某北京别墅市场报告

北京别墅市场解读一、北京别墅市场的发展历程21992199519992003别墅市场大事记&Boom/BustCircle1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固31992199519992003别墅市场大事记&Boom/BustCircle2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段4二、北京别墅市场的结构性特征5别墅市场结构性分析在售项目中50%为2002年以来入市新盘10-30万平方米中等规模项目为主流（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）6别墅地域分布在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州六个区县的别墅项目占在售总量的75%7主要别墅分布区域特征总结8别墅市场供需总体特征市场供应量集中放大高档产品和中档产品成为市场两大主力总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米9三、产品品特征演演变10第二代第三代重视国际际化氛围围，居所所邻近机机场，与与使馆区区交通便便捷位置型，，单纯别别墅形体体，不重重视细节节；追求大隐隐生活，，喜欢占占有稀缺缺景观；；主人偶尔居住住，保姆成为为别墅的的“长住住者”标签型，，卖稀缺缺资源；；关注产品品细节，，重视生活活，想用一种种新的生生活方式式来升级级居住条条件；与与城市、、工作快快速切换换；第一一居所产品型，，重视单单体细节节，而无无户外空空间的考考虑；第四代社区型，，重视社社区空间间设计、、人文环环境营造造，社区区价值最最大化4代产品的的并存与与升级别墅产品品的价值值体系景观价值值社区价值值创新价值值别墅价值体系交往空间间社区识别别符号系系统精神堡垒垒软性服务务流线产品及空空间体验验创新四个层次次的开放放空间（4-tieropenspacesystem)产品价值规定动作与自自选动作12四、客户特征征演变13郊区化发展规规律2004年北京人均GDP为3478美元，城市化化率为79.5％城市发展进程程规律北京已经进入入郊区化的迅迅速发展期城市群当一个城市的的城市化水平平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区区化进入快速速发展阶段。。城市化大都市郊区化北京的郊区化化特征14被动式郊区区化主动式郊区化化初级阶段完全主动式郊郊区化郊区化发展阶阶段郊区化三个阶阶段及典型案案例我国的郊区化化发展进程的的特点：主动式郊区化化初级阶段比比被动式郊区区化先出现；；两者并行存存在现象受价格影响程度郊区化的发展展阶段北京的郊区化化特征1516别墅客户分布布豪宅别墅小独栋&TownhouseTownhouse、叠拼、花园园洋房财富阶层准财富阶层／／上层中产普通中产阶级级17五、别墅市场场的板块格局局18北京“一山二二河三线四高高”分布示意意图板块格局形成成的基础———资源、交通通与城市同心心圆19城市居住的梯梯度辐射圈层层高密度住宅区区中密度住宅区区低密度住宅区区城市中心土地级差地租租和郊区化两两大动力下形形成城市居住住的梯度辐射射圈层度假居所板块格局形成成的基础———资源、交通通与城市同心心圆20北京别墅市场场的十大板块块格局北京的别墅分分布总体上呈呈现板块式分分布格局各个板块依托托不同的资源源形成各自鲜鲜明的特征项目的竞争从从某种角度上上说也是板块块的竞争1234567891021城市居住辐射射圈层的走向向山后香江天竺昌平、亚北西山CBD使馆区亚运村中关村西部政府集中中区通州马坡亦庄黄村22香江天竺板块块——独特的的温榆河水景景地理位置：顺义区天竺镇镇、后沙峪乡乡自然环境：温榆河交通条件：机场高速公公路、京顺路路人文条件：距离北京的的涉外区域——丽都地区、燕燕莎地区较近近典型项目：嘉浩商住别别墅城、莱蒙蒙湖康柏园、、北京欧陆苑苑、北京名都都苑、香江国国际花园别墅墅、丽斯花园园别墅、优山山美地、大湖湖山庄丽斯花园别墅墅23马坡板块———远离市区的的成熟板块地理位置：顺义区马坡乡乡自然环境：潮白河、高高尔夫球场交通条件：机场高速公公路、京顺路路、101国道人文条件：两个高尔夫夫球场、马术术俱乐部、知知名会议场所所，如：怡生生园国际会议议中心典型项目：龙苑别墅、北北京乡村高尔尔夫、恒丰花花园别墅、华华中园别墅、、枫桥别墅、、金宝纯别墅墅、枫桥别墅墅北京乡村高尔尔夫球场24京昌沿线板块块——交通优优势彰显区域域品质地理位置：昌平区京昌高高速公路沿线线及附近地区区自然环境：较好的绿化化环境、部分分项目临温榆榆河交通条件：京昌高速公公路人文条件：介于朝阳和和海淀两个北北京经济发展展最好的地区区三角带的上上端