房地产操盘实战资料

TOC\o"1-4"\h\zHYPERLINK\l"_Toc113677881"楼盘附加值创造手册（百例）1HYPERLINK\l"_Toc113677882"购房百问整理5HYPERLINK\l"_Toc113677883"挑选户型的N个原则11HYPERLINK\l"_Toc113677884"好户型的一般标准12HYPERLINK\l"_Toc113677885"户型面积多大才算合适？17HYPERLINK\l"_Toc113677886"户型定位精要-18HYPERLINK\l"_Toc113677887"一二三四线城市房地产开发的对比分析19HYPERLINK\l"_Toc113677888"销售代表手册(广义)23HYPERLINK\l"_Toc113677889"售楼人员礼仪手册33HYPERLINK\l"_Toc113677890"中国大盘100强开发与营销解密39楼盘附加值创造手册（百例）“价格永远是最大的卖点”。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探询既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法，供大家参考。1．如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。2．可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。3．可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。4．尽量降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。5．对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。6．水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。7．减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。8．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。9．多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。10．人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。11．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。12．一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。13．进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。14．通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。15．外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。16．复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。17．多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。18．允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有"大院情节"的人的欢迎。19．户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。20．智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。21．电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。22．调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。23．主卧不要太大（开间不低于3．6米，最好3．9米；开间进深比1：2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。24．客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适；25．非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。26．佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。27．眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。28．绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。29．销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。30．社区会所90%以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。31．规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。32．规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。33．阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增加销售面积。34．阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一”。35．屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼；价格不一定越贵越好，但要确保施工质量。36．慎设阳台外花槽：北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花，而且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。37．广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好；否则，还不如不做。38．施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的条件之一）。39．严格控制建筑模型的制作：一定要选择一家品牌制作单位；一分前一分货，尽量选用进口模型材料；在单价确定后，一定要要求制作单位精心制作，而且要有至少三个月的质量保证期。40．对变更工程量采用会鉴制：传统的"一条龙"签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。41．围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。42．墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。43．利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。44．供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。45．