某商业城营销推广方案

顺德大良某商业项目推广方案初稿1目录第一部分

专项分析项目介绍/开发计划市场环境分析竞争对手分析目录第二部分项目定位及营销策略客户定位（消费者/投资者）项目定位项目命名差异化的竞争策略业态规划目录第三部分营销执行方案Logo设计及VI系统设计营销执行计划营销费用预算及控制媒介投放策略第一部分专项分析5项目介绍/开发计划/特点分析6项目介绍项目介绍位置：XX大良南国东路，顺峰公园旁。建设用地：81200平方米建筑面积：一期首层为13000㎡商铺;二期一至三层为大型综合购物广场，面积63000㎡。开发计划:分二期进行开发进度

目前一期住宅已经竣工，一期商铺即将进入装修阶段项目二期处在规划设计阶段，几家百货公司的合作已经进入实质谈判阶段。开发计划及进度期属物业属性建筑面积竣工时间开盘时间备注一期联排别墅1500㎡04-6-3003-12销售70%一期商铺、商场13000㎡04-1004-10具备开盘条件二期商场63000㎡05-505-3规划设计阶段二期住宅55000㎡05-1205-10规划设计阶段项目描述本案位于XX大良南国东路，顺峰公园旁。该地块为大良新旧城区的交界地带。目前，城东板块飞速发展，商业与人居比翼双飞；顺峰山板块已成为XX高档居住区的代名词。本案同时处于两大发展区域的复合位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。项目特点分分析(1)品牌：XXXX在在前期的推推广中，作作为高档次次物业的品品牌属性已已经深入人人心。品牌牌形象的走走高将制约约本项目在在商业规划划上向中低低档延伸的的难度，但但对本项目目发展中高高端商业消消费非常有有利。由于XX经经济发展水水平较高，，消费者的的中高端消消费需求巨巨大，但目目前还缺乏乏真正意义义上的大型型中高端商商业物业，，无法满足足XX消费费者的需要要，导致XX中高端端消费大量量外流。本项目凭借借已形成的的高档品牌牌形象，在在商业规划划上向中高高端倾斜，，顺藤摸瓜瓜，必可顺顺利切入这这块巨大市市场，抢占占市场先机机项目特点分分析(2)地段：本项目坐落落于顺峰公公园旁，处处于城东板板块和顺峰峰山板块的的复合地段段，地理位位置十分优优越。目前该区域域集中了相相当的人气气和居住认认知度，但但商业的认认知度还基基本处于空空白状态。。因此，由由新德业投投资开发的的“名店坊坊”提出了了城东商圈圈的概念，，试图改变变人们对城城东板块的的固有认知知。本项目与名名店坊毗邻邻而立，商商场规模相相当、商业业规划上也也多有类似似，可谓两两虎相争。。但双方也也不是没有有可以合作作之处，在在商圈的推推广上就可可以反竞争争而竞合，，共同把商商圈概念炒炒热炒熟，，将使两个个项目都获获益菲浅。。项目特点分分析(3)环境：与顺峰公园园相拥而立立无疑是本本项目环境境上的最大大优势。现现代商业已已经由单统统的购物进进化为集购购物、休闲闲、娱乐、、旅游等为为一体的体体验式消费费方式。顺顺峰公园作作为XX未未来重要的的旅游、休休闲、娱乐乐场地，其其品牌和功功能正好可可以成为包包装本项目目的重要载载体。项目特点分分析(4)规模：本项目一期期商业建筑筑面积13000平平方米，二二期商业建建筑面积63000平方米，，共计约76000平方米。。一期规模模小，而且且一期开盘盘时间与二二期开盘时时间非常接接近，因此此我们认为为应该将一一、二期进进行捆绑，，作为一个个整体共同同推广，一一方面可以以壮大力量量，起到1+1>2的效果，，另一方面面将有利于于控制好营营销节奏，，并减少成成本。市场环境分分析14房产商贸业业成第三产产业发展的的重点行业业在XX打造造百万人口口中心城区区的大环境境下，随着着整体交通通环境的改改善、广佛佛都市圈的的成型以及及城市化进进程的推进进，XX人人流物流随随之增加，，房地产业业、商业将将成为第三三产业的重重要增长点点，成为XX第三产产业发展的的重中之重重。XX区委、、区政府将将专门为这这些行业制制定了相应应的政策扶扶持措施，，并对其加加强规划和和政策引导导，包括支支持重大项项目引进和和发展，鼓鼓励产业业业态创新等等。商业地产发发展如火如如荼由于看重重XX巨巨大的消消费潜能能，自去去年开始始，XX一些大大型的商商业项目目陆续奠奠基，并并进入建建设期。。