第二章房地产所有权法律制度2

第二章房地产所有权法律制度广州大学松田学院主讲：刘红第二章房地产所有权法律制度第一节房地产权利概述第二节土地所有权第三节房屋所有权第四节房地产共有第五节房地产相邻关系

第一节房地产权利概述一、房地产权利的概念和特点1、狭义：是以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。（教材所指）2、广义：包括狭义的内含外，还包括房地产行政管理权。房地产权利的特点：123'LOGO'COMPANYLOGOTYPEINSERT属于财产权利是众多权利的集合客体包括物和权利（一）土地权利与房屋权利土地权利：所有权、土地使用权、土地租赁权等。房屋权利：主要指房屋的所有权、房屋租赁权等。（二）城市房地产权利与农村房地产权利城市房地产权利占主导地位，房地产法上的许多权利都是针对城市房地产权利而设计的。农村房地产法权利实行特殊的法律制度，如耕地保护、土地承包经营、宅基地使用制度。（三）房地产物权、房地产债权与房地产继承权房地产债权主体体现为合同债权，如：房地产转让、租赁合同、物业服务合同、房地产中介合同等。三、房地产权利体系P18

二、房地产权利的分类

第二节土地所有权一、概述土地所有权特征：主体的特定性交易的禁止性权属的稳定性权能的分离性土地所有权的内容：

占有、使用、收益、处分土地所权的效力范围：地表、地上空间、地下地身二、国家土地所有权我国国家土地所有制度特点：国家统一所有；中央及地方各级政府分别行使权力；国有土地分级管理体制。地方人民政府依法或国务院授权，实施有关土地所有权取得和土地使用划拨、出让、投资、收回等所有者的行为，应该向中央人民政府负责，并随时接受人民政府指导和监督。4.国有土地使用收益中央与地方共享；5.在保留所有权的前提下，国有土地所有权的部分权能可适当分离，形成国有土地使用权。财政部可做出规定，将一部份国有土地收益留在地方，用于国土管理和国土保护。1.承继；2.没收；3.赎买；4.国有化；5.征收；国家土地所有权取得的方式国家土地所有权的范围宪法，第9条1款“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地滩涂除外”；第10条1款，“城市的土地属于国家所有”；第10条2款，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”第10条3款，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿”《土地管理法实施条例》第2条“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”《物权法》，第41条“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”----国家专有制度国家土地所有权的客体范围1、城市市区范围内的土地；2、农村和城市效区上国家依法没收、征收、征购为国有的土地；3、国家依法征收的原集体所有的土地；4、依不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国家专有财产范围国有土地海域水流矿产资源野生动物资源无线电频谱资源国防资产（并不限于以上）三、集体土地所有权《民法通则》第74条，“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有。。。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有。”集体土地所有权实质上是一定范围内的集体组织成员共同对集体的土地直接享有的所有权。《宪法》第10条第2款，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”《物权法》第58条，“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。”第60条“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上村民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”集体所有土地的范围：耕地；宅基地；自留地、自留山；集体所有土地的所有者仅限于农民集体，城镇集体不享有土地所有权。集体土地所有权的行使《物权法》第60条“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上村民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”明确了农村土地的集体所有制。《民法通则》第74条进一步规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。”《土地管理法》第10条进一步补充规定“村农民集体所有的土地分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的，可以属于各该农村集体经济组织的农民集体所有。”《农业法》也有相同规定。由此可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，在法律上有三类：村农民集体，乡（镇）农民集体，村内农业集体经济组织内的农民集体。法律的规定并不严谨，何为集体？法律没有界定。何为集体所有？法律只规定由集体经济组织或村民委员会经营管理。这种定性上的空白与权利行使上的简单粗糙的制约导致了极权的产生。实践中，土地名义上由农民集体所有，实际上为集体经济组织或村民委员会所有，甚至是由其中的个别人所有，农民不能从法律上看到自己与土地的关系。这一方面使农民在于集体经济组织或村民委员会的承包合同纠纷中不能正切地主张自己的合法权益，另一方面也使农民淡化了土地的保护意识，对土地抛荒、被侵蚀的现象十分淡漠。而集体经济组织或村民委员会的领导者们也毫无土地由农民集体所有的观念，随意撕毁承包合同，随意干涉农地经营，甚至私自卖地。这些行为都不利于农业的发展，最终损害了农民的利益，而这一切都源于法律对集体所有定性上的空白和权利运作机制上的简单粗糙的规制，所以必须完善集体土地所有权主体制度。国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得所有权。国家征收，“最高统治权的行使”，即最高统治者有权不经所有权人的同意，而将其财产收归国有，以用于公共利益的目的第三节房屋所有权一、房屋所有权概述房屋所有权（Homeownership）是一项极为重要的财产权利，它是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的全部特征。房屋所有权是对房屋的支配权，具有排他性，同一房屋上不可能存在另一个房屋所有权。房屋所有权构成要素主体：国家、企业、事业单位、社会团体和个人以及外国的组织或个人均可成为房屋所有权的主体。个人房屋所有权与集体、国家房屋所有权同等受宪法和法律保护。客体：土地上的建筑物和构筑物。不仅限于狭义理解的居住之所，而且还包括烟囱、水塔等构筑物。内容：占有、使用、收益、处分房屋所有权的类型城镇房屋所有权与农村房屋所有权。