无锡某房地产整体营销报告

无锡工业设计园二期整体营销报告苏州市博思堂投资顾问有限公司二零零七年八月七日报告核心内容一、市场调研篇二、项目定位篇三、营销策略篇四、营销执行篇市场调研篇宏观环境城市规划市场分析一、市场调研篇架构无锡GDP每年的增长速度在10％以上，从2003年开始，经济增长速度开始加快，增速在15％以上。无锡经济以第二产业为主，也是经济增长的主要推动力。第三产业的绝对增量在上涨，受第二产业的增量影响，三产增加值在经济总量中所占比重波动较大。与工业的年增加值相比，第三产业尤其是现代服务业仍有较大的发展空间。Ａ宏观环境无锡市的民营经济发展速度较快，在经济中所占比重不断上升，已成为推动无锡经济发展的主动力。民营经济的快速发展，对写字楼也产生了相应的需求；但相对于民营经济总量的增速，其对写字楼的需求量偏小。民营经济对写字楼需求量较小的原因在于无锡市民营经济主体为第二产业，第三产业中的行政事业单位、金融保险证券业、邮电通信行业等对写字楼需求较大的行业私营比重较小。民营经济对写字楼市场的带动更多的在下游产业体现，民营企业产业化区域经济日渐成熟所形成的工业园区未来将是现代服务业的集中地，经济咨询、调查评估、金融服务、信息服务等市场中介机构组织将会大量的出现。Ａ宏观环境积极引导重化工、新材料等产业向沿江集中，先进制造业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中滨江、沿路、傍湖，形成四个开放型经济产业发展带形成以先进制造业为基础，以现代服务业为支柱，以现代都市农业为补充的产业结构本项目位于沿湖功能区，从产业布局来看，未来将是创意、旅游、商务、科研等现代服务业的集中地；现代服务业是写字楼市场的主要消化者，该类产业的聚集，将对本区域的写字楼形成较大的需求。Ｂ城市规划从滨湖区的规划来看，工业集中在两翼，中间区域为配套的生活区和办公区；本项目位于规划中的行政办公用地、商业金融用地中心区域，未来将成为滨湖新城的。Ｂ城市规划总结从产业发展规划来看从区域整体规划来看滨湖区中心区域将成为无锡市新的CBD区域，由于区域东、西两翼工业带和周围居住区的现时需要，该区域将是金融、零售、办公的主要集中区（本项目所在区域）。由于区域具有优越的观景资源以及合理的规划，区域有望成为无锡市高端写字楼的集中区。从无锡市各产业发展来看，第二产业仍将在一段时间内做为经济的主动力存在，第三产业尤其是现代服务业在经济总量中所占比重难有大的提升民营经济是无锡市最具活力的经济组成，其对经济增长的贡献率和吸纳就业人口仍将保持增长。民营经济多属第二产业，对写字楼的需求量较小，而随着二产的发展，为其服务的第三产业尤其是现代服务业将有较大的发展空间。Ｃ宏观总结整体分布特征：“一心两区”“一心”为中心区，“二区”为副中心区和西区。中心区写字楼主要集中在崇安区范围的市区商业圈及其辐射范围;副中心区写字楼主要集中在南长区的清扬路、太湖大道沿线；西区写字楼主要集中在蠡湖经济开发区范围，沿太湖大道分布。Ｄ市场分析租赁市场分布特征中心区低中高档产品混合；副中心区、西区发展起步晚，档次高类别中心区副中心区西区中档写字楼天安大厦、华通大厦华锦大厦、财富大厦国检大厦数码大厦、天诚大厦工业设计园一期、时代杰都低档写字楼中山大厦、华宇大厦——

