山东威海石岛湾项目整体操作方案W平米山东第一大盘

第一部分：石岛湾项目整体操作思路

古人云“谋定而后动，策略制胜”。石岛湾项目总体规划近1.5万亩，仅住宅建筑面积就达554万多平米，如此大的规模就算放在整个中国也足以称得上一个超级大盘。中国楼市看广东，广东楼市看华南！号称迄今为止中国房地产史上竞争规模最大、竞争程度最激烈、竞争水平最高的世纪之战的华南战区，其主战场——南村，总体占地面积也不过2万亩左右，而且这2万亩地还是由八家开发商共同开发，最大的霸主“祈福新村”占地也不过6500亩。那么这个总体规模接近0.75倍华南板块，2.3倍祈福新村左右的石岛湾项目该如何操作呢？相信这对本项目的开发商——斥山水产集团以及与之配合的专业公司来讲，都是一个全新的挑战。下面我们从策划公司的角度谈谈自己对本项目操作的一些想法和建议，希望能为发展商提供一些参考依据。

一、泛地产（复合地产）概念的提出针对大盘项目的产品特点和消费者市场特征，结合我们以往操盘的实践经验，我们认为主题定位的复合性和可延展性是决定本项目营销成败的基础因素之一。这是因为，首先是大盘的开发周期较长，在开发的过程中消费者的置业诉求在不断变化，应该充分考虑到消费者的长远要求和不断提高居家品质的刚性消费特点，在项目开发主题及形象定位上应该在一个相应的营销周期内能迎合目标消费群体不断变化的生活方式及价值取向，并在一定程度上反映其借助产品所实现的居住诉求。其次，大盘的消费者群体较中小项目要复杂，消费者层次跨度大，既有普通的工薪阶层，又有相对成功的“财智”一族，所以在消费者的定位上应以各细分市场的消费容量为变量，而不仅仅以市场的绝对消费能力作为衡量市场消费能力的唯一尺度。所以当我们面对的消费者具备这样的消费特征时，仅靠单个的主题概念去满足或迎合消费者追求的生活方式的某一面是远远不够的。而复合主题概念是对一种整体生活方式的启发性提炼，代表一种全新生活模式，充分体现居家生活的品质和潮流。对消费者的意义在于，它既能满足人们对于住房的基本要求，又能满足人们在文化、社区、交流等多重的生活需求，以及人们日益增长而不断变化的居住需求。

既然本项目是个超级大盘，既然我们提出了“泛地产”概念，那究竟什么是“泛地产”呢？

（一）透视泛地产所谓泛地产，是以发散的思维方式，跳出行业之外整合各种优势资源，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、科技、医疗卫生和养生保健等产业融合起来，争取营造一种人性化的主体功能区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、休闲养生园区、高尔夫生活村等等大型社区，从而形成各种“产业房地产”。实际上泛地产是在狭义的房地产基础上，将房地产置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发。这种房地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发，他通常体现着政府在城市规划与建设方面心有余而力不足的意图，体现着现代城市居民对比较前卫的生活方式与理想的城市模型以及人居形态的追求。（二）泛地产理论的实质

1.

泛地产首先是一种战略这种战略要统筹兼顾，要提纲挈领，要用持续的、发展的眼光对房地产项目进行综合开发。2.

泛地地产是一种种思维方式式泛地产的基基本思维特特色是：动动态的、发发散的、辩辩证的思维维方式。要要“要跳出出地产做地地产”，要要大胆设想想，小心求求证；求同同存异，异异曲同工。。只有通过过动态的方方式把思维维发散出去去，才能发发现可以整整合的资源源对象，然然后再通过过辩证的思思维方式去去粗取精、、去伪存真真，才能最最后归结出出一个可以以统领全局局的主体概概念，就是是所谓的万万流归宗、、提纲挈领领，使各种种资源各归归其位，各各司其职、、各得其所所。3.

泛地地产开发是是一首交响响乐泛地产的开开发就如同同一首交响响乐，需要要一个可以以统筹全局局的总谱。。泛地产开开发，时间间跨度长，，这样大的的项目，一一忌没有引引导市场的的题材，二二忌在首期期开发时绝绝招出尽，，使后期开开发无题材材可做。这这将把成败败压力完全全放在后期期的营销工工作上，给给项目后期期运作带来来巨大的风风险。4.泛泛地产的核核心：对土土地经营的的多元化创创新与整合合（1）土地地开发与品品牌关系小块土地采采用实用战战术，更多多的是比规规划设计和和建筑设计计，只有开开发完毕后后才产生品品牌效应；；大面积土土地开发则则采用品牌牌策略，口口碑先行，，先做概念念，通过概概念打动市市场，随后后开发土地地。（2）广广义地产的的市场基础础对于郊区大大面积的土土地开发商商来说，几几百万平米米的开发，，等于拥有有了几万人人甚至是十十几万人的的绝对市场场控制权，，就具有了了无以伦比比的商业机机会。所以说泛地地产的直接接意义在于于，既能满满足住房的的基本需求求，也能满满足人们对对体育、教教育、休闲闲等多重生生理与精神神的需求，，它的核心心则是创新新与整合！！二、石岛湾湾项目营销销策划要点点从策划的角角度上看，，复合主题题概念的支支撑元素涵涵盖了项目目的社区规规划、户型型设计、配配套设施以以及物业管管理服务等等众多方面面，我们可可以这样讲讲，提炼复复合主题概概念本身就就是一个项项目整合过过程的缩影影。要做好复合合主题概念念的定位工工作，还必必须注意项项目定位与与所在城市市发展的协协调性和与与区域文化化的统一性性，具体表表现为：1.项目整整体定位对对于城市发发展战略的的有效代表表性；2.项目定定位与城市市功能空间间定位的联联系；3.项目定定位与城市市资源配备备的联系；；4.开发主主题与区域域居住文化化的有效衔衔接；5.产品定定位与区域域文化的对对立统一；；6.项目主主题、功能能、形象定定位与当地地文脉的有有效联系。。