某市房地产市场报告研讨

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市商商品住宅宅销售收收入和销销售面积积增长迅迅速资料来源：东莞市建建委，中中国人民民银行，，罗兰•贝贝格分析东莞市商商品住宅宅销售收收入[亿元]东莞市商商品住宅宅销售面面积[万平方方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开开发建筑筑面积总总额按镇镇区分[1998-2000年]描述资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析城区常平樟木头篁村东城其它商品房开开发集中中于东城城、篁村村、城区区、常平平和樟木木头等地地理位置置优越、、经济基基础发达达的地区区1998年至2000年底，，商品房房实际投投入资金金23亿亿元共推出楼楼盘231个，，建筑面面积455.7平方米米樟木头、、常平、、附城、、塘夏、、黄江等等镇区集集中了90%的的港资房房地产开开发商新开发的的商品房房楼盘集集中在东东城区和和篁村，，开发类类型以多多层和小小高层为为主，楼楼盘质数数较高，，开发理理念在东东莞市属属于中上上水平1998年至2000年，商品品房开发发集中在在东城、、篁村、、城区、、常平和和樟木头头等地理理位置优优越、经经济基础础发达的的地区在未来五五年内，，多层和和小高层层仍是商商品房开开发市场场的主流流，新开开发的多多层和小小高层主主要集中中在东城城区、篁篁村区和和城区资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析多层和小小高层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年以后后新开发发的多层层和小高高层地域域分布虎门商品房立立项开发发类型比比例[按开发发建筑面面积]樟木头常平预计到2005年,每每平方方价格在在2500元以上的的中高档档商品房房将占据据市场86%的的份额描述东莞市商商品房开开发档次次逐步提提高东莞市政政府对城城市进行行总体规规划，改改善居住住环境，，提升房房地产开开发的质质量由于政府府严格控控制土地地批租,土地价价格上升升较快居民住宅宅消费观观念由商商品住宅宅理念的的接受者者转为理理念的领领导者,需求品品位提高高金融机构构对住房房消费支支持不断断增强、、按揭条条件放宽宽，刺激激住房消消费需求求市场的的增长东莞市新新的房地地产开发发商纷纷纷进入2500以上的的中高档档房地产产市场的的竞争,如:新世纪纪豪园,新石石竹,雍雍华庭庭,七宝宝一居等等13%50%20%10%2000别墅3500元以上上*2500-3500元元*2500元以下下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析*除别墅外外商品住宅宅销售总总面积[万平方方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地地产市场场竞争格格局可以以从内部部竞争状状况等五五个方面面分析消费者潜在的进进入者房地产开开发专业服务务提供者者替代品政策壁垒垒强––较强强的地方方保护主主义，早早期外来来的房地地产开发发商和民民营企业业必须挂挂靠东莞莞市各区区镇房地地产开发发公司，，合作开开发房地地产经济壁垒垒弱––房地产产开发商商尚未形形成房地地产开发发的绝对对成本优优势和和先进的的商品房房差异化化概念大多数消消费者消消费观念念尚处于于商品住住宅理念念的接受受者主力消费费群不明明显商品住宅宅50%为本地地消费者者，30%为为港澳台台消费者者,20%为为省内和和外地消消费者房地产开开发商纷纷纷聘请请专业的的房地产产策划和和广告公公司，提提高商品品房开发发和营销销质量聘请物业业顾问公公司，提提高商品品后续服服务质量量商品房替替代品几几乎不存存在，安安居房只只占1%的市场场份额内部竞争争状况城区、