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中高档写字楼摩天360、东方广场首席、无锡茂业城世界贸易中心太湖明珠发展大厦华仁·逸景国际西BD联创大厦润华国际大厦通过对市场上产品的调研、统计，无锡市场上中低档次写字楼产品主要集中在中心城区，该区域的中低档次产品数量占市场中同类产品的60%以上，而市场上中高档次产品主要集中在副中心区和西区。产品档次Ｄ市场分析租赁市场三区域整体体租金价格格水平差异异不明显，，不同档次次产品租金金价格相差差较小区域典型项目租金水平（元/㎡·月）中心区天安大厦48东方大厦65华光大厦60华通大厦45摩天36050华宇大厦30副中心区数码大厦45天诚大厦45西区华仁·逸景国际60工业设计园一期30太湖明珠发展大厦45时代杰都36从三大区域域租金水平平看：中心区的写字楼楼市场租租金介于于30-65元/月·平米之间间，且主要要集中在在45-50元元/月··平米左左右；副中心区区市场中写写字楼项项目的租租金水品品水平在在45元/月·平平米左右右；西区市场内高高品质产产品租金金价格在在60元/月·平平米，而中档档次产品品租金价价格在36-45元/月·平平米左右。从不同档档次产品品租金水水平看：：高品质的的写字楼楼产品的租金价价格在60元/月·平平米以上上，而中低档次次的写字楼楼产品的的租金水水平则在在30-50元/月·平平米左右右，二者租租金水平平差距不不明显。。租金水平平Ｄ市场分析析租赁市场场类别区域出租率范围中低项目出租率高档项目出租率中心区60-100%80-100%60-80%副中心区75-80%75-80%——西区70-90%80-90%70%中心区发发展早，，入驻率率高，副副中心区区及西区区发展晚晚，入驻驻率稍低低；市场场上中低低档次产产品入驻驻率相比比中高档档次高无锡市场场上写字字楼产品品的整体体入驻率率在60以上，，低于我我们一般般所认为为的75%的出出租水表明无锡锡写字楼楼市场发发展相对对缓慢，，市场活活跃度不不够。市场上中中低档产产品整体体出租率率高于中中高档产产品，主主要是因因为区域域高档产产品出现现时间晚晚。从区域上上看，中中心区的的出租率率明显高高于副中中心区和和西区，，这主要要是因为为中心区区主要处处于无锡锡商业集集中区，，配套齐齐全；但但副中心心区及西西区写字字楼的入入驻率呈呈上升区区域，这这主要是是政府发发展导向向，加上上公共交交通等配配套设施施的逐步步完善。。入驻率Ｄ市场分析析租赁市场场现代服务务业、建建筑、制制造、贸贸易、房房地产等等行业是是写字楼楼市场的的主力租租赁客源源从企业数数量和企企业办公公场所使使用面积积看，入入驻企业业主要是是以现代代服务业业、建筑筑业、制制造业、、贸易类类、房地地产业等等是无锡锡写字楼楼市场中中的主要要客户群群体。无锡写字楼产产品现在主要要集中在中心心区，且中心心区是无锡商商业中心，所所以其现代服服务业在市场场中的比重比比较大。入驻企业Ｄ市场分析租赁市场项目名称开发商名称开盘时间总建总量体面积范围（㎡）均价（元/㎡）去化率（%）月去化率月去化面积首席金城湾房开07.43200080套60-2801000052.5%8.6%1033㎡华邸国际大厦文博投资06.943810176套105-170900038%2.7%944.8㎡华仁逸景国际华仁集团06.732638305.8%1600㎡润华国际大厦润地利集团07.7144000585套48-22511000——————天诚大厦天诚房产06.1226687202套64-163800017%2.9%718.4㎡在售市场项目目中，价格整整体比较平衡衡，基本维维持在在10000元元/㎡㎡上下下；市场场中产产品面面积主主要集集中在在中小小面积积段产产品，，面积主主要在在50-220㎡。从市场场去化化看，，去化化速度度较慢慢，各各区写写字楼楼产品品月去化化面积积基本本维持持在800-1000㎡㎡左左右；今年年上半半年，，无锡锡市场场共去去化312套办办公用用房，，月均均去化化套数数在52套套。在售产产品的的客源源看，，其购买的的目的的主要要在于于自用用，该类类客户户占到到所有有客户户的85-90%左左右，，市场中中投资资客户户数量量很少少。