房地产项目施工招标文件编制要点

施工招标文件编制11个要点工程施工招标文件的编制是一项比较复杂的工作，编制质量的好坏直接影响招标活动的成败和工程项目后期的实施，对房地产企业影响较大。房企在编制工程施工招标文件过程中，应该把握以下11个要点。一、编制工程概况在编制工程施工招标文件时，工程概况叙述的目的在于帮助潜在投标人了解工程项目情况。主要内容包括招标人名称、工程名称、地点、规模、地质地貌、气候条件、现场情况、工程情况（结构类型、建筑物构筑物形式及数量、层数、主要建筑内容、对周边环境要求、设计标准）、建设前期准备情况和地质资料等。工业建筑工程项目概况的技术要求应描述的更为详细和清楚，如抗渗、防火、耐温、自控系统的特殊要求及所采用的工艺，所安装的设备等。有些工业建筑项目，其构筑物较多，如多种池类，地下通道、烟囱、塔类、炉体等，技术要求特殊、复杂，一般应按各单位工程载明其特殊要求。在提供了整套设计图纸或施工图纸并提供了工程量清单后，工程概况可以写的简要些，但要把工程项目情况、地质地貌、气候条件、建筑规模、特点写出来，让投标人基本能在工程概况中了解到项目大体情况。招标文件发售时，除发给潜在投标人全套施工图纸外，如港口、码头、桥梁等特殊工程，还应附工程附近的海域图和施工地点工程区形势图等。二、投标资质审定投标人的资质一般在发公告和资格预审时明确规定，未进行资格预审的招标项目在招标文件中还应注明对投标人投标资格的要求和资格审查的程序及方式。投标人资格的审查和资质等级的要求应根据行业、工程类别、工程规模、结构形式、复杂难易程度、工期、工程质量的要求审定。企业应熟悉建设行政主管部门制定的各施工企业资质等级及经营范围的条件，依工程类别（面积或体积）、复杂难易程度（结构复杂、钢结构多、大跨度、高耸、机电设备安装复杂）、工期要求、分部分项质量要求（如抗渗、耐热、防辐射、抗震等），施工条件恶劣（高温、场地狭窄、流沙、大水量和生产交叉等）等内容综合考虑，共同确定适宜本工程的施工企业资质等级，以满足工程需要。对于投标人的资质等级要求，应分清是施工总承包资质，还是专业承包资质，看其覆盖穿插情况。级别等级不能设定太高，以免将有实力又经济的潜在投标人排除在外，或投标人不够法定开标人数，更不能含有歧视条件和按个人意向设定。编制招标文件或资格预审文件时对于投标人的资质，一般遵循的原则，先看施工总承包，再看专业承包，再看其他各部、协会颁布的，尽量考虑周全。各承包资质的名称和级别一定要写准确，不能出差错，以免引起不必要的纠纷。设定资格要求就捎带说一下资格预审：如果投标人人数不多时按《标准资格预审文件》中要求的“合格制”审定即可，如果考虑投标人太多时，资格预审文件中应公布资审比较的方法（评分法），按照《标准资格预审文件》的“有限数量制”即可。三、踏勘现场和投标预备会首先，应在招标文件中载明“标前会”和“踏勘现场”的时间、集合地点和是否由投标人自带车辆等内容。按照招标文件规定的时间、地点，组织由设计单位和所以购买招标文件的潜在投标人参加的“标前会”和“踏勘现场”。为便于操作和节省大家的时间及费用，“标前会”和“踏勘现场”最好一起组织，并在招标文件中载明程序和时间以及注意事项等。“标前会”和“踏勘现场”由四步完成：程序一：组织标前会议，进行项目介绍；程序二：踏勘现场，介绍现场条件；程序三：举行面对面质疑澄清会议；程序四：汇总会议纪要，发放答疑文件。注：踏勘现场过程中，介绍人介绍现场情况时应让各潜在投标人都听得到，避免一家提问就只给一家讲解，引起大家误会。四、分包招标时最容易疏忽的就是分包。经常会碰到没有在工程施工招标文件中说明分包范围和要求，而投标人又聪明地不提醒，在签订和执行合同时太让人头痛了。所以，从资格预审到招标投标都应提前将分包的内容明确，将范围划分好，并将对分包人的资格要求提前在资审时审查清楚。如资审时没有确定是否分包而工程施工确需分包时，编制的招标文件中就应写清楚。《标准文件》在投标人须知的总则中留出分包一条是很有必要的，而且明示分包的是非主体、非关键性工作，并交代好限制条件，这样就不容易疏漏了。五、工程款支付和结算方式1.采用预支工程预付款的方式。要明确预支金额，按比例逐次扣回的办法，按月进度形象计量支付。2.不采用预付工程备料款的方式（不提倡），可按工程进度款按月计量支付，累进价款支付的结算。