中国房地产企业商业模式报告

中国房地产企业商业模式研究1香港模式与美国模式比较研究3房地产企业商业模式的经济学分析9中国房地产业发展模式演变19中国房地产企业的发展特点23中国房地产典型企业发展模式分析33目录2香港模式与美国模式13两种商业模式的比较专业化经营（价值链与产品）纵向多元化横向多元化香港模式美国模式多元化Vs专业化房地产企业两种主要的经营模式：香港模式和美国模式因各自经济发展特点不同产生了多元化和专业化经营的差异纵向多元化：企业从事的行业涵盖了房地产开发的整个产业链，包括土地开发、设计、施工、销售、物业管理等横向多元化：企业开发的产品除了住宅，还有写字楼、商场和酒店，甚至工业厂房等价值链专业化：企业只从事房地产产业链中的某一个环节，投资、建设、营销和物业管理分别由不同的公司负责产品单一化：企业开发的产品也是单一化，主业专注于住宅、写字楼或商业物业等。4香港模式分析（1）发展环境经济特点：城邦经济体——经济依存度高，对内高度垄断；由几大家族企业巨头控制香港各个领域的经济命脉，房地产开发只是这种经营模式的一个缩影。历史背景：房地产业是香港四大支柱产业之一，香港十大房地产商在香港房地产业腾飞时进入房地产；20世纪70年代香港证券市场的大牛市给地产商带来广阔的发展空间；香港独特的资源条件带来高地价和高房价，开发门槛的提高也是导致寡头垄断出现的原因5香港模式分析（2）寡头垄断香港房地产企业形态：寡头垄断80年代以来，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”、“合和”、“太古”、“九龙仓”等最大的10家地产集团的市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成，开发量约占总开发量的80%左右，市场集中度相当高。A.房地产公司市值其他Top10—70%其他TOP10—80%B.房地产开发规模其他上市地产公司市值

TOP10上市地产公司市值

TOP10地产公司开发规模其他地产公司开发规模6香港模式分析（3）典型企业房地产开发上下游的所有业务由集团内不同的企业来承担，各企业之间独立核算，追求各自的经济效益。集团只是负责进行资源配置，母公司以集团控股的形式控制着为数众多的子公司和孙公司，由这些子公司和孙公司分配产业链的各项业务，以最典型的新鸿基地产为例：新鸿基地产保安消防公司财务公司设计工程公司机械电机工程混凝土公司保险公司物业管理公司金融投资公司80年代中期附属公司：47家联营公司：28家旗下上市公司拥有的附属联营公司：35家总计：超过100家一条龙服务的垂直式发展集团一家庞大的“楼宇制造工厂”7美国模式分析（1）发展环境美国房地产企业在20世纪50年代经历了由多元化向专业化转变的过程，当时美国的房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，专注于专业化发展。美国房地产开发企业的专业化经营得益于几个方面：行业专业化发达的金融与中介市场民主社会制度房地产经纪人协会建筑业主管理者委员会抵押银行家协会联邦住宅抵押贷款协会住宅产业协会房地产企业股东多元化：-保险公司-养老基金等

-房地产产业投资基金

-社会公众资金等-完善的法律制度-健全的信用制度-有效行业监管体系8美国模式分析（2）成长轨迹整合产业链，战略扩张-兼并收购与战略联盟-产品多元化：市场细分精细化经营-产业链上下游企业的联盟20世纪50年代20世纪70年代20世纪80年代20世纪90年代后以PulteHomes为例区域扩张，重塑公司治理结构上市：从家族企业到上市公司公司组织结构的完善产融结合模式-产融结合的经营模式-现代管理制度与方式专业化经营路线-PulteHomes专注于住宅专业化9房地产企业商业模式的经济学分析210香港模式房企纵向向扩张模模式：多多元化vs专业化房企横向向扩张模模式：区区域化vs跨区域化化企业纵向向扩张与与横向扩扩张模式式的组合合美国模式房地产企企业商业业模式的的经济学学分析11房企应采采取多元元化还是是专业化化模式房企应采采取区域域化还是是跨区域域发展模模式企业纵向向扩张与与横向扩扩张模式式的组合合12房地产企企业纵向向扩张模模式的选选择“香港模模式”与与“美国国模式””之争，，主要问问题在于于企业在扩扩张中应应采取多多元化还还是专业业化以及及如何多多元化和和专业化化假定企业业经营收收益在一一定条件件下是确确定的，，那么企企业追求求利润最最大化，，需要做做到成本本最小化化：