其中有有已部分分投入使使用的XX第一一个大型型综合购购物中心心——嘉嘉信城市市广场、、计划于于今年下下半年开开业的XX家电电博览中中心、在在今年3月份奠奠基的盈盈信城市市广场、、正在紧紧张筹备备招商的的天佑城城、即将将开业的的大福源源超市以以及预计计9月份份动工的的XX名名店坊等等，都是是投资数数亿元的的大型商商业项目目。可以预预见这这些大大型商商业项项目的的建成成开业业，将将改变变XX现有有的商商业格格局，，XX商业业地产产将从从此打打开新新的局局面。。XX目目前商商业的的主要要特点点●街铺为为主，，大型型商场场快速速崛起起目前，，XX的商商用物物业仍仍然以以街铺铺为主主导，，街铺铺是居居民购购物的的主要要场所所，也也是投投资者者投资资商铺铺的主主要渠渠道。。一些些中型型超市市、综综合性性百货货商场场缓慢慢发展展，但但总体体而言言，规规模不不大。。大型型MALL式商商场近近年来来迅速速升温温，但但由于于均处处于建建设期期和概概念炒炒作期期，其其影响响力还还有待待进一一步显显现。。XX目目前商商业主主要特特点●绝大部部分的的商场场缺乏乏主题题包装装现时，，绝大大部分分的商商场都都是进进行普普通的的单一一性统统一经经营管管理，，没有有结合合自身身特色色进行行主题题性包包装，，没有有突出出风格格，商商场的的影响响力不不强，，导致致消费费者对对这些些商场场并没没有明明显的的喜好好。●商场内内的经经营无无明显显区分分，经经营商商品无无特色色不少商商场的的经营营模式式只是是单纯纯的零零售式式百货货，只只是简简单的的陈列列、摆摆放，，种类类区分分不明明显，，商品品无特特色，，整体体感觉觉较为为零散散，档档次不不高，，吸引引力不不强。。XX目目前商商业主主要特特点●档次均均以中中档为为主现时，，绝大大部分分商场场所经经营的的商品品档次次主要要以中中低档档为主主，主主要服服务对对象是是当地地外来来工及及中低低收入入人士士。这这与XX区区的整整体消消费水水平大大相径径庭，，此种种档次次无法法满足足本地地大部部分消消费者者的需需求，，从而而使当当地的的商业业消费费形成成了外外流的的习惯惯。市场环环境分分析小小结由于XX城城市化化的相相对滞滞后，，XX商业业的发发展较较缓慢慢，基基本还还处于于粗放经经营的阶段段，这这与XX庞庞大的的消费费市场场极不不相称称。正正因为为现有有的商商业消消费环环境无无法满满足消消费者者日新新月异异的消消费需需求，，因此此导致致了消费费额额大大量量外外流流的现现状状。。近年年来来，，XX进进入入了了以以城城市市化化建建设设为为主主题题的的二二次次创创业业进进程程，，商商业业化化被被提提升升到到前前所所未未有有的的高高度度，，商业业现现代代化化、、商商场场规规模模化化、、消消费费本本地地化化成为为城城市市化化建建设设的的重重中中之之重重。。但但XX消消费费外外流流严严重重的的问问题题，，是是商商业业化化建建设设怎怎么么也也绕绕不不过过的的门门槛槛。。无无论论是是政政府府高高层层、、专专家家学学者者、、或或是是产产业业界界对对此此问问题题都都非非常常关关注注，，并并进进行行了了大大量量的的分分析析和和总总结结，，主主要要认认为为这这是是本本地地商商业业环环境境落落后后、、对对消消费费者者吸吸引引力力不不足足的的问问题题。。在在政政府府推推动动下下，，一一大大批批大大型型的的商商业业物物业业迅迅速速开开工工建建设设，，规规模模和和数数量量空空前前。市场场环环境境分分析析小小结结我们们认认为为，，XX消消费费外外流流已已经经形形成成为为XX人人的的消消费费习习惯惯和和消消费费文文化化，，仅仅仅仅以以兴兴建建大大型型商商业业物物业业、、改改善善商商业业环环境境来来吸吸引引消消费费者者还还远远远远不不够够，，而而应应在在根根本本上上改改变变消消费费者者现现有有的的消消费费习习惯惯和和消消费费文文化化，，以以全全新新的的消消费费观观、、价价值值观观占占领领消消费费者者心心智智资资源源。。这这就就要要求求政政府府阶阶层层、、专专家家阶阶层层、、产产业业阶阶层层与与媒媒体体界界能能够够深深入入合合作作，，共共同同造造势势，，在在市场教育工作作上投入足够够的力量，制制造舆论声势势。以建设大型商商业物业、改改善商业环境境吸引消费者者为第一步，，以新的消费费观、价值观观改造消费者者为第二步，，步步为营，，才能根本上上改变XX消消费外流的状状况，才能为为商业现代化化建设奠定坚坚实基础。竞争对手分析析22竞争对手分分析根据在地段段、规模、、规划、目目标消费群群、目标客客户群等方方面的特性性，我们认认为本项目目主要竞争争对手为：：名店坊、天天佑城、盈盈信城市广广场嘉信城市广广场、顺联联广场等竞争对手项项目要素一一览表项目名称项目位置建筑面积业态布局工程进度项目定位名店坊大良东区超7万㎡超宽广场、旗舰店、特色步行街和临街旺铺四大功能分区今年9月动工，明年10月竣工，11月开业大型多功能主题购物中心