在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。46．景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。47．广告要请专业广告公司设计；看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。48．要要求广告公司设计A、B、C三稿，因为同样的设计费用，却能择优刊登。49．要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。50．L型厨房最佳：面积不大（1．8×3米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。51．装修的连保方案：集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，发展商作担保。52．售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责免费提供样品和布置；如果还做材料生意，还可借机取得材料的地区代理权。53．电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。54．大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，所以应多做长期有效的户外广告看板。55．为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可以转让）。56．绿化外包时，要按照成活率支付费费用：既能提高成活率，又能降低费用。57．复式房屋的楼梯设计有时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。既能减少工程量，又能增加客户的想象力，显得有艺术品位。58．景观设计中尽量不做或少做大理石石球：因为它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。59．在大城市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。60．可在楼间设一个花房：一可观赏、二可做植物教育、三可销售赢利，一举三得，又能增加卖点。61．在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。62．起一个适合社区风格、时尚又易记住的案名，能节省许多广告费，又能有效营销。63．除非未定价，否则广告就要有价格：过多的来电和来访并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。64．一定要选择一家好的监理公司，而且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。65．各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖；样板区的管线尽量一步到位。66．社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。67．利用新材料、新工艺尽量使增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增加了出房率，客户普遍欢迎。68．有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO现代城。因为好的概念可达到事半功倍的效果。如发展商可针对当前热炒的BOBOS族，将项目命名为“BOBOS天地”。69．新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如锋尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。70．除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一、古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品位、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。71．查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。72．立志长远的发展商，要编发《客户通讯》，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。73．要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一（新潜在客户）。当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。74．令人注目的、有影响力的项目可利用“有奖征集案名”的方式进行前期宣传，如北京“苹果社区”。75．可与其他发展商联合进行（建材设备）招标、（铺位）招商、（人员）招聘，既能摊销费用，又能提高效果，还可能引起轰动效应。76．要善于不留痕迹地制造新闻点，如楼体上悬挂“某某省第一大布幅”、“国际友人参观社区”、“市长召开现场会”、拍卖、抢购等。77．商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群郊应。78．与媒体联合进行市场调研：由媒体免费提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。79．经常召开“媒体互动会”或相关活动，让媒体认可公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。80．公司可设专业“写手”，持续宣传公司或项目品牌，毕竟软广告比硬广告效果更好，价格更低。81．要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众认为公司是“勇于承认错误，负责任”的公司。82．将客户服务工作视为最重要的工作，加强客户服务，最好设“客户服务中心”，并将其与销售处在地理上分开。83．加强施工管理、增强工程管理人员的责任心，尽量减少返、复工，因为进度提前也算是降低成本。84．定期组织“质量质素见证活动”，让客户参观施工现场和施工质量，给客户以信心。85．具备基本条件项目要努力争取申请建设部的“国家康居示范工程”，既有利于销售，也有利于公司的品牌建设。86．根据公司发展战略和项目的具体情况，可参与本地的“明星楼盘”评比等活动。87．如果参加房展会，一定要精心设计和装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。88．员工是“公司、项目、个人”的代表，是内部顾客，是公司的资源，所以一定要尽量提高员工满意度，让员工认可公司的价值和项目开发理念。要知道，同样的薪水支出而业绩可能天壤之别；要记住，内部的不良消息传播出去，对项目可能是致命的。89．日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。90．看楼车的车体要精心装饰，如将车窗装饰的似灯箱广告，又似温馨的家，那么售楼车就成了一道流动的风景线，也是最便宜的户外广告。91．物业管理要变被动为主动服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。如早晚擦干净楼梯扶手、替业主擦干净分户门等比冠冕堂皇地承诺与意义的多，以不断提高客户的满意度，形成较高的美益度。92．