生产产成本<交易成本本，企业业倾向于于内部生生产——纵向多元元化；

生产产成本>交易成本本，企业业倾向于于市场采采购——专业化；；

生产产成本=交易成本本，企业业多元化化边界趋趋于稳定定。其中：生产成本本：企业业在内部部生产物物品或提提供服务务的刚性性成本（原材料料成本、、办公成成本和其其他固定定投入的的成本等等）由此增加加的组织织治理成成本（代理成成本和影影响成本本）交易成本本：企业业放弃内内部生产产，改为为市场采采购时应应支付的的成本13专业化与与多元化化的优劣劣势分析析专业化多元化优势：-易达规模模经济-易产生效效率与创创新优势：-技术关联联性产生生经济性性-减少交易易成本降低交易易风险-利于内部部协调控控制-有力形成成垄断的的市场支配配能力劣势：-生产协调调性受损损-增加交易易成本劣势：-约束企企业灵灵活性性-增加信信息沟沟通的成本本-增加衡衡量部部门绩效的的困难难14房企应应采取取多元元化还还是专专业化化模式式房企应应采取取区域域化还还是跨跨区域域发展展模式式企业纵纵向扩扩张与与横向向扩张张模式式的组组合15房地产产企业业横向向扩张张模式式的选选择房地产产企业业选择择何种种商业业模式式，除除了生生产成成本与与交易易成本本的比比较外外，还还需要要考虑虑企业业横向向扩张张模式式的选选择。。-企业的资源禀赋适宜哪种扩张模式?当规模经济效果好于范围经济效果时，选择区域化扩张当范围经济效果好于规模经济效果时，选择跨区域扩张区域化化扩张张-同一区区域内内项目目增多多导致致规模模扩大大，易易形成成规模经经济横向模模式选选择跨区域域扩张张-企业跨跨区域域扩张张，使使用共共同的的技术术、广广告、、品牌牌等，，整合合组织织架构构，降降低生生产成成本，，追求求范围经经济房地产产企业业策略16房企应应采取取多元元化还还是专专业化化模式式房企应应采取取区域域化还还是跨跨区域域发展展模式式企业纵纵向扩扩张与与横向向扩张张模式式的组组合17房地产产企业业商业业模式式的选选择小迅速膨膨胀稳定起步期期企业规规模区域性性专业化化企业发发展阶阶段成长期期成熟期期区域性性多元化化跨区域域专业化化跨区域域多元化化房地产产企业业应在在不同同的发发展阶阶段，，根据据自身身的规规模和和实际际条件件选择择合适适的商商业模模式18中国房房地产产业发发展模模式演演变319中国房房地产产行业业发展展经历历五个个阶段段投机模式区域政策不均衡过渡模式房地产业低迷杠杆模式取消福利分房资本模式房地产准入门槛提高1991199419982004政府分房模式计划经济1991前20由下图图GDP增长率率与房房地产产销售售增长长率的的关系系可以以看出出五五个阶阶段的的划分分21中国房房地产产行业业发展展模式式演变变政府建建房分分配模模式1991年以前前“投机机”模模式1991-1994过渡模模式1994-1998属于““资本本”的的模式式2004至今“杠杆杆”模模式1998-2004土地划拨财政拨款福利分房没有真正意意义的房企企—产业生态环环境：计划经济从资金或者者关系到土土地开发权再再到资金—产业生态环环境：区域政策不不均衡类似于91年前的建房房分配模式，，孕育新模模式—产业生态环环境：房地产业低低迷以小博大：：利用关系系协议拿地-以土地抵押押银行贷款筹集集启动金-建筑企业垫资开开发-楼花销售回馈-偿还欠款补补交土地出让金—环境：取消消福利分房房资本密集型型产业—产业生态环环境：地根、银根根紧缩，土土地新政策与与控制银行行信贷两手抓抓，抬高了了房地产行业业准入门槛槛22中国房地产产企业的发发展特点423中国房地产产企业的发发展特点（百强企业业）百强企业规规模化发展展趋势更加加明显，净净资产规模模增速显著著提高2002-2006年房地产百百强企业资资产状况变变化图资料来源：：2007年中国房地地产百强企企业研究报报告242006年房地产百百强企业的的资产规模模大幅增加加：当年总资产产均值达73.1亿元，其中中总资产超超过400亿元的企业有万科、北京京首开、合合生创展。净资产均均值为25.0亿元，其中中净资产超超过100亿元的企业业有中海地地产、新世世界中国地地产、恒大大地产、万万科、上实实地产等。。增长速度方方面，2006年百强企业业总资产平平均增长率率达38.8%，净资产平平均增长率率达59.4%，同比大幅幅提高16.1个百分点，，持续了2003年以来的快快速上升态态势。25百强房企投投资额增速速大幅回升升，土地储储备持续大大幅增加宏观调控为为百强企业业提供了对对外扩张的的良好机遇遇，百强企企业纷纷加加大了投资资力度2002-2006年房地产百百强企业完完成房地产产投资额及及增长率资料来源：：2007年中国房地地产百强企企业研究报报告2006年百强企业平均完成房地产投投资额24.3亿亿元，平均增长率率达43.4%，增幅同比提高4.6%26全国土地购购置面积持持续下降，，而百强企企业土地储储备面积持持上升态势势表明土地资资源进一步步向优势企企业集中2002-2006年房地产百百强企业土土地储备面面积变化图图2006年百强企业平平均规划建筑面积积397万平方米，土地储备面面积为381万平方米，同比增长36.0%和30.8%资料来源：：2007年中国房地地产百强企企业研究报报告27百强企业销销售业绩大大幅上升，，行业集中中度进一步步提高2002-2006年房地产百百强企业业业务收入变变化图2006年房地产百强强企业房屋销售额额和房地产业务收收入均创历史最高高水平均值分别达达到销售额22.6亿