某地区整体市场及管理知识报告

昆山市整体市场分析一、昆山城市研究1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总二、昆山房地产市场研究1、城市房地产开发总体概况2、住宅市场分析3、商业市场分析4、酒店式公寓市场分析5、办公楼市场分析6、房地产市场总体分析1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总昆山城市研究昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。1989年撤县设市，市域面积927平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。昆山现拥有国家级经济技术开发区、综合保税区等著名园区。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联第一。一、总体概况二、区位交通沪宁高铁/京沪高铁航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；三、行政区划昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；一个区为昆山经济技术开发区；截至2007年底，昆山市全市户籍总人口67.98万人，常住人口超140万人。玉山镇华厦第一镇关键词：魅力之镇、和谐之镇、首善之镇玉山镇是昆山市委、市政府所在地，她既是一个拥有深厚文化底蕴的江南名镇，又是一个具有悠久历史的水乡古镇，还是一个以发达的外向型经济与民营经济著称的现代化工商业重镇。国家统计局公布的全国“千强镇”评比“第一名”。国家级称号有：全国文明镇全国群众体育运动先进乡镇全国创建文明村镇工作先进村镇全国亿万农民健身活动先进乡镇新型工贸城镇关键词：区位足、经济稳、城镇新、社会荣、富民实陆家已逐渐成为一个发展环境优、综合实力强、城镇建设快、社会事业和谐、人民生活富裕的新型贸工城镇。先后被认定为全国小城镇综合改革试点镇、国家卫生镇、全国环境优美乡镇，综合实力位居全国千强镇60位。陆家是昆山的门户：东临上海、西接苏州，紧靠昆山经济技术开发区；312国道、沪宁铁路、沪宁高速、京沪高铁、沪宁城际轻轨等五条交通大动脉穿镇而过。陆家镇花桥国际商务城关键词：融入上海、面向世界、服务江苏江苏省委省政府对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。根据部署，花桥国际商务城将按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城。将商务城50平方公里分为启动区、配套区、物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发11平方公里启动区。花桥镇花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一、制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等；二、大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三、跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。力争通过810年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏发展现代服务业的示范区。先进装备制制造业基地地关键词：装装备重镇、、北部新城城凭借雄厚的的装备制造造业基础，，周市镇着着力优化产产业结构，，在苏昆太太高速附近近一期规划划1平方公公里区域，，加大产业业链招商力力度，打造造在国内具具有一定影影响力的先先进装备产产业基地。。目前，基地地内已形成成包括利星星行机械、、加藤机械械、华辰机机器和永得得利机械等等知名企业业在内的年年产值超100亿元元的产业集集群。为中中国商用大大飞机配套套的具有国国际先进水水平的10万吨级大大压机项目目也已正式式落户周市市，标志着着该镇的装装备制造产产业发展进进入新的境境界，产业业的规模效效应、集聚聚效应和拉拉动效应将将进一步增增强。周市镇天下第一蟹蟹城关键词：一一支笔、一一朵花、一一只蟹、一一条街巴城镇以以以发达的制制造业为支支撑、以特特色农业为为基础、以以现代服务务业为主导导，以生态态环境为品品牌的特色色经济发展展格局，空空港基地、、万亩葡萄萄园、一蟹蟹八鲜特色色水产、生生态旅游等等特色经济济载体业已已成形，为为巴城经济济注入强大大动力。同同时，巴城城镇加大对对传统文化化的传承和和地方特色色文化的发发掘，成为为中国民间间特色艺术术之乡、中中国书法家家协会创作作培训基地地、中国戏戏曲家协会会小梅花培培训基地。。巴城镇人文张浦关键词：快快乐张浦、、健康张浦浦、实力张张浦拓展城市发发展空间。。