江苏苏州甬旺商业街项目策划方案市场产品定

甬旺商业街项目策划方案第三部分产品定位第二部分市场分析第一部分项目概况第四部分营销策略第五部分销售计划第六部分企划方案第一部分项目概况项目区位与交通湖东住宅区斜塘镇莲花九区莲花八区莲花七区莲花六区星湖街机场路莲花七区南莲花五区东景国际新机场路独墅湖高教区本案湖东幸达城·东景路公交站点项目案名：甬旺商业街(开发商祖籍宁波，简称甬，旺即兴旺)地理位置：本案位于莲花小区内，临近湖东星湖街，南面为苏州大学研究生城，北面有动迁小区。交通：公交站点位于东景路与星湖街的交汇处，218、812、18、118、178、518、27、141路分别通往南门和葑谊工业区和古城区。占地面积10543㎡建筑面积19527.66㎡商铺面积3939.2㎡容积率1.5建筑密度37%绿化率30%停车位70位基本数据商铺地块规划的菜场第二部分市场分析商圈分析

项目位于园区斜塘核心商圈与外延商圈的交汇处，该商圈人口的素质及居民消费力与临近的湖东有明显的区分，目前现有的商业项目呈现乱（杂乱）、散（零散）、小（规模小）、少（数量少）、低（档次低）、差（形象差）、淡（商业氛围淡）的特点。结论：本项目定位方向为：传统基础消费型商业＋社区功能性服务型商业。周边商业星湖街机场路新机场路本案东景路区域内已成规模，且满足传统基础消费型商业＋社区功能性服务基础条件的在售商业有中新置地开发的湖东幸达城和园区联合投资企业开发的联丰中心。湖东幸达城·联丰广场

