某广场项目营销推广策略

寻找属于城市的中心，让中心为我们赢得财富！

中心=财富城市，我们生活的大社区在这个社区的中央生活意味着。。。。。。序：目录：第一部分：项目定位——找出市场的空白点第二部分：项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机第三部分：营销推广策略——创造并满足投资者的欲望第四部分：推广方式建议第五部分：结束语第一部分项目定位——找出市场的空白点项目概况一、项目名称：海悦广场二、项目规模：商铺面积共计268621.80平方米商铺个数共计374个三、项目地理位置：东莞市寮步镇香市路四、发展商：广源地产认知商业地产一、商业地产开发与住宅地产开发模式的不同在于商业地产开发还要加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。二、开发商业地产应该说是利润与风险并存。商业地产是典型的“三高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点。三、商业项目辐射范围内的消费群体的消费能力是商业地产的命脉所在。四、商业地产的开发面积要有足够的消费力作为支撑。小结：开发商业地产必须遵循经营为重、招商先行的原则。市场营运部门的建立与功能发挥对商业地产来说是及其重要的。商业地产项目定位细分商业地产项目定位是商业地产项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商业地产定位是一个商业地产项目运作的灵魂。商业地产项目定位包括消费市场定位、经营特色定位与经营规模定位。

消费市场定位对于商业地产的开发商来说，开发产品至少要面对三种客户：一是投资者，开发商需要通过销售来赢利，而商铺销售离又不开投资者；二是经营者，投资回报的实现要依赖经营者；三是终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。因此终端消费者对商业地产开发成功与否有着非常重要的意义。小结：对于海悦广场来说我们的终端消费者应该主要定位为海悦新都会、海悦花园、三正世纪豪门等周边近距离高档楼盘的住户。经营范围定位商业地产项目要在经营上取得成功，并非一定要走专业化经营路线。综合化的经营定位与专业化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎他所处的经营环境来定。经营范围定位的关键是要因地制宜的找到符合自身项目优势的经营项目。小结：对于海悦广场来说由于我们的终端消费者已经定位在周边高档楼盘的住户之中，所以我们的经营项目应该主要定位在周边楼盘住户的生活配套项目上，如：美容美发、干洗店、小超市、家政公司等等。经营规模定位并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制约。制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费群体。小结：近几年，东莞商业地产项目遍地开花分流了消费力。商业地产空置率不断攀升，因此就经营规模来说东莞的商业地产并不是越大越好。只有项目定位准确、项目招商及优秀营运管理才能够脱颖而出。中央生活区意味着可以得到什么？先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换意味着造就它的人必须用心呵护从事实出发，寻找定位的立足点……等价交换：位于寮步镇新中央生活区香市路的海悦广场因其优越的地理位置使得其从出身时就向世人宣告其拥有高贵的血统。它作为总建筑面积近30000平方米的商业地产项目，内部硬件配套设施齐全。占据寮步镇最佳商业位置而使得其身价倍增。周边未来消费人群高达30余万人。但他没有骄傲，您只须万余元就可以轻松拥有它（下文详细阐述）。关于数据背后的思考：品牌知知名度度与忠忠诚度度营运管管理产品的的魅力力一流的的营销销经验验……城市发发展提提纯交通提提纯环境提提纯市政提提纯浏览一一下项项目的的财富富内部基因外部环境城市发发展提提纯现代人人对生生活品品质要要求越越来越越高，，人们们的消消费观观念也也在改改变，，所以以“体体验经经济””应运运而生生。交通提提纯成熟的的社区区、笔笔直的的大道道，来来去畅畅通无无阻。。环境提提纯极大且且稳定定的消消费群群体必必然提提升项项目价价值。。小结：我们有有理由由相信信，可可以用用海悦悦广场场在寮寮步建建立一一个寮寮步从从来没没有的的——大型一一站式式消费费场所所！完善市市政配配套必必将出出现在在城市市的中中央，，城市的的中央央必将将拥有有完善善的市市政配配套。。市政提提纯市场定定位+消费者者心理理定位位及具潜潜力的的商业业地产产项目定定位：：有资本本追求求财富富的一一群市场定定位消费者者定位位项目定定位归归结东莞·寮步唯一一一站式式的大大型购购物广广场项目集集成项目集集成项目推推广项目策策划目标客户分类商家确定投资客确定项目招商项目规规划第二部部分项目SWOT分析——趋利避避害、、寻求求契机机项目SWOT分析1.1优势分分析（（S）交通优优势项目规规模优优势地理位位置优优势1.2劣势分分析（（W）周边人人气不不旺前期招招商失失败当前周周边商商业气气氛较较淡竞争对对手的的存在在1.3机会分分析（（O）周边高高档楼楼盘的的开发发销售售必然然带动动周边边的人人气攀攀升，，拉动动高消消费。。