元收入27.1亿元增幅分别为为34.8%及28.5%资料来源：：2007年中国房地地产百强企企业研究报报告28中国房地产产企业综合合实力十强强综合实力TOP10规模大-平均总资产产规模达到到299.4亿元-完成房地产产投资达880亿元-房屋施工总总面积为5464万平米-竣工总面积积为1486万平米成长稳定-3年均销售额增增长率38.25%-年均主营业务务收入增长45.33%-年均净利润增增长率达87.88%-土地储备面积积共16766万平米盈利均好-平均净利润达达12.8亿元，其中中中海地产以23.1亿港元占榜首首-3年年均总资产产收益率5.57%-年均净资产收收益率为18.28%其中合生创展展、大华、绿绿城都超过了25%，表现非常突突出排名企业名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3合生创展（集团）有限公司4北京首都开发控股有限公司5保利房地产股份有限公司6恒大地产集团有限公司7大华集团8绿城房地产集团有限公司9新世界中国地产有限公司10复地（集团）股份有限公司29中国房地产企企业规模性十十强企业规模TOP10资产规模-10企业总资产规规模达2398.9亿元占百强强的32.8%，其中总资产产规模超过200亿元的企业有有6家，北京首开开、万科、合合生创展更超超过400亿元-净资产为828亿元-房地产业务收收入为629.6亿元-完成房屋投资资总额603.6亿元-房屋施工总面面积2956万平米排名企业名称1万科企业股份有限公司2上实地产3北京首都开发控股有限公司4中国海外发展有限公司5合生创展集团有限公司6新世界中国地产有限公司7上海城投置地有限公司8中华企业股份有限公司9阳光100置业集团有限公司10上海中环投资开发集团有限公司30中国房地产企企业盈利性十十强企业盈利TOP10盈利能力-10企业的净利润润总额达95亿元其中中海海地产、万科科两家企业净净利润均超过过20亿元-10企业净资产收收益率呈稳中中有升的趋势势，平均上升升1.59%-中海地产、合合生创展、万万科、上海三三盛宏业等企企业的总资产产收益率维持持在6-10%之间排名企业名称1中国海外发展有限公司2万科企业股份有限公司3绿城房地产集团有限公司4合生创展（集团）有限公司5保利房地产股份有限公司6金融街控股股份有限公司7上海三盛宏业投资有限公司8江苏新城房产股份有限公司9宁波银亿集团有限公司10中新集团（控股）有限公司31中国房地产企企业成长性十十强企业成长TOP10主要指标增长长率显著-10企业04-06年主主营营业业务务收收入入年年均均增增长长率率为为75.53%-10企业业净净利利润润3年平平均均增增长长率率93.11%-10企业业销销售售额额3年平平均均增增长长率率为为52.67%-10企业业储储备备面面积积总总计计达达11124万平米，，充足的的土地储储备有力力的保证证了企业业的长远远发展排名企业名称1上实地产2中远房地产开发有限公司3恒大地产集团有限公司4大华集团5复地（集团）股份有限公司6重庆金科实业有限公司7南京栖霞建设股份有限公司8上海城开（集团）有限公司9武汉福星惠誉房地产有限公司10上海市上投房地产有限公司32中国房地地产典型型企业发发展模式式533住宅类开发公司司工业地产公司司商业地产公司司规模优势势型：万科招商/金地/华侨城/中粮/保利……区域优势势型：栖霞建设设上实发展展/天房发展展/北京城建建华发股份份/阳光股份份/中华企业业……海泰发展展张江高科科/苏州高新新南京高科科……金融街中国国贸贸/浦东金桥桥陆家嘴……从主要开开发产品品的差异异区分出出四种类类型的企企业34四种典型型房地产产企业的的优劣势势分析住宅开发发类地产公司司工业地产产公司商业地产产公司规模优势势型主业以住住宅开发发销售为为主，从从发展战略层面面出发，，在全国国各主要要城市设立分公公司开展展项目开开发，实实行统一品牌，，项目储储备业内内中居前前优势：资源（（人才、、资金、、营销网网络、品品牌）共共享，持持续扩张张能力强强劣势：内部协协调难度度大，管管理成本本高，资资金压力力紧张主业以商商业物业业出租（（开发）为主主，通过过长期持持有写字楼、、商铺、、公寓等等商业物业获获取出租租收入，，多集中于城城市金融融、贸易易区优势：出租收收入稳定定、现金流充充沛、因因人民币币升值等因素素拉动资资产升值值，受政策调调控影响响小劣势：区域内内经济状状况对出出租率影影响大，，业绩难难以出现现大幅增增长以工业园园区或高高新技术术开发区的土地地开发、、房地产产开发、工业业物业出出租、配配套设施服务为为主业，，多以经经济或高新技术术开发区区为基础础平台优势：经营业业绩稳定定，一般般现金流流充沛，，享受资资产增值值溢价，，受地产产政策调调控影响响较小劣势：区域经经济发展展及政府府支持力力度对其其影响较较大，业业绩较难难出现大大幅增长长区域优势势型主业以住住宅开发发销售为为主。在在某个区域（或或城市））内具有有较长时时间的开发历史史，综合合开发实实力、市市场份额、品牌牌影响等等在区域域内排名名居前优势：区域市市场具有有丰富的的社会资资源和品品牌优势势，管理理成本与与土地成成本低劣势：持续扩扩张能力力受限制制，因行行业调控控导致的的区域市市场波动动影响大大35典型企业业分析1商业地产产公司——金融街区域优势势型——栖霞建设设规模优势势型——万科工业地产产公司——海泰发展展/张江高科科36万科2006年度业绩绩报告项目20062005

