、“时代广场”前期物业管理方案1、前期物业管理工作的实施程序自接受委托管理之日起，组织成立工作小组，针对时代广场的具体问题提出相关的服务计划书，并按双方认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加各项工程会议。主动和建筑公司承包商及顾问公司沟通，同时按计划书和相关标准对大厦进行监理，并以物业管理角度提出建议，提供每周工作报告，经业户/开发商同意后和建筑公司沟通，解决现实问题并保持相关记录，建立前期物业管理档案。2、前期物业管理工作内容2.2参加“时代广场”建筑期间的各项专业工程会议，提出专业意见和建议；2.3参加“时代广场”前期机电设设备、各类建建材的招投标标工作，参与与供应商合同同的评审，特特别是质保条条款的评审和和跟进工作；；2.4跟进设计变变更和施工图图纸的变更，并并作详细的记记录；2.5参与指导各各项工程的验验收，特别是是隐蔽工程的的验收。2.6收集整理各各类图纸、设设备及建材的的资料，包括括：封样、产产品来源证、原原装保修书、使使用说明书、环环保认证书及及建立设备台台帐,跟进建筑施施工和设备安安装过程;库存必需的的配件配料，为为日后的维修修保养工作作作好充分的准准备；2.7对“时代广场”公共区域装装修装饰日后后不利于维修修和清洁的装装修装饰工程程以及管理用用房、垃圾房房、信报箱等等管理配套设设施合适的位位置提出意见见和建议；2.8对“时代广场”的楼宇自控控系统和智能能化系统提出出意见和建议议；2.9交付使用前前先行验收，向向业户/开发商汇报报验收中发生生的问题，包包括未达设计计要求的问题题以及各项遗遗漏工程,为日后正式式验收创造条条件2.100对不利于日日后维修、保保洁的工程提提出增减建议议，以便于后后期工程维修修、养护、管管理；2.111按照工程进进度要求逐步步接管大厦的的设备，开展展管理和运行行工作；2.122对安全保证证系统的设计计，并配合照照明系统以使使用角度提供供专业建议。2.133对垃圾的处处理方式提供供建议，以保保证在各种天天气情况下的的卫生清理。2.144协助业户/开发商做好好验收和接管管工作，制定定验收表格，清清点物品数量量，检查施工工质量。2.155定期向业户/开发商提交交工作报告。3、管理理服务标准3.1参加各专业业工程技术会会议，工程协协调会议，从从保修的角度度、物业管理理的角度，提提出书面意见见和建议；3.2对逐步接管管的共用设施施设备及区域域、房间实施施钥匙管理，成成品保护管理理；3.3建立机电设设备档案（设设备台帐），设设施设备的运运行、检查、维维修、保养及及大、中修时时间计划等记记录齐全；3.5检检查消防灭火火设施、器材材，确保完好好，消防通道道畅通；3.6设备及管道道保持整洁、通通风，无跑、冒冒、滴、漏和和鼠害现象；；3.7设施设备标标志齐全、管管理规范，安安全操作程序序、责任人明明确，运行人人员持证上岗岗；3.8对容易危及及人身安全的的设施设备应应有明显的警警示标志和防防范措施；对对可能发生的的各种突发性性设备故障有有应急预案；；3.9制定健全的的房屋装饰维维修管理服务务和计划。查查检装修公司司的装修方案案，审查装修修图纸，与施施工单位签订订装修管理协协议及防火责责任书；3.100装修期间，对对装修现场进进行巡视与检检查，加强施施工用电和动动火管理。及及时清运装修修垃圾；3.111对进出的装装修车辆、装装修人员实行行出入证管理理，调解因装装修施工引发发的纠纷；3.122装修结束后后，对违反装装修协议的施施工单位与业业户方沟通后后进行处理；；3.133主动与业户户方联系、沟沟通信息，确确定接管验收收的原则、时时间和程序；；3.144制定健全的的接管验收方方案，确定接接管验收日程程表；3.155制定出各专专业（单项工工程）接管验验收的明细单单和各类接管管工作表格；；3.166跟踪能源消消耗实况，详详细记录，并并提出节能方方案。3．177对前期项目目交接中出现现的工程遗留留问题，与开开发商、各施施工方通过会会议沟通、文文案跟进，尽尽快完善解决决，减少开发发企业的后继继之忧。4、人员员进场的安排排4.1合合同鉴定后派派驻工程工作作小组，实施施前期介入工工作。4.2依依照工程进度度和开发商要要求，提出合合理的相关专专业人员的进进场时间，经经开发商同意意后进场工作作。5、前期期档案的建立立按前期物物业的实施方方式，前期物物业管理工作作实施程序及及前期档案索索引要求,建筑公司承承包商须提供供相关资料。并并按前期工作作小组提供的的建议，做好好相关会议记记录及每周工工作报告。建建议的跟进结结果、设计的的修改及隐蔽蔽工程等,由专人负责责建立前期物物业管理档案案。6、物业业的验收管理理6.1验收前的准准备工作验收小组组根据建筑公公司提供的图图纸，按设计计和施工要求求编制验收计计划,按国家标准准《建筑安装装工程质量检检验评定标准准》验收；验验收小组编制制验收计划和和标准，验收收小组按承建建商提供的竣竣工图，设备备清单，所有设施、设设备出厂合格格证书，设备调试运运行记录、试试验报告等，在在业户/开发商的协协调下进行验验收。6.2验收的实施施验收小组组在预验收过过程中，按专专业分工及标标准、计划、设设备清单进行行预验收；对对实物的验收收为主要验收收的设备和材材料的规格、型型号、制造厂厂，并清点数数量、安装位位置等。