充分利用围墙这一免费的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充分展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。93．要利用沿街的楼房主体，在楼体上挂项目的宣传布幅。既能充分利用楼房主体这一免费的广告载体，又能美化工地。94．项目的VCD宣传片，一张才二元左右，其图象、画面和解说词远比楼书的信息大，而且显得时尚、品位，比费用高、灵活性差的楼书更受客户全家的欢迎。当然，户型图等更适宜用平面楼书来展示。因此VCD配上楼书效果更好。95．建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地了解公司和项目。96．户型设计可单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。97．根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。98．设计一个好的项目标志，申请几部有规律号码的售房电话，促销效果同样事半功倍。99．慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受儿童欢迎。100．马上剪下本文并记住以上内容。购房百问整理一、概况1、小区名称、组团名称、以及各栋？2、楼盘所在地理位置？3、周围主干道及离主干道距离？4、周围楼宇及建筑物？二、开发、设计、施工等公司介绍1、发展商名称？2、公司所在地址？3、开发过哪些楼盘？4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？5、监理单位名称及监理项目？6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？9、售楼处、前台处、合同签定处电话？三、楼盘资料1、东方花都用地性质？批地时间？年限？2、占地面积？建筑面积？3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？4、东方花都设计特点？5、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？6、小区有否监控系统?7、东方花都楼与楼之间的楼间距为多少米？8、东方花都共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？9、架空层高度？净高？用途？10、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？11、会所面积？几层？服务内容？12、会所功能？使用方法？收费标准？13、小区配套与家居服务？14、小区可有消防系统？为何牌子？15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？16、小区商业配套服务？17、住户专车的发车时间？收费标准？18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？19、商铺规划？商铺使用年限？20、东方花都的动工时间？竣工时间？入伙时间？21、是否带装修？价格格是多少？标标准怎样？22、到火车站、市商业业中心、公园园、机场等的的时间？23、公交车运行情况：：车资、线路路、运行时间间、车行路线线24、银行？25、现有肉菜市场？26、饮食？27、娱乐？28、7、宾馆？29、邮政、电信局？30、医院？31、药店？32、购物商场？33、12、幼儿园、小小学;中学？四、建筑：1、楼体为何结构？基基础为何种基基础？2、楼板的厚度？3、楼体高度？层高与与净高分别为为多少？4、否隐梁、隐柱设计计？房间内梁梁高度？5、山墙厚度？6、给排水管线的上上水管和下水水管分别为何何种材料？7、实用率？8、有否天然气管道道？6、楼宇的外墙为何材材料？什么颜颜色？7、如何处理防水层（屋屋顶、多水房房间）？8、楼宇抗震等级？9、室内多水房间的标标高较其它房房间的标高低低是如何实现现的（是否为为降板）?10、空调水的排放是做做如何处理的的？五、室内：1、楼梯间装修标准？？2、入户门与房间门的的尺寸？3、每户供电最大负荷荷为多少？4、楼梯间照明系统？？5、每户可带装修？装装修标准？6、业主可否更改隔墙墙？7、窗可为凸窗？凸窗窗宽度？距地地面多高？玻玻璃厚度？8、房内各种接口布置置（有线电视视、电话）？？9、房间内各种电器开开关为何种品品牌？10、可否安装防盗网？？11、是否预留空调机位位？12、房内插座分布情况况？（指数量量、位置、品品牌）六、发展商承诺1、房产证几时办理？？几时可以拿拿到？2、可否外销？外销可可否做按揭？？3、可会提供业主质量量保证书？4、预售证编号物业管管理公司提供供哪些服务？？5、按揭银行？按揭年年限？6、付款方式？1．开发商背景及其主主要业绩？2．施工单位背景及其其主要业绩（或或资质）？3．建筑设计公司背景景及其业绩？？4．景观设计公司背景景及其业绩（或或资质）？5．园林设计单位及其其业绩（或资资质）？6．监理公司背景及其其资质？7．物业管理公司背景景及其业绩（或或资质）？8．有哪些知名内设供供应商？9．项目所在具体位置置及区域特点点？10．距本案最近的公交交车站在哪里里？步行需要要多长时间？？11．周边的公交车次？？12．周边道路状况？自自驾车如何到到达？13．到达某某环线、某某某地点、机机场高速等需需要多长时间间？14．周边是否有地铁或或城市轻轨？？在未来规划划中是否有这这两种交通方方式？具体情情况？15．本项目地理位置的的规划前景，有有哪些突出点点？16．周边有什么市政规规划？17．周边医院的具体位位置？18．周边菜市场、超市市购物中心的的具体位置？？19．周边娱乐、体育健健身场所的具具体位置？20．周边公园的位置？？21．周边幼儿园、中、小小学校的位置置？22．周边的大学位置？？23．周边的加油站位置置？24．周边电信局、邮局局、银行的位位置？25．周边有哪些宾馆、饭饭店？档次如如何？26．项目占地面积？27．总建筑面积是多少少？28．项目的规划定位属属于何种性质质？29．土地使用权是多少少年？30．住宅建筑面积是多多少？公建是是多少？31．小区共由几栋楼组组成？分几期期开发？32．主体建筑高度？分分别是多少层层？33．容积率？34．各楼之间的间距是是多少？35．绿地面积是多少？？绿化率？36．小区园林规划设计计特点？37．社区总户数是多少少？分别每幢幢楼内有多少少户数？38．一共有多少种户型型？最大、最最小户型、主主力户型分别别是哪些？39．总体规划的特点？？40．开工时间？41．主体竣工日期（一一期）？42．交房时间？43．外立面采用什么材材料？颜色？？是否会影响响私密性？44．地上还是地下车库库？有多小个个车位？是否否租售及其价价格？45．车位是否有产权？？多少年？46．户数与车位的比例例是多少？有有无公共车位位及位置在哪哪？47．停车场管理采用何何种系统或设设备？48．是否有会所？会所所的具体位置置？49．会所投入使用的时时间？50．会所的建筑面积是是多少？51．会所及公用部分如如何采暖？52．会所的具体功能及及服务项目有有哪些？53．会所的收费方式及及其标准？54．会所是否对外开放放？55．使用率、得房率（平平均以及每种种户型）是多多少？56．公摊面积包括哪些些内容？57．小区智能化包括什什么？58．是否有宽带网？多多少兆？59．配套设施有哪些？？60．墙体如何保温？61．标准层的层高？净净高？62．设备层是几层？63．小区用什么供水？？如何收费？？64．排水管先用何种材材质？65．生活用水和饮用水水是否分开？？66．有无24小时热水？其收费费方式及标准准？67．热水管选用何种材材质？