常常平和樟樟木头集集中了70%的的房地产产开发市场集中中度高，，市场领领先者较较为明显显，如：：中信、、光大等等内资房地地产开发发比例逐逐年提高高，由1998年的45%上上升为2000年的67%消费者购购买商品品房考虑虑的因素素价格房型地理位置置和交通通开发商品品牌建筑物质质量建筑物外外观环境配套设施施保安和物物业服务务重要性考虑因素素12345本地消费费者外外地消消费者描述50%为为本地消消费者，，30%为港港澳台消消费者，，20%为省内内和外地地消费者者；常平平、樟木木头地区区港澳台台消费者者占90%东莞本地地消费者者在选购购商品房房时首先先考虑环环境和保保安服务务，其次次是户型型，显示示了本地地居民对对自身安安全和周周边环境境(包括括教育)较高的的要求对于东莞莞本地人人，自用用房的建建筑面积积在100-130平平方米的的中大户户型较受受欢迎；；购买80-100平平方米的的小户型型，用于于投资和和出租的的较多外地消费费者在考考虑购买买商品房房时，优优先考虑虑价格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物业管管理，同同时较重重视开发发商的品品牌港澳台和和外国消消费者把把环境、、地理位位置、配配套设施施、保安安和物业业服务列列在考虑虑购买商商品房的的首要因因素，价价格敏感感性不高高越来越多多的消费费者更加加关注环环境和配配套设施施港澳台和和外国消消费者不同消费费群在购购买商品品房时考考虑因素素的优先先顺序不不同资料来源：罗兰•贝贝格访谈谈由于开发发商市场场定位不不准确，，未能充充分满足足消费者者的需求求，造成成东莞市市商品住住宅的空空置面积积较大，，并逐年年上升资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝格格分析东莞市商品品住宅空置置面积[万平方米米]描述商品住宅空空置面积大大，2000年底达达到151.6万平平方米商品住宅空空置率高。。2000年，新推推出商品房房建筑面积积为178万平方米米，但平均均销售率只只有48.6%，新新增空置商商品住宅面面积73万万平方米房地产业发发展初期，，存在盲目目批地、批批项目和对对商品房预预售款监控控不严的现现象，出现现了太平广广场花园、、湾景台、、崇商花园园、世外桃桃源等“烂烂尾楼盘””，阻碍了了房地产业业的发展大量空置楼楼盘造成了了建设资金金沉淀，部部分银行贷贷款不能及及时收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今今后对土地地批租的严严格控制，，短期内商商品住宅开开发的增长长空间有限限将建立土地地储备中心心，严格控制土土地审批规范土地交交易行为，，逐步实现公开、公公正、公平平的土地交交易市场行为为必须通过土土地拍卖方方式才可获获得房地产开开发土地使使用权商品住宅开发增长空间有限严格房地产产立项程序序，由房地地产项目先先立项后申申报土地再再规划的程程序改变为为先规划后后取得土地地在立项开开发根据积压商商品房数量量和商品房房销售情况况，严格控控制新项目目立项和开开工，对除除市、镇中中心区外，，其它地方方原则上不不再审批新新的房地产产项目如果开发商商积压商品品房面积超超过企业近近3年累计计竣工商品品房面积的的20%，，将停止审审批该开发发商新项目目立项土地批租房地产立项项总体上说，，推动东莞莞房地产市市场发展的的因素大于于阻碍其发发展的因素素2001年年到2003年，政政府严格控控制土地批批租，并成成立土地储储备中心，，调控房地地产市场，，短期内将将会影响房房地产市场场政府严格控控制房地产产开发立项项审批主力消费群群不明显空置商品房房面积高，，到2000年底为为152万万平方米东莞将城市市定位为““制造业名名城“，树树立“城市市牌、外资资牌和民营营牌”，并并将出资200亿元元建设新东东莞，进行行有序的城城市总体规规划，提升升城市总体体环境东莞房地产产发展与东东莞在整个个珠江三角角洲所处的的经