天佑城容桂桂洲大道超8万㎡大型百货、连锁超市、美食世界、娱乐天地、文化书城预计明年3月封顶，年中开业XX城市新坐标多元化商业广场

盈信城市广场龙江镇东华路约16万㎡购物、娱乐、饮食、游乐、康体、农贸市场、商务公寓分三期开发，首期明年元月1日开业游乐MALL式商业步行街现代乐园式商业王国

嘉信城市广场新城区约14万㎡美加式的时代购物广场，新加坡式休闲购物长廊今年5月已经试业家庭式商场

顺联广场陈村超12万㎡集购物、饮食、休闲、娱乐等六大功能于一体7月28日奠基华南首个体验式购物ＷＡＬＫ

竞争对手分分析小结与竞争对手手相比，本本项目在房房地产商综综合实力、、规模、规规划、地段段上都不具具绝对的优优势。从表中可以以看出，五大商场加上本项目目基本上都都在这一两两年内全部部推出，无无论是对消消费市场，，还是对投投资市场，，都将带来来巨大压力力。一场残残酷的市场场抢夺战不不可避免。。而由于盈盈信城市广广场、顺联联广场偏居居XX边缘缘，嘉信城城市广场屡屡遇挫折，，因此，市场王者之之战主要在在本项目、、名店坊和和天佑城之之间展开。名店坊与天天佑城推广广上的共同同特点是本本土化气息息浓厚，霸霸气不足，，没有建立立市场形象象上的相对对优势，双双方的竞争争处于胶着着状态，难难决胜负。。因此，本项项目的切入入点就在于于凭借优势势的品牌形形象建立最最具优势市市场地位，，以王者的的气势引领领市场、抢抢占市场。。第二部分项目定位及营销策略略26客户定位（消费者/投资者））27项目目标消消费群体界界定A、3公里里核心消费费圈以城东板块块与顺峰山山板块为核核心，未来来规划人口口超10万万B、10公公里主要消消费圈以XX中心心城区（大大良、容桂桂、伦教三三镇）为核核心，未来来规划人口口超百万C、30公公里补充性性消费圈覆盖盖XX及及周周边边地地区区，，人人口口超超300万万D、、旅旅游游休休闲闲消消费费群群：：预计计每每年年超超20万万人人消费费者者特特征征分分析析消费费力力较较强强：：据据统统计计，，今今年年上上半半年年，，XX的的恩恩格格尔尔系系数数已已经经跌跌破破30%，，进进入入联联合合国国粮粮农农组组织织划划定定的的最最富富裕裕区区。。XX城城镇镇居居民民家家庭庭上上半半年年人人均均可可支支配配收收入入达达到到10350.89元元，，人人均均消消费费性性支支出出7686.88元元。。数字表明，XX城镇居民民人均可支配配收入比全省省平均数（7263.51元）多出出3087.38元，高高42.5%.支出比全全省平均数的的5257.79元多2429.09元，高46.2%。。上半年XX商品销售总总额为214亿元，同比比增幅达27.7%。消费者者特征征分析析●消费外外流严严重：：出外旅旅游休休闲兼兼购物物，已已经在在XX形成成消费费习惯惯。每每缝节节假日日，成成群结结队的的XX人自自驾车车去到到香港港、澳澳门、、广州州、深深圳、、佛山山、中中山等等地休休闲购购物，，消费费额巨巨大。。消费者者特征征分析析消费国国际化化、品品牌化化、高高档化化：XX经经济发达达，人们们生活富富裕，对对品质生生活的追追求也越越来越热热烈，对对品牌、、名牌产产品的喜喜好度增增加；XX人也也经常走走出过门门，购买买国际品品牌产品品。因此此，国际际化、品品牌化、、高档化化将成为为XX消消费的主主流趋势势。休闲消费费最受XX消费费者欢迎迎：XX消消费者喜喜欢外出出旅游休休闲，也也喜欢进进茶坊、、沐足、、桑拿、、泡吧等等。娱乐乐休闲已已成为XX人工工作之余余主要生生活佐料料。项目目标标投资群群体界定定●第一类类投资群群体：私营业主主、企业业中高管管理人员员、公务务员、高高级白领领、年轻轻成功人人士等●第二类类投资群群体：周边镇的的高储蓄蓄群体，，希望通通过投资资商业地地产获取取稳定收收益；●第三类类投资群群体：外地来XX投资资者项目目标标投资群群体界定定●收入：家家庭年收收入为8万元以以上（以以投资支支出占总总收入20%～～40%来计算算）●特征：：有较为为雄厚的的经济基基础，熟熟悉XX，有广广泛的社社交关系系，对新新理念有有较强的的接受度度，但有有着冷静静的思考考与判断断，多投投资经验验，对地地段及相相应升值值潜力较较为注重重。