加速建成镇镇区内完善善的交通网网络，全面面拉开城市市发展框架架。加快““退二进三三”步伐，，全面改造造南港集镇镇区，有效效提升镇区区形象。建设城市生生态文化。。建设富有人人文精神的的城市景观观。加快新新城区房产产、高档商商务酒店等等商贸服务务项目的推推进。整合合各种资源源，积极探探索并实施施振苏地区区的改造开开发；加快快推进丹桂桂园整体改改造建设步步伐，打造造一流的休休闲旅游主主题公园。。增强城市承承载能力。。全面提升城城市服务功功能，加强强城市配套套。张浦镇中国历史文文化名镇千灯名流踵踵接，艺术术飞扬，有有适宜赏析析的炎武思思想、昆曲曲唱腔和江江南丝竹。。2500年悠久历历史，孕育育了千灯众众多历史名名人和文化化遗产。有有因“天下下兴亡，匹匹夫有责””声震中华华的明末清清初杰出思思想家、爱爱国学者顾顾炎武，有有在600年前创立立“人类口口述与非物物质文化遗遗产”昆曲曲的顾坚，，有陶渊明明第九代裔裔孙、江南南丝竹的首首创者陶岘岘。千灯在在2005年获“中中国魅力名名镇”、2007年年获“中国国历史文化化名镇”。。关键词：国国家旅游景景区、国家家级生态农农业旅游点点走进千灯，，犹如走进进梦里水江江南；走进进千灯，犹犹如走进诗诗一样的人人间天堂。。千灯镇新江南特色色镇关键词：产产业兴镇、、环境美镇镇、富民强强镇、和谐谐建镇淀山湖镇是是国家卫生生镇、全国国环境优美美乡镇、江江苏省文明明镇及省环环境经济协协调发展示示范镇、江江苏省特色色文化（戏戏曲）之乡乡、江苏省省体育强镇镇。近年来来，淀山湖湖镇切实转转变发展方方式，加快快经济转型型升级，同同步提升经经济实力、、人文魅力力和环境竞竞争力，加加快建设集集水乡风貌貌、田园风风光、欧陆陆风格于一一体，兼具具休闲度假假、旅游观观光、现代代时尚功能能的“新江江南特色镇镇”。淀山湖镇记忆中的水水乡天堂关键词：亲亲水休闲、、寻幽访古古、农家体体验淀山湖镇中国第一水水乡关键词：基基地园区双双轮驱动，，古镇新城城融合发展展中国第一水水乡周庄，，是最具江江南水乡风风貌和人文文内涵、在在国际国内内都具有较较高知名度度的特色名名镇，位于于由上海、、苏州、昆昆山、吴江江四点构成成“半小时时城市经济济圈”的中中心地带。。先后被授授予“中华华环境奖””、“中国国十大最美美村镇”、、“中国旅旅游十大领领袖品牌””、“世界界最佳魅力力水乡”、、“中国民民间文化艺艺术（水乡乡民俗）之之乡”等荣荣誉，被联联合国教科科文组列入入世界文化化遗产预备备清单，成成为首批国国家级旅游游景区。周庄“传感感器产业基基地”被国国家科技部部批准为““国家火炬炬计划传感感器产业基基地”、““国家863高新技技术研究发发展计划成成果产业化化基地”。。2008年，昆山山文化创意意产业园落落户周庄。。周庄镇1、城市概概况2、经济及及产业发展展状况3、城市总总体规划（（城市规划划+交通规规划）4、长三角角规划对昆昆山的意义义5、昆山城城市卖点汇汇总昆山城市研研究一、国民生生产总值昆山经济总总量继续保保持高速增增长，自2002年年以来已连连续8年持持续增长，，连续三年年增长速度度超过10%。2009年年，昆山市市完成为1750亿亿元，比上上年增长28.8%；人均为为220000元，，城镇居民民人均可支支配收入24808元，比上上年增长13.14%。如图所示，，纵向比较较，2005年-2009年年昆山市与与人均不断断增长；横横向与周边边四市相比比，虽然总总量低于上上海市与苏苏州市，但但上升势头头很快，可可见其经济济飞速发展展。从早期的传传统产业为为主发展到到高新技术术产业为主主：2008年年落户昆山山的800多家外资资企业中电电子信息企企业占到一一半以上，，形成了电电子信息、、精密机械械、精细化化工、民生生用品4大大主导产业业是中国重要要的电子信信息生产基基地，拥有有电子信息息生产企业业800多多家，形成成了完善的的电子信息息产业链；；台湾排名前前10位的的笔记本电电脑生产厂厂商有6家家落户昆山山。2005年，生生产的笔记记本电脑达达到1500万台，，手机和数数码相机各各1000万台拥有320多家汽车车零配件生生产企业，，形成了以以丰田叉车车、加藤工工程机械、、三一重工工等为代表表的特种车车辆产业群群；拥有南亚塑塑胶、金刚刚化工、丹丹尼斯克食食品添加剂剂等众多精精细化工企企业和统一一食品、捷捷安特自行行车、樱花花卫厨、三三得利啤酒酒等一大批批民生用品品生产企业业；二、主导产产业1、城市概概况2、经济及及产业发展展状况3、城市总总体规划（（城市规划划+交通规规划）4、长三角角规划对昆昆山的意义义5、昆山城城市卖点汇汇总昆山城市研研究一、城市总总体定位昆山提出了了“片区发发展”、““市域即城城市”、““大区域联联动”三个个新理念，，统筹区域域基础设施施建设，整整合市域城城镇和产业业空间，突突出前瞻性性、战略性性、综合性性。长江三角洲洲地区现代代制造业发发达的工贸贸城市规划总体定定位2002年年—2025年将昆昆山建设成成为功能完完备、优质质适居、具具有活力的的现代化工工商城市。。