济地位位不相匹配配，发展空空间较大东莞招商引引资保持增增长态势消费者对居居住条件和和环境的要要求日益提提高人均可支配配收入是全全国平均水水平的2.1倍，广广东省平均均水平的1.3，并并以每年17%的速速度增长加入WTO和近年来，，香港、澳澳门的回归归将推动外外销市场政府有意对对外地人才才采用购房房入户、投投资入户政政策民营企业将将可以注册册公司形式式，独立开开发房地产产项目阻碍东莞房房地产市场场发展的主主要因素推动东莞房房地产市场场发展的主主要因素东莞市住宅宅产业发展展以住宅智智能化、现现代化为主主要特征，，并以进一一步完善金金融体系为为保障以高品质的的规划、设设计和施工工，贯彻以以人为本的的住宅发展展方针扩大住宅按按揭市场规规模引用新技术术、新材料料，以提高高住宅产业业化水平通过以住宅宅抵押贷款款证券化，，改变房地地产开发领领域的投资资、融资体体系推动住宅产产业科技化化，推广智智能化小区区重环境和配配套的大中中型住宅小小区与当地政府府良好的关关系，以取取得优质、价廉廉的土地开发商的品品牌和信誉誉开发适合市市场需求的的商品房开发大规模模的居住社社区，营造造良好的居居住环境与优秀的房房地产专业业服务提供供者合作对市场机会会、进入时时间和市场场风险的把把握表示不重要要表示十分重重要开发适合市市场需求的的商品房提供优质的的物业管理理服务房地产开发发商在东莞莞房地产市市场上取得得成功的基基本要素成功的基本本要素目前重要性性重要性趋势势A2.2.建筑安安装市场分分析广东省建筑筑安装工程程市场的投投资额平均均每年以8.9%的的速度增长长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省建筑筑工程投资资额[亿元]资料来源：广东省统计年鉴，，罗兰•贝格格分析广东省建筑筑安装工程程市场是竞竞争集中度度非常低的的市场，并并且越来越越分散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东省建筑筑安装工程程市场的集集中度由1996年年的9%下下降为2000年的的4%，市市场竞争格格局分散2000年年，排名前前三位的建建筑业企业业分别是：：广东省长长大公路工工程有限公公司、江苏苏省建筑安安装工程股股份有限公公司深圳分分公司、深深圳市市政政工程总公公司；产值值分别达到到12.5、9.1和7.0亿元2000年年，排名前前10家的的外省建筑筑企业有2家：江苏苏省建筑安安装工程股股份公司和和中建四局局前10家建建筑企业业业务起伏大大；1999年排名名前十家的的企业中，，只有六家家能在2000年保保持前十位位资料来源：ChinaInfobank，罗兰•贝格格分析前十位产值值最大的建建筑业企业业施工产值占占市场的%随着城市化化进程和引引进外资的的不断加快快，东莞市市建筑安装装工程市场场容量不断断上升东莞市建筑筑安装工程程市场保持持稳定的增增长态势，，增长速度度略高于广广东省建筑筑安装工程程市场的增增长速度引进外资是是推动建筑筑安装工程程市场的主主要因素日本、欧美美企业不断断加大投资资，其用于建筑筑安装工程程的投资额额也不断上上升，2000年-2005年的年均均增长率将将分别达到到20%和和26%资质较高的的外来企业业已构成对对本地企业业的威胁目前市场竞竞争以价格格为主,市市场运作尚尚不规范东莞市建筑筑安装工程程市场的特特点东莞市建筑筑安装工程程市场表现现出比广东东省更快的的增长19961997199819992000资料来源：东莞统计年年鉴，罗兰•贝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市建筑筑工程投资资额[亿元]128+11.0%p.a.