政策沉寂期房地产市场走势

2006年8月

生存还是毁灭------政策沉寂期房地产走势分析1房地产行业发展逐渐减速，长期来看，将以1～2倍GDP增长的速度发展。行业调控意在稳定房地产价格，调控政策初见效果房地产龙头企业将从紧缩政策中受益房地产上市公司投资价值很有吸引力中国海外，招商局地产，万科、首创置业，金融街是我们的首选概览2中国房地产行业风险如何？紧缩调控政策有效吗？紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？房地产上市公司有投资价值吗？投资建议内容

3持续增长的需求支撑房地产投资的增长近两年房价的快速上涨逐渐形成泡沫房地产市场的主要问题是局部性和结构性的房地产行业的增长逐步下降到合理的水平房地产行业利润率回归到合理的水平中国房地产行业风险如何？4持续增长的需求支撑房地产投资的增长资料来源:CEIC,中金公司研究部八年来房地产行业持续快速发展基于住房体制的改革和住房贷款的实施九年中共建成25亿平方米商品住宅，共约2500万间房屋，约占城镇家庭总数的14%，需求潜力巨大。中国房地产行业风险如何？52003年之前，房地产行业是比较健康的过快价格上涨是不可持续的2003年以来房地产价格加速膨胀中国房地产行业风险如何？资料来源:CEIC,中金公司研究部6内容

中国房地产行业风险如何？紧缩调控政策有效吗？紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？房地产上市公司有投资价值吗？投资建议7这些措施将抑制房地产价格的快速增长这些措施的效果将取决于地方政府的执行力度措施对房地产龙头企业的影响有限近期房地产行业调控政策的主要内容紧缩调控政策有效吗？资料来源:中金公司研究部8政府对房地产行业的调控措施将是长期性的可选方案：土地政策，税收政策，信用政策，货币政策政府调控措施是积极有效的，房地产龙头企业将受益政府的焦点将是逐步增加中低档房地产的供给政府调控措施展望紧缩调控政策有效吗？9韩国土地政策的变革韩国在70到80年代也颁布了土地调控政策严格的土地调控政策导致土地投机交易和土地价格的上升土地政策将成为政府调控的一个核心手段紧缩调控政策有效吗？资料来源:中金公司研究部10韩国房地地产价格格和土地地价格之之间的相相关性经济发展展速度，，房地产产价格和和土地价价格之间间有很强强的相关关性紧缩调控控政策有有效吗？？资料来源源:CEIC,中中金公司司研究部部11内容中国房地地产行业业风险如如何？紧缩调控控政策有有效吗？？紧缩调控控政策将将如何影影响房地地产行业业发展？？房地产上上市公司司有投资资价值吗吗？投资建议议12紧缩调控控政策如如何影响响房地产产行业？？抑制房地地产投资资的高速速增长游戏规则则改变，，资金来来源成为为首要的的增长因因素行业领头头羊有更更多的增增长机会会土地紧缩缩政策将将长期持持续存在在紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？13土地是是房地地产行行业最最首要要的影影响因因素房地产产行业业投资资和价价格过过度增增长的的一个个主要要原因因是因因为土土地政政策的的改变变土地调调控是是一项项长期期的政政策，，用来来调节节耕地地，产产业化化和城城市化化之间间的矛矛盾现有土土地储储备是是土地地紧缩缩政策策的缓缓冲器器紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？资料来来源:CEIC,中中金公公司研研究部部14中国房房地产产行业业房地产产开发发商的的资金金来源源渠道道有限限银行贷贷款所所占比比例从从2005年的的18.1%上上升到到了06年年上半半年的的22.4%预售款款和其其他资资金来来源占占比从从2005年的的47.4%下下降到到06年上上半年年的42.4%。自筹资资金比比例从从2005年的的33.2%上上升到到06年上上半年年的33.8%。房房地产产开发发商继继续面面临筹筹资渠渠道的的限制制。紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？资料来来源:CEIC,中中金公公司研研究部部15行业龙龙头企企业有有更多多的发发展机机会政策支支持：：国务务院鼓鼓励知知名的的开发发商通通过并并购和和重组组逐步步扩大大市场场份额额更容易易利用用融资资渠道道:行行业业龙头头企业业将更更多地地从银银行，，股票票市场场和机机构投投资者者等获获得财财务支支持土地购购买优优势：：行行业龙龙头企企业的的综合合优势势使得得在土土地竞竞购中中拥有有优势势紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？16紧缩调调控政政策对对房地地产市市场的的影响响（全全国））紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？06上上半年年竣工工面积积同比比增长长20.7%,延续续下降降趋势势；同同时，，销售售面积积同比比增长长83%。。商品品房房房价同同比16.5%，环环比4.5%。。06年年上半半年新新开工工面积积同比比增长长21.59％％，在在建面面积同同比增增长20.88%，，与一一季度度持平平。资料来来源:CEIC,中中金公公司研研究部部17紧缩调调控政政策对对房地地产市市场的的影响响（上上海））紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？06年年上半半年竣竣工面面积同同比增增长9％；；同时时，销销售面面积同同比增增长30％％。