在预预验收过程中中，验收出未未达到标准的的设备及与设设计要求不符符的设备，提提出书面《整整改报告》提提交业户/开发商，经经业户/开发商同意意或返回。6.3验收后的处处理工作验收小组组专业人员根根据分工写出出单项的验收收报告，验收收小组负责人人根据全部单单项验收报告告，写出物业业的综合性验验收报告的评评定及意见书书，呈交公司司总部。对不合格的的设备、设施施，写出书面面报告，上呈呈业户/开发商及监监理公司，项项目经理代表表验收物业管管理接收单位位同物业的交交接单位进行行正式移交，并并办理有关手手续。验收小小组要填写物物业竣工资料料验收记录，填填写物业的交交接记录。物物业部办理正正式物业验收收移交手续时时，会同业户户/开发商、施施工单位签字字生效，将全全部档案资料料移交档案室室存档。6.4验收后不合合格的处理工工作对在预验验收中未达到到要求的设备备，整改落实实实施后，验验收小组进行行检查，验证证并在《整改改报告》中记记录结果，整整改合格后进进行正式的验验收。对监理理公司移交的的竣工图，在在《交接记录录》中记录。6.5设备验收设计图纸纸与设备的规规格型号、数数量符合；主主要设备、设设施的安装位位置与安装质质量符合；设设备与连接整整个系统的技技术性能，应应与设计要求求符合，检查查结果记录在在《验收交接接记录表中》；；对物业的其其他配套系统统、设施进行行验收，验收收结果记录在在《验收交接接记录表》中中。7、物业业交接管理7.1建筑公司应应按接管验收收应具备的条条件和应提交交的资料提前前做好房屋交交验准备，房房屋竣工后，及时提出接接管验收申请请。接管单位位应在15日内审核完完毕，及时签签发验收通知知并约定时间间验收，经验验收符合要求求，接管单位位应在7日内签署验验收合格凭证证，并应及时时签发接管文文件。7.2接管验收时时，交接双方方均应严格按按照标准执行行。验收不合格格时，双方协协议处理办法法，并商定时时间复验。7.3房屋接管交交付使用后，如如发生隐蔽性性的重大质量量事故，应由由接管单位会会同开发商和和设计、施工工单位，共同同分析研究，查查明原因；如如属设计、施施工、材料的的原因应由设设计及建筑公公司负责处理理；如属使用用不当、管理理不善的原因因，则应由接接管单位负责责处理。7.4从验收接管管之日起，应执行建筑筑工程保修的的有关规定，由由建筑公司负负责保修，接管单位在在需要时用于于代修。保修修期满，按时时结算。二、“时时代广场”业户入住期期间的服务方方案1、客户户现场看房的的物业管理配配合方案：1.1确确定客户看房房专用路线在大厦招招租过程中，由由于施工整改改、客户装修修、客户看房房、业户自用用办公有可能能会同时进行行，为了保证证看房客户的的人身安全、入入住客户的办办公环境、成成品的保护工工作，物业对对此提出可行行性建议，并并与开发商共共同协商确定定一条路线，供供看房客户专专用，避免造造成交叉影响响。1.2租租售过程中做做好物业管理理相关事宜的的咨询工作在租售过过程中，客户户若想了解物物业管理服务务相关事项，如如：物业管理理服务委托事事项及范围、房房屋各项技术术指标、能源源费收取标准准（水、电、蒸蒸汽、天然气气）等，物业业会派专业人人员对开发商商提出的事项项提供数据和和相关资料，解解答物业相关关问题，以保保证房屋合同同的顺利签订订。1.3向向业户提供物物业各项收费费标准及大楼楼技术数据，图图纸等。1.4制制定业户公约约、服务指南南及装修手册册。2、业户户的入住管理理方案2.1业业户入住办理理：物业根据据大厦的具体体使用情况，将将制订《业户户公约》。对对产权人的权权利与义务、物物业管理企业业的权利与义义务、房屋的的使用与维修修、能源费收收费标准与代代收代缴协议议、违约责任任做出明确规规定，与业户户签订承诺书书，以保证遵遵守公约规定定的内容。2.2装装修管理：?由于于装修涉及到到噪音、粉尘尘、刺激气味味，如果没有有一套切实可可行的装修制制度和强有力力的监管措施施，势必会对对业户及客户户的经营活动动产生一定程程度的影响，引引起业户的投投诉。良好的的装修管理可可以将装修带带来的影响降降低到最小程程度。?装修修手续办理所所需提交的资资料：a装修修施工方案及及装修平面图图。b公安安分局消防管管理处的消防防审批手续。c施工工方营业执照照复印件、资资质证书复印印件，需加盖盖红章。d施工工方签订《装装修管理协议议》及《治安安消防责任书书》。e进场场施工人员的的身份证复印印件。●施工方与物业签订订《装修手册册》，手册中中对装修注意意事项及要求求、消防管理理要求、各项项登记表（装装修项目登记记表、房屋装装饰装修平面面图、装修日日常巡查登记记表、装修前前验收单、装装修后验收单单、装修方案案审核表、精精装修相关方方案备案表）等等做出具体规规定。明确装装修公司的责责任。●做好施工方案和图图纸的审批、存存档工作，以以便日后查询询。●收取装修押金，这这是施工方保保证遵守装修修规定的有力力约束。●加强装修监管力度度，避免出现现违规操作，如如随便动火、正正常上班时间间制造噪音等等。●装修施工监管流程程图（见下页页）：●房屋装修验收内容容包括房屋本本体、图纸及及相关资料，如如：使用说明明书、合格证证、检测报告告、保修协议议等。