公有房屋所有权与非公有房屋所有权。私有房屋所有权，即由个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的住宅或非住宅房产所有权，是最商品化的所有权。3.生活用房所有权,生产用房所有权与办公用房所有权.4.单独房屋所有权,共有房屋所有权与区分房屋所有权.房屋所有权的取得房屋所有权的原始取得，指房屋所有权人直接依法律规定，不以原所有权人的所有权和意志为依据即可取得房屋所有权。主要包括：新建取得：原始取得的主要方式。但违法修建房屋不能取得所有权；国家承继、没收取得；无主房屋取得：我国无主房屋收归国家，集体经济组织成员死亡后无继承人的房屋收归集体；添附取得，即在原有房屋上扩建加层，添附人取得添附房屋的所有权，但添附必须依法进行才能取得所有权。⑤善意取得，即受让人以房屋所有权移转为目的，善意、对价受让且办理所有权移转登记，即使出让人无转移房屋所有权的权利，受让人仍取得房屋所有权的制度。《物权法》第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”房屋所有权的继受取得，指通过一定法律行为，根据原所有人的意思接收原房屋所有人转移的房屋所有权。方式包括：买卖、互易、赠与、继承。与原始取得的区别在于：继受取得中后手的权利直接来自于前手权利的转让；原始取得不以他人所有权在先存在为前提。房屋所有权的取得是不动产物权的取得，必须采取特定的方式，我国在房屋所有权的取得上采取的是生效要件主义，即登机是房屋所有权转移和取得的特别生效要件。二、建筑物区分所有权关于建筑物区分所有权（BuildingOwnership）的概念，各国学者大多数认为是一种物权——不动产所有权，是一种独立不动产所有权的概念。此种不动产所有权的法律性质，为一种包括专有所有权、共有所有权和共同管理权结合在一起的三位一体的复合型物权建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物公用部分所享有的共用部分持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。建筑物区分所有权独立性的原因：“住宅危机”；建筑物立体化。建筑物区分所有权特点：复合性。建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权及成员权三要素构成的特别所有权；因此，建筑物区分所有权人具有专有所有权人、共有持分权人、成员权人三种身份，一般不动产所有权主体不能兼具所有权人与共有权人的双重身份。一体性。即构成建筑物区分所有权的三要素专有所有权、共同部分持分权及成员权结为一体，不可分离。在转让、抵押或继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人在受让区分所有权时，也须同时取得此三项权利。限制性。区分建筑所有人同住一楼，生活息息相关，因此个人之区分所有权行使受到限制。当区分所有对其专有部分的利用妨碍建筑物正常使用或违反区分所有权人共同利益或者对共有部分擅自不当使用时，其行为应被要求禁止甚至被诉请法院强制迁离。建筑物区分所有权：1、专有权专有所有权。指建筑物区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有所有权在区分所有权三要素中具有主导性。区分所有权人取得专有所有权即取得共同部分持分权和成员权；反之区分所有权人丧失专有所有权及丧失了共有部分持分权和成员权。同时，专有所有权的大小决定区分所有人共有部分持分权及成员权的大小。专有所有权的客体即专有部分，指建筑中物理构造能够明确区分，且具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。《物权法》第71条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”专有所有权受到法律和规约的限制1、专有所有权与共有持分权、成员权三要素具有一体性，所以区分所有权人不得就专有部分进行与建筑物共有部分的应有部分及其他使用权的应有部分相分离的转移或进行其他设定负担的行为。2、区分所有权人（包括合法占有人，如承租人）对专有部分的利用，不得妨碍建筑物正常使用或违反区分所有权人共同利益的行为。《物权法》第71条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主实施权利不得危机建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”专有所有权受到法律和规约的限制3、其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情形需进入转由部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。4、区分所有权人应按照约定使用专有部分，不得擅自变更。《物权法》第77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性住房。业主将住宅改变为经营性住房的，除遵守法律、法规、以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。习题甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入。B、一层住户甲对三、四层楼板不享有民事权利C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权。D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙的同意。建筑物区分所有权：2、共有权共有所有权的客体：即共有部分的范围，包括建筑物不属专有的部分及其他附属物。前者如电梯、过道、屋顶、地下室，后者如排水设备、照明设备、消防设备等。《物权法》第73条“建筑区规划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主公有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”区分所有权人对共有所有权的行使受到更为严格的限制对共有部分的修缮、管理、维护、改良、拆除等重大使用处分行为一般不得擅自进行，须经由区分所有权人会议决议或者管理委员会、管理负责人决定。在合法范围内，各区分所有权人依共有的应有部分比例，对建筑物的共有部分有使用收益的权利，同时负担相应义务。《物权法》第72条1款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”；第79条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”；第80条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定案例分析万某在某镇有三间私房，由于长期在关内工作和生活，无暇顾及家中房产，于是委托其朋友赵某帮忙照看。经万某同意，赵某安排其子女搬入前述房屋居住，一来方便照看房屋，二来解决了家中住房紧张问题。因年久失修，该房在