变动主营业务收入178.48105.59+69.04%净利润21.5413.5+59.56%单位：亿亿元2006年度主要要财务指指标

核心心业务：：大众住住宅项目目开发

主营营业务：：房地产产投资开开发与物物业管理理

辅助助业务：：酒店、、商业街街、会所所等社区区配套经经营37万科的企企业发展展历程1984年公公司司成立1988年公公开开发行A股股票，，更名为为“深圳圳万科企企业股份份公司””，介入入房地产产领域1991年开开始始跨地域域经营房房地产业业务，同同年提出出“人才才是万科科的资本本”1992年确确定定大众住住宅项目目为核心心业务，，正式开开始业务务调整1993年向向海海外投资资者发行行B股并更名名，确定定战略结结构调整整，走专专业化道道路2000年华华润润成为万万科第一一大股东东，持有有股份占占总股本本的15.8%2001年转转让让万佳百百货，成成为专一一的房地地产公司司，全面面完成业业务调整整2003年初初步步完成““3＋X”的区域发发展布局局，房地地产业务务扩展到到全国19个城市2004年万万科科集团20周年，发发布未来来10年的中长长期发展展规划38万科的企企业治理理组织结结构董事会经理层股东会监事会其中第一一大股东东与公司司的股权权关系如如下所示示：39万科的组组织结构构演变两级管理理架构：：总部——一线公司司三级管理理架构：：战略总部部——专业区域域——执行一线线将过去总总部负责责的设计计、工程程、销售售等专业业管理职职能逐步下放放到区区域中中心管理架架构40产品线线主要要负责责从产品品的客客户分分析，规规划设设计，，到工程程管理理，营营销的全全过程程负责融融资、、财务务安排，，运营营管理理，企企业发发展战战略规规划。。在运运营线线上，，资金金管理理中心心的职职责是是对外外负责责集团团间接接融资资，对对内进进行项项目资资金管管理与与监控控包括人人力资资源、、物业业、客客户服服务、总总经理理办公公室等等。另另外董董事会会办公公室负负责投投资者者关系系，媒媒体关关系和和研究究工作作运营线线管理线线产品线线负责公公司的的内部部审计计、风风险防防范等等。其其职责责不仅仅是风风险控控制，，更是是从业业主的的视角角考察察公司司的楼楼盘监控线线四大主主线管管理体体系41万科：：纵向向专业业化+横向跨跨区域域发展展模式式产品：：专注注于商商品住住宅开开发2006年按照照全国国商品品房销销售额额口径径计算算，万万科在在全国国商品品住宅宅市场场占有有率约约1.25%42万科的的主要要产品品系列列产品系列位置代表产品城市花园城市中心区外围上海、北京、天津、沈阳、成都等城市花园四季花城城郊结合部深圳、武汉、沈阳、南昌四季花城金色家园城市中心区住宅重建深圳、成都、武汉、南京金色家园自然人文--深圳17英里、东海岸、金域蓝湾、上海兰乔圣菲资料来来源：：万科科网站站43万科的的产品品战略略万科产产品战战略的的核心心就是延延长产产品线线，锁锁定终终身客客户。通常成成熟房房地产产市场场中普普通消消费者者一生生通常常需要要经历历四次次置业业，即即：首首次置置业、、首次次换房房、二二次换换房、、退休休置业业，而而每次次置业业对产产品的的需求求都不不相同同，因因此万万科的的锁定定终身身客户户策略略，就就是认认为万万科住住宅产产品就就是为为消费费万科科品牌牌的特特定人人群打打造、、满足足其不不同人人生阶阶段的的住宅宅产品品，适适应他他们在在不同同人生生阶段段的需需求而而做的的产品品细分分。万科认认为，，目前前中国国大部部分城城市消消费者者均存存在四四次置置业需需求，，因此此万科科策略略就是是提供供不同同种类类的住住宅产产品满满足和和适应应这些些住宅宅需求求。