验收结果填填写《验收一一览表》。●签订接管验收协议议，协议中对对交接各方的的权利和义务务、保修时限限、保修责任任做出相关规规定。装修监管管流程三、投入入使用后物业业管理服务1、房屋屋建筑本体共共用部位的维维修、养护和和管理1.1房屋本体共共用部位的维维修与保养可可分为计划性性和突发性两两类，一套全全面及完善的的维修保养方方案是将突发发性故障减至至最低并加以以控制的最有有效手段。1.2计划性维修修与保养一般般可分为短期期、中期及长长期，不同的的保养及维修修是根据不同同的需要，因因此在安排上上亦有所不同同。●短期性保养及维修修这是指每每月或每月所所进行之经常常性维修及保保养，这些工工作能确保物物业之各设施施设备能正常常良好地运作作。●中期性保养及维修修这是指每每年或半年所所进行之维修修保养，这些些是比较长远远之工作。主主要是对房屋屋及设备进行行一些较大型型维修、保养养及一些在平平日不能进行行之工程。●长期性保养及维修修这是指每每3-10年或更长时时间才进行的的维修及保养养，这包括大大型的维修、翻翻新、改造或或更新。进行计划划维修保养的的次序和期限限是根据房屋屋的作用、状状况、特点、使使用条件来进进行安排，物物业管理部门门每年根据有有关维修保养养工作的内容容和要求，编编制预防性维维修保养计划划，分期分项项下达给维修修的人员或专专业公司予以以实施。2、房屋屋建筑本体共共用设施设备备2.1给排水系统统，包括共用用的上下水管管道，雨落管管，加压供水水设备，中水水系统。●给排水管理人员必必须了解、熟熟悉楼宇内的的供水系统，如如：水管、水水池、水箱、水水泵，开关节节门及阀门位位置。●定期巡视水泵操作作是否正常，供供水系统有无无损坏或滴漏漏，水箱是否清清洁，定期安安排清洗水池池，使水箱每每年清洗一次次，以保持卫卫生。●经常检查沟、渠及及污水管道是是否畅通，及及时清理渠道道盖上的垃圾圾，以防止下下雨时渠水受受阻而水浸。●楼宇外墙的公用下下水管发生破破裂，应立即即维修，以免免污水流出影影响环境卫生生。●水泵房内所有设备备在正常运转转下，开关应应放在自动位位置，所有操操作标志简单单明确，主接接触器开关每每两个月检查查清洗一次。●管理处每半年度应应对各种水池池（箱）清洗洗、消毒一次次，并取水样样送检，如有有特殊情况可可临时增加清清洗次数。●清洗、消毒、检修修等工作由取取得健康合格格证的管理处处技工进行。2.2中中央空调系统统●空调主机的维修保保养a.中中央空调机组组必须每隔15分钟巡查1次。并对冷冷媒压力、电电压、电流作作记录，在运运行中发现属属于不正常的的现象应及时时汇报给空调调主管作出处处理。b.在在巡查空调主主机、风机、风风柜、盘管风风机时，注意意过滤网、过过滤器、翅片片是否清洁，以以及地漏排水水情况，皮带带和机械转动动部分是否需需加油或调整整。c.巡巡查水塔、水水泵、膨胀箱箱时，注意水水塔以及水箱箱的水位、水水泵出入水压压力表是否正正常，风扇皮皮带及转动部部分是否需加加油或调整。d.按按照保养规程程及巡查制度度，必须定时时做好空调主主机及所分管管设备的日常常巡查、保养养工作，确保保设备处于良良好的性能状状态，并按设设备的安全操操作规程操作作，严防人为为事故发生。e.保保持设备房的的清洁和通道道畅通，严禁禁堆放易燃易易爆物品以及及其他杂物，提提高警惕，注注意防火工作作。f.空空调机组实行行定人、定岗岗负责维修保保养，按安全技术术规程、保养养规程进行操操作，做好日日常、月、季季保养工作，保保证维修、保保养质量，确确保重点设备备经常处于良良好状态，并并记入档案。g.发发现如下情况况之一，均必必须停机查明明原因，进行行及时修理或或更换机件：?发现现电动机发出出嗡嗡的响声声。?压缩缩机发生敲击击声和杂音。?发现现因负荷过大大而发出剧烈烈震动。?电动动机、压缩机机转速明显降降低。h.冷冷冻机、空调调设备运行正正常无重大事事故严格按照照操作规程操操作，做到冷冷冻机运行稳稳定无液击、咬咬缸、喘振、超温温、超压、泄泄漏等异常现现象；油压、油油温、油位、冷冷却水进出水温温度及压力，冷冷媒水进出口口温度及压力力、吸排气温温度及压力、电压压、电流、冷冷媒量均应在在正常范围内内。保证无重重大事故发生生。i.保保持润滑油、冷冷媒、传热面面的清洁按要求定定期清洁各过过滤器，更换润滑油油、冷媒；定定时清洁冷却却水、冷媒水质质的受污传热热面并保持良良好的传热效效果。j.做做好经济运行行定期分析析冷冻机运行行情况和能耗耗指标，搞好好合理供冷，发发现问题及时解决决，使机器始始终保持良好好的经济运行行状态。k.对对冷冻水系统统水质每季度度、对冷却水水系统水质每每半个月化验验一次运行人员员对照以上数数值进行验收收，化验单应应与工作单一一同保存，并在监督督记录上做好好记录。l.运运行人员每月月自取水样检检查，使用PH试纸测试其PH值，并静置24小小时，观察其其色度，做好记录。若若发现PH值超标或水水样浊或有明明显锈色（微微红），应马马上通知主管管并由主管通通知承办单位位工程维修修部主管，水水样保存5天。●空调主机的操作：：a.启启动前的准备备?检查查配电是否正正常，抄读各各相电压。?启动动风柜、新风风机及风机盘盘管，最低要要有一台以上上冷冻水泵的的水流量。?检查查油温度是否否达到要求。?启动动冷冻泵及冷冷却水、冷却却水塔风扇。?