项目西面为湖东幸达城（又叫顺达商业广场），该项目建筑面积50000多平方米，地下一、二层面积3500平方米，定位超市，地上共建六层，其中一—三层定位商铺，四—六层定位办公居住，商铺的面积跨度为50~2000平米。单层一楼小面积商铺已经都已出售，价格最高为10500元/平米（141、142），最低为8100元/平米。一楼加二楼的商铺由于个别面积偏大，有两间还没出售，基本的价格为8500元/平米，最高为8650元/平米（135），最低为8500元/平米，基本均价为8600元/平米。一楼加三楼的商铺由于楼层问题，有少量没有销售出去，价格基本为8000左右，在本种类型商铺中最高价格为8300元/平米，最低为8000元/平米。其中有一间已经由开始的一加三改变为单纯一层。一楼到三楼一起卖的商铺中，由于面积比较大，楼层比较高，所以没有出售的比较多，价格最高的为8500元/平米（191），最低为7800元/平米（109—112），基本均价为：8100元/平米。二楼的基本都已经出售，价格为7500元/平米，基本业态为服装，现在入住的有四家，价格上没有大的变化。二楼加三楼的一共为三间，价格为7000元/平米，由于楼层和面积都比较不理想，有两间没出售。三层以上为办公写字楼，只有少量已经出售，价格6000元/平方米，已经出售的业态为网吧。湖东幸达城联丰广场是湖东首家以餐饮、购物、娱乐、休闲等为一体的大型一站式商业中心，该广场总建筑面积近12万平方米，设有2.5万平方米的中央广场，拥有1000多个停车位，配套设施齐全。联丰广场分为A~E五个区，其中A区定位为品牌服饰、鞋帽专卖和小型办公，其临街1F商铺的单价在15000~17000元/平米，2F商铺的价格为8000元/平米，目前A区已经基本售罄；B区定位为品牌咖啡和品牌服饰、鞋帽专卖，均价在15000元/平米，进驻的大型业态有迪欧咖啡，目前B区已经基本售罄；C区定位为大型餐饮和休闲娱乐，单层面积在2500平方米左右，共4层，目前C区正在招商中；D区1、2F定位为特色餐饮，3、4F定位为酒店，单层面积超过4000平方米，目前D区正在招商中；E幢目前整体由上海世纪联华作为大型超市，局部四层定位为大型书城，目前世纪联华二层部分空关，其余部分正在招商之中。出售：A幢（单一层）18000元/平方米B幢（单二层）11000元/平方米租金：一层2.88元/平米/天二层1.6元/平米/天联丰广场项目湖东·幸达城联丰广场占地面积20000-建筑面积51440120000在售面积300-700㎡左右49-71m2均价7000-8000元/㎡二层11000元/㎡，一层18000元/㎡卖点任意分割搭配，有你喜欢的一款苏州徐家汇、园区新观前客户情况本地客为主小商铺以本地客为主商铺去化情况商铺少量在售（小面积商铺已售罄）捂盘待售发展预测区位不占优，体量大，短期盘活很难远达不到前期定位的效果结论：目前市市场上小面积积商铺比较稀稀缺，价位较较高，供小于于求。在售商业现状状分析Ⅰ莲花新村娄葑镇斜塘分分区最大的动动迁小区，该该新村占地2864亩，，共有4个社社区9个小区区，建有动迁迁房669幢幢、16584套，皆为为4层砖混结结构，总建筑筑面积189万多平方米米，规划居住住人口4.5万人。Ⅱ荷韵新村、、莲香新村、、敦煌新村荷韵新村和莲莲香新村总计计131幢房房子，敦煌新新村四个区共共45幢房子子，总计居住住人群达12000多人人。Ⅲ苏州研究生生城位于环境优美美的独墅湖东东侧，规划面面积9.8平平方公里，苏苏州研究生城城规划人口8万人，其中中学生3万，，居民5万；；目前学生12000人人，预计今年年九月学生人人数将达到20000人人。计划至2010年底底，全面完完成高教区开开发建设，吸吸引知名教育育机构不少于于10家、研研发机构100家，在校校生规模达到到50000人。Ⅳ星湖路西即即将开工的别别墅等高档住住宅项目包括湖西通园园路附近和东东景国际工业业坊的消费人人群，也有可可能是本项目目的消费群体体之一。结论：：预计计本项项目周周边消消费群群体有有10万人人以上上。周边消消费人人群从市场场竞品品来看看，本本案产产品定定位应应把握握区域域特性性，抢抢占市市场空空白；；从消费费群体体来看看，本本案不不存在在商业业不热热的风风险，，只是是需要要我们们在推推广中中阐述述这一一点；；从竞品品销售售情况况来看看，本本区域域商铺铺售价价并不不是很很高，，具有有较大大的升升值空空间，，也是是需要要我们们在营营销中中来炒炒作拉拉高的的。