广西某住宅小区项目可行性报告-

xxx·xxx1号项目可行性研究报告xxx市西xxx置业有限公司2010年3月———————————————————————————————————————摘要项目位于广西xxx市桃花湾片区。占地146.14亩，容积率：≤3.5，密度：≤35%，用地性质：城镇混合住宅用地。西面、南面直接临海，景观资源优秀。东面临城市主干道，项目已达三通一平标准，具备开发条件。项目定位为滨海高档住宅小区。可开发建筑面积约34万㎡，物业类型以高层住宅为主，结合低层住宅、高层公寓、沿街商业、商业中心多种业态。投资估算约11.44亿元，其中土地费用约1.15亿元。整个项目计划销售均价约为5216元/㎡，其中普通住宅销售均价为4648元/㎡，销售收入约18.82亿元，项目的开发建设实现税后利润约3.69亿元，税后利润率为32.3%。项目土地由xxx市西xxx置业有限公司通过政府公开挂牌方式，于2007年11月，以66万元/亩，总价9645万元的报价取得，土地平整费用1500万元已支付，共支付土地费用约1.15亿元、通过投资估算，要保障项目顺利实现滚动开发，项目仍需筹资1.1亿元以满足项目开发启动期及后续建设的需要。联系人：xxx市西xxx置业有限公司电话：xxxxxxxxxxx传真：xxxxxxxxxxxx电子邮箱xxxxxxxxxxxxxx地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\h\z\u项目概况项目名称本项目名称为：西xxx置业·xxx1号项目位置及资源条件项目位置项目位于xxx市桃花湾片区，xxx市彩虹桥南面兴港大道西侧。图1-1项目区位图桃花湾片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳，规划总用地面积9.76平方公里，是xxx港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东兴大道西侧为物流用地。该片区呈“一心、两轴、八区”的规划结构，拟建设成为港口的后勤基地，集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。“一心”指该片区的“绿心”，即片区中部面积115公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。“八区”指规划区北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。项目资源条件分析项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有一线海景，海岸线长610多米，临街商业面1200米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。图1-2项目内部资源透视图项目经济技术指标项目的整体规划技术经济指标如下表：表1-1项目经济技术指标表总用地面积（㎡）113183.66其中市政道路用地面积积（㎡）15754.644建设用地面积㎡97428.966总建筑面积434858.77其中计容积率建筑面积积（㎡)341298.22其中住宅（㎡）276096.33其中高层住宅（㎡）268896.55低层住宅（㎡）7199.75高级公寓（㎡）45345.899商业（㎡）19856不计容积率建筑面面积（㎡）93560.544其中架空层车库（㎡）58059.566地下车库（㎡）35500.988容积率3.5建筑密度（%）16%绿化率（%）35%总车位数（辆）2614居住户数3499报告编制依据《xxx·xxx1号项目规划设计方案（报建稿）》建设部《房地产开发项目经济评价方法》投资环境分析北部湾规划的实施北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、xxx四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人。北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。图2-1北部湾区域规划布局随着北部湾经济区发展规划的进一步实施，北部湾经济区将经过10到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。xxx城市发展概况城市基本情况xxx市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是一座新兴的海滨港口工业城市。xxx作为北部湾经济区三大出海口之一，亦是唯一沿海、沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道的主门户和我国连接东盟的桥头堡，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。xxx市辖港口区、防城区、上思县和东兴市。面积6181平方公里，2009年总人口85万，居住着汉、壮、瑶、京等民族。全市大陆海岸线584公里，陆路边境线230多公里。拥有xxx、东兴、江山、企沙等国家一类口岸。随着中国-东盟自由贸易区的全面启动、北部湾经济区发展规划的进一步实施，xxx作为连接北部湾经济区与东盟10国的重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视、统筹谋划经济定位和经济走向。立足北部湾，着重以“四沿线、四片区、两景观、两改造”为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有的城市建设热潮。