典型项目：碧水庄园、玫玫瑰园、三水水青清、雪梨梨澳乡、宽HOUSE等碧水庄园三期期25亚北板块———“舶来”别别墅的集大成成者地理位置：亚运村北自然环境：环境优美，，小汤山温泉泉，部分项目目临温榆河交通条件：立汤路，六六环路人文条件：亚运村成熟熟商圈，中关关村高新科技技园典型项目：橘郡/水印长滩、威威尼斯花园、、纳帕溪谷、、温哥华森林林、万万树、、汤House等温哥华森林26西山板块———天然美景再再现昔日皇家家风范地理位置：海淀区西山地地区自然环境：西山山脉、、香山公园、、卧佛寺、北北京植物园，，八大处公园园等交通条件：五环路、杏杏石口路人文条件：中国悠远历史史文化的沉积积典型项目：香山艺墅、半半山枫林、西西山美墅馆、、西山美庐等等西山美庐27亦庄板块地理位置：亦庄的BDA（北京经济技技术开发区））自然环境：高绿化率、、无污染、无无噪音交通条件：五环路、京京津塘高速公公路人文条件：经国家批准的的以高新技术术产业为主的的经济特区典型项目：瀛海名居、境境界、卡尔生生活馆、金地地格林小镇、、亲爱的Villa等瀛海名居28黄村板块地理位置：大兴区黄村自然环境：较好的绿化化交通条件：五环路、京京开高速人文条件：卫星城典型项目：翡翠城、原生生墅等翡翠城29通州板块地理位置：通州区自然环境：运河交通条件：京通快速路路人文条件：距北京的CBD很近典型项目：珠江国际城、、运河岸上的的院子等珠江国际城30怀柔、密云板板块地理位置：怀柔区、密云云县自然环境：红螺湖、燕燕栖湖、密云云水库、黑龙龙潭等交通条件：101、111国道人文条件：平民色彩和亲亲和力典型项目：龙山新新小镇镇、湖光山舍舍、茉莉山庄庄、红螺湖别别墅等红螺湖别墅31TheEnd32通过辛辛勤的的工作作获得得财富富才是是人生生的大大快事事。一个人一一生可能能爱上很很多人，，等你获获得真正正属于你你的幸福福后，你你就会明明白以前前的伤痛痛其实是是一种财财富，它它让你学学会更好好地去把把握和珍珍惜你爱爱的人。。1月-2321:1921:19:37人只有为为自己同同时代人人的完善善，为他他们的幸幸福而工工作，他他才能达达到自身身的完善善。每项事业成成功都离不不开选择，，而只有不不同寻常的的选择才会会获取不同同寻常的成成功。21:19:3721:191月-23论命运如何何，人生来来就不是野野蛮人，也也不是乞讨讨者。人的的四周充满满真正而高高贵的财富富—身体与心灵灵的财富。。人生没有彩彩排，每一一个细节都都是现场直直播。对产品质量量来说，不不是100分就是0分。成功的经理理人员在确确定组织和和个人的目目标时，一一般是现实实主义的。。他们不是是害怕提出出高目标，，而是不让让目标超出出他们的能能力。管理理就就是是决决策策。。21:1921:19:371月月-23经营营管管理理，，成成本本分分析析，，要要追追根根究究底底，，分分析析到到最最后后一一点点。。再实践。。2023/1/521:19:37世上并没没有用来来鼓励工工作努力力的赏赐赐，所有有的赏赐赐都只是是被用来来奖励工工作成果果的。除了心存存感激还还不够，，还必须须双手合合十，以以拜佛般般的虔诚诚之心来来领导员员工。2023/1/521:1921:19:38预防是解解决危机机的最好好方法。。我们不一一定知道道正确的的道路在在哪里，，但却不不要在错错误的道道路上走走得太远远。不要把所所有的鸡鸡蛋放在在同一个个篮子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。沟通再再沟通通。05一一月月2023多挣钱钱的方方法只只有两两个：：不是是多卖卖，就就是降降低管管理费费。我所做做的，，就是是创办办一家家由我我管理理业务务并把把我们们的钱钱放在在一起起的合合伙人人企业业。我我将保保证你你们有有5%的回报报，并并在此此后我我将抽抽取所所有利利润的的50%。请示问问题不不要带带着问问题请请示，，要带带着方方案请请示。。汇报报工作作不要要评论论性地地汇报报，而而要陈陈述性性的汇汇报。。2023年年1月月5日日在漫长长的人人生旅旅途中中，有有时要要苦苦苦撑持持暗无无天日日的境境遇；；有时时却风风光绝绝项，，无人人能比比。沟通是管理的的浓缩。1月-2321:19:3821:19员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业业发发展展需需要要的的是是机机会会，，而而机机会会对对于于有有眼眼光光的的领领导导人人来来说说，，一一次次也也就就够够了了。。1月月-231月月-23发展展和和维维护护他他们们的的家家;至于于女女子子呢呢?则是是努努力力维维护护家家庭庭的的秩秩序序，，家家庭庭的的安安适适和和家家庭庭的的可可爱爱。。犹豫豫不不决决固固然然可可以以免免去去一一些些做做错错事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的机机会会。。