投资者需需求分析析●偏爱沿沿街商铺铺目前，投投资商铺铺的类型型中，由由于投资资者对客客流量和和消费模模式的基基本判断断决定了了传统的的沿街商商铺还是是主要的的投资类类型，占占了投资资需求的的６成左左右。但但商场式式商铺的的需求增增长非常常迅速。。不过相相当一部部分投资资者对商商场式商商铺的后后期经营营和租售售情况有有一定的的担心。。总的来来说，商商场式商商铺还处处于投资资引导阶阶段，各各大发展展商都在在实践中中探索好好的发展展道路。。投资者需需求分析析●成长型型地段受受青睐在中心区区的建设设过程中中，投资资其周边边商铺，，已日渐渐成为楼楼市稳健健型投资资客的长长线投资资品种之之一。这这种目前前还处于于蓄势阶阶段、但但将来增增值空间间巨大的的商铺，，专家称称之为成成长型商商铺。住住宅郊区区化趋势势的推进进，使商商业网点点的建设设从中心心向边缘缘区域转转移。依依附于新新城建设设而蓬勃勃发展的的外围地地区商铺铺，由于于其良好好的成长长性，广广受XX投资客客的关注注。当然然这类商商铺比传传统商铺铺市场的的经营变变动因素素相对高高一些，，高回报报同时也也带来高高风险。。投资者需需求分析析●推崇小小面积商商铺小面积商商铺历来来是投资资的稀缺缺品种，，它的投投资价值值很高，，主要原原因是单单位面积积小、总总价低，，吻合绝绝大多数数投资者者投资起起点低回回报收效效快的购购买心理理，同时时也能较较大程度度降低投投资门槛槛。受受总总价限制制，市民民对小商商铺仍情情有独钟钟，投资资商铺的的面积以以１０００平方米米作为基基本分界界线，１１００平平方米以以下的占占半数以以上。小小面积商商铺成为为热点。。而面积积大的商商铺因为为总价太太高，而而被冷落落。●地段/位位置仍然然是第一一考虑因因素，其其次分别别是交通通便利性性、商业业环境、、发展商商实力、、主题规规划、价价格、广广告力度度、配套套设施等等●客户的的投资特特征和动动机非常常明显。。客户为为何投资资、投资资的用途途、投资资时间、、投资预预算非常常明确，，决策时时间较长长，就是是说投资资交易是是非常理理性的业业务。投资决策策分析●客户存在在购买恐恐惧。商商铺是一一项巨大大的投入入，而且且有一定定风险，，客户购购买十分分小心。。同时，，对商铺铺价值造造成影响响的因素素较多，，如：周周边改建建、政府府规划调调整、区区域竞争争等等。。●老客户户对购买买的影响响又比较较大，客客户的良良好感受受会感染染和影响响他们身身边的人人，毕竟竟他们的的特征差差异不大大，俗话话说："物以类类聚，人人与群居居"。投资决策策分析●商场式商商铺逐渐渐升温，，客户偏偏爱成长长型地段段和小面面积商铺铺；●客户投投资需求求明显，，购买是是理性的的，但存存在一定定的购买买恐惧，，发展商商应建立立相应风风险保障障机制；；●老客户户影响作作用大，，合同签签订不是是销售结结束，而而是新的的销售开开始。小结项目定位位（我们提提供怎样样的品牌牌和产品品）40项目核心心要素●本项目位位于城东东板块及及顺峰山山板块的的复合地地段，紧紧邻顺峰峰公园；；●名店坊与与本项目相相继崛起，，城东商圈圈冠盖XX；●本项目在在前期推广广中确立了了高端的品品牌形象；；●消费者趋趋势为国际际化、品牌牌化、高档档化、休闲闲化；●投资者对对商场式商商铺投资意意愿上升，，对中小商商铺和成长长型地段情情有独钟；；项目目核核心心要要素素●休休闲闲化化、、生生态态化化、、娱娱乐乐化化、、体体验验式式；；●国国际际的的、、全全新新的的、、高高档档次次的的商商业业模模式式；；●中心的、空空前的、具有有创新性的；；品牌定位（我们是什么么？）国际休闲式购购物公园市场形象定位位（我们地位如如何？）中央商业区商铺模式定位位（我们的产品品）中小型产权式式商场商铺核心推广主题题价值投资●通过核心推推广主题向投投资者充分传传达品牌的价价值和个性性，使品牌内内涵更生动、、更丰富、更更直观。●本项目核心心推广主题为为：核心概念的提提炼与阐述国际休闲式购购物公园价值投资新主主张足值升值三大指标：地域条件：地地段具有优越越性硬件条件：既物业的硬件件价值含金量高，，物有所值商铺售价：性价比具备强强劲竞争力五大资源：一、地段的稀稀缺性二、规划的前前瞻性三、与政府发发展规划的吻吻合性四、经营的持持续性和发展展性五、与周边房房地产发展的的协同性保值七大条件：一、项目所在在地有足够的的人气；二、项目所在在地有良好的的商业环境；；三、项目所在在地有发达的的交通四、有专业的的前期规划；；五、面积适中中；六、政府政策策支持。