房地产项目可研报告

沈阳“盛京上河”项目

招商说明沈阳汇智联赢营销策划有限公司2016-3目录三、规划设想一、宗地情况二、项目定位与依据四、开发分期五、营销策略与计划六、投资测算及资金计划第一部分宗地情况1、整体位置项目位于沈阳市沈北新区，虎石台镇大桥村的蒲河两岸，是沈阳北部最后一块天然湿地绿化带。沿河及大桥村总占地约20公顷，目前为景观带公园。故宫北陵东陵北通铁岭棋盘山方特世界怪坡虎园七星湿地薰衣草庄园仟睿达周边环境项目距离沈阳最大的现代户外游乐场——方特欢乐世界约6公里；最大的户外戏水游乐场——仟睿达水世界2公里水路；距离虎石台镇3公里，南邻蒲河路、北邻虎石台大街、西北侧为四环路西侧贯穿风景优美的蒲河景观路，环境优美交通便利。方特欢乐世界仟睿达水世界宗地情况宗地情况2、区域背景2.1、民族文化：沈北新区是我国锡伯族的故乡，是锡伯族祖庭和聚居地之一；锡伯族先民在清朝乾隆时期，为巩固西北边防的安定，曾整体西迁至新疆伊犁地区屯垦戍边，为祖国统一和国家西北边防做出了巨大贡献与牺牲。今天每年农历四月十六的西迁节仍然是当地民众最重要的节日。锡伯族文化丰富，整体虽与满族近似，但更具尚武精神与神秘色彩，是值得挖掘的民族文化宝库。2、区域背景2.2、湿地水乡,辽金古渡：水乡一词非江南独有，沈阳以水得名，隋唐设为“沈州”，所谓“州”者，江河渡口之大埠也，如杭州、苏州、扬州、通州就是京杭运河上的大商埠。

辽代为“四方通衢之渡”，联通了浑河、开河、蒲河与辽河，拥有丰富的渡口文化资源，并逐渐成为东北战略重镇。“辽金古渡”作为沈阳历史名胜实至名归。现代沈北地区水网纵横，辽河、蒲河与其他灌溉河渠交叉纵横于此，形成大片湿地，是沈阳地区著名的湿地水乡之一，大桥村也因古渡大桥得名。辽河蒲河2、区域背景2.3、商业配套：项目处于横向的蒲河景观带和纵向的黄金旅游带的中心。横向连接了棋盘山风景区、虎石台镇、仟睿达水世界、方特乐园、七星湿地、薰衣草庄园等项目。以纵向为联系，项目南向贯穿沈阳旅游文化中心“一宫两陵”，北向连接铁岭地区的旅游项目。这些项目都缺乏比较有特色的商业、餐饮及住宿配套。3、社会环境：

3.1、随着人们的收入水平的提高，人们除了对物质生活提高要求的同时，对文化休闲的要求也越来越高。沈阳作为东北的政治文化中心，一个具有800多万（2014年末，全市常住人口828.7万人）人口、历史悠久的大都市，每年来沈旅游的人数及花费巨大，据统计2014年，沈阳全年旅游总收入1065.6亿元，其中，国内旅游收入1021.5亿元，国内旅游者8246.6万人次。沈阳人每年在旅游上花费也相当巨大。文化旅游项目在沈阳有着巨大的市场需求。

3.2、沈阳全市国家A级旅游景区65家，分布在全市范围，但重点国家级景点只有五个：一宫、两陵、棋盘山（怪坡、虎园）、世博园、方特。缺少集文化休闲旅游于一体的景区，不能满足使人住下来、细细品味当地风土人情的高品质度假游需求，尤其缺少集中展示东北本土风情文化的景点。现在的人们正从以前的走马观花式的旅游，转向品味生活的文化休闲度假游。国内成功的景区，像丽江、西塘、乌镇等景区，仅以丽江为例，丽江2015全年接待游客超过2000万人次，旅游综合收入超280亿人民币。3.3、政府支持：“生态沈北