城市发展定位及发展方向xxx根据广西“十一五”规划，xxx城市的发展总体定位为：滨海、门户、生态旅游，并按照“三岛三湾一核心六组团”的总体规划布局和“四沿线、四片区、两景观、两改造”的建设发展为重点，使整个城市主要的发展方向向北、向东及企沙方向拓展，以充分利用和展现“三岛三湾”（企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾）美丽的自然风光和优良的生态环境，从而倾力打造全海景生态滨海城的这一城市名片。同时，加大西湾的开发建设力度，将逐步形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市发展新格局。港口区根据广西自治区人民政府在批复中特别强调：“港口区要按照生态海滨港口的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化港口。”的精神，xxx港口区发展定位为“以港兴市”，以大港口为龙头，做强做大物流；以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展、率先崛起的一个港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工业基地，从而建成工业、商贸、旅游、海洋等产业于一体的综合发展的现代化滨海港口城区。防城区防城区发展定位为“两基地”、“五中心”，即把防城区建设成为xxx钢铁核电项目的产业配套基地、后勤保障基地，把防城区培育成为全市的交通中心、物流中心、商贸中心、教育中心、文化娱乐中心。防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应。随着北部湾经济区的加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后一极；特别是xxx城市的明确定位，城市的区位优势越来越展现出来，且发展前景显著；同时，城市的大规模基建设施的不断投入和完善，这给作为滨海港口城市的xxx市带来了较大的发展机遇。总体来说，xxx城市人口、交通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。xxx市“十一五”规划发展制定并实施产生了卓越的效果，各城区功能的优势产业已经步入高速发展阶段。城市宏观环境分析2006年以来，在国内经济快速发展的大环境下，xxx市经济整体保持了平稳、持续的增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模、经济规模不断壮大，产业结构不断优化，为xxx各个产业的发展提供了坚实的经济基础。表2-12006-2009年xxx城市经济社会发展情况2006年2007年2008年2009年城市人口（万人）82.2183.3284.7686.92GDP(亿元)119.61159.28212.18243.78固定资产投资（亿亿元）68.96103.53146.05254.1社会消费品零售额额（亿元）26.0535.3438.1545.33城镇人均可支配收收入（元）91131215914364160672006年以来，xxx城市经济发展取得了卓越成就，xxx市GDP、社会消费品零售总额增长1倍左右，固定资产投资增长4倍以上，城镇人均可支配收入增长76.31%，人民生活水平得到显著提升，投资、居住环境大幅改善。房地产市场发展分析房地产发展阶段分析小于4%4%～5%5%～8%8~10%10%~20%萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展根据城市房地产发展与GDP增速的关系，就目前而言，xxx的经济不仅保持着稳健的速度发展，而且GDP的增长率也保持在15%左右，因此根据行业经济指标相关分析，xxx的房地产行业正处于飞速发展阶段。城市人均可支配收入与房地产关系缓慢发展，综合发展型。平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。快速发展，以数量为主，数量与质量并重。超速发展，单纯数量型缓慢发展，综合发展型。平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。快速发展，以数量为主，数量与质量并重。超速发展，单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800美元以下启动期快速发展期稳定发展期缓慢发展期图3-2城镇人均可支配收入与房地产发展关系2009年，xxx城市城镇居民人均可支配收入为2400美元，根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进一步提升。房地产数据分析房地产投资额图3-3xxx市房地产投资额走势图数据来源：广西统计信息网、xxx统计局在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年xxx市房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个xxx市房地产市场进入高速发展阶段。住宅施工面积与住宅竣工面积表3-1xxx市住宅施工面积与竣工面积单位2006年2007年2008年2009年住宅施工面积（万万㎡）45.5462.39104.03199.39住宅竣工面积（万万㎡）12.1210.0912.6924.88比值（％）3.766.188.208数据来源：广西统计信息网、xxx统计局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因施工面积反映了1～2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。