某公寓营销策划报告

深福保C栋公寓营销策划报告目标沟通迅速回笼资金利润最大化提升企业品牌知名度销售持续增长

众厦对项目目标的理解

高利润率＋高销售率高利润率理想的销售价格合理的销售周期高销售率通过高销售率形成市场热点目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发报告内容►市场篇►►►营销篇推广篇商业篇市场篇知己知彼，百战百胜！

片区市场特征

福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区，是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地，成为跨国物流企业争相抢占的焦点，目前，福田保税区的入驻企业已超过600家。经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福田保税区房地产市场大幅升温。片区市场特征华尔登府邸格兰海湾兰桂片区楼市分析项目名称规模占地面积建筑面积主力户型均价格兰海湾高层7609m234926.02m2二房、三房7200元/m2华尔登府高层21674m2187402m2二房、三房12000元/m2兰桂小高层10886.739000二房、三房7100元/m2目前剩余单位均价现售楼盘价格由于项目属于保税区内企业居住配套，在保税区内无可比性楼盘，与保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。小结：目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主。据调查，福田保税区周边房地产市场一直保持供需两旺的势头，住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型，为区内带来大量高新技术企业高管、海外归国创业金领等，而这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出了迫切的需求。该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术企业高管、私营企业主、海归、港人为主。片区三级级市场分分析物业类型住宅售价均价6300元/M2租金均价42元/M2以上数据据是通过过今年三三级市场场成交价价格统计计得出。。项目基本本情况：：地理位置置：位于于福田保保税区桂桂花路土地使用用年限：总建筑面面积：24691.58M2占地面积积：1287.96M2总套数：：713套户型面积

总套数

套数比

21.83193%26.9946065%27.71497%27.8183%28.847611%38.75558%39.38363%项目分析析优势S本项目售价和周边物业形成较大的落差，预留较大的升值空间项目周边有多个住宅小区，有一定的生活氛围面积小，总价低发展商较有实力，市场有一定的口碑有二年固定的租金回报周边同质化项目较少，竞争相对较弱劣势W周边商务配套不完善,展示面和形象较差对于项目租客有一定的限制周边流动人口众多，治安状况复杂，有一定的安全隐患