Ｄ市场分分析在售市市场序号项目名称写字楼量体①无锡世界贸易中心6万㎡②茂业百货7万㎡③西BD联创大厦4.2万㎡④万达地块不详未来竞竞争市市场分分布看看，无无锡市市未来供供应仍仍主要要集中中在副副中心心及西西区，这主主要是是因为为政府府规划划发展展及土土地储储备等等方面面的原原因；；在未未来来一一到到两两年年内内，，无无锡锡市市场场中中供供应应量量体体至至少少有有17万万㎡㎡，，加加上上万万达达地地块块的的写写字字楼楼量量体体，，估估计计未未来来两两年年内内市市场场量量体体能能达达到到30万万㎡㎡；；结合合无无锡锡写写字字楼楼市市场场在在售售产产品品的的销销售售去去化化状状况况，，无锡锡写写字字楼楼市市场场未未来来发发展展压压力力巨巨大大，，未未来来竞竞争争激激烈烈。。Ｄ市场场分分析析未来来竞竞争争市市场场E市场分分析市场调调研分分析客户关关注点点调查查为了解解无锡锡市场场写字字楼客客户对对产品品的要要求，，我司司对市市场上上10个项项目98组组客户户进行行了访访谈调调查为在调研对对象中,71%的客客户选择商商务运作平平台,另外外有70%的客户选选择物业管管理,表明无锡市市场上写字字楼产品使使用者非常常关注企业业发展平台台及物业管管理水平的的提高；外部形象、、空调系统统、电梯系系统及停车车位情况受受关注度分分别达到67%、62%、63%和62%，这这几项指标标说明无锡锡写字楼市市场上的使使用者对产品档次次关注度比比较高；在对入驻写写字楼缺陷陷调查看，，停车位问题、、物业管理理、商住楼楼档次低等等因素是客客户最不满满意的方面面；各区域对产产品缺陷集集中点不同同，中心区客户户主要反映映停车位解解决、物业业管理及产产品档次等等方面，；；而副中心心区及西区区主要关注注配套和物物业管理等等方面。E市场分析市场调研分分析便利店、超超市、员工工食堂、银银行这些配配套设施在在调查对象象中都分别别有55%以上的人人选择；其他选择率率比较高的的配套设施施包括餐厅厅和快递中中心，分别别有45%和39%；咖啡厅、运运动健身场场所等这种种配套设施施在上海、、苏州等写写字楼相对对发达的市市场的需求求率比较高高，但无锡锡市场上对对这些配套套设施要求求尚不高，，这反映了了成熟市场场与不完全全成熟市场场的差异，，但随着无无锡写字楼楼市场的快快速发展，，对这些配配套设施的的需求将会会有较大幅幅度的提高高。受经济发展展、商业中中心变化，，政府规划划导向等因因素，无锡锡市写字楼楼市场主要要分布于中中心区、副副中心区及及西区。市场上各区区写字楼产产品租金水水平不高，，市场中最最高租金水水平在65元/㎡··月；另外外受入驻率率、产品档档次，地段段等因素影影响，无锡锡各区租金金水平相当当。受无锡经经济发展展影响，，市场上上产品的的入驻企企业主要要以现代代服务业业、建筑筑、制造造、贸易易、房地地产等行行业为主主力客源源。写字楼产品在在无锡市场中中受关注度较较低，产品在在市场中的去去化速度较慢慢。写字楼市场中中购买客户中中，基本以自自用客户为主主，投资性客客户很少，这这使得无锡写写字楼市场的的租金价格水水平上升无力力。无锡写字楼市市场未来供应应量体将在30万㎡左右右，且主要集集中在副中心心区和西区，，未来区域市市场的竞争激激烈。从客户调查反反映看，市场场上客户对写写字楼物业管管理水平求、、档次形象因因素等要求比比较高，客户户对市场上产产品不满意点点也同样集中中这两点，这这将是本项目目可以重点发发展的方面。。