宏观环境、、引进外资资和房地产产市场是驱驱动东莞市市建筑安装装工程市场场的三大因因素东莞市建筑筑工程市场场的驱动因因素房地产市场场引进外资宏观环境政府加快了了工业园区区的建设，，近期将建建立松山湖湖工业园区区，规划面面积72平平方公里政府引导重重点行业和和企业增资资扩产外商投资产产业结构优优化，直接接投资用于于建筑工工程的费用用比例增大大东莞市房地地产市场自自1998年以来进进入上升期期，由此带带动建筑安安装工程市市场的稳步步上升东莞将投资资200亿亿建设新东东莞，提升升城市的综综合实力，，建设“城城市牌”，，城市化进进程加快加入WTO以后，更多多的外资将将进入中国国，由于东东莞有利的的地理位置置和优惠、、便捷的投投资环境，，将吸引更更多的外资资东莞市固定定资产投资资每年以10%的速速度上升建设“民营营牌”，推推动民营资资本的投资资房地产开发发市场对于于商品住宅宅配套设施施和环境要要求越来越越高，房地地产开发商商相应用于于建筑安装装工程的投投资增加随着东莞市市实际利用用外资不断断增加，外外资企业用用于建筑安安装工程的的投资额增增长较快东莞市实际际利用外资资额[亿元]外资企业用用于建筑安安装工程投投资额[亿元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来源：：东莞市对对外贸易经经济合作局局其中，日本本、欧美企企业用于建建筑安装工程的投资资额增长率率高于外商商企业用于于建筑安装工程的投资资额的平均均增长率投资于东莞莞的日本、、欧美企业业用于建筑筑安装工程程的投资额额[亿元]战略上，日日本、欧美美企业都把把中国作为为巨大的发发展市场日本、欧美美制造大企企业从着重重建立出口口加工基地地逐渐转向向成为国内内生产基地地已投资的日日本、欧美美企业会带带动提供零零部件和原原材料的日日本、欧美美企业数量量和投资额额增加东莞招商引引资局通过过网上招商商、委托顾顾问公司到到日本、欧欧美招商、、开办博览览会、提供供“一个窗窗口收费””等服务，，吸引日本本、欧美客客户东莞市政府府“十五””规划中，，已明确把把引资的重重点逐步转转移到欧美美和日本等等国家描述资料来源：：东莞市对对外贸易经经济合作局局，东莞市市建委，罗兰•贝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本欧美东莞市建筑筑安装工程程市场竞争争仍以价格格为主要竞竞争手段，，并存在不不规范的运运作情况东莞市广州市工程公开招招投标时，，报价最低低者中标——“最低价原则则”工程公开招招投标时，，报价不得得低于招标标方规定的的标底价，，以工程管管理、组织织、技术方方案等指标标综合评分分，以保证证工程质量量—““最合理理原则”工程招投标标地方保护主主义转分包各镇存在不不同程度的的地方保护护主义存在镇政府府向外商指指定建筑工工程承包方方的现象鼓励采用市市场竞争方方式本省企业和和外省企业业公平竞争争存在总承包包商在资格格或合同不不允许的情情况下进行行转承包和和分包大体上按合合同规定执执行东莞市和广广州市建筑筑安装工程程市场比较较本地和港澳澳台企业选选择建筑安安装工程公公司时更注注重价格，，而日本和和欧美企业业更重视质质量和工程程管理港澳台企业业日本和欧美美企业价格质量施工力量和和专业技术术水平资质证明从事过的工工程和行业内其它它公司的认认可工程管理表示不太重重视表示十分重重视选择建筑安安装工程企业的标准准本地企业外来企业以以其较高的的资质和凭凭借规模效效益取得的的成本优势势，形成了了对本地企企业的威胁胁本地企业、、外来建筑筑安装工程程企业资质质比较本地拥有资资质的建筑筑安装工程程企业共110家，，外来企业业共50家家本地一级资资质企业中中只有4家家，而外来来企业中拥拥有一级资资质的企业业有33家家企业的资质质不仅代表表企业建筑筑工程管理理水平和施施工质量、、技术能力力，还决定定了承接工工程量的大大小。