赵某子女搬入不久即出现了多处地基下陷、屋顶漏水现象。赵某同万某商量后，自己花人民币3.5万元对房屋进行了全面修缮并建起了仓库。随着周边经济开发和道路改建，该房的升值潜力逐渐彰显出来。2003年，万某找到赵某，要求收回所有房屋。赵某认为该房屋经其投资修缮，理应取得部分产权，故拒绝了万某的要求。于是万某向人民法院提起讼，要求法院判令赵某返还其占据的房屋。问题：你认为此案应如何处理人民法院经审理认为：本案被告赵某受原告万某委托，对归原告所有的房屋进行照看，该行为应视为代理，其结果由被代理人即原告承担。在代理期间，被告虽出资对原告房屋进行修缮并增添附属物，但原、被告双方并未达成所有权

转让或分割的合意，故本案争议房屋所有权并不发生变动。据此，人民法院作出一审判决，依法判令被告于七日内搬出所占房屋。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》（下称“《意见》”）第88条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”法律规定添附制度，其目的在于鼓励经济价值的创造，维持经济秩序稳定，使添附物能为社会经济利益而继续存在。建筑物区分所有权：2、管理权成员权（管理权）又称社员权：指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。特点：

成员权是区分所有权中的“人法性”因素。成员权主要是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，不仅是单纯的财产关系，更多是管理关系；成员权具有永续性。只要建筑物存在，就始终存在区分所有权人间的团体关系。区分所有权人作为成员权人的权利如下：参加区分所有权人会议并行使表决权；参加订立管理规约；选举及解聘管理者；请求权，包括会议召开、正当管理、收益、分配、不法行为禁止等事项之请求。义务为：遵守管理规约；执行区分所有权人会议决议；接受管理者的义务。《物权法》规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会决定事项包括：

制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。案例分析案情：冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过5年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。

分歧：在本案的审理过程中，法院有两种不同的意见。

第一种意见认为，尽管冯强领取了建造三层楼房的许可证，但在其出卖第二层楼房时，应当在合同中明确规定加盖第三层的权利属于自己。但在本案中，冯强并未作出这种声明，而房屋买卖合同成立后，楼顶已经归孙秋所有，加盖第三层的权利当然应转归孙秋，他对楼顶上的空间有利用的权利，其他人无权干涉。

第二种意见认为，本案属于建筑物区分所有权的纠纷，冯强享有该楼房第一层的所有权，孙秋享有第二层的所有权，同时他们对共同的墙壁，楼梯等享有共有权，楼顶的空间利用也应属共有权。冯强享有该空间的利用权是因为他享有宅基地的使用权和一层楼房的所有权，没有宅基地使用权，没有第一层楼房，就不会产生第二层楼房，更不会产生楼顶的空间利用权。虽然冯强已出卖了第二层楼房，但并没有丧失对楼顶的空间利用权。孙秋也享有楼顶空间的利用权，这是因为楼顶与二层紧密联系在一起，形成了一种不可分离的状态，取得了二层楼房的所有权，相应地也就部分地享有了楼顶空间的使用权。所以，该楼顶的空间利用权应由冯强和孙秋共同所有。这样，冯强在加盖第三层时必须征得孙秋的同意，不得擅自加盖，否则就侵犯了孙秋的权利。本案中，一层房主基于在先的许可权有权加盖三层，但二层房主对三层楼顶仍有共有权