三、石岛湾湾项目整体体操作四部部曲我们在操作作本项目时时必须运用用发散和创创新的思维维方式，对对本案可以以运用的各各种资源进进行有效整整合，从而而高屋建瓴瓴的制定出出项目的整整体操作策策略，这对对项目的成成功运作至至关重要！！我们依据据泛地产概概念以及本本项目营销销策划要点点，将石岛岛湾项目整整体操作策策略浓缩为为四部曲：：深挖洞广积粮高筑墙缓称王第一部曲———“深挖挖洞”“深挖洞””的含义是是指对项目目的卖点以以及个性化化特点进行行充分挖掘掘，提炼项项目主题概概念。（一）项目卖点提提炼1.石岛撤撤镇设区的的远景规划划为项目提提供了良好好的发展前前景，政策策资源优势明明显。2.项目总总体规模大大，具有成成本优势和和规模优势势，操作空空间和炒作作空间巨大，，市场吸引引力强。3.一期项项目规划由由美国海普普建筑设计计咨询（深深圳）公司司完成，产产品具有较强强的竞争力力，整体素素质好。4.开发商商是石岛斥斥山水产集集团，实力力雄厚，为为泛地产（（复合地产产）的资源整合合提供了良良好的先决决条件。5.项目合合作开发机机构是韩国国世界文化化运动本部部，具有外外资背景，，对项目的宣宣传和客户户资源的拓拓展奠定了了基础。6.靠近石石岛湾国际际海水浴场场，海景资资源优势明明显。7.靠近赤赤山旅游度度假区，旅旅游资源丰丰富。8.赤山旅旅游度假区区内有中日日韩三国的的友谊见证证地——赤赤山法华院院，以及亚洲第第一铜坐佛佛——赤山山明神。9.规划区区内有近２２０００亩亩的原生态态湖泊———凤凰湖。。10.项目目所在地———石岛，，是北方最最大的渔港港，国家一一类开放口口岸，在外地已经经具有一定定知名度。。11.项目目附近有渔渔民民俗旅旅游度假村村。12.建成成后将是石石岛乃至整整个胶东半半岛的标志志性项目。。13.斥山山水产集团团已经基本本垄断了整整个石岛区区域的自然然旅游资源源，并投入了2.2亿巨巨资进行了了先期旅游游开发，供供本项目可可以整合的资源十分分丰富。（二）主题概念提提炼１.主体体概念提出出的原则※深深度：主体概念的的内涵要有有足够的深深度，才能能充分挖掘掘出源源不不断地题材吸吸引买家。。※广广度：主体概念要要有足够的的外延，才才能包容社社区开发的的种种要素素。※高高度：主体概念的的境界要有有足够的高高度，才能能超越同行行和同类，，树立唯一性性、权威性性和排他性性。※可持续性：：要给项目的的后期开发发留有足够够的持续发发展空间，，以便保证证项目总体操作作的提升与与突破。※独特性：主题要非常常的独特，，与众不同同。如果是是市场上已已经有的概概念，就要在内容容上有所突突破创新和和提高，在在表现形式式上别具一一格。2.主题概概念提出（1）主题题概念一——“国际际滨海泛生生活特区””概念诠释：：※国际：：建筑质量是是具有国际际水准的；；建筑风格是是国际化的的；石岛湾的业业主是来自自世界各地地的；领海•融天下就是是要站在黄黄海之滨，，向全世界界“贩卖””各种生活活！※泛生活活：有泛地产、、泛会所，，为什么就就不能有泛泛生活？泛生活，包包括旅游生生活、度假假生活、休休闲生活、、运动生活活、娱乐生活、胶胶东渔家生生活、江南南水乡生活活、国内生生活、国外外生活等等生活方方式。※领海•融天下——国际滨滨海泛生活活特区的中中国门户！！（2）主题题概念二——“国际际滨海尚生生活特区””概念诠释：：※国际：：解释同上。。※尚生活活：尚生活，顾顾名思义就就是高尚的的生活、时时尚的生活活。那么什什么才是高尚的生生活？在领领海•融天下旅游游的、度假假的、娱乐乐的、休闲的、运动动的、国内内的、国际际的生活，，其实都是是高尚的生生活。生活没有国国界，高尚尚也不分三三教九流，，只要生活活的自由、、自在、愉快就是高高尚的生活活。※领海•融天下——国际际滨海时尚尚生活样板板特区！（三）项目目案名设计计结合以上项项目主题概概念以及卖卖点提炼，，依据泛地地产概念的的操作要求求，我们认认为本案的的案名设计计要符合以以下特征：：※大气：大而雄浑，，有气魄；；能高度概概括本案未未来的整体体蓝图；※突出地方特特色：用地方的发发展带动本本项目的操操作，用本本项目的操操作促进地地方的发展，项目目与地方、、开放商和和地方政府府要通力合合作。※文化底蕴：：成功的大盘盘开发都要要有一定的的文化支撑撑，本案也也不例外。。1.案名一一:“领海•融天下”案名诠释：：※领海：点名本案的的滨海特质质领土、领空空、领海，，生活的享享受特权，，不容侵犯犯！开放的私密密家园，自自由生活没没有国界！！※融：（１）“融融合”：：意指领海•融天下，是是融合天下下的舞台！！领海•融天下———容融天下下！融通，交流流，和谐，，进步！天地融合：：这里天地万万物和谐统统一，祥和和而宁静。。山海融合：：这里有柔情情的石岛湾湾，石岛湾湾国际海水水浴场，也也有雄伟的的赤山旅游度假假区，铁槎槎山；东西融合：：这里有中国国的佛教也也有韩国民民族英雄张张保皋；这里有来自自中国各地地的华人业业主，也有有来自韩、、美、东南南亚以及欧洲各国的的海外移民民；这里有中国国的江南水水乡、也有有西班牙、、意大利、、英国风情情小镇…南北融合：：这里有来自自上海、温温州、深圳圳、广州的的南方业主主，也有来来自内蒙、东北北、华北等等地的北方方业主；这里有南方方的江南小小镇，也有有北方的四四合院；这里有杏花花春雨江南南，也有骏骏马秋风冀冀北．．．．．．．文化融合：：这里有中国国的茶道，，也有西方方的咖啡；；这里有中国国的佛教，，也有西方方的基督教教，伊斯兰兰教；这里有中国国的孙子兵兵法，也有有法国的拿拿破仑；这里有中国国的象棋，，也有西方方的国际象象棋；这里有中国国的川菜、、鲁菜、粤粤菜，也有有西方的炸炸薯条、煎煎牛排….建筑与艺术术融合：这里有西班班牙风情小小镇、意大大利风情小小镇，澳大大利亚风情情小镇；这里的风情情小镇都是是建筑与艺艺术的和谐谐统一，置置身其中仿仿佛身临其其境；旅游与生活活融合：在这里可以以在旅游中中生活；更更可以在生生活中旅游游；在这里近在在咫尺的石石岛湾国际际海水浴场场、渔民民民俗旅游度度假村、赤赤山旅游度假区区等一系列列原生态景景点已经使使旅游与生生活没有界界限。