44万科的的跨区区域战战略布布局万科已已经形形成了了以长长江三三角洲洲、珠珠江三三角洲洲和环环渤海海地域域为主主，其其他区区域经经济中中心城城市武武汉、、成都都为辅辅的“3+X”跨地域域布局局。2000年，万万科项项目分分布在在上海海、北北京、、深圳圳等6个城市市；2003年增加加到10多个；；2006年万科科进入入城市市增加加到28个45长三角角和珠珠三角角是万万科主主营收收入和和净利利润大大的主主要贡贡献区区域，2006年长三三角和和珠三三角区区域一一共贡贡献67.67%主营收入和和78.50%净利润，并并且比例在在逐步上升升。深圳、上海海两市场是是万科主营营收入和净净利润的主主要贡献者者上海和深圳圳贡献37.77%主营收入和和56.55%净利润，与2005年相比，贡献度略为为有所上升升46万科的资本本市场融资资能力万科自1988年在深交所所发行以来来，充分利利用上市公公司融资功功能，通过过A、B股IPO、配股、增增发、可转转换债券等等多种方式式共融资93.33亿元，融资资频率基本本是每两年年一次，包包括IPO在内共融资了9次，与同时期期上市的房房地产相比比，万科A充分地运用用了上市公公司的融资资功能。47万科的多样样化合作开开发扩大了了优势市场场规模与华润合作作提高大中中型项目获获取能力2006年7月万科通过过与华润集集团及其关关联公司合合作投资开开发房地产产项目的决决议。双方合作方方式主要有有三种：联合获取项项目开发、、万科参与华华润已获取取项目开发发，华润参与万万科已获取取项目开发发。二者风险共共担，利益益共享，同同时确保万万科在合作作开发项目目中的权益益等于或大大于50%，或者第一一权益持有有人。合作作项目主要要是大中型型住宅开发发项目；万万科按照销销售收入的的3%收取综合管管理费用。。48与强势房地地产企业合合作规避竞竞争风险万科曾与招招商地产合合作开发天天津西青区区项目、与与中粮集团团合作开发发广州科学学城项目等等表明与强强势房地产产企业联合合开发成为为万科的合合作开发模模式之一。。万科的强强合作通常发生在在其略显弱弱势（相对对于万科自自身）区域域弱势项目目或初次涉涉入区域，，通常情况况下在这些些区域开发发新产品所所承担的风风险较大，，而通过强强强合作，，可以有效效降低项目目风险，同同时也避免免与强势企企业在同一一区域开发发相似产品品的直接竞竞争。因此此强强合作作可谓是双双赢战略，，有效规避避两个强势势企业在同同一区域开开发相似产产品形成的的价格直接接竞争风险险，两个强强势企业协协同作战，，成为该区区域住宅产产品的价格格制定者，，从而获取取最大化的的利润。万科与中粮粮集团合作作，2007年新设成立立北京万科科中粮假日日风景房地地产开发有有限公司（（间接持有有50%）、万科科中粮（（苏州））置业有有限公司司（间接接持有51%）。49与GIC、HI等外资合合作拓宽宽融资渠渠道万科与中中信资本本投资成成立中信资本本万科中中国房地地产开发发基金，该基金金将与万万科通过过共同设设立中外外合资企企业形式式开发房房地产项项目；万科与新新加坡RZP共同设立立项目公公司进行行房地产产投资以以及与HI合作开发发中山项项目等表表明万科科在与国国内房地地产公司司合作的的同时，，也尝试试与外资资通过产产业基金金等共同同设立公公司合作作开发房房地产项项目，有有效拓宽宽了万科科多元化化融资渠渠道。50典型企业业分析2商业地产产公司——金融街区域优势势型——栖霞建设设规模优势势型——万科工业地产产公司——海泰发展展/张江高科科51栖霞建设设2006年度业绩绩报告项目20062005