1.4威胁分分析（（T）市场供供应量量膨胀胀，商商业项项目局局部有有泡沫沫优劣劣势势分分析析总总结结：：优势势利利用用：：交通通优优势势方方面面的的诉诉求求可可以以扩扩展展本本项项目目的的目目标标客客户户群群体体，，达达到到最最大大限限度度地地深深挖挖项项目目优优势势。。项目目规规模模方方面面可可以以诉诉求求为为““寮寮步步镇镇至至大大型型、、购购物物环环境境最最舒舒适适的的广广场场””。。地理理位位置置发发展展潜潜力力的的重重点点诉诉求求可可以以树树立立较较有有实实力力客客户户的的信信心心。。劣势势应应对对：：周边边人人气气不不旺旺及及当当前前周周边边商商业业气气氛氛较较淡淡的的应应对对———争取取主主力力商商家家进进驻驻，，树树立立小小商商家家信信心心。。前期期招招商商失失败败的的应应对对———招商商部部周周围围多多做做彩彩旗旗、、气气球球等等烘烘托托火火爆爆气气氛氛的的宣宣传传品品。。变变更更原原有有的的招招商商策策略略，，将将品品牌牌商商家家与与投投资资客客并并重重招招商商。。竞争争对对手手存存在在的的应应对对———变更更招招商商策策略略，，不不与与竞竞争争对对手手发发生生正正面面冲冲突突，，避避免免恶恶性性竞竞争争。。机会会利利用用：：强烈烈诉诉求求周周边边高高档档住住宅宅楼楼盘盘必必将将带带动动未未来来的的人人气气及及消消费费力力，，争争取取住住宅宅部部分分早早日日交交楼楼、、提提高高入入住住率率以以增增加加人人气气。。威胁胁规规避避：：以适适当当的的优优惠惠条条件件引引进进有有号号召召力力的的主主力力商商家家，，奠奠定定寮寮步步商商业业第第一一城城的的地地位位，，带带动动小小商商家家进进场场经经营营。。成成立立营营运运部部门门做做好好市市场场营营运运管管理理，，提提高高项项目目竞竞争争力力。。机会会威威胁胁分分析析总总结结：：第三三部部分分营销销推推广广策策略略：：创创造造并并满满足足投投资资者者的的欲欲望望我们们深深知知，，我我们们创创造造的的是是投投资资者者欲欲望望的的依依归归，，但如如何何让让投投资资者者也也从从内内心心产产生生共共鸣鸣与与认认同同，，其间间的的纽纽带带便便是是我我们们的的营营销销与与推推广广———当投投资资的的欲欲望望属属于于一一个个人人，，满满足足它它只只能能导导致致一一个个人人的的投投资资，，当投投资资的的欲欲望望属属于于一一群群人人，，满满足足它它只只能能导导致致一一群群人人的的投投资资，，当欲欲望望属属于于整整个个城城市市，，满满足足它它必必然然将将带带来来整整个个城城市市的的追追随随。。推广目的的：让海悦广广场满足足整个城城市投资资者的投投资欲望望，本项目推推广切入入点之一一：利用用优越的的地理位位置、大大型的一一站式消消费商业业地产用用稳定而而高额的的投资回回报刺激激本案商商户群体体。目前东莞莞投资型型物业销销售的推推广主题题，往往往围绕三三个方面面：首先先是位置置，其次次是风险险，再则则是投资资回报率率。一般投资资型物业业投资者者与使用用者相分分离，相相信已经经成为商商业地产产经营者者共识。。按照这这条线索索，剖析析这三种种营销主主题，会会发现三三种营销销主题全全部是围围绕一个个概念来来操作，，就是给给消费者者信心““投资本本项目必必定有稳稳定、高高额回报报”。以位置作作为推广广主题，，无非表表达这样样的意思思：这么么好的位位置，你你以后必必将有较较好的回回报。推广切入入点推广切入入点本项目推推广切入入点之二二：利用用未来必必将出现现的大量量、稳定定的消费费者刺激激本案商户户，巨大大的消费费潜力必必将带来来无限的的商机。。本项目周周边大量量的高素素质住宅宅项目均均以开盘盘销售，，业绩不不菲。意意味着本本项目周周边未来来的消费费群体的的现实存存在。作作为商业业项目开开发资源源的主前前提我们们已完全全具备。。现阶段我我们要面面对的问问题是如如何增强强投资客客的信心心媒介投放放策略收尾清盘期时间报纸活动电视户外DM直邮手机短信形象树立立期强销期2007年2月—2007年5月2007年5月—11月2007年11月—一、广告告第一阶段段：形象象建立期期（（2007年2月——2007年5月）传播思路路前期推广广的作用用是为吸吸引大众众对项目目的注意意，同样样有效的的区分市市场，形形成独立立的、个个性化的的形象支支持。形形象必须须符合项项目定位位，告之之海悦广广场强式式出台。。实施1、从2月中旬开开始逐步步建立海海悦广场场之形象象。主要要选择传传播通道道为报纸纸。数量量为四期期，间隔隔基本为为一星期期一款。。2、现场包包装基本本实施，，导示、、路牌、、道旗等等全部完完工。3、开盘前前，将有有一款开开盘告之之广告，，结合部部分相关关报道、、软文。。4、开盘前前选用电电视媒体体发布该该项目形形象广告告。5、开盘，，采用整整本广告告进行渲渲染，聚聚集人气气。采用媒体体以夹《东莞日报报》《南方都市市报》派送报纸纸\单张}为主。广告推广广阶段策策略第二阶段段：强销销期（（2007年5月——2007年11月）传播思路路目的：巩巩固品牌牌形象，，引发偏偏好，刺刺激购买买。实施广告形式式以报纸纸、DM直邮、户户外、电电视等。。