F市场分析总结结报告核心内容容一、市场调研研篇二、项目定位位篇三、营销策略略篇四、营销执行行篇项目SWOT分析析我们的战略发挥优势，抢抢占机会发挥优势，转转化威胁优势S机会O威胁T劣势W一流的硬软件件设施湖滨未来CBD核心区域域商务空间可自自由组合交通便利蠡湖湖景资源源政府支持无锡写字楼市市场整体发展展相对落后，，关注度不高高现有配套不全全，便利性较较差因产品销售的的限制，大众众媒体效果受受到影响，客客户积累受影影响较大无锡整体经济济稳步快速发发展第三产业的快快速发展，对对写字楼产品品的需求逐步步增加充分挖掘项目目区位、硬软软件优势，高高形象定位，，打造市场影影响力完善项目自身身商务配套针对性的营销销手段，充分分挖掘有效客客源强化自身优点点，区隔竞争争者减少劣势，避避免威胁有效的营销策策略，挖掘客客源，实现项项目最大价值值未来市场供应应量体大，竞竞争激烈发挥优势，规规避劣势Ａ项目档次———高档○区域前景○高产品力○创新的建筑形形态○高性价比○高附加值………城南CBD地地标建筑、景景观生态写字字楼——企业加速速器物业定位B地上11～27层：中大大面积销售（整层或半层层/单位）地上3～10层：分割小小面积销售（50-200平米/单单位，可自由由组合）地上1～2层：商务务休闲配套套地下1层：：员工餐厅厅地下2层：：停车库考量因素：：——项目市市场形象定定位：高端端——客源构构成：以大大型企业为为主，兼有有大、中、、小型企业业自用和少少量投资客客——市场的的发展趋势势：短期慎慎重，长期期乐观——项目的的可持续发发展：尽可可能的逼开开同质化竞竞争，迅速速建立市场场影响力C产品建议产品面积配配比建议项目名称景观效果外立面层高内部配套物业管理润华国际大厦一般玻璃幕墙4米中西餐厅、会议中心、宴会厅、健身中心、游泳池、购物中心等一般物业天诚大厦差玻璃幕墙3米无一般物业西BD联创大厦差大理石3.5/5.4米屋顶花园、会议中心、配套购物商业高力国际华仁·逸景国际优越玻璃幕墙3.8米酒店、会所等配套一般物业华邸国际大厦差玻璃幕墙3.5米空中花园、配套购物商业一般物业摩天360较好玻璃幕墙3.5米购物中心、商务会所、餐饮等一般物业无锡典型写写字楼一览览表从市场现有有写字楼的的状况来看看，景观、、建筑、物物业管理、、软性配套套和企业服服务配套等等方面都可可利用形成成项目的差差异化优势势，增加项项目的附加加值。C产品建议产品附加值值建议蠡湖及百米喷泉景观广场绿地景观主要观景界界面次要观景界界面景观节点最大自然景景观：蠡湖地块内部景景观：西南部景观观广场+东东部绿地景景观产品建议产品附加值值建议C附加值一：：景观蝶形外观———突破性性的建筑形形态独特特的的曲曲线线造造型型塑塑造造流流畅畅大大气气又又舒舒展展优优雅雅的的楼楼盘盘形形象象框架架结结构构————办办公公空空间间更更自自由由为适适应应不不同同企企业业对对办办公公面面积积的的差差异异化化需需求求，，全全框框架架结结构构，，办办公公空空间间可可以以自自由由划划分分。。3.5米米理理想想层层高高，，光光线线充充足足，，空空间间舒舒适适挑空空中中庭庭————绿绿色色空空间间稀稀释释办办公公的的枯枯燥燥一层入口口大厅，，局部挑挑高两层层，形成建筑筑内部的的“室外外空间””，营造造一种与与外部空空间既隔隔离又融融合的独独特形式式。屋顶花园园——““第五立立体绿化化”具有增强强建筑物物抗机械械热效应应，缓冲冲冬夏温温度剧烈烈变化影影响，吸吸收并减减小城市市噪音等等优点。。在屋顶上上广植花花木，铺铺植绿草草，建造造园林景景观，可可以用来来供人观观赏和休休憩。产品建议议产品附加加值建议议C附加值二二：建筑筑专业化的的物业管管理公司司的服务务一方面面体现在在高效的的物业管管理上，，为客户户提供严严谨、安安全、细细致、周周到、快快捷的物物业服务务；另一一方面体体现在对对入住企企业的专专业化商商务服务务上，配配套全的的创业服服务以及及金融、、网络信信息、医医院、购购物、娱娱乐、租租赁等一一应俱全全的服务务。建议物管公司:世邦.