从06开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，09年比值达到8。可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。房地产成交情况分析房地产成交量分析图3-4xxx市普通住宅销售面积走势图数据来源：广西统计信息网、xxx统计局xxx市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。09年的商品房销量为75.61万平米，同比08年增长37%，而住宅同比08年增长38%；增长速度高过广西区水平；表明城市房地产市场态势发展良好。住宅占商品房销售的比重较大，在09年已达到了98%以上，由此，商业、办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低，初级的房地产市场特征表现明显。房地产成交金额分析图3-5xxx城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源：广西统计信息网、xxx统计局由图3-5可以看出，城城市的房地产产投资和商品品房销售额都都保持着平稳稳增长的态势势，增幅与房房地产开发投投资节奏同步步上扬；可见见，城市房地地产市场的培培育，以及活活跃程度有着着巨大的空间间，而且商品品房市场交易易活跃，消化化速度较快。房地产成交价格分分析图3-6xxx市普普通住宅销售售均价走势图图数据来源：广西统统计信息网、xxx统计局xxx市住宅销售售价格总体呈呈上升的趋势势，09年上半年均均价达到2610元/㎡；而港口口区的房价飙飙升较快，08年比07年增长了1000元/㎡，如恒信信花园07年价格为2600元/㎡左右，08年价格涨到3100元/㎡，09年上半年价价格达到3300元/㎡，特别是09年下半年龙龙光阳光海岸岸楼盘的均价价尽上升到了了4000元/平米。普通住宅容量空间间预测供应量预测根据宝资通对xxxx城市土地地市场成交统统计，2007至2009年土地出让让待开发量达达到23477.9亩，按按市区楼盘平平均容积率2.5和95%的住宅物业业平均水平来来估算，未来来3-5年住宅物业业市场的总体体体量将达到到371.995万㎡。需求量预测表3-620066—2009年xxx城市商商品房历年的的销售面积及及年消化率情情况年份2006200720082009商品房销售面积（万万㎡）15.4229.0447.5875.6平均年增长率%30.5%数据来源：广西统统计年鉴，xxxx市政府府报告xxx市20099年全年累计销销售面积为75.60万平米，增增加47.58万平方米；；根据xxxxxxx平均均年增长率水平在30.5%左右，因此此，底线预测测2010年xxx城市商商品房的成交交面积约100万㎡。表3-7xxx城城市商品房的的销售量及增增幅区域09年销售面积（万平平米）08年销售面积（万平平米）增长幅度（%）比重（%）全市75.651.5146.8100.0港口区25.5016.9850.233.7防城区16.436.86139.321.7东兴市5.223.0471.86.9上思县28.4624.6315.537.6数据来源：广西统统计年鉴，xxxx市政府府报告从上表分析来看，纵纵观09年xxx全市的的商品房销售售面积为75.6万平米，而09年港口区区的销售面积积为25.5，同比增幅幅达50.2%，占全市商商品房的成交交量的比重达达33.7%，根据2010xxxx全市的商商品房销售面面积100万平米的预预测，港口区区商品房销售售面积约为38万平米。业物业容量空间预预测商业物业特征分析析表3-9在建及及在售楼盘商商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸——————_欧景蓝湾2层10000㎡沿街商铺——红林xxx1层4000㎡沿街商铺未推售西湾上城1层4000㎡沿街商铺年内推售合计——5.6万㎡————xxx市目前在建建及在售的商商业规模主要要集中在3000--5000㎡之间，较较大商业体量量的楼盘仅有有欧景蓝湾，其其商业量为10000㎡。阳光海海岸的商业还还未在规划建建设中。从目前xxx市在在售项目的商商业类型上看看，大部分商商业以沿街底底商为主，建建设成为商业业中心、大卖卖场的项目较较少。未来2-3年，在桃花花湾广场区域域将形成多个个总面积3000以上平方米米的商业街区区，xxx原有商商业相对集中中在港口老城城区的态势将将得到有效缓缓解，区域商商业格局逐步步形成。综合目前xxx商商业物业形态态分析，多数数项目商业以以街区式商业业形态出现，商商业特征显著著，市场接受受度高。商业空间容量分析析商业容量预测根据宝资通对xxxx城市土地地市场成交统统计，2007至2009年土地出让让待开发量达达到23477.9亩，按按市区楼盘平平均容积率2.5和5%的商业物业业平均水平来来估算，未来来3-5年商业物业市场场的总体体量量将达到20万㎡。商业价格预测依据xxx政府网网统计数据，2009年xxx全市商商业营业用房房平均售价为为7776元/平方米。因因此，根据目目前广西北部部湾区商业价价格水平，按按南宁商业价价格是住宅物物业价格的20%来递增换算算，预计未来5年后xxx城市的的商业价格将将达100000元/㎡以上。办公物业容量空间间预测通过对近两年广西西及参考城市市各类物业销销售比例状况况分析可知，在在整个广西市市场成熟度不不高的情况下下，住宅物业业占比极高，达达到91.4％，而商业业及商务类物物业占比稍低低，合计约8.6％。各参考考城市中，住住宅类比例在在87%~992.5%范围，商业业类比例较低低，最高不超超过10%,商务类比例例最低，未超超过4％（见表6-9）。