（2）寓意意和谐祥和和的生活状状态：领海•融天下，其乐融融融！※天下：（1）石岛岛湾——浓浓缩的世界界，世界的的浓缩。所所能涵盖世世界的除了了天下（国国际），还还是天下（（国际）。（2）每个个人都在拼拼打自己的的天下，每每个人都在在赢得自己己的天下，，石岛湾，，在征服了了“天下””之后，被被“融天下下”征服服！（3）放纵纵生活每一一天，在领领海•融天天下私人的的、原创的的、独特的的、排排他的、、表现出来来的、隐藏藏起来的、、有规律的的、没规律律的、瞪眼眼、咧嘴、、皱眉旁观观、静坐、、微笑搓手手、跺脚、、大叫、搔搔头、沉思思、都无所所谓,领海海•融天下下本来就是是你的家，，你的天下下！领海•融天下西班牙风情情小镇法国风情小小镇韩国风情小小镇英国风情小小镇江南小镇总会所（融融天下）韩国会馆欧洲会馆山东会馆东北会馆山陕会馆北方四合院院江南会馆（3）石岛岛湾项目““融天下””概念架构构：2.案名名二海纳•天下（海纳纳•国际）案名诠释：：※海纳：：古语“海纳纳百川，万万物归宗””！石岛岛湾所含纳纳的不仅仅仅是百川，而是是天下！石岛，滨海海之城，自自然海纳天天下！※天下（（国际）：：石岛湾———浓缩的世世界，世界界的浓缩。。所能涵盖盖世界的除了天下（（国际），，还是天下下（国际））。第二部曲———“广积积粮”“广积粮””的含义是是指用全新新的开发理理念整合国国内外一流流的合作资资源，对项项目的园林林景观、物物业管理、、娱乐、教教育、商业业、医疗卫卫生、养生生保健等配配套设施和和服务进行行精致、精精美、精确确的完美打打造，从而而为今后的的销售乃至至后期操作作奠定坚实实的基础。。（一）景观观规划建议议1.统筹规规划，把世世界浓缩在在石岛湾。。园林景观的的设计要统统筹规划，，合理分区区，如果实实行异域风风情的的造造景以及建建筑手法，，建议将整整个石岛湾湾当作一个个世界或者者欧洲地图图，然后按按照各国在在世界地图图的大体位位置，在石石岛湾相应应的位置进进行合理的的规划布局局，从而最最终达到，，置身石岛岛湾社区仿仿佛就置身身于世界各各地之间，，不经意间间就完成了了一次“世世界之旅””。鉴于本案一一期A区的规划为为西班牙风风情的建筑筑体系，我我们对本案案其他土地地规划如下下：注意事项：1、如有必要还还可以开辟辟几道由北北到南的水水系，分别别取名莱茵茵河、塞纳纳河等，以以增加异国国情调，从从而创造意意境悠远的的世界风情情社区。2、为进一一步增强本本案一期A区的景观效效果，建议议聘请西班班牙建筑或或景观设计计师，对本本案的西班班牙风格进进行精确、、精致的打打造。2.把景观观规划与建建筑体系融融为一体。。当建筑与艺艺术合二为为一时，建建筑就成为为园林景观观的一部分分，园林景景观也成为为建筑的一一部分，没没有突兀，，没有冲突突，景观与与建筑和谐谐的让人神神往。石岛岛湾的打造造要让真正正的西班牙牙人、意大大利人、瑞瑞士人也要要赞叹不已已！3.聘请请世界一流流的景观设设计公司精精心打造对于本项目目而言，景景观的设计计和实施是是有效增强强目标消费费群体认同同和购买的的关键因素素，因此我我们建议发发展商采取取招标的方方式与国内内外知名的的景观设计计公司进行行合作，力力求打造本本项目最具具特色的景景观效果。。（二）物业业管理建议议1.关于本本项目物业业管理方式式的建议:和国内操作作比较成熟熟，具有一一定知名度度的同类项项目的物业业管理执行行公司合作作，组建石石岛湾项目目自己的物物业管理公公司。合作作模式可以以为：（1）先进进物业管理理公司顾问问＋本地物物业管理实实施人员；；（2）先进进物业管理理公司顾问问＋部分外外援＋本地地物业管理理实施人员员。这样做的好好处是：A、助类似项目目的先进的的物业管理理经验，树树立买家的的置业信心心；B、本项目与合合作项目提提升至同样样的高度，，在一定程程度上可以以借助合作项目目的知名度度提升本案案形象。可以考虑合合作先进的的物业管理理公司如下下：深圳华侨城城物业、深深圳中海物物业、深圳圳万科物业业、深圳中中航物业、、香港招商商局物业等等。另外还可以以考虑杭州州宋城集团团、广州奥奥林匹克花花园、广州州碧桂园等等具有较高高知名度的的楼盘的物物业管理执执行公司。。2.本项目目物业管理理介入的最最佳时机安安排为使开发企企业建造的的楼宇便于于管理，楼楼内各项设设施便于维维护、保养养，在兼顾顾开发公司司利益的条条件下，更更多的为业业主生活质质量和便利利考虑，同同时实现与与楼盘的营营销推广进进行互动，，本项目物物业管理最最好在项目目销售工作作正式启动动之前不久久介入。开开发公司需需要做的工工作内容包包括：（1）可通通过招标或或协商方式式选定适合合本项目的的物业公司司。（2）物业业公司介入入项目的开开发和推广广过程，对对项目本身身情况和客客户情况深入了了解，方便便以后小区区的物业管管理工作的的展开。（3）明确确物业公司司所提供的的各项具体体服务内容容、设备配配置。（4）明确财财务预算（即即收费标准））。（5）完成所所有的合同文文本。（6）协助楼楼盘销售。包包括为售楼员员提供物业管管理培训及咨咨询、提供宣传图片和企企业标识，指指导举办物业业管理人形象象展示、业主主嘉年华等活动。。（三）体育娱娱乐规划建议议体育产业化一一方面是体育育本身的商业业化运作问题题，另一方面面就涉及到体体育产业和其其他产业的复复合运作问题题。在美国，，体育与社区区事业和娱乐乐事业的复合合已经蔚然成成风并卓有成成效，中国也也正在积极的的探索过程中中，政府已经经不再包办体体育，而是把把体育资源逐逐步开放起来来，为社会所所用并由社会会和市场推动动其进步。于于是就有一些些眼光敏锐的的房地产商，，巧妙的把体体育嫁接到房房地产开发过过程中，这其其中最为成功功的案例就是是广州的奥林林匹克花园。。这对本案的的运作将起到到一个重要的的指导作用。。