魏理仕第一太平戴维斯建议由以以上公司司托管，，或者以以顾问的的形式参参与产品建议议产品附加加值建议议C附加值三三：物业业管理建议在底底层规划划休闲配配套：商务餐厅厅：可以分为为咖啡座座和中、、西餐厅厅等，给给客户接接待提供供放松气气氛。健身馆：：配备齐全全的健身身器械，，更衣室室、淋浴浴、美容容室一应应俱全，，使得身身心松弛弛。便利超市市：提供更为为便利的的服务。。商务餐厅厅健身馆便利超市市产品建议议产品附加加值建议议C附加值四四：休闲闲配套建议在二二层规划划商务会会所：多媒体会会议中心心:可分可合合，具备备上网及及多媒体体演示功功能，满满足企业业不同规规模需求求的会议议空间，，实现企企业办公公空间节节约化，，降低资资金投入入。商务中心心：为入驻企企业提供供文件复复印、传传真、公公共文秘秘、快递递服务、、财务管管理等服服务。多功能展展示厅：：构建企业业风采的的窗口，，为方便便企业对对外项目目对接提提供最直直观的展展示。多媒体会议中心心小洽谈室室商务中心心多功能展示厅产品建议议产品附加加值建议议C附加值五五：商务务配套加速企业业成长企业引进进部投资管理理部企业发展展部综合办公公室工程部政策支持持、保障障平台中介服务务完善平平台企业管理理咨询平平台一站式服服务平台台创新文化化平台科研成果果交易与与转化平平台市场推广广平台创业生态态环境优优化平台台融资担保保、扶持持平台产品建议议产品附加加值建议议C附加值六六：企业业加速服服务OA（办办公智能能化）包括了计计算机网网络、会会议中心心等系统统BA（楼楼宇自动动化）主要的机机电设计计由计算算机管理理，并监监控其运运行状况况，实现现管路的的自动控控制；CA（通通讯传输输智能化化）双向电视视电话会会议、公公共广播播等系统统计算机机网络通通信系统统到达所所有的办办公间，，提供其其他国际际国内长长途语音音及数据据通信条条件FA（消消防智能能化）防火电视视监控，，安装烟烟感、温温感和火火灾自动动报警、、自动喷喷洒装置置SA（安安保智能能化）保安重点点部位（（门厅、、电梯等等）设电电视监控控计算机机，自动动巡更通过“5A”智智能化系系统在写写字楼里里的实施施，入驻驻的公司司可以将将各类高高科技产产品与建建筑有机机集合，，从而实实现大厦厦水、电电、空调调等设备备和消防防、安保保的监测测和控制制。同时时，通过过数据的的高速通通讯接入入，使大大厦内办办公的企企业能真真正完成成与世界界各地的的快速沟沟通和信信息传输输，实现现企业的的办公自自动化，，大大提提高企业业的办公公效率和和实现与与世界接接轨。产品建议议产品附加加值建议议C附加值七七：5A智能化化用途客户类别比例需求点投资无锡以及周边城市的房产投资客10％项目未来的升值空间、投资回报自用电子信息及高档家电业10％项目物业档次对公司形象的提升、项目对于下游公司的吸纳度、完善的物业服务高档纺织及服装加工10％精细化工及生物医药业10％房地产及建筑设计20％文化传播10％项目提供的孵化器功能、政府扶持金融保险业10％大型贸易企业20％项目周围围写字楼楼量体较较大，市市场竞争争压力较较大，对对客源的的分流作作用较为为明显。。要减弱弱市场竞竞争压力力，必须须要扩大大客源的的范围，，将主力力客源定定位在具具有相当当市场影影响力的的大公司司。与本项目目的定位位相匹配配，主力力客源将将是无锡锡的各类类处于社社会生产产链上游游的大企企业，他他们的入入驻也将将对下游游的成长长型企业业产生巨巨大的吸吸引力。。D客源定位位客源种类类■在调调研客客户中中，有有82％是是通过过购买买来获获得写写字楼楼，仅仅有18％％是通通过租租赁获获得。。■本次次客户户调研研的对对象多多来自自销售售型写写字楼楼，且且多数数销售售情况况良好好，由由此可可以推推断出出无锡锡市写写字楼楼的投投资客客较少少。