昆山的定定位是工商商业城市，，特色是制制造业基地地。昆山可可以借用苏苏州、上海海的设施来来为自己服服务。根据据这个规划划，昆山今今后将按7大功能区区来重新整整合资源，，谋求整体体有机发展展。在市域城镇镇架构上，，规划形成成一个大城城市级别的的中心城区区（人口80万），，三个小城城市级别的的片区中心心。保留6个传统特特色镇：周周庄镇、锦锦溪镇、淀淀山湖镇、、千灯镇、、巴城镇和和花桥镇。。昆山市地处处上海和苏苏州之间，，紧靠阳澄澄湖和淀山山湖，按照照地域和和和片区特色色可分为七七大片区：：中心城区东部片区北部住宅区区阳澄湖休闲闲片区吴淞工业片片区中部生态观观光农业片片区南部水乡旅旅游片区。。中心城综合合片区：功能定位为为高新技术术产业发达达、第三产产业繁荣、、适合居住住的生态园园林城市。。北部片区：：高新技术产产业和劳动动密集型产产业并举发发展，依托托太仓港。。东部片区：：以花桥国际际商务区为为依托发展展商贸物流流等第三产产业，同时时发展高新新技术产业业制造为主主的现代制制造业。吴淞江工业业园片区：：定位为以高高新技术为为主导，劳劳动密集型型产业为辅辅的现代生生态制造业业基地。中部生态农农业片区：：以高科技农农业研发、、试验、生生产为主。。阳澄湖休闲闲旅游片区区：以阳澄湖为为核心，以以休闲、旅旅游、度假假为主要功功能。南部水乡古古镇旅游片片区：以水乡古镇镇特色旅游游为主体，，重点发展展第三产业业。市域道路系系统规划交通综合构想四纵纵经周市、兵兵希、陆家家、石浦、、淀山湖至至朱家角之之南北向道道路，为货货运优先道道路。现有黄浦江江路现南延延经千灯至至淀山湖现有省道224即南南北公路利用苏州绕绕城公路之之平面侧车车道至南港港新建道路路延伸至锦锦溪。五横横北区东西向向高速公路路平面侧车车道。苏昆昆太高速公公路现有新省道道324由由太仓接往往富士康路路沪宁高速公公路现有之机场场路由上海青浦浦区经淀山山湖、锦溪溪以西、至至苏州吴江江。苏沪高高速。以四纵五横横为重心的的市域道路路系统未来规划交交通京沪高速铁铁连接北京和和上海，最最高时速可可达350,沿途设设置21个个车站，途途径昆山。。沪宁城际铁铁路（已开开通！）连接上海和和南京，分分为250和350两种，在在昆山境内内有三站。。轨道交通引进上海11号线以以及苏州1、2号线线，形成城城市轨道交交通网。公路交通规划维持现现状“三横横两纵”高高速公路网网络；规划划形成“环环加放射线线”的干线线公路布局局结构。——内部交交通未来规划交交通●轨道交通通：苏州S2B线经过周周庄、锦溪溪和淀山湖湖，东接上上海轨道交交通20号号线朱家角角站。上海市轨道道交通11号线西延延线由安亭亭进入昆山山。苏州市域轨轨道S1线线接苏州轨轨道交通3号线、沪沪宁城际唯唯亭站向东东进入昆山山至阳澄湖湖站与昆山山城市轨道道1号线并并线，形成成市域轨道道交通。●公路交通通方面：规划维持现现状“三横横两纵”高高速公路网网络；规划形成““环加放射射线”的干干线公路布布局结构。。“环”由由城北路、、东城大道道、机场路路、古城路路构成。““放射线””由南放射射线、北放放射线构成成。中心城城区形成““环形加井井字”的快快速路系统统。昆山未来交交通规划图图外部交通规规划未来昆山市市将有沪宁宁铁路、京京沪高速铁铁路、沪宁宁城际铁路路等穿越昆昆山而过，，区域铁路路运输在整整个长三角角综合交通通运输体系系中将发挥挥更大的作作用；1）京沪高高速铁路规规划情况：：规划京沪沪高速铁铁路全长长1318公里里，设计计时速为为350公里/时，沿沿途共设设北京、、天津、、济南、、南京、、昆山、、上海等等21座座车站，，是联系系我国环环渤海和和长三角角两大经经济区的的重要交交通大动动脉。2010年建成成后，昆昆山至南南京只需需1个小小时；昆昆山到上上海约15分钟钟；昆山山至北京京约4小小时30分钟，，比京沪沪铁路客客运列车车现有的的速度快快一倍以以上；2）沪宁宁城际铁铁路规划划情况：：根据《长长三角地地区城际际轨道交交通网规规划》，，沪宁城城际轨道道线起自自南京，，经镇江江、无锡锡、苏州州，最后后达到上上海站，，全长295公公里，时时速分160公公里和250公公里两种种，建成成后昆山山到上海海只需约约20分分钟，列列车开车车间隔时时间最短短为3分分钟；预预计2020年年城际铁铁路全日日客流量量66100人人次/日日，2030年年为73340人次/日；城市远景景规划（（至2030年年）●城市定定位：全球性产产业制造造、研发发和交易易平台，，长三角角区域重重要的先先进制造造业和现现代服务务业城市市。●城市规规模：到2015年，，市域规规划总人人口规模模250万人，，中心城城区规划划人口规规模195万人人，建设设用地控控制在242平平方公里里以内；；到2030年，，市域规规划总人人口规模模330万人，，中心城城区规划划人口规规模270万人人，建设设用地控控制在309平平方公里里以内。。外部区域域协调发发展●与上海海