使用期期限为多少年年？68．单户的电压是多少少？流量？69．每户有几条回路？？70．电力供应系统如何何？是否有备备用应急电源源？71．采暖方式？计费方方式及其标准准？72．各房间的暖气温度度可调节吗？？73．是中央空调还是分分户式空调？？是否有新风风系统？74．可自然通风吗？75．煤气还是天然气入入户？76．电视接收系统？如如何收费？77．每户有线电视端口口有几个？如如何分布？78．是否有紧急按扭和和烟雾感应器器？79．安防系统怎样？80．小区有几个出口？？如何分布的的？81．排水系统怎样？82．抗震设防几度？83．建筑物结构？楼板板厚度？隔音音状况？84．单元隔墙的厚度？？隔音状况？？85．玻璃的品牌？材质质？是双层还还是真空？规规格？86．精装修的交房标准准是否与样板板间一致？87．隔墙是否可以拆除除？88．小区变电站、污水水处理、垃圾圾收集站的位位置？是否会会影响日常生生活？89．每户预留几根电话话线？90．小区内部有无公共共广播系统？？91．电梯的品牌？数量量？速度？是是否真达地下下车库？是否否有工作人员员看守？92．物业提供哪些服务务？93．物业费？94．入住后对物业不满满意，可更换换吗？95．可注册办公吗？96．项目的整体装修风风格？97．公共部位装修标准准？（包括大大堂、公共卫卫生间、公共共过道、门、窗窗、墙面等）？？98．外立面的材质？99．是否提供菜单式装装修？100．地板的的材质和品牌牌？101．户内墙墙面的材质和和品牌？102．天花的的处理？103．门的材材质和品牌？？104．窗的材材质和品牌？？105．门锁材材质和品牌？？106．厨卫洁洁具的材质和和品牌？107．电源开开关的材质和和品牌？108．哪些灯灯具是包括在在精装修里的的？109．灯具的的的材质和品品牌？110．保修（后后）期多久？？111．每户是是否有纱窗？？112．厨卫上上下水管使用用什么材质，会会不会有噪音音？113．商品房房的销售面积积如何计算？？114．套内建建筑面积的计计算方法？115．公用建建筑面积的计计算公式？116．公用建建筑面积的分分摊系数公式式？117．分摊的的公用建筑面面积公式？118．房屋的的均价、起价价、最高价分分别是多少？？119．精装修修标准为多少少元/平米？120．有哪几几种付款方式式？121．哪几家家银行可做贷贷款？分别有有什么服务项项目？122．每层、每每种户型的差差价是多少？？123．再次购购买（或老客客户介绍）是是否有优惠？？如何优惠？？124．有无代代租服务？租租金价格？125．投资回回报率怎样？？126．与周边边其它项目相相比较有何投投资优势？127．如何保保留房号（如如果是选号）？？128．保留期期限有多长（如如果是选号）？？129．小订金金、定金分别别是多少（如如果是要预定定）？130．合同如如何签署？131．目前关关于个人购房房的具体政策策有哪些变化化？132．交易税税费需要交哪哪些？分别在在什么时间发发生？133．目前本本项目具备了了哪些销售证证件？其证件件号？134．为什么么要办理商品品房预售预购购登记手续？？如何办理？？135．个人购购房应提交的的材料？136．外地人人在京置业有有哪些条件限限制？具体的的办理办法是是怎样的？需需要额外交纳纳哪些费用（如如果你是外地地人）？137．未成年年人购房应提提交的材料（如如果你是未成成年人）？138．两人或或以上购房所所需提供的材材料以及所需需办理手续（如如果你是两人人或以上）？？139．企业单单位购房应提提交的材料（如如果你是企业业单位）？140．外省市市驻京办事处处、联络处购购房应提交的的材料（如果果你是外省市市驻京办事处处、联络处）？？挑选户型的N个原原则面对发展商提提供的各种户户型，购房者者常常难于做做出正确选择择。那么购房房时，应重视视什么因素呢呢？一、总原则：：功能分区，清清晰合理宜：动静、洁洁污分离，室室内“交通”便利。1．起居室、餐厅、厨厨房是住宅中中的动区，应应靠近入户门门设置；卧室室是静区，位位置应比较深深入，以保证证居住的私密密性；卫生间间设在动区与与静区之间，以以方便使用；；2．卫生间属污区，厨厨房、餐厅属属于洁区，应应适当分离；；3．室内交通线便捷捷；4．面积标准较高的的户型应设储储藏空间。忌：1．功能分区不合理理；2．室内交通线太多多；3．对着起居室的卫卫生间无前室室；4．卧室门朝客厅敞敞开；5．四居室的户型主主卧室不带专专用卫生间以以及无储藏空空间；6．各功能空间面积积比例不当；；7．跃层户型室内楼楼梯的位置不不当；8．入户无过渡空间间。二、各功能空空间分原则：：尺度合理、便便于使用。起居厅宜：1．宽敞、明亮、通通风、有较好好的朝向和视视野，采光口口和地面比例例不应小于1／7；2．由于起居厅兼交交通厅，所以以在厅中的门门应尽可能减减少，留出足足够摆放家具具的稳定空间间；3．厅宜做成长方形形，其宽度不不应小于3．3米，深宽比不不宜大于2；4．若入户为起居厅厅时，宜在入入口处设一过过渡空间，以以增加户内的的私密性和满满足使用功能能的需要。忌：1．起居厅大而不当当，即面积标标准高而居住住水平不高，如如对着起居厅厅的门多，起起居厅无稳定定的空间；2．起居厅的采光口口小或采光口口凹槽深，使使起居厅较暗暗；3．起居厅视野差，起起居厅窗不应应正对墙面；；4．起居厅的形状不不好或尺度不不合理。卧室宜：1．主卧室最好有好好的朝向，宽宽度不宜小于于3米，面积大于于12平方米；2．大面积户型的主主卧室应带一一个专用卫生生间；3．如户内仅设一个个卫生间，那那么卫生间应应放在主卧室室附近；4．次卧室的面积宜宜大于10平方米。忌：主卧室的的宽度小于33米或面积过小小。餐厅宜：和起居厅厅空间宜相对对独立，既有有关系又有分分隔；如独立立设计，最好好做成明餐厅厅，净宽度不不宜小于2．4米。忌：1．餐厅面积过大或或过小；2．正对卫生间；3．远离厨房。厨房宜：与餐厅密密切联系，直直接对外采光光通风；净宽宽度不应小于于1．5米；厨具按洗洗、切、烧的的顺序合理布布置；宜带一一服务阳台；；灶台的预留留位置便于安安装抽油烟机机。忌：宽度不够够，影响操作作。卫生间宜：1．带浴缸的卫生间间净宽度不得得小于1．6米，如为淋浴浴则净宽度不不得小于1．2米；2．对着起居室的卫卫生间应设前前室，将洗衣衣机放在前室室内；3．卫生间的大小与与整幢户型的的面积标准相相一致。忌：1．卫生间距主卧室室远；2．空间过于狭窄，影影响洗浴功能能。阳台宜：为了保证证起居厅有良良好的视野和和采光，阳台台栏杆高1．1米，但其实体体的栏板应降降至850至900毫米（上加加横栏杆），或或将封阳台的的围护结构做做成全透明或或部分透明。起起居厅也可做做成落地窗，外外加透空栏杆杆。忌：实体栏板太高高，影响采光光及观景。好户型的一般标准准选择一种户型型，选择一个个生活空间。不不同的生活经经历、生活状状态、生活习习惯会带来对对户型的不同同理解，而户户型则不管人人们过去如何何，只是以它它难以更改的的刚性改变、重重塑人们的生生活方式。因因此，所谓好好户型，就是是能充分尊重重人们居家生生活天伦本质质、亲情本质质的户型；是是能带给人们们身体的、心心理的舒适享享受的户型；；是能满足现现在与未来生生活变化的需需要的户型；；是与室外自自然、人文环环境协调且将将好环境引入入室内的户型型；是能最充充分考虑建筑筑材料与环保保的户型。一套好的户型型，首先必须须是每一个房房间都间隔方方正，少点“金角银边”，谨防多边边多角的“钻石房”的出现，如如此不仅利于于家具摆放提提高实用面积积，也符合中中国人的消费费心理。一套好的户型型，必须做到到以下几个分分开：1、动静分开。客厅厅、餐厅、厨厨房、音乐房房、麻将室需需要人来人往往，活动频繁繁，如此一个个家才有生气气、有活力，而而主要为休息息睡觉之用的的卧室显然需需要最大程度度的静谧，因因此应将它们们严格分开，确确保休息的人人能安心休息息，要走动娱娱乐的人可以以放心活动。