易居上海青年城整体定位思考及二期营销方案

【上海青年城】

整体定位思考及二期营销方案

青年城二期整体定位思考一百川归海飘向大上海上海新青年职场新人老公房里弄房简易群租房居有定所进入独立时代上海新青年租房族群小户型低首付低月供交通便利上海青年城第一季成家+立业进入两人世界年轻Boss基地上海新青年新婚/创业族群两房低总价品质高交通便利上海青年城第二季两房目标客群在上海成长和发展的三个历程家庭幸福事业有成独立自主职场顺利茁壮成长品学兼优目标客群在上海成长和发展的三个历程共同理想成家立业上海青年目标客群共性成家立业的上海青年目标客群定位家庭事业的两栖基地目标客群与项目关系总价：60万－120万，大多数选择按揭贷款，月供不超过家庭月收入50％（本案：60万以内，精装修）地段：轨道至上，倾向于成熟生活/商务区（本案：9号线年底通车，步行距离到站口）户型：两房，面积紧凑，满足基本功能需求（本案：2＋X，复式多功能空间，宜住宜办）配套：幼小教育第一，生活便利即可（针对成家型）（本案：上海青年时尚中心，九亭生活中心）目标客群置业关注点他们常常出现在这些地方宜家家乐福美罗城地铁港汇广场写字楼钱柜培训机构衡山路新天地机场目标客群写真他们常常接触这些媒体篱笆网MSN手机新周刊周末画报楼宇电视I时代报新闻晨报ChannelYoung

第一财经目标客群写真他们们对对这这些些品品牌牌有有偏偏好好宜家星巴巴克克索尼苹果果喜力耐克克琉璃工房POLOIBM百度目标标客客群群写写真真他们们正正在在受受这这些些人人影影响响姚明李彦彦宏宏郎朗李宇宇春春易中天徐静静蕾蕾朱德庸贾樟柯KAKA

刘翔翔目标标客客群群写写真真这些是他他们认可可的标签签年轻浪漫积极时尚精致责任希望品味压力运动目标客群群写真年轻态时时尚城市市综合体体整体项目目定位青年社区区，准确确的客群群定位，，面向三三类上海海城市青青年；（新上海海青年人人、本地地上海人人、年轻轻心态的的人）复合社区区，解决决了青年年对郊区区楼盘配配套不足足的担心心；城市社区区，重新新定义九九亭板块块，青年年上海城城市的未未来;时尚社区区，领导导时尚潮潮流的群群族，时时尚商业业的聚集集地；上海青年年城上海青年城Y派M派O派A派年轻态时时尚城市市综合体体上海青年年城第1季时尚住宅宅上海青年年城第2季有家有业业青春派派居有定所所成家立业业一房隔层层低首付，，低月供供2+X房复式高首付，，高月供供职场新鲜鲜人初级管理理层上海新青青年时尚尚中心项目家谱谱上海青年年城第2季二期名称称有家有业业青春派派二期主广广告语新青年上上海基地地献给上海海献给给青年9号线地铁铁上盖上海新青青年时尚尚城市中中心中新香港上市市集团重重要作品品2008中国大喜喜年世世博在眼眼前2＋X不只有两两房复式小户户上下层创创意空间间超大赠送送54m2使用面积积近90m2总价60万精装修一一步到位位二期定位位立基点点A派上海青年年城第2季单身新贵贵之家一个人的的私享派派家庭版婚婚房有她，才才有上海海SOHO个性SOHO自由派有家有业业青春派派二期各阶阶段广告告语A派上海青年年城第2季二期推广广名现场包装装青年城二二期销售售计划及及价值测测算二青年城二二期总平平分布2公寓1#2#公寓7#8#公寓3#4#公寓5#6#办公集中商业业酒店青年城二二期产品品位置套数建筑面积1号楼28513059.922号楼32314707.373号楼22111171.154号楼1568137.235号楼19512109.696号楼25511977.467号楼26610249.668号楼26612981.98合计196794394.46公寓位置套数建筑面积公寓底商1号楼332147.032号楼322037.323号楼261847.94号楼211489.25号楼211492.556号楼271845.017号楼332007.568号楼311841.87集中商业599812.99合计28324521.43商业产品体量办公楼22000平米酒店19000平米地下商业17000平米车位960个其他2青年城二二期公寓寓/商业销售售计划2销售价格格公寓均价价(含装修)：由10000元/平方米入入市，逐逐步走高高至11000元/平方米商铺均价价：实现现均价15000元/平方米07年10月08年1#、2#先期入市市销售均价价10000元/平米销售面积积27767.29平米实现销售售额2.78亿元5月10月09年分波逐步步推出3#、4#、7#、8#销售均价价10500元/平米销售面积积43395.54平米实现销售售额4.56亿元3月同时推出出集中商商业和公公寓底商商7月推出5#、6#销售均价价11000元/平米销售面积积23231.64平米实现销售售额2.55亿元持续销售售持续销售售销售均价价15000元/平米销售面积24521.43平米实现销售额3.68亿元9.89亿元3.68亿元2青年城二期其其他产品销售售计划1.88亿元3.42亿元整体转让售后包租18000元/平米产品销售模式预计价值办公楼酒店2青年城二期地地下商业价值值预测地下商业地下商业约17000平米左右，采采用租赁形式式，引进品牌牌大卖场解决决生活配套。。大卖场租金测算年租金收益985500元价值测算3000平米散铺0.9元/平米/天14000平米1.7元/平米/天年租金收益8687000元合计年租金收收益985500元按7%回报率测算，，地下商业价价值为1.38亿元2青年城二期车车位价值预测测地下车位地下车位可售售约950个左右，销售售按6万元/个的价值进行行测算地下车位总价价值为0.57亿元2青年城二期产产品价值预测测产品建筑面积销售均价总销金额(价值)公寓94394.46104769.89亿元公寓底商14708.44150003.68亿元集中商业9812.99办公楼22000