项目使用年限对售价有一定的影响机会O福田保税区经济快速发展，带来源源不断的就业机会，加快对物业的需求随着CEPA的执行，更多的港人将北上置业，将会带动片区的外销市场随着项目周边地块开发，片区商业环境会更加成熟、完善威胁T周边项目综合品质较高，无论在外观、规模、配套都具有更大的优势到达本项目车辆较少，交通不太方便对消费者有一定的心理阴影项目SWOT分分析本项目作作为工厂厂宿舍，，不同于于现售的的“一手手楼”，，必须要要走差异化化竞争路路线，为为目标客客户提供供高升值值的利润润空间和和理想投投资回报报，从而引引起市场场对本项项目的关关注；把项目““包装””得精细细而有特特色，并并符合目目标客户户群的口口味；在在推广手手法上采采用““实效营营销”、、“点点对点””等针对对性强、、实效性性强的复合营销销体系，从而使使项目在在片区脱脱颖而出出，最终终顺利实实现项目目销售目目标！市场小结结：►►随着消费费者的日日益成熟熟，购房房渐趋理理性，房房地产营营销推广广需要更更加专业业化的操操作；►营销篇兵无常势势，水无无常形！！项目定位位客户类别别：以投资人人士为主主，周边边大型企企业购买买为辅。。目标客户区域域位置划分：以项目周边为为主，辐射区区域和其它为为辅。目标客户群分分析:1）项目周边边大型企业2）部分看好好该片区的投投资客3）工作在保保税区，熟悉悉该片区的香香港人4）专业投资资的公司客户定位目标客户群特特征描述1熟悉片区且常常往返深港两两地港人，看看好深、港一一体化对对深圳经济发展展有信心，具具有长远投资资眼光。23项目周边大型型企业大量购购买，做为员员工宿舍。专业投资公司司看中物业的的升值前景，批量买断。。项目与片区楼楼盘较有一定定差异化，从从品质感、周周边生活配套套等给予客户户信心不足，，为了树立产产品新形象，，加大客户的的购买信心，，使项目在该该片区脱颖而而出，建议针针对项目目标标客户特征，，将产品整体体走投资的中档路路线，以产品升值值前景赢得市市场的认可。。定位思路项目定位形象定位•广告语广告语一：作作房东，就这这么轻松！广告推广语：►►形象定位:广告语二：低低投入，高收收益，轻轻松松松作房东！！市场租金反推推法:由于目前周边边可比性的项项目较少，按按照众厦以往往的经验，通通过过该片区三级级市场租赁情情况得知，项项目周边租金金均价：42元/M2，但由于项目目自身条件所所限，我们取取35元/M2，作为推算依依据，经过租租金反推法得得出本项目均均价为：租金推算公式式：平均租金*12个月*15年（住宅回笼成成本年限一般般15年左右右）=6300元元/M2项目定位价格定位►►项目营销入市时机选择择结合项目情况况，正式发售售的时机取决决于楼盘包装装、宣传物料料等的完成情情况以及考虑虑房地产销售售的黄金季节节等的因素。。计划：——2005年11月26日正式开盘项目营销销售前提条件件1）现场包装装完毕（接待待厅、条幅、、导视系统、、围墙等）2）销售资料料完成（模型型、价目表、、海报、户型型单张、广告告计划划、、周边购物场场所设立展厅厅等）3）销售人员员培训完毕（（<售楼100问>、跑跑盘、上岗考考核等）各阶段销售策策略项目营销第一阶段正式销售期销售时间2005.11.26-2006.2.26销售50%阶段重点物业形象、投资价值、现楼实景展示媒体重点报纸广告（南方都市报现楼淘金）宣传推广1）现场接待中心和周边购物场所设立展厅2）现场包装(布置楼体条幅,显示区位的昭示性和注目率)3）销售物料（折页、户型单张、手提袋等）活动推广1）正式销售促销活动2）巡展活动3）老带新人员直销4）针对周边大型企业做促销阶段工作内容1）增加认购优惠内容2）分析销售情况（每周、每月）3）根据成交客户性质调整销售策略4）调查目标客户集中的地段，组织巡展活动5）不定期调整价格表及推售单位项目目营营销销各阶阶段段销销售售策策略略第二阶段持续强销期销售时间2005.2.26-2006.4.26销售率35%累计85%阶段重点物业地段优势、投资价值、现楼实景、促销信息媒体重点1）报纸广告（特报现楼淘金）2）夹报宣传推广1）派发海报、宣传单张；2）楼体条幅更换（促销信息发布）3）短信活动推广1）促销活动2）巡展活动3）老带新人员直销4）针对周边大型企业做促销阶段工作内容1）调整宣传单张等相关销售物料2）分阶段进行硬性广告的投放

3）完成每月销售情况总结

4）制作月销售推广计划并实施

5）更新楼体广告第三阶段尾盘销期销售时间2005.4.26-2006.5月底销售率15%累计100%阶段重点促销信息媒体重点1）报纸广告（南方都市报现楼淘金）2）夹报宣传推广1）派发海报、宣传单张；2）楼体条幅更换（促销信息发布）3）短信活动推广1）促销活动2）巡展活动3）老带新人员直销4）针对周边大型企业做促销阶段工作内容1）调整宣传单张等相关销售物料2）完成每月销售情况总结