以交交通为基基础，借借助“大大浦东””、“大大虹桥””的优势势，实现现“同城城”效应应，全面面融入上上海。。●与苏州州

加强强交通基基础设施施的全面面对接，，联合保保护阳澄澄湖等生生态环境境，协调调江南水水乡古镇镇的保护护及旅游游开发，，合力推推进产业业转型，，实现共共同发展展。1、城市市概况2、经济济及产业业发展状状况3、城市市总体规规划（城城市规划划+交通通规划））4、长三三角规划划对昆山山的意义义5、昆山山城市卖卖点汇总总昆山城市市研究昆山城市市价值重重构到2015年年，率率先实现现全面建建设小康康社会的的目标。。服务业业比重进进一步提提高，产产业结构构明显优优化；创创新能力力显著增增强，科科技进步步对经济济增长的的贡献率率大幅提提升；区区域分工工和产业业布局趋趋于合理理，对外外开放水水平明显显提高；；单位地地区生产产总值能能耗进一一步降低低，主要要污染物物排放总总量得到到有效控控制；社社会保障障体系覆覆盖城乡乡，公共共服务能能力显著著增强；；城乡居居民人均均收入进进一步提提高，人人民生活活明显改改善。人人均地区区生产总总值达到到82000元元（核核心区100000元元），，服务业业比重达达到48%（核核心区50%）），城镇镇化水平平达到67%（（核心区区70%）。长三角城城市群发发展目标标:昆山昆山是长长三角城城市群中中核心的的制造业业基地城城市之一一，随着着长三角角城市群群的整体体腾飞，，昆山城城市的价价值将随随之获得得成倍的的增长。。48%45%67%60%82000644772009年2015年人均城市化率率服务业比比重长三角二二线城市市的增长长空间巨巨大！未来5年年内增幅幅明显！！昆山城市市价值重重构长三角城城际轨道道交通规规划的推推进与实实施，将将从根本本上实现现长三角角一体化化的格局局。现有有城市之之间的房房价差距距将被迅迅速拉平平，昆山山楼市的的增长仍仍有广阔阔的空间间。长三角地地区2009-2020交通通规划长三角地地区城际际轨道交交通的发发展目标标是：建设以上上海为中中心，沪沪宁、沪沪杭(甬甬)为两两翼的城城际轨道道交通主主构架，，覆盖区区内主要要城市，，主要技技术装备备达到国国际先进进水平。。长三角城城际轨道道交通列列车时速速250公里至至300公里之之间，并并真正实实现公交交化运行行。因此此沪宁杭杭城际列列车设计计列车编编组为初初期6～～8辆，，远期12辆，，列车运运行最短短间隔为为3分钟钟。沪宁宁城际直直达列车车旅行时时分80分钟，，大站停停列车旅旅行时分分96分分钟；沪沪杭城际际直达列列车旅行行时分45分钟钟，站站站停列车车旅行时时分60分钟以以内，将将大大缩缩短沿线线城市间间的时空空距离。。城际中短短途客流流为主，，2020年承承担客流流44580万万人次长三角城城际轨道道交通不不同于客客货混跑跑的沪宁宁、沪杭杭等既有有铁路，，也不同同于城市市内地铁铁和轻轨轨，它是是以城际际中短途途客流为为主，主主要承担担城际铁铁路沿线线各个城城市和中中心城镇镇之间的的客流，，兼顾城城市组团团、次中中心城镇镇间的客客流。据据预测，，到2020年年，城际际轨道交交通承担担的客流流为44580万人次次，全部部为区域域内部城城市之间间的客流流。高密度公公交化列列车，时时速250-300公公里，，最短间间隔3分分钟长三角城城际轨道道交通列列车时速速250公里至至300公里之之间，并并真正实实现公交交化运行行，将推推出小编编组、高高密度公公交化列列车，尤尤其是高高峰时段段密集到到发。因因此沪宁宁杭城际际列车设设计列车车编组为为初期6～8辆辆，远期期12辆辆，列车车运行最最短间隔隔为3分分钟。沪沪宁城际际直达列列车旅行行时分80分钟钟，大站站停列车车旅行时时分96分钟；；沪杭城城际直达达列车旅旅行时分分45分分钟，站站站停列列车旅行行时分60分钟钟以内，，将大大大缩短沿沿线城市市间的时时空距离离。44580万人人次300公里里/小时时3分钟钟公公交化化昆山城市市价值重重构昆山市域域可以划划分为7个片区区，其中中城市发发展的主主要区域域为中心心城区及及东部片片区。中心城综综合片区区：功能能定位为为高新技技术产业业发达、、第三产产业繁荣荣、适合合居住的的生态园园林城市市。东部片区区：以花花桥国际际商务区区为依托托发展商商贸物流流等第三三产业，，同时发发展高新新技术产产业制造造为主的的现代制制造业。。随着花桥桥国际商商务区的的确立和和建设，，未来城城市的主主要发展展方向将将以东进进南移位位主。对比近期期昆山城城市规划划的两次次方案可可以发现现：传统统城市中中心的核核心地位位逐渐稳稳固，而而东部新新区成为为了重要要的发展展板块，，同时联联动花桥桥国际商商务城，，势必将将推动昆昆山城市市核心的的东进南南移！昆山城市市市域规规划1、城市市概况2、经济济及产业业发展状状况3、城市市总体规规划（城城市规划划+交通通规划））4、长三三角规划划对昆山山的意义义5、昆山山城市卖卖点汇总总昆山城市研究究20分钟上海海、20分钟钟苏州的独享享天生区位优优势，使之成成为了上海苏苏州线上的产产业节点城市市。自身以电子信信息、精密机机械、精细化化工、民生用用品等低消耗耗、高产出的的“亲民”产产业为主导产产业，为昆山山的城市经济济提供了长远远、稳定的发发展平台。从城市定位上上来看昆山的的定位是工商商业城市，特特色是制造业业基地。差异异化、个性化化的城市定位位打造了长三三角区域内不不可复制的““昆山模式””。“五横四纵””的城市路网网规划使昆山山的路网交通通四通八达，，为其集约化化产业流通提提供了良好平平台。京沪高速铁、、沪宁城际铁铁路（已开通通！）、轨道道交通、公路路交通形成了了庞大的现代代城市交通网网，使昆山的的城市内外部部交通连接畅畅通无阻。同同时也推进了了高端人士、、资金流、物物流、信息流流在昆山聚集集。“融入上海、、与苏州共同同完成城市产产业转型”的的外部城市关关系定位使昆昆山未来在长长三角区域的的立意充满想想象空间。昆山城市卖点点汇总昆山房地产市市场研究1、城市房地地产开发总体体概况2、住宅市场场分析3、商业市场场分析4、酒店式公公寓市场分析析5、办公楼市市场分析6、房地产市市场总体分析析开发投资低开开高走，办公公楼投资力度度增强2009年全全市房地产开开发投资低开开高走，从年年初9.9%的增幅一路路震荡走高，，到年底增幅幅达29.2%；办公楼楼开发投资势势头强劲，共共完成投资8.42亿元元，同比增幅幅达126.6%。开发资金到位位良好，利用用外资大幅上上升2009年，，全市房地产产开发共到位位资金626.31亿元元，同比增长长27.5%；其中利用用外资8.92亿元，同同比增幅达109.0%，占比交上上年高出0.6个百分点点。商品房销售创创历史新高，，二手房市场场再现火爆全年全市房地地产开发企业业实现商品房房销售面积626.13万平方米，，销售额359.14亿亿元，分别比比上年增长89.1%和和118.2%。二手房房市场随着一一级市场的回回暖，再现火火爆，2009年全市二二手房成交21827套套，是去年同同期的2.7倍。对经济的拉动动作用增强，，贡献度不断断提升2009年房房地产投资占占城镇投资的的比重为47.5%，同同比去年提高高3.6个百百分点。另有有关部门统计计数据显示，，全年全市房房地产业实现现地方税收27.45亿亿元，同比增增长22.4%，占第三三产业地方税税收的比重为为55.7%。一、2009房地产市场场运行特点一、住宅市场场描述2007年4月至今昆山房产每月交易量统计数据（单位：套）年份\月份二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2010年5437103529654470143815291376