1.88亿元酒店19000180003.42亿元地下商业17000

1.38亿元车位（950个）60000/个0.57亿元合计176915.89

20.82亿元青年城二期营营销策略及07年执行计划三青年城二期营营销策略—营销模式三青年城二期销销售模式3吸纳足够蓄水水量，确保房房源去化坐销联销行销三位一体，三三维销售模式式青年城二期销销售模式3“请进来+走出去”动动态坐销，，内外互动“请进来”现现场和市区区接待中心：：接待户外广广告导入和路路过客户“走出去”以以地铁沿线办办公楼内企业业为目标上门门推介，争取取企业团购以现现场场坐坐销销为为基基础础坐销销3组织织销销售售团团队队展展开开拦拦截截式式直直销销周边边区区域域覆覆盖盖直直销销：：区区域域重重要要场场所所路路演演巡巡展展；；区区域域大大型型老老聚聚居居区区直直销销跨区区域域覆覆盖盖：：9号线线沿沿线线地地铁铁口口进进行行覆覆盖盖宣宣传传竞争争项项目目客客户户拦拦截截：：针针对对本本区区域域和和周周边边区区域域竞竞争争楼楼盘盘，，展展开开客客户户拦拦截截以行行销销提提高高效效率率行销销青年年城城二二期期销销售售模模式式3易居居臣臣信信““二二三三级级联联动动””，，拓拓宽宽销销售售通通路路各区区域域门门店店配配合合案案场场开开展展主主题题推推广广在持持续续销销售售期期启启动动联联动动销销售售机机制制以联联销销拓拓展展宽宽度度联销销青年年城城二二期期销销售售模模式式青年年城城二二期期营营销销策策略略—团队队组组建建三2根据据阶阶段段性性销销售售指指标标要要求求，，强强销销阶阶段段房房源源消消化化量量较较大大，，现现场场将将有有两两支支团团队队协协作作完完成成销销售售。。驻场场销销售售团团队队支援援团团队队青年年城城二二期期销销售售模模式式3由于于青青年年城城第第二二季季公公寓寓产产品品特特殊殊，，需需要要及及早早蓄蓄水水，，洞洞察察市市场场反反应应，，从从而而适适时时调调整整营营销销执执行行方方案案，，故故选选择择原原操操作作过过第第一一季季的的销销售售人人员员作作为为后后续续销销售售团团队队的的主主力力，，通通过过他他们们在在第第一一季季销销售售中中积积累累的的经经验验和和客客户户资资源源，，为为有有效效蓄蓄水水奠奠定定基基础础。。执行工作重重点团队构成由青年城第第一季销售售团队与经经挑选具有有一定销售售资历的销销售员共同同组成蓄水期行销销工作和客客户接待、、强销期销销售执行、、客户维护护服务驻场销售团团队销售团队组组建3主要在开盘盘强销期配配置，由由于销售量量大，看房房动线长，，为确保销销售执行工工作的有序序进行，同同时为购房房者提供优优质服务，，有计划增增配给销售售团队。执行工作重重点团队构成根据现场销销售要求进进行人员配配备，挑选选具有一定定火爆销售售经验的销销售员阶段段性组成支支援团队。。协助驻场销销售团队执执行开盘强强销、集中中签约、带带看样板房房等工作支援团队销售团队组组建青年城二期期07年执行计划划三3品牌建设目目标销售执行目目标定位延伸目目标作为转换层层，为后期期商业、办办公奠定基基础上海青年城城，不再只只是单身青青年聚居地地开盘两个月月内，完成成一号楼、、二号楼90%销售率青年城第二二季07年营销目目标36月8月9月10月7月现场售楼楼处进场准备期整体营销销方案确确认市区接待待中心进进场销售讲义义准备完完毕销售团队队组建培培训协同政府府部门及及发展商商进行板板块活动动炒作，，整合各各大报社社进行软软性新闻闻攻势。。现场围墙墙及精神神堡垒完完成。户户外广告告发布蓄水期销前相关关准备工工作制定并确确认底价价表、阶阶段性销销售指标标及销售售价格现场售楼楼处及样样板房开开放，进进场工作作就蓄，，开始现现场强力力蓄水工工作开盘销售售执行计计划制定定确认市区接待待处、售售楼处内内部包装装报纸广告告及大众众媒体逐逐步宣传传市区接待待往来巴巴士开通通项目推介介活动定定期开展展强销期根据开盘盘销售计计划制造造人气，，利用现现场热销销情况刺刺激客户户快速成成交短期内分分批推案案引爆市市场，推推进销售售指标完完成大众媒体体强势投投放，各各新闻机机构整合合炒作杂志/直邮等分分众媒体体同步进进行项目推介介活动定定期开展展1#开盘市区接待待处进场11月重要时间节点销售工作重点推广工作重