表6-8广西城城市各类物业业销售比例广西南宁柳州桂林住宅类91.4%87%90%92.5%商业类6.6%10%7.5%5.5%办公类2%3%2.5%2%合计100%100%100%100%注：商务务类未含以住住宅类物业报报批的部分。资资料来源：广广西统计年鉴鉴。而在实际使用用途途中，约占55%左右比例的商商务类物业以以住宅类物业业报批，包含含在住宅类物物业中，是目目前广西各类类城市办公类类物业占比较较小的原因之之一。而这类类住宅往往是是以小户型住住宅或商务公公寓作为办公公场所，其优优势在于功能能多变，可商商可住，空间间可灵活组合合，按揭首付付、放款条件件较为宽松。产产权期限更长长，因此，在在初级市场中中，该类物业业更具生命力力。因此，可可以判断xxxx未来，纯纯办公的物业业消费所占的的比例不大，并并且以住宅报报建的商务公公寓将与之数数量相当。从xxx城市发展态态势分析，城城市非商务中中心、总部基基地的集散地地，xxx企业多多以成长型中中小企业为主主，对大面积积的纯办公场场所需求较小小，预计对小小空间、任意意组合的小户户型住宅或商商务公寓需求求更高。发展商背景项目公司xxx市西xxxx置业有限公公司于20007年7月23日成立，法人人代表梁永强强，注册地址址位于xxxx市港口区财财苑小区17号，注册资资本为人民币币2000万元（其中中：广西耀凯凯房地产投资资有限公司出出资1040万元，占比52%，广西宝资资诚房地产项项目管理集团团有限公司出出资960万元，占比48%）。公司类类型为有限责责任公司，经经营范围为：：房地产开发发经营（凭有有效资质经营营）；房地产产项目投资管管理、房地产产项目顾问咨咨询公司地址：xxxx市港口区中中华大道1号住宅区1栋302号关联公司广西耀凯房地产投投资有限公司司广西耀凯房地产投投资有限公司司成立于2006年10月，由东莞莞耀邦家具集集团企业法人人与东莞凯达达实业有限公公司注资2000万元人民币币共同组建。公公司的经营范范围覆盖房地地产投资、房房地产开发经经营、房地产产信息咨询服服务、建筑装装饰材料、五五金交电销售售等领域。东莞凯达实实业先后荣获获“广东省优质质房地产品牌牌保护示范榜榜上榜企业”、“东莞市体育育健康社区加加盟企业”等殊荣。2005年，凯达实实业在东莞开开发的凯达华华庭项目荣获获“中国别墅100强”、“中国住宅100强”、“中国物业管管理公司100强”的荣誉称号号，并通过东东莞市“双优工程”的评审。耀耀邦集团则通通过多项国际际质量体系认认证，并以先先进的设计理理念、对完美美品质的不懈懈追求，对品品牌的用心打打造，成为全全国中高端家家具行来的领领头羊。广西耀凯房房地产投资有有限公司管理理层是由耀邦邦及凯达实业业的精英组成成的队伍，是是一支高学历历、高素质、专专业化的管理理团队，有扎扎实深厚的企企业管理理论论及丰富的房房地产开发经经验。公司正正着手开发的的项目是“广西耀凯·凤岭1号”，位于东盟盟国际商务区区内。规划用用地总面积为为415355.45平方米，总建建筑面积为11490855.14平方米。广西宝资诚房地产产项目管理集集团广西宝资诚房地产产项目管理集集团创办于2002年6月。2005年，宝资诚诚升级为集团团公司，成为为广西区域内内首家以服务务房地产行业业为定位的集集团化企业。集集团参与组合合发展及投资资了阳光新都都(南宁)、天下桂林林（桂林）、欧欧景嘉园（玉玉林）、中越越国际花园（凭凭祥）、丽水水边城（大新新）、北部湾湾创业园（北北海），东岸岸阳光（钦州州）等十余个个房地产项目目，取得了令令业界瞩目的的业绩及信用用；同时集团团直属的田东东、宁明、崇崇左分公司，成成功投资开发发宁明百宁国国际商都、田田东百通世界界、崇左华门门新都等项目目，均成为所所在城镇房地地产行业的示示范标杆性项项目。十年来来，宝资诚集集团通过直接接投资或参股股组合发展，合合作累计完成成竣工商品房房屋面积已超超过100万平方米，联联合在建及储储备的房地产产项目占地面面积3000亩以上，并并与广西区内内外多家实力力房地产投资资开发企业形形成战略联盟盟伙伴关系。协作公司南宁宝房地产项目目管理集团南宁宝资通项目咨咨询有限责任任公司创办于于1998年11月，是南宁宁市最早从事事房地产营销销策划代理的的著名代理机机构之一。以以宝资通公司司为母体的宝宝资通集团在在咨策代理上上拥有强劲实实力，延伸在在顾问咨询、建建筑研创、策策划代理和成成本优控四大大版块，独创创具有宝资通通特点的项目目价值流作业业体系。十年来，宝资通服服务的项目超超过180个，累计代代理销售面积积逾800万平米，销销售总额超过过200亿元，平均均每年服务的的地产项目超超过18个。2006年、2007年、2008年及2009年连续四年年实现代理总总额超30亿，居广西西同行首位。其其中，2007年，宝资通通代理销售总总额更是创纪纪录的达到40个亿，连续续三年入选“中国房地产产百强策划代代理企业”，为前50强企业中唯唯一的西部地地区企业。2008年，宝资通通更是荣获“中国房地产产企业地方策策划代理品牌牌TOP10”，品牌价值2.21亿，已无可可争议成为广广西本土房地地产服务行业业的旗舰企业业。2009年，实现代代理总额超70亿，再次刷刷新历史纪录录。项目组织管理本项目在开发运作作中采用完全全的项目业主主制度，由xxxx市西xxx置业有有限公司作为为本项目的直直接业主单位位。项目的开发建设将将启用专业化化的合作模式式，建筑设计计与香港华艺艺设计顾问（深深圳）有限公公司合作，项项目勘探与广广西建业勘察察设计有限公公司合作；施工管理、工工程监理、成成本控制、营营销代理、物物业管理等环环节，均计划划与国际及国国内高水准的的资深机构合合作，倡导强强强联手的策策略联盟，保保证项目开发发的高尚综合合素质。项目开工计划安排排项目开发原则从xxx房地产市场场的发展状况况、项目所处处区域的未来来前景，综合合考虑项目规规模、产品特特点及合理的的市场占有率率等因素，确确定项目采用用“分期滚动开开发原则”，项目的开开发分为三期期，建设周期期为6年，销售周周期为6年，平均年年销售量在6万㎡左右。