2009年1014162925263279422446677869704757857123

85198084

2008年302710822152280733273567271223912079一月220125202007年

2808388241923791384755333032469925042009年是是昆山楼市经经历爆发的一一年，成交量量从07年每每月3000套飞升到了了8000套套以上，涨幅幅在250%以上！外地地投资性购房房的涌入，支支撑了昆山楼楼市的半壁江江山！2010年前前三个月，楼楼市延续了09年的强势势，但是4.17新政一一出，最近三三个月成交量量一落千丈，，相比07年年的水平也有有所不及。观观察5、6、、7三个月与与昆山最近三三年的成交低低点的数据发发现，目前的的成交所面对对的情况是本本地与外地需需求同时降低低到冰点。一、住宅市场场描述市场部观点：：昆山房价从1998年来来一路走高，，在2009年楼市大热热的市场背景景下达到了最最高点6400元/平方方米的价格水水平。最近三年07年到09年年的涨幅最为为明显，09年的价格水水平相较于07年上涨了了大约50%。一、住宅市场场描述1988年至今昆山房地产年度投资额统计数据(单位：亿元)2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年2000年1999年

155.19120.13218.17

5528.0922.197.246.695.981998年1997年1996年1995年1994年1993年1992年1991年1990年1989年1988年

5.213.544.164.155.316.830.90.710.280.320.41

市场部观点：：昆山房地产年年投资额历经经了3次大的的跳跃。92年到93年年经历了一次次跳跃，02年到03年年又是一次大大飞跃，然后后到了最近的的三年投资额额都在100亿元以上。。在2007年年楼市第一波波高潮的时候候，房地产投投资额达到了了最高点。最最近2年虽然然有所反复，，但基本稳定定在150亿亿左右。396263887936074355653499238074366973892339558截至到6月底底，昆山商品品房库存可售售房源突破4万套，市场场库存供应充充足。就单周周来看，新政政之后商品房房供应再次出出现井喷，在在6月的四周周时间里，供供大于求的单单周为四周，，从4月到现现在的12周周时间，供大大于求的单周周为8周。一一方面是成交交量的低迷，，另外一方面面是新房不断断入市，昆山山商品房市场场供大于求的的局面或将长长期维持。市场部观点：：整体市场小结结2009年昆昆山房地产市市场各楼盘采采取低开高走走策略，引领领了昆山房地地产市场五年年来的第一次次爆发。商品品房价格一路路飙升至近万万元/平米。。昆山的特殊区区位使之在上上海苏州线上上的“洼地””价值一览无无遗。09年年外地投资性性购房的涌入入，支撑了昆昆山楼市的半半壁江山！同同时也由于上上海房价对上上海白领阶层层的置业影响响，加上城际际高铁的开通通，使更多的的上海白领选选择昆山作为为第一置业城城市对象。今年四月，受受有史以来最最为严厉的一一次417调调控影响，昆昆山的楼市成成交几乎跌至至冰点。但其其突出的城市市价值使昆山山楼市承受住住了第一波洗洗礼。今年六月，市市场稍有回暖暖，昆山楼市市供应再次出出现井喷。一一方面受着调调控影响，另另一方面新盘盘持续入市，，使得昆山商商品房市场供供大于求的局局面短期内难难以被打破。。“外部需求求”的把握或或将成为昆山山房地产市场场的唯一出路路。昆山房地产市市场研究1、城市房地地产开发总体体概况2、住宅市场场分析3、商业市场场分析4、酒店式公公寓市场分析析5、办公楼市市场分析6、房地产市市场总体分析析住宅板块划分分昆山市中心城城区分为中心心城区、城东东区、城南区区、城西区和和城北区域。。中心城区城东区城南区城西区城北区住宅板块特征征【地域范围】】位于长江路以以西、朝阳路路以北、中山山路以东，属属于整个昆山山老城区范围围内【版块特征】】全方位，人口口密集之现代代城市，并承承担综合行政政、居住、文文化、教育、、主要产业发发展等功能。。中心城区以以老城区为主主，昆山各大大政府机关，，企业办公，，金融等都集集中在这一区区域，属于市市中心的高档档地段，土地地资源稀缺，，生活配套成成熟，因此，，房价一直维维持高位。中心城区：人人口稠密区区域成熟价价格处于高位位中心城区项目类型位置占地面积建筑面积容积率绿化率户数物业费状态均价鹿城一品住宅、商铺玉山镇长江中路178号（裕元酒店南）8000平方米55991平方米5.227.90%4652.05在售10500蓝海íe住宅、公寓娄江与长江路交汇处西南侧36714平方米147863平方米441.50%

3.2待售12000领御住宅、酒店公寓、商住楼玉山镇前进中路283号4079平方米32613平方米7.9916.50%4474在售14000中茵·世贸广场酒店式公寓,商铺,写字楼玉山镇前进西路与中山路交叉口42500平方米150000平方米2.5/

在售16000翡翠名都普通住宅,酒店式公寓,商铺长江路与合兴路交汇处95880平方米

3.40

31%

1.5在售9500弘辉首玺住宅玉山镇长江中路与朝阳中路的交汇处92103平方米330000平方米3.535%657

待售15000中心城区主要要楼盘【地域范围】】位于市政府以以东，在城区区内前进东路路沿线区域【版块特征】】经济技术开发发区和夏驾河河景观带的双双重优势是城城东最值得亮亮点，也成为为主推楼盘稳稳健发展的有有利因素。目目前城东大盘盘云集，20万方，30万方的大盘盘依次沿前进进东路排开，，区域内有中中航地产，世世茂地产，珠珠江房产等。。城东开发区区的房产销售售量位居昆山山前三，供应应量量接近8000套，，在售楼盘超超过50个，，整体销售率率超过70%。城东地区：大大盘云集无无限潜力住宅板块特征征城东项目类型位置占地面积建筑面积容积率绿化率户数物业费状态均价中航城住宅、别墅、公寓、洋房玉山镇前进路南、洞庭湖路西196958平方米360000平方米1.836.3%18721.58在售8200绿地21新城住宅、公寓玉山镇震川路与洞庭湖路交汇处564000平方米1780000平方米2.540.0%90001.9在售7500隆祺丽景国际住宅玉山镇前进路东路与黄浦江路交汇处28168平方米180000平方米538%1000多户4.8在售11000中大简界住宅玉山镇同丰路与樾河路交汇处66893平方米178633平方米2.231%984