2000年2月，冯强向城建部门申请盖一座三层小楼，3月，冯强的申请获得批准并领取了建筑许可证。后因建筑过程中缺乏资金，冯强只盖了二层就封了顶，准备以后有钱再加盖第三层。冯强把盖好的第二层楼房出卖给孙秋，双方订有书面协议并办理了房屋过户手续，因此该买卖合法、有效，应受到保护。这样一来，孙秋买下的第二层楼房便与冯强的第一层楼房之间形成了区分所有权关系，即对于同一个二层楼房，冯强对一层楼房（专有部分）享有单独的区分所有权，孙秋对二层楼房（专有部分）享有单独的区分所有权。冯强的一层楼房下的地基，与孙秋的二层楼房上的楼顶等属于共用部分，应由双方共同占有、使用，如利用它堆放杂物等，均无不可。五年后，冯强打算把楼房的第三层盖起来，通知孙秋把堆放在二层楼顶的杂物清除，应认为冯的要求是正当的，法院应予以支持。二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用。冯有权在二层楼顶加盖第三层楼房。因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖第三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖第三层楼房。在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房（专有部分），冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用。也就是说，孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上。第四节房地产共有概念和特点房地产共有，既包共有权利主体共有“所有权”也包括其他权利，如：建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、宅基地使用权、抵押权等。特点：1、主体多数性。2、客体同一性。3、内容双重性。4、产生原因共同性。一、房地产按份共有《民法通则》第78条第二款的规定，“按分共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”

《物权法》第94条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。特点：1、权利义务体现在“份额”上。约定出资额视为等额2、按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利的权利。3、按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部。房地产按份共有的内部关系1、共有房地产的使用、收益、处分通常情况下，共有人对共有房地产使用、收益，应由全体共有人共同协商决定。如不能达成一致意见，可按多数人意见处理，但不得损害其他共有人的利益。。。。处分共有房地产的应当经占份额2/3以上共有人的同意，另有约定的除外。2、应有部分的处分。只能进行法律上的处分，不能为事实处分。《民法通则》78条第3款。《物权法》101条。3、共有房地产的管理享有共同管理权：《物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外

4、费用的负担第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

房地产按份共有的外部关系第一百零二条

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

共有房地产的分割1、约定不得分割，应按约定，但有重大理由的，可以请求分割。没有约定的，或约定不明的，可以随时请求分割。因分割共有房地产对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。2、分割的方式。协商考虑实物分割，对折价、拍卖、变卖的价款进行分割。3、如分割所得的房地产有瑕疵，其他共有人分担损失。二、房地产共同共有概念、特点1、不分份额。只有在共同关系消灭时，才能确定各共有人的应有份额。2、以共同关系为前提。3、平等享有权利、承担义务。房地产共同共有的内部关系第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

房地产共同共有的外部关系：连带关系。第五节房地产相邻关系一、房地产相邻关系概述相邻关系指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给与方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻权是指相邻不动产所有人或占有人、使用人在行使其所有权或者他物权是要求对方给与方便或接受限制的权利。相邻权可被土地所有人、土地使用权人、典权人、承租人、房屋所有人等广泛的相邻人所享有。意义：有助于房地产开发活动的顺利进行，提高经济效率。例如管线设置权，允许为安装电线、水管、煤气管在必要时进入他人土地房屋，保障了正常经济活动的便捷开展。有助于房地产消费者排除不当妨害，促进生活便利。例如，房地产所有人、使用人据相邻关系有权禁止邻人的污染物侵袭，噪音干扰。有助于各方人员团结互助，维护社会安定。通过自身行为的限制给与他人方便，到达睦邻友好。《物权法》第84条“不动产的相邻关系权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”二、相邻关系的内容相邻关系的实质是相邻不动产所有权或使用权的扩展或限制。权利扩展---相邻权人对邻地的积极利用必要通行权。《物权法》第87条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”管线设置权。《物权法》第88条“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”施工临时占用权。用水权、引水权、排水权。《物权法》第86条“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”搜取物品进入权。相邻人自己物品或动物偶然进入邻人土地、房屋时，可以进入搜索取回`《物权法》第92条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”权利的限制---相邻权人对邻地的消极限制通风、采光。《物权法》第89条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”环境保护。《物权法》第90条“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐照等有害物质。”危险防范。《物权法》第91条“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”其他妨碍禁止。例如，不得设置屋檐或其他设备，使雨水或其他液体直注于邻人的不动产，等。房地产相邻权关与地役权的关系地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