变动主营业务收入23.0613.25+74.05%净利润3.72.33+53.04%单位：亿亿元2006年度主要要财务指指标

主营营业务范范围：住住宅小区区综合开开发建设设、商品房销销售、租租赁和售售后服务务52栖霞建设设的企业业治理组组织结构构董事会经理层股东会监事会其中实际际控制人人与公司司

的产产权关系系如右所所示：公公司司治理结结构好，，管理层层及员工工持有母母公司较较大比例例的股份份，有利利于上市市公司做做大做强强及规范范发展南京市栖栖霞区国国有资产产投资中中心南京栖霞霞建设集集团有限限公司南京栖霞霞建设股股份有限限公司51%33.52%53栖霞建设设面临的的外部环环境本土优秀秀企业迅迅速成长长，全国国性企业业纷纷进进入，弱弱势企业业面临淘淘汰；供求关系系不断改改善，自自住型需需求成需需求主题题，市场场成交量量向中档档住房集集中；企业竞争争转向以以产品定定位能力力、项目目运作能能力、内内部管理理效率、、融资能能力、品品牌建设设能力为为主的企企业综合合实力竞竞争；以全装修修房建设设和节能能、节水水、节地地、节材材、智能能住宅建建设为重重点，住住宅产业业化在企企业与政政府双重重力量下下全面推推进江苏房地地产市场场竞争格格局54栖霞建设设的发展展战略以自身品品牌延伸伸和竞争争优势为为基础，，立足以以南京为为中心的的三小时时经济圈圈，步步步为营，，发展成成为长三三角地区区的房地地产龙头头企业公司的目目标是：：最终建建成一个个产业化化程度较较高、融融资渠道道广阔、、管理水水平国际际化、在在全国房房地产行行业名列列前茅的的大型现现代化住住宅产业业集团。。55栖霞建设设的优势势分析公司在南南京具有有明显的的品牌、、技术、、垄断优优势、且且土地储储备较丰丰富优良良，大部部分项目目风险小小、盈利利能力强强，公司司“立足足南京市市、面向向周边其其它城市市”的发发展战略略切实可可行。公司目标房地地产市场整体体较健康，未未来具有较大大的发展潜力力。目前，南南京、苏州和和无锡住宅平平均价格较低低（均在4000元/M2左右），三地地民营经济发发达，经济增增长前景较好好，未来房地地产市场具有有较大的发展展潜力。管理层非常务务实，中小企企业的学习榜榜样56栖霞建设的组组织管理结构构