七、企业的组组市能力及经经验。项目命名建议议山岚国际购物物广场差异化的竞争争策略商场公园化随着商业地产产的不断发展展，人们的消消费观念快速速更新，消费费需求开始朝朝多元化方向向发展，在购购物的同时开开始考虑休闲闲、娱乐等。。本项目与顺顺峰公园相拥拥而立，在建筑设计正好好将商场与公公园融为一体体，实行商场场公园化，使使休闲、娱乐乐体验无所不不在，给消费费者带来愉悦悦的购物感受受。差异化的竞争争策略建立投资防火火墙投资商铺是一一项有一定风风险的交易，，且投资者一一般较理性，，对风险的考考虑的比较多多。因此，从从顾客角度出出发，我们有有必要建立相相应风险保障障机制，也就就是建立投资资防火墙，来来确保投资者者的风险最小小化、收益最最大化。目前较流行的的做法是采用用商铺售后返返租的形式，，一般开发商承诺多多少年“返租租”，每年给给予投资者X％的回报，，以确保投资资者的收益。。这种形式在在开发商组市市能力较强的的前提下不失失为一种双赢赢的好办法。。差异化的竞争争策略不卖商铺，卖卖赚钱方案商铺的投资者者有三类：分分别是出租、、自营和在买买卖中賺取差差价者。调查查显示：55％的人为出出租而购买商商铺，自营的的约占35％％，另外有10％的人是是打时间、价价格差的纯投投资者。对于于商铺这种投投资工具，虽虽然每人投资资的动机不一一，但都是出出于赚钱的目目的。因此，，要说服投资资者购买，必必须先告诉他他们如何能赚赚钱，也就是是说，必须给给他们一个投投资赚钱的解解决方案，才才能更容易的的打动投资者者。我们卖的是一一个赚钱系统统，商铺只是是一个载体。。营销操作上，，我们将扮演演消费者的投投资顾问的角角色，传播投投资知识，提提供投资前的的咨询考察、、风险评估服服务，投资中中的金融、法法律服务，投投资后的市场场信息服务等等一站式投资资解决方案。。如此即可以以树立品牌形形象，形成良良好品牌美誉誉度，又可以以较好的促进进销售，减少少压力。差异化的竞争争策略建筑风格（建建议）建议仍然采用用地中海式建建筑风格设计计，在XX独独具一格，彰彰显国际魅力力业态规划（建建议）A、国际百货城：国际一线百百货B、旗舰超市：大型超市C、香港城：数码家居港港、流行前线线、香港专卖卖特区……D、品牌特区：男人世界、、女人世界、、皮具世界、、国际珠宝城城……E、国际休闲广场场：地中海风情情广场、美食食城、茶坊、、儿童乐园、、情侣走廊、、沐足阁………F、动感地带：健身中心、、美容纤体中中心……第三部分营销执行方案案54Logo设计计及VI系统统设计正式确定项目目名称后展开开，由合作广广告公司承担担。营销执行计划划56品牌传播手段段整合通过营销创新新策略、新闻闻营销策略、、活动营销策策略三位一体体的整合行销销手段展开全全方位、立体体式的推广。。品牌信信息的的有效效统一一有助助于核核心承承诺更更强而而有力力！营销创创新策策略活动营营销策策略新闻营营销策策略国际休休闲式式购物物公园园价值投投资整体推推广目目标强势建建立本本项目目的品品牌形形象；；配合销销售计计划，，顺利利完成成销售售目标标；开盘时时取得得轰动动效应应，使使本项项目成成为XX商商业市市场的的龙头头，取取得经经济效效益和和社会会效益益的双双丰收收。全程推推广阶阶段根据房房地产产的运运作规规律，，把整整体推推广阶阶段划划分为为四个个阶段段第一阶阶段：：预热热期（（04年8月-10月））第二阶阶段：：启动动期（（10月-05年3月））第三阶阶段：：高潮潮期（（05年3月-05年10月月）第四阶阶段：：持续续期（（05年10月月-））全程推推广阶阶段推进策策略预热期期启启动动期高高潮期期持持续续期市场教教育形象导导入品牌建建立情感诉诉求品牌提提升进度拉拉动强势促促销公关互互动品牌销销售惯性销销售总体推推广策策略——阶段段性策策略时间预热期期启动期期高潮期期知名度度1月中中旬——2月月上旬旬2月下下旬——3月月下旬旬4月后后持续期期04年年8月月-10月月10月月—05年年3月月05年年3月月—05年年10月05年年10月——公关活活动预预热市市场，，传递递“消消费就就在家家门口口”的的消费费理念念密集的的硬软软性广广告投投放强强势输输出““国国际休休闲式式购物物公园园”的的品牌牌形象象，辅辅以强强势的的公关关活动动启动动销售售密集的