■无锡市本本地企业是是写字楼的的主要消化化群体，占占到70％％的比例，，而外地企企业也占到到相当比重重，约有25％的比比重。说明明随着无锡锡市外向型型经济的发发展，外地地企业不断断进驻，其其对写字楼楼的需求也也将不断增增加。客源定位D客源区域分分布方法：租金金反推法该方法主要要通过市场场上主流租租金水平的的价格与所所预期的租租金投资回回报率来计计算产品的的销售价格格，对于本项目，，我们根据据周边产品品的租金价价格水平60元/㎡㎡·月，以以及8%的的投资回报报率来计算算：月租金水平平×12个个月单价水平=投资回报报率（%））通过以上公公式计算，，我们可以以得出产品品的销售价价格为：9000元元/㎡计算公式：：根据我司对对无锡经济济发展分析析、市政规规划发展分分析以及对对无锡写字字楼市场调调研，该区区域具备成为无锡高高档写字楼楼集中区的的条件，通通过结合上上海、苏州州等城市写写字楼市场场发展的过过程，可以以预见区域写字字楼市场租租金水平必必将会有大大的提升。。根据区域租租金发展，，结合本项项目的高物物业、高配配套、高定定位，入市市后本项目目租金水平平可达到70元/㎡㎡·月，通通过该租金金水平计算算，我们可以得得出产品的的销售价格格为10500元/㎡通过上述分分析，我司司建议产品品入市价格格为9000-10000元元/㎡E价格建议报告核心内内容一、市场调调研篇二、项目定定位篇三、营销推推广篇四、营销执执行篇只能招商，，对企业销销售；项目客户只只能是企业业客户；项目以企业业自用客户户为主，投投资客较难难把握。我们们要要解解决决的的问问题题项目目卖卖点点无锡锡工工业业园园区区的的未未来来规规划划和和政政府府强强有有力力的的扶扶持持九米米挑挑高高中中庭庭、、电电梯梯、、外外墙墙等等，，一一流流硬硬件件设设施施项目目附附加加值值的的补补充充，，形形成成完完美美的的商商务务生生活活配配套套自由由的的商商务务空空间间，，满满足足不不同同层层次次的的企企业业需需求求稀缺的湖景资资源无锡首创蝶形形建筑客源心理属性性分析自住客户：他他们理性、稳重、、锐利，他们更多看看重写字楼的的形象、硬件件设施，以及及物业能够给给他们带来的的事业发展平平台。投资性客户：：他们具有前瞻性，理性性、睿智，更多注重写字字楼的投资回回报和发展前前景。无锡首席：根根据项目所有有有利条件，，树立无锡写写字楼的地标标；5A级：塑造造无锡顶级写写字楼高端形形象；生态：项目处处“太湖西大大道”，距太太湖“百米高高喷”仅500米，为全全景观写字楼楼；自然氧吧吧使每一位商商务人士在繁繁忙工作的同同时享受每一一分健康生活活；无锡首席5A级生态写字字楼项目形象定位位通过前述分析析，我们将项项目形象定位位为：翱翔：蝴蝶型型的建筑形态态，预示着太太湖旁的这个个大厦美好的的将来，其中中的企业会茁茁壮成长，展展翅高飞；国际大厦：项项目的高品质质，高形象；；起到企业加加速器的作用用；备选案名合创：政府，，企业合作，，共同努力，，共创美好明明天！杰座：顶级写写字楼形象的的体现，在商商务办公，生生活两方面都都无可挑剔，，堪称无锡地地标。案名建议翱翔国际大厦厦合创杰座主推广语创富·守业··升级总体营销战略略直效营销，直直销及实效媒媒体应用趋势教育，市市场引导树立高形象标标杆，吸引客客户产品附加值提提升，价值营营造区隔行销，完完美销售策略一：塑造高形象标标杆，吸引客客户高形象展示ACTION1纯正商务办公公空间展示前广场形象墙/条幅幅售楼处电梯厅/样板板间销售资料（楼楼书/海报等等）顶级会所/多多功能会议室室展示流程代表无锡顶级级写字楼形象象的“万国旗”广广场，国际化化的导示系统统国际化的包装装充分利用楼体体展示资源，，及时传递楼盘营销销信息;楼体条幅大面积的、个个性化的形象象墙展示一方方面可以美化化施工建筑，，更重要的是是可以吸引客客户的“眼球球”，扩大项项目影响力与与渲染气氛。。