市场小小结第三部部分产产品品定位位◆项目周周边拥拥有6~8万人人的生生活小小区。。◆项目内内将建建成小小区内内唯一一的农农贸市市场，，保证证了人人流量量。◆周边南南面将将来有有8万万人的的苏州州研究究生城城。◆西侧的的农贸贸市场场影响响项目目的整整体形形象。。本案的的主要要服务务人群群和商商品去去化人人群均均为本本地居居民。。项目SWOT分分析◆项目体体量不不大，，盘活活时间间周期期短。。◆周边小小区配配套商商业的的缺乏乏。◆周边失失地农农民的的闲散散资金金苦于于无投投资方方向。。◆本案楼楼板价价较高高（3500元元/平平方米米），，成本回回收周周期长长。在保证证开发发商利利润的的前提提下最最短时时间盘盘活产产品。。项目SWOT分分析产品定定位结论：：项目目初步步定位位为小小面积积商铺铺为主主体的的产品品，主主要满满足周周边人人群的的消费费需求求。我公司司在湖湖东幸幸达城城项目目开盘盘当天天做过过问卷卷调查查，累累计有有效问问卷129组，，对象象以本本地区区与客客户为为主。。初步判判断，，我们们应以以区域域客户户为主主，将将主要要力量量集中中在斜斜塘。。问卷调调研客户需需求主主要以以70平米米以下下的为为主。。客户面面积需需求蒌葑周周边有有闲散散资金金但缺缺乏投投资方方向的的居住住人群群。有稳定定的高高收入入，自自有资资金在在100万万以上上的人人士。。投资的的意识识很强强，看看重房房产保保值和和升值值的投投资者者。拥有战战略眼眼光的的“品品牌商商务连连锁酒酒店””的经经营者者。客户定定位第三部部分营营销销策略略项目营营销推推广节节奏4月20日日前现场接接待点点进驻驻，意意向客客户回回访，，落实实到点点；宣宣传推推广园园区稀稀有小小面积积上铺铺少量量上市市概念念5月中中旬第一批批房源源开盘盘低价价入市市；开开盘公公告6月最优房房源高高价推推出；；加推推宣传传首次开开盘再次加加推蓄势/蓄水水5月下下旬根据开开盘销销售情情况，，大幅幅度提提升价价格加加推第第二批批房源源上市市；加加推宣宣传加推4月下下旬向客户户收取取诚意意金，，筛选选忠诚诚客户户，意意向房房源确确定客户筛筛选07年年4月月20日前前蓄蓄势/蓄水水项目形形象出出街分众渠渠道推推广现场接接待点点进驻驻户外媒媒体（（斜塘塘道旗旗）出出街（（也可可起导导示作作用））现场接接待点点选址址，装装饰包包装后后，销销售人人员进进驻，，设计计制作作销海海，进进行客客户积积累设计制制作DM，，商业业群体体（斜斜塘各各小区区）DM直投投、区区域短短信07年年4月月下旬旬客客户筛筛选意向排排摸根据客客户意意向调调整各各不同同商铺铺的售售价，，尽量量使各各商铺铺都与与强烈烈意向向客户户一一一对应应诚意金金收取取向意向向客户户收取取诚意意金，，发放放顺序序号07年年5月月中旬旬首首次开开盘商铺上上市信信息出出街分众渠渠道推推广最终定定价大众媒媒体（（报纸纸）出出街，，户外外媒体体更换换信息息向来访访、来来电的的意向向客户户即老老客户户进行行DM信息息告知知、区区域短短信信信息告告知根据缴缴纳诚诚意金金客户户的意意向最最终调调整各各不同同商铺铺的售售价签订合合同与客户户签订订合同同07年年5月月下旬旬加加推分众渠渠道推推广意向排排摸向来访访、来来电的的意向向客户户即老老客户户进行行DM信息息告知知、区区域短短信信信息告告知根据客客户意意向调调整各各不同同商铺铺的售售价，，尽量量使各各商铺铺都与与强烈烈意向向客户户一一一对应应签订合合同与客户户签订订合同同07年年6月月再再次加加推分众渠渠道推推广意向排排摸向来访访、来来电的的意向向客户户即老老客户户进行行DM信息息告知知、区区域短短信信信息告告知根据客客户意意向调调整各各不同同商铺铺的售售价，，尽量量使各各商铺铺都与与强烈烈意向向客户户一一一对应应签订合合同与客户户签订订合同同商铺上上市信信息出出街大众众媒媒体体（（报报纸纸））出出街街，，户户外外媒媒体体更更换换信信息息第四四部部分分销销售售计计划划商铺铺分分级级二级商铺一级级商商铺铺五级级商商铺铺三级商铺四级级商商铺铺我们们根根据据各各个个商商铺铺的的位位置置，，以以及及人人流流动动线线将将商商铺铺按按价价值值高高低低分分成成5个个级级别别。。我们们将将各各级级商商铺铺设设定定不不同同的的系系数数：：一级级：：1.2二级级：：1.1三级级：：1四级级：：0.9五级级：：0.8沿街街系系数数我们们对对每每一一级级别别的的商商铺铺根根据据沿沿街街情情况况（（即即消消费费者者动动线线））将将各各商商铺铺设设定定不不同同的的沿沿街街系系数数。。