项目开发计划根据物业的开发计计划和营销需需要，项目于于2010年下半年开始始一期主体工工程开发，预预计于2012年上半年完完成项目一期期开发；项目目二期于2012年上半年投投资建设，预预计于2014年上半年完完成二期开发发；项目三期期于2013年上半年投投资建设，预预计于2016年上半年完完成三期开发发。项目开发计划如下下表：表5-1项目开发发计划表项目2010201120122013201420152016上下上下上下上下上下上下上下低层住宅小高层住宅高层住宅公寓商业架空层地下室项目销售计划销售政策限定根据国家现行的商商品房销售政政策，商品房房预售应当符符合下列条件件：已交付全部土地使使用权出让金金，取得土地地使用权证；；持有建设工程规划划许可证和施施工许可证；；按提供预售的商品品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总投资的25％以上，并并已经确定施施工进度和竣竣工交付日期期。按现行的央行的住住房信贷政策策，住宅须主主体封顶，商商业须竣工时时，可以办理理按揭手续并并向开发商支支付按揭款项项。销售估算边界本报告对项目所有有物业进行测测算，可销售售物业涵盖：：低层住宅、小小高层住宅、高高层住宅、超超高层住宅及及商务公寓、商商业中心、架架空层车库、地地下车库，依依照项目分期期进行销售，商商业建成后方方可销售，车车库集中于最最后一个周期期销售。销售价格计划本项目主推的普通通住宅可能实实现的价格采采用市场比较较法预测，低低层住宅、商商务公寓、商商业中心、车车库4种物业占比比较低，采用用行业经验法法确定销售均均价。根据市场比较法原原则，本项目目选取了与本本项目形成极极为类似的竞竞争楼盘作为为参考，其主主要选取了地地理位置、区区位优势、规规模大小、容容积率和楼盘盘品质高低等等的综合因素素条件，从而而，依据对比比指标对住宅宅价值的影响响正相关程度度的关系，我我们选取了影影响物业售价价的各项指标标对其赋予权权重的修正值值，其正相关关性越紧密，则则权重越高，因因此，宝资通通根据行业经经验对各指标标的权重进行行了经验值的的赋予；最终终，本项目的的住宅销售价价格修正情况况如下：表3-8项目普通通住宅销售均均价预测表项目名称本项目欧景蓝湾阳光海岸西湾上城红林xxx标准价格（元/㎡㎡）权重3600450035003200交易时间修正0.210.80.70.50.8小计0.50.20.160.140.10.16区域因素修正位置0.50.90.80.70.50.8市政配套0.40.80.70.80.50.7交通0.20.90.80.90.50.7景观环境0.20.80.70.90.40.5小计1.31.110.981.030.630.92个别因素修正规模0.50.70.810.50.5容积率0.40.50.40.60.50.5绿化率0.60.70.60.90.60.5内部配套0.60.80.80.90.70.6小计0.131.451.41.821.231.11交易修正情况2.762.542.991.962.19本项目评估价格（元/㎡）4250经采用市场比较法法测算而得，本本项目当前住宅评估价格为4250元/㎡。根据市场比较法预预测得当前项目住宅宅的价格在4250元/㎡；按照广西北北部湾公寓物物业在普通住住宅物业的一一般增长水平平在10%~220%之间，因此此，项目公寓寓物业销售均均价在4900元/㎡以上；参照照同类商业物物业均价水平，项项目商业物业业销售均价在在7800元/㎡以上。项目销售周期为66年，结合xxx市房地地产市场发展展趋势及特点点，拟定项目目各项物业销销售均价如下下表：表6-1项目普普通住宅销售售均价修正表表物业类型单位2010201120122013201420152016上下上下上下上下上下上下上下低层住宅元/㎡65008000小高层住宅元/㎡36004000高层住宅元/㎡400042004400460048005000520054005600高层公寓元/㎡530055005700商业元/㎡10000架空层车位元/个70000地下车位元/个80000销售面积计划根据项目建设开发发计划，项目目将于2010年下半年进进行一期基础础工程建设，项项目一期物业业销售可于2011年上半年开开始，二期物物业销售于2012年下半年开开始，三期物物业销售于2014年下半年开开始，年均销销售面积在66万㎡左右，各各类物业销售售面积计划如如表6-2所示。表6-2项目销售售面积计划表表物业类型单位2010201120122013201420152016合计上下上下上下上下上下上下上下低层住宅万㎡0.320.400.72小高层住宅万㎡1.121.122.24高层住宅万㎡3.171.583.923.723.533.341.671.861.8624.65高层公寓万㎡1.911.311.314.53商业万㎡1.991.99架空层车位个960960地下车位个811811合计㎡001.433.171.585.453.723.533.343.583.183.181.99034.13销售收入计划结合销售价格计划划表与销售面面积计划表后后，得出项目目各个开发周周期的销售收收入如下表：：表6-3项目销售售收入计划表表物业类型单位2010201120122013201420152016合计上下上下上下上下上下上下上下低层住宅亿元000.2000.32000000000.53小高层住宅亿元000.4000.44000000000.85高层住宅亿元0001.270.661.731.711.691.670.871.011.040011.65高层公寓亿元0000000001.010.720.75002.48商业亿元0000000000001.9901.99架空层车位亿元0000000000000.6700.67地下车位亿元00000000000000.650.65合计亿元000.61.270.662.51.711.691.671.881.731.792.660.6518.82项目投资估算项目总投资估算编制依据本估算依据《xxxx·xxx1号规划设计方案（报建稿稿）》提出的的各项技术参参数、数据、设设计资料和有有关文件进行行编制。