待售待定珠江御景住宅、公寓玉山镇同丰东路与洞庭湖路交汇处152699平方米620000平方米3.636.6%30001.9在售8800黄浦城市花园住宅、公寓、商铺玉山镇黄浦江中路与前进东路交汇处70000平方米160000平方米1.9636.5%12901.3在售8400城东区域主要要楼盘住宅板块特征征【地域范围】】老城区以西，，基本围绕亭亭林公园周边边及马鞍山中中路沿线一直直往西到森林林公园沿线发发展起来的区区域（属于昆昆山生态环境境最好的居住住区）【版块特征】】以森林公园为为主打，倡导导绿色生态居居住环境，是是昆山未来的的高档住宅板板块，楼盘的的宣传点也重重点突出生态态景观，且价价格随之上涨涨，是昆山各各大区域内价价格上涨幅度度比较快的区区域。区域楼楼盘数量多、、量体大，产产品类型以小小高层、高层层、别墅为主主。城西地区：环环境优势政政府重点规划划区域城西项目类型位置占地面积建筑面积容积率绿化率户数物业费状态均价时代中央社区住宅玉山镇前进西路1888号(紧邻新体育中心)120000平方米300000平方米2.540.5%2000户左右1.08在售8700天地华城住宅、商住玉山镇前进西路1188号83615平方米221010.04平方米2.1858.0%13591.4在售8600阿里山花园住宅、普通住宅、公寓玉山镇马鞍山路360号37974平方米69903平方米1.8442%2121.5在售9500香榭水岸住宅玉山镇马鞍山路与虹桥路交汇处南侧66700平方米144000平方米1.8641%330（一期）1.4在售9000金色森林住宅、公寓、别墅玉山镇马鞍山路与院士路交汇处166664平方米224719平方米1.445.0%12001.5在售6500森林半岛住宅、公寓、洋房玉山镇马鞍山路与虹琪路交界处森林公园正对面117189平方米271000平方米1.7945.0%17001.3在售8400城西区域主要要楼盘【地域范围】】相对北部版块块，其位于长长江中路沿线线（两侧），，基本属于老老城区的以南南区域【版块特征】】高铁和城际轻轻轨的落定将将城南的房价价推上了一个个新台阶，使使城南成为昆昆山各大区域域内首选最值值得投资的区区域。众多上上海，外地客客户都纷纷看看好城南的发发展。世茂蝶蝶湖湾的住宅宅价格已经在在10000元/平米左左右，新城域域的住宅均价价也逼近9000元/平平米，森隆珑珑庭十栋预计计售价会在一一万以上。此此地块后期入入市无疑会继继续挑战城南南房价极限。。城南地区：高高铁直射区域域投资客客的乐园住宅板块特征征城南区域主要要楼盘城南项目类型位置状态均价亲水佳苑普通住宅,酒店式公寓张浦镇银河路与港浦路交汇处待售4700卿峰丽景普通住宅,酒店式公寓,别墅千灯镇机场路南侧少卿西路2号在售4800假日半岛酒店式公寓,别墅周庄镇周庄全功路东侧（古镇南）在售5500上郡商业广场酒店式公寓,商铺千灯镇尚书路与机场路交叉口在售11000千石商业广场酒店式公寓千灯镇机场路与尚书路路口在售8000上湖酒店公寓酒店式公寓张浦镇海虹路、商鞅路交界处在售5600夜周庄酒店式公寓,商铺周庄镇大桥路80号在售60000上海外郡普通住宅,酒店式公寓千灯黄浦江路与炎中路交叉口在售5600晶蓝上城酒店式公寓,商铺千灯镇黄浦江路东侧、琼花二路南侧在售6300龙隐水庄酒店式公寓周庄大学路66号已售完6000盛世明珠园酒店式公寓周庄淀南路509号已售完3600清水依瓦诺酒店式公寓,别墅淀山湖北侧已售完7500三、各版块供供应量对比分分析