57典型企业分析析3商业地产公司司——金融街区域优势型——栖霞建设规模优势型——万科工业地产公司司——海泰发展/张江高科58商业地产与住住宅开发类企企业盈利模式式的差异商业地产的收收益来源由三三部分组成：：

现有物业业的租金收益益

物业升值值的价值（商业物业在在防御通货膨膨胀和享受资资产升值方面面有无可比拟拟的优势）

物业改善善带来的价值值收益优质商业地产产的盈利模式式应是三种收收益之和，但但目前市场只只关注商业地地产的租金收收益，从而严严重低估了优优质商业地产产的投资价值值。正确认识识商业地产的的成长性时间间复利才是商商业地产的最最大亮点。59商业地产的优优势首先，2007年上市公司将将实行新会计计准则由于投资性房房地产可以采采用公允价值值记帐方法，，在这种会计计准则下，物物业升值可以以计入当期损损益，那么商商业地产的每每股收益有望望大幅提升，，从香港市场场2005年实行新会计计准则的情况况看，新会计计准则还是被被很多公司采采用，并形成成正面支持因因素。其次，“奥运运会”的临近近和人民币升升值预期对商商业地产形成成利好最后，商业地地产的调控压压力小商业地产成为为投资品是市市场已经广泛泛接受的，因因此房地产开开发商业地产产的挑战主要要应该是自身身管理的问题题，受到政策策调控压力相相对有限。60资源优势与管管理经验成就就商业地产地段、地段、、还是地段——资源特征十足足优质商业地产产股更应看成成是一种资源源股，因为这这种地产往往往产生于具有有特别优良的的地理位置，，这种比较优优势就是其核核心竞争力主主要内容。北北京的CBD、北京京的金金融街街区域域以及及上海海陆家家嘴区区域等等三个个区域域内的的物业业升值值前景景是相相对乐乐观的的。管理经经验是是收益益兑现现的根根本保保证具有良良好地地段只只是优优质商商业地地产的的必要要条件件，而而非充充分条条件。。任何何优质质商业业地产产应该该同时时具备备区位位优势势和管管理优优势才才能真真正为为股东东创造造出较较好的的价值值.投资者者重点点关注注的商商业地地产包包括：：金融融街、、中国国国贸贸、陆陆家嘴嘴、浦浦东金金桥。。61金融街街2006年度业业绩报报告项目20062005