3）制作月销售推广计划并实施

项目目营营销销各阶阶段段销销售售策策略略阶段段推推广广总总思思路路项目目营营销销在以以上上三三个个阶阶段段中中，，众众厦厦对对每每一一阶阶段段推推广广工工作作进进行行了了阐阐述述，，包包括括以以下下方方面面：：1））、、阶阶段段目目标标（（包包括括预预计计销销售售率率和和推推出出单单位位实实现现均均价价））2））、、阶阶段段宣宣传传重重点点阶阶段段营营销销手手段段（（包包括括媒媒体体推推广广、、宣宣传传推推广广、、活活动动推推广广、、促促销销手手段段））3））、、阶阶段段工工作作内内容容推广广篇篇实效效传传播播，，制制胜胜法法宝宝！总体体推推广广思思路路四个个实效效性性营营销销原原则则,根根据据项项目目目目标标客客户户群群主主要要的的集集中中区区域域，，进进行行“活活动动营营销销、、现现场场形形象象包包装装、、人人脉脉互互动动、、借借势势营营销销””为主主，，辅辅助助媒媒体体营销销，，引引起起目目标标客客户户群群的的关关注注。。整个个营营销销推推广广过过程程中中，，众众厦厦建建议议遵遵循循高性性价价比比的的““四四原原则则””营销销成成本本低低针对对性性强强覆盖盖范范围围有效效到到达达“点点对对点点””的的直直销销手手法法媒体优点局限报纸灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大电视传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差直邮读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低广告形象差广播当地接受性好；费用较低仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散户外广告灵活性好；保留时间长受众分散，针对性差杂志读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转嫁阅读率高发行量不大，受众面相对为小媒体体渠渠道道策策略略各种种媒媒体体的的优优缺缺点点分分析析根据据以以上上分分析析结结果果并并结结合合项项目目特特点点，，我我司司建建议议本本项项目目采采取取以以下下媒媒体体宣宣传传方方式式推广广全全攻攻略略索索引引推广广攻攻略略么哦哦体体媒体体攻攻略略立体体化化推推广广网网络络建立立直直销销营营销销渠渠道道围墙墙广广告告（主主体体形形象象））路牌牌广广告告（主主体体形形象象））卖场场昭昭示示(促促进进成成交交））分展展场场（片片区区截截留留））站台台广广告告（（区区域域覆覆盖盖））特报报““现现楼楼淘淘金金””广广告告网络络和和短短信信客户户网网络络的的预预演演多渠渠道道路路演演DM（（直直邮邮广广告告））形象墙墙昭示示立体化化推广广网络络通过昭昭示立立面效效果，，改变目目前项项目现现场较较为冷冷清的的现状状，用用以吸吸引眼眼球，，形成成良好好的氛氛围。。立体化化推广广网络络小区内外外导示示系统统形象墙式导示立柱式导示让导示示成为为一种种艺术术！在道路显显著位位置（（如拐拐弯处处等））安装装导视视系统统，提提升项项目的的知名名度，，对楼盘进进行形形象宣宣传，，将发售信息传传达给给路过过的各各路客客户立体化化推广广网络络卖场昭昭示卖场装修修示意图图可利用架架空层，，结合现现代时尚尚的元素素堆砌为为一个趣趣味性十十足的卖卖场空间间。功能展示示：展示示区&接接待区&签约区区以白色为为主色调调，宁静静、简洁洁、单纯纯，迎合合现代人人的审美美情趣。。售楼处是是项目形形象展示示的一个个窗口，，应特别别注重形形象设计计的风格格，使项项目形象象整体化化、系统统化，鲜鲜明突出出、与众众不同。。立体化推广广网络分展场和站站台广告►建议在人流流量较大的的“百佳””超市门口口，设置分分展场，摆放项目模模型，宣传传单张，配配备2名接接待人员。。►充分利用项项目周边的的公交站台台，设置广广告，吸引引周边投资资客户的关关注。分展场示意意图“客客户户必必杀杀术术””建立立直直销销营营销销渠渠道道利用用众众厦厦多多年年积积累累的的小户型投资客户户资源，，进行内内部推广广1、客户网络络的预演演2、多渠道路路演3、DM（直直邮广告告）保税区大大企业、、专业投投资公司司“点对对点”上上门巡展展推销费用低廉廉，有针针对性的的直邮广广告，区区域内派派发主动出击击，占位位营销，，利用本本地化优优势、实实效传播播“客户必必杀术””众厦外销销优势众厦近几几年操作作多个外外销项目目，如：：金港豪庭庭、罗湖湖金岸、、水围新新家园、、美园、阳阳光新干干线、双双城世纪纪等项目积积累较多多的外销销客源，，可起到资资源共享、强强强联手的的效果，，达到快快速销售售的目的的。