锡伯故里”----沈北新区以打造全国旅游强区为目标，大力发展生态旅游、现代体验、健康休闲等旅游休闲产业，全面提升旅游产业品质和旅游核心竞争力，深入挖掘整合区内旅游资源，大力发展集自然风光、历史古迹、民俗风情、冰雪运动等为一体的生态观光旅游产业，打造独具沈北特色的东北旅游聚集区。目前，该区拥有世界最大稻田画——“七星龙腾”稻田画；全国最大的薰衣草主题公园；沈阳首个国家级休闲农业与乡村旅游示范点——沈阳紫烟薰衣草庄园；国家级水利风景区——蒲河生态廊道以及全国市区最大湿地公园、省级湿地公园——辽河·七星湿地公园，还有“横店影视城”即将入住沈北，这些均成为沈阳乃至东北生态旅游、文化旅游的代表之作。3.4、发展趋势去年10月18日至24日，由中组部、国家旅游局和国家行政学院共同主办的省部级干部促进旅游业改革发展专题研讨班在京举办。国务院副总理汪洋23日出席研讨班座谈会并发表讲话强调，发展旅游业是利当前、惠长远、一举多得的战略举措，要顺应经济社会发展新要求和人民群众新期待，把旅游业培育成国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。

国家旅游局预计，“十三五”期间，全国旅游总收入年均增长14%左右。到2020年，境内旅游总消费由2014年的3.25万亿元达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游由2014年的2.6次增加到5次。旅游发展带动17%、约1200万的贫困人口实现脱贫。旅游业增加值占国内生产总值的比重超过10%。4、用地经济指标项目占地：项目所在地大桥村，现有住户约550户，每户平均占地约1亩，河滩地约10万平方米。占地面积=550户×666.7平方米＋100000平方米=466685平方米。拟建项目容积率约为1.0拟建项目总建筑面积：466685平方米第二部分项目定位理念与依据1、项目定位理念

本项目涵盖“三坊九巷一渡口”的定位理念，成为：东北地区：“旅游集散中心”、“旅游商贸文化中心”；辽宁地区：“旅游文化体验中心”、“旅游产业营销中心”与“健康医疗产业中心”和“新型养老服务中心”；沈阳地区：“文化传播中心”、“特色休闲、餐饮、娱乐中心”、“辽金影视文化中心”和“婚礼庆典中心”。