变动主营业务收入34.81+74%净利润5.25+28.52%单位：：亿元元2006年度主主要财财务指指标

主主营业业务范范围：：房产产开发发（28.4亿元，，占81.6%）地产开开发（（5.4亿元，，占5.5%）房屋租租赁收收入62金融街街控股股的发发展战战略2007年经营营计划划和转转型期期战略略已经经确定定，天津将是未未来业业务的的重点点开发发区域域，金金融街街区域域业务务将以以租赁为主，，“立立足北北京、、面向向全国国重点点城市市和地地区，，以商商务地地产为为主导导，适适当持持有优优质物物业，，以快快速销销售型型项目目为补补充，，实现现公司司的持持续、、健康康、稳稳定发发展””。2007年和2008年将是是金融融街发发展的的重要要时期期，2008年奥运运会前前金融融街区区域将将完成成开发发建设设，金金融街街将面面临转转型期期间，，公司司转型型期的的战略略方向向已经经确定定，在在完成成北京京金融融街区区域建建设收收尾工工作的的同时时，贯贯彻以以北京和和环渤渤海地地区的的资源源储备备策略略。天津津将成成为金金融街街房产产开发发业务务的发发展重重点区区域之之一，，北京京金融融街区区域内内的业业务将将主要要以租租赁为为主，，因此此公司司所具具有的的独特特区位位优势势仍将将继续续。63金融街街控股股的优优势分分析公司定定位明明确，，主业业突出出:“围绕绕京津津地区区，以以持有有写字字楼等等高档档商业业地产产为主主，以以住宅宅地产产开发发销售售为铺铺的房房地产产运营营商””；自身主主业的的突出出将有有助于于公司司今后后较好好地发发挥在在写字字楼为为主的的商业业地产产开发发方面面的资资源、、客户户以及及品牌牌优势势，并并稳固固公司司在京京津地地区商商业地地产开开发中中的龙龙头地地位。。公司优优势：：政府背背景优优势、、区域域经济济优势势、特有经经营模模式、、客户户资源源优势势。64典型企企业分分析4商业地地产公公司——金融街街区域优优势型型——栖霞建建设规模优优势型型——万科工业地地产公公司——海泰发发展65工业地地产的的主要要特征征工业地地产是是指工工业类类使用用性质质的土土地及及其上上建筑筑物和和附属属物，，工业业类土土地上上建筑筑物通通常包包括工工业厂厂房、、物流流仓库库和工工业研研发楼楼宇等等。工业地产是由由市场利益和和环境驱动带带动的产业，，具有政策主主导、专业性性强、区域性性强、投资回回报稳定的特特点。工业地产上市市公司大都以以高新开发区区为载体，从从事开发区的的土地一级开开发、房地产产项目开发、、工业物业出出租、园区内内配套设施建建设与服务、、对园区内的的高新公司创创业投资等，，如海泰发展展、张江高科科、苏州高新新等。工业地地产具有收益益稳定、地价价增值较大的的优势，目前前市场对工业业地产上市公公司关注度不不高。6667工业地产公司司的特点工业地产公司司的特点是：：盈利水平不不高，管理费费用及期间费费用较高，偿偿债能力较强强，资产周转转率指标高。。工业地产公司司主要关注三三个方面：一是区域经济济发展前景好好及政府对开开发园区扶持持力度较大的的公司面临较较好发展机遇遇，重点关注注未来国家重重点开发建设设的高科技园园区，如可能能参与天津滨滨海高新区开开发建设的海海泰发展；二是其控股股股东大多为开开发区主管部部门或公司，，未来对上市市公司的优良良资产注入将将会进一步提提升公司业绩绩。三是由于持有有并出租园区区内大部分工工业物业，未未来将面临资资产增值及盈盈利水平提高高的利好。目前多数工业业地产公司的的估值低于商商业地产与住住宅地产上市市公司，而如如考虑资产增增值因素则大大多处于被市市场低估状态态。建议关注注海泰发展、、张江高科、、南京高科、、苏州高新等等工业地产公公司。68海泰发展2006年度业绩报告告项目20062005

变动主营业务收入5.745.91-2.75%净利润0.750.68+10.11%单位：亿元2006年度主要财务务指标

主营业务务范围：高新新技术企业孵孵化器建设和和运营创业孵化服务务高新技术产业业开发、投资资管理69金融街控股的的企业治理组组织结构董事会经理层股东会监事会其中实际控制制人与公司的的产权关系系如右所示：：天津市人民政政府天津海泰控股股集团有限公公司天津海泰科技技发展股份有有限公司100%19.68%70海泰发展的战战略规划公司的发展战战略：以创业孵化服服务为基础，，工业地产运运营和产业投投资两翼并举举”的发展战战略—工业地产：““基地+特色工业园””的运营模式式—孵化服务：三三级孵化理念念—产业投资：2006年信息化产业业关键产业化化专项“软件+集成”“宽带+运营”“孵化+培训”的运营营模式71ThankYou!729、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。15:05:3415:05:3415:051/7/20233:05:34PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2315:05:3415:05Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。15:05:3415:05:3415:05Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2315:05:3415:05:34January7,202314、他乡生白