2、公私分开。家庭庭生活的私秘秘性必须得到到充分的尊重重与保护，不不能让访客在在进门后将业业主家庭生活活的方方面面面一览无余。这这就要求不仅仅需要将卧室室（主卧、父父母房、儿童童房）与客厅厅、餐厅、音音乐房、麻将将室（娱乐室室）进行区位位分离，而且且应注意各房房间门的方向向。3、主次分开。买房房通常是人们们事业奋斗有有成，生活质质量迈上台阶阶的体现。为为了彰显业主主的成功，也也为了家庭成成员之间的起起居互不干扰扰，主人房不不仅应朝向好好（向南或向向景观）、宽宽敞、大气，而而且应单独设设立卫生间，应应与父母房略略有距离分隔隔。如设有工工人（保姆）房房，则又应与与主要家庭成成员的房间有有所分离。4、干湿分开。也即即厨房、卫生生间等带水、带带脏的房间应应与精心装修修怕水怕脏的的卧室等分开开。一套好的户型型，必须做好好“通”、“透”工作。如果客餐厅相相连，最好能能有开放式阳阳台与大玻璃璃窗遥相呼应应，既能保证证客厅的采光光充分，春、夏夏天的“穿堂风”更是一种极极为舒服的享享受。厨房当然也应应有良好的采采光、通风条条件，闷在一一角的厨房将将时不时降低低下厨人的工工作热情，影影响一家人的的食欲。卫生间不应脏脏兮兮、臭哄哄哄，它不应应成为天然的的藏污纳垢、繁繁殖细菌的场场所，它也应应该有良好的的通风透光条条件，应该窗窗明几静，无无异味，不长长霉。卧室，自然更不能能成为黑屋暗暗房了。一套好的户型型，应安排尽尽可能多的房房间朝向南面面，以确保灿灿烂的阳光能能照耀房间，如如有不便之处处，则首先满满足的应是客客厅与主卧。当小区周边有有着极为突出出的景观时，户户型设计可能能会打破传统统朝向布局而而以景观为中中心，这时首首要的也是安安排客厅与主主卧朝向景观观。好的户型中厨厨房应远离卧卧室，以杜绝绝油烟污染。而而卫生间则应应靠近卧室以以方便家人。好的户型中供供水、排污、电电、煤气、供供热、光纤等等管网布线应应尽量集中，既既方便业主装装修，又方便便维修检查，还还节省材料。户型之首首——客厅毫无疑问，在在一套房子里里面，客厅的的重要性居于于首位。因为为它是进入一一个家庭给人人的第一视野野、是一家大大小尽享天伦伦之乐时最主主要的活动空空间、是迎宾宾会客的最重重要场所。因因此我们说客客厅是户型之之首，在设计计中应该得到到最高规格的的尊重。在客厅的设计计要素中，包包括开间、进进深、阳台、窗窗、门的数量量、门的朝向向、餐厅的联联接、玄关等等。上一篇文章我我们提到，视视总面积的大大小，客厅的的开间应在3.8—5米之间，过大大或过窄都与与人们的家居居生活规律有有冲突。而在在通常情况下下，进深与开开间之比不宜宜超过1.5，否则也将将在因过于狭狭长影响使用用。阳台几乎是一一套房子里唯唯一可以与外外界自然环境境交流、对话话的空间，是是最开扬、通通畅的地方，我我们认为必须须与客厅一脉脉相连。阳台台还是将自然然风、自然光光引入室内的的最佳途径，当当然应让全家家人都得到这这种享受，因因而从这个角角度看，也应应与客厅相连连。阳台必须须与客厅相连连还有一个重重要原因：它它是我们晾晒晒衣服的地方方，因此只能能是与公共空空间相通而不不能穿过卧室室以形成干扰扰、影响居家家私密性。如果在向阳面面设置了阳台台，在背阴面面能否设置次次阳台或窗户户以形成“穿堂风”增加客厅的的通透性呢？？虽然不是必必需，至少值值得考虑！在客厅周围开开几道门，每每道门各自朝朝向何方，当当属客厅设计计中最难决定定、需要反复复研究认真斟斟酌最费心血血的之处。因因为门越多则则空间利用率率越低，而门门朝向哪里又又决定了使用用的方便与否否。公共卫生生间的门应朝朝客厅吗？厨厨房呢？哪个个卧室外的门门朝向客厅？？能做到所有有卧室的门都都不直接开向向客厅吗？客客厅与卧室之之间的走道如如何安排？不不设过道又如如何？……这些问题当当然不可能有有统一的答案案，不可能有有经典的、最最好的方案，而而只能通过对对目标客户深深入、细致的的调查访问来来了解客户的的真实需求，并并结合项目的的实际情况统统筹安排。客厅与餐厅的的连接也是个个问题。我们们在南方看到到多数都是直直接联通，而而在大连市场场，好象多数数都是有隔断断甚至错开。连连通会使整个个厅显得开阔阔、通透一些些；错开或隔隔断则功能分分区更清楚细细致一些、小小餐厅的气氛氛要雅致一些些，但通风性性差一些，面面积利用率也也将打点折扣扣。玄关在客厅里里的出现时间间较晚，是伴伴随着“三大（厅、厨厨、卫）一小小（卧）”、功能分区区等居住观念念而进入普通通人家的，并并迅速得到部部分家庭的认认同。但其真真实价值、其其存在的必要要性仍为许多多消费者怀疑疑，因而设置置与否也需谨谨慎调查。关于客厅，我我们在这里更更想提请发展展商注意的是是随着对消费费者的进一步步细分及细分分后消费者个个性化需求，是是否应重新界界定客厅功能能进而从根本本上改变我们们的设计思路路？对于时尚、前前卫、崇尚个个性、反对拘拘束、喜欢离离群SOHO的年轻一代代新人类们，也也许并不希望望客厅仍然只只是个标准模模子里出来的的方盒子，有有起伏变化、有有错落、有曲曲线或许正是是他们的追求求。为客厅赋赋予更多的工工作功能甚至至直接将客厅厅当作电脑间间、网上冲浪浪室也是部分分IT人士的生存存需要，现在在仍处设计阶阶段的房子，在在决定一房一一厅、两房一一（二）厅的的布局时，恐恐怕就有必要要考虑新人类类们的需要了了。客厅能开PAARTY跳舞吗？客客厅能不考虑虑摆放电视机机吗？客厅能能是小酒巴吗吗？客厅能是是茶艺馆吗？？凡此种种，或许现现在还没有足足够多的人提提出需要，但但我们不能不不思考、不能能不调查、不不能不有所准准备。户型之体——主卧卧我们都知道，在单单位福利房一一统天下的年年代，即使在在三居室以上上的户型中，各各卧室尽管有有大小之分，但但主次关系是是十分不明显显的。因此“主卧”的出现，堪堪称是户型设设计思想中革革命性的突破破之一。主卧的出现，使使老、中、小小三代及客人人在空间上有有更强的独立立性，减少了了家居活动时时成员之间的的相互交叉干干扰，增添了了生活情趣，因因而从生理上上满足了现代代人的家居生生活。主卧的出现，还还极大地满足足了购房者的的心理需求：：拥有自己的的房产在很多多人眼里还是是事业成功的的标志之一，而而独立、舒适适、宽逸、豪豪华、典雅、有有个性品味的的主卧正是业业主尊贵身份份的重要体现现。主卧设计的要要点如下：卫生间：我们们在大连仍能能看到有些项项目的三房仍仍只有一个卫卫生间，这显显然是没有较较好地理解消消费者的需求求。主卧一定定要有独立卫卫生间！不仅仅如此，主卧卧卫生间面积积也应比公共共卫生间大，功功能也应更完完备——在洗脸、浴浴盆、座便器器外，还应根根据项目总体体定位设置按按摩浴缸、桑桑拿、梳妆间间等。位置：独立性性、私密性是是主卧的主要要要求，现在在的建筑设计计师都知道将将主卧设置在在最隐密的地地方了——尽量远离入入户门、远离离客厅，如是是立体户型则则设置在上层层或上半部分分。但与此同同时，我们又又能在不少平平面户型的项项目中看到主主卧虽居于私私密位置，可可门却直接对对着客厅，整整个就是自相相矛盾。更有有甚者，有一一个项目的主主卧居然直接接面对餐厅、与与厨房相邻，这这就让人匪夷夷所思了！除除私密性外，朝朝向、“观景”也是在确定定主卧位置时时必须考虑的的重要因素，主主卧必须朝南南或面对最佳佳景观朝向。面积：主卧面面积当然应比比其他房间大大些，但舒适适是有“度”的，因此主主卧面积并非非越大越好。面面积过大一是是造成浪费（购购买款、管理理费），二是是空旷的空间间不利于营造造亲密、浪漫漫、温馨的二二人世界。以以我们的调查查，目前深圳圳等地消费者者普遍希望的的主卧面积在在18平方米左右，北北方消费者的的需求相对大大些，平均值值在25——30平方米左右。窗户：客户的的功能有三：：采光、通风风、眺望。无无论电源光是是何等的绚丽丽多彩、浪漫漫、有情调，也也无法和太阳阳光所带给我我们的温暖、亲亲切的心理满满足感相比拟拟；无论电扇扇风、空调风风是多么清爽爽宜人，它也也不能代替轻轻灵、和谐的的自然风；无无论电视节目目有何等精彩彩，它也比不不了绿树、红红花、青山、碧碧水或城市繁繁华绚烂的夜夜景所给人的的舒缓、放松松。因此低台台、大窗、凸凸窗（或曰飘飘窗）甚至落落地窗就成了了近年来主卧卧窗户的主流流。而在深圳圳，转角窗（将将垂直的面对对景观的两堵堵墙都设计为为透明玻璃窗窗）、弧形落落地窗也已被被大量运用。辅助功能：在在目前的住宅宅市场中，不不少设计师在在处理大面积积户型时，常常简单地将每每一个房间按按比例放大就就算了事，其其实这是一种种非常严重的的浪费，我们们认为可行的的方法应该是是将功能进一一步细分，如如在主卧中就就可考虑设置置独立的衣帽帽间、独立的的梳妆间，可可以考虑设置置背景音乐系系统等。户型之辅——厨卫卫厨房我们关于厨房房的想法可集集中归结为三三个方面：厨厨房在户型中中的位置；如如何提高厨房房的舒适度；；厨房设计的的创新性想法法。位置：南方气气候炎热，所所以南方的房房子特别强调调通风顺畅、希希望厅里有“串堂风”；北方冬天天漫长，所以以北方的房子子特别讲究南南北朝向。这这就决定了南南北方的消费费者在厨房的的位置上有着着明显不同的的需求：南方方的厨房多位位于客厅或餐餐厅的一侧，而而北方的厨房房多位于厅的的北端。但不不管南方北方方，我们认为为只要是平面面户型，在规规划设计厨房房时就必须从从如下两种基基本原则中选选取其中之一一：1、厨房是家家居生活中最最主要的污染染源，噪声、油油烟油污、残残渣剩饭、残残枝败叶、清清洗污水等集集中于此，因因此应远离卧卧室、客厅，尽尽量避免拎着着菜穿过客厅厅，也就是说说厨房应尽可可能靠近进户户门；2、厨房与卫卫生间是住宅宅中的水管集集中地，因此此从施工成本本、能源利用用、热水器安安装等问题考考虑，厨房应应与一个卫生生间贴邻而处处。其他如厨厨房门直对客客厅、卫生间间门开向厨房房、穿过厨房房进入卫生间间的设计都不不太符合人居居习惯。舒适度：事实实上，自“大厨房”的观念与抽抽排油烟机一一起进入普通通中国人家庭庭后，就已经经使厨房从大大汗淋漓、油油烟滚滚的战战场开始向演演奏锅碗瓢盆盆交响曲的乐乐台转变，从从而大大提高高了家庭主妇妇主男们工作作的舒适度。以以我们的观察察，无论南北北方，目前多多数厨房的面面积在6—7平方米左右，但但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认为，现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。创新：在此我我们想提出两两点创新性想想法，一是在在200平方米以上的的户型中设立立单独的早餐餐室，二是设设置开放性厨厨房即与餐厅厅之间完全通通畅连接的厨厨房。早餐室室在欧美国家家十分普遍，随随着生活形态态的改变和人人们餐饮习惯惯的转变，在在部分大户型型中不妨一试试。在我们见见过的一些例例子中，从抽抽排油烟机的的技术角度来来看，将厨房房完全敞开一一点问题没有有，而开放式式厨房的好处处不言自明——不仅极大地地拓宽了工作作面积，而且且能一边择菜菜洗菜切菜一一边听音乐、看看电视，任务务较重时更可可发动全家人人一起动手帮帮忙，真正让让炒菜成为一一种生活的轻轻松甚至一种种享受。洗手间的问题中国菜肴之香香、之精美举举世闻名，与与此同时中国国的厕所之臭臭、之简陋也也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的的现象似乎为为中国传统文文化中所独有有。长久以来，厕厕所在中国另另有一别称——“茅房”，由此可见见其在户型中中的地位低下下、不受重视视。就是解放放后，城市里里大量修建的的火柴盒房子子里，也还有有相当多没有有单独的厕所所。因此自80年代随着经经济发展对改改善居住条件件日益关注以以来，我们经经历了追求每每户有独立洗洗手间、有坐坐式抽水马桶桶、增加实用用面积、追求求二个甚至三三个以上洗手手间等几个阶阶段。但受传传统文化根深深蒂固的影响响，目前的洗洗手间设计中中仍存在诸多多亟待解决的的问题：（1）仍有人人将洗手间搞搞得暗无天日日，白天需开开灯，余臭长长年不绝，且且阴森潮湿，让让细菌们大量量繁殖、活得得自在。（2）空间面面积绝对不足足，一些发展展同将其作为为辅助功能，面面积压缩得很很小，在一些些小户型中其其面积仍在44平方米以下。（3）设备水水平极低，用用于配置洗衣衣机、热水器器、电吹风、电电话的管道、线线路和插座不不足甚至根本本就没有。（4）标准化化程度低，施施工质量差。管管线配置杂乱乱无章，影响响美观和使用用，下水道容容易堵塞。（5）缺乏从从用户出发、为为用户着想的的理念而只图图设计简单、施施工方便——洗手间是管管线集中的地地方，长期以以来都以明管管配置，为用用户又增加了了难以清扫的的积污纳垢的的死角，既不不卫生又有碍碍观瞻。（6）穿过厨厨房进入洗手手间或洗手间间门直接开向向厨房的设计计仍有所见，而而公共洗手间间的门直接开开向客厅的更更比比皆是。（7）重数量量不重质量。在在规划设计阶阶段讨论的重重点经常是设设计几个洗手手间，而基本本不讨论洗手手间的具体设计细节。（8）重面积积不重功能布布局。在广告告中、在现场场销售人员的的介绍中，一一般都会突出出强调洗手间间的面积，几几乎没有人在在意不同特征征消费者对洗洗手间功能分分布的差异化化要求。（9）重装修修标准不重基基本功能配套套。装修标准准在时下的洗洗手间设计中中已是讨论的的重点之一，但但发展商、设设计人员、营营销人员似乎乎都有意无意意地忽略了洗洗手间功能设设施的研究。（10）重主主卧洗手间不不重公共洗手手间。或许是是由于买家主主要使用的是是主卧，因而而从营销的角角度，主卧洗洗手间的出彩彩出新能更有有效地激发客客户的购买冲冲动，而公共共洗手间则多多数因陋就简简，关心者甚甚少。事实上上从使用角度度看，利用率率更高的还是是公共洗手间间，并没有理理由对其漠然然视之。（11）重大大户型洗手间间设计不重小小户型洗手间间设计。这实实在有南辕北北辙的嫌疑：：购买大户型型者多为实力力派人士，一一般都将重新新设计装修，不不用操心太多多；而小户型型买家多为工工薪阶层，资资金、时间相相对较紧，因因而更渴望发发展商仔细琢琢磨能提供能能一次到位的的设计和装修修。（12）我们们在大连还看看到过座便器器正对洗手间间门的户型，这这是永远不能能原谅的设计计错误。上一篇文章里里我们历数了了现今洗手间间存在的诸多多不是，出现现这些问题的的其根源在于于发展商和设设计人员仍在在用旧观念处处理新住宅：：仍将洗手间间看作是不得得已而去之的的逃难地，而而没有想到其其应该是业主主重要的享受受区。事实上，现代住宅宅的洗手间是是一组空间，这这组空间围绕绕着便溺、洗洗漱、沐浴等等基本活动而而展开。（目目前深圳地产产界对洗衣机机是否应进入入洗手间存在在争议，拥护护者认为洗衣衣与其他活动动一样属于“水性”活动，理应应集中，顺手手将换洗衣物物掷入洗衣机机也实在方便便，另外从接接、排水管道道的设置利用用考虑，也应应进入洗手间间；反对者认认为洗衣机与与洗手间功能能难以协调，而而且拎着装满满湿衣服的桶桶穿过客厅到到达晾晒阳台台也有诸多不不便（即使有有干衣功能），洗洗衣机应设于于晾衣阳台附附近。）抛开开洗衣机问题题，要较好地地组织便溺、洗洗漱、沐浴三三项功能，使使用面积不应应少于6平方米，否则则必然出现空空间局促、功功能混杂，为为业主带来使使用中的互相相干扰和不便便。由于不同同购房目的及及需求差异，目目前消费者希希望的洗手间间面积集中于于6——7平方米和10——12平方米两个区区间，发展商商因根据项目目定位作恰当当选择。洗手间是家居居生活中的集集中用水地，因因而也是最容容易出现潮湿湿阴凉，从而而滋生细菌病病毒的地方，因因而其采光通通风特别重要要。尽管可以以人工排风、尽尽管可以用电电发光，但无无论从能源利利用角度还是是人们对自然然风、太阳光光天然的亲近近感，洗手间间都应该做到到宽敞明亮，通通风顺畅，如如能引入西晒晒，就更理想想了。另外无无论是何种建建筑形态无论论是何种户型型布局，上推推式窗户是最最适合洗手间间的。根据新的《住住宅设计规范范》征求意见见稿提议，880平方米以上住住宅均应至少少设计两个洗洗手间，因此此主卧是否应应设计洗手间间的问题已无无需讨论，需需强调的是主主卧洗手间的的面积应大于于公共洗手间间。公共洗手间通通常不是业主主装修的重点点，因此由发发展商提供统统一装修较为为合理，但应应注意地面、浴浴具、卫具、墙墙壁、天花板板及其他用具具应协调色彩彩、保持洁净净、清爽的感感觉。冬天不再去公公共澡堂而是是在家沐浴，泡泡在自家的浴浴缸里必将成成为北方地区区生活的主流流，因此浴缸缸在洗手间里里不可或缺，尤尤其是主卧洗洗手间。在一一次对年轻人人“理想生活”的调查中，不不少人就选择择了“泡在三角形形大浴缸里，边边泡澡放松边边给朋友打电电话”，认为这是是极现代、极极浪漫的感觉觉。三角形浴缸比比长方形浴缸缸更节省空间间，这也值得得发展商注意意。长方形洗手间间的宽度不能能太窄，否则则将用具集中中于一边或间间隙过小都将将为使用者带带来麻烦。而而影响用具布布局的主要因因素是开门方方向，因此推推拉门是值得得考虑的设计计。为安全起见，管管道煤气和燃燃气热水器应应尽可能设计计在洗手间之之外。最近深深圳即有一楼楼盘将燃气热热水器统一安安排在阳台上上，大受客户户欢迎，预计计类似概念将将迅速得到普普及。……只要真正心存存“以人为本”的想法，真真正想让洗手手间成为业主主的享受空间间，您也一定定还能发现许许多改善洗手手间设计的方方式方法。户型面积多大才算算合适？在所有涉及户户型的问题中中，最令发展展商头疼、让让人最难下定定决心的当属属以下两点：：各户型类别别在项目中的的配置比例、每每一种户型的的面积大小。因因为前者将决决定项目主要要卖给谁，而而后者则将决决定项目是否否真正能满足足这些人。不同的消费对对象有着截然然不同的需求求，那么我们们又如何知道道所确定的户户型面积是正正合目标消费费者心意的呢呢？我们认为为，必须从以以下三个方面面综合权衡。消费者对应性性。我们知道道，一房一厅厅的小户型是是只能作过渡渡之用的，其其购买者将主主要是年龄在在30岁以下、未未婚或刚刚结结婚的年轻人人，其购买动动因主要是工工作时间不长长，积蓄不多多而又渴望拥拥有一片自己己的小天地。从从功能上说，虽虽然也需要厅厅、房、厨、卫卫、阳台五脏脏俱全，但对对每一部分面面积的要求却却应该都是小小字号的，而而且需要布局局紧凑，因此此总面积也不不应超过50㎡。否则就就失去了过渡渡房的本意。二二房二厅、三三房二厅所面面对的则是最最复杂的消费费群。有的三三口之家因小小孩尚小，二二房即已足够够，但他们生生活可能较为为宽裕，因而而偏好面积宽宽松布局更合合理的大面积积二房；而有有的工薪家庭庭人口较多却却资金不多，当当然更希望购购买房间较多多而面积偏小小的三房；还还有部分成功功人士或高级级白领，虽然然购买力强劲劲但较为实用用主义，认为为布局合理、面面积略偏大的的三房就已足足够。二房是是做70㎡还是100㎡？三房是是做100㎡还是130㎡？需要我我们精确区分分目标消费者者并与其购买买力、生活状状态、居住习习惯高度对应应。四房以上上或150㎡以上的房房子，其面积积敏感度相对对较差，但也也只有深入分分析目标消费费者才能做得得恰到好处，才才能使销售一一路畅旺。舒适性。房子子是为人服务务的，房子是是为家庭天伦伦生活服务的的，而户型分分割的目的就就是为人们提提供一温馨、亲亲切、舒适的的家居空间。舒舒适性就是从从人体工程学学和家居生活活基本规律出出发，决定户户型的开间、进进深及面积。房子越大则舒适度度越高被不少少人认为是理理所当然，事事实并非如此此。以普通家家庭的客厅为为例，这里陈陈设的是沙发发、电视、音音响、金鱼缸缸、花木等，是是迎客、家人人闲聚的空间间，谈话、看看电视是这里里的主要节目目，太小让人人有压抑感，过过于空阔则又又易于让人有有四边不着、相相互有隔阂的的感觉。因此此客厅的开间间以4.5米为宜最大不不应超过5米最小不应小小于3.5米。同样的道道理，主卧、次次卧、卫生间间、厨房等都都有这样从人人居活动出发发的辩证关系系。除人的视角、人的的活动外，舒舒适性还应考考虑利用率问问题。如果一一套房子中有有部分面积既既不能用于摆摆设家具电器器、又无助于于人的活动、亦亦不能增添艺艺术情趣，则则只能增加购购买费用、增增加主妇打扫扫卫生的时间间与难度，舒舒适性自然也也就大打折扣扣。地域性。地域域性是由于各各地区人们生生活习惯不同同而对户型面面积有着不同同的要求，其其实是舒适性性的延伸。这这也是户型设设计中必须高高度重视的问问题。比如大大连人大多认认为二房二厅厅应该有个90㎡甚至100㎡，而在深深圳，恐怕就就很少有人能能理解90㎡以上的房房子为什么不不做成三房，为为什么要如此此浪费。多数数深圳人眼里里的三房应该该在105—115㎡之间，而而大连人则显显然认为这样样的房子太小小太逼仄。户型定位精要-可以说，户型型定位是否准准确、户型设设计是否科学学合理是事关关项目成败极极为关键的因因素。那么什什么样的户型型类别配置才才能紧扣项目目总体定位？？什么样的户户型功能布局局才能最大程程度地满足消消费者现在与与将来的生活活需求呢？在在此对涉及户户型的一些问问题作些探讨讨。表面上看，户户型即建筑的的室内空间间间隔，需要考考虑整体建筑筑结构、建筑筑承重及水、电电、气、热、光光纤等管网线线路布置，因因而是一个建建筑技术问题题，完全是建建筑设计师的的事。其实不然。户户型是实现消消费者居家生生活的基本要要素，是满足足“舒适性”的首要前提提，只有满足足了消费者需需求的技术才才有意义，只只有满足了消消费者的户型型才能确保项项目销售畅旺旺，因此户型型设计首先是是市场问题，其其次才是技术术问题。世界上没有最最好的户型，只只有最适合某某一特定项目目所指称的某某一类别消费费者的户型。而而要让户型能能恰到好处地地满足目标消消费者的需求求与潜在需求求，不仅需要要研究这一部部分消费者的的生活背景、消消费心理、消消费特征，而而且需要充分分考量项目所所处的地理特特征、景观环环境、人文环环境、项目的的规划布局、小小区内环境营营造等一系列列因素，让户户型定位切合合项目整体定定位。而这一一切，显然不不是设计所能能解决的问题题而只能是项项目策划人的的工作，设计计师应该是在在项目策划人人对户型类别别配置、每户户内功能配置置的详细任务务书的指导下下开展工作才才能设计出真真正的“好”户型。户型定位的主主要内容有以以下几点：1、户型类别配置。想想吸引所有消消费者的项目目最终只能是是所有消费者者都吸引不到到。因此户型型策划的首要要工作即是根根据项目所处处区位及周边边总体环境，结结合目标消费费者定位，确确定项目是以以立体户型为为主还是以平平面户型为主主？是以三房房二厅二卫以以上大户型为为主还是以二二房二厅一卫卫以下小户为为主？一房、二二房、三房、四四房、五房、复复（跃层）式式等分别应占占多少比例？？2、户型面积设定。从从目前的市场场实况看，由由于生活习惯惯、居住观念念的不同，我我国南北之间间、东西之间间消费者对户户型面积的要要求存在巨大大差异。香港港人通常将70㎡做成三房房而北方地区区二房的面积积也大多超过过100㎡。就是同同一城市，不不同类别的消消费者对面积积的要求也大大相径庭：有有的认为三房房应在100㎡左右，有有的希望三房房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜喜欢70㎡的二房，有有的中意二房房超过90㎡……那么具体到到某一楼盘，每每种户型类别别的面积到底底以多少为宜宜，显然需要要精心定位。3、户型类别分布。我我们在很多项项目中都见过过一些单纯从从设计角度看看堪称优秀的的户型却不幸幸沦为库存，其其原因在于发发展商将它们们放在了错误误的位置：面面积大、总价价高的户型却却被放在临近近路边噪声相相当大的地方方、或景观较较差的地方、或或朝北的方向向、或南北向向楼体中、或或有西晒、或或是底层……位置最好的的地方设置总总价最高的户户型、位置最最差的地方设设置总价最低低的户型，是是决定各类户户型在项目中中位置分布的的基本原则，背背离这一点，收收获的就可能能是积压或低低价低利润。4、户型功能配置。几几个卫生间？？几个阳台？？厨房是开放放式还是传统统的封闭式？？要不要工人人（保姆）房房？要不要设设置一个杂物物间？要不要要设飘（凸）窗窗？……等等问题也也应站在市场场角度、从项项目整体定位位的高度来审审视而不应由由设计师依据据站在技术角角度、单纯从从建筑结构出出发。一二三四线城市房房地产开发的的对比分析从地球有生命以来来，空间与生生存紧密相连连，任何生物物体都需要空空间。从地球球有人类以来来，他们就一一直和其他物物种进行着对对空间的争夺夺。时至今天天，房地产企企业也为这个个空间多少的的把握而痴迷迷。尽管跨地地域最早的万万科老板王石石屡次在不同同场合宣称“跨地域”的危险性，但但还是有公司司可着劲儿制制定“全国战略”。这些开发发商搞跨地域域主要是将在在某地域的成成功经验运用用到其他地域域，即通行的的“ｃｏｐｙ”方式，比如如万科、阳光光100、金地、中中海、珠江、华华润……说是复制，其其实也都结合合本地特点来来生产产品。而而且从现在的的市场看来，万万科的全国战战略的优势已已经凸现。现现在万科认为为：“跨地域经营营、发展的实实施，可以迅迅速扩大规模模，提高了万万科的市场占占有率，降低低了开发成本本，同时，防防范了地域风风险，保持公公司长期稳定定发展的态势势，更有利于于营造出一个个真正的全国国性知名品牌牌。”恰恰是房地地产的地域性性已经使得想想要永续经营营的发展商必必须图谋跨地地域。为了更更好地进行跨跨区域发展，本本文对不同区区域的核心主主体——不同规模的的城市的房地地产开发进行行了一次对比比分析。值得得说明的是本本文来自于李李峰的毕业论论文《房地产产企业营利模模式研究》的的初稿，资料料来源无法考考证，再次对对参考的文献献表示抱歉和和感谢。首先我们对各各种形式的城城市划分标准准进行一下梳梳理并统一确确认：根据房房地产行业在在全国城市发发展的状况和和公开的流行行说法，通常常我们把目前前房地产行业业的最热点地地区和最发达达的城市如北北京和上海、深深圳这几个所所谓的中国三三大经济区域域的中心城市市划分为一线线城市；而把把天津和一些些发达的省会会城市如南京京、重庆、成成都、武汉、大大连、厦门、杭杭州、苏州、东东莞、泉州、杭杭州、沈阳等等及一些沿海海开放城市如如大连、青岛岛等划分为二二线城市；习习惯将地级市市甚至一些落落后省会城市市如青海、呼呼和浩特等划划分为三线城城市；毫无疑疑问县级市和和县城就是我我们所谓的四四线城市。一线模式：优势与机会：：投资空间巨巨大、热点不不断就像曾经发生生在其他年代代和其他地域域的事情一样样，一个国家家中最富饶的的地方吸引了了来自四面八八方的人，人人们涌向那里里，寻找着各各种各样的机机会。无论是是几千年前的的罗马，还是是一百多年前前的纽约都是是一样的景象象。中国的北北京、上海、深深圳目前是这这个国家最富富有吸引力的的地方。北京京是2008年奥林匹克克运动会的举举办城市、上上海是资本创创造者的摇篮篮、深圳是中中国改革开发发的摇篮……空间巨大、热热点不断是一一线城市的最最大优势与机机会。劣势与风险：：开发土地有有限、竞争激激烈虽然有很多指指出南京、天天津等二线城城市也蛮不错错的，但是一一个显而易见见的事实是更更多的外地发发展商纷纷登登陆北京、上上海两地淘金金。但北京因因为2008年奥运会的的环境问题，会会在2006年禁止动土土开工，即使使是上海、深深圳两地的土土地资源也不不可能是无限限的。因此就就房地产发展展的依赖——土地来看，一一线城市土地地的瓶颈必将将会带来“僧多粥少”的激烈竞争争现象。把握关键点：：郊区化发展展、差异化竞竞争从一线城市之之间的选择来来看，三大热热点区域的投投资时机分为为两个阶段，近近期是北京，中中长期是上海海、深圳。北北京热的原因因是近期内有有奥运概念，同同时原有体制制改革过程中中为地产发展展提供了巨大大的市场空间间，给企业提提供了大好机机会。从2008年到2020年是上海、深深圳大发展时时期，上海是是资本创造者者的摇篮，深深圳是改革开开放的窗口。随随着加入世界界贸易组织后后的经济发展展和改革开放放的进一步深深化，政府必必将给予上海海、深圳更大大力度政策支支持。从各一线城市市中的发展选选择来看，一一线城市庞大大的规模，具具备较大的市市场空间，不不仅拥有持续续稳定的房地地产市场需求求,其巨大的市市场空间使得得房地产企业业在项目开发发的过程中，拥拥有相当宽泛泛的余地来进进行市场定位位，寻找市场场的缝隙，进进行差异化竞竞争。此外，一一线城市的另另一大特点是是自身具有强强大的向外扩扩张效应同时时对周边地区区具有强烈的的集聚效应。因因此给郊区化化发展带来了了很大的发展展机遇。二线模式：优势与机会：：城市化推进进、地方政策策优惠迎合中央政府府“大力推进城城市化进程”的主要目标标（据中国科科学院可持续续发展战略研研究组研究表表明：中国50年必须年均均有1000万以上的农农村人口转化化为城市人口口，中国才有有望实现现代代化），依据据现实生活中中每一个具体体的个人水涨涨船高对于居居住条件需求求的存在。二二线城市蕴含含着巨大的发发展机会。但但绝大多数的的二线城市，在在过去的年代代已建设的一一切，现在看看起来是那么么的亟待改善善。从中央的的角度来讲，市市场动力可以以解决城市化化进程中所需需要的资金资资源问题；从从地方的角度度来讲，招商商引资、搞活活经济的指标标、城市化指指标都是出政政绩的地方，这这些环节彼此此相互关联，而而房地产是其其中最为主动动的一个。地地区政府通过过与大开发商商合作，一来来改造基础建建设环境，二二来可以增加加公建配套，提提升地区价值值，三来带动动就业机会，总总之，都是看看得见的政绩绩。精明的开开发商都应该该看见这里蕴蕴藏的空间。劣势与风险：：资本运作为为先、成本控控制为上发展商在奔赴二线线市场的时候候，一般都会会选择面积巨巨大的土地来来开发。从见见诸于报端的的各种报道来来看，基本都都是上“百万平米”的规模。从从现有的经验验来看，规模模大可以使土土地、工程、材材料、管理、服服务、营销推推广成本都相相对低廉，从从而造成较大大的利润空间间。也正如中中城房网此轮轮的主席冯仑仑所言：大发发展商到二线线城市去做大大规模的开发发最重要的还还是从财务考考虑出发。核核心在于成本本竞争的优势势。对于二线城市市的政府来讲讲，其关心的的重点是大发发展商的资金金实力是否足足够的强。是是否能保证项项目能按照原原先的预想在在搞活经济的的同时，将就就业和安居两两结合。另外外一个要考虑虑的是在这个个过程中的农农民问题。这这是中央和地地方政府普遍遍都很关心的的问题。把握关键点：：运营城市、进进行资源的全全面整合二线作战最常见的的思路都盘算算着像上海那那样，弄个浦浦东新区，完完善各种配套套，大家都搬搬到新环境里里去，然后把把空出来的旧旧区再改造一一番，又成一一个新的天地地，再带来新新的商机和利利益。但是，这这一思路的最最直接的后果果就是可能会会造成“就业”和“居住”相脱节的“空城”。因为腾出出来的土地上上生出来的诸诸多房屋，与与其相对应的的人群的购买买力很难支撑撑。据悉，现现在三峡地区区已经出现了了这样的“某些令人担担忧的迹象”。所以，这里里要求二线开开发的不只是是一个住宅或或是写字楼，更更像是一个带带有经济功能能的城区的开开发，或者说说是一个就业业和居住相结结合的城区概概念。另外，如果发发展商不考虑虑这些因素，那那么可以想见见将来会发生生什么——比如将面临临由于开发周周期长、投入入资金大、开开发面积广而而带来的种种种隐患，资金金积压、变动动不拘的社会会政