综合来看，虽虽然本案天然然的人文景观观与资源比较较丰富，如石石岛湾国际海海水浴场、凤凤凰湖、赤山山旅游度假区区以及渔家民民俗度假村等等，但是现代代化的体育娱娱乐场所相对对欠缺。所以以我们建议对对本案的娱乐乐场所进行一一定规模的改改造，具体建建议如下:1.建议利用用凤凰湖以及及石岛湾优越越的海水资源源，组建具有有一定规模的的石岛湾国际际游艇俱乐部部。从而以此此为主题打造造一个国际海海上体育运动动中心。2.建议将国国际海水浴场场改造为以““欢乐东海岸岸”为主题的的游乐场所，，并向本案所所有的业主免免费开放。3.从赤山旅旅游度假区到到本案的中心心商务区建立立两道高空索索道，从而以以此为契机组组建石岛湾高高空旅游娱乐乐通道。这样样山、海、家家；海、陆、、空就形成了了三位一体的的立体化娱乐乐旅游体系，，极大的增加加了本案的附附加值。（四）教育规规划建议以前的中国教教育，是完全全由国家来办办的，但是现现在社会办学学、民间办学学已经是非常常普及的事情情了，而且即即使是由国家家办学，也在在走市场化的的道路，允许许各种社会力力量参与进来来。这种社会会潮流实际上上是把教育产产业资源开放放，让社会共共享，并同时时推动其发展展。这种资源源的开放，对对房地产来说说，就是把教教育融入到房房地产开发项项目的中去的的机会。当年年碧桂园因为为办学而起死死回生已经是是有口皆碑的的案例，所以以本项目也应应该在教育带带动房地产开开发上有所尝尝试。以人均住宅面面积40平米米计算，本案案的540.42万平米米住宅建筑，，能容纳近13.5万人人；以人均住住宅面积50平米计算算，本案能容容纳10.8万人，而到到目前为止整整个石岛的人人口也不过16.８万人人左右。如此此庞大的居住住人群必然要要有相当的教教育配套。当当然考虑到本本案的部分人人口是来养老老、旅游、度度假所以没有有子女教育问问题的干扰，，假设这样的的人群能占到到总人口的50%，而且且为三口之家家，那么还有有近1万左右右的孩子需要要提供教育配配套。因此我我们对本案的的教育配套建建议如下：1.

建立完完善的义务教教育体系从以上1万人人左右的子女女教育数据来来看，本案的的幼儿园建设设至少应该有有三所左右，，初级中学以以及高级中学学最少各一所所。其中三所所幼儿园分别别分布在凤凰凰湖的两侧和和商业部分的的北边位置，，以方便业主主给孩子入托托。两所中学学尽量建在规规划区的中心心地带，以方方便孩子上下下学。2.

建立生生态、美术、、旅游教育体体系。（1）和有关关部门合作，，利用石岛湾湾自然、生态态的优秀资源源，建立生态教育体系系。（2）与山东东大学，青岛岛大学山东工工艺美院、中中央美术学院院等在省内国内比较有有名的美术学学校合作，以以石岛湾的山山海魅力为平平台，打造中国国美术教育基基地。合作学学校可以在固固定的时间派派部分学生到石石岛湾项目进进行写生和学学习，一方面面可以提提升本项目的形象象，另一方面面也可以在高高校之中（包包括讲师以及及学生家长）产产生一定的目目标客户群。。（3）可以利利用本案得天天独厚的旅游游资源，和国国内比较有知知名度的旅游学校合作作，建立一个个以“旅游””为主题的高高等学校。这这样做一方面结束束了石岛无高高校的历史；；另一方面可可以提升整个个项目的形象，，并创造一定定的目标客户户群。（五）商业规规划建议作为一个未来来可以容纳１１０万人左右右的大型社区区，完善的商商业配套在整整个社区生活活中的地位相相当重要。商商业规划原则则如下：1.农贸商业业（如农贸市市场）与大型型购物商业（（如石岛湾购购物广场）搭配；2.民俗商业业（如渔家民民俗产品）与与旅游娱乐（（如纪念品、、钓具、泳装）商业搭搭配；3.餐饮商业业（如西餐厅厅、小吃店等等）与生活商商业（如理发发店、干洗店、文化用用品等）搭配配；（六）医疗卫卫生和养生保保健现在医疗卫生生和养生保健健等产业也不不再是政府承承办的公益性性事情，这些些资源如今都都可以由任何何有能力的社社会力量来开开办。这些资资源与房地产产的关系相当当密切，都可可以被开发商商融入到房地地产项目开发发过程中去，，并成为房地地产项目有力力的支撑点和和买点。1.建立石岛岛湾疗养馆，，对大庆油田田、东营胜利利油田的干部部职工或其他人士进行行高标准的专专业化服务。。2.建立石岛岛湾养生基地地，并组建专专业的养生保保健队伍，对对石岛湾的养生保健功功能进行深入入开发。第三部曲———“高筑墙””“高筑墙”是是指充分利用用各种社会资资源，通过对对项目强有力力的宣传推广广，大幅度提提升本案形象象，从而增强强买家的置业业信心。相比于一般性性的楼盘，大大盘地产有其其特定的优缺缺点，如果说说一般性的楼楼盘卖的是现现成产品，那那么大盘地产产卖的则更多多是楼盘未来来的前景———消费者对楼楼盘未来发展展状况的心理理期望值直接接决定楼盘的的销售，消费费者希望通过过多种渠道客客观的知道大大盘所处区域域的商业潜力力、大盘未来来的发展前景景、政府的关关注度、大盘盘与区域经济济之间的互动动、发展商的的长远规划等等。要打开销售局局面，当务之之急就是在宣宣传上进行高高屋建瓴的造造势，强化消消费者对石岛岛区域未来发发展的信心，，最终达到消消费者对项目目发展充满信信心的目的。。（一）造势层层面本项目的营销销造势分为三三个层面进行行：1.

宣传石石岛未来的发发展潜力作为石岛的标标志性项目，，本项目的销销售情况与客客户对石岛未未来发展的信信心密切相关关。所以，要要让客户对本本项目有信心心，首先就必必须让他们对对整个石岛未未来的发展有有信心，而不不会被目前石石岛产业结构构单一，渔业业污染严重的的现状所迷惑惑。2.凸现石岛岛房地产的投投资价值根据我们对石石岛房地产市市场的调查，，发现在石岛岛置业的客户户中，有相当当比例的客户户是抱着投资资的信念———也就是说，，他们最关心心的不是项目目产品品质、、小区环境的的好坏等因素素，而是更关关心石岛整个个房地产发展展状况如何，，所以我们在在宣传中要体体现本项目未未来的升值潜潜力，并不是是单纯的诉求求项目的环境境因素。3.

构造本本项目的品牌牌价值作为建设周期期很长的大盘盘，发展商的的实力与信誉誉是决定客户户对楼盘购买买与否的重要要砝码之一，，本项目发展展商斥山水产产集团是石岛岛乃至威海最最具实力的房房地产开发企企业，这也是是本项目的主主要优势之一一。我们将通通过多种传播播手段的诉求求，构造本项项目鲜明的品品牌价值，从从而打消部分分客户对本项项目发展前景景的疑虑状态态。（二）炒作要要点新闻公关是许许多楼盘进行行营销造势时时经常使用的的一种方式。。作为位置相相对偏远的大大盘，更需要要通过营销造造势来建立项项目的知名度度，吸引客户户前来。出色色的新闻公关关必然依附着着有新闻价值值的事件而进进行。从营销销造势的特性性来看，本项项目应把握以以下要点：1.造势的宏宏观高度造势立足点一一开始就要站站在高屋建瓴瓴的战略高度度上，从宏观观面入手，先先从城市运营营、大势发展展走向、区域域经济状况、、潜在优势等等入手，层层层引导，营造造一个对项目目发展的良好好空间和外部部环境。2.与政府的的政策走向相相联系。如果楼盘的未未来发展能够够与政府政策策相一致，肯肯定对楼盘是是一个极大的的利好消息。。而本项目恰恰好处于石岛岛撤镇设区的的良好时机，，同时整个石石岛正处于产产业调整的关关键节段，这这些对于本项项目来讲都是是利好消息，，我们在营销销造势之时，，必须好好利利用。3.社会民民众的关注热热点。造势的落脚点点必须与民众众关注的热点点相结合，这这样才能最大大程度唤起民民众的心理共共鸣。这些关关注热点包括括大型体育赛赛事、城市升升级、大型论论坛的举办等等，民族文化化节等。3.楼盘的的优势楼盘的具体优优势特点是营营销造势环节节中最末的一一环，必须在在前面大势的的渲染之后，，市场对楼盘盘所处区域有有足够的关注注，最后才能能水到渠成的的推出关于楼楼盘的具体优优势介绍。而而在造势之时时，对楼盘的的优势宣传也也应把握好角角度，最好以以第三方，如如社会、媒体体评价等方面面来表现，让让这种造势显显得更有客观观性与说服力力。营销造势的目目的就是要造造成一种销售售的“势差””，这种势差差就是在公众众心中树立起起关于产品的的一种高度，，让公众对产产品产生期待待心理与渴望望了解的欲望望，这种期待待的心理其实实就是促使购购买行为的潜潜在力量，产产品的销售由由此而产生———新闻公关关的使命正在在于此。（三）操作思思路１.宏观造势势：（１）造势点点之一——石石岛政府与其其他重点市政政府之间的联联姻。※造势理由由：Ａ、石岛刚撤撤镇立区，实实现超常规、、跳跃式发展展就必须有亲亲和的、开放的姿态去去招商引资、、去寻求合作作。Ｂ、到目前为为止，威海几几乎所有的外外销项目都是是当地开发企企业与外地开发企业业的合作，其其合作属于营营利性的民间间合作，这对对外地客户而言言可以说根本本没有可靠的的依托屏障。。而石岛湾项项目是在双方政政府引导下的的官方合作，，信任度自然然就高出许多多。※合作对对象——石岛岛管委石岛管理区成成立于2005年1月1日，撤镇划划区后的新石石岛财政独立立，下辖六个个街道办事处处，总人口达达到16.8万。本项目目作为新石岛岛的重点工程程，应该争取取石岛管委的的大力支持。。※合作城城市：为了检验效果果的好坏不妨妨先把山东省省内的淄博、、青岛、济南南、东营等四四个重点城市市作为试点城城市进行联姻姻，并争取在在对方政府的的支持下设立立一个比较权权威的正式的的合作交流平平台，从而为为本项目在对对方市场树立立良好的社会会影响以及区区域知名度奠奠定坚实的基基础。如果效效果比较好可可以继续扩大大联姻城市范范围，比如和和上海、北京京、东北等重重点市场，建建立长期的友友好合作关系系。※合作方式：本项目的开发发商斥山水产产集团的领导导和石岛管委委的有关领导导组建石岛友友好代表团，，对本项目的的重点市场进进行直接的，，面对面的战战略对话与友友好访问，并并联姻成“综综合互惠体系系”。互惠体体系的内容包包括旅游、教教育、投资、、养老、医疗疗、农业、工工业等各个方方面的合作，，具体到本项项目可以制定定以下措施：：Ａ、互惠体系系内的外地客客户在石岛置置业，可以优优先安排工作作；Ｂ、互互惠体体系内内的外外地客客户在在石岛岛养老老，可可以实实现区区域医医疗，，保险险共享；；Ｃ、互互惠体体系内内的外外地客客户在在石岛岛置业业，可可以享享受特特殊价价格优优惠；；Ｄ、互互惠体体系内内的外外地客客户在在石岛岛置业业，可可以拥拥有旅旅游特特权，，所有有的旅游游景点点门票票全部部免费费或者者减半半。※注注意事事项：：当地媒媒体的的配合合与造造势；；合作代代理公公司的的选择择。（２））造势势点之之二———媒媒体推推介在重要要的媒媒体，，选择择合适适的广广告投投放时时机，，对石石岛湾湾，赤赤山旅旅游度度假区区进行行先期期预热热。目目前赤赤山旅旅游度度假区区的广广告已已在山山东电电视台台《早早间六六十分分》栏栏目频频频亮亮相，，相信信对日日后本本案形形象的的提升升与推推广就就有一一定的的意义义。（３））造势势点之之三———利利用中中韩两两国的的历史史渊源源。※造势势道具———张保保皋纪念念塔：1991年4月月，韩国国诚信女女子大学学教授、、世界韩韩民族合合会长崔崔珉子女女士光临临法华院院，回国国后，筹筹资10万美金金，于1993年11月来赤赤山法华华院东南南山修建建了张保保皋纪念念塔。其其中“张张保皋纪纪念塔””五个字字由韩国国总统金金咏三亲亲笔所书书，可谓谓大有来来头。※造势势方式：：1）韩国国有关的的民间组组织合作作，建立立“石岛岛法华院院张保皋皋自由旅旅游路线”，，引导韩韩国朋友友到石岛岛旅游，，参拜自自己的民民族英雄雄。2）在合合适的机机遇下可可以再次次邀请韩韩国总统统金咏三三或现任任总统金金大中对石岛岛进行友友好交往往，并邀邀请其做做石岛湾湾项目的的代言人人。※参考考案例———克林林顿为““碧海云云天”作作秀。2002年05月30日09:03