C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11莲塘

路

1.151.111111111.051.05D1

次入口1.15

D2

B7B8B9B10B11B12F11.1

1.05111111.05D3

B1B2B3B4B5B6F21.1

1111111.05D4

1.2

主

入

口

A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20

195

A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10

1.31.051.051.0511111.051.2东延路

户型/房间编号

沿街系数

静态态单单价价表表我们们将将商商铺铺均均价价定定为为1.1万万元元/m2，，我我们们设设定定此此均均价价为为三三级级商商铺铺均均价价，，则则各各级级商商铺铺均均价价如如下下：：0.880.8五级商铺0.990.9四级商铺1.11三级商铺1.211.1二级商铺1.321.2一级商铺均价（万元/m2）级别系数二级商铺静态态单单价价表表二级商铺

C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11莲塘

路

1.110671.062380.869220.869220.869220.869220.869220.869220.869220.912681.1155

106.491100.23682.010982.010982.010982.010982.010982.010982.010986.1115106.954D1

次入口1.1107

173.69

D2

B7B8B9B10B11B12F11.0624

0.912680.869220.869220.869220.869220.869221.115499166.13

56.312452.761752.761752.761752.761752.761786.58503238D3

B1B2B3B4B5B6F21.0624

0.80.772640.772640.772640.772640.772641.115499166.13

47.671946.899246.899246.899246.899246.8992103.4290673D4

1.159

224.87

主

入

口

A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20

1.110670.96580.772640.772640.772640.772640.772640.772640.772641.00926

68.528358.624146.899246.899246.899246.899246.899246.899246.899262.2714

A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10

1.506651.216911.216911.216911.158961.158961.158961.158961.216911.39075

110.72487.982487.982487.982483.792883.792883.792883.792887.9824102.206东延路

户型/房间编号

单价（万元/m2）

总价（万元）

则销销售售总总金金额额为为：：3914.75万万元元工作作思思路路我们们的的目目标标是是什什么么？？更高高的的溢溢价价那么么如如何何在在营营销销中中争争取取溢溢价价呢呢？？推案案节节奏奏我们们根根据据地地开开高高走走的的原原则则，，推推案案节节奏奏如如右右图图，，我我们们设设定定商商铺铺的的分分批批推推出出的的推推案案系系数数：：第一一批批推推出出第三三批批推推出出第二二批批推推出出

推案系数第一批1第二批1.05第三批1.1动态态单单价价表表第一批编号B1B2B3B4B5B6F2A13A14127126125124123122121113114面积（m2）61.760.760.760.760.760.792.7260.760.7单价（元/m2）7726.47726.47726.47726.47726.47726.4111557726.47726.4总价（万元）47.746.946.946.946.946.9103.446.946.9编号A15A16A17A18A19A20D1D2小计115116117118119120146147

面积（m2）60.760.760.760.760.761.7156.38156.381257.3单价（元/m2）7726.47726.47726.47726.47726.410092.6111107106248876总价（万元）46.946.946.946.946.962.3173.7166.11116动态态单单价价表表第二批编号C1C2C3C4C5C6C7C8C9145144143142141140139138137面积（m2）95.8894.3594.3594.3594.3594.3594.3594.3594.35静态单价（元/m2）11106.710623.88692.28692.28692.28692.28692.28692.28692.2动态单价（元/m3）11662.0411154.999126.819126.819126.819126.819126.89126.89126.8总价（万元）111.8105.286.186.186.186.186.186.186.1编号B7B8B9B10B11B12D3D4小计128129130131132133148149

面积（m2）61.760.760.760.760.760.7156.38194.031566.3静态单价（元/m2）9126.818692.28692.28692.28692.28692.21062411590

动态单价（元/m3）9583.1519126.819126.819126.819126.819126.81111551216910002总价（万元）59.155.455.455.455.455.4174.4236.11567动态态单单价价表表第三批编号A1A2A3A4A5A6A7A8A9110109108107106105104103102面积（m2）73.4972.372.372.372.372.372.372.372.3静态单价（元/m2）15066.4812169.0812169.0812169.0811589.611589.6115901159012169动态单价（元/m3）15217.1412290.77112290.77112290.77111705.49611705.496117051170512291总价（万元）111.888.988.988.984.684.684.684.688.9编号A10A11A12C10C11F1

小计101111112136135134

面积（m2）73.4961.760.794.3595.8877.62

1115.6静态单价（元/m2）13907.5211106.796589126.8111154.9911154.99

动态单价（元/m3）14046.611217.7679754.589218.078111266.5411266.54

11831总价（万元）103.269.259.287.0108.087.5

1320合计面积3939.2均价10160金额4002

价格格微微调调：：根据据意意向向客客户户蓄蓄积积情情况况和和诚诚意意金金客客户户意意向向房房源源拟拟定定情情况况，，开开盘盘前前进进行行价价格格调调整整。。第五五部部分分企企划划方方案案LOGO方案案一门头头室外外导导示示前台台背背景景（（LOGO墙墙））接待待台台室内内展展板板室内内展展板板报纸纸广广告告折页页（（销销海海））折页页（（销销海海））直投投单单页页（（DM）方案案二二前台台背背景景（（LOGO墙墙））室内内展展板板室内内展展板板室内内展展板板报纸纸广广告告折页页（（销销海海））折页页（（销销海海））谢谢谢！！Thankyou9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:21:5023:21:5023:211/5/202311:21:50PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2323:21:5023:21Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。23:21:5023:21:5023:21Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2323:21:5023:21:50January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202311:21:50下下午23:21:501月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:21下下午1月-2323:21January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/523:21:5023:21:5005January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:21:50下下午11:21下午23:21:501月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:21:5023:21:5023:211/5/202311:21:50PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2323:21:5023:21Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:21:5123:21:5123:21Thursday,January5,202