1、地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。

2、主体具有广泛性。3、内容具有不确定性。4、从属性。

①、地役权不得与需役地分离而为让与

②、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的

③、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭5、地役权具有不可分性

①、发生上的不可分性

②、消灭上的不可分性

③、享有与负担上的不可分性

地役权的设立1、设立地役权的形式：应当采取书面形式订立地役权合同。

2、地役权登记效力：当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

3、地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。

4、土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

地役权的效力权利：

1、积极权利即对供役地的利用权。这种利用权，按不同的权利内容，可分为:占有状态的利用和非占有状态的利用。例如，在他人土地上建设并维持水渠，是占有状态的利用；在他人土地上通行，是非占有状态的利用。当供役地的所有权人、使用权人或者第三人妨碍地役权人实施必要的利用行为时，该地役权人有权请求排除妨害。

2、地役权人的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人、使用权人在该土地上实施一定行为的权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。地役权人行使权利时，应当尊重供役地所有人、使用人的合法权益，尽可能避免损害的发生。因行使地役权而不得不造成损害的，应本着公平原则，给予适当的补偿。因行使权利的方式不当或者对避免损害的发生欠缺必要的注意的，应当对所造成的损失承担赔偿责任。义务：

1、地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方式为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至过分损害供役地的使用。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

2、地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损害而受到损害。另外，地役权人对于上诉设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。

地役权的消灭1、协议解除；2、供役地人单方解除；①滥用地役权；②合理期限内两次催告未支付费用。3、约定事由出现；4、存续期间届满；5、标的物灭失；6、供役地被征收；7、目的之事实不能。甲、乙两家单位分别取得在同一街区相邻的两幅建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米长150米的土地上建造建筑，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲欲选择实施下列三种让与方案之一种，可行的是

:A甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利B甲保留办公楼，将在乙地通行的权利转让给丙C甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁D甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙D房地产相邻权关与地役权的关系相邻权与地役权都是为了方便自己而利用邻人不动产的权利，其二者的区别：相邻权是法律直接规定，是不动产所有权等自身效力当然的扩张或限制，因此不是一项独立的物权类型，无需登记。《物权法》第85条“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”

地役权出自当事人契约约定，是不动产所有人等另行设定的利益或负担，系用益物权之一种，依公示原则须为登记。《物权法》第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”区别：2、相邻权作为法定权利，体现法律对相邻关系最低程度调节，对不动产权利的限制和扩展仅维持在较低的必要水平；地役权作为当事人双方超越相邻关系限度而约定的权利，可在法定的必要水平上做较为广阔的自由约定。3、相邻权可由土地及地上房屋等建筑物的权利人享有，除法律有规定，一般为无偿享有；地役权的设定限于土地权利人之间，只系一种地产相邻权，除当事人另行约定外，一般是有偿享有。CONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS123456'LOGO'COMPANYLOGOTYPEINSERTCOMPANYLOGOTYPEINSERT7CLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!ClickToTypeSlideTitleCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!CONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!CONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!TEXTTEXTTEXTTITLELISTCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleClickToTypeSlideTitleCONTENTSTEXTTEXTTEXTTEXT01.ADDCONTENTS02.ADDCONTENTS03.ADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTITLETEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTEXTADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTITLETEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSPICTUREPICTUREPICTUREPICTUREPICTUREPICTUREPICTURETEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTEXT01.CONTENTS02.CONTENTS03.CONTENTSTEXT01.CONTENTS02.CONTENTS03.CONTENTSTEXT01.CONTENTS02.CONTENTS03.CONTENTSTEXTTEXTTEXTClickToTypeSlideTitleTITLELISTCONTENTSCONTENTSPICTUREPICTURECONTENTSCONTENTS01.ADDCONTENTS02.ADDCONTENTS03.ADDCONTENTS01.ADDCONTENTS02.ADDCONTENTS03.ADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleClickToTypeSlideTitleTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!ClickToTypeSlideTitleDesignInspirationClarity&ImpactPremiumDesignStylishtemplatescanbeavaluableaidtocreativeprofessionalsEnrichyourpowerpointPresentationsandcaptivateyourviewingaudienceEachworkisfeaturedwithsimplicitybutsupremebeautyCatchThefeelofDesignincontemporarycolorsandstyles.FeelthetouchofDesignonthecuttingedge.CreativeVisualAids!Picturesspeak1,000words!ClickToTypeSlideTitleCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENT