合肥某地产滨湖新区项目全程营销策略总纲

暨保利滨湖新区项目全程营销策略总纲2011-11同策咨询股份有限公司专业至上·服务至诚谨呈：保利合肥房地产发展有限公司逆市突围

出类拔萃3个月时间，3阶段深入工作第一阶段：项目及客户定位报告第二阶段：整体形象定位报告第三阶段：营销策略报告相关产品及营销道具专题建议报告正在快速深化进行中2个核心目标：逆市突围出类拔萃！形象演绎——深入人心营销推广——步步为营业务实操——强力执行3线并重，演绎2012年合肥传奇代表作品！项目背景整体市场板块格局合肥市整体均价6500-7000元/平，西南部新板块以8000元/平成为价格标杆，东北板块为价格洼地北城板块核心动力：庐阳工业园区、政府导向物业类型：多层、小高，高层、别墅价格区间：5000-5500代表项目：恒盛皇家花园、力高共和城一环内8000-10000元一二环6500-8000元二环外5000-6500元高新区核心动力：高新产业园区、蜀山产业园物业类型：多层、小高，高层、别墅价格区间：5500-7000元代表项目：华地紫园、新加坡花园城翡翠湖板块核心动力：自然景观物业类型：多层、高层、别墅价格区间：6500-9500元代表项目：绿城玫瑰公寓、国耀花半里政务区核心动力：自然景观、学区物业类型：多层、高层、别墅价格区间：7000-9000元代表项目：置地广场、御龙湾老城区核心动力：地段、生活配套物业类型：多层、高层价格区间：7000-10000元代表项目：融侨观邸、万达广场龙岗开发区板块核心动力：开发区物业类型：多层、小高，高层价格区间：5000-6000代表项目：恒大城、城建琥珀名城滨湖新区核心动力：政府导向、学区物业类型：多层、高层、别墅价格区间：7000-7500元代表项目：蓝鼎滨湖假日、书香门第南部片区北部片区区域发展“北高南低”，两极分化，南部区域开发刚起步地块属性滨湖边缘，生活配套匮乏，但教育资源良好本案华润橡树湾区域地处区域的边缘地带南临泉路西邻桃花路楼板价2400元/平方米2233元/平方米容积率≤3.5≤2.8总面积171.45亩363亩成交时间2011年8月18号2011年1月20号交通快速公交1号线、18路底站233路143路138路161路等生活配套46中分校、合师附小分校合家福、乐购、城建医院、庐阳中学土地价值透支泛区域景观资源巢湖景观滨湖边缘区域，有一定自然景观资源的中等规模高容积率住宅开发项目塘西河公园项目属性项目周边13245671、北侧杭州路3、北侧滨湖欣园4、东侧合师附小分校5、东侧46中分校6、东侧四川路2、西侧贵州路7、南侧武汉路8、巢湖景观杭州路以南，四川路以西，道路交通便捷本项目虽处在边缘区域但凭借一定的区域与项目优势以及保利开发水平本项目可以承载企业战略虽然政策调控力度不断加大，我们无法左右市场大局但我们可以先找对项目自身的“泉眼”，寻求突破之路1保利滨湖项项目形象定定位推演高端形象，，中高价格格，高性价价比物业必须领先于于周边的竞竞品，成为为区域老大大必须拔高形形象，进入入全市一线线品牌梯队队，支持项项目溢价对于保利而而言，目标标是永恒不不变的做领导者品品牌，做挑挑战者价格格这场战争，，我们该做做什么？一座有历史史，有文化化、有故事事的城市。。有42所大大学，在校校大学生达达约34万人，全国国排名前茅茅；百所世界大大学，中国国占三席，，坐落北京京和合肥(清华、北大大、科大)。再无他他城……2200年三三国故里里，第一一台大型型计算机机，第一一台VCD，第第一台变变容式冰冰箱，全全球语音音领域第第一洋务运动动第一人人李鸿章章，诺贝贝尔奖杨杨振宁，，央视学学者型记记者芮成成钢，成成就了合合肥最具具学府气气质的文文化大城城。尊重这座座城市的的文明保利在合合肥作为中国国地产界界的龙头头企业之之一，18年来在全全国十余余个城市市攻城拔拔寨，高高举文化地产产大旗，在在中国房房地产这这个充满满商业气气息的行行业里开开辟出了了一条独独树一帜帜的文化化之路。。从开发主主体寻找找形式：：文化创造造城市价价值作为文化化地产的的先驱，，保利地地产的每每一次扩扩张，都都会将顶顶级文化化艺术资资源有效效嫁接，，保利院院线、保保利博物物馆、保保利拍卖卖、国宝宝展、音音乐节，，融合保保利基因因里的学学府气质质，影响响和改变变一座城城市的气气质。滨湖在合合肥大合肥的的政治金金融中心心已进驻金金融服务务机构：：中国银行行集团客客服中心心中国银行行安徽省省分行营营业办公公楼上海浦东东发展银银行合肥肥综合中中心中国农业业银行合合肥客户户服务中中心中国邮政政储蓄银银行后台台基地中国建设设银行合合肥生产产基地及及安徽省省分行综综合业务务楼已进驻单单位：安徽省国国土资源源厅安徽煤矿矿安全监监察局安徽省现现代农业业服务中中心省消防灭灭火救援援指挥中中心已进驻大大型企业业：中国五矿矿集团区区域总部部基地中国信达达集团后后援基地地拆分巢湖湖，从区区位上，，成全滨滨湖成为为未来新新城市中中心的可可能省政府搬搬迁滨湖湖，从政政治上，，赋予滨滨湖政治治地位的的上升省直单位位陆续迁迁移，从从行政上上，巩固固滨湖政政治中心心地位滨湖区金融业携携手滨湖湖新区共共谋跨越越式发展展从区域寻寻找机遇遇：依托经开开、包河河区产业业园，科科技型高高素质人人口密集集南艳湖海尔工业园丰乐种业建工学院江淮汽车桃花工业园双鹤药业海恒社区日立挖掘机华凌集团统一企业海恒社区本案住宅区江汽大学住宅区马钢精加工合肥师范学院皖江城市带示范区可口可乐华泰食品江淮汽车佳通轮胎意大利工业园合肥锻压集团合力叉车知识文化化新中心心拥有全市市优质教教育资源源：合肥肥46中中、一中中、师范范附小、、寿春中中学及46中和和师范附附小分校校。各类会展展中心：：滨湖会会展中心心、渡江江战役纪纪念馆、、安徽名名人馆、、美术馆馆、西方方歌剧院院。学区林立立，教育育氛围浓浓厚各类会馆馆汇聚一一堂，人人文气息息浓郁从区域寻寻找机遇遇：滨湖目前前一线品品牌楼盘盘扫描>>旭辉御府府：大气气国际化气气度，滨滨湖高尚尚品质中铁.滨湖名邸邸：洋气气新古典，，时尚精精装生活活滨湖时代代广场：：豪气拼了老命命往“奢奢华”上上靠滨湖不缺缺时尚洋洋气、不不缺国际际气度、、更不缺缺奢华豪豪气从竞争寻寻找突破破：竞争的突突围精神层面面低端走量量型产品层面面区域竞争争格局矩矩阵淮矿东方方蓝海文华阁书香门第第剑走偏锋锋型高速滨湖湖时代广广场传统品质质型蓝鼎滨湖湖假日精神气质质型？区域项目目竞争格格局在售项目目：竞争争调整阶阶段，由由低端走走量项目目转向品品质型项项目未来项目目：旭辉辉、中铁铁等高端端项目主主要卖点点集中于于产品本本身旭辉御府府：别墅墅产品独独一性，，属于剑剑走偏锋锋型项目目中铁滨湖湖名邸：：ARTDECO品质外立立面，传传统品质质型项目目万科：初初步判断断为金色色系列，，精装修修产品中铁滨湖湖名邸旭辉御府府万科项目目我们如何何从竞品品中找到到差异性性和突破破点？延续保利利的人文文理念承载城市市文化精精粹实现独特特精神气气场，产产品层面面之上的的精神属属性植入入，实现现差异化化竞争寄托着专专属者的的文化情情结打造保利利前所未有有的特色文化化产品线线让保利滨湖项目目成为合合肥文化化地产的的标杆学院气质质注定成为为【保利滨湖湖】的灵魂有高度的的优越——文化的姿姿态从传统品品质到精精神气质质突围保利滨湖湖项目不不是再建建“学院”，而是在一一个有价价值的城城市土地地上，为一群对对“学院精神神”有向往的的人重建建一处“涵养生活活智慧”的居所……学院式建建筑。塑造保利利滨湖项项目学院院精神客群汇总总：“新滨湖湖人”、、“新合合肥人””、“进进城客””为主，，投资型型养老客客为辅，，共同组组成项目目的主力力客群客户类型基本特征所占比例新滨湖人因工作关系导入的大型企事业员工30%新合肥人想扎根合肥的大学毕业生、白领一族30%进城客渴望成为省会人的周边县市客群20%养老客看重滨湖未来居住环境，适合以后养老15%投资客市区限购，投资客外溢至非限购区5%泛区域客户：：因工作关系系导入的本区区域内客户、、想扎根合肥肥的大学生、、白领族以及及渴望成为省省会人的进城城客，这些人人未来置业滨滨湖后，都将将成为“新滨滨湖人”。投资型养老客客：目前暂不不居住，置业业作为日后养养老使用的一一批客户，目目前暂属投资资型客户。乔布斯为了钱钱创立了苹果果？“苹果的使命命就是为人类类指路”———乔布斯走了了，但Apple精神神永存。知识是青年人人最佳的荣誉誉，老年人最最大的慰藉，，穷人最宝贵贵的财产，富富人最珍贵的的装饰品（第第欧根尼）金字塔效应客户细分：从从各类购房客客户中，萃取取“追求品质的刚刚需及改善客客群”在购房者方面面，从经济水水平来分析，，本项目区域域客群中不同同的细分人群群拥有不同的的经济水平，，由此而产生生两个可能的的定位方向，，即“所有人人的基本购房房主张”及““部分人的中中高端购房主主张”，选择择哪一个定位位方向，将通通过对购房者者的特征及外外部需求来进进一步确定：：“所有人”的的基本购房需需求，竞争型策略“部分人”的的中高端购房房需求，蓝海型策略“广谱”“萃取”定位区间客群经济水平三类人群中“基本购房主张”刚需客投资客改善客客群经济水平三类人群中“金字塔顶端”的高端人群的购房主张定位区间追求品质的刚需及改善客狭义：曾经有有过学院经历历的人广义：对学院院有向往的人人1、城市新贵贵或历届大学学生。家境殷殷实，或家庭庭背景较深，，父母均年富富力强，想提提前给孩子准准备好未来。。2、社会中产产阶级。高学学历、高收入入，视野开阔阔，思想包容容性强，对西西方文化兼纳纳并收。3、私营企业业主。事业开开拓者，有所所成就，渴望望文化认同，，圈层认同。。客群指向：人群写真：他们深知昨天天是机遇和时时代创造财富富，明天是靠靠学识和智慧慧获得财富的的年代他们通过学识识获取财富，，对于财富有有节有制，并并拥有财富后后继续前行的的智慧他们懂得充实实自己的身体体和头脑是最最明智的投资资他们可以把POLO穿出独有的气气质他们习惯了咖咖啡和洋酒，，却深谙传统统的文化价值值他们见惯人与与人之间的沟沟坎，但内心心深藏着纯粹粹、向上、亲亲和的学院式式情怀对于生活，他他们更有自我我独具智慧的的见解——他们不认同金金色是身份和和品位的唯一一标签，他们们更愿意看到到事物的内在在而并非表象象他们相信居所所更应该是内内心的磁场，，他们欣赏天天赋，他们更更注重后天的的塑造和沉淀淀他们心中永远远有一座山，，那是矢志追追求的下一场场精彩，下一一个春华秋实他们身上浓厚厚的文化气质质，常常获得得文化人、知知识分子、儒儒商的印象和和身份，他们们凭借自己的的眼光和学识识，用购买表表达着自己的的生活观。他们渴望自己己的生活版图图，不是充斥斥着表象的奢奢侈符号，更更希望住宅能能够从品味和和智慧上为他他们与社会上上含糊不清的的财富群体做做一个了断。。我们称他们：：学院派什么样共同的的精神属性吸吸引他们？儒雅、浪漫、、高贵、温和和、积淀、自自由、追求、、梦想、真诚诚、尊严、崇崇高学院派是个大大人物一个学贯中西西的大家一个睿智沉稳稳的大儒一个知性内敛敛的绅士一个低调温和和的智者这些印记在他他们的身上仿仿佛血统一般般若隐若现。无论行业、身身份、职位，，这些印记是是学院派的共共享属性。保利兰桥印记如一部巨著，，一卷名画，，有故事的河河，有历史的的桥，带着中中纪世的晨钟钟暮鼓，以特有的儒雅雅、厚重、历历史感，朝我我们缓缓走来来。主推案名：LOGO表现现项目品牌文化化的延伸学院派的精神神内涵“阅”文化在学院派重新新认识莎士比比亚无论年老还是是年轻，贫穷穷还是富有，，患病还是健健康，都能享享受阅读的乐乐趣—《世界读书日日》宣言犹太人用蜂蜜蜜涂抹《圣经》，让孩子蘸着着口水阅读，，使孩子们知知道了，书本本是甜的。正正是这些舔着着嘴唇，嗅着着书香孩子中中，诞生了马马克思，爱因因斯坦、毕加加索、海涅、、门德尔松、、弗洛伊德，，走出129位诺贝尔奖得得主。“悦”文化快乐是生活的的导师学习的快乐、、生活的欢乐乐，责任与分分享的喜悦。。代表一种豁达达乐观的人生生态度、积极极进取的精神神，以及关心心社会和关注注未来的社会会责任心。兼纳世界的影影响力不同的思想、、文化、态度度的相互融影影响跨界——代表一种新锐锐的生活态度度与审美方式式的融合。“越”文化通过阅跃越越三种文化化与保利文化化地产品牌结结合和演绎重构一个时代代的涵养在鲜明的形象象定位基础上上，我们的营营销推广怎么么做2以文化之名，，改变城市两个思路：一、点、线、、面构筑学院院派立体营销销体系；二、亦敌亦友友，竞品截流流。一、点、线、、面构筑学院院派立体营销销点——根据工程进度度和营销计划划设置节点线——户外：形象推推进形成波次次进攻报纸：让项目目的推广成就就一个图书馆馆活动：改变城城市文化格局局的新文化运运动杂志：切入目目标客群的生生活读本面——配合销售动作作及媒体策略略形成全面轰轰炸二、亦敌亦友友，竞品截流流借力：多盘联联动，创造区区域热点截流：竞品关关键节点，强强势攻击，制制造热议话题题释放有利信息息，引发市场场观望项目大营销节节点12月1月2月3月4月5月6月外展点启动正式售楼处进进场样板房及样板板段开放开盘开盘强销期项目蓄水期营销阶段营销节点11月开盘项目筹备期形象导入期续销期开工2月3月4月5月6月第一阶段项目筹备期+形象导入期第二阶阶段项目蓄蓄水期期+开盘销销售第三阶阶段二次开开盘+续销期期5月20日加推推，二二次开开盘5月26日万人人相亲亲嘉年年华6月9日诺贝贝尔主主题文文化沙沙龙6月23日“冰冰冰有有礼””哈根根达斯斯冰雪雪节3月3日正式式售楼楼处开开放暨暨汪峰峰演唱唱会新新闻发发布会会3月10日保利利诺贝贝尔卡卡+诺贝尔尔护照照发放放3月18日汪峰峰演唱唱会3月25日样板板房开开放+图书捐捐赠公公益活活动4月10日预售售证取取得4月15日开盘盘4月22日保利利民间间文化化艺术术节庙庙会专专场4月28日保利利民间间文化化艺术术节黄黄梅戏戏专场场12月底开开工12月18日文化化与建建筑的的共生生——周国平平对话话王小小慧11月2月12日品鉴鉴馆进进场+巡展点点启动动2月18日-28日保利利国宝宝展2011年11月-2012年6月营营销重重点时间轴轴项目阶阶段重要节节点第一阶阶段项目筹筹备／／形象象导入入2011年11月底——2012年2月底重构一一个时时代的的涵养养阶段目目标：：导入入保利利品牌牌形象象及产产品形形象，，引起起市场场观望望战术重重点：：1、在户户外树树立形形象，，市场场占位位，引引起关关注2、项目目现场场（围围档））展现现项目目气质质和品品质3、保利利《人物》杂志制制作，，针对对性宣宣传，，引起起关注注4、准客客户数数据库库收集集，锁锁定目目标客客户5、社会会及校校园社社团组组织及及联谊谊文艺演演出，，艺术术展，，高峰峰论坛坛，文文化化交流流等360度全全面造造势，，通过过各种种文化化活动动使本本案学学院派派气场场无处处不在在。同同时，，让合合肥深深度领领略保保利精精神。。保利新新文化化运动动包括括传统统、时时尚、、民间间、校校园、、国际际、艺艺术、、人文文、科科技等等方方方面面面系列列活动动，将将向人人们展展示包包罗万万象的的多维维度文文化内内涵，，将在在项目目推广广中贯贯穿到到底，，打破破合肥肥文化化的格格局，，重构构一个个时代代的涵涵养，，强化化保利利文化化地产产的品品牌性性格，，展示示学院院派建建筑的的迷人人风采采。保利新新文化化运动动——重构一一个时时代的的涵养养保利新新文化化论坛坛之“文化与与建筑筑的共共生”——周国平平对话话王小小慧时间：：2011年12月18日（暂暂定））地点：：保利利-合肥大大剧院院参与人人员：：保利利领导导，合合肥市市委领领导，，群众众，媒媒体邀请文文化名名人周周国平平，与与旅德德华人人艺术术家王王小慧慧（世世博会会“城城市足足迹馆馆”设设计者者），，同时时邀请请安徽徽本地地知名名建筑筑师，，或文文化名名人，，进行行一场场文化化与建建筑的的对话话，势势必掀掀起合合肥文文化热热潮，，吸引引指向向客群群的关关注，，为保保利文文化地地产扬扬旗造造势。。时间：：2011年2月18日-2月28日（暂暂定））地点：：保利利-合肥大大剧院院参与人人员：：保利利领导导，合合肥市市委领领导，，群众众，媒媒体内容：：唤起起人们们对文文化的的向往往，向向大众众展示示保利利集团团收藏藏的国国宝，，起到到轰动动效应应，为为项目目造势势，同同时为为保利利品鉴鉴馆开开馆做做好准准备。。意义：：合肥肥需要要闹一一点的的环境境，需需要他他们从从来没没有见见过的的好东东西，，圆明明园国国宝对对于合合肥人人来说说，是是很有有吸引引力的的珍宝宝，借借此机机会，，将保保利在在合肥肥彻底底炒热热，并并且从从侧面面证明明保利利集团团的能能力以以及保保利集集团爱爱国的的思想想。注：在在巢湖湖居巢巢区设设立接接待站站，负负责接接洽社社团及及学校校保利新新文化化运动动——保利国国宝展展作为学学院派派代表表的社社会及及学校校群体体不仅仅是项项目的的潜在在客户户，更更容易易快速速的传传播保保利的的文化化气质质。赞赞助社社会、、学校校的文文艺社社团活活动将将项目目的核核心学学院派派渗透透校园园，为为后期期举办办的各各种新新文化化运动动的活活动聚聚集人人气和和拓展展渠道道。保利新新文化化运动动——赞助社社会及及学校校社团团活动动风雨二二十载载，谈谈笑十十分钟钟，采采访中中我们们记录录下十十位客客户的的生活活工作作经历历，酸酸甜苦苦辣的的每个个阶段段他们们总有有一本本枕边边书，，书串串联起起来造造就了了今天天的成成就和和自我我肯定定。路不同同，但但他们们同样样选择择了保保利滨滨湖项项目作作为给给自己己的犒犒赏……我们称称这本本精致致的人人文关关怀读读物叫叫：《人物》一本影影响你你的书书一次改改变生生活的的决定定……它是保保利为为客户户或准准客户户做一一本生生活自自传保利人人物志志——《《人物》时间进进度：：12年1月首期期面市市，双双月刊刊形式式构建建持续续形象象保温温体系系，定定点赠赠送、、派发发，大众话话题营营销各类炒炒作软软文方方向1、保保利地地产：：18年发发展，，以文文化为为名——运筹18年，韬韬略全中中国2、和者者保利邀邀您您共筑2012文化艺艺术年3、以文文化之名名重新新定义一一座城4、保利利新文化化论坛之之：“论文化化与建筑筑的共生生"—周周国平对对话王小小慧5、皖迎迎国宝,筑善名名城——保利利国宝展展12.20日日献礼合合肥三连版+软文报广前期强势势入市，，表现项项目气质质内涵第二阶段段售楼处开开放／市市场深耕耕2012年3月—2012年4月发现生活活的万有有引力阶段目标标：截流、积积累、大大量目标标客户，，完成第第一次开开盘任务务战术重点点：1、在户户外公开开产品形形态，截截流目标标客户2、项目目现场（（售楼处处、样板板区）包包装，情情景营销销展展现项目目品质质同时产产生好感感3、楼书书设计，，感理交交加，营营造未来来生活梦梦想4、针对万万科开盘盘，开展展大型截截留公关关活动，，释放产产品价值值信息，，引起市市场观望望5、内部认认购活动动，聚集集现场人人气，产产生品牌牌传播美美誉度6、开盘盛盛典重要节点点：万科认筹筹及开盘盘螳螂捕蝉蝉，谁是是黄雀？？1、大型截截留公关关蓄水活活动，引引发市场场观望2、户外：：一万种种科学，，等待牛牛顿3、纸媒：：智者，，善于等等待4、网络及及软文：：解析产产品价值值，强调调产品优优势和可可能出现现的价格优势势，催化化客户观观望等待待心理图书馆+咖啡馆+文艺沙龙龙提供免费费咖啡、、清茶的的休闲区区，聊天天、看书书、品尝尝咖啡，，人性化化体现，，细节强强化保利利文化地地产理念念。售楼处功功能多元元化——学院派精精神原乡乡保利国宝宝展延续续——售楼处=艺术馆保利国宝宝展之后后，为保保持持续续关注度度和话题题性，聚聚集售楼楼处人气气，在售售楼处放放置高仿仿艺术品品，让售售楼处成成为一个个小型艺艺术馆，，沉淀艺艺术人文文气息现场展示示：保利新文文化运动动——产品发布布会暨汪汪峰演唱唱会发布布会时间：2012年3月3日（暂定定）地点：保保利滨湖湖售楼处处参与人员员：保利利领导，，合肥市市委领导导，前期期蓄客，，媒体内容：售售楼处开开放+演唱会发发布会+产品发布布会+小型交响响乐+冷餐会+沙画表演演+赠送汪峰峰唱片意义：提提前预告告汪峰演演唱会，，同时抢抢在万科科开盘之之前对媒媒体进行行保利产产品发布布会，释释放项目目即将开开盘的信信息，突突出学院院派建筑筑的特色色，保利利强大的的产品优优势和价价格优势势，让客客户耐心心等待。。保利新文文化运动动——汪峰演唱唱会&歌迷见面面会时间：2012年3月18日（暂定定）地点：奥奥体中心心+保利滨湖湖售楼处处参与人员员：保利利领导，，合肥市市委领导导，前期期蓄客，，媒体内容：汪汪峰演唱唱会（晚晚）+歌迷见面面会（白白天）意义：万万科开盘盘当天用用大型活活动吸引引客户注注意力，，截流其其认筹客客户，白白天在售售楼处进进行汪峰峰歌迷见见面会，，晚上在在奥体中中心进行行演唱会会，进行行品牌造造势和强强势蓄客客。保利新文文化运动动——学院派样样板房品品鉴会&图书捐赠赠公益活活动时间：2012年3月25日（暂定定）地点：保保利滨湖湖售楼处处参与人员员：保利利领导，，合肥市市委领导导，前期期蓄客，，媒体内容：学学院派样样板房品品鉴会+图书捐赠赠公益活活动意义：通通过充满满学院派派气息的的样板房房品鉴，，让人们们眼见为为实，同同时将““你捐1份，保利利DOUBLE-爱心大PK”图书捐赠赠活动，，通过媒媒体宣传传，树立立保利良良好的公公益形象象。保利新文文化运动动——保利牛顿顿学院开开盘盛典典时间：2012年4月15日（暂定）地点：合肥大大剧院or威斯汀大酒店店参与人员：保保利领导，合合肥市委领导导，认筹客户户，媒体内容：发现生生活的万有引引力——保利牛顿学院院开盘盛典，，开盘外场放放置《人物》《与毕加索喝咖咖啡》等书供客户取取阅。意义：2个月蓄客之后后集中引爆式式开盘，促成成现场成交，，避免万科截截流。保利新文化运运动—保利民间艺术术文化节“庙庙会专场”时间：2012年4月22日（暂定）地点：保利滨滨湖售楼处参与人员：成成交客户、意意向客户、老老带新、媒体体内容：民间庙庙会+民间艺术表演演+来就送好礼+现场抽奖意义：开盘之之后的暖场活活动，促进老老带新。保利新文化运运动—保利民间艺术术文化节“黄黄梅戏专场””时间：2012年4月28日（暂定）地点：保利滨滨湖售楼处参与人员：成成交客户、意意向客户、老老带新、媒体体内容：黄梅戏戏表演+现场教唱黄梅梅戏+现场教授制作作黄梅戏人偶偶+抽奖送保利大大剧院门票意义：开盘之之后的暖场活活动，促进老老带新。一期牛顿书院院形象软文炒炒作1、合肥没有有学院派2、大人物的的学院派3、“峰”回回路转信仰仰如歌——汪峰歌迷迷演唱会红三三环体育馆不不见不散4、在牛顿的的家读《牛顿顿传》——保利兰桥桥印迹样板房房暨图书捐赠赠仪式浓情启启动5、民风荟萃萃汉唐大宴宴——保利民间间艺术文化节节印象记大众话题营销销第三阶段二次开盘/续销2012年5月—2012年6月生活质量在此此守恒推广目标：产产品解析，达达到销售高潮潮，持续热销销战术重点：1、户外传递持持续热销信息息2、每月针对目目标客户举行行小型公关活活动3、客户资源源整合，促进进口碑传播，，达到持续热热销。保利新文化运运动——牛顿学院应市市加推520爱巢时间：2012年5月20日（暂定）地点：保利滨滨湖售楼处参与人员：保保利领导，合合肥市委领导导，前期蓄客客，媒体内容：生活质质量在此守恒恒——牛顿学院应市市加推开盘意义：结合““520”寓意，主打青青年婚房一步步到位，与婚婚纱摄影、旅旅行社、珠宝宝店进行联合合推广，挑选选20对准新人样板板房婚纱照免免费展示——样板房导入青青春元素；购购房业主婚纱纱摄影享受优优惠——折扣券、现金金抵用券、活活动赠送等保利新文化运运动之人文关关怀行动——万人相亲嘉年年华时间：2012年5月26日（暂定）地点：保利大大剧院（暂定定）参与人员：单单身男女及其其父母，媒体体等内容：万人相相亲派对意义：520爱巢加推之后后，与婚介所所联动，针对对适婚男女做做一场轰动性性的相亲大会会，不仅持续续热度，更能能获得大量刚刚需客户资料料，可以针对对活动做调查查问卷，初步步判断客户对对婚房的购买买意向，并针针对本次参加加相亲的客户户推出特别优优惠房源。保利新文化运运动——诺贝尔主题文文化沙龙时间：2012年6月9日地点：保利滨滨湖售楼处参与人员：已已购客户，学学生书画、摄摄影协会、文文学社团、摇摇滚乐团，媒媒体内容：诺贝尔尔主题文化沙沙龙+社团联谊会+才艺大比拼意义：为大学学社团提供场场地，吸引大大学文艺青年年的注目，在在学生群体中中产生一定的的影响力，让让售楼处成为为他们的活动动场所和生活活方式，为项项目注入新鲜鲜活力，增加加现场人气，，挤压游离客客户。保利新文化运运动——“冰冰有礼”哈哈根达斯冰雪雪节时间：2012年6月23日地点：保利滨滨湖售楼处参与人员：已已购客户、意意向客户、媒媒体内容：“冰冰冰有礼”哈根根达斯冰雪节节+DIY+免费畅品美食食+文艺表演意义：夏日炎炎炎，对客户户有针对性的的保温暖场活活动，维持市市场热度和人人气。备注：1、年度营销总总费用（未包包含售楼处、、样板房装修修及相关专业业公司费用））初步预估1052万，约占7亿总销金额1.5%；此费用为预预估，最终费费用按实际为为准.2、由于项目刚刚启动，故首首年营销费用用较高，到后后续会逐渐减减少，整盘营营销费用约为为整盘总销金金额的1%-1.2%.费用预算类别分项费用（万元）物料包装围墙10楼体条幅2看楼通道10导示牌10销售物料模型40《人物》会刊30楼书30户型单张153D片20X展架等现场道具10礼品50巡展点品鉴馆20外展点50看房班车20媒体推广网络广告、看房团60直邮及短信100户外广告150报版100电视电台50活动品牌活动100营销活动150

其它不可预见费用25

总计1052结合形象与推推广面的展开开，我们的落落地执行策略略怎么做31.市场发展方向向2.客户精准把握握3.策略实操执行行3个核心内容深深入明确问题明确一：：12年整体市场、、滨湖市场的的走势研判如如何？我们12年的销售目标标是多少？坚持限购ABCD制度完善，形成长期调控机制预计12年2季度开始逐步宽松预计延续至12年年底逐步退出完善坚持阶段性放开短期难松绑信贷紧缩扩大土地供应强化保障房建设督促和问责地方政府完善市场制度宏观走势预判判调控大方向向的制度继继续巩固完完善，分项项利器政策策分阶段退退出。12年二季度出出现政策底底，信贷开开始放开；；限购预计计延续至年年底松绑。。12年整体市场场姿态为““谨慎-转机”2011第四季度2012第一季度2012第二季度2012第三季度2012第四季度在2011第四季度，，后期市场场将出现结结构性价格格下跌，国家政策或或严控价格格走势。价格走势趋趋于稳定，，政策或有有可能出现现一定松动动。市场刚需市市场进一步步放量，高高端市场重重新缓慢回回暖，中端端市场保持持稳定态势势调控政策下下阶段性、、各产品结结构的影响响中低端项目目弃价保量量，高端项项目鲜有成成交由于前期楼楼市观望许许多首置、、改善性需需求受到压压抑，市场刚需市市场出现一一波放量，，中端市场场重新缓慢慢回暖。宏观走势预预判结构性降价价促销后，，12年上半年市市场保持可可接受的中中量平稳态态势，2季度中市场场“低端、、刚性”需需求开始出出现释放，，成交“稳稳中有升””，但预计计中端市场场预计3季度末4季度初才开开始进入平平稳回暖期期合肥整体市市场——供供求价关系系供应市场相相对稳定。08年至至2010年均超过过750万万方，2011年前前三季度总总供应545.11万方，总总体供应相相对平稳。。成交受挫，，不断下滑滑。2009年由于滨滨湖世纪城城大量入市市，致使供供应成交大大幅攀升，，随着世纪纪城存量减减少，市场场逐渐恢复复正常水平平，2011年受宏宏观调控影影响，成交交量大幅缩缩水，前三三季度仅成成交361.95万万方，为去去年全年总总量的50%。供求比不断断攀升，供供求矛盾突突显。除却09年年合肥楼市市需求旺盛盛，其他年年度均是供供大于求，，2011年三季度度供求比升升至1.51，供求求矛盾不断断升华。受调控影响响，均价增增速减缓。。09年合肥肥住宅均价价增幅14%，2010年增增幅高达40%，进进入2011年，受受宏观调控控影响，住住宅均价仅仅以0.8%增速上上涨，2011年合合肥住宅市市场前三季季度均价为为6216.7元/㎡。滨湖世纪城城2008年年至今合肥肥住宅市场场成交均价价月度走势势图整体市场回回归理性，，预计12年供应依然然保持平稳稳规模，去去化较11年将有所上上升但整体体供大于求求现象继续续恶化，价价格增缓进进入稳定期期成交量有限限，库存量量持续增加加。2011年年合肥住宅宅市场平均均可售量在在40000套左右右，截止到到2011年10月月23日，，合肥市共共剩余可售售住宅类商商品房45994套套，与9月月可售量相相比，10月可售量量上涨了4991套套，这也是是合肥住宅宅可售量首首次出现单单月可售量量超过4.5万套。。受限购影响响，老城区区存量巨大大。自限购令出出台，老城城区成交受受挫，四大大老城区逐逐渐沦为可可售量较高高区域，其其中2011年10月蜀山区区可售量更更是高达万万套以上，，这四区可可售量的快快速上涨使使得10月月合肥市住住宅的可售售量大幅上上涨。库存量持续续增加，老老城区供应应存量显著著增大，对对滨湖等外外围区域竞竞争影响将将更为严重重合肥整体市市场——存存量结构市市场全市6000-9000元/㎡销量前20名项目合肥整体市市场——全全市典型热热销项目排名项目名称成交套数成交均价所在区域区域总成交量占区域成交量比例1旭辉中央宫园13077286政务区416031.42%2滨湖假日花园10037298滨湖区537718.65%3中环城7746942经开区365821.16%4金色名郡6548654蜀山区82487.93%5书香门第二期5356737滨湖区53779.95%6华润紫云府5077437瑶海区68917.36%7中铁广园5016133庐阳区60058.34%8恒大华府4696484政务区416011.27%9天骏花园4646475政务区416011.15%10和昌都汇华府4247188包河区67316.30%11恒盛豪庭4186910瑶海区68916.07%12山水间花园3896292蜀山区82484.72%13福乐门广场3676604蜀山区82484.45%14新里程花园3657768包河区67315.42%15兰亭公寓3568332包河区67315.29%16家天下花园3426600站前区315010.86%17经典华城3346129经开区36589.13%18森林海花园3306579政务区41607.93%19印象西湖花园3297651蜀山区82483.99%20山水居3266159高新区100532.44%均价在8000元/㎡左右及以上上项目占板板块成交比比例5-8%，成交量在在3.5-7万㎡；滨湖区2个代表项目目，差异性性较大，占占板块成交交比例约在在10-20%，成交量5.5-10万㎡，但价格在在7500元/㎡以下；经开区2个代表项目目，差异性性也较大，，占板块成成交比例约约在10-20%，成交量3.5-8万㎡，但但价价格格在在7000元/㎡㎡以下下；；政务务区区相相对对距距离离本本案案较较近近项项目目3个代代表表项项目目，，成成交交较较为为一一致致，，占占板板块块成成交交比比例例在在9-11%，成成交交量量4-6万㎡，但但价价格格在在6500元/㎡㎡左右右；；成交量——极限量10万㎡，客观高高价可冲刺量量6-8万㎡；成交板块占比比——合理10%左右，切实有有效策略大投投入冲刺乐观观可达到20%左右滨湖世纪城供应集中在08、09年年，2010年价格导向向促使市场逐逐渐冷却。08年滨湖湖世纪城低价价大量上市，，滨湖市场一一下子火爆起起来，发展迅迅速。随着09年供求放量，，区域价格已已发生天翻地地覆的变化。。成交量波动幅幅度大，主要要受个盘影响响。2009年年滨湖世纪城城大量备案，，随着滨湖世世纪城销售结结束，蓝鼎滨滨湖假日主导导滨湖市场，，但因价格超超出合肥全市市均价水平，，整体去化缓缓慢。区域市场降温温，供求矛盾盾突出。随着08年9月以来来区域产品的的供应放量，，需求相应呈呈现较大释放放。之后需求求市场逐渐降降温，供求比比不断攀升，，2011年年前三季度供供求比高达1.95，高高于合肥全市市水平。未来区域市场场进入平稳放放量期，项目目品质升级的价格攀升将带带来更明显的的成交量缩水水，表现为价价升量缩，供供求关系进一一步恶化，预预计12年供求比或超超过2.0蓝鼎滨湖假日日受个案影响大大，供求相对对集中，高价价致使成交市市场冷却，供供求比不断攀攀升滨湖区域市场场——供求价价关系长期竞争：未未来总供应达达368万方，精装修修品质、户型型面积等同质质化严重，且且竞争项目位位置相对占优优在售项目项目名称开发商总体量(万㎡)已推量(万㎡)已售量(万㎡)可售量(万㎡)未推量(万㎡)预推产品开盘/下批节点蓝鼎滨湖假日安徽蓝鼎14090.4779.9910.4849.53高层88-129㎡2011.11滨湖时代广场安徽高速60.7342.1225.7316.38无住宅房源推出————书香门第包河房产3225.2820.834.646.72（含商业）1#，高层83-125㎡2012.3文华阁永华房产7.46.084.431.28住宅全部推出16-129㎡，13席2011.11后待售项目旭辉御府旭辉地产37.53——89-160㎡，精装修2011.12中铁滨湖名邸中国铁建37.09——80-138㎡，精装修2011.12万科金色系列万科置业37.55——80-130㎡，精装修2012.3永华怡然居合肥永华10.75——33-67㎡，79-112㎡，毛坯2012年上半年淮矿东方蓝海淮矿地产115.786-187㎡，精装修2012年上半年本案保利地产40——82-119㎡，精装修2012.4可售量：当前前可售量为32.78万万方，按滨湖湖月均去化3万方，去化化周期需要11个月；未推量：区域域未推量为335万方，供应市市场将长期存存在供求压力力；滨湖区域市场场——市场竞竞争相比09年的旺市，未未来半年内的的集中供应将将加剧竞争局局势短期竞争：预预计12年区区域供应约77万方，供供应节点相对对集中，市场场进入贴身肉肉搏滨湖区域市场场——市场竞竞争2011年11-12月2012年一季度2012年二季度2012年三季度在售项目待售项目2012年四季度万科地块10万㎡，万科金色产品系列旭辉御府中铁滨湖名邸10万㎡，11月底售楼处和样板间公开，89-160㎡10万㎡，售楼部外展点已开放，80-138㎡蓝鼎滨湖假日新推20万㎡，洋房+高层，88-129㎡滨湖时代广场住宅无新推房源，在售公寓65-90㎡，住宅89-170㎡淮矿东方蓝海10万㎡，86-187㎡文华阁住宅无新推房源，在售33-67㎡书香门第新推2.58万㎡，高层83-125㎡永华怡然居4万㎡，“文华阁”产品，毛坯本案10万㎡，82-119㎡本案12年销售量预估估宏观大势→12年二季度出现现政策底，政政策逐步退出出，12年整体市场姿姿态为“谨慎慎-转机”；上半半年市场保持持可接受的中中量平稳态势势，2季度中市场““低端、刚性性”需求开始始出现释放，，成交“稳中中有升”，但预计中端市市场预计3季度末4季度初才开始始进入平稳回回暖期；合肥整体市场场→整体市场回归归理性，预计12年供应依然保保持平稳规模模，去化较11年将有所上升升但整体供大大于求现象继继续恶化，价价格增缓进入入稳定期；→库存量持续增增加，老城区区供应存量显显著增大，对对滨湖等外围围区域竞争影影响将更为严严重；滨湖区域市场场→区域市场进入入平稳放量期，项目品质升升级的价格攀攀升将带来更更明显的成交交量缩水，表表现为价升量缩，供求关系进进一步恶化，，预计12年供求比或超超过2.0；→未来总供应达达368万方，精装修修品质、户型型面积等同质质化严重，且且竞争项目位位置相对占优优；预计12年区域供应约约77万方，供应节点相相对集中，市市场进入贴身肉搏市场总结关键键词：整体平稳，中中端下半年方方缓慢回暖；存量、区域竞竞争恶化；区域供求关系系、竞争加剧剧区域供求比取取值2.0预计12年供供应77万方方预估12年滨滨湖区成交量量约39万方结合本案立地地条件及公开开时点本案12年销售量预估估——较合理乐观销销售量——7-8万方左右，极极致不超过10万方本案12年销售额预估估——6-7亿全市典型热销销项目参考成交量——极限量10万㎡，客观高高价可冲刺量量6-8万㎡；成交板块占比比——合理10%左右，切实有有效策略大投投入冲刺乐观观可达到20%左右本案12年销售量预估估区域整体市场场预估保6争7！特别关注——聚焦万科滨湖湖项目竞争环境：贴贴身肉搏，户户型近似，在在进度、品牌牌、局部产品品力上万科略略占优势。营销突围：形形象、营销策策略实效、创创新，有针对对性；大面积积吸客、锁客客，并形成客户触动、粘粘结度！Keyword：产业标准化、、紧凑户型设设置同质化，，档次以金色色系为基准，，精装修具市市场口碑及成成本优势，品品牌、物业深深入人心万科金色名郡郡万科金域华府府项目策略产品策略Keyword：短平快项目、、提前我项目目上市营销策略Keyword：复制化营销、、缺乏个性化化、阳光宣言言带来高诚信信度户型定位以名名郡为基础小户型设置为为主局部创新问题明确二：：我们的客户如如何更精确定定位把握？居住者客户样本：20组；置业者客户样本：9组客户来源：同策相关资源客户针对性客户访访谈目的：为更精确把握握客户来源分分布及消费特特征，我们进进行了本次消消费者问卷调调研。样本数量：调研回收的问问卷86份，其中，有有意向在滨湖湖置业的71份。采集客户区域域：主要为滨湖外外延的人口密密集区内进行行样本采集，，如巢湖、经经开、蜀山、、包河、政务务及老城区。。访谈内容：包括客户位置置业各方面考考虑、属性以以及精神、行行为特征。本本章节重点阐阐述前半部分分内容，后半半部分内容不不在本章节展展开，作为企企划、推广的的考虑基础。。不同工作地人人群选择滨湖湖意愿度比例例不同居住地人人群选择滨湖湖意愿度比例例经开区包河区滨湖区蜀山区政务区老城区巢湖其他（含淮南南、六安）在巢湖、滨湖湖、经开三个个区域因工作作和居住关系系选择滨湖比比例最高。居住地：滨湖湖本地人选择择比例最大，，占88%，其次为巢湖湖86%，经开区与政政务区同为83%。工作地：滨湖湖区人群100%认可本区域，，其次为工作作地在经开区区和包河区的的人群，占比比分别为67%、64%。经开区包河区滨湖区蜀山区政务区老城区巢湖其他（含淮南、六安）选择滨湖置业业理由不选择滨湖置置业理由滨湖置业的主主诉求排名前前三为：关注注子女教育、、配套及区域域环境；受访客户中主主要因距离和和房价过高而而放弃滨湖置置业。选择理由：滨滨湖区凭借优优质学区和良良好的区域环环境，促使众众多客群选择择。置业首要要考虑因素就就是为孩子上上学，教育配配套、学区房房成为置业首首选。本次问问卷调研中，，34.3%的人群置业滨滨湖的主要原原因为孩子上上学方便。其其次是看中滨滨湖区的整体体区域环境，，空气质量良良好，适合人人居。不选择理由：：滨湖离老城城区较远，交交通不便，很很多在市区及及周边县市工工作的人群出出行工具多以以公交车为主主，难以接受受30-60分钟的通勤时时间，工作距距离远成为主主要阻碍因素素；目前滨湖湖的房价已经经超过全市均均价水平，超超出购房者心心理预期，34.1%的人觉得滨湖湖房价过高，，较难承受。。家庭同住人口口情况现居住条件购买意愿客户户居住情况：：居住人口基基本以2-3人为主；现居居住条件除了了租房外，多多为现居所房房龄较长。家庭同住人口口：以3人居多，占比比43.7%，其次是同住住2人，加上受访访客户，一般般常住人口为为3-4人。居住情况：43.7%的受访者目前前都是以租房房为主，其他他受访者均有有自住房，房房龄5年以内的占23.9%，5-10年的占16.9%。置业目的置业次数刚性首置首改改客户超过85%。置业目的：39.4%的受访者是为为婚房置业，，其次是为下下一代，考虑虑滨湖的学区区配套。换屋屋比例19.7%，多以首次改改善型客户为为主。