如：：广州一建建承接东莞莞市广东现现代国际展展览中心，，建筑面积积7万平方方米外来企业，，如华西建建设、本溪溪金鼎完成成工程质量量较高，已已在本地拥拥有样板工工程和优良良工程，口口碑较高，，已对本地地竞争者形形成威胁描述本地企业外来企业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来源：：建委市场场科总数[个]11050日资企业选选择标准AB优势日资企业选选择建筑安安装工程企企业的标准准和AB优势比较价格质量工程管理资质证明日资办推荐荐*从事过的工工程和行业业内其它公公司认可施工力量前延或后续续服务专业设计水水平重要性/AB的优势因素12345使AB在日资/外外资公司的的建筑安装装市场上取得核心竞竞争优势建建议采取的的措施通过与稳定定的、有资资质的施工工建设单位位进行长期期战略合作作，以取得得更低的成成本优势通过与采购购商战略、、稳定的合合作，取得得优惠的采采购价格；；或通过外外包采购定定单，降低低采购成本本严格质量管管理，建立立系统的质质量管理控控制体系与施工建设设单位一同同制定项目目进度计划划，协调运运作识别项目进进程中的关关键路线和和关键工序序，当与计计划出现偏偏差时及时时调整组成虚拟团团队，加强强培训或聘聘用“外脑脑”，提高高业务洽谈谈和设计专专业技术水水平通过与日本本公司选择择建筑安装装工程企业业的标准和和AB的优势进行行比较，AB公司仍有不不断改进的的空间资料来源：访谈，罗兰•贝格格分析高低*日资办的的推荐对日日资企业首首次进入东东莞，选择择建筑安装装工程公司司影响大，，但对二期期和后期工工程时选择择影响减弱弱AB公司在在保持原有有核心竞争争优势的同同时，应加加强业务拓拓展和核心心支持团队队的培养，，使工程业业务具有更更高的柔性性和市场反反应速度，，赢得提高高竞争力的的潜在源泉泉建筑工程业业务今后应加强强的领域充分发挥现现有的优势势，系统、、有计划和和重点地开开展业务拓拓展贯彻以客户户为导向的的服务理念念，延伸前前延和后续续服务业务拓展与与设计、预预算部门无无缝合作建立完整的的工程计划划、控制和和核算体系系培养设计、、预算的核核心团队，，支持业务务拓展提高项目管管理能力，，合理配置置项目经理理的权、责责、利范围围，并以高高效的管理理体系和组组织结构支支持总体上，外外部市场为为AB公司司的主营业业务发展提提供了广阔阔的空间；；同时，AB公司在在高成长的的建筑安装装和房地产产市场上保保持高盈利利能力描述未来五年，，东莞市房房地产行业业的年增长长率为20%，能支支持AB公司的房地地产业务战战略发展目目标AB公司房地产产业务的利利润率高于于行业的平平均水平未来五年，，日本、欧欧美企业用用于建筑安安装工程的的投资额年年增长率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安装工程业业务的战略略发展目标标AB公司建筑安安装工程业业务的利润润率约为20%，高高于行业15%的平平均利润率率AB业务组合分分析：表示销售售额大小利润率市场增长率率10%50%0%12.5%25%建筑安装工工程业务房地产业务务低成长低盈利市场场高成长低盈利市场场高成长高盈利市场场低成长高盈利市场场房地产业务务组织结构构建设的总总体思路上上有三种模模式可以选选择模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能够短期内内有效解决决企业人才才不足的现现状，但以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题完全委外的的特点由于人力资资源匮乏，，缺乏专业业性人才或或者招聘专专业人才的的财务成本本和时间成成本过高，，在组织结结构各业务务职能领域域都和专业业化的公司司进行合作作，借助外外部的专业业化经验和和知识来弥弥补企业的的不足和满满足企业快快速发展的的需求企业自身的的业务运作作组织以精精益型为主主，职能部部门的工作作重点主要要是控制、、协调和监监督而不是是具体操作作建立核心职职能部门，，对委外的的工作进行行有效监督督和控制优势有效地解决决企业人才才不足的问问题有利于企业业的快速扩扩张有利于发挥挥专业化分分工的优势势充分利用社社会资源劣势协调和控制制的工作量量和成本很很大项目控制风风险大有可能导致致局部最优优化而不是是总体最优优企业无法形形成