推广费用用预算根据众厦厦的营销销推广经经验，项项目的媒媒体推广广费用约约为销售售额的１１.５～～３％。。但综合考考虑到本本项目的的实际情情况，建建议尽量将媒媒体推广广费定为销售额额的矿0.8％（不含含接待台台、围墙墙等现场场硬件施施工），，目前住宅宅总体均均价暂定定为6300元元/㎡，，可销售售面积20429.13㎡。。总销售额额：20429.13㎡㎡*6300元/㎡㎡=12870,3万元总体推广广费用为为：12870,3*0.8％=100万元元►►►根据以上上预算来来看，总总的推广广费用为为：费用项预算费用广告宣传费用约70万宣传资料费用约10万促销活动费用约20万合计100万推广费用用分解商业篇追求商业业价值最最大化！商业建议议底底层商铺铺价值最最大，形形成人气气聚集目前层高高约6m（可自自行间隔隔为两两层））的架空空层，可可以改为为临街街街铺铺。临路路的完全全商业化化，既可可以部分分减少车车流噪音音对低层层住宅的的影响，，又通过过商业聚聚集人气气，改变变目前冷冷清的现现状。架空层层现现状►►盘活1楼楼商业，，可以有有效的带带动2楼楼的经营营环境，，带旺整整个经营营氛围。。项目目前前商业状状况►项目缺缺乏商商业配配套，，由于项项目周周边居居住大大量的的产业业工人人，消消费能能力低低，导导致经经营种种类单单一，，商铺铺形象象和档档次较较差。。►目前2楼商商业面面积一一半用用于住住宿，，一半半用于于培训训。没没有用用于商商业经经营。。商业引引进业业态建建议满满足周周边住住客的的日常常消费费►餐饮类类：茶茶餐厅厅、快快餐厅厅、茶茶室►休闲类类：美美容美美发、、书店店、网网吧►零售类类：士士多店店、社社区超超市、药店店本项目目1--2层的的商业业面积积可以以不仅仅可以以满足足项目租租客的生活活需求求，还还可以以为邻邻近住宅区区的居居民提提供良良好的的生活活空间间，将将成为为保税区购物物休闲闲的一一大好好去处处。►办公类：物流、、培训训基地地商业价价格预预估目前项项目周周边2楼商商铺由由于条条件差差异较较大，，租金金在30——60元之间间不等等，我我们截截取45元元作为为推算算售价价的依依据。。利用租租金反反推法法，制制定本本项目目的销销售均均价。。销售售均价价=租租金平平均价价/按按揭成成数/还款款系数数（按按照市市场平平均6成10年年计算算）销售均均价=45/0.6/0.011473=6537元商业租租售建建议住宅和和商业业销售售联动动，先先推住住宅，，依靠靠住宅宅销售售，有有效积积累人人气，，再卖卖商业业。可可以节节约推推广成成本，，达到到事半半功倍倍的效效果。目前项项目区域内消费费能力力较差，不具辐辐射能能力，，商业氛氛围不不浓，，商业业还未未成熟熟，需需要一一定时时间的的磨合合期；；过早入市，，难以以高价价位、、高姿姿态入入市，，利润润降低低；资资金整整体回回收较较慢，，容易易造成成单位位的空空置。。作为投资资客首要要考虑的的问题是是后续持持续经营营的问题题，因此此一个项项目销售售之前的的招商已已显得越越来越重重要。招商先行行，先行行招商有有利于通通过销售售前期招商热潮潮的带动动以聚集集人气，，为销售售作铺垫垫，借销销售前期期招商热热的“势势”将经经营者聚聚集起来来，从而而打动投资客。。商业租售售建议商业规划划建议12实现1楼沿街铺面面商业价价值最大大化整体外装饰的形象统统一34交通组织织的通畅畅性（外外部与内内部、横横向与竖竖向）城市道路与商业内内部空间间的合理理过渡规划时考考虑与销销售模式式、业态态组合、、经营管管理之间间的结合合5预祝项目目取得圆圆满成功功！谢谢谢。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:18:39PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:18:39PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月232023/1/52023