花桥玉山开发区千灯巴城张浦周市陆家南部水乡2010年4月10081644098313303240217922658127811832010年5月990268529683342028712218218911751248市场部观点：：纵观昆山市4月和5月，，昆山各个板板块的库存量量基本变化不不大。花桥和开发区区相比4月，，5月的库存存量微微下跌跌，而玉山的的库存则是有有了一定增长长。其他各个个区域也参差差不齐。可以以说新政对楼楼市的影响可可能有一定滞滞后效应，可可能要再过2月才能在库库存量方面看看出具体的影影响。三、各版块供供应量对比分分析市场部观点：：新政之后各版版块之间的供供应量结构似似乎没有受到到太大影响。。虽然每个板板块的库存量量如上图分析析的有一定的的变化。但是是最多三个区区域仍旧是花花桥、开发区区和玉山镇。。三者的总和和接近70%。三、各版块销销售情况对比比分析区域销售率环比上月花桥78.50%↑0.4%开发区77.10%↓0.4%玉山84.30%↓0.8%千灯81.10%↓0.4%周市87.30%↑2.7%巴城81.90%↓2.5%张浦85.50%/陆家84.40%↑1.4%南部水乡82.70%↑5.1%昆山整体81.30%↓0.1%2010年5月各区域销销售率5月昆山商品品房市场整体体销售率继续续回落，其中中住宅项目回回落较大，商商业类项目销销售率稳步上上升。就各区区域来看，部部分区域由于于没有新增供供应偏少，销销售率出现小小幅上升，其其中南部水乡乡上涨5.1个百分点，，但从整体上上，昆山商品品房销售率继继续保持回落落的势头，这这将对于昆山山楼盘项目特特别是住宅类类项目构成一一定的考验，，尤其是新开开楼盘。这也也会在一定程程度上倒逼开开发商做出比比如优惠打折折等相关销售售策略上的调调整，市场部部观点点：四、各各版块块价格格因素素分析析通过图图表可可以看看出，，昆山山市主主力产产品类类型为为小高高层、、高层层住宅宅为主主，而而以低低密度度住宅宅譬如如别墅墅、花花园洋洋房为为辅，，并有有少量量多层层公寓寓弥补补了该该区域域内的的产品品形态态。市场部部观点点：昆山房房地产产市场场研究究1、城城市房房地产产开发发总体体概况况2、住住宅市市场分分析3、商商业市市场分分析4、酒酒店式式公寓寓市场场分析析5、办办公楼楼市场场分析析6、房房地产产市场场总体体分析析一、商商业概概述作为全全国百百强县县排名名第一一的昆昆山市市，目目前人人口超超过200万，，城市市面貌貌日新新月异异，居居民收收入逐逐年快快速增增长，，消费费需求求供需需两旺旺。昆山市市商业业设施施主要要集中中于老老城区区，主主要包包括商商业街街，百百货公公司，，特色色商业业街，，娱乐乐中心心，大大卖场场（生生活类类及专专业卖卖场）），专专业市市场等等。以人民民路，，亭林林路，，百润润发等等代表表的昆昆山市市商业业，基基本满满足市市民基基本的的生活活消费费需要要。目前昆昆山市市的商商业设设施不不但向向本地地居民民提供供服务务，同同时也也吸引引着周周边城城市的的居民民前往往，如如太仓仓和上上海。。现有品品牌的的落后后与昆昆山居居民日日益增增长的的品牌牌意识识是目目前昆昆山零零售市市场最最大的的矛盾盾之一一。。人民路商圈城北萧萧林路路商圈圈老城区区火车车站商商圈城东商商圈商圈分分析一、商商业概概述及及分布布中心片片区：：由城城市核核心地地带主主要街街道构构成，，是昆昆山传传统商商业区区，辐辐射范范围可可达全全市及及下属属其他他乡镇镇。城城北北片区区：传传统居居住区区，档档次中中低，，工业业用地地开发发基本本已形形成蔓蔓延之之势，，商业业一直直发展展不好好。城城南南片区区：由由沪宁宁铁路路、规规划沪沪宁高高速铁铁路、、沪宁宁高速速公路路及312国道道组成成的交交通屏屏障，，商业业、办办公同同步发发展。。城城西片片区：：昆山山市高高档住住宅楼楼盘集集合地地，森森林公公园和和大学学城的的建设设使城城市向向西发发展有有一定定的基基础，，现今今以社社区小小商业业为主主。城城东东片区区：在在市政政规划划中，，城东东片区区将被被打造造成商商业、、商务务办公公和居居住为为一体体的整整合体体，商商业氛氛围尚尚未形形成，，政府府规划划重点点地区区，前前景看看好。。目前昆昆山商商业依依然是是以传传统的的市中中心人人民路路沿线线为绝绝对核核心，，其他他区域域商业业配套套普遍遍发展展滞后后，没没有跟跟上区区域的的规划划。昆山市市区商商业呈呈现片片状分分布，，五大大片区区发展展不平平衡。。二、商商业主主干道道研究究人民路路人民路路（前前进西西路至至朝阳阳西路路段））是昆昆山市市最繁繁华的的商业业街，，这条条约1000米米的商商业街街，以以正阳阳桥为为界分分为南南北两两段，，包括括昆山山宾馆馆（4星级级），，世纪纪商厦厦，新新华书书店，，肯德德基餐餐厅（（2家家），，利玛玛商城城，新新世界界商厦厦，苏苏州美美罗城城昆山山店，，正阳阳大楼楼商场场，昆昆山商商厦，，美罗罗云集集于此此。小结：：作为昆昆山商商业的的代表表，人人民路路商业业街客客流量量大，，服饰饰类商商品最最为集集中。。从商场场的规规模与与品牌牌方面面，除除昆山山商场场外，，人民民路的的商场场普遍遍呈现现面积积小，，品牌牌低档档的特特点。。昆山商商厦作作为大大型百百货公公司，，其购购物环环境，，品牌牌档次次明显显高于于其他他商场场，其其以规规模优优势，，环境境优势势，品品牌优优势等等获得得了当当地消消费者者的认认同。。昆山商商厦的的成功功说明明了昆昆山居居民对对于商商场的的规模模、环环境、、品牌牌方面面的需需求，，同事事也说说明了了昆山山市民民具有有相当当的消消费能能力。。亭林路路亭林路路是昆昆山另另一条条商业业街，，位于于前进进西路路以北北，于于人民民路相相连接接，被被指马马鞍山山东路路，亭亭林公公园，，著名名的奥奥灶面面馆就就位于于亭林林路上上，相相比人人民路路，亭亭林路路商业业节基基本都都是街街铺，，包括括服饰饰、饰饰品、、鞋等等，此此外，，有多多个楼楼盘选选择在在亭林林路上上开设设了销销售处处，形形成了了亭林林路商商业街街的一一大特特色亭林路商圈北门路路北门路路位于于昆山山“城城北””，是是昆山山主要要的居居住区区，人人口密密集。。