形象墙售楼处功能区区的细分，细细节部分的展展现，突现项项目的品质售楼处展示顶级写字楼形形象形成差异化的的优势未来规划商务之余的生生活享受销售物料高档的电梯间间经济﹑观景的商务务办公区。。。。成品展示策略一：树立高形象标标杆，吸引客客户战略合作伙伴伴引入ACTION2翱翔国际大厦厦品牌商家、品品牌物管（如如高力国际、、第一太平戴戴维斯、世邦邦魏理仕）引引入，并举办办战略签约仪仪式，有利于于树立项目形形象，建立项项目品牌；项项目高端配套套诉求，更好好地引起目标标客群的关注注和共鸣。战略合合作伙伙伴引引入策略一一：树立高高形象象标杆杆，吸吸引客客户发挥头头羊效效应ACTION3恭祝香港贸贸发局局入主主香港贸贸发局局旗下50余余家相相关单单位意向同同期入入驻！！通过高高端客客户引引入，，吸引引中小小型下下游企企业加加入中高层层单位位整层层预留留，针针对500强企企业进进行重重点引引入，，提升升项目目档次次，并并针对对写字字楼龙龙头企企业进进驻举举办发发布会会，引引起市市场轰轰动策略二二：趋势教教育，，市场场引导导趋势教教育ACTION1上海、、苏州州市场场现状状是无无锡未未来发发展趋趋势通过回回顾典型城城市写字楼楼的发发展历历史，，展现现无锡锡写字字楼市市场的的未来来潜力力，树树立客客户对对项目目的信信心，，发挥挥“趋趋势教教育””的有有效作作用。。将上海海、苏苏州、深圳这这几年年的写写字楼楼发展展状况况作为为参考考，从从成交交面积积、租租金涨涨幅等等方面面对客客户进进行引引导，，促进进成交交。上海、、苏州州市场场写字字楼均均是由由自主主购买买逐步步转化化更多多的投投资性性购买买，且且写字字楼投投资回回报逐逐步提提升，，并远远远超超过住住宅。。无锡锡写写字字楼楼市市场场发发展展也也将将遵遵循循这这一一轨轨迹迹。。邀请商界界人士、、投资客客、业内内人士引用深圳圳、上海海、苏州州写字楼楼发展历历程及投投资价值值分析，，进行无无锡城西西滨湖区区写字楼楼市场发发展及投投资论坛坛，引起起区域炒炒作与共共鸣媒体主题题：翱翔翔国际开启无锡锡写字楼楼投资时时代滨湖区写写字楼发发展论坛坛策略二：：趋势教育育，市场场引导软性炒作作ACTION2软性广告告的运用用随着越来来越多的的项目采采用硬性性广告作作为媒体体宣传的的主力，，广告本本身的视视觉冲击击力在不不断下降降。考虑虑到本项项目的定定位是无无锡首席席5A级级写字楼楼，采用用软性广广告做宣宣传，可可以更好好的传递递项目信信息，吸吸引客户户眼球，，尽快激激起市场场关注度度，媒体体效果会会更好；；同时也也潜移默默化的提提升了项项目的品品质和形形象。翱翔国际际，开启启无锡写写字楼投投资元年年策略三：：直效营销销，直销销及实效效媒体应应用实效媒体体运用ACTION1实效媒体体1、主流流媒体报报纸、户户外、电电视树立立项目高高端市场场形象，，建立市市场影响响力。2、实效效媒体针对无锡锡当地纺纺织协会会、制造造业协会会、民营营经济协协会等特特定群体体，短信、直直邮、杂杂志（《《风尚••BOSS》、、《锡商商》等））小众实效效媒体运运用针对机场场商务客客源，主主要通过过航空杂杂志广告告、机场场内广告告牌、机机票广告告等运用用针对项目目周边客客源，主主要通过过周边看看板、户户外、引引导期全全面占领领户外布点点示意项目周边边：梁清清路、青青祁路及及太湖大大道引导导旗、户户外看板板全面封封杀市区重要要地段及及竞争项项目旁：：中心城城区中山山路、人人民路以以及太湖湖大道沿沿线户外外拦截本案策略三：直效营销，直直销及实效媒媒体应用直销ACTION21、目的：目标客户精确确制导；项目周边工业业企业众多；；推介项目，进进行小众传播；2、形式：：开发商发发动政府资资源，借助助行业协会会等组织，，拜访项目目周边的纺纺织、机械械等行业的的中大型企企业以及无无锡本地中中大型民营营实业公司司进行特定定拜访，进进行项目推推荐3、物料准准备：项目目宣传资料料，礼品。。