所谓“三坊九巷一渡口”，取其概数也，不局限于“三”和“九”即：三坊：旅游坊；文化坊；度假坊；在三大坊内设置多条古巷，分别是：旅游坊：簋街巷、八旗巷、旗所巷等文化坊：琴茶巷、书画巷、说书巷、六艺巷、游猎巷等度假坊：客栈巷、养心巷等。各坊之间功能划分要清晰，各巷的功能业态可以混搭。一渡口：打造辽金古渡口，作为核心主景区。东北地区：旅游集散中心：东北地区在全国各地的旅游线路上，是7-10天的行程。一般为：大连+沈阳3-4天，长白山2天，哈尔滨2天。一般首站定位在大连，但是通过与旅游业人事沟通，在交通组织上，第一站设在沈阳比较节约，即：沈阳-长白山-哈尔滨-大连-沈阳；因此，沈阳作为东北旅游首站，缺乏如：丽江古城、北京南锣鼓巷、西安鼓楼、成都锦里、上海新天地、苏州平江路等游客集散之地。本项目将解决沈阳此硬件配套问题。同时增加一些民族特色宾馆（四合院、满族村、蒙古包等）、汽车旅馆、别墅旅馆、房车草坪、野营草坪等，满足旅行团、散客、自驾游客、驴友等不同人群的住宿需求；旅游商贸文化中心：文化搭台，商贸唱戏。引入旅游商业，如：特产、特色旅游纪念品、文玩古董、民间手工等，将更有助于吸引客流，丰富项目文化内涵、提升人气、提高收益。辽宁地区：旅游文化体验中心：将在本项目内设置东北地区各地乃至全国全世界的特色旅游项目体验馆，让客户足不出户，在项目内遍游世界；旅游产业营销中心：目前，辽宁旅游业营销渠道比较分散，客户不能再一个地点，全面了解各家旅游公司的全部旅游产品，因此本项目将为辽宁各旅行社提供一个集中与客户营销的场所，成为辽宁人购买旅游的产品的超市，也是东北旅游业的总部基地；新型养老服务中心：东北地区尤其是辽宁地区已经进入到深度老龄化社会，养老需求日益扩大，三亚东北人火爆的原因即在于此。但是，三亚必定距离东北太远，不适合普及型养老需求，因此，东北地区的本地新型养老服务产业将成为最具市场潜力的产业，本项目将集中打造一处“度假型健康养老文化”社区，开发“东北四合院、苏氏园林”等风格建筑，引入“热带雨林温室、四季温泉、健身中心”等硬件设施，并提供全面医疗配套服务，必将满足地区各类养老需求；健康医疗产业中心：健康医疗产业目前是最具发展潜力的产业，本项目依托养老服务，及沈北权健医院的建设，打造健康医疗产业链，吸引相关产业落户项目内，提升项目产业价值；沈阳地区：文化传播中心：本项目打造“辽金”时代东北地区各民族特色院落（以东北四合院结合苏氏园林为主体），集中展示民俗生活特色；建设艺术家会馆，为艺术家提供艺术创作、文化交流、培养学生、艺术作品拍卖活动及居住的场所；建设东北历史文化馆，有机合理地分布在园区各区域。同时将沈阳北塔碑林迁入，引入古琴社、香道馆、茶道馆、武术馆、禅室、寺院、书店、说书场和书画社等文化和宗教场所，称为沈阳地区的传统文化传播交流中心；特色休闲、餐饮、娱乐中心：沈阳地区特色餐饮文化积淀深厚，是辽菜的发祥之地，引入特色餐饮及其他“模拟飞行”等一些特色娱乐休闲设施，必将成为沈阳人新的朵颐之地和娱乐中心；辽金影视文化中心：配合横店影视城沈阳基地，结合项目辽金建筑特色，打造辽金特色影视中心；婚礼庆典中心：沈阳地区的婚庆需求极大，具备办理婚庆的酒店紧缺，此地建设特色婚庆中心（可满足中西各式特色婚礼），既能满足婚庆需求，又能丰富项目特色；2、定位的依据与意义丰富东北长线旅游市场的需求：据统计，沈阳旅游业国家级景点和特色景区仅为5个（一宫、两陵、大帅府、世博园、冬季棋盘山滑雪、夏季方特乐园），仅满足每年3000万旅游人次2日左右的旅游需求，与牡丹江（雪乡）、丹东和白山（天池）在一个层次，与“大连、哈尔滨和呼伦贝尔”3-5日游的旅游资源比，还缺少一定的硬件景观和特色旅游项目。本项目将使东北7日游在沈阳的时间从原来7天中的2天，扩展到3天，成为行程的开始和结束的集散地；并为旅行社提供新的住宿选择(即可选择传统的市内宾馆，也可选择在本项目内特色住宿和休闲一日游)。使增加了沈阳市及本项目在国内旅游市场的竞争力，同时也为“沈阳5日游”增加了“特色商业游”和“风

情建筑游”的行程；（具体数据参考《沈阳旅游市场调研报告》）②本地文化、休闲及短途旅游、婚庆市场的需求：东北并非文化沙漠，只是缺乏文化普及的场所和相关产业。如：沈阳市图书馆、儿童文化宫、图书城等三四年变搬迁一次，使市民求知无门，大大削弱了市民了解和提升文化需求的意愿。据统计，每年沈阳人2小时内短途休闲游和自驾游约500万人次，多选择鞍山、本溪、通辽、锦州、鲅鱼圈等地的自然和人文景点。本项目的建设，丰富了沈阳人自驾游的选择范围，就近满足其中高端特色旅游、休闲、文化娱乐生活的需求，极大提升了旅游品质，定将成为辽宁乃至东北短途游的目的地。

同时，沈阳每年4万场婚庆典礼，传统酒店礼堂已无法满足多样婚庆，尤其是高端特色婚庆市场的需求，本项目打造特色婚庆硬件，可满足中西、特色民族、特色场景婚庆和各类宗教婚礼的需求；（具体数据参考《沈阳旅游市场调研报告》）③东北地区老龄化与相关产业链市场的需求：目前，东北养老市场缺口在30万张床位左右，而现有养老项目多为“长期型养老”，定位为“临终关怀与特护”，其服务落后，设备陈旧，环境压抑，硬件缺失，无法满足中等以上收入老年人就近“居家养老”、“度假养老”、“休闲养老”、“文化养老”、“娱乐养老”和“健康养老”的需求。本项目将通过软硬件设施的打造和先进服务理念的引入，实现以上科学养老的六大要求。

同时，依托养老市场，引入国内最具市场潜力的健康产业入住园区，实现产业链发展和配套升级，提升项目价值；（具体数据参考《沈阳养老市场调研报告》《健康产业发展报告》）3、项目案名案名：“盛京上河、辽金古渡（都、镇）”旅游文化区。取北方为上，暗合“清明上河图”的商贸和都市水上生活景象。宣传口号：锡伯故里，关东水乡。度假商都，文教之邦。第三部分：规划设想规划构思的理念旅游精品农产品有机采摘艺术类创意工作室文教类工作室宗教文化（寺院）健康养生影视基地主题餐厅东北大院特色景点旅行社体验中心民俗文化度假村户外运动俱乐部地方特产纪念品123456789图例101112345678910111213141516171819192012131415161718192021212222项目总占地面积：687000平米建筑容积率0.8达斡尔民居占地面积：27000平米宗祠及工艺坊占地面积：47000平米萨满文化广场占地面积：54000平米木屋酒店占地面积：30000平米朝鲜民居占地面积：40000平米东北大院占地面积：33500平米养老康复中心占地面积：100000平米辽金渡口文化广场占地面积：96500平米满清文化村落占地面积：66000平米接待中心农田场停车场民间工艺坊祖祠草庐厅宴会厅餐厅茶楼酒店辽金渡口广场萨满文化广场寺庙婚礼大厅大集市八旗营鲜族民居六和塔东北大院达斡尔民居高端养老康复中心员工宿舍23客栈232424医院种植采摘停车场游客集散中心宗祠文化与传统民间工艺坊达斡尔族民居萨满文化广场鲜族民居木屋酒店满清文化村落东北大院辽金渡口文化广场高端养老康复中心主干道游园路接待中心入口效果图酒店轴侧图满清文化一条街客栈效果图传统工坊区效果图民间工艺坊木艺坊戏楼陶坊画坊琴坊酿酒坊手作坊布艺展示坊磨坊水车传统工坊一条街意向图婚礼大厅效果图婚礼大厅六和塔意向图草庐会议厅效果图东北民居建筑分布形成与少数民族文化东北大院达斡尔民居鲜族民居赫哲族民居鄂温克民居鄂伦春民居东北大院意向图东北大院意向图东北大院意向图达斡尔民居意向图达斡尔民居意向图达斡尔民居意向图鲜族民居意向图鲜族民居意向图少数民族民居意向图赫哲族，鄂温克，鄂伦春赫哲族“马甲子房”鄂温克族的“格拉巴”赫哲族“鱼楼子”少数民族民居意向图鄂伦春“木刻楞”鄂温克族的“斜仁柱”赫哲族共有七个最古老的氏族，分别为：特尔吉尔，贝尔特吉尔，巴亚吉尔，萨玛吉尔，卡尔他吉尔，巴力卡吉尔，库奇吉尔，他们大部分以赫哲族居住的地名，河流而得名，还有一些起源于物品名或是图腾崇拜。萨满神帽萨满神衣上的铜镜萨满神衣上的铜铃萨满文化萨满文化第四部分：开发分期开发分期整体开发分为三期：一期：沿河商业步行街及部分民族文化院落建设。通过销售及销售反租等形式，快速回笼资金，同时为二期开发奠定人气和市场基础；（约10万平）二期：特色商业街区+婚庆娱乐区+民族院落＋东北旅游总部基地；通过婚庆服务与餐饮娱乐的开发，丰富项目商业基础，使项目影响力快速扩展；（约20万平）三期：其他项目；通过一二期的市场、人文等资源的积累，在条件成熟的情况下，正式打造多元集中的旅游项目；；（约17万平）第五部分：营销策略与计划1、营销目标一期：2016年度：10万平米，采取“租售结合、带租约销售、会员预售、使用权与产权结合”的方式。时间项目名称第一年一季度二季度三季度四季度小计销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入一期商铺250001600025000160005000032000二期商铺（预售）6000370060003700三期商铺280001800031000197005600035700单位：万元1、营销目标二期：2017年度：20万平米，采取“租售结合、整租整售、产业同盟”等方式。时间项目名称第二年一季度二季度三季度四季度小计销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入一期商铺250001600025000160005000032000二期商铺5000030850500003085050000308504400027200194000119750三期商铺合计7500046850750004685050000308504400027200244000151750单位：万元1、营销目标三期：2018年度：17万平米，采取“租售结合、整租整售、产业同盟、经营性物业资本运作”等方式。时间项目名称第三年一季度二季度三季度四季度小计销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入一期商铺二期商铺三期商铺300001800030000180003000018000300001800012000072000合计300001800030000180003000018000300001800012000072000单位：万元1、营销目标2019年，三期自持20%，约3.4万平；其余全部售罄；时间项目名称第四年累计一季度二季度小计销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入销售面积（㎡）销售收入一期商铺10000064000二期商铺200000123450三期商铺800048008000480016000960013600081600合计8000480080004800160009600436000269050单位：万元2、目标客户分析项目子项目租售客群消费客群旅游体验与营销中心各大旅游公司外地旅游团、散客景点旅游投资公司及个人旅游团、散客商贸旅游投资公司及个人旅游团、散客影视娱乐影视基地影视投资公司及相关投资客旅游团、散客；影视制作娱乐项目投资公司及个人市民及旅游团散客婚庆餐饮婚庆典礼专业婚庆公司及婚庆投资人新婚人群特殊餐饮餐饮业投资人全体市民文化教育非物质文化遗产展示与传承教育古琴社、香道、茶道社、画院等文化业投资人、经纪人本地青少年及部分传统文化爱好者、文化投资人；各类培训中心中外教育机构青年、学生养老产业链及度假养老机构养老产业投资人老年人养老产业链服务机构养老产业相关行业投资人中老年人度假村个体投资人全体市民健康产业健康医疗服务权健医院等医疗中外民营医疗机构全体市民健康产业园健康产品企业全体市民3、营销策略租售结合：即租赁，也出售，可以同时满足“租、售”两种需求；带租约销售：也叫先租后售，将租金收入计入销售优惠中，返给购买者，让购买人提前享受租金收益；会员预售：部分定向业态，直接向最终消费者出售会员卡，收取预存金额，在租赁给求组客户，让客户在开业前，就享受预收营业额；使用权与产权结合：部分重点招商项目，可以采用使用权销售的模式，让客户较少一次性购买的资金压力，吸引“大业态、好项目”加盟；整租整售：大体量项目可以由投资人或经营者整体出租出售，再由其分租分售，批发零售，各取其利；产业同盟：将整条产业链的“核心企业”吸引到本项目，形成产业链和产业价值链的整体开发运营，用下游产业吸引上游产业投资，实现产业同盟，一体化经营；经营性物业资本运作：在经营2年后，可以通过资本市场，实现经营性物业的整体抵押或上市等；体验式节日活动：结合本地民俗及市民休闲文化特点，定期举办庙会、文化节、厨艺大赛等活动；4、策略执行计划销售时段共性策略其他策略2016租售结合；带租约销售；体验式节日活动；旅游业定向拓展；会员预售；示范区、样板区展示；量身定制；2017旅游业定向拓展；租售结合；带租约销售；整租整售；节日活动；产业同盟2018旅游业定向拓展；租售结合；带租约销售；整租整售；节日活动；产业同盟；影视、文化业拓展活动；经营性物业资本运作2019节日活动；各产业拓展及同盟；经营性物业资本运作第六部分：投资测算及资金计划1.盛京上河项目概况

盛京上河项目位于沈阳市北部，紧临四环，乘坐地铁二号线辽宁大学站下车，半小时内即可到达。盛京上河项目打造东北三省旅游特色，与周围的旅游景点融为一体，形成旅游商业圈，打造东北地区民俗村。拟于2016年开发，占地面积470000平方米。绿化率为40%，容积率为1，总建筑面积为470000平方米（商铺建筑面积436000平方米，公益建筑面积34000平方米）。

2.实施进度

该项目计算期为3年，拟3期建成。一期（建筑面积10万平方米）拟2016年6月30日开工，2017年5月1日竣工；二期（建筑面积20万平方米）拟2017年4月1日开工，2017年12月31日交工；三期（17万平方米）拟2018年4月1日开工，2018年12月31日交工。2016年5月1日开始预售，拟3.5年售完。3．建设投资估算

项目名称土地价格（元/㎡）建筑面积（㎡）金额（万元）盛京上河80047000037600土地开发成本建安工程费项目名称建筑面积平均单方成本（元/平米）金额（万元）盛京上河470000170079900总计470000170079900开发其它费用估算表序号项目估算说明（元/㎡）金额（万元）1绿化景观费用500235002大配套费用18084603小配套费用250117504政府相关收费15070505销售费用20094006税费679319137办公费1004700合计20