视察察冷冻机冷却却水流量及出出入水压是否否正常。b.启启动程序?如以以上设备工作作正常，可按按动“自动（AUTO）”按钮。?主机机内的电脑将将探测各自控控连锁冷冻、冷冷却水流开关关等，如果电脑探探测的各连锁锁无误，主机机将正常运转转。c.运运行时的正常常数据?冷冻冻油温55—60°C。?冷凝凝器压力796—1250KKPa。?蒸发发压力250—270KPPa。d.停机机程序?按操操作屏上“STOP”钮一次，请请不要按两次次“STOP”来停机，否则机组将将认为是紧急急停机而停机机前不卸载。?冷冻冻水泵应持续续动作10—30分钟才可按按停，冷却塔塔风扇可在停停机后数分钟钟按停。?停机机后应继续保保持主机油箱箱处于预热状状态，以便再再次启动，严严禁将配电开开关打向“OFF”。●风机盘管的维修保保养a.制制冷技工每隔隔半年对风机机盘进行一次次清洁、保养养。b.检检查风机是否否转动灵活，如如有阻滞现象象，则应加注注润滑油;如有异常摩摩擦响声，则则应更换风机机轴承。c.用用500V兆欧表检测测风机电机线线圈绝缘电阻阻应不低于0.5MΩ,否则应整修修处理。检查查电容有无变变形、鼓胀或或开裂，如有有则应更换同同规格电容；；检查各接线线头是否牢固固，是否有过过热痕迹，如如有则作相应应整修。d.清清洁风机风叶叶、盘管、积积水盘上的污污物。e.用盐盐酸溶液（内内加缓蚀剂）清清除盘管内壁壁的水垢。f.拧拧紧所有紧固固件。g.清清洁风机盘管管外壳。●配电系统a.建建立运行记录录，每小时至至少巡查一次次，每月组织织检查一次，每每年检修一次次，查出问题题及时修理，不不能解决的问问题及时报告告物业部和工工程部。每班班巡查内容：：房内是否有有异味，记录录电压、电流流、温度、电电表读数、检检查屏上指示示灯、电器运运行声音、补补偿柜运行情情况；发现异异常，及时修修理与报告。b.电电器线路操作作开关设明显显标志，停电电拉闸；停电电检修，挂标标志牌。c.变变压器在运行行中观察其声声音、温度是是否正常，电电压电流的测测量读数。d.所所有计量仪表表的测量读数数及指示灯、信信号装置等是是否正常工作作。e.运运行中的开关关、母线、接接头等一切截截流导体有无无跳火、冒烟烟、烧焦、发热热、变色等现现象。f.各各开关回路需需标明供电范范围，以便工工作，每星期期检查开关一一次，每天检查查电表一次，发发现问题及时时处理。g.变变压器外壳及及电缆系统有有良好的接地地，接地电阻阻每年测一次次。h.配配电室做好通通风和降温工工作，一般室室内温度不超超过40摄氏度为宜宜。i.检检查电缆坑有有无积水，如如发现积水应应及时清除。j.配配电室每月吸吸尘一次，保保持室内清洁洁、干净。k.有有检修记录和和测试纪录，试验有效效期为2年。l.每每年对接地网网检查、测试试一次。m.功功率因素补偿偿低于0.9时，应及时时修复。●电梯a.电电梯值班员须须每天对所辖辖电梯进行巡巡视检查，巡巡视检查内容容包括：?电梯梯运行过程与与正常状态有有无差别。?电梯梯的配套设施施是否齐全完完好。?电梯梯机房减速箱箱是否正常?电梯梯钢丝绳外观观是否有断丝丝断股现象。?电梯梯制动区是否否可靠，制动动、禁锢件是是否松动。?电梯梯维修保养工工作是否留有有缺陷。?电梯梯机电运转是是否正常。?各外外呼、选层、指指示装置、对对讲电话是否否正常。?减速速箱油位、温温升是否正常常。?有无无异声、异味味现象和地坑坑水浸现象等等。b.电电梯机房要求求机房应有有通排风、防防潮、防尘、防防小动物等措措施；地面、门门窗、设备完好好清洁；通道道畅通；维修修工具、备件件固定存放；定人定时时清扫，保保持清洁整齐齐；机房不准准堆放杂物和和易燃易爆物物品；要有消防措施施。机房照明明和维修电源源插座及电源源开关应符合合要求。机房门要加加锁，门上应有“机房重地闲闲人莫入”的标志，机房顶应装置金金属吊钩，指指明最大允许许负荷量标志志。c.电电梯地坑要求求地坑要保保持清洁，安安装照明装置置，无积水、渗渗水现象，定定期检查安全开关关是否有效。b.电电梯控制屏用用吹风机或用用漆刷轻掸，做做到无灰尘，磁磁铁接触开关关无锈蚀、无无油垢。如有有油垢，用酒酒精棉花擦净净，以防被粘粘结吸住不放放，造成电动动机连续运转转。e.曳曳引电动机全全部外形要擦擦净，做到无无油垢、无黄黄油，底盘无无积油。f.各各层厅门及地地坎槽要经常常清洁，以防防门脚阻塞而而影响厅门畅畅通。厅门外外要定期擦净净，保持整洁洁卫生。●楼内消防设备设施施a.每每月随机抽取取不低于５％％的烟感，检检验烟感报警警是否正常。b.手手动报警按钮钮，检查安装装是否牢固，有有无破损及丢丢失。c.任任选手动报警警按钮，进行行模拟报警，测测试报警功能能是否正常。d.室室内消防栓每每月逐个检查查一次。检查查栓门关闭是是否良好；锁锁、玻璃有无无损坏；箱内内元件是否良良好，有无脱脱落；栓内水水枪头有无渗渗漏；水带仔仔细检查有无无破损，如有有，应立即替替换。e.随随机抽取消火火栓破玻测试试，消防中心心应有正确的的报警显示。f.定定时检查出口口指示灯，玻玻璃面板有无无划痕或破裂裂现象。g.出出口指示灯、电电源指示灯是是否亮，如不不亮，应立即即修理。h.检检查出口指示示灯安装是否否牢固。i.定定时进行一次次备用电池亮亮灯，使电池池放电后再充充电，延长电电池寿命。