企业客户拜拜访行业协会商商务酒会针对工业设设计、纺织织业或其他他行业组织织举办商务务酒会，引引起行业客客户关注，，此活动方方式也可采采用赞助行行业协会相相关的主题题活动。策略四：招招商、大客客户销售、、返租等相相组合的区区隔行销组合营销ACTION1根据上述分分析，我司司建议采用用：组合营销的的销售模式式现场销售；；预留中高层层单位，定定向大客户户招租，配配合整体档档次形象建建立,对于于招租部分分，带租约约销售或者者视情况保保留；针对行业、、企业客户户定向拜访访，直销营营销组合营销完美销售现场销售大企业定向向招租大客户拜访访，直销营营销适度销控和和保留，根根据客户需需求及项目目销售需要要，有效组组织推售顺顺序：按楼层进行行高、低分分段，正式式开盘以低低层单位低低价入市，，聚集人气气，形成快快速抢购局局面，结合合销售进度度，小幅度度多次调升升折扣，通通过不断营营造增值的的势头，进进一步吸引引客户注意意力，达到到快速消化化的最终目目标；保证楼层的的整体性销销售，避免免后期出现现“散”层层“零碎””面积；先去化大客客户，再去去化小客户户，同时兼兼顾楼盘的的相对高价价位出售。。合理销控，，有效推售售策略四：招招商、大客客户销售、、返租等相相组合的区区隔行销部分返租ACTION2营销策略回回顾直效营销，，直销及实实效媒体应应用趋势教育，，市场引导导营销攻略产品附加值值提升，价价值营造区隔行销，，完美销售售树立高形象象标杆，吸吸引客户高形象强展展示战略合作伙伙伴引入发挥头羊策策略趋势教育软性炒作实效媒体应应用直销组合营销部分返租报告核心内内容一、市场调调研篇二、项目定定位篇三、营销推推广篇四、营销执执行篇销售计划（（销售周期期为1年零零6个月））启动期强销期尾盘盘期期品牌牌树树立立形象象展展示示卖点点传传播播价值值延延展展【营营销销路路线线图图】】07.8－－07.1007.10－－07.1208.1－－08.1108.12－－09.4开盘盘蓄水水期期项目目VI系系统统定定案案，，售售楼楼处处确确定定，，媒媒体体与与现现场场包包装装启启动动开盘盘SP活活动动进进行行，，引引入入部部分分商商家家，，奠奠定定项项目目市市场场地地位位。。项目目强强销销持持续续期期，，媒媒体体进进一一步步轰轰炸炸，，取取得得80％％的的销销售售完成成项项目目的的全全部部销销售售工工作作。。时间间主要要工工作作户外外媒媒体体投投放放开盘盘Sp活活动动阶段段Sp活活动动持持续续举举办办工作作曲曲线线9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。01:22:3401:22:3401:221/6/20231:22:34AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:22:3401:22Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。01:22:3401:22:3401:22Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:22:3401:22:34January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20231:22:34上上午01:22:341月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231: