养老退休社区的开发理念案例

退休社区的开发理念----北京东方太阳城开发案例分析1目录一、退休社区的基本开发理念二、退休社区的规划设计经验三、退休社区的营销策划方案四、退休社区医疗服务体系建设五、退休社区物业管理服务特色六、对中国老年住宅市场发展的认识2一，退休社区的基本开发理念

1、退休社区开发理念的产生2、退休社区的基本开发理念3一，退休社区的基本开发理念1，退休社区开发理念的产生（1）、境外投资考察的偶然发现（2）、美国对退休社区的定位（3）、美国退休社区的典型案例41、退休社区开发理念的产生（1）境外投资考察的偶然发现

1998年时，公司准备在美国投资房地产，在美国亚利桑那洲考察地产项目时，偶然中接触到了一个老年公寓的开发项目，由于我们对此项目的概念很陌生，所以没有进行投资。但因此我们初步解了退休社区这个理念，一方面被退休社区优美的环境所吸引，另一方面对美国老年人有这样的生活方式感到惊呀，从而对美国退休社区这种专业化房地产产品产生了浓厚的兴趣。

美国亚利桑那洲Grand太阳城是我们第一次见到的退休社区那优美的环境和精致的房屋给我们留下了十分难忘的印象一，退休社区的基本开发理念51、退休社区开发理念的产生（2）美国对退休社区的定位

美国老年住宅主要有二大类型：退休社区(adultcommunity)和老年公寓（seniorshousing）。从房地产经营角度区分就是：老年公寓一般是出租型物业，退休社区一般是出售型物业。退休社区主要是为健康老人提供居住的社区，在美国退休社区大多为私人投资并进行商业化运作，入住或购房者须满足一定的年龄限制，比如：要求55岁以下年龄的人不能居住，退休社区所居住老人的子女在退休社区居住1年内不能超过30日等，据统计，1999年美国大约有2106个退休社区。退休社区的基本要求：（1）健康老人相对集中居住，（2）居住者既有独立的生活空间，又有相对的公共空间，（3）既要有独立的厨房，又要有集体食堂，（4）医疗设施要健全，（5）有完善的文化娱乐设施。一，退休社区的基本开发理念6（3）美国退休社区的典型案例

作为全球第七大的房地产公司，DelWebb是“SunCity”的发起者，是纽约交易所上市公司，年营业额8-11亿美元，是美国最大的建设健康型退休社区的开发商，在美国南方主要8个州均有开发项目，到1999年时总计开发住房单位约75000万个.是美国是大的房地产公司帕尔迪（PulteHomes）的子公司。

2001年7月，帕尔迪公司和老年住宅开发商DelWebb合并，成为了美国最大也是最赚钱的房地产开发商。2005年PHM实现销售收入为146.95亿美元，总资产130.48亿美元，

2006年销售41487套住宅。DELWEBB公司在全美各州所开发的退休社区位置一览一，退休社区的基本开发理念7（3）美国退休社区的典型案例

位于珞杉矶东南一百英里外的沙漠棕榈太阳城退休社区，有4985个住房单位，36洞高尔夫球场，其中一个18洞为PGA标准一，退休社区的基本开发理念8位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区（3）美国退休社区的典型案例

一，退休社区的基本开发理念9（3）美国退休社区的典型案例

位于美国佛罗里达州坦帕市的太阳城中心(suncitycenter)退休社区是我们在美国考察次数最多的社区，它是目前美国最大的退休社区之一，占地10平方公里，总居住人口约1.7万人，由6个大型组团社区围绕着126个洞的高尔夫球组成，这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者102，退休休社区的的基本开开发理念念（1）、、用退休休社区去去改变旧旧的养老老观念（2）、、用退休休社区去去培育新新的养老老模式（3）、、用退休休社区引引导老年年产业的的发展（4）、、退休社社区是房房地产经经济新增增长点一，退休社区区的基本本开发理理念112，退休休社区的的基本开开发理念念不同于福利性的的敬老院院—不是民民政部门门通过社社会集资资捐助或或政府投投资建设设的纯救救济型敬敬老院不同于护理性的的托老所所—不仅是是为缺乏乏自理能能力或无无人照顾顾的老人人所提供供的纯服服务型托托老所不同于康复性的的养老院院—不单是为为那些治治疗疾病病或定期期疗养的的老人所所建造的的纯医疗疗型养老老院（1）、、用退休休社区改改变旧的的养老观观念退休社区区---一，退休社区区的基本本开发理理念122，退休休社区的的基本开开发理念念（2）、、用退休休社区去去培育新新的养老老模式退退休社区区---是一种居居家养老老的新型型模式——独立的单单元化家家庭生活活，不同同于传统统的家庭庭养老方方式是一种社社会养老老的发展展模式——居住环境境社区化化、配套套设施多多样化、、家庭服服务社会会化是一种商商业养老老的经营营模式——以商业化化投资方方式运作作老年公公寓的建建设,形形成良性性循环一，退休社区区的基本本开发理理念132，退休休社区的的基本开开发理念念（3）、、用退休休社区引引导老年年产业的的发展退退休社区区---提供交通通、家政政、餐饮饮、代办办、保健健、医疗疗、理财财、邮政政、储蓄蓄、看护护等服务务内容，，引领社社区化便便捷化的的退休生生活。提倡体育育、旅游游、休闲闲、娱乐乐、学习习、务农农、自娱娱劳作、、自我管管理、时时间储储蓄等生生活方式式，引领领相互交交流、积积极消费费的退休休生活。。用退休社社区去搭搭建老年年产业基基地的雏雏形，可可以充分分挖掘并并诱导老老年人在在购房、、保健、、医疗、、娱乐、、旅游、、再教育育等方面面的巨大大消费潜潜力，推推动老年年产业的的发展。。位于美国国南卡罗罗来纳州州的Hilton太阳阳城退休休社区内内高尔夫夫球会所所一，退休社区区的基本本开发理理念142、退休休社区的的基本开开发理念念（4）、、退休社社区是房房地产经经济新增增长点地产市场场风险潮潮起潮落落，专业业产品开开发势在在必行。。通过开开发东方方太阳城城这个系系列化、、专业化化的退休休社区产产品，引引导中国国改革开开放之后后富裕起起来的一一代退休休人群(即上世世纪50-60年代出出生的群群体）去去接受全全新的退退休生活活方式，，使目前前退休社社区产品品的潜在在市场转转变为现现实市场场。减少少房地产产市场的的非专业业化的、、周期性性的开发发风险。。一，退休社区区的基本本开发理理念北京目前前最大的的退休社社区----东东方太阳阳城南大大门15（4）、退休社区是是房地产经经济新增长长点根据美国2008年年对老年公公寓开发商商的统计：：排名前50名的老年年公寓开发发商有四分分之一是上上市公司，，排名前10名的开开发商有7个是上市市公司，前前50名开开发商中有有46%的的为私人盈盈利性投资资的企业，，有30%为政府主主办的的非非盈利企业业，其余则则是带有一一定政府补补贴性质的的经营企业业。排名前50名的老年年公寓管理理公司有12%是上上市公司，，前50名名的管理公公司开发商商中有58%的为私私人盈利性性企业，有有30%为为政府参与与和补贴性性的非盈利利企业。14年来美美国老年公公寓开发商商前10强强和前25强的业务务增长图2，退休社社区的基本本开发理念念一，退休社区的的基本开发发理念16（4）、退退休社区是是房地产经经济新增长长点美国的老年年地产成为为朝阳产业业已发展20多年大多数美国国人退休后后将自己的的房子卖掉掉，住进老老人公寓。。用卖房的的钱支付公公寓所需。。美国的老老年地产作作为一个特特有的行业业发展已近近40年，，从上世纪纪80年代代以来成为为朝阳产业业，90年年代进入高高速发展时时期，美国国二战结束束后经历人人口出生高高峰期，这这个时期的的人口目前前已全部进进入退休年年龄，所以以进入21世纪以来来，美国老老年住宅产产业发展进进入成熟期期。1996年年，美国老老年公寓这这个市场价价值860亿美元，，到2030年，将将达到4900亿美美元。美国国的老年公公寓设施每每年平均增增长幅度超超过10%，现有超超过28000个老老年公寓遍遍及全国。。这个市场场已吸引许许多大企业业的目光，，如君悦酒酒店集团已已在美国的的16个地地区建立了了3300个老年公公寓，价值值5亿美元元美国老年住住宅产业的的投资由政政府、福利利团体和个个人共同组组成，有盈盈利和非盈盈利两种形形式共存，，但产业的的主体还是是私人投资资，单从这这一点上看看，与欧州州大部分发发达国家以以政府福利利为主导的的老年住宅宅产业模式式相比，美美国的老年年住宅产业业格局更合合理，更有有生命力，，更值得中中国借签。。2、退休社社区的基本本开发理念念一，退休社区的的基本开发发理念17二，退休社区的的规划设计计经验1、老年住住宅的规划划经验2、老年住住宅的设计计经验3、环保设设计和利用用经验181、老年住住宅的规划划经验退休社区---开发单个项项目成规模模，配套设设施齐备但但规模适度度，配套设设施建设面面积占到住宅建设设面积比例例合理，公公共活动空空间较大并并相对集中中自住型公寓寓---开发项目布布局较分散散，规模适适度，档次次分开护理型公寓寓---开发项目布局较较分散，规模较小，靠近医院东方太阳城城的社区中中心会所二，退休社区的的规划设计计经验192、老年住住宅的设计计经验（1）在空间布局局上：消除室内内地面高差差，楼梯台台阶变宽变变矮，门手手柄和电梯梯按钮位置置下稳，灯灯具开关面面板变宽，，卫生间坐坐便器略高高，厨房灶灶台略低，，保证轮椅椅回转空间间，尽可能能在楼内外外为老年人人提供各种种邻里交流流、人际交交流的公共共交往空间间和环境（（例如：连连廊公寓的的空间设计计）二，退休社区的的规划设计计经验202、老年住住宅的设计计经验（2）在通通行能力上上：多层楼房房带电梯，，全部无障障碍通道，，公共走道道及卫生间间地面防滑滑，外部空空间最好有有带顶的长长廊相连二，退休社区的的规划设计计经验212、老年住住宅的设计计经验（3）在特特殊装置上上：紧急呼叫叫按钮，防防滑扶手，，安全电热热源，护理理型公寓安安装专用平平铺式电梯梯、活动滑滑轮床，卫卫生间墙面面装扶手，，尽量用平平底浴盆或或坐式浴盆盆。二，退休社区的的规划设计计经验222、老年住住宅的设计计经验（4）从视视觉能力上上：适当提高照照明亮度，，提高色彩彩的明度和和对比度，，放大标识识牌和字体体，提高可可识别性，，减少黄色色和暗色。。二，退休社区的的规划设计计经验233、环保设设计和利用用经验（1）水处处理系统东方太阳城城全部生活活污水经处处理后排入入人工湖，，雨水亦排排入人工湖湖，人工湖湖水再用来来浇灌景观观绿地，以以景观湖为为核心，以以截流截污污、循环生生态修复，，自然净化化、生物技技术等生态态工程进行行综合设计计，实现景景观湖水质质保障，雨雨污水资源源利用，排排洪防涝和和优美的景景观效果等等多重目标标，平均每每年可利用用雨水资源源达70多多万吨二，退休社区的的规划设计计经验243、环保设设计和利用用经验--（2）水水源热泵和和地源热泵泵系统东方太阳城城项目67万建筑平平米的公建建和所有住住宅居家单单元，全部部选用水源源热泵、地地员热泵系系统集中供供暖、制冷冷的最新型型环保设备备。二，退休社区的的规划设计计经验25三，退休社区的的营销策划划方案1、出售房房屋2、出租房房屋3、出售会会员证4、旧房置置换5、房屋居居住置换6、交押金金居住26三，退休社区的的营销策划划方案1、出售房房屋通过出让方方式获得土土地，开发发退休社区区或老年公公寓，开发发产品方式式与一般的的房地产住住宅开发一一样，开发发产品的内内容和市场场销售对象象与一般性性房地产住住宅产品略略有不同特点：出售房屋能能给老年住住宅的开发发商尽快带带来利润和和现金流，，但这种形形式不能保保证居住者者都是老人人，将来产产权的继承承也带来更更多的年轻轻人与老年年人混居。。2、出租租房屋可出租老老年公寓寓和辅助助居住式式单元公公寓起租租期可为为三个月月。入住住时交纳纳三个月月租金作作为押金金。同时时为老年年人提供供各种社社区服务务项目。。特点：出租方式式灵活多多样，不不同的租租金标准准和房屋屋档次就就能保证证对入住住者的服服务标准准的统一一性，方方便管理理，但出出租形式式让开发发商的投投资回收收期较长长。27三，退休社区区的营销销策划方方案3、出售售会员证证通过居住住、医疗疗、保健健、旅游游、高尔尔夫等名名义，吸吸引老年年人缴纳纳会费入入住退休休社区。。执行会会员章程程，会费费有多种种金额和和形式，，可退还还。交费费后可免免费享受受一些服服务（住住房），，可优惠惠享受一一些服务务（护理理），付付费享受受一些服服务（餐餐饮和医医疗）。。特点：缴纳会费费的方式式目前在在国内高高档老年年公寓比比较多，，主要原原因开发发商建设设的老年年住宅没没产权，，同时回回收资金金快，但但经营时时应注意意避免出出现一些些法律障障碍。4、旧房房置换旧房置换换类似一一种房屋屋银行业业务。即即客人或或老年人人将将其其市区的的旧房交交给开发发商处置置，开发发商跟就就业者要要求可代代其出售售、出租租、抵押押等，客人或老老年获得得入住退退休社区区的资格格，可根根据自己己旧房的的处理形形式决定定是购买买还是租租用老年年公寓。特点：开发商在在经营老老年公寓寓的同时时，还增增加了其其它房屋屋中介业业务。28三，退休社区区的营销销策划方方案5、房屋屋居住置置换通过房屋屋置换机机构或中中介公司司的担保保和操作作，有目目的将自自己的房房屋与异异地他人人的房屋屋进行居居住时间间的置换换，分时时度假养养老旅游游。不同同地区或或国家的的退休社社区和老老年公寓寓内之间间也可一一置换居居住。特点：老年人退退休后可可灵活选选择不同同国家、、地区、、气候条条件去阶阶段性的的去居住住养老，，可节约约居住成成本。但但操作上上有一定定风险和和麻烦。。6、交押押金居住住客户可按按照略高高于公寓寓出售价价或开发发商要求求的金额额交纳一一笔押金金，入住住一段时时间后若若不想继继续居住住，可以以要求全全额退还还押金。。居住期期间不须须交纳租租金，只只按规定定缴纳其其它服务务费用或或物业管管理费即即可特点：开发商既既能获得得资金，，又能避避免售房房时缴纳纳的税费费。29四，退休社区区医疗服服务体系系建设1、基本本医疗服服务2、特色色医疗服服务3、增值值医疗服服务30一、基本本医疗服服务----在退休社社区根据据社区规规模和居居住人口口数量，，成立社社区医院院或医院院门诊部部，将医医院的资资源延伸伸到退休休社区是是医疗服服务体系系建设的的首要条条件，为为社区内内的老人人提供高高水平的的医疗服服务奠定定了基础础建设面积积2300平米米的东方方太阳城城社区医医院(1)能能治疗疗社区居居民的一一般性普普通疾病病(2)对对突发发性疾病病进行紧紧急抢救救，如需需转院有救护护车送往往市内医医院(3)对对老年年常见病病（包括括心脑血血管疾病病、糖尿病、、老年痴痴呆等））跟踪治治疗,提提供日常保保健咨询询，定期期举办保保健讲座座(4)定定期外外请老年年病专家家前来坐坐诊四，退休社区区医疗服服务体系系建设31四，退休社区区医疗服服务体系系建设二、特殊殊医疗服服务----社区医院院将建立立居民的的健康档档案和数数据库，，为社区区居民提提供上门门就诊、、集体义义诊、定定期体检检、专项项咨询、、老年常常见病讲讲座等服服务东方太阳阳城社区区医院组组织的集集体义诊诊活动（1）为为社区老老年人建建立个人人档案，，为长住住居民每每年免费费进行常常规体检检一次次，并提提出健康康建议和和预防养养生方案案。（2）提提供有偿偿的入户户治疗和和护理服服务（3）与与社区老老年大学学合作开开设医疗疗保健课课程，增增强老人人的自我我保健能能力。（4）引引导培养养更多的的老年人人在社区区进行医医疗义工工和护理理时间储储蓄，以以便将来来用自已已形成劳劳动储蓄蓄得到他他人的服服务32四，退休社区区医疗服服务体系系建设三、增值值医疗服服务----通过与高高水平专专项医疗疗机构合合作，为为社区内内和社区区外的居居民提供供康复、、保健、、养生和和生活照照料等服服务可以在退休社社区引进医疗疗康复、老年年病防治、老老年保健和老老年护理、生生活护理、入入户照料等多多项增值医疗疗服务，退休休社区也可以以发展成为独独特的医疗康康复基地。东方太阳城医医院经常举办办专家会诊和和老年常见病病咨询活动33五，退休社区物业业管理服务特特色1、物业管理理强调和谐共共生2、社区文化化塑造生活方方式341、物业管理理强调和谐共共生（1）强调以以人为本，关关注末端管理理（2）自行参参与管理，和和谐共建社区区（3）提供全全面报务，谈谈化收费意识识社区老人义务务巡逻与业主商议管管理问题组织医院为老老人义诊五，退休社区物业业管理服务特特色35社区运动会参参加人数多楼内管理服务务公示栏业主在老年大大学上课1、物业管理理强调和谐共共生（4）全面家政服务务，增加收入入来源（5）强凋交交流作用，建建立沟通平台台（6）经营主导传媒媒，重视舆论论宣传五，退休社区物业业管理服务特特色362、社区文化化塑造生活方方式月份次数活动内容13水仙种植比赛、厨艺沙龙、新年联欢会21猜谜比赛31风筝节暨民俗文化节43植树节、摄影节、健康节52兰花展、欢乐周末联欢会72消夏音乐会、激情扬歌82自娱农庄丰收庆典、太极拳俱乐部联欢会94露天电影展、音乐茶室、乒乓球赛103音乐沙龙成立会、九九重阳节活动、香山赏秋113音乐茶室、消防宣传、健康咨询义诊122京剧艺术盛典、文化艺术沙龙成立会合计：2008年社区共举办26次活动社区民间社团名称人数1太极拳俱乐部402棋牌俱乐部143舞蹈俱乐部204书法俱乐部305乒乓球俱乐部286布贴画俱乐部307摄影俱乐部168踢毽子学习班259油画俱乐部2210抗癌乐园2511社区艺术团28012社区合唱团2202010年社社区组织的文文化活动和成成立的俱乐部部一览表五，退休社区物业业管理服务特特色372010年东东方太阳城兴兴趣社团课程程表时间星期一星期二星期三星期四星期五上午6:30-7:30健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部7:00-8:00太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）9:00-11:00清风书法班（第五教室）艺术团合唱团（会所商铺211）