的硬性性广告告投放放推广广“价价值投投资””理念念，辅辅以强强势的的现场场促销销活动动实现现销售售的火火爆持续的的间歇歇性的的硬性性广告告投放放配合合阶段段性的的促销销/公公关活活动，，巩固固品牌牌形象象，实实现常常规销销售阶段性性推广广进程程（1）公关/促销销：“消费费就在在家门门口””系列列活动动“傲立立XX财富富之颠颠”新新闻发发布活活动软性性广广告告配配合合：：价价格格炒炒作作系系列列公关关/促促销销：：1、、十十一一现现场场活活动动2、、黄黄金金商商铺铺拍拍卖卖活活动动硬性性广广告告配配合合：：1、、电电视视广广告告（（形形象象广广告告））2、、报报纸纸广广告告（（招招商商广广告告+形象广告告+活动动信息））3、宣传传物料：：招商书书、单张张（根据据不同活活动阶段段更换活活动信息息）、DM、展展板大力力派发4、现场场包装：：工地、、售楼部、现场场周边5、电台台广告：：形象广广告公关/促促销：1、元旦旦现场活活动2、一期期促销活活动公关/促促销：促销活动动软性广告告配合：：价值投资资白皮书书发布硬性广告告配合1、路牌牌、车身身2、宣传传物料：：招商书书、折页页、海报报单张、、DM等等准备3、现场场包装：：工地、、围墙、、售楼部部、现场场周边硬性广告告配合：：1、电视视广告（（形象广广告）2、报纸纸广告（（形象广广告+招招商广告告）3、宣传传物料：：单张（（根据不不同活动动阶段更更换活动动信息））4、现场场包装：：根据活活动不同同阶段更更换主题题5、电台台广告：：形象广广告+活活动信息息硬性广告告配合：：1、电视视广告（（形象广广告）2、报纸纸广告（（产品广广告+活活动信息息）3、宣传传物料：：单张（（根据不不同活动动阶段更更换活动动信息））4、现场场包装：：根据活活动不同同阶段更更换主题题5、电台台广告：：形象广广告+活活动信息息软性广告告配合：：价值投资资凸显投投资价值值炒作买家追捧捧系列软性广告告配合：：价值投资资深入炒炒作配合阶段段性活动动新闻炒炒作8月2月10月05年1月预热期启动动期期3月10月5月持续续期期公关/促促销：商业投资资推介会会活动公关/促促销：五一现场场活动十一促销销活动公关/促促销：业主联谊谊活动软性广告告配合：：不卖商铺铺，卖赚赚钱方案案炒作系系列软性广告告配合：：中央商业业区炒作作系列配合阶段段性活动动的新闻闻炒作软性广告告配合：：配合阶段段性活动动的新闻闻炒作硬性广告告配合：：1、电视视广告（（形象广广告）2、报纸纸广告（（产品广广告+活活动信息息）3、宣传传物料：：招商书书、广告告杂志投投资手册册、单张张、海报报、DM（根据据不同活活动阶段段更换活活动信息息）4、现场场包装：：根据活活动不同同阶段更更换主题题5、电台台广告：：形象广广告+活活动信息息硬性广告配合合：1、电视广告告（促销广告告）2、报纸广告告（促销广告告+活动信息息）3、宣传物料料：单张（根根据不同活动动阶段更换活活动信息）4、现场包装装：根据活动动不同阶段更更换主题5、电台广告告：促销广告告+活动信息息硬性广告配合合：1、电视广告告（形象广告告+促销广告告）2、报纸广告告（促销广告告+活动信息息）3、宣传物料料：招商书、、单张（根据据不同活动阶阶段更换活动动信息）4、现场包装装：根据活动动不同阶段更更换主题5、电台广告告：促销广告告+活动信息息阶段性推广进进程（2）高潮潮期期新闻炒作进程程（1）预热期启动期价格竞猜系列列炒作国际休闲购物物公园首推价价格知多少媒体、消费者者齐竞猜以低于预期价价格推出市场场“价值投资””白皮书发布布系列价值投资理论论体系解读建立最具价值值投资方式模模板价值投资凸显显投资价值“消费就在家家门口”系列列炒作□XX挽留消消费者在行动动□万人签名会会□发现XX中中央商业区“傲立XX财财富之颠”新新闻发布会傲立XX中央央商业区国际休闲式购购物公园空降降XX决胜XX财富富之颠黄金旺铺拍卖卖系列炒作拍出天价举牌踊跃成果巨大新闻炒作进程程（2）高潮期中央商业区系系列炒作东区商圈+顺顺峰商圈+新新旧城区核心心地段+国际际休闲购物公公园=中央商商业区在中央商业区区，与财富亲亲密接触中央商业区显显龙头风范买家追捧系列列炒作无忧投资，快快乐赚钱只想一次买个个够“商业投资推推介会”系列列炒作中小型产权式式商场商铺刮刮投资风暴打造投资防火火墙不卖商铺，，卖赚钱方方案将“价值投投资”进行行到底持续期根据各阶段段不同活动动而进行的的相应炒作作营销费用预预算及控制制