xxx建设主管部部门颁布的报报建费用征收收文件。宝资通公司实地调调查的商品房房市场及销售售资料，以及及同类项目的的成本概预算算及决算资料料。建设成本中普通住住宅、公寓、商商业、车库等等物业按毛坯坯房交付标准准建设。建设部《房地产开开发项目经济济评价方法》。取费标准土地费用项目土地价格为99645.447万元，土地地平整费用为为1500万元，已支支付；前期费用前期费用包括土地地勘探费、设设计费、报建建费等费用；；工程费用工程费用分为市政政配套工程费费用和建筑安安装工程费用用，参照xxxx市其它同同类底层、高高层、超高层层建筑的投资资费用指标；；市政配套工程费市政配套工程费包包括硬地工程程费、绿化工工程费、室外外基础设施建建设费等。硬地工程包含道路路、广场等，硬硬地面积按项项目建设用地地的49%计算，工程程费用以1220元/㎡计算；绿化工程包含绿化化、水体等，绿绿化面积按项项目建设用地地的35%来计算，工程费用以以250元/㎡计算；室外基础设施包含含给排水、供供电、电信、电电视工程等，工工程费用按照40元/㎡计算。建筑安装工程费建筑安装工程全部部按照框架结结构计算，参参照xxx市同类类建筑的建安安工程单价指指标，低层住住宅按750元/㎡计算，11+1小高层住宅宅按1200元/㎡计算，25层高层住宅宅按1600元/㎡计算，32、33层超高层住住宅按2100元/㎡计算，33层公寓按2200元/㎡计算，3层商业物业业按750元/㎡计算，项目目架空层按照照1900元/㎡计算，项项目地下室按按照2200元/㎡计算；管理费用项目的管理费包括括运营管理费费与工程监理理费等费用，运运营管理费按按工程费用的的5%计，工程监监理费按工程程费用的0.8％计，项目目的管理费合合计为工程费费用的5.8％。财务费用本次投资估算暂不不计财务费用用营销费用营销费用包括项目目的广告推广广、营销代理理等费用，广广告推广费用用以销售总额额的2％计入成本本，营销代理理费用以销售售总额的1.5％计入成本本。不可预见费项目保留一部分费费用作为市场场发生不可预预见情况或设设备涨价而发发生的费用，不不可预见费按按前期费用与与工程费用之之和的3%计算。总投资估算依据以上确定的项项目经济指标标及取费标准准，项目投资资估算过程如如下：表7-1项目总投投资估算表费用名称单位造价数量成本（万元）备注1土地费用11531.2991.1～1.3之之和1.1地价款9645.47项目土地价格为99645.447万元1.2契税289.36土地成交价格3%%1.3交易服务费费等96.45土地成交价格1%%1.4土地平整1500.00土地平整费用为11500万元2前期费用6008.392.1-2.4之之和2.1土地勘探59.7448.71建设用地面积5元元/㎡2.2设计费3034.131023.89以30元/㎡计算2.3可行性研究究顾问费15.00可行性研究顾问费费为15万元2.4土方费用0.00暂不计，由修规方方案定土方量量2.5报建费4920.78～2.4.14之和和城市配套费3%80965.8772428.98建安工程费用的33%规划技术服务费234.1368.26总建筑面积2元//㎡白蚁防治费1.234.1340.96总建筑面积1..2元/㎡劳保费80965.8771619.32建安工程费用的22%质量监督费80965.877145.74建安工程费用的00.18%墙改费4.634.13157.00总建筑面积4.66元/㎡散装水泥保证金0.634.1320.48总建筑面积0.66元/㎡工程招投标代理费费80965.877202.41建安工程费用的00.25%农民工工资保障金金可退，暂不计施工图审查费2.534.1385.32总建筑面积2.55元/㎡环境影响评估费10.00本项目暂定为100万元产权测绘1.6734.1357.00总建筑面积1.667元/㎡余泥排放费1.534.1351.19总建筑面积1.55元/㎡气象局防雷134.1334.13总建筑面积1元//㎡计算3工程费用82780.9663.1-3.1之之和3.1市政配套费费1815.10～3.1.3之和硬地工程费1204.77572.88120元/㎡，绿化工程费2503.41852.50250元/㎡，基础设施工程费409.74389.7240元/㎡3.2建安工程费费80965.8773.21～3.225之和低层住宅7500.72539.98建安成本以7500元/㎡计算3.2.2111+1住宅12002.242683.62建安成本以12000元/㎡计算3.2.3255F住宅16008.6713876.799建安成本以16000元/㎡计算3.2.4322F住宅21006.6714016.544建安成本以21000元/㎡计算3.2.5333F住宅21009.3119542.111建安成本以21000元/㎡计算3.2.6333F公寓22004.539976.10建安成本以22000元/㎡计算商业7501.991489.20建安成本以7500元/㎡计算架空层19005.8111031.322建安成本以19000元/㎡计算地下室22003.557810.22建安成本以22000元/㎡计算4项目开发费用4801.304.1-4.2之之和4.1项目管理费费4139.05工程费用的5％4.2项目监理费费662.25工程费用的0.88％5财务费用0.00暂不计算6营销费用6585.476.1与6.2之之和6.1代理费1.50%188156.3332822.34销售收入的1.55%6.2推广费2.00%188156.3333763.13销售收入的2%7.