j.每每半年进行一一次风机启动动试验，消防防泵定期保养养检修。k.每每半年进行一一次喷淋报警警阀门、压力力表检查。3、物业业管理范围内内市政公用设设施管理3.1绿化●绿化管理方案大厦区域域和周边绿化化是大厦环境境及其功能与与美观相结合合的整体，针对对具体情况，我我公司接管后后将安排专业业绿化队进行行养护、管理。a.制制定全年绿化化养护管理计计划b.建建立健全绿化化养护人员岗岗位职责,完善管理制制度。c.绿绿化养护工程程程序?物业业园艺师根据据实际情况和和业户需求，制制定绿化改造造方案和每月月绿化工作内内容，并定期期检查工作的的落实情况，报报业户和物业业项目负责人人。?项目目负责人根据据园艺师制订订的绿化改造造方案和每月月绿化工作内内容，安排绿绿化维护员开开展工作。d.室室外绿化养护护?严禁禁践踏草坪，保保证草坪生长长良好。?搞好好绿地的环境境卫生工作。?花木木的死株、病病株及时清除除，缺株补植植。?发现现病虫害进行行捕捉或喷药药消灭。?花木木、草坪根据据季节调整浇浇水时间。保保证不出现翘翘边焦干迹象象。?草坪坪的除杂工作作要定期进行行，保持草坪坪的纯净。?花木木每周除草、松松土二次以上上，并进行施施肥。?草坪坪要经常扎剪剪，草高控制制在5㎝以下，每每季施肥一次次。?每33个月对乔、灌灌木做一次绿绿化养护，每每隔一周浇灌灌一次，对高度超过过5m的乔灌木木实行修剪，及及时剪掉枯叶叶残枝，使高高低错落有致致，外形美观观。春秋两季季施肥，肥料料不透出地面面。?绿化化带和2m以下的花花木，每月要要修枝整形一一次。e.室室内绿摆色彩艳丽丽的花卉和碧碧绿青翠的植植物，通过艺艺术的处理，装装点大厦室内空间间，绿化美化化环境，给人人们以清新、高高雅的美好享享受。?绿摆摆管理标准☆搬运花卉时，要注注意保护花卉卉的形态不被被扭曲和损伤伤，注意放置场地地的卫生，尽尽量减少花泥泥及污物的散散落。☆大厦内摆放的花卉卉要经常检查查，相互调剂剂，在检查时时要及时清除除黄叶、枯叶叶，对已枯萎萎的花卉要立立即更换。☆保持花卉的正常生生长，与叶面面清洁，按规规定擦净叶上上的灰尘及淋淋水。☆花卉品种配置和摆摆放位置适当当，构图合理理。☆建立花卉养护管理理档案，制订订各类花卉树树木标志牌，将将品种、数量量、摆放位置置、编号等项项目逐一列出出。☆定期注意绿摆动态态，提供管理理依据和参考考。☆向业户宣传注意事事项，争取客客户配合，共共同做好养护护工作。?绿摆摆摆放方案☆建筑物的空间与植植物摆放的关关系：植物大大小、高低、姿姿态与摆放位位置空间大小小比例适当。植植物摆放位置置多考虑在出出入口、凸凹凹处、柱前及及大面积硬质质墙前。并根根据甲方要求求力求做到线线条简单明快快，朴素大方方而不奢华，以以精巧的摆放放和各具特色色的风格，体体现不同业户户的企业精神神和文化内涵涵；☆建筑物的色调与植植物摆放的关关系：植物色色调将以浅绿绿、深绿为基基调，配以高高档优质套盆盆，使植物摆摆放的色彩与与建筑物色调调既有变化又又协调统一；；☆建筑物与植物摆放放的主次关系系：植物的种种类和数量要要精益求精，不不宜过多、过过滥，做到既既有气氛又不不显得杂乱；；既能弥补硬硬质装修材料料的缺点又不不喧宾夺主。既既营造出良好好的办公环境境，又不能影影响正常的办办公活动。?日常常的租摆管理理方案☆每周末租摆人员更更换老板间及及大厅前台的的鲜花，并将将花泥交足水水，花叶用喷喷壶喷水，使使鲜花的叶子子保持鲜亮。☆租摆人员每天对绿绿色植物浇水水时，避免将将水浇多，水水流到地上将将地毯弄脏。☆租摆人员每天用剪剪枝工具对形形状不美观、个个别叶子发黄黄的绿色植物物进行修剪工工作，以保证证每盆绿色植植物没有黄叶叶，形状符合合要求，保持持整体性。☆租摆人员每3—66个月对绿植植施肥一次，应应根据绿植的的品种不同制制订施肥的具具体时间和频频次，并将工工作内容填写写工作记录。☆如有须调整或更换换的绿植，租租摆人员应向向客服主管汇汇报，经同意意后方可实施施。?重大大节日的租摆摆管理方案☆租摆人员应提前一一周按业户/开发商要求求将花坛布置置完毕。☆租摆人员每天对花花坛内的花卉卉浇水，浇水水要均匀，使使每盆花卉都都能吸收足够够的水分。☆租摆人员每天对花花坛内的花卉卉进行检查，发发现有损坏或或不符合要求求的花卉，及及时向项目经经理报告，项项目经理给予予协调解决。?租摆摆管理服务的的监督与检查查☆租摆人员每天对绿绿植进行巡视视，发现不合合格的绿植随随时进行修剪剪或更换。☆客服人员每天对绿绿植进行抽查查，发现的轻轻微问题填写写《服务质量量检查考评表表》可责令租租摆人员进行行纠正，发现现的一般问题题应立即向客客服主管或部部门经理报告告。f.绿化化改造方案和和每月绿化工工作内容?工作作原则保持良好好的绿化效果果，在现有基基础上有所提提高并不断完完善，保证现有绿绿化不改变使使用用途，绿绿地面积不会会减少，花草草树木生长正常，节节约水资源，尽尽量使用环保保型农药化肥肥，减少对环环境的污染，逐逐年增加垂直直绿化面积，优优先选用抗虫虫性好的园艺艺植物。?工作作程序☆园艺师根据实际情情况负责制订订绿化改造方方案和每月绿绿化工作内容容，并定期检检查工作的落落实情况，报报物业项目负负责人。☆项目负责人根据园园艺师制订的的绿化改造方方案和每月绿绿化工作内容容，安排绿化化维护员开展展工作。3.2化化粪池●与有资质的专业清清淘公司签定定服务合同。●化粪池每季度清理理一次。●作业操作时做好保保护，防止弄弄脏工作现场场。●因作业时会产生噪噪音，故避开开业户的工作作时间。●揭开井盖后，要有有专人看护，应应配备相应标标识，清理后后盖好，以防防行人跌落。●化粪池内的沼气有有毒且易燃，故故应将充分散散发后，才能能作业。●作业时，周围不得得有任何明火火。4、公共共区域内的清清洁卫生、垃垃圾的收集、清清运4.1保保洁管理方案案●建立健全《保洁管管理制度》对对大厦实施全全方位保洁，保保证清洁卫生生。a.制制定《保洁工工作标准》,确保各区域域的清洁质量量达到业户要要求。b.制制定符合大厦厦清洁标准的的《保洁工作作流程》，从从而保证保洁洁部顺畅的工工作程序。c.制制定《保洁培培训方案》，不不但要求外包包保洁公司对对新上岗员工工、层长、领领班等制定相相关知识的实实操及理论培培训，物业部部还专门制定定针对不同业业户专项服务务的培训，以以提高技术技技能，尤其须须加强其服务务意识。d.制制定《保洁员员工作手册》将将保洁员的工工作区域、具具体区域的工工作频率、每每个时间段的的工作内容做做出明示，以以确保提高保保洁员的工作作效率和最优优化的人员管管理，减少人人员，提高清清洁质量。e.建建立完善的监监管体系。除除物业部管理理人员层层监监督检查工作作外，客服部部还增设一名名质检人员专专门检查工作作质量，如有有不合格区域域，在最短时时间内改正。f.建建立与其他部部门的沟通合合作。建立快快速有效的信信息传递机制制，除本部门门检查自己的的工作外，还还协助其他部部门的相应工工作。如工程程的报修、绿绿植检查、大大型会议的辅辅助工作等。g.建建立健全激励励机制和约束束机制。将保保洁员的工资资中划分出一一部分奖惩工工资，根据保保洁员的工作作量大小、工工作质量好坏坏、工作时的的表现及出出勤情况等多多种因素实行行奖惩分明，多多劳多得的奖奖惩制度。h.制制定各种应急急程序以应对对突发事件。●大厦区域内统一放放置垃圾筒，生生活办公垃圾圾日产日清，对对业户生活办办公垃圾实施施“三化”管理，即垃垃圾收集袋装装化、垃圾回回收资源化、垃垃圾处理无害害化。a.垃垃圾收集袋装装化：业户生生活垃圾的收收集，统一采采用标准的垃垃圾袋进行袋袋装清运。b.垃垃圾回收资源源化：通过垃垃圾的分类收收集，从中分分捡出可回收收物品进行回回收利用，避避免资源浪费费。c.垃垃圾处理无害害化：再次分分捡后出现的的有害垃圾可可统一交给环环卫部门进行行集中处理，无无害垃圾则委委托环卫部门门运出大厦。4.2保洁工作程程序标准<见附表一>4.3保保洁工作安排排（例，可根根据实际情况况调整）●每日保洁安排：a.77:00-99:00：集中垃圾圾、地毯吸尘尘、做两个卫卫生间的清洁洁、打扫楼梯梯（扶手、立立柱、地面）、电电梯间和电梯梯厅的清洁、擦擦办公区隔段段、清洁烟灰灰缸。b.经经理室、会议议室[门（门框、门门面、合页、门门把手、门轴轴）、窗（窗窗框、玻璃窗窗台）、桌（桌桌面、桌腿）、椅椅（椅腿、扶扶手、靠背、椅椅座）、地面面、桌上物品品]全面清洁c.99:00-112:00：清洁窗台台、窗框、玻玻璃、开关、插插座、文件柜柜（柜面、柜顶顶、把手、滑滑轨、隔板）、饮饮水机（滴水水盒、机体、饮饮水桶）、踢踢角线、消防防栓、工程门门、卫生间维维护。d.下午午：巡视保洁洁（会议室、卫卫生间、饮水水机、地面维维护、饮水机机旁垃圾筒、烟烟灰缸）、绿绿摆清洁e.116:00--19:000：收垃圾、擦擦拭标牌、宣宣传栏框f.118:00--19:000：吸地毯。●每周清洁二次：管管道、布告栏栏顶●每周清洁：彻底清洁洁所有玻璃、铝铝塑墙面（整整体）、清洗洗卫生间磁砖砖墙、卫生间隔段段顶、工位隔隔段缝、屋顶顶抽风口、壁壁灯、工位椅椅子（椅腿、扶扶手、椅背、椅椅座）、地下下车库冲洗●半月清洁：铝塑墙墙顶5、保安安、消防管理理巡视方案；；5.1保安管理方方案●人员管理对保安员员实行半军事事化管理，所所有保安员均均在物业区域域内集中住宿宿；为应付突突发事件，非非在岗位保安安员的70%承担“应急分队”任务在保安安员宿舍休息息待命，外出出人数控制在在30%。应急分队队的主要任务务是在可能发发生各类刑事事、治安案件件、火险和其其他自然灾害害事故时，有有足够的力量量应付和处理理，使影响和和损失降到最最低。●建立完善的激励机机制。a.定期期与保安员举举办座谈会，分分组进行讨论论工作、生活活中的难点，并并由最高组织织者进行现场场解决。b.根据据保安员的工工作情况，以以奖分的方式式对保安员进进行奖励，并并根据其绩效（奖分）值值进行日评、周周评、月评最最终来体现个个人所得。从从而激发工作作热情。c.根据据工作中三种种人员(分别为工作作积极的、工工作消极的、工工作一般)的情况，定定期举办学习习互勉工作，激激发与带进每每一位员工。d.定期期组织娱乐活活动，专人负负责落实，让让每一位员工工都能享受到到大家庭的温温暖。e.针对对每次进行的的工作都进行行摸底评估，并并建立相关档档案，来进一一步完善管理工作作。?保安安员的选择：：如：身高高、体重、业业务、会话、处处事能力、资资历、外语程程度，工作业业务熟练程序序，建立专用用相关表格保保存个人档案案作为今后培培训的依据。?