克林林顿悄悄悄地来到到了“碧碧海云天天”，经经过两个个小时旋旋风式的的深圳演演说后，，又悄悄悄地走了了。京基基地产25万美美元买来来“克林林顿2小小时深圳圳行”，，然而就就是这短短短的两两小时来来访，给给京基带带来了难难以估量量的双重重效应。。一是直直接的效效应。据据悉，碧碧海云天天那几天天卖得异异常火爆爆，毕竟竟克林顿顿在中国国人尤其其成功人人士的心心目中还还是拥有有惊人的的明星效效应和模模范效应应的；二二是，随随着全国国各大媒媒体争相相报道此此事，京京基地产产也于一一夜间在在全国声声名鹊起起，这是是不争的的事实，，而京基基的大手手笔和陈陈华的个个人魅力力也令不不少人倾倾心不已已，这是是一笔宝宝贵的财财富积累累。此次克林林顿到访访，不仅仅提升了了京基、、碧海云云天的知知名度，，也直接接促动了了地产界界的社会会关注度度。因此此，在那那一天，，平时几几乎难得得一见的的深圳地地产巨头头纷纷赴赴约，应应该说，，对于见见多识广广的地产产巨头而而言，绝绝非为了了一睹““克氏””风采而而坐等大大半天，，更多的的地产人人心里是是想看个个究竟：：“克林林顿真的的会来深深圳吗？？克林顿顿怎样来来深圳的的？”也也许，更更多的地地产巨头头们心里里还会生生出另一一番感慨慨：“京京基果然然大手笔笔。”2.中观观造市：：（1）由由政府和和发展商商出面，，与国家家相关部部委联合合定期举举办“环环渤海湾经济济论坛””或者““第三极极——渤渤海湾房房地产纵纵横谈””等活动动，邀请国内内外业界界知名人人士参加加，形成成类似““博鳌论论坛”的的格局。。（2）和和威海本本地以及及外地的的旅行社社合作，，增强对对石岛的的推介力力度，并将本项项目作为为一个旅旅游景点点，供广广大客户户进行旅旅游参观观，提高体验式式营销的的推广力力度。（3）和和南方比比较有名名的旅游游地产项项目如华华侨城，，宋城集集团等共共建“南北联联姻社区区”。（4）和和在山东东省内甚甚至国内内具有比比较成熟熟网络的的地产代代理公司司合作，扩大大石岛湾湾项目在在外地的的销售网网络。（5）和和有关机机构、学学者、策策划机构构合作，，组建石石岛湾项项目开发发高级顾问团，，并定期期举行会会议，讨讨论石岛岛网项目目的未来来发展方方向以及开发前前景。（6）制制作一个个超大规规模的沙沙盘，与与本项目目５４００多万平平米的楼楼盘规模遥相匹匹配，制制造新闻闻价值点点。3.微观观做事：：（1）在在石岛湾湾国际海海水浴场场树立本本案整体体规划的的形象牌牌，展示示楼盘形象。（2）在在赤山旅旅游度假假区的亚亚洲第一一铜佛附附近可以以鸟瞰本本项目的的地方，用石石板刻制制一个本本项目的的规划图图，让导导游把本本案的规规划作为一个景景点介绍绍给游客客。（3）在在铜佛附附近的广广场上，，设置直直达本案案商业中中心的高高空索道道，从而形成成楼盘、、赤山旅旅游度假假区、石石岛湾国国际海水水浴场，，三位一体的的体验式式营销模模式。（4）让让石岛湾湾国际海海水浴场场的改造造工程和和本案的的一期运运作并驾驾齐驱，，“大盘未未动，景景观先行行”，乃乃大盘操操作之良良策。（5）对对整个项项目进行行良好的的统筹规规划。（6）加加紧吹海海造田进进度，对对项目现现场进行行必要的的包装与与设计。。（7）与与石岛管管委加紧紧合作步步伐，加加大对外外推介力力度。（8）加加快当前前项目的的营销策策略定位位、产品品设计定定位等指指导性工工作。（9）加加快当前前项目的的沙盘、、楼书、、广告推推广、售售楼处设设计等一一系列销售辅助助工作。。第四部曲曲——““缓称王王”“缓称王王”即制制定合理理的价格格策略以以及入市市策略，，保证项项目整体体战略的的实施与与可持续续开发。。（一）低低开高走走的价格格策略从微观的的房地产产营销规规律来看看，本案案适宜采采用“下下要保底底，上不不封顶””的“低低开高走走”的价价格策略略。那就就是在开开始时，，把产品品在规划划、设计计等方面面的打造造做精做做细，在在达到国国际一流流的基础础上，只只要有微微利即可可，但是是伴随着着产品的的逐步开开发，品品牌的不不断提升升，全新新的社区区文化、、生活方方式的不不断呈现现，人们们对其认认同也不不断深入入，其价价格也一一定要一一路高走走。其实石岛岛湾项目目无论是是规模还还是规划划以及产产品的打打造，绝绝对具有有王者风风范！但但是为为什么还还要“缓缓称王””呢？1.项目目工程巨巨大，工工期较长长，雄伟伟的蓝图图是随着着项目的的不断开开发而逐逐步呈现现出来的的，项目目本身的的价值体体现就是是一个缓缓慢的过过程。2.项目目开发初初期不具具备完善善的配套套优势，，甚至在在某些方方面还不不如邻近近的小规规模楼盘盘（如：：海风花花园），，“王者者”的素素质欠缺缺较大。。3.项目目前期注注重的是是人气的的培养以以及市场场的预热热，过高高的价格格容易挫挫伤买家家的置业业情绪与与投资热热情。4.价格格递升与与品质递递升相互互对应，，符合市市场发展展规律。。（二）合合理的入入市时机机本项目是是一个超超级大盘盘，入市市时机的的选择对对整个项项目的启启动起着着至关重重要的作作用，本本项目应应该尽可可能的在在达到““天时地地利人合合”的条条件下入入市，起起码也要要在符合合以下条条件的情情况下入入市，这这样才能能起到““一鸣惊惊人”的的效果，，打好第第一枪，，精彩亮亮相。1.项目目基本建建设已经经初具规规模，社社区整体体蓝图已已经基本本展现；；2.周边边旅游景景观如石石岛湾国国际海水水浴场、、凤凰湖湖的综合合改造已已经趋于于成熟；；3.石岛岛湾新区区整体片片区炒作作已经具具有一定定的市场场号召力力和吸引引力；4.一个个重大节节日或具具有新闻闻价值的的重大事事件发生生的时机机；5.旅游游旺季的的到来。。6、售楼楼处、接接待中心心、现场场包装、、片区宣宣传等已已经十分分到位。。第二部分分：石岛岛湾一期期项目营营销策划划方案依据我们们对石岛岛湾项目目的总体体描述，，石岛湾湾项目集集中体现现了人们们对“和和平、和和谐、友友爱、平平等、公公正、团团结”等等美好愿愿望的追追求，同同时我们们提出了了泛地产产（复合合地产））的概念念，希望望整个项项目的居居住文化化与渔家家文化、、休闲文文化、旅旅游文化化、民俗俗文化之之间恰当当的嫁接接、移植植。作为一个个超级大大盘，项项目的产产品品质质以及营营销推广广是层层层递进，，不断提提升的，，最终实实现品牌牌、价值值最大化化。对于于一期项项目而言言，它的的营销推推广是建建立在项项目整体体营销推推广思路路的基础础之上的的，简言言之，就就是在完完成整个个项目前前期造势势和炒作作的前提提下，结结合项目目总体特特质，重重点挖掘掘一期项项目自身身优势资资源，通通过恰当当的宣传传和营销销手段实实现销售售。关于于项目的的前期炒炒作在前前面已经经提及，，这里就就不再赘赘述了，，下面我我们针对对项目一一期的营营销推广广提出自自己的建建议。一、荣成———石岛房房地产市场场现状简述述（一）荣成成——石岛岛房地产市市场分析通过我们对对荣成城区区以及石岛岛片区房地地产市场的的调查，总总体来看荣荣成市房地地产市场呈呈现出以下下几大特征征：1、价格总总体较低，，楼价上升升平稳。到目前为止止，荣成城城区的多层层住宅的平平均价格基基本保持在在2500元/㎡左左右，最低低在2000元/㎡㎡左右，最最高不超过过2800元/㎡，，同威海片片区相比还还具有相当当的提升空空间；受区区位以及人人口分布影影响石岛片片区价位更更低，最低低价位在1400元元/㎡左右右，最高价价位在2700元/㎡左右；；虎山片区区的房价更更低，集中中在1000元/㎡㎡左右。虽虽然整个荣荣成房地产产价格总体体较低，但但是一直处处于上升态态势，在过过去的一年年多的时间间内，平均均房价上升升了200——300/㎡左左右。并且且在调查中中大部分楼楼盘还具有有“五一””前后再次次上调价格格的迹象。。2、楼盘总总体质素不不高除了一些由由外地开发发商或策划划代理公司司介入的楼楼盘如荣成成片区的曙曙光小区、、荣圣·铭铭仕海岸别别墅，石岛岛片区的丰丰荟·亲海海花园、海海风花园等等项目具备备一定的竞竞争实力外外，其他项项目综合质质素不高，，主要体现现在规模较较小，设计计不合理，，配套较差差，空置率率较高，营营销水平低低等方面。。3、楼盘外外销趋势明明显。随着荣成以以及石岛开开放力度的的不断加大大以及本地地居民住宅宅的不断饱饱和，该片片区的楼盘盘外销趋势势日渐明显显。在此置置业的外地地人中以济济南、淄博博、东营、、潍坊和东东北地区的的外地人居居多，其次次多来自河河北以及内内蒙古地区区。这部分分人来此置置业的主要要目的就是是旅游度假假以及养老老。海景景景观较好的的中高档楼楼盘如曙光光小区，丰丰荟·亲海海花园、海海风花园等等外销趋势势更加明显显，其中丰丰荟·亲海海花园在淄淄博、济南南、大庆、、邯郸等四四个地区设设立了代理理商；海风风花园在济济南、淄博博、东营、、青岛等四四个地区设设立了销售售中心。4、外销户户型以中小小户型为主主。在外销比重重较大的楼楼盘中，两两房两厅和和三房两厅厅户型比重重明显偏大大。如丰荟荟·亲海花花园的主力力户型为80-120平米左左右的二房房二厅和三三房两厅户户型；海风风花园除了了别墅外，，主力户型型也是100-120平米左左右的三室室二厅户型型。外地人人在此置业业主要是满满足度假、、旅游以及及将来养老老的需求，，所以大部部分外地人人比较喜欢欢中小户型型的经济、、适用海景景房。5、楼盘入入住率较低低。虽然整个荣荣成片区的的现售楼盘盘大部分为为现房，但但是总体来来看入住率率较低。这这一方面与与片区较少少的人口密密度有关系系，另一方方面与楼盘盘外销比重重较大有直直接关联。。由于外地地人在此置置业主要以以旅游度假假为主，所所以外销的的房子的入入住率与旅旅游的淡旺旺季有直接接的关系，，旅游旺季季到来时，，入住率明明显提高；；淡季到来来时，入住住率就相应应减少。比较内容海风花园曙光小区荣圣·铭仕海岸位置石岛湾开发区民俗度假村东侧荣成市荣山大道南侧荣成市体育公园北规模5万㎡20多万㎡3万余㎡建筑类别观景别墅和四层公寓多层、四层公寓、联体/单体别墅联体别墅和单体别墅户型一房一厅两房两厅两卫八房四厅四卫两房两厅三房两厅两卫三房两厅四房三厅两卫八房三厅四卫三层别墅六房三厅三卫价格基价2200元/㎡2700元/㎡3200元/㎡均价2900元/㎡3200元/㎡4050元/㎡最高价3600元/㎡3500元/㎡4900元/㎡（二）代表表楼盘分析析１、从规模模上分析：：从楼盘的规规模上看，，上述三个个项目中，，只有曙光光小区项目目可以与本本项目一期期A区板块相比比较，其他他两个项目目规模相对对较小。2、从建筑筑风格上分分析：从楼盘的建建筑风格上上看，三个个项目各有有特色。其其中，“荣荣圣·铭仕仕海岸”和和“曙光小小区”两个个项目规划划设计较好好，同时拥拥有不错的的海岸线资资源，但现现在所剩房房源不多，，对本项目目威胁不大大。而“海风花花园”紧邻邻海岸线，，加之良好好的规划设设计和专业业公司的营营销推广，，已经在市市场上形成成了良好的的口碑，将将会是本项项目一期最最大的竞争争对手！3、从户型型配比上分分析：从楼盘户型型的配比上上看，多层层建筑主要要以两房两两厅、三房房两厅为主主，其面积积在80-120㎡㎡之间；其其情景花园园洋房和四四层公寓的的建筑主要要以三房两两厅和四方方两厅为主主，其面积积一般在110-160㎡之之间；而联联体别墅和和单体别墅墅的户型组组成一般在在六房三厅厅以上。其其建筑面积积一般在220-300㎡之之间。在上上述三个项项目中，均均有别墅建建筑体系，，而别墅规规模最好是是荣成的““荣圣·铭铭仕海岸””别墅群。。经过相关的市市场调研分析析及本项目分分析发现，本本项目的户型型配比中，三三房的户型比比例略高。从从单独项目一一期A区的户型配比比角度上看，，其户型配比比是合理的，，其户型的面面积设计，在在整个市场上上也是具有竞竞争力的。但但为了项目后后期的户型合合理的配比定定位，则三房房户型相对略略高一点。所所以，在此建建议发展商把把三房的户型型比例下调10个百分点点，适当增加加两房的比例例。4、从景观上上分析：在景观资源上上，直接与本本项目形成竞竞争的是“海海风花园”项项目楼盘，，其以广阔的的海景、自然然绿色园林景景观和现房销销售，直接分分流本项目的的部分目标客客户。而“曙曙光小区”和和“荣圣·铭铭仕海岸”两两个项目，其其自身园林景景观规划一般般，同时所处处区域不同，，加之所剩物物业不多，不不会与本项目目形成直接竞竞争。5、从价格上上分析：上述三个楼盘盘中，属“荣荣圣·铭仕海海岸”别墅价价格最高，每每平方米4050元。究究其原因主要要有三个方面面：一是，该该项目主要是是高档别墅为为主，其目标标客户群定位位在社会高档档消费者为主主；其二是，，性价比高，，目前周边楼楼盘，乃至威威海市楼盘的的建筑风格、、规模、景观观、环境等均均无与之相比比；其三是，，项目投资商商实力强，其其投资商为山山东鲁信集团团。“海风花花园”和“曙曙光小区”的的价格为中高高档价位，每每平方米为2900元和和3200元元，虽然主要要针对外地置置业群体，但但价格略高，，使其丧失了了不少本地消消费者，因此此我们在操作作本项目时应应避免出现类类似问题。二、石岛湾一一期项目特质质分析（一）项目主主要经济技术术指标1、用地面积积：229729㎡2、总建筑面面积：228486.6㎡3、住宅建筑筑面积：216727.11㎡4、商业建筑筑面积6805.5㎡5、会所建筑筑面积：3016.83㎡6、幼儿园建建筑面积：1937.18㎡7、不计容积积率建筑面积积：19535.74㎡㎡8、半地下车车库建筑面积积：19535.74㎡㎡9、住宅总户户数：1641户10、建筑密密度：24%11、容积率率：0.9912、绿化率率：38%13、停车位位：地上室外外停车：1150辆、半半地下汽车库库538辆（二）项目地地块描述1、项目西临临黄海北路和和石岛镇政府府，与斥山自自然园林相望望，黄海北路为石岛南南北主干道之之一。2、北临规划划公路——““凤凰湖路””，其东、南南两方向为项项目后期规划用地。3、项目东面面为石岛新区区。4、东南面为为项目规划的的内湖——““凤凰湖”。。5、西南面与与著名旅游胜胜地——“赤赤山法华院””景区相望。。6、项目地势势平坦，但多多为盐碱地，，同时排水工工程较大。（三）项目周周边环境描述述1、景观资源源：东向：石岛湾湾新区（大型型住宅）。西向：斥山园园林山景及法法华院旅游风风景区。南向：凤凰湖湖、大海及石石岛码头。北向：凤凰湖湖路。2、交通环境境：黄海北路为四四车道的主干干路，离石岛岛码头仅十分分钟路程。3、生活环境境：项目用地属石石岛新区板块块，糖酒超市市、农业银行行、集贸市场场、农村信用用社、奥福家家具、石岛湾湾学校、石岛岛华侨医院、、万米海水浴浴场近在咫尺尺。（四）项目优优劣势分析1、优势分析析（１）近临石石岛镇政府，，周遍地势平平坦，地质优优良；（２）开发商商资金雄厚，，知名度高；；（３）周边自自然环境优美美，渔家文化化氛围浓厚；；（４）近临石石岛主干道黄黄海北路；（５）多层、、小高层、情情景花园洋房房、联体别墅墅建筑群体，，陈列错落有序，从任任何角度均能能一览小区景景观。（6）西靠青青山，清静悠悠远，东、南南两向远眺大大海；（7）周边的的旅游景观、、海洋资源丰丰富，旅游业业、渔业发达达；（8）项目整整体规模宏大大，为山东省省至今最大楼楼盘项目；（9）小区内内部设有蜿蜒蜒曲折的区内内水系和东南南面的大型人人工海水湖泊；（10）成熟熟的生活环境境和较清静的的自然环境，，有助于形成成项目的高档形象和与与众不同的定定位。2、劣势分析析：（1）项目位位于整体项目目西部，其地地理位置相对对偏僻，海景景资源不是很好。（只只有小高层及及多层上面才才可看到海景景）（2）户型设设计有部分黑黑卫、北卧的的设置出现，，不适合威海海消费习俗；（3）如果前前期项目整体体没有做相应应的宣传造势势，对未来社社区生活描绘相对空洞洞，不能很好好的吸引消费费者，从而可可能导致销售售工作缓慢；（4）目前项项目一期A区的主要竞争争对手“海风风花园”，以以幽雅、合理理的建筑设计及及海景资源，，将会分流一一部分客户，，并对本项目目形成一定影响响。（5）因项目目规模比较庞庞大，本地消消费群体难以以支撑。三、一期项目目主题概念及及市场形象定定位（一）项目主主题概念提出出的依据石岛湾项目一一期A区是以西班牙牙建筑风格为为主进行规划划设计的，所所以其案名以以及主体概念念都应该多多多少少的与这这种西班牙建建筑风格保持持一致，而且且要尽量与整整个项目“国国际滨海泛生生活特区”的的主题概念相相符。西班牙弗拉门门哥文化西班牙文化里里最有影响，，最有历史的的文化也许就就是弗拉门哥哥文化了。弗弗拉门哥由歌歌唱（cante））、舞蹈（baile））和吉他演奏（（toque））组成。虽然歌歌唱、舞蹈和和吉他演奏作作为不同艺术术领域的艺术术形式可以相相互独立存在在，但是当这这几种艺术形形式相互配合合时，能更完完美地表现出出弗拉门哥的的艺术视觉效效果、音乐感感觉和情感。。弗拉门哥由于于其最广泛的的参与性而迅迅速风靡西方方世界，在亚亚洲的日本和和中国也已经经有了一群疯疯狂的爱好者者。剧场或酒酒吧中，弗拉拉门哥的表演演在疯狂的吉吉他扫弦声中中拉开帷幕，，清脆的响板板和舞蹈时发发出的“啪啪啪”踏地声声，打出了轻轻快的节奏，，引得观众们们情不自禁地地随着节拍即即兴击掌、喝喝彩、跺脚。。如今，这些些击掌、喝彩彩、跺脚等形形式也逐渐发发展为弗拉门