另在国家家法定大大型节假假日期间间发布促促销广告告广告推广广阶段策策略第三阶段段：收尾尾期（（2007年11月——）传播思路目的：完成销销售计划，提提升业界口碑碑。实施1、推出全景广广告，进一步步提升楼盘美美誉度2、典型客户口口碑效应3、完善的售后后服务效应培养典型客户户，为部分商商家的入住感感受进行宣传传报道。讲述述他们投资的的故事，讲述述他们为什么么选择海悦广广场，可以充充分阐述海悦悦广场的新优优势。启动客客户营销就是是要将利益返返还给客户，，让客户告诉诉客户项目的的口碑。广告推广阶段段策略广告1主标题：《新资本论》第一章——当一个投资地地点已为世人人所瞩目时，，决断是第一一法则。副标题：海悦悦广场值得看看一看正文：没有一一个人能断言言什么样的地地产真正值得得投资，不过过聪明的投资资者,总会对比20年前的东莞、、20年后的东莞。。（图）海悦广广场：中央生生活社区，巨巨大的消费潜潜力，必将使使您的投资获获得稳定、高高额的回报。。广告主题主标题：《新资本论》第二章——永远没有完美美的投资切入入点，我们需需要的是准确确的投资区间间。副标题：发现现投资黄金通通道！（图）无从选选择——发现海悦广场场——完善的配套————较高回报率————投资零风险——尽享完善物业业服务——轻松获取投资资回报广告2广告主题主标题：《新资本论》第三章——千万不要藐视视无形资产的的存在价值。。副标题：没有有虚空，一切切都是实实在在在的资本。。正文：真正的的无形资产不不是虚无的概概念，它虽然然不具备独立立的实体，但但可依助有形形资产创造巨巨大的经济价价值，有时候候，这才是致致胜的关键。。（图）海悦广广场——未来中央生活活社区，你还还犹豫什么？？广告3广告主题主标题：《新资本论》第四章——我们都知道用用未来的资本本来消费现在在，投资的时时候，不妨逆逆向思维。副标题：关注注现在，不如如投资未来！！正文：‘海悦悦广场’未来来中央生活社社区、潜在的的巨大消费潜潜力、完善的的商业配套，，进而带来无无可限量的浩浩荡商机。看看来，用现在在的资本投资资‘海悦广场场’的未来，，是一件再好好不过的事情情了。广告4广告主题6、员工架构根据该项目的的规模、招商商任务及市场场状况，本公公司在人员配配置上规定如如下：1、经理一名2、跟盘策划师师一名3、招商员五名名9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:36:4601:36:4601:361/6/20231:36:46AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:36:4601:36Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:36:4601:36:4601:36Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2301:36:4601:36:46January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20231:36:46上午午01:36:461月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:36上上午1月-2301:36January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/61:36:4601:36:4606January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。1:36:46上上午午1:36上上午午01:36:461月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:36:4601:36:4601:361/6/20231:36:46AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2301:36:4601:36Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。01:36:4601:36:4601:36Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:36:4601:36:46January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月20231:36:46上上午01:36:461月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月231:36上上午午1月-2301:36January6,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/61:36:4701:36:4706January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。1:36:47上午1:36上上午01:36:471月