保安安的入职流程程和辞职流程程：为了更好好服务于各业业户，完全控控制保安的入入职和离职不不至使各业户户的工作正常常运行受到影影响，特制定定了相关入职职、离职流程程。?培训训制度a.制订订培训计划；；b.分分级分批对保保安负责人和和保安员进行行专业培训；；c.对对每个人培训训情况和进度度，以及培训训后的结果都都以表格的形形式体现；d.以以报告的形式式总结培训受受益情况并列列入个人的档档案，依此作作为建议保安安公司升职或或增加奖金的的参考；?完善善的信息反馈馈机制a.日常常回访及以问问卷的方式来来向业户调查查保安的满意意度，做好相相应统计并分析解决决问题。b.对业业户的特约服服务做到有记记录单、有责责任人，有落落实人，及时时反馈业户满满意的情况。?建立立严密监督机机制a.依依员工总人数数确定有效管管理人员的人人数原则，设设立各管理层层。b.依依据不同的管管理层建立各各自职责与职职能。c.不不同方式不同同部门进行互互相监督并做做出监督内容容标准、流程程、计划表格，相应资资料进行存档档。d.对对查出的问题题有跟进、有有落实、有反反馈、有工作作计划、有责责任人。e.消消防督察员24小时对大厦厦消防和保安安工作进行监监督检查。?保安安工作程序在属地公公安机关和相相关工作的政政府监管部门门的指导下开开展物业安全全保卫工作，配配合公安机关关完成所交办办的工作任务务。a.对对所辖区域进进行安全防范范检查、发现现隐患、漏洞洞，提出整改改措施。对可可能发生问题题的部门、部部位，提出具具有前瞻性和和可行性的防防范措施。根根据公安机关关文件规定审审核，确定重重点防范部位位；建立重点点防范部位档档案。每季及及重大节日前前，对重点防防范部位进行行一次安全检检查并记录，写写出重点防范范部位安全检检查报告，建建立《重点防防范部位登记记制度》和《重重点防范部位位安全保卫制制度》。上报报项目经理和和保安主管，并并抄送有关部部门.b.发发生一般治安安问题，情节节特别轻微、尚尚不够治安处处罚的，参照照有关规定处理；做好好访问笔录，填填写《处理治治安问题登记记表》。c.发发生治安、刑刑事案件后，应应立即报告项项目经理或值值班人员和保保安负责人，当当班人员迅速速调集警力赶赶赴现场，控控制事态发展展；留住双方方当事人、扣扣留犯罪嫌疑疑人、留住见见证人；做好好访问、询问问笔录、查清清基本情况；；由项目当班班最高一级负负责人决定是是否向公安机机关报案，需需要保留现场场的，由保安安部负责人派派人对现场进进行保护d.受受理业户、客客户丢失投诉诉：业户、客客户、客人在在物业区域内内丢失物品，物物业保安人员员首先保护好好现场、访问问情况后作为为线索存档备备查。业户、客客户、客人需需要报案的，应应首先向保安安负责人报案案，由保安负负责人协助其其向所属公安安机关报案。e.对对管理区域内内捡到的物品品及时填写《捡捡拾物品登记记表》、《收收存捡拾物品品回执》，根根据线索积极极查找失主。对对查找失主未未果的物品，进进行分类收存存，每半年向向公司财务部部上缴。f.制制定《危险品品管理规定》、《紧紧急情况处理理预案》、《保保安重要设备备启用程序》等等，并与相关关政府监管部部门建立绿色色通道，以备备处理紧急情情况。g.对对员工进行培培训（按《培培训控制程序序》执行），应应本着预防为为主的原则；；对新入职员员工进行安全全常识培训；；结合社会治治安形势，经经常进行培训训，填写《员员工培训签到到表/考核成绩单单》。?警员员备勤要求a.警警员备勤期间间，不得随意意离开备勤区区，在大厦内内临时有事需需离开备勤区，应应告诉其他备备勤警员自己己的去向，长长时间应向队队长请示。b.在在宿舍备勤警警员不得大声声喧哗，不得得影响夜班人人员休息，应应保持好宿舍舍卫生及公用用设备设施，时时刻准备应付付各种突发情情况。?车场场的管理a.在在车场出入口口，保安员对对出入车库的的车辆均要严严格检查登记记核实后施行行。b.巡巡逻人员每一一小时对存放放的车辆进行行巡查，并做做好巡查登记记，如发现不不同的问题应应根据各自的的工作流程进进行解决汇报报。c.当当车场车位停停满时，当值值保安员应在在车库入口放放置“车位已满”的标识牌，以以提醒前来停停车的客户。d.根根据业户要求求对部分停车车位进行收费费管理。?首首先根据车型型、停放时间间确定收费标标准。?当当车进入停车车场，车辆入入口保安根据据车型确定收收费标准，并并向来宾发放放计时卡。指指导车辆进入入停车场，同同时用对讲机机通知巡逻保保安打开地位位锁，指挥车车辆入位。e.巡逻逻保安接到入入口通知后，按按停车场相关关规定引导车车辆停放入位位，并提醒客客户带好自己己的贵重物品品锁好车门，并并时时看管好好客户车辆不不被偷盗。f.对多多家业户的车车辆为了便于于管理，制定定不同颜色不不同规格的停停车证，并对对车辆必要的的资料进行存存档，比如车车型、颜色、车车牌号、车辆辆归属性质、联联系方式、完完损情况。若遇一家家业户有重大大接待时，可可与其他业户户协调预留停停车场，保证证接待的顺利利进行。?物资资的管理a．建建立保安系统统设备档案?建立立消防系统和和保安系统及及防卫器具、通通信器具低值值易耗品的管管理台帐。?物品品管理应有相相应责任人去去落实维护，必必要时签订管管理协议，收收集使用方法法、使用注意意事项维护保保养方法等相相关资料。?