春天百货返租销售方案

春天百货产权式商铺返租销售方案

什么是返租？返租在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开发商没有任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。春天百货推售策略及定位根据现实情况，对本案的推案策略，拟定两套方案：备选方案1：一层、二层、三层、四层拟分割，返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。带动一层独立临街店面的迅速去化。备选方案2：一层、二层、三层、四层返租与整体销售组合。备注：以上两种方案，在销售执行过程中相互结合运用，利用客户进行相互间的挤压，做到虚实结合，亦真亦假促进销售。销售定位：独立产权旺铺+一份租约=富养三代

“春天百货”带租约的独立产权商铺关于产权商铺什么是产权式商铺？房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法，这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要，故产业链得以延长，对GDP的贡献显然比单纯营销要大。产权式商铺的优势分析

作为一种营销策略，产权式商铺能够得到市场的认可，必定有其优势所在。客观的讲，这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。优势一：

有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户投资者便成为必然的选择。利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是产权式商铺的一大优势。优势二：

保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。

优势三：

能够促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。

售后返租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力，经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取更大的利润。优势四：

有利于银行加快资金周转，降低风险。对于售后返租投资型物业，银行一般要求首付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障，大大降低了银行的贷款风险。产权返租的的４种方式式◆虚拟产权权铺位，真真实回报返返租。回报报是真实的的，依靠大大商家的有有效承租来来支撑返点点。◆虚拟产权权铺位，虚虚拟回报返返租。在虚虚拟铺位的的基础上，，回报是虚虚拟的，回回报主要是是投资人自自身的投资资款，即俗俗话说的““羊毛出在在羊身上””。◆独立产权权铺位，虚虚拟回报返返租。市场场内分划成成独立经营营商铺，把把销售价格格定高，通通过高价格格完成其8%或10%的返点。◆独立产权权铺位，真真实回报返返租。春天百货拟拟采用的销销售方式：：独立产权铺铺位，虚拟拟回报返租租基于上述分分析，我我们在销售售时采取第第三种方法法比较合乎乎我们项目目，即：独独立产权铺铺位，虚拟拟回报返租租。将市场内分分划成独立立经营商铺铺，把销售售价格定高高，通过高高价格完成成其10%的返点。方法：直接接在售房款款总额中减减去前5年租金(每年返租9%，即总款的的45%，后5年实行每年年返还11%，分季度返返还，10年共返还100%，回报计算算期：以实实际交付使使用期为准准，如2012年10月28日交付使用用，则回报报期为2012年10月28日开始计算算。这种方式对对市场开发发而言，既既能降低入入市门槛，，又能在培培育期统一一经营、规规模管理。。实施一次性性返租可使使商铺投资资客的层面面扩大，这这样首付只只要花几千千元就可以以买到一个个商铺。对对于1层商铺，采采取一次性性返租3年的策略，，对于2~3层商铺，则则可分别采采取一次性性返租4年的策略，，对于第4层商铺，则则可采取一一次性返租租5年的策略；；这种方法法通过降低低首期门槛槛，可一举举打开高层层商铺滞销销难题。