新开工工面积积同比比下降降8％％，在在建面面积增增幅11%，增增幅环环比下下降6个百百分点点。房地产产价格格同比比上升升0.2％％，环环比持持平。。上海海房地地产价价格仍仍在调调整，，但在在06年不不可能能显著著下降降。资料来来源:CEIC,中中金公公司研研究部部1806年年上半半年竣竣工面面积同同比同同比下下降27%；同同时，，销售售面积积同比比增长长20.7％新开工工面积积同比比增长长47％，，在建建面积积增幅幅8%，未未来供供应量量释放放有限限。商品房房价格格同比比上升升45％，，05年同同比增增加24％％。即即使考考虑到到商品品房期期房计计算方方法因因素，，商品品房价价格仍仍未能能有效效控制制。紧缩调调控政政策对对房地地产市市场的的影响响（北北京））紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？资料来来源:CEIC,中中金公公司研研究部部19环渤海海区域域的价价格上上涨空空间要要大于于其他他区域域珠三角角是最最成熟熟的市市场，，近年年来价价格波波动较较大。。可能能会享享受健健康稳稳定的的成长长长三角角受累累于去去年开开始的的紧缩缩政策策。对对价格格调控控措施施比较较敏感感以北京京为中中心的的环渤渤海区区域在在2008年奥奥运会会到来来之前前会有有较稳稳定的的发展展前景景紧缩调调控政政策将将如何何影响响房地地产行行业发发展？？资料来来源:中中金公公司研研究部部20宏观经经济因因素政策的的执行行和后后续政政策成交量量的变变化汇率变变化调整中中向上上是我我们对对行业业未来来的判判断紧缩调控政政策将如何何影响房地地产行业发发展？21内容中国房地产产行业风险险如何？紧缩调控政政策有效吗吗？紧缩调控政政策将如何何影响房地地产行业发发展？房地产上市市公司有投投资价值吗吗？投资建议22龙头房地产产上市公司司估值很有有吸引力紧缩政策将将使龙头企企业受益三种房地产产龙头企业业有投资价价值房地产上市市公司有投投资价值吗吗？23紧缩政策将将使龙头企企业受益紧缩政策降降低供应过过量的风险险低成本土地地储备支撑撑业绩增长长融资能力较较强，能有有效应付资资金短缺行业整合将将使龙头企企业扩大市市场份额房地产价格格的急剧下下降可能性性很小房地产上市市公司有投投资价值吗吗？24房地产公司司的投资思思路房地产开发发类企业中中，我们需需要专注于于那些能够够实现较为为可能的06及07年业绩增增长的公司司，基本条条件是：①①所处的市市场受调控控影响较小小②所拥有有的土地储储备较为廉廉价③手中中拥有较多多开工证的的项目④专专注于普通通商品房开开发。加息预期下下，持有类类房地产公公司的估值值水平受到到抑制，主主要投资于于物业重估估价值对股股价有较大大的溢价，，以及未来来收益增长长潜力较大大的公司。。龙头房地产产企业未来来将对中小小型房地产产企业有溢溢价，所以以目前来看看这些企业业投资风险险较低。对于资产重重组、并购购、资产注注入等概念念的公司，，我们需要要关注是否否有实质性性的交易发发生，从本本质来看，，这些公司司并不会因因为资产注注入而改变变其公司运运营价值，，所以资产产注入将带带来一次性性的重估价价值，不宜宜追高。房地产上市市公司有投投资价值吗吗？25市盈率与净净资产折让让的关系结合市盈率率和净资产产折让/溢溢价两个指指标是进行行上市公司司估值的有有效方法市盈率和净净资产折让让/溢价指指标的结合合会随着市市场的预期期而改变对中国房地地产上市公公司来说，，良好的成成长性带来来了一定程程度的净资资产溢价房地产上市市公司有投投资价值吗吗？资料来源:中金公公司研究部部26不同类型房房地产上市市公司的估估值特点房地产上市市公司有投投资价值吗吗？住宅开发商商：合理的的市盈率应应该在12~14倍倍，股价相相当于净资资产值或者者享有一定定程度的溢溢价；房地产租赁赁企业：合合理的市盈盈率应该在在16~20倍，股股价对净资资产值享有有10％~20%的的折价；综合性房地地产企业：：股价对净净资产值享享有一定程程度的折价价，市盈率率应根据sum-of-parts方法计计算。27世界各地市市值前列房房地产上市市公司06年初至06年8月月18日估估值变化房地产上市市公司有投投资价值吗吗？资料来源:中金公公司研究部部28香港本地、、国内及在在港地产公公司股价(06年8月18日日)对净资资产折让房地产上市市公司有投投资价值吗吗？资料来源:中金公公司研究部部29中金覆盖的的房地产上上市公司房地产上市市公司有投投资价值吗吗？资料来源:中金公公司研究部部30世界各区域域市值前列列房地产上上市公司估估值房地产上市市公司有投投资价值吗吗？31内容中国房地产产行业风险险如何？紧缩调控政政策有效吗吗？紧缩调控政政策将如何何影响房地地产行业发发展？房地产上市市公司有投投资价值吗吗？投资建议32中金覆盖的的房地产上上市公司投资建议33未来发展基基于现时良良好的基础础－中国海海外紧缩调控政政策可能会会使像中国国海外这样样的龙头企企业扩大市市场份额聚焦于住宅宅市场的开开发和良好好的区域扩扩张降低了了风险2005年年底，土地地储备显著著扩张到约约1,100万平方方米我们给予推推荐的投资资评级。未未来12个个月的目标标价HK$5.6,对07E净资产产值有11%的折价价资料来源:中金公公司研究部部34业绩反转----首首创置业良好的成长长潜力，良良好的地段段，估值有有吸引力，，我们给予予推荐的投投资评级，，未来12月目标价价HK$3.30，，有45％％的上涨空空间：①2006年业绩反反转，业绩绩将恢复至至2004年水平，，2007年将同比比增长139％；②估值具具有吸引力力—目前股股价对我们们预测的06年净资资产值有32%折让让，基于07年每股股收益市盈盈率为6倍倍；③2005年底首首创置业的的土地储备备约为414万平方方米资料来源:中金公公司研究部部35地产业务开开始加速----招招商局地产产2006年年以后盈利利增长将会会加速招商局控股股股东的支支持将有利利于业绩的的增长经营的结构构会有效减减轻扩张的的风险我们们给给予予推推荐荐的的投投资资评评级级。。