某房地产项目整体营销策略方案

新郑市华润·名都项目整体营销策略方案总体定位

华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。

因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。打造区域性商业中心！总体定位

确定定位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素……

影响商业价值的因素之1---周边环境周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如：如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不方便消费者停留，直接影响租金标准；路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金；周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金；等等……

影响商业价值的因素之2---设施配备定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有效的留住顾客的基础；电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时电梯的质量与电梯位置安排也同样重要；配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备；若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电源、燃气等条件；独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；

影响商铺价值的因素之3---规划布局合理的布局:合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；

影响商铺价值的因素之4---户型设计科学的户型配比:面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算，面积太小商户将不便独立经营，难以出租；进深设计：进深超过面宽的2倍,会影响货品展示，进深少于面宽使货品一览无余，影响进店率;层高设计；层高太低会影响经营,一般一层经营用房应不低于3.8米(住宅要求层2.8米)

影响商铺价值的因素之5---停车位充足车位保证高消费人群有效消费人群的到达；停车场出入口设计合理车辆出入方便,使客流有效流动；

影响商铺价值的因素之6---售价商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值；高于合理价格的商铺不适合投资;

购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价；估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准。本案庆都生活广场万佳时代广场四发市场美联商场通达名品本项目所在在地位于新新郑市人民民路与中华华路交会处处，位于市市中心核心心地段，紧紧邻市政府府，人民路路商业比较较集中，本本项目对面面即有美联联商场、通通达名品等等成熟商业业，直径千千米内有各各类街铺、、专卖店、、量贩超市市、生活广广场等；商商业氛围较较为浓厚；；目前区域市市场内的土土地供应不不足。通过对商业业的科学规规划和合理理定价，本本项目具有有成为区域域性商业中中心的绝对对潜质。本项目商业业小结：营销思路通过我们对对本案周边边商业市场场的分析，，建议本案案商业可采采取两种模模式：1、树立商业业部分的高高端形象，，对业态定定位进行相相对模糊的的包装宣传传，形成客客户的高度度关注和绝绝对认同——直接销售；；此模式有利利于快速回回款，无后后期运营风风险；一旦启动销销售价格即即难以拉升升，项目价价值难以最最大化；2、对商业进进行系统的的招商规划划，对业态态定位进行行明确的分分配和价值值梳理，在在招商率达达到60%以上后启动动销售——先招商后销销售；先招商后销销售有利于于项目的传传播和价值值提升需承担后期期运营风险险。营销思路根据开发商商意愿和本本项目实际际情况，我我们建议本本项目采取取第一种模模式——直接销售营销策略营销策略我们先从案案名入手……华润.名都能否更好的的支撑起项项目的核心心推广价值值？能否更更好的支撑撑起项目的的品质形象象？能否形形成市场追追捧的购买买风潮？能能否满足商商业、住宅宅两种业态态的需求？？经过我们的的思考和研研讨，我们们认为应在在营销推广广时将住宅宅、商业分分为两个案案名，根据据项目不同同阶段和特特性进行侧侧重传播，，同时更能能有机结合合相互促进进，将更有有利于项目目的整体影影响实现……商业案名？？住宅案名？？周边项目分分布中央花园宏基王朝维也纳春天秀水新华城东方国际西亚斯·御景壹品蓝湾华润.名都住宅案名建建议营销策略定定位建议一：华华润·大观从项目原有有的积累中中进行沉淀淀和提升，，用“大观观”来寓意意本案在新新郑市区的的核心地位位和非凡视视野，强化化位于市中中心、市府府隔壁的绝绝对优势；；满足市场场受众的尊尊崇感。建议二：庆庆都·中央首府借助庆都首首府既往的的品牌影响响力，强化化项目自身身品质和开开发实力，，同时用““中央”来来诠释项目目的核心价价值和市场场地位，凸凸显市府隔隔壁的绝对对优势，更更有利于市市场传播。。商业案名建建议营销策略定定位建议一：中中华新天地地强化本案得得天独厚的的地理优势势，大气磅礴的的向市场传传递高调声声音，对后期商业业经营的品品牌建立和和口碑传承承形成稳定定基础，快速建立知知名度建议二：庆庆都·人民广场借助庆都既既往的品牌牌影响力，，强化项目自自身品质和和开发实力力；强化本案得得天独厚的的地理优势势——人民路，并并以广场形形象迅速建建立知名度度；同时可暗喻喻堪比上海海的人民广广场。推广策略形象策略——大气，气势磅礴礴；易记，跳出市场渠道策略——精准，目标准确确；务实，切实有效效1、中华新天天地与华润润·大观结合运运用；2、庆都·人民广场与与庆都·中央首府结结合运用。。推广运用区域价值：：市中心核核心地段，，毗邻新郑郑市政府，，黄帝故里里财富引擎擎，随政府府方向，钱钱景无限量量商业价值：：成熟商业业区点石成成金，60万新郑人集集中消费区区，高端人人群聚集地地，创新新型商业模模式区投资价值：：地处中华华第一古都都、国家卫卫生城市、、中国优秀秀旅游城市市、省级对对外开放重重点试点地地龙头地段段，一铺难难求，财源源井喷品牌价值：：田润置业业14年积累沉淀淀，庆都系系列作品引引领新郑地地产，专业业服务，不不断超越，，倾力铸造造新郑一流流品牌项目价值梳梳理属性定位1城中央市市府旁繁繁华综合合体属性定位2扼守市中心心门户，新郑地标型型建筑住宅主推广广语城市中心，，精尚生活活样本商业主推广广语我是中心，，定义财富富未来一座城市，，只有一个个中心整体主推广广语一座城的荣荣耀，新郑郑人的骄傲傲整体主推广广语销售测算总体经济效效益估算分分析：住宅整体销销售均价按按5300元/㎡商业按1、2层连体销售售均价按28000元/㎡商业3层暂按实现现均价6000元/㎡测算住宅实现总总销售额约约为：1.33亿商业1、2层实现总销销售额约为为：2.47亿商业3层实现总销销售额约为为：0.26亿则商业整体体均价约为为20500元/㎡本项目总体体销售额约约为：4.06亿则本项目整整体销售均均价为10565元/㎡注：以上价价格未经市市场研究，，非最终实实际销售价价格，仅供供参考。商业分割商业分割原原则原则1：高楼层商业业划分大面面积，利用用单价优势势吸引客户户购买，若后期持有有则可引进进大型主力力店，带动动商业人气气；原则2：1-2层商业以一一拖二销售售为主，带带动2楼销售原则3：1楼黄金位置置划分小铺铺散售，纯纯一层销售售提高商业业溢价原则4：一楼醒目位位置设置部部分展示通通道，导入入二楼人气气，保证二楼商业昭昭示性和可可达性，消消化二楼大大面积商铺铺商业价值研研判69m73.2mABCD综合自然人人流、昭示示性、商业业集中度、、道路繁华华度4各方面，整整体商业的的临街价值值氛围4个等级：A>B>C>D商业铺位面面积的划分分需要结合合整体商业业价值，利利用总价和和单价双重重杠杆实现现商业价值值最大化商业分割1F73.2m69m整体进深较较大，单靠靠街铺无法法完全吃面面积，因此此在内部借借助柱体做做双开门内内街。蓝色区域内内街以品牌牌服饰为主主，单铺面面积控制在在30-80㎡之间临路位置设设置出入口口，导入外外部人流红色区域拐拐角位置设设置餐饮及及服装主力力店，单店面积控控制在300-1000㎡㎡，其1层面积控制制在150-200㎡，一拖二销销售部分一楼纯纯一层销售售面积控制制在70-100㎡，提高溢价价绿色区域设设置服装店店及二楼餐餐饮门厅，，重点导入入二楼人流流，消化二二楼面积，，整体二楼楼以大型餐餐饮为主，，大型餐饮饮面积不小小于800㎡灰色区域降降低单铺面面积，面积积控制在30-70㎡商业分割3F3楼建议进行行大面积划划分，凸显显主题性，，增强吸引引力参考一：教育主题。。早教、大大山外语、、儿童游艺艺参考二：娱乐主题。。酒吧、KTV、西式快餐餐、咖啡厅厅参考三：休闲主题。。健身房、、美容SPA、会所参考四：购物主题。。大型超市市商业分割2F二楼主要为为餐饮及服服装主力店店，主力面面积为300-800㎡利用一楼展展示面，树树立主力店店形象，重重点面积布布局在二楼楼考虑到客户户购买面积积的最大化化利用，二二楼不设置置人流通路路餐饮主力店店约800㎡服饰主力店店约600㎡服饰次主力店约300㎡纯二楼面积积控制在50-150㎡，与一楼一一拖二销售售服饰次主力店约300㎡餐饮次主力力店约400㎡餐饮次主力力店约400㎡参考案例——郑州·名门盛世项目名称：：名门盛世位置：城市市繁华区，，金水路与与玉凤路交交叉口建筑形式：：4层底商上盖盖高层公寓寓建筑规模：：约10万㎡，其中中商业约2.5万㎡商业布局：：1楼——三面临街布布置中小面面积商铺，，优质地段段采用一拖拖二销售，，一楼设置置小面积门门厅，加强强昭示性，，大面面积积在二楼。。由于进深深太大，一一楼设置内内街，消化化一楼非临临街面积，，餐饮业消消化二楼大大量面积。。一楼临街街业态：手手机通讯、、餐饮、精精品烟酒、、精品茶业业店；一楼楼内街：服服饰、电器器2楼——餐饮3楼——家乐福超超市4楼——KTV推盘节奏奏核心举措措：推售售/展示/活动/价格推盘核心心思路10月11月2013年2月2012年9月认筹蓄客客形象导入入开盘热销销形象导入入：9月-10月，通过过两个月月系统的的形象导导入，让让项目的的位置、、案名、、产品、、价值全全城皆知知，形成成强有力力的市场场口碑和和绝对地地位；吸吸引更多多的市民民关注本本案；认筹蓄客客：11月份启动动住宅和和商业的的分开认认筹，为为项目积积累准客客户；同同时推广广宣传进进入热炒炒期，形形成更强强大的市市场影响响力；开盘热销销：2013年2月份底，，农历正正月新年年期间正正式开盘盘，提前前释放开开盘时间间和意向向价格，，吸引回回城人员员对项目目的关注注和认可可，进入入持续销销售期2013年11月前期准备备意向登记记及团购蓄客客售楼部新新包装确定认筹筹方案销售第一一阶段销售第二二阶段销售第三三阶段10月11月12月2月推盘节奏奏思路2012年9月项目形象象出街大型公关关活动产品说明明会强化住宅宅产品价价值，确确定商业业运营模模式关键节点认筹蓄客客形象导入入开盘热销销2013年1月确定价格格和开盘盘方案户外广告告、DM单派发、、纸媒营销要素素下阶段的的工作重重点：1、进行系系统的市市场研究究；2、确定商商铺的具具体分割割出售方方案；3、确定项项目目标标客户群群体和精精准销售售价格；；4、优化各各项平面面表现；；5、确定项项目的推推广渠道道；6、确定项项目现场场的包装装方案；；7、跟进项项目的客客户积累累情况，，深入挖挖掘；8、强化销销售培训训，促进进销售执执行；9、确定各各阶段的的销售目目标和回回款计划划。平面表现现Thanks2012.9神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:4722:4722:47:3022:47:30所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的宗旨一一向是逐步步稳健发展展，既不要要靠耸人听听闻的利润润，也不要要在市场不不景气时，，突然有资资金周转不不灵的威胁胁。05-1月月-2322:47:30在艰难时期期，企业要要想获得生生存下去的的机会，唯唯一的办法法就是保持持一种始终终面向外界界的姿态。。若想长期期生存，仅仅有的途径径就是要使使人人竭尽尽全力，千千方百计让让下一代产产品进入用用户家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:47:30在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败，只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。22:47:3022:471月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生，，还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/522:47能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月202310:47下下午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命运本来来就不公公平所以以我要改改变命运运。投机取巧巧的人。。10:47:30下下午22:47:30质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/522:471月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的的话。一个人要要发现卓卓有成效效的真理理，需要要千百万万个人在在失败的的探索和和悲惨的的错误中中毁掉自自己的生生命。1月-2322:47:30感情投资资是在所所有投资资中，花花费最少少，回报报率最高高的投资资。壮士临阵决决死哪管些些许伤痕，，向千年老老魔作战，，为百代新新风斗争。。慷慨掷此此身。2023/1/522:47:3022:471月-23谢谢各位！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:47:3022:47:3022:471/5/202310:47:30PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:47:3022:47Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:47:3022:47:3022:47Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:47:3022:47:30January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202310:47:30下下午午22:47:301月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:47下下午1月-2322:47January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/522:47:3022:47:3005January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:47:30下下午10:47下下午22:47:301月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:47:3022:47:3022:471/5/202310:47:30PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2322:47:3022:47Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。22:47:3022:47:3022:47Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2322:47:3022:47:30January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202310:47:30下下午午22:47:301月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门