（总）66营销费用预预算（总）现场部分楼盘现场装装饰工地围墙广广告售楼部装饰饰布置广告制作及及媒体投放放招商书广告杂志投资手册电视广告片片制作电视视广广告告发发布布报纸纸广广告告宣传传单单张张夹报报DM提袋售楼资料料室外效果果图喷画画其他现场促销销活动公关活动动礼品大型活动动费用构成成整体营销费用预算算（商铺总总）备注：（按销售售总额5亿算，，约占1%，而而广州商商业地产产广告费费用约占占总销售售额2~3%）约600万元营销费用用费用分配配比例（总）现场部分分广广告制制作广广告发发布现现场场活动户户外外广告礼礼品大大型型活动20万元元150万万元200万元50万万元100万万元20万万元60万元元TOTAL600万万元按类别分分配营销费用用费用分配配比例（总）按开发期期分配TOTAL600万万元一期（销售量量约占总总20%）二期（销售量量约占总总85%）说明360万万元（费用约约占总60%））240万万元（费用约约占总40%））前前期制作作通用物物料占较较多比例例媒体费用用比例基基本遵循循：预热期：：启动期期：高潮潮期：持持续期=1.5：3.5：全程整合推推广阶段时间预热期启动期高潮期知名度户外广告为为常规投放放,电台投投放补充电电视、报纸纸的不足持续期8月-10月10月—05年305年3月月—10月月(二期开始始启动)05年10月—阶段营销费费用分配预热期（54万）04年8月月-10月月一期费用分分配计划高潮期（144万））05年3月月—10月月启动期（126万））10月中旬旬—05年年3月持续期（36万）05年10月—TOTAL360万元媒介投放策策略73目标受众接接触什么媒媒体?––广州注:分析数数据来源于于CNRS,主要针针对25-55岁人人群进行分分析媒体接触习习惯总结电视和报纸纸这两种传传统媒体是是最多人接接触的媒体体户外广告牌牌的渗透影影响力有上上升的趋势势，其作用用也越来越越明显杂志的影响响力不错,但在区域域内千人成成本较高对于商务人人士，在汽汽车内收听听广播的时时间较其他他人为高媒体战略––整体体策略主要传宣手手段:点面结合:根据目标标广告对象象接触媒介介的习惯,采用点面面结合的媒媒介选择方方式在目标标受众范围围内建立知知名度和信信誉度.面:采用用传播范围围较广的电电视和报纸纸媒体,有有针对性的的树立品牌牌的社会形形象,也也可以软性性新闻广告告,引起一一定的新闻闻炒作.点:在广广东重点市市场,投放放当地电视视台、配合合当地的户户外,报纸纸媒体,使使知名度度在短时间间内飙升广告投放行行为采取持持续的方式式:品牌形象和和产品知名名度的建立立需要一定定时间量的的积累媒体战略––多媒媒体组合传传播互联网制作自己的的网站户外广告（广珠路、、城区中心心、物业现场））珠江三角洲洲地区报纸纸广州日报佛佛山新闻、、佛山日报、、珠江商报报媒体组合全省性电视视台香港翡翠或或者本港台台地方电视台台XX、中山山有线电视台台全省性报纸纸广州日报XX地区电电台XX电台电视战略确定投放的的城市:1、选择香香港翡翠或或者本港台台覆盖珠江江三角洲，，降低电视视广告千人人成本，提提高广告到到达率；2、选择XX和中山山的重点城城区的有线线电视台（（翡翠、本本港频道）），增强广广告的收视视率。确定投放的的量度:每个地方保保持400-500GRPs（收视点点）的曝光光报纸战略确定投放的的报纸:1、选择《《广州日报报》作为覆覆盖全省的的报纸媒体体2、选择《《《广州州日报佛山山新闻》、、《佛山日日报》、《《珠江商报报》作为重重点城市的的补充媒体体确定投放的的量度:每份报纸都都会选择1/4版彩彩色的投放放，部分时时间可采用用一些特殊殊版式（如如报眼）广广告投放珠三角报纸纸阅读率分分析目标受众:25-55岁数据来源：：CNRS户外战略户外广告人人流、车流流的浏览量量大、覆盖盖面广，补补充传统媒媒体户外时时间覆盖的的不足。日夜展示，，更具视觉觉冲击力，，以最贴近近的方式将将品牌信息息随时随地地地传递个个消费者，，对消费者者具有持久久的影响力力。户外广告可可以以较低低的成本增增加消费者者对广告的的接触频次次，加深消消费者对品品牌的印象象，具有显显著的媒体体放大效果果。户外广告更更临近销售售终端，在在更大程度度上影响消消费者的购购买决定。。户外广告传传递信息直直接，不占占用消费者者的时间，，可以有效效的避免媒媒体投放费费用的流失失。