不可预见费2663.68前期与工程费用之之和的3%8.总投资114371.0091-7之和根据投资估算，项项目投资总额额约为11..44亿元。项目资金需求计划划根据项目开发原则则及开发计划划，结合上述述取费标准，确确定项目资金金需求计划如如下表：表7-2项目资金金需求计划表表年份合计2010201120122013201420152016名称上下上下上下上下上下上下上下1投资总额1143710218305683450589441009692249436115061164710122723839132271.1土地费用115310115310000000000001.2前期费用6008060080000000000001.3工程费用827810377750283734800784767928812810038101008748607627410市政费用181501511511511511511511511511511511511510建安工程费用8096603626487635827856832577777977988799498596592425900.1低层住宅540023600304000000000.2小高层住宅宅268402685375372685375370000000.3高层住宅4743500121830465165567072406861592645703436286914350.4公寓99760000000084022583413231111550.5商业1489000000000074574500.6架空层1103102006200601003100300200620061003000.7地下室7810011161116011161116011161116111600001.4管理费用4801021929221746449246047158258650735215901.5营销费用6585002134432338745995935846586056279302271.6不可预见费费266402941511122402542382443013032621828201.7财务费用000000000000000项目资金筹措根据项目资金需求求计划，确定定项目资金筹筹措计划如下下表：表8-1项目资金筹措计划划表年份合计2010201120122013201420152016名称上下上下上下上下上下上下上下1投资总额1143710218305683450589441009692249436115061164710122723839132271.1土地费用115310115310000000000001.2前期费用6008060080000000000001.3工程费用8278103777502837348007847679288128100381010087486076274101.4管理费用4801021929221746449246047158258650735215901.5营销费用6585002134432338745995935846586056279302271.6不可预见费费266402941511122402542382443013032621828201.7财务费用0000000000000002资金筹措1143710218305683450589441009692249436115061164710122723839132272.1自有资金115310115310000000000002.2销售再投92541005683450589441009692249436115061164710122723839132272.3筹措资金10298010298000000000000由上表可知，要保保障项目的顺顺利启动，并并实现滚动开开发，项目仍仍需筹资1.03亿元。项目经济效益分析析税收指标营业税及附加表9-1项目营业业税及附加估估算项目税率数量备注1.营业税5.00%9407.82销售收入的5％2.城市建设维护税7.00%658.55营业税的7％3.教育费附加3.00%282.23营业税的3％4.防洪保安费0.10%9.41营业税的0.1％％5.合计10358.011单位：万元营业税及附加按月月纳税，自期期满之日起十十日内申报纳纳税，并按照照实际销售额额进行预征，于于项目销售期期末进行结算算，本报告现现金流量表中中按半年为一一期计算；项项目投资开发发共需交纳营营业税及附加加约1.04亿元。土地增值税表9-2项目土地地增值税估算算项目计算依据比率金额（万元）备注1销售收入188156销售收入2直接费用100321前期、工程、土地地费用之和3间接费用10032110.0%10032直接费用的10％％4营业税及附加103585其它扣除项10032120.0%20064直接费用的20％％6增值额473811-2-3-4--57增值率33.7%6/（2+3+4+5）8土地增值税4738130.0%14214单位：万元项目土地增值税以以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算，于于月终后十五五天内就上月月商品房转让让或预售房款款收入发生数数，按1%的预征率预预土地增值税税，项目销售售期末进行结结算，本报告告现金流量表表中按半年为为一期计算；；项目投资开开发共需交纳纳土地增值税税1.42亿元。企业所得税表9-3项目土地地增值税估算算项目比率数值单位1.销售收入188156.333万元2.总投资成本114371.009万元3.营业税及附加10358.011万元4.土地增值税14214.455万元5.税前利润49212.788万元6.所得税25%12303.200万元7.税后利润36909.599万元8.税前利润率43.03%9.税后利润率32.27%项目企业所得税以以年计算，按按月纳税，预预征额为预售售收入的2.5％，于项目目销售期末进进行结算，本本报告现金流流量表中按半半年为一期计计算；项目投投资开发共需需交纳企业所所得税1.223亿元。盈利指标分析项目销售周期内实实现销售总额额约18.882亿元，项项目投资总额额约为11.44亿元，项目的的开发实现税税前利润为44.92亿元元，税后利润润为3.69亿元，税前利利润率为400.03%，税后利润润率32.227%，高于行业业平均利润率率，项目的开开发具备较好好的盈利能力力。项目财务评价项目财务指标选取取对本项目进行经济济效益分析评评价的主要依依据是国家计计委、建设部部颁发的《建建设项目经济济评价方法与与参数》，参参照我国新的的财会制度，结结合房地产开开发的实际情情况，分别计计算全部投资资和自有资金金的经济效益益。本项目主主要评价指标标有：财务内内部收益率（FIRR）、财务净净现值（FNPV）及项目动动、静态回收收期等指标。评评价指标的计计算过程详见见项目现金流流量表。项目现金流量表表10-1项目现现金流量表年份合计2010201120122013201420152016名称上下上下上下上下上下上下上下1现金流入188156006074126636648249781710516934166861879417286179212657664901.1销售收入188156006074126636648249781710516934166861879417286179212657664901.2其他收入02现金流出15124702183062305646954312346107651096113008133391167988516306207442.1土地费用115310115310000000000002.2前期费用6008060080000000000002.3工程费用8278103777502837348007847679288128100381010087486076274102.4管理费用4801021929221746449246047158258650735215902.5营销费用6585002134432338745995935846586056279302272.6不可预见费费266402941511122402542382443013032621828202.7财务费用0000000000000002.8营业税及附附加10358003346973661375942932919103595298714633572.9土地增值税税14214006112766250171169167188173179266123982.10企业所得得税123030015231716662442842341747043244866477623净现金流量0-21830-1567017-28951263363415973367854555607907020270-142544累计净现金流量0-21830-21985-14968-17863-5230111170841076116216218233089351164369105折现净现金流量((Ic=8%%)0-20990-1446238-24741038350114539268738333788589212661-85616累计折现净现金流流量(Ic=8%%)0-20990-21134-14896-17370-6987-197625635251908312871187633142422863由表10-1可以看出出，项目启动期资金缺缺口约为2.18亿元；最大大资金缺口出出现在项目2011年上半年，约约为2.2亿元；；整个项目在20111上半年物业销销售收入流入入，累计净现现金流在20013年上半年总投资成成本完全收回回、项目开始始出现盈利；；整个项目从20112年下半年开开始持续有较较大的正现金金流产生，项项目中、后期期滚动开发的的现金流储备备充足。项目主要财务指标标通过项目现金流量量表的计算，得得到如下财务务指标：表10-2项目财财务指标列表表指标数值单位项目开发财务内部部收益率35.50%%项目开发财务净现现值(Ic=8%%)22863万元项目开发静态回收收期2.91年项目开发动态回收收期3.22年项目盈利能力分析析项目的盈利能力可可以通过财务务净现值、内内部收益率、投投资利润率、投投资利税率、资资本金利润率率等指标体现现。表10-3项目盈盈利指标表指标数值单位财务净现值（Icc=8%)22862.888万元内部收益率35.50%%税后利润率32.27%%投资利税率32.24%%自有资金利润率320.08%%由表10-3可以看出出项目的开发可实现现税后利润率率32.277%，大于行业业平均利润率率20%，财务净现值值达到2.229亿元，远远大于零，项项目具有较好好的盈利能力力；内部收益率35..5%远大于8％，说明项项目的盈利能能力大于基准准收益率；投资利税率达到332.24％％，能给政府府部门带来较较多的税收；；自有资本金利润率率达到3200.08％，说说明自有资金金得到较好的的利用，具有有较高的投资资回报率。项目投资平衡能力力分析项目的清偿能力可可以通过投资资回收期反映映；投资回收收期是指以项项目的净收益益低偿全部投投资所需要的的时间。静态态投资回收期期是在不考虑虑资金的时间间价值条件下下，考察项目目的投资回收收能力。动态态投资回收期期是指在考虑虑资金时间价价值的条件下下，按设定的的行业基准收收益率收回投投资所需的时时间。由表10-2可知，本本项目建设期期为6年，动态投资资回收期为33.22年，在在建设期2014年上半年收收回投资，项项目具有较好好的清偿能力力；项目的滚动开发可可现实