TotalGFAbyCities资料料来来源源:中中金金公公司司研研究究部部362007年年以以后后如如此此高高速速的的增增长长较较难难持持续续----富富力力地地产产精装装修修产产品品是是公公司司的的竞竞争争优优势势产品品结结构构多多样样化化的的策策略略减减轻轻了了市市场场波波动动的的风风险险，，有有利利于于长长期期稳稳定定的的发发展展现有有土土地地储储备备约约1,000万万平平方方米米审慎慎推推荐荐投投资资评评级级。。未未来来12个个月月目目标标价价格格HK$38，，目目标标价价格格对对07年年净净资资产产值值有有10%的的折折让让TotalGFAbycities资料料来来源源:中中金金公公司司研研究究部部37厚积积薄薄发发----万万科科TotalGFAbycities明确确的的长长期期发发展展目目标标和和产产品品标标准准化化策策略略引引导导公公司司未未来来的的发发展展方方向向易于于获获得得融融资资支支持持是是万万科科的的主主要要竞竞争争优优势势紧缩缩政政策策将将加加速速万万科科的的发发展展对万万科科A股股推推荐荐的的投投资资评评级级资料料来来源源:中中金金公公司司研研究究部部38资产产注注入入带带来来业业绩绩大大幅幅度度增增长长----华华润润置置地地TotalGFAbycities由于于母母公公司司的的房房地地产产旗旗舰舰地地位位，，华华润润置置地地有有望望获获得得母母公公司司的的支支持持2005年年底底拥拥有有343万万平平方方米米土土地地储储备备中性性评评级级。。未未来来6个个月月目目标标价价HK$4.3，，对对06年年净净资资产产值值有有10％％的的折折让让资料料来来源源:中中金金公公司司研研究究部部39转型型中中的的物物业业持持有有型型公公司司----金金融融街街控控股股资料料来来源源:中中金金公公司司研研究究部部土地地储储备备结算算面面积积持有有型型物物业业将将带带来来稳稳定定的的现现金金流流天津津项项目目将将带带来来公公司司08年年以以后后的的可可持持续续增增长长资金金压压力力是是制制约约公公司司未未来来发发展展的的瓶瓶颈颈具有有良良好好的的抗抗风风险险能能力力，，给给予予审审慎慎推推荐荐评评级。。40极具具潜潜质质的的白白马马股股----金金地地集集团团资料料来来源源:中中金金公公司司研研究究部部土地地储储备备公司司目目前前拥拥有有约约600万万的的土土地地储储备备，，具具有有良良好好的的发发展展潜潜力力公司司成成功功的的区区域域布布局局和和良良好好的的管管理理和和项项目目运运作作实实力力是是其其未未来来快快速速发发展展的的基基础础公司司价价值值仍仍被被低低估估，，给给予予推推荐荐的的投投资资评评级级41谢谢谢！！429、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。16:39:2916:39:2916:391/6/20234:39:29PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2316:39:2916:39Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。16:39:2916:39:2916:39Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月-2316:39:2916:39:29January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20234:39:29下午午16:39:291月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月234:39下下午午1月月-2316:39January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/616:39:2916:39:2906January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。4:39:29下午午4:39下午午16:39:291月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。16:39:2916:39:2916:391/6/20234:39:29PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2316:39:2916:39Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。16:39:2916:39:2916:39Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2316:39:2916:39:29January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月20234:39:29下午午16:39:291月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派