选择地段：：广珠公路路、大良、、中山中心心城区、项项目现场电台投放战战略选择投放的的电台:XX收听率率最高的三三个电台：：XX电台台以全天广告告套播或者者特约栏目目的形式播播出广告，，单位价格格最低谢谢大大家！83通过辛勤勤的工作作获得财财富才是是人生的的大快事事。一个人一一生可能能爱上很很多人，，等你获获得真正正属于你你的幸福福后，你你就会明明白以前前的伤痛痛其实是是一种财财富，它它让你学学会更好好地去把把握和珍珍惜你爱爱的人。。1月-2321:2121:21:14人只有为为自己同同时代人人的完善善，为他他们的幸幸福而工工作，他他才能达达到自身身的完善善。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。21:21:1421:211月-23论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理就是决决策。21:2121:21:141月-23经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2023/1/521:21:14世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存存感激还还不够，，还必须须双手合合十，以以拜佛般般的虔诚诚之心来来领导员员工。2023/1/521:2121:21:14预防是解解决危机机的最好好方法。。我们不一一定知道道正确的的道路在在哪里，，但却不不要在错错误的道道路上走走得太远远。不要把所所有的鸡鸡蛋放在在同一个个篮子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。沟通再沟沟通。05一一月2023多挣钱的的方法只只有两个个：不是是多卖，，就是降降低管理理费。我所做的的，就是是创办一一家由我我管理业业务并把把我们的的钱放在在一起的的合伙人人企业。。我将保保证你们们有5%的回报，，并在此此后我将将抽取所所有利润润的50%。请示问问题不不要带带着问问题请请示，，要带带着方方案请请示。。汇报报工作作不要要评论论性地地汇报报，而而要陈陈述性性的汇汇报。。2023年年1月月5日日在漫长长的人人生旅旅途中中，有有时要要苦苦苦撑持持暗无无天日日的境境遇；；有时时却风风光绝绝项，，无人人能比比。沟通是管理理的浓缩。。1月-2321:21:1421:21员工培训是是企业风险险最小，收收益最大的的战略性投投资。人类被赋予予了一种工工作，那就就是精神的的成长。企业发展需要要的是机会，，而机会对于于有眼光的领领导人来说，，一次也就够够了。1月-231月-23发展和维护他他们的家;至于女子呢?则是努力维护护家庭的秩序序，家庭的安安适和家庭的的可爱。犹豫不决固然然可以免去一一些做错事的的可能，但也也失去了成功功的机会。管理是一一种严肃肃的爱。。1月-2321:211月-23选择?选择这个个词对我我来说太太奢侈了了。没有商品品这样的的东西。。顾客真真正购买买的不是是商品，，而是解解决问题题的办法法。一个人被被工作弄弄得神魂魂颠倒直直至生命命的最后后一息，，这的确确是幸运运。从管理的角角度来讲，，两点之间间最短的距距离不一定定是一条直直线，而是是一条障碍碍最小的曲曲线。21:211月-2321:21:14自觉心是是进步之之母，自自贱心是是堕落之之源，故故自觉心心不可无无，自贱贱心不可可有。05-1月-231月-231月-23切实执行行你的梦梦想，以以便发挥挥它的价价值，不不管梦想想有多好好，除非非真正身身体力行行，否则则，永远远没有收收获。一个有坚坚强心志志的人，，财产可可以被人人掠夺，，勇气却却不会被被人剥夺夺的。时间间和和结结构构。。21:211月月-231月月-23南怀瑾瑾说：：“心心中不不应该该被蓬蓬茅堵堵住，，而应应海阔阔天空空，空空旷得得纤尘尘不染染。道道家讲讲‘清清虚’’，佛佛家讲讲空，，空到到极点点，清清虚到到极点点，这这时候候的智智慧自自然高高远，，反应应也就就灵敏敏。””21:2121:21:141月-2321:21你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延将不断断滋养恐惧惧。2023/1/521:21:1421:2121:21:14想法)，而是你你是不是是愿意为为此付出出一切代代价，全全力以赴赴地去做做它一直直证明它它是对的的。2023/1/521:21:141月-23谢谢各位位！9