3.即预支工程预付款，也按形象工程支付进度款。无论采用那种方法，都应保留一定工程款比例做为保修金（土建、安装3-5%；设备5-10%），并按国家规定保修年限扣回和支付，在合同专用条款中标明，额度不能过大。建设单位应支付工程预付款，并要求施工单位提交履约担保及预付款担保，《标准文件》中提供了履约担保的格式和预付款担保的格式，将过去一直习惯运用的由投标人在投标时就提供自己账户银行开具的保函方式，而改为投标时提供投标人签章的担保书方式，减轻了施工企业的投标负担。六、工期施工工期的确定，应依据工期定额和竣工需要，来规定合理工期。从实际出发考虑冬雨季、节假日，甚至要考虑麦收、秋收期间的工期措施。各单项工程之间互相作业时，有的工期紧急，有的工期比较宽裕，都需区别对待。提前工期，应考虑赶工措施费，提前工期和延误工期的要有奖罚办法。确定工期要与招标人协商，招标代理机构应把关。七、建设工程施工合同条款合同专用条款是招标投标的重要内容。施工招标文件中载明的合同主要条件是双方签合同的依据，一般不允许更改。招标文件中的合同条款是招标人单方面订立的，强迫投标人同意了，才能参加投标，即由要约人（投标人或合同中的承包人）向受要约人（招标人或合同中的发包人）发出要约，而一旦选定中标人，招标文件里的合同条件就成为受要约人的“承诺”，具有了法律约束力。工程施工招标不像其他项目招标，它在招标文件中由招标人制定和载明的合同专用条件，常规上一般不允许偏差，如果投标人在投标时不同意合同条款，中标的可能性基本为零（中标后合同签订时的变更除外）。合同条件中比较重要的内容有：1.合同文件及解释顺序编制招标文件合同部分时，一般都会比较注意通用条款、专用条款、协议书、保修书、安全承诺、履约保函等合同文件，而往往忽视了构成合同文件的其他内容，从而忽略了其合同文件的解释优先顺序，直至真的发生合同争议，才发现解释顺序太重要了。《标准文件》在通用合同总则中将优先顺序载明了，也是不能更改的。2.发包人和承包人的义务发包人和承包人还应在专用合同条件中详细规定双方义务。例如：施工前的现场条件中应由发包人承担的部分：水、电接口；道路开通时间；地下管线资料；水准点与座标控制点交验等。承包人承担的部分：钻空和勘探性开挖；邻近建筑物、构筑物、文物安全保护；交通、环卫、噪音的管理；转包和分包的情况；材料的保管使用；完工清理等。还有双方共同承担的内容：双方风险损失；保险；专利；临时设施等。应按照国家相关要求和建筑行业的行规认真编制。3.工期延误应分清发包人原因的延误及责任，还是承包人的原因及责任。通用条款对工期延误条件已经在《标准文件》合同中规定，专用条款中还需载明发包方原因造成的工期后的，承包人有权要求延长工期天数，和/或增加的费用，并由发包人应支付的合理利润；承包方原因造成的工期延误，逾期竣工的违约金计算方法。通用条款中注明支付违约金也不能免除承包人完成工程及修补缺陷的义务。4.验收方法和标准验收执行国家标准和/或各行业部颁标准，应载明验收时段和方法。5.质量、安全、环保、节能这是国家大环境的要求，应在合同中单独签订，或要求投标人在投标文件中递交书面承诺。6.计量与支付计量与支付是招标投标各方比较注意的内容，与招标文件中载明的报价方式密切相关，对投标人的报价有着极其重要的影响，而且在专用条件中需提前约定的内容比较多。其中需注意：①价款是否调整？如何调整？应在合同中说明；②工程预付款的支付方式、数额（一般按工程合同总价款的比例）、抵扣方式；③按进度支付时的工程量确认；④支付进度款的时间和所占比例；⑤保修金的比例和支付时间、方式；⑥其他应在专用合同条件中确定的条件。竣工结算、最终结清除专用合同条款约定期限外，其他按照通用条款执行。投标人购买招标文件时一般都会问：工程款如何支付？从而了解工程建设资金情况，所以合同的这一部分一定要写清楚。7.材料、设备的供应房企负责供应的材料、工程设备应在专用合同条款中写明名称、规格、数量、单价和总价以及材料差价、供货时间、供货方式、送达地点等，并约定运输费用、保管费用和验收，分清责任。其中，甲方供料、供材、供设备应做表格附在合同专用条款后面，表述清楚。如设备由甲方提供，其安装工作责任就要明确，安装工作由谁来做，总包服务费如何计入等。8．