以萧萧林路路为界界，北北门路路北段段娱乐乐业比比较发发达，，是昆昆山主主要娱娱乐场场所之之一。。现有有的商商铺都都是由由近年年来开开发并并已逐逐步成成熟的的小区区沿街街商铺铺组成成，大大多都都是几几十个个平米米的面面积。。北门门路的的主要要消费费这位位周边边居民民，属属于社社区商商业街街。北门路商圈商业卖卖场研研究昆山欧欧尚商商业中中心目前是是昆山山最大大的一一家大大型超超市，，同时时也是是欧尚尚在中中国启启动的的第一一个商商业中中心。。开业时时间：：2009年1月11日日总占地地面积积：56000平方方米大型超超市卖卖场面面积：：14000平平方米米位置：：坐落落于昆昆山白白马泾泾路与与超华华商贸贸城比比邻车位：：696个个免费费停车车位交通：：104、、5、、126、、20路公公交车车直达达理念：：““低价价、选选择、、服务务、质质量””特色：：欧欧尚儿儿童俱俱乐部部是昆昆山地地区独独此一一家儿儿童免免费““寄托托所””品牌：：、、、、、、必胜胜客、、肯德德基、、屈臣臣氏、、国美美电器器………初次次进入入昆山山的品品牌：：特力力屋、、85度C、满满记甜甜品、、冰激激淋、、’、、、味味千拉拉面、、神采采飞扬扬（大大型室室内娱娱乐公公园））重点商商业个个案研研究亿立国国际商商贸物物流城城集五金金、机机电、、建材材、汽汽配、、木材材、家家具六六大业业态为为一体体，依依托运运输、、仓储储、信信息等等物流流产业业优势势，领领筑长长三角角商贸贸物流流大商商圈，，亿宏宏物流流园投投资有有限公公司，，从开开发、、建设设到运运营管管理全全程运运作，，统一一招商商，统统一规规划，，统一一经营营。开盘：：2010-05-01位置：：昆山山339省省道与与新浦浦路交交界处处总面积积：13万万㎡主流铺铺面：：35~40㎡㎡收益：：10年托托管，，年回回报8%。。配套：：综合合商场场:昆昆山商商贸城城，红红星美美凯龙龙，麦麦德龙龙，港港龙建建材城城售价：：商铺铺一楼楼价格格17000元元/㎡㎡18000元元/㎡㎡,二二楼价价格13980元/㎡，，三楼楼价格格9880元/㎡在售商商业供供需分分析通过图图表可可以看看到，，昆山山现大大体量量的商商铺出出现在在城东东的弘弘基财财富广广场和和中心心的中中茵世世贸广广场，，弘基基财富富广场场是黄黄浦花花园的的商业业配套套，属属于一一个大大型的的商业业街区区并配配有一一个，，中茵茵世贸贸广场场是一一中心心又一一大型型综合合性商商办项项目，，该两两个项项目占占整个个区域域内的的60%，，而其其余商商铺体体量较较小，，主要要是由由于都都是以以底商商的形形态推推出市市场，，这极极大的的限制制了项项目的的体量量。市场部部观点点：六、在在售商商业产产品分分析通过图图表可可以看看到，，昆山山各主主要商商业产产品其其规划划面积积分化化较为为明显显，小小面积积商铺铺产品品基本本在30-120平平方米米左右右，偏偏大的的产品品在200-300平方方米左左右。。目前前昆山山在售售的商商业中中，一一般专专业市市场商商铺的的面积积跨度度较大大，底底商则则相对对户型型面积积偏小小。从商铺铺产品品形态态来看看，街街区型型商业业占据据最大大比重重，专专业市市场和和底商商也有有不小小比例例，大大型商商场相相对比比较稀稀缺。。市场部部观点点：七、在在售商商业价价格分分析通过图图表可可以看看到，，在售售商铺铺的价价格大大致可可分为为三个个区段段，5900~14000元元/平平米主主要为为一些些底商商类商商铺，，体量量较小小，不不成规规模，，客源源由自自身住住宅提提供；；14000~20000元元/平平米主主要为为有规规模的的综合合商业业体，，具有有良好好规划划，能能辐射射周边边区域域，人人流量量较大大，因因此价价格也也较高高；20000~50000元/平米米主要要为底底商沿沿街商商铺，，由于于其独独有的的区位位优势势，东东方曼曼哈顿顿背靠靠规划划中的的5万万平米米的沃沃尔玛玛超市市，紧紧临交交通主主干道道，具具有较较高的的投资资回报报率，，也导导致了了其较较高的的售价价。市场场部部观观点点：：八、、在在售售商商业业去去化化分分析析通过过图图表表可可以以看看到到，，整整个个市市场场的的整整体体去去化化率率已已经经相相当当高高了了，，大大部部分分商商铺铺去去化化超超过过了了80%，，部部分分商商铺铺甚甚至至已已经经售售完完，，市市场场相相当当活活跃跃，，投投资资者者对对于于昆昆山山商商业业市市场场相相当当看看好好。。当当然然，，高高去去化化率率也也导导致致今今后后1至至2年年内内，，区区域域市市场场商商业业供供应应的的紧紧张张。。市场场部部观观点点：：昆山山房房地地产产市市场场研研究究1、、城城市市房房地地产产开开发发总总体体概概况况2、、住住宅宅市市场场分分析析3、、商商业业市市场场分分析析4、、酒酒店店式式公公寓寓市市场场分分析析5、、办办公公楼楼市市场场分分析析6、、房房地地产产市市场场总总体体分分析析一、、酒酒店店式式公公寓寓、、产产权权式式酒酒店店市市场场概概述述昆山山市市场场酒酒店店公公寓寓的的出出租租率率基基本本保保持持在在85%以以上上，，租租金金通通常常也也要要比比公公寓寓高高出出30％％左左右右，，同同时时由由于于酒酒店店公公寓寓具具备备了了投投资资、、保保值值、、收收益益、、租租住住、、无无风风险险的的五五大大投投资资特特色色，，将将酒酒店店服服务务与与居居家家氛氛围围融融为为一一体体，，因因此此其其租租赁赁前前景景非非常常看看好好，，升升值值空空间间很很大大，，相相对对于于普普通通公公寓寓而而言言，，更更具具吸吸引引力力。。但纵纵观观如如今今的的昆昆山山房房产产市市场场，，充充斥斥着着大大量量标标榜榜着着““酒酒店店公公寓寓””的的物物业业，，然然而而多多数数从从实实质质而而言言只只能能称称为为““小小户户型型单单身身公公寓寓””，，并并非非严严格格意意义义上上的的酒酒店店式式公公寓寓，，更更谈谈不不上上国国际际标标准准豪豪华华酒酒店店公公寓寓。。昆山山市市场场上上小小户户型型酒酒店店式式公公寓寓有有的的是是作作为为规规模模化化小小区区开开发发的的附附属属产产品品，，如如：