此外，一次次性返租年年限还与商商铺楼层有有密不可分分的关系。。随着楼层层的不断增增高，商铺铺的单价、、总价在不不断递减，，对应的投投资者的实实力也随之之递减，而而一次性返返租的力度度反而随之之加强。独立产权商商铺作用与与优势独立产权商商铺的作用用：商商铺铺在销售之之后，必须须确保成为为良性物业业，那么，，究竟什么么样的商铺铺可以卖？？只有产权权铺位与经经营卖场一一致的商铺铺才能卖，，一类是独独立的街铺铺，一类是是独立经营营独立收银银的主题商商城或专业业市场。这这种独立式式商铺，商商场经营按按照销售分分割的独立立铺位经营营，从而达达到经营铺铺位与销售售铺位分割割的一致性性。独独立产产权商铺有有着诸多优优势：首先是产权权明晰，使使得销售铺铺位与经营营铺位保持持一致，业业主与经营营者洽谈租租金十分方方便；其次次，独立式式店铺只需需短期返租租，发展商商与小业主主最大限度度的回避了了商铺经营营的风险；；其三，对对于独立式式商铺，建建设部、银银行等相关关部门和单单位认同度度高，而投投资市场亦亦十分看好好。返租需要处处理的难点点：商家租赁与与商铺销售售的关系开发商采取取带租约销销售的方式式。先进行行商铺销售售，再将商商场整体出出租给营运运管理公司司（策略：：开发商自自己可以另另外的法人人成立营运运管理公司司或雇请有有实力的营营运管理公公司以规避避开发商的的风险），，由营运管管理公司统统一负责招招商以及日日后的经营营、物业管管理等工作作。发展商商则按照每每年9%-11%的回报率向向业主返还还一定金额额。发展商作为为物业开发发者，它既既是三者（（开发商、、营运管理理公司、业业主）之间间的组织者者，又是协协调者。因因此从整体体上看，三三者之间存存在两个基基本点与两两个关系。。

总结结：与投资资者签订包包租协议的的是商业经经营管理公公司。也就就是说，以以后在包租租过程中一一旦出现问问题都与开开发商没有有任何关系系。建议：下策：喀喀什投资资公司作作为营运运管理公公司或广广州城春春天百货货另成立立营运管管理公司司，上策：聘聘请外地地有实力力的商业业运营管管理公司司；目的的：规避避开发商商风险。。返租需要要处理的的难点：：（1）两个基基本点发发展商商与营运运管理公公司的租租约与发发展商与与小业主主承包经经营协议议在时间间上要具具备一致致性。购买春天天百货商商铺的前前提是：：小业主主在租期期内不能能自行经经营与自自行出租租，必须须与发展展商签订订与租期期相一致致的承包包经营协协议，而而发展商商则是通通过与营营运管理理公司的的租赁协协议来保保证小业业主的租租期收益益。（2）两个关关系◆◆发发展商与与小业主主的承包包经营关关系◆◆营营运管理理公司与与发展商商的承租租方与出出租方的的关系销售风险险与回避避（1）差价补补贴的风风险营营运运管理公公司作为为一个商商业的整整体租赁赁者，其其承租的的租金必必然比较较低（就就好比““批发””的概念念），而而发展商商为了实实现商铺铺销售，，必然要要提供一一个使投投资客户户认同的的回报率率，而这这两者之之间将存存在一定定的差距距，因而而就使得得发展商商不得不不为了支支持较高高的回报报而去补补贴一定定的资金金。销售风险险与回避避（2）营运管管理公司司经营不不良带来来的风险险这这是商商家经营营所带来来的风险险，也是是发展商商最为担担心的风风险。主主要原因因是在承承租期中中，由于于商家的的经营管管理不良良，从而而无法再再继续经经营，导导致大型型商家不不支付租租金。而而发展商商却处于于需要支支付小业业主的承承诺回报报，但无无法收取取租金的的尴尬状状况中，，这时其其所承担担的回报报压力就就更加大大了。销售风险险与回避避（3）返租期期满后产产权分散散带来的的风险分分割销销售后所所带来的的产权分分散与商商业统一一经营的的矛盾一一直是困困扰商铺铺营销的的主要问问题。虽虽然营运运管理公公司整体体承租的的销售模模式在一一定时期期内解决决了这个个矛盾，，但在返返租期满满后又将将如何解解决这个个问题来来保障众众多小业业主的利利益呢？？发发展展商在承承租期满满后，从从项目本本身营销销的角度度看，其其已经完完成了对对业主的的承诺。。