稳定的的竞争力以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题部分委外能能有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足，但委委外职能和和合作伙伴伴的选择至至关重要部分委外的的特点企业在某些些领域缺乏乏专业化的的知识和经经验，因而而在这些职职能领域借借助外界专专业化公司司来进行运运作部分业务职职能领域由由企业自身身来建立，，整个业务务的运作需需要内、外外部人员协协调完成既有以控制制监督为主主要任务的的职能部门门，也有从从事具体操操作的业务务职能部门门优势通过利用社社会资源，，有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足有利于发挥挥专业化分分工的优势势有利于培养养企业自身身的核心团团队和核心心能力劣势协调和控制制的工作量量较大核心职能委委外对企业业总体带来来高风险以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题全部自建有有利于对价价值链的各各个环节进进行控制和和协调，但但管理成本本较高全部自建的的特点企业在业务务运作的各各职能领域域都建立起起相应的业业务部门整个业务流流程体系的的运作主要要依靠内部部的力量来来完成各业务部门门的主要任任务是计划划、监督、、实施和控控制优势有利于企业业形成稳定定的业务运运作体系对价值链的的各个环节节进行控制制和协调有利于培养养企业的组组织优势和和核心竞争争力劣势对专业人才才需求高，，人事成本本较高无法充分利利用外部专专业化公司司的专业经经验和能力力部门之间协协调要求高高管理成本较较高目前国内建建筑工程企企业主要有有两种发展展模式项目公司模模式公司的核心心优势在于于获得工程程项目公司自身不不拥有设计计，土建队队伍与设计公司司，施工队队建立紧密密的合作关关系拥有良好的的项目管理理人员工程多采用用分包形式式来完成建筑安装公司司模式描述公司拥有自身身的设计，土土建队伍建筑安装业务务完全由自身身完成公司经营灵活活性大公司固定成本本小可以实现优势势互补资金需求小优点公司易于控制制质量和成本本拥有各方面的的专业人才对其它企业的的依赖性大质量控制，成成本控制难度度较大缺点公司固定成本本较高资金需求较高高经营灵活性较较低战略方向的确确定决定了企企业组织结构构的选择适应发展战略的组织结构设计原则有利于房地产产业务和建筑安装工工程业务的迅速发发展组织结构对市场的快速速反应速度以”最大限度度满足客户需需求“为目目标有利于公司内内部核心团队队的培养高效而精简保持和强化公公司的核心竞竞争优势构建符合战略略发展目标和和市场竞争环环境的组织结结构是实现AB战略目标的前前提房地产业务以以操作管理为为主的管理模模式建筑安装工程程业务以战略略管理为主的的管理模式有效的决策,业务计划划,财务监控控体系合理的集分权权管理模式合理的部门设设置明确的部门任任务、功能、、职责界定清晰的人员岗岗位编制以及及职责、权力力、能力要求求界定充分考虑保持持和利用现有有的核心竞争争优势以客户为导向向并且加快市市场反应速度度组织结构构建符合集团团战略目标和和市场竞争环境境的组织结构构确立AB公司的管理模模式，建立一一整套明确的的管控体系建立相应的决决策和监督流流程重新设计组织织架构，强化化薄弱的功能能，纠正职能能错位界定明确的部部门任务和责责任明确管理幅度度业务流程再造造系统考虑四四个领域，从从而达到战略略目标对流程程的要求消除非增值活活动活动间等待不必要的活动动过量的库存重复的活动不同部门重排排的格式反复的检验跨部门协调增加/重排环环节企业用以规避避风险的关键键点企业用以强化化控制的关键键点有利于提升顾顾客满意度的的流程环节可以减少重复复、提升效率率的环节调整整可以缩短时间间、降低成本本的环节调整整简化活动设计合理的交交付品过于复杂的表表格过于专业分工工的程序复杂的沟通形形式缺乏优化的物物流可以以更低廉廉