违约索赔违约索赔应包括：各种原因造成的工期延误；使用不合格材料、设备造成工程拆除；缺陷修复；发包人工程款的延误支付；双方原因造成的违约终止或而后复工造成的费用等。违约索赔应分清发包人、承包人双方责任，不能只规定承包人而免去发包人的责任。赔付条款应在专用条款中写明具体额度、扣除方式和顺延工期天数等内容。9.其他合同专用条款还有设计变更的特殊约定、保函的提交时间和额度、保险、争议解决方式、验收和结算、安全施工、质量保证、环保节能、施工组织设计、图纸等等。八、工程量清单工程量清单一般由设计单位提供。房企要对照施工图纸认真核对，投标人要依据图纸认真复核工程量，如发现有错误，应在法定的时间内通知所有合格潜在投标人。招标文件中的工程量清单报价说明应写详细，并表述完整、清楚，如暂估金额、暂估价、计日工等，还应考虑规范中不含的特殊项目、招标人的特殊要求以及计价方法等。一般招标工程实物量和单价，在合同中有以下两种处理办法：1.实量实算。允许在施工后进行调整，按实际完成工程量计算，但单价不调整。即习惯上所说：调量不调价。2.一次包死。实物量和单价都不调整。除设计变更原因外，一律不调。九、报价报价是招标人和投标人双方最敏感的部分，也是招标投标活动的“核心”部分。工程施工图已发全，提供工程量清单，在工程量清单中说明计算规则、采用计量单位、暂列金额、暂估价的子目和数量。一般也有二种报价方式：①投标报价采用固定价。中标价是固定的，不因市场价格、政策性调整引起的变化而变动，如需变动在合同主要条款内写明。适用于简单房屋建筑，写清结算。②投标报价采用可调价。中标价仅为计划价，可因市场价格、政策性调整引起的变化而变动。以上①、②两种方法工程招标时经常采用。目前国内招标多采用工程量清单计价，报价为固定单价方式，其单价又分为“工料单价”和“综合单价”。一般应在招标文件中规定工程量计算规则和参考相关定额计价。采用“工料单价”报价的，依据相应的工程量计算规则和定额等计价依据计算报价，投标人在报价中所报的单价和合价，以及投标报价汇总表中的价格均包括完成该工程项目的成本、利润、税金、管理费、技术措施费、大型机械进出场费、风险费、政策性文件规定费用等所有费用。采用“综合单价”报价应按招标人提供的工程量清单中列出的工程项目和工程量填报单价和合价。每一项目只允许有一个报价。投标人未填单价或合价的工程项目，则将视为该项费用已包括在其他有价款的单价或合价内。投标人在报价中具有标价的工程量清单中所报的单价和合价，以及投标报价汇总表中的价格均包括完成该工程项目的成本、利润、税金、管理费、技术措施费、大型机械进出场费、风险费、政策性文件规定费用等所有费用。以上①、②两种报价方式，在工程结算方式中应列出结算公式。还有一种为“成本加酬金”方式，《标准文件》中没有规定可以使用。即以工程实际发生的成本即直接工程费，再加上双方商定的措施费、间接费、利润、税金向承包人支付工程款的一种合同方式。这种计价方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，例如边设计边施工的紧急工程，或遭受地震、战火等灾害破坏后需修复的工程。采用“成本加酬金”方式需由监督机构的批复，不在本次试行范围内。十、评标办法评标办法是招标活动过程中的“关键一环”。评标办法质量高低直接影响本次招标活动能否评选出理想中标人即招标结果。其评标方法在国家七部委12号令中第二十九条中规定“评标办法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、法规允许的其他评标方法”。《标准文件》中规定了两种评标办法：经评审的最低投标价法和综合评估法。其实有这两个方法已经足够，其他方法也只是这两个方法在程序上的演变，大同小异。评审的因素和标准在《标准文件》中已经载明，而量化标准和评分标准还需根据施工工程的情况进行协商和编制，填写在评标办法“前附表”里。十一、参考资料编制施工招标文件时，还应编制一套详细的参考资料与招标文件和图纸同时发售，对其所施工工程的项目状况和现场条件做出详细说明。在工程建设中，现场条件指工程建设在施工现场进行施工前所具备的条件，这些条件对施工组织设计和具体施工有直接影响，也直接影响到工程报价和工程造价。参考资料中的现场条件含自然条件、水文地质勘察及经济条件等，文件中应做详细介绍，使投标人熟悉其工程施