但为了了更好地地实现商商业的销销售价值值，发展展商需提提前解决决好这一一问题，，不要为为将来的的商场经经营留下下后遗症症。销售风险险与回避避要解决好好这一问问题，可可以考虑虑采用以以下的方方法：首先，要要成立业业主委员员会。由业主委委员会来来统筹安安排商场场的未来来租赁权权及经营营权，并并按照小小业主的的投资额额合理地地划分比比例关系系，通过过类似““股权””的形式式在实现现整体效效益的情情况下，，全面、、公平地地保障所所有业主主的收益益。具体体运作可可通过业业主投资资额的大大小，确确定所有有业主的的分配权权利，再再选举会会长、执执行会长长、会员员等。业业主委员员会可通通过自行行运作或或委托专专业商业业机构代代管、代代租等形形式以实实现商场场的统一一经营。。销售风险险与回避避其次，在在项目前前期分割割规划中中，要充充分考虑虑今后经经营的需需要。要合理组组织人流流走向通通道，合合理设置置通道的的长与宽宽，尽量量保证铺铺位的分分割，做做到“分分则好售售，合则则好用””。总结：因因为春天天百货1期定位是是“百货货工厂直直销中心心”的百百货批发发市场，，因此本本案将采采取商业业内街独独立产权权街铺的的分割销销售方式式，做到到每铺都都是独立立街铺的的形式。。它最大大程度上上解决了了经营统统一与分分散产权权的矛盾盾。只有有在前期期合理回回避相应应的风险险，才能能做到无无论是发发展商的的开发获获利，还还是小业业主的投投资收益益，才能能都得到到更有效效的保障障。“春天百百货”带带租约的的独立产产权商铺铺二元收益益，才是是不动产产投资的的真正收收益。不动产投投资的收收益由获获取的租租金和物物业本身身的升值值两部分分组成，，获取的的租金是是房产投投资中的的“加法法”收益益，而升升值才是是“乘法法”收益益，也就就是说升升值收益益是成倍倍的、几几何级的的增长，，如果一一处不动动产能够够一边收收取租金金一边升升值，那那才是最最佳的投投资对象象，而且且出租的的利率也也一定要要大于银银行的贷贷款利率率。“春天百百货”带带租约的的独立产产权商铺铺，租金回报报（10年累计100%）省钱只是是精神，，玩钱才才是境界界一次投资资，十年年无忧；；春天百百货携手手一流品品牌（厂厂）商家家，开启启财富新新方向；；投资门槛槛低，最最低投资资3-5万元；投投资诱惑惑最大化化，省心心省力，，由春天天百货统统一经营营管理；；商铺产权抵押押担保，投资资无后顾之忧忧；按时返还还收益，年均均收益10%；投资高额回报报，收益即买买即实现。专业经营型商商铺的投资价价值，远远远高于非专专业经营型一个项目是否否为专业经营营，最重要的的是看是否具具有专业的管管理机构和完完善的操作模模式，以及经经营业态的市市场发展前景景。具有专业业经营管理机机构的商铺不不仅可以保证证长期良性发发展，其附加加价值也较非非专业型经营营要高，从而而获得的附加加利润（经营营利润）就高高。“春天百货””统一招商租租赁、统一经经营业态、统统一形象管理理，统一营销销策划，前景景明朗，利润润丰富！确确保市场永续续经营。能否灵活进退退，

是考量量商铺投资的的重要因素商铺投资要清清晰的判断投投资过程中风风险、收益的的客观性，而而最主要的是是投入资金的的可回收量以以及灵活的进进退制度。可可以说，能够够确保投入资资金大幅度增增值是投资的的最高目标，，而能否灵活活撤回投资，，即是考察商商铺开发者的的实力与规范范性，同时也也是将投资风风险降到最低低的保障。5年、10年双重推出机机制，““0”风险的投资计计划公开发售时，，业主与春天天百货的专业业商业管理公公司签署《托管协议》，10年无忧品牌托托管，10年赚得黄金旺旺铺，最大程程度降低投资资风险，有效效规避通货膨膨胀，让业主主轻松之间即即可获得长势势稳定的回报报效应和升值值空间，享受受源源不断的的财富和幸福福。前5年每年9%的收益，一次次性从首付款款中获得收益益，即买即获获45%高额收益。后后5年每年11%的收益按季度度获得收益。。投资春天百货货成熟市场，，涨幅数倍有有据可依。为了保证投资资者的利益和和权利，特别别指定“双双重推出机制制”，在10年内可以有2次机会将店铺铺无理由的转转让给春天百百货，充分体体现“春天天百货”的诚诚信、安全以以及规范性，，打造喀什无无风险的商铺铺投资。