方式进行分分包的非核心心工作消除各个流程程环节中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品设计明确格式式的交付品明确的交付人人和接受人对交付品的监监控战略目标减少成本快速响应增加控制节点点明确流程对流程的要求对流程的要求求流程设计的原原则顾客导向原则则快速反应原则则系统优化原则则追求流程整体体绩效最优集成管理当外部市场环环境发生变化化时，能迅速速调整竞争策策略追求客户服务务的最终效果果整合的用户界界面，而非分分离的用户界界面业务流程再造造应遵循顾客客导向，快速速反应以及系系统优化的原原则强调对外部市市场竞争环境境的快速反应应强调顾客满意意一支相对稳定定的高素质的的人力资源队队伍是实现企企业战略目标标的基本保证证建立一支强有有力的经营管理精英英梯队吸引大批优秀秀人才加入-树立并宣宣传企业良好好形象象-有计划地地广泛开展社社会招招聘(名牌大大

学，，人才招聘会会，委委托猎头公公司等)塑造企业成功功文化，以激激励并保留优优秀骨干员工工-营造企业业内部公平民民主的的气氛，提高高员工的信心与与责任感-创造富有有活力的内部优胜劣汰汰的竞竞争机制，激激发员工工的主观观能动性在完善的人员员长期发展计计划下培养具具有良好专业业素质和经营营管理潜质的的优秀人才，，形成一支上上下紧密衔接接的精英人才才队伍-“量体裁裁衣式”的终终身职业培训(入职培训，在岗培训训，深造等)-培养“经经理候选人””阶阶梯队伍绩效考评体系系建立清晰明确确的岗位考评评标准，形成成权责相当，，奖惩分明的的制度建立清晰明确确的，并结合合业绩和能力力的个人评估估标准，作为为薪酬调整和和职务任免的的决策基础将考评或考核核的结果有机机地与薪酬体体系挂钩，并并与员工职业业发展紧密联联系考评或考核的的结果将作为为人员晋升的的基本参考标标准，建立公公平有序的内内部竞争机制制薪酬体系调整原有的工工资体系，在在纵向分级与与横向分档上上设计合理的的浮动空间，，形成有激励励性的上升梯梯度确定合理的固固定工资与变变动工资的比比例结构改善现有福利利机制，加强强非资本性激激励因素，增增强企业凝聚聚力人员评价和选选拔体系优化人员招聘聘流程，明确确决策部门，，做到有章可可循建立明确的员员工能力评估估标准，使之之成为人员选选拔的基本标标准充分结合各种种评估结果，，制定合理公公平的晋升条条件与途径，，培养与发掘掘具有管理潜潜质的优秀人人才需要重新设计计AB公司人人力资源体系系，使之更制制度化、规范范化，以适应应业务迅速发发展的需要通过辛勤的工工作获得财富富才是人生的的大快事。一个人一生可可能爱上很多多人，等你获获得真正属于于你的幸福后后，你就会明明白以前的伤伤痛其实是一一种财富，它它让你学会更更好地去把握握和珍惜你爱爱的人。1月-2322:4122:41:35人只有为自己己同时代人的的完善，为他他们的幸福而而工作，他才才能达到自身身的完善。每项项事事业业成成功功都都离离不不开开选选择择，，而而只只有有不不同同寻寻常常的的选选择择才才会会获获取取不不同同寻寻常常的的成成功功。。22:41:3522:411月月-23论命命运运如如何何，，人人生生来来就就不不是是野野蛮蛮人人，，也也不不是是乞乞讨讨者者。。人人的的四四周周充充满满真真正正而而高高贵贵的的财财富富—身体体与与心心灵灵的的财财富富。。人生生没没有有彩彩排排，，每每一一个个细细节节都都是是现现场场直直播播。。对产产品品质质量量来来说说，，不不是是100分就就是是0分。。成功功的的经经理理人人员员在在确确定定组组织织和和个个人人的的目目标标时时，，一一般般是是现现实实主主义义的的。。他他们们不不是是害害怕怕提提出出高高目目标标，，而而是是不不让让目目标标超超出出他他们们的的能能力力。。管理就是是决策。。22:4122:41:351月-23经营管理理，成本本分析，，要追根根究底，，分析到到最后一一点。再实践。。2023/1/522:41:35世上并没没有用来来鼓励工工作努力力的赏赐赐，所有有的赏赐赐都只是是被用来来奖励工工作成果果的。