管理是一种种严肃的爱爱。1月-2321:191月-23选择?选择这个词词对我来说说太奢侈了了。没有商品这这样的东西西。顾客真真正购买的的不是商品品，而是解解决问题的的办法。一个人被工工作弄得神神魂颠倒直直至生命的的最后一息息，这的确确是幸运。。从管理的角度度来讲，两点点之间最短的的距离不一定定是一条直线线，而是一条条障碍最小的的曲线。21:191月-2321:19:38自觉觉心心是是进进步步之之母母，，自自贱贱心心是是堕堕落落之之源源，，故故自自觉觉心心不不可可无无，，自自贱贱心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切实实执执行行你你的的梦梦想想，，以以便便发发挥挥它它的的价价值值，，不不管管梦梦想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身体体力力行行，，否否则则，，永永远远没没有有收收获获。。一个个有有坚坚强强心心志志的的人人，，财财产产可可以以被被人人掠掠夺夺，，勇勇气气却却不不会会被被人人剥剥夺夺的的。。时间和和结构构。21:191月-231月-23南怀瑾说：““心中不应该该被蓬茅堵住住，而应海阔阔天空，空旷旷得纤尘不染染。道家讲‘‘清虚’，佛佛家讲空，空空到极点，清清虚到极点，，这时候的智智慧自然高远远，反应也就就灵敏。”21:1921:19:381月-2321:19你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延将将不断断滋养养恐惧惧。2023/1/521:19:3821:1921:19:38想法)，而是是你是是不是是愿意意为此此付出出一切切代价价，全全力以以赴地地去做做它一一直证证明它它是对对的。。2023/1/521:19:381月-23谢谢各各位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。21:19:3821:19:3821:191/5/20239:19:38PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:19:3821:19Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:19:3921:19:3921:19Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2321:19:3921:19:39January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20239:19:39下午21:19:391月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:19下下午午1月-2321:19January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/521:19:3921:19:3905January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:19:39下午9:19下下午21:19:391月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。21:19:3921:19:3921:191/5/20239:19:39PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2321:19:3921:19Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。21:19:3921:19:3921:19Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2321:19:3921:19:39January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20239:19:39下午21:19:391月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月239:19下下午午1月月-2321:19January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/521:19:3921:19:3905January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。9:19:39下下午9:19下下午21:19:391月-239、杨柳散