第6年可以申请退退铺，让您的的投资风险归归零。合同满五年，，第六年投资资方可选择退退出市场，投投资方可以原原价转让给春春天百货。若选择退出市市场经营，春春天百货将全全额退还全部部已付的商铺铺使用权价款款。购买后第10年，可以在原原价基础上加加10%，转让给春天天百货。春天百货获取取收益的政策策为了保证商场场的成功运营营，也为了保保障投资者的的稳固收益，，项目实行的的是“委托经经营管理”，，本着“建设设+运营+管理”的核心心理念，在购购买本项目的的商铺后，将将委托给专业业的经营管理理公司统一招招商租赁、统统一业态规划划、统一经营营管理、统一一营销策划，，而后按约定定比例和时间间给投资者返返还租金，这这样就解决了了投资的后顾顾之忧。收益政策：项项目商铺托管管10年，10年100%收益返还。一次投入，即即可同时获得得租金收益与与商铺增值两两大长久回报报，轻松实现现“一铺养三三代”的财富富梦想。特别要说的，，这是真正10年100%返还（如您投投资20万，10年就能返还20万的本金，另另外您还挣到到了一套商铺铺，10年后一套商铺铺保守讲番一一番也值40万，也就是说说您现在投入入20万，十年后投投入的本金20万全部收回还还净赚20万，不用操心心，还挣得一一个商铺)，这真是一个个千载难逢的的好机会。春天百货商铺铺购买模式购买“春天百百货”带租约约的独立产权权商铺，先签签订《商品房买卖合合同》，获得“春天天百货”项目目商铺的独立立产权。同时附带签定定十年租赁合合同，十年内内由“春天百百货”进行经经营管理，确确保十年稳固固收益。1-5年：每年年9%租金收益（一一次性返还））6-10年：每年11%租金收益（每每年按季度返返还）前十年100%返还。为了资金回收收，全部采用用独立产权销销售，租赁则则为辅助，租租赁是为了满满足产权销售售给投资客户户，经营的需需要，因投资资户大多不是是经营户，而而招租、租赁赁的要求就不不严格。典型型的作法是把把租赁价做高高，大于10%的年回报，与与售价之间，，这样一个虚虚高来拉动销销售。年投资回报率率及投资回收收期年投资回报率率一次性购买（（计算公式））：（税后月月租金-每月物业管理理费）*12按揭贷款（计计算公式）：：（税后月租租金-按揭月供款-每月物业管理理费）*12（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资资合理的年投投资回报率一一般为8%-12%投资回收期一次性付款公公式：（购买买房屋总价+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金金-每月物业管理理费）*12注：商铺投资资的合理回收收期限一般为为8-12年年投资回报率率及投资回收收期举例：如本项项目一层售价价：12000元/平米售价。100平米的商铺。。则总价：120万的商铺计算算：600000（50%的首付款）10年贷款系数=6600元/月还款6600元/月还款/30天/100平米=2.2元/平米/日还款（商铺铺每日所需还还款）5元/平米物业费/30天=0.17元（商铺每日日所需物业费费用）以此公式来计计算，每日商商铺所需还款款再加上每日日物业费用及及水电等费用用，则2.5元/日租金即可保保本，而目前前商铺租赁价价格最低可维维持在天平米，因此此随着时间的的推移本项目目就有大幅度度租金上升的的空间。10年返租收益100%＋永久独立产产权商铺价值值举例说明：购买20平米，每平米米10000元20（面积）×10000（平米价格））＝200000（总价）90（平米租金/月）×20（面积）×12（月）＝21600（年租金）200000×9%＝18000（前5年每年返）×5（年）＝90000（1-5年共返，一次次性在总款中中返还）200000×11%＝22000（6-10年每年返）×5（年）＝110000（6-10年共返，从第第六年起分年年返还）90000＋110000＝20万返租收益：20万＋铺位价值值！（十年收收回成本+一个永久独立立产权商铺））备注：首次返返租为前5年一次性返租租，后期为每每年返租。投资举例说明明：以3楼一个总值10万元的商铺为为例，看看在在实行一次性性返租后商铺铺投资的供款款情况：从以上供款实实例可以看出出，月供不足足以造成投资资压力，但首首期款5万元，对于一一个拥有自由由资金一二十十万的公务员员、白领而言言，无凝具有有风险和压力力，所以用降降低首期门槛槛，是激活公公务员，白领领投资的关键键。一次性返租五五年后，实付付首期款仅为为一成，只需需5000元就可以投资资商铺，而而由于在铺位位分割中，三三层以上铺位位大都尽可能能分成小单位位，其总值相相对偏低，三三楼商铺总值值大多在10万元左右，这这样首期款仅仅数千元。总价首期五成一次性返还五年租金（年回报9%）实付首期五成十年月供10万5万4.5万0.5万550元一次性返租年年限与商铺楼楼层关系：银银行提供五五成按揭情况况下的一次性性返租年限与与商铺楼层关关系层数一次性返还租金年数合计返还数（年返9%）客户首期款1层3年27%23%2层4年36%14%3层4年36%14%4层5年45%5%投资回报计算算公式：每每平方米售价价=每月每平方米米租价*12个月/年回报率10%返租的正面作作用及意义商铺的返租对对于商家和投投资客，都有有着非常重要要的意义，它它平衡着双方方的利益关系系，从而达到到双方的共赢赢，由此可见见，返租之于于商家和投资资客，发挥着着明显的杠杆杆作用。返租之于商家家发展商通过返返租期，实施施对商家的租租金优惠，使使得商家在市市场培育期内内以较低的成成本做生意。。一个市场从从最初的培育育期到发展成成成熟市场需需要一个时间间过程，发展展商通过返租租期“放水养养鱼”。在市市场的初期来来给商户一个个低成本经营营的机会，降降低了商场经经营风险。返租的正面作作用及意义返租之于投资资客投资客在返租租期内拥有稳稳定的投资收收益，同时由由于经营成本本低，商家能能够顺利度过过市场培育期期的难关，返返租期满后投投资客得到的的将是一个兴兴旺的商场。。发展商运用用返租这个杠杠杆，通过低低租金招商，，迅速引起了了抢铺浪潮。。由于“放水水养鱼”，发发展商培育了了市场，使之之与房地产开开发一起成长长，在商铺的的培值中，最最大的获利者者必然是投资资客。发展商之于返返租返租策略是以以保障投资客客较高的稳定定回报，以优优惠的租金招招商为基础，，或是真实的的资金收益做做支撑，发展展商只是扮演演了一个“中中间调解人””的角色，拿拿投资客买铺铺钱的一小部部分用来培育育市场，发展展商通过这个个杠杆来平衡衡双方的利益益关系，达到到双方共赢的的目的，发展展商通过这个个过程实现小小业主高回报报，经营者能能赚钱的目的的，从而也实实现自己资金金快速回笼的的利益，从根根本上保证春春天百货的经经营与发展。。产权式商铺返返租销售关键键点：第一，后期的的运营管理，，这是商业运运作的一个灵灵魂，大家都都知道，对销销售型的商业业来说，第一一步是卖出去去只是成功了了1/3，招商之后成成功了另外1/3，最终的1/3还是靠最终的的运营管理，，这为商业后后期的增值起起到的作用更更是至关重要要的。一定要要有一个专业业的运营管理理公司来运作作后期的运营营管理工作，，这是比较关关键的一点，，要把投资运运营管理公司司从一开始销销售的时候就就提到台前；；第二，运营管管理团队一定定不要空架子子，整个团队队的职责分工工，包括它的的运营思路和和整个后期的的招商包括广广告位的管理理、整个推广广，前期整个个的思路一定定要非常清晰晰，这种清晰晰的思路在销销售的时候就就要告诉投资资客在后期怎怎么样运营推推广，怎么样样进行统一的的管理和统一一的业态规划划，这样投资资客肯定会有有信心，这是是运营管理后后期的主要的的思路；产权式商铺返返租销售关键键点：第三，也是比比较关键的一一点，就是商商业运营团队队在销售的时时候就为招商商做好准备，，这样投资客客买完之后，，运营管理公公司马上会给给他项目源源源不断地输送送商业客户资资源，这是运运营管理公司司要做的；第四，是一定定要跟各个行行业协会做好好战略共同和和横向联系。。我们的百货货行业协会、、零售协会、、娱乐业态的的相关协会、、步行街商业业协会我们前前期都要做好好相关的联系系。分析总结说明明：包租期越长，，发展商要返返还给客户的的金额越多，，即发展商要要贴补的钱要要增加，这样样必定要提高高商场的销售售价格来填补补，无疑，这这样做对销售售的压力将非非常大。目前春天百货货的租金水平平低，则发展展商要返还给给客户的金额额增加，也会会提高商铺的的销售价格，，增大销售压压力。分析总结说明明：销售策略实施施：购买“春天百百货”带租约约独立产权商商铺，签订《商品房买卖合合同》，获得“春天天百货”项目目商铺的独立立产权。同时时由商业营运运管理公司与与客户签定十十年委托经营营租赁合同，，十年内由““春天百货””进行“四统统一”的经营营管理，确保保十年100%稳固收益。1-5年：每年年9%租金收益（一一次性返还））6-10年：每年11%租金收益（每每年返还）前十年100%返还，后10年如果业主继继续委托春天天百货经营管管理公司刚管管理，则与春春天百货共享享租金上涨的的收益，按租租金九一分成成，投资者占占租金收入的的90%，春天百货占占10%。春天百货售后后返租形式归结为以下几几个步骤：（1）努力创造““街铺”式的的产品。在所所有类别的商商铺产品中，，街铺（沿街街店铺）是投投资者最易接接受的产品形形式，在潘石石屹的所有SOHO项目中，无论论内铺还是外外铺均采取了了“街铺”的的形式，均取取得良好的销销售业绩。（2）对项目要进进行合理定价价。商铺的售售价与租金有有着直观的互互动性和关联联性，在销售售商铺时，应应该采取租金金回报率的计计算方式，来来给自己的商商铺进行合理理定价，不可可盲目攀比，，商铺是纯投投资品，所以以价格问题是是销售的第一一问题，也是是关乎今后招招商运营、与与小业主进行行沟通的关键键。春天百货售后后返租形式（3）销售前要明明确商铺的业业态分布。销销售的时候就就要让购买者者先入为主的的知道他买这这个商铺的允允许经营范围围，并尽可能能地在售房合合同中予以标标注（不管这这一点最后能能起到多大作作用），这其其中道理还要要在销售过程程中通过销售售人员向购买买者不断地进进行灌输，帮帮助小业主树树立大局观念念。（4）加强整个项项目的招商力力度。招商是是商业地产项项目成功的关关键，招商招招的好，项目目的成功率就就大，招商招招的差，即使使你卖完了，，项目仍然算算不成功的。。加强招商力力度，争取在在商铺交给小小业主之前，，能帮助小业业主把他所购购买的商铺以以合理的租金金租出去，确确保第一批租租户基本上是是按照开发商商的业态规划划来承租的，，这样，就可可以保证商业业地产项目的的相对统一招招商安排。春天百货售后后返租形式（5）制定租金指指导价并公布布于众。在招招商启动之前前，根据商铺铺的售价，采采用租金回报报率的计算方方式，制定出出相对公平的的租金指导价价，公布于众众，以便于小小业主和商户户之间的租赁赁协商参考，，防止小业主主哄抬租金，，防止商户变变相压价，起起到价格指导导的作用。（6）设立立专门门的售售后商商铺的的招租租部门门。项项目应应设立立专门门的““售后后商铺铺”的的招租租部门门，接接待好好每一一位租租户代代表和和小业业主代代表，，并登登记在在案。。要将将小业业主的的联系系方式式和租租户的的联系系方式式作为为绝密密材料料，严严禁外外泄，，要把把商铺铺的第第一批批租户户牢牢牢地控控制在在自己己手中中，防防止租租户与与小业业主之之间的的私下下接触触，这这是控控制商商铺业业态的的关键键所在在。春天百货货售后返返租形式式（7）交交房前一一定要把把商铺租租出去。。售后商商铺的招招租工作作一定要要在交房房前完成成或完成成大部分分，不然然的话，，交房后后就会失失去控制制，小业业主会急急于将自自己招租租信息发发布出去去，这样样，租户户就很容容易拿到到小业主主的联系系方式，，进行私私下协商商，这样样，项目目的业态态和租金金就会失失去一定定的控制制。售后返租租的税务务处理及及筹划举例：商商铺拟采采用售后后返租方方式销售售。商铺铺单位面面积为50平方米，，每平方方米售价价2万元。开开发商与与60个购房者者同时签签订了房房地产买买卖合同同和租赁赁合同。。合同约约定，商商铺售价价100万元，需需一次付付清。开开发商将将所售出出的商铺铺统一对对外租赁赁，用于于商业经经营。购购房者自自买房后后12年内每年年可以得得到商铺铺款8%的租金。。开发商商每年收收取商户户的租金金6万元，需需要支付付给购房房者的租租金4.8万元。对对售后返返租方式式销售商商铺如何何进行税税务处理理，有没没有税收收筹划空空间？售后返租租的纳税税筹划在租赁业业务中，，购房者者是商铺铺产权所所有人，，出租房房屋时，，需要缴缴纳营业业税、城城市维护护建设税税、房产产税、城城镇土地地使用税税、个人人所得税税、印花花税和教教育费附附加。开开发商作作为转租租方，不不是房屋屋产权所所有人，，在向商商户转租租房屋时时，不需需要缴纳纳房产税税。售后后回租合合同如何何签订，，对开发发商来说说，存在在着一定定的筹划划空间。。方案一，，由开发发商在与与购房者者签订售售房合同同的同时时，与购购房者签签订房屋屋租赁合合同。开发商作作为转租租人，与与商户签签订房屋屋租赁合合同，需需要缴纳纳相关税税费。开开发商每每年收到到商户的的租金6万元，应应缴纳税税费计算算如下：：营业税＝＝60000×5%＝3000（元）；；城建税税＝3000×7%＝210（元）；；教育费费附加＝＝3000×3%＝90（元）；；税费合合计3300元（其他他税费计计算略））。售后返租租的纳税税筹划方案二，，开发商商成立物物业管理理公司，，开发商商在现房房销售时时，只与与购房者者签订房房地产买买卖合同同，由物物业管理理公司与与购房者者另外签签订委托托代理租租房合同同。财政部、、国家税税务总局局《关于营业业税若干干政策问问题的通通知》（财税[2003]16号）规定定，从事事物业管管理的单单位，以以与物业业管理有有关的全全部收入入，减去去代业主主支付的的水、电电、燃气气以及代代承租者者支付的的水、电电、燃气气、房屋屋租金的的价款后后的余额额为营业业额，缴缴纳营业业税。所所以，物物业公司司就可以以将代收收代付租租金的差差额1.2万元作为为计税依依据，按按照“服服务业””税目5%的税率缴缴纳营业业税金及及附加；；也可以以按照““代理业业”营业业税计税税依据的的相关规规定，将将代收经经商户的的租金6万元，分分解为代代收租金金4.8万元和代代理手续续费1.2万元，物物业公司司代收的的租金4.8万元不用用纳税，，仅就代代理手续续费1.2万元缴纳纳相关税税费。物物业公司司缴纳的的税费计计算如下下：营业业税＝12000×5%＝600（元）；；城建税税＝600××7%＝42（元）；；教育费费附加＝＝600××3%＝18（元）；；税费合合计660元。对比两种种方案可可知，由由物业管管理公司司与购房房者签订订委托代代理租房房合同比比以开发发商的名名义与购购房者签签订房屋屋租赁合合同节省省税费2640元（3300－660）。附：招商商优惠策策略（拟拟）一、入驻驻优惠政政策租赁期限限为五年年。1、经营签签定第一一年免场场地使用用费，吸吸引大量量商家入入驻。2、经营者者享有场场地使用用转让权权与同等等条件下下的优先先续租权权。二、进场场程序及及相关规规定1．租约期期限为3～5年，期满满后经双双方协商商再行续续约；2．入住商商家应有有相应的的经营基基础条件件，不准准有欺骗骗、违法法行为；；3．管理费费：每月月收取一一次，经经物业管管理公司司估算并并报物价价局审批批为准；；（初定定20元/平米月））4．推广宣宣传费：：按经营营场地收收取5元/米/月；5．水、电电、汽费费：依据据机关部部门收费费标准支支付。知已知彼彼方能百百战百胜胜，只有有了解商商家，我我们才能能为发展展商制定合合适的价价格，为为其创造造最大的的利润，，这是作作为代理理策划者的的本职工工作。2011年8月10日终稿9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。18:17:4418:17:4418:171/5/20236:17:44PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2318:17:4418:17Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。18:17:4418:17:4418:17Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2318:17:4418:17:44January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20236:17:44下午午18:17:441月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要