除了心存存感激还还不够，，还必须须双手合合十，以以拜佛般般的虔诚诚之心来来领导员员工。2023/1/522:4122:41:35预防是解解决危机机的最好好方法。。我们不一一定知道道正确的的道路在在哪里，，但却不不要在错错误的道道路上走走得太远远。不要把所所有的鸡鸡蛋放在在同一个个篮子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。沟通再沟通。。05一月2023多挣钱的方法法只有两个：：不是多卖，，就是降低管管理费。我所做的，就就是创办一家家由我管理业业务并把我们们的钱放在一一起的合伙人人企业。我将将保证你们有有5%的回报，并在在此后我将抽抽取所有利润润的50%。请示问题不要要带着问题请请示，要带着着方案请示。。汇报工作不不要评论性地地汇报，而要要陈述性的汇汇报。2023年1月5日在漫长的人生生旅途中，有有时要苦苦撑撑持暗无天日日的境遇；有有时却风光绝绝项，无人能能比。沟通是管理理的浓缩。。1月-2322:41:3522:41员工培训是是企业风险险最小，收收益最大的的战略性投投资。人类被赋予予了一种工工作，那就就是精神的的成长。企业发展需需要的是机机会，而机机会对于有有眼光的领领导人来说说，一次也也就够了。。1月-231月-23发展和维护护他们的家家;至于女子呢呢?则是努力维维护家庭的的秩序，家家庭的安适适和家庭的的可爱。犹豫豫不不决决固固然然可可以以免免去去一一些些做做错错事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的机机会会。。管理理是是一一种种严严肃肃的的爱爱。。1月月-2322:411月月-23选择择?选择择这这个个词词对对我我来来说说太太奢奢侈侈了了。。没有有商商品品这这样样的的东东西西。。顾顾客客真真正正购购买买的的不不是是商商品品，，而而是是解解决决问问题题的的办办法法。。一个个人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂颠颠倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，这这的的确确是是幸幸运运。。从管理理的角角度来来讲，，两点点之间间最短短的距距离不不一定定是一一条直直线，，而是是一条条障碍碍最小小的曲曲线。。22:411月-2322:41:35自觉心是是进步之之母，自自贱心是是堕落之之源，故故自觉心心不可无无，自贱贱心不可可有。05-1月-231月-231月-23切实执行行你的梦梦想，以以便发挥挥它的价价值，不不管梦想想有多好好，除非非真正身身体力行行，否则则，永远远没有收收获。一个有坚坚强心志志的人，，财产可可以被人人掠夺，，勇气却却不会被被人剥夺夺的。时间和结构构。22:411月-231月-23南怀怀瑾瑾说说：：““心心中中不不应应该该被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而应应海海阔阔天天空空，，空空旷旷得得纤纤尘尘不不染染。。道道家家讲讲‘‘清清虚虚’’，，佛佛家家讲讲空空，，空空到到极极点点，，清清虚虚到到极极点点，，这这时时候候的的智智慧慧自自然然高高远远，，反反应应也也就就灵灵敏敏。。””22:4122:41:351月-2322:41你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延将不断滋滋养恐惧。2023/1/522:41:3622:4122:41:36想法)，而是是你是是不是是愿意意为此此付出出一切切代价价，全全力以以赴地地去做做它一一直证证明它它是对对的。。2023/1/522:41:361月-23谢谢各各位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:41:3622:41:3622:411/5/2