定期期对所有设备备物品进行测测试盘点，统统计，并做出出相应总结报报表，发现问问题及时纠正正做好记录并并存档。b.通过过各种方式对对保安、消防防系统维保商商进行监督，必必要时签订相相关协议进行行约束。?物业业相关部门前前期应对各设设备系统熟悉悉，并能保证证在非维保期期内有效维修修。?对维维保期内的设设备运行状况况详细登记，做做好相应的表表格建立专项项档案。?统计计并建立维保保公司的相关关资料如营业业执照复印件件、单位概况况、信誉度等等进行存档。为为今后的维保保商的选择提提供参考。c.空间间的管理?合理理利用现有的的空间，配合合监控与门禁禁系统，优化化人力资源，降降低成本，保保障大厦安全全。?确定定监控盲区、重重点部位、要要害部位、机机密部位、易易燃易爆部位位等制定相关关措施进行保保障。5.2消消防管理方案案?管理理计划：a.消防防管理就是预预防物业管理理区域内的火火灾发生，贯贯彻“预防为主，防防消结合”的方针，最最大限度的使使用合理的应应急措施，减减少火灾带来来的损失。b.保安安部下设消防防控制中心，消消防控制中心心由6人24小时值机，保保证消防监控控中心处于24小时监控状状况，以保证证业户的安全全。c.建建立健全防火火档案制度d.物物业部根据消消防局下发的的防火档案，结结合时代广场场的实际情况况，建立防火火档案，并上上报的安全主主管部门。防防火档案对火火灾隐患、消消防设备状况况（位置、功功能、状态等等）、重点防防火部位、前前期消防工作作概况等记录录在案，以备备随时查阅。物物业安全负责责人会根据记记载的内容，每每月研讨，不不断提高防火火、灭火的水水平和效率。e.按按照《中华人人民共和国消消防法》的有有关规定认真真做好“三落实”?责任任落实。把消消防责任落实实到基层、部部门，落实到到具体人员。?器材材落实。将每每个消防器材材落实到个人人，坚持做到到物业管辖区区域内的消防防器材齐全、有有效，随时处处于待命状态态。?检查查落实。物业业部定期对时时代广场内消消防设备设施施进行检查。每每月?物业业部组织相关关人员检查，每每周安全负责责人组织保安安员自查，平平时由保安负负责人抽查，做做到发现隐患患及时清除。f.组建建时代广场安安全防火委员员会。?火灾灾扑救流程?制订订消防设备设设施的检查计计划:为了使消防防设备设施能能在关键时刻刻起到至关作作用，就应该该时刻保证处处于正常待运运转状态，所所以就应该对对消防设备设设施进行有计计划的检查、保保养、维护计计划，根据消消防设备设施施的使用状况况，安装位置置、技术要求求及相关法律律法规的规定定将检查分为为三种形式，分分别为日检、月月检、年检。不不同的检查项项目设有相应应的表格，每每次检查均会会进行登记，并并存档备案，对对于发现的隐隐患则通知相相关人员，由由物业部配合合整改，以达达到相应规范范，保障时代代广场安全。g.人员员的选择：在选择消消防中控值机机员时，首要要的条件状况况必须持有消消防部门颁发发的在有效期期范围之内的的上岗操作证证书，其次就就是一些其他他要求：身体体素质好；反反应灵敏；责责任心强；熟熟悉消防器材材的使用；具具备一定的消消防知识，人人员的外表和和形象通过面面试来确认，而而专业知识则则通过口答和和笔答两方面面考察，合格格后方可上岗岗，然后由现现有执机员带带领结合时代代广场具体情情况共同操作作使新到岗的的员工能够充充分了解本岗岗位工作状况况，保证在人人员变更的情情况下，工作作能得到延续续，同时，我我们在人员的的选择上，也也会根据业户户对员工的满满意度和胜任任工作的能力力来决定是否否应该调换。i.人员员的培训：培训分为为岗前培训和和岗位中的培培训，岗前培培训为短期，一一般培训1~3天，培训内内容为：时代代广场简介，物物业内部相关关制度职责及及企业文化，岗岗位状况，岗岗位中的培训训则为长期的的，在工作中中，结合实际际运作情况，根根据业户要求求和设备设施施的特点，实实时进行培训训。义务消防防队员的培训训，定期请有有经验的消防防队员或公安安人员进行培培训，使义务务消防队员能能够对复杂、多多变的消防情情况进行了解解，我们公司司鼓励员工在在专业学校学学习与本专业业有关的知识识，并在政策策上给予支持持，根据所在在职位的不同同，按相应的的比例报销学学习所花费的的费用，并组组织员工统一一进行年度审审验，保证证证书的有效性性，解决员工工的后顾之忧忧，使员工能能够全身心投投入到工作之之中。h.监督督机制：建立健全全较完善的监监督检查机制制，实行防火火安全“三级”检查制度。?一级级检查由消防防值班员实施施；☆每天对本岗位管辖辖范围进行一一次火情安全全的检查，排排除本身能解解决的消防隐隐患；☆发现问题应及时处处理，及时报报告；☆接班应提前15分分钟到岗，了了解上一班次次安全情况，并签签字交接；?二级级检查由安全全负责人实施施：☆安全负责人每周对对管辖范围内内建筑本体设设备物资进行行检查；☆检查员工对防火安安全工作的执行行情况。☆对员工进行安全教教育。?三级级检查由项目目经理实施☆每月项目经理对各各部门进行重重点检查或抽抽查；☆检查各部门贯彻防防火安全制度度的执行情况况，重点检查查机要部位防防火安全情况况；☆对于检查结果，好好的表扬或奖奖励，差的批批评或处罚；；i.激励励机制：?奖励励先