点12月售楼处内内样板房开放放2#开盘青年城第第二季07年工作进进度3第一阶段段长蓄短爆爆，集中中人气，，蓄势开开盘第二阶段段短蓄短爆爆，充分分利用热热销效应应，签约约同步蓄蓄水7月8月9月10月11月推出1#285套房源，完成成90%销售率12月08年推出2#323套房源，完成成90%销售率形象入市，整整盘蓄水，1#签约，2#蓄水预案：当第一阶段有有效蓄水量超超过1200组，可以考虑虑将1#、2#同时推出青年城第二季季推案策略2007年营销费用总总额1044万307年营销费用预预算（总费用用）3预算小计：594万(估)市区接待处翻翻修20万现场售楼处样样板房装修200万市区接待处租租金157万看房巴士运营营费用4万售楼处样板房房设计费用38万营销费用预算算（售楼处+样板房设计装装修运营）市区接待处基基建分摊175万3预算算小小计计：：50万(估)沙盘盘模模型型（（大大模模型型修修正正、、房房型型空空间间模模型型））5万DM10万多媒媒体体制制作作（（二二期期项项目目内内容容追追加加））12万精装装礼礼品品楼楼书书10万效果果图图（（单单体体立立面面、、局局部部表表现现图图2-3张））3万名片片包包袋袋、、礼礼品品等等10万营销销费费用用预预算算（（销销售售道道具具＋＋印印刷刷品品））预算算小小计计：：128万(估)售楼楼处处内内灯灯箱箱看看板板（（2个售售楼楼处处））5万道旗旗20万公交交车车身身广广告告20万工地地围围墙墙及及精精神神堡堡垒垒（（2个售售楼楼处处））15万地铁铁I时代代报报（（7.5个彩彩色色整整版版））48万地铁铁灯灯箱箱套套餐餐广广告告20万3营销销费费用用预预算算（（现现场场包包装装＋＋地地铁铁广广告告＋＋户户外外广广告告））预算算小小计计：：141万(估)新民民晚晚报报（（4个彩彩色色整整版版））36万周末末画画报报、、外外滩滩画画报报、、申申江江报报、、青青年年报报等等青青年年时时尚尚类类辅辅助助报报纸纸25万新闻闻晨晨报报（（16个彩彩色色整整版版））80万3营销销费费用用预预算算（（报报纸纸广广告告））预算算小小计计：：36万(估)时尚尚生生活活频频道道12万第一地地产12万电台广广告12万3营销费费用预预算（（电视视＋电电台））预算小小计：：35万(估)网络/msn广告10万上海楼楼市10万信用卡卡帐单单广告告10万短信广广告5万3营销费费用预预算（（网络络＋其其它））预算小小计：：60万(估)10月房展展会（（展位位+布展））40万青年派派对或或巡展展活动动20万3营销费用用预算（（活动））青年城二二期售楼楼处/样板房实实施方案案四售楼处实实施方案案4售楼处实实施方案案由于地铁铁尚未运运营，目目前阶段段项目的的交通便便捷性还还不能体体现。青青年城一一期将市市区接待待处设在在徐家汇汇商业中中心，取取得了很很好的蓄蓄水效果果，二期期将继续续沿用该该市区接接待处，，配备看看房巴士士形成与与现场售售楼处的的互动4市区接待待处功能能专属市区接待待处市区造势势点客户蓄水水点品牌展示示点签约服务务点市区接待待处功能能及包装装方案现场售楼楼处实施施功能4现场售楼楼处功能能专属现场售楼楼处现场体验验点签约服务务点品牌展示示点实景导示示点样板房实实施方案案4由于现场场施工进进度原因因，为确确保开盘盘前的有有效蓄水水，1#和2#销售阶段段，在现现场售楼楼处内搭搭建公寓寓样板房房样板房实实施方案案在施工条条件许可可的前提提下，选选取7#中3层建造整整层实景景样板区区，按交交楼标准准完成公公共部位位的装修修、部分分公寓内内部装修修和庭院院的装修修效果在施工条条件许可可的前提提下，选选取7#底层商铺铺营造河河景商业业氛围，，延伸至至集中商商业区选选取部分分做成实实品样板板，展现现商业价价值样板房设设计方案案4现场售楼楼处、样样板房装装修设计计方案，，另行做做专题呈呈报公寓样板板房设计计主题第一阶段段：在售售楼处内内样板房房，针对对单身、、两人世世界、三三口之家家三类客客户的生生活模式式实施样样板展示示，分别别体现简简约、时时尚、品品质风格格第二阶段段：实景景样板房房，在展展现单身身、成家家的设计计风格基基础上，，增加体体现立业业的SOHO样板4青年城二二期公寓寓装修标标准公寓室内装修修标准1300-1500元/平米

材料名称品牌使用位置整体结构10号槽钢+木工板

客厅楼板10号槽钢+混凝土

厨房\卫生间楼板楼梯钢木楼梯定制楼梯

厨房仿古地砖佳怡居地面一墙砖佳怡居墙面

防水石膏板吊顶泰山顶面

整体橱柜法瑞

水槽YMOA青年城定制品牌

水槽龙头YMOA青年城定制品牌

煤气灶法格

层油烟机YMOA青年城定制品牌

热水器阿里斯顿

客厅仿古地砖佳怡居地面

乳胶漆多乐士墙面4青年城二期公公寓装修标准准公寓室内装修修标准1300-1500元/平米

材料名称品牌使用位置

卫生间仿古地砖佳怡居地面

马赛克粤威墙面二防水石膏板吊顶泰山顶面

台盆柜法瑞

台盆YMOA青年城定制品牌

座便器YMOA青年城定制品牌

龙头YMOA青年城定制品牌

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卧室及过道进口实木复合地板爱之步地面层成品免漆门+门套法瑞

成品免漆踢脚线法瑞

乳胶漆多乐士墙面及顶面

彩钢窗封阳台

4青年城二期公公寓装修执行行公寓部分推出出送装修概念念送装修即二次次交房1）开发商与业业主进行毛坯坯（不含钢结结构夹层）交交房验收2）装修公司进进行室内装修修，工程竣工工后与业主交交房验收，并交付业业主使用4青年城二期公公寓装修执行行开发商与业主主(购房者)签定房屋买卖卖合同的同时时装饰公司与与业主签定房房屋室内送装装修合同装修公司和业业主沟通房屋屋装修风格选选择业主确认隐蔽蔽工程增改内内容业主将房屋交交装修公司进进行室内装修修,双方签定开工工确认单装修开工前装修公司工程程部工作人员员对毛坯房进进行复验装修公司实施施室内装修施施工装修公司陪同同业主进行隐隐蔽工程验收收业主将房屋交交装修公司进进行室内装修修,双方签定开工工确认单施工及竣工装修公司提供供相关竣工资资料装修公司提供供给业主室内内家电配置的的保修卡和单单据二年保修，装装修公司派员员驻现场24小时全天候保保修工程保保修装修公司陪同同业主进行竣竣工验收THANKS9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:25:2501:25:2501:251/6/20231:25:25AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:25:2501:25Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:25:2501:25:2501:25Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:25:2501:25:25January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20231:25:25上上午01:25:251月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月231:25上上午午1月月-2301:25January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/61:25:2501:25:2506January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。1:25:25上上午1:25上上午午01:25:251月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:25:2501:25:2501:251/6/20231:25:25AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2301:25:2501:25Jan-2306-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。01:25:2501:25:2501:25Friday,January6,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2301:25:2501:25:25January6,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