置业次数：首首次置业客户户占比超过50%，目前居住情情况多为租房房、或与父母母同住，首次次置业以婚房房或下一代考考虑。二次置置业者占据31%，目前居住条条件难以满足足需求，希望望改善环境。。面积需求户型需求户型选择理由由受访者者主流流需求求以二二房、、三房房为主主，对对应面面积段段为80-90㎡，100-120㎡，关注注实用用性及及功能能满足足。面积需需求：：本次次受访访者对对面积积需求求符合合市场场主流流需求求，以以80-90㎡为主主，这这跟受受访者者首次次置业业以婚婚房为为主的的刚性性需求求有关关。户型需需求：：近50%的受访访者选选择三三房，，对功功能间间要求求较高高，其其次为为二房房。选择理理由：：47.9%的受访访者认认为，，户型型还是是以实实用性性功能能满足足为主主，追追求户户型居居住舒舒适性性的比比例也也较高高。投投资性性需求求相对对较弱弱。价格预预算装修标标准受访者者对价价格较较为敏敏感，，主流流需求求为7500元/㎡以下（（毛坯坯）的的中端端产品品为主主，装装修需需求较较为务务实。。价格预算算（毛坯坯）：受受访者对对价格敏敏感度较较高，50.7%的人选择择普通型型住宅，，价格预预算6500-7000元/㎡，39.4%的人相对对重视楼楼盘品质质，愿意意多花500元/㎡选择中中档品质质楼盘。。装修标准准：对于于精装修修，大多多数人表表示接受受。但对对于装修修标准的的选择，，56.1%的人选择择1000元/㎡左右，，务实性性较强。。目前市市场主流流装修报报价1500元/㎡，选择择此项的的比例为为37.9%，相对较较高。123置业理由由：客户户层级集集中于滨滨湖周边边中端及及中端偏偏上人群群，基本本符合本本案目标标客户条条件，关关注滨湖湖的配套套及环境境，但对对区域发发展前景景有待被被教育，，巢湖等等地进城城客对滨滨湖区域域认可度度较高，，本案人人口导入入可能性性相对较较大。购房意向向：普遍遍存在首首置首改改需求，，集中表表现为婚婚房、教教育购房房及首次次改善需需求客群群近九成成以上，，目前居居住条件件偏差，，刚性置置业目的的占绝对对比例。。产品需求求：对户户型需求求首位的的是功能能型满足足型，同同时有近近四成的的客户对对居住舒舒适度要要求较高高，户型型需求二二房、三三房为主主；对价价格较为为敏感，，关注装装修，但但对装修修档次要要求较为为务实；；重点关注注：1、泛地缘性性客户特特性明显显——大范围吸吸客！2、对价格、、距离的的抗性、、敏感度度高——营销道具具、优惠惠体系、、客户导导入方式式特殊特特色化设设置！特征总结结12年销售目目标“保6争7”！市场层面面：市场形势势谨慎一一般&高销售目目标PK万科，转转劣为优优客户层面面：泛区域客客户明显显对价格、、距离的的抗性、、敏感度度高实现理想想销售速速度非常目标标·非常手段段！如何何实现？？围城之困困——皇家花园园的种种种困难1、陌生地地段形成成销售壁壁垒2、长丰等等外区域域形成总总价干扰扰3、周边如如中铁、、北城等等多个大大盘肉搏搏战4、10亿元年度度营销目目标，任任重而道道远5、限购令令下，进进城客户户“被牺牺牲”庐阳恒盛盛皇家花花园—50万平米郊郊区大盘盘，全城城突围，，逆势狂狂销，2011年已售金金额达8亿元！一环内二环

内恒盛皇家家花园蒙城北路北城板块块实操经验验1——全方位出出击，内内外结合合，扩大大客户打打击面媒介调整前调整后投放频率投放时间投放频率实施时间原有媒体及sp报纸每月1-2次开盘前一周每月8-10次每周三、四短信每月4次，每次10万条每周五每周4-5次，每次20-30万条每周二、三、四、五户外共4块大牌、3块高炮未更换共3块大牌、4块高炮根据阶段性销售情况更换道旗蒙城北路（北二环至三孝口段）未更换蒙城北路（北二环至三孝口段）根据阶段性销售情况更换网络每月（搜房、365、合房网等）每月更换每月（搜房、365、合房网等）根据阶段性销售情况更换外展点华孚城隍庙全年华孚城隍庙、新天地全年Sp活动亚洲小姐游上海共鉴恒盛居住品质行2010.12新增媒体及sp电视

按月投放每晚19:45广播

按月投放每天6:00-23:00整点播报公交车体

持续持续院线广告

按影片情况投放影片开始前播放Sp活动铂金计划系列，如金色童年·温暖802011.5开始新增外拓双凤工业区、双墩、北一环商务区庐阳区工业企业+庐阳区政府机关事业单位+定向群体2011.5开始自4月份合肥肥市开始始执行“限购令”，市场转转向观望望状态，，项目及及时调整整并加大大客户导导入组合合，来人人、来电电量不降降反升，，同时带带动了项项目销售售实操经验验2——打造形象象鲜明合肥北城城·50万方·水岸城邦邦SLOGAN蒙城北路路1号作品庐阳区50万方国际际复合社社区“高举高高打，塑塑造高端端品质感感”全程一线线贯穿实操经验验3——灵活价格格策略1、密切关关注周边边一级竞竞品楼盘盘业务动动作，以以优劣产产品搭配配，通过过推售顺顺序调整整，利用用价格错错位打击击对手；；2011年推售及及价格2月11月10月3月4月6月9月8月5月7月12月1月2011年2月底推出3#楼2011年3月底推出6#楼2011年5月底推出7#、8#楼2011年7月中旬推出2#、4#楼2011年9月份推出二期10、11、12、13#楼2011年10月底推出二期9#、14#楼2011年11月底推出三期21#、22#楼推售位置情况价格A组团中部较好A组团南侧较好A组团南侧较好A组团沿路较差B组团中部较好B组团9#沿路较差14#楼一般C组团南侧直面学校较差2、灵活的的认筹及及优惠措措施，如如“一元元认筹””、“派派金计划划”。一元认筹筹计划：：2011年9月，1元认筹享享1万元优惠惠，升级级再享1万元优惠惠；派金计划划：自开开盘之日日（2011年10月29日