艺术团合唱团（会所商铺211）艺术团合唱团（会所商铺211）艺术团合唱团（会所商铺211）艺术沙龙爱心歌室（第七教室）艺术沙龙合唱队（第七教室）9:00-10:00羽毛球队（羽毛球馆）羽毛球队（康体羽毛球馆）羽毛球队（康体羽毛球馆）羽毛球队（康体羽毛球馆）羽毛球队（康体羽毛球馆）下午3：00-5:00艺术团模特队（会所商铺211）艺术团舞蹈队（会所商铺211）艺术团模特队（会所商铺211）艺术团和韵民乐队（会所商铺211）艺术团舞蹈队（会所商铺211）艺术沙龙舞蹈队（第七教室）艺术沙龙合唱队（第七教室）备注：以上为部分社团活动日程，其中艺术沙龙爱心歌社、开心乐队、抗癌乐园、布贴画班、摄影俱乐部不定期开展活动五，退休社区物业业管理服务特特色2、社区文化化塑造生活方方式38六，对中国老年地产产住宅市场发发展的认识1、产业化的的条件2、市场整体体需求3、行业开发发格局4、行业发展展趋势391、产业化的的条件一个国家或地地区形成房地地产开发的专专业化和“老老年地产”的的产业化，应应具备以下条条件（1）老年人人口数量大：老年人口数数量达到一定定规模才能给给房地产产品品和需求的市市场细分带来来可能，人口口少经济发达达的国家（澳澳州、新西兰兰、欧州小国国等）就不会会细分出“老老年地产”的的开发和管理理的产业格局局。（2）人均生生产总值高：退休后通过过更换居所从从新享受生活活，老有所养养都是富足生生活的一种表表现，从按发发达国家实际际情况看，人人均GDP在在1.5万或或2万美元的的国家才能形形成“老年地地产”的产业业，如美国、、欧盟、日本本、韩国等。。（3）退休后后社会保障水水准高：高额充足的的退休金的水水准和医疗保保障支付水准准是促成“老老年地产”的的产业的重要要条件。（4）国土面面积较大：国土面积大大能促进退休休人口迁移，，形成对退休休社区的市场场需求（如美美国、加拿大大和未业的中中国）。（5）房地产产市场充分竞竞争：一个国家或地地区的房地产产市场如果是是开放式的，，从业者资格格低并自由准准入，非垄断断的市场业务务，市场开发发规模大并利利润较高，就就会形成充分分的市场竞争争，这种市场场背景就会促促使房地产的的开发商朝着着专业化、品品牌化方向发发展。六，对中国老年地产产住宅市场发发展的认识402、市场整体体需求市场需求潜力力巨大：由于中国老老年人口绝对对数量大，老老龄人口基数数大，，占世世界老龄人口口的五分之一一，占亚洲老老龄人口的二二分之一，，人口老龄化化速度快，人人口年龄结结构从成年型型进入到老年年型法国用了了115年，，美国用了60年，中国国仅用18年年.老年住住宅的需求有有巨大潜力。。一对年轻夫妇妇供养双方四四个老人形成成“421””结构，老年年人口占就业业人口比例每每20年就提提高一倍，这这迫切需要建建立社会化老老年照料服务务体系。市场需求能力力较低：由于在中国未未富先老，对对老年住宅的的需求能力有有限，目前30-40后后出生的人为为老年人主体体，他们收入入有限，消费费能力不足，，但人口数量量大导致对老老年住宅需求求多样化并提提前释放，50后出生人人退休后会（（即2015年以后）形形成稳定需求求，60后出出生人退休后后(2020年以后)会会形成全面多多样需求。市场需求与产产品定位：我国老年地地产的相关产产品基本定位位如下：在退退休社区购房房和在自住型型公寓租房的的消费属高端端健康老人（（包括子女）），房产对老老人是第二或或第三居所，，购房或租房房的消费行为为属于“锦上上添花”，这这种消费行为为形成退休后后跨城区或地地域的居住习习惯。老人在在护理型公寓寓的消费在未未来应该是一一种刚性居住住需求，租房房属于“无路路可走”，一一般都是年龄龄大的非健康康老人。而大大部分中等收收入老人还是是选择在原所所居家养老。。六，对中国老年地产产住宅市场发发展的认识413、行业开发发格局老年地产的开开发主体：开发老年地产产的从业者分分为三个层次次，一是以政政府主导通过过民政部门的的投资，主要要建设福利性性的养老院、、敬老院，托托老所，为低低收入和无人人照顾老年群群体提供服务务，二是以民民间基金，慈慈善团体和个个人投资建设设的非营利性性老年住宅，，为低收入年年群体提供服服务，