佛山中心组团新城区启动区开发经营策划

佛山中心组团新城区启动区开发经营策划

第一阶段成果汇报广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2005－08佛山市中心组团新城区开发建设有限公司本次策划服务工作阶段的划分及说明工作阶段工作内容目的及意义第一阶段佛山中心组团新城区启动区土地开发经营策划1、指导区域开发与经营实践第二阶段佛山中心组团新城区启动区营销推广策划1、指导区域营销推广2、指导区域招商第三阶段服务跟踪1、跟踪区域开发进度2、了解市场及招商动态，为区域开发提供依据1研究思路规划定位城市空间结构城市产业发展功能定位评述开发策略开发时序用地出让方案开发实施计划安排投资收益分析指导指导前提前提前提2汇报内容功能评述篇开发经营篇投资收益篇3第一篇：功能评述篇41、佛山中心组团新城区启动区整体功能定位评述5现状·佛山城市空间结构特征南海顺德强势发展，市区中心地位日益边缘化与广州的对比，显示佛山城市空间结构的不合理大分散、小聚集各区内中心城区集中式空间发展，市内城镇空间分散拓展在地域面积、人口总量、经济实力方面，南海顺德远超过市区发展，三水高明与市区差距微弱城市空间格局表现为重心分散，中心市区辐射带动能力不强禅城比例南海比例顺德比例南海与顺德比例总和广州中心城区占全市比例行政面积4％30％21％51％18％人口15％33％33％66％60％GDP10％38％38％76％65％工业总产值17％38％32％70％42％财政收入10％41％32％73％20％6问题·佛山城市空间结构缺乏核心区，中心市区辐射带动力弱，导致整体竞争力不强重复建设较多，空间集中度不高，不利于土地集约利用各区产业孤立发展，缺乏有机联合和功能衔接，影响产业升级和扩散，资源利用率下降，拉大区间经济差距“行政区经济”特征明显，行政壁垒严重束缚城市发展，市区发展空间受阻7优势·佛山城市发展条件分析区位条件紧邻广州，位于珠三角中心区域水路交通便利，基础设施完善经济实力整体经济水平高经济增速加快产业集群我国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一各类工业园遍布、专业镇特色鲜明城市竞争力综合竞争力全国第11位，广东省第3位单项竞争力居全国前列8等级规模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空间重新整合“一环”穿越佛山各产业节点，有效整合产业资源，佛山发展后劲更足功能承载：承东启西、中间站珠三角西岸中心珠三角东西岸合作交流的中间站珠江三角洲向粤西和西江流域辐射和拓展的重要枢纽粤西珠三角粤东粤北目标·佛山城市发展区域定位9广佛都市市圈将发发展成为为珠江三三角洲的的中心，，实现地地域、规规划、资资源、交交通、市市场的一一体化佛山是广广佛都市市圈的副副核心，，与主核核心广州州实行整整体协调调错位发发展原则：接接受辐射射，整体体协调，，产业互互补，错错位发展展产业分工工：产业业链上下下游分工工，现代代服务业业细分资源利用用：依托托广州集集散能力力地域联合合：广佛佛都市圈圈一体化化佛山亟待待在城市市发展上上进行优优化调整整，以适适合广佛佛都市圈圈的要求求目标·佛佛山城市市发展区区域定位位10趋势·佛佛山城市市空间结结构演变变大集中、、小分散散，“组组团式””空间结结构组合城市市→组团团城市改变过去去分散蔓蔓延、各各自为政政的发展展模式，，经济能能量重新新汇聚，，簇群效效应显著著，城市市空间网网络化中心模糊糊→中心心突显佛山城区区重新焕焕发活力力，掌握握绝对优优势，打打破原南南海、顺顺德喧宾宾夺主的的现状，，重组成成为人口口最多、、实力最最强的中中心组团团结构紊乱→→多级格局局确立“2+5”城市市空间发展展格局，形形成四级城城镇等级体体系，层次次清晰，职职能明确，，结构合理理。11中心组团———“大佛佛山”的的城市内核核中心组团是是佛山未来来的政治、、经济、文文化和服务务中心中心组团放放射八向发发展轴线构构成井型框框架，辐射射周边，联联系邻市12中心组团与与顺德组团团的关系中心组团顺德组团区位地理中心位置，交通完善，辐射区域广阔地偏东南，交通以城际通道为主等级城市主核心，主导地位城市副核心，从属地位规模面积500KM2，规划人口230-250万面积212KM2，规划人口120-130万功能定位服务业主导，退二进三制造业突出，二三产业齐头并进与广州联系与广州中心城区协同发展与广州南拓新区：番禺、南沙呼应顺德组团中心组团新城区中心组团北部产业区南部产业区辐射带动协作分工中心组团作作为佛山市市未来的政政治、经济济、文化和和服务中心心，核心地地位日益凸凸现，城市市功能愈加加强大，区区域价值不不断提升，，应获得最最大的投资资关注和建建设力度广州中心城城区广州番禺区区、南沙区区13大佛山区域整合，提升城市竞争实力簇群式空间发展模式产业升级与调整中心组团提示城市空间发展方向提供城市新功能载体中心组团新城区新区域新功能新形象内部组织与外部合作中心组团新新城区———新新区域、新新功能、新新形象中心组团新新城区是佛佛山城区新新中心和新新城市功能能载体，与与旧城区相相比，新城城区将开创创更新空间间、承担更更新功能、、展现更新新形象14中心组团新新城区·新新区域城区南拓多个重点工工程雄踞东东平河两侧侧，拉开中中心城区由由东平河北北岸向南发发展的格局局城市重心南南移，建设设成为佛山山市商贸金金融、文化化教育、休休闲娱乐和和信息服务务中心打造未来中中心商务区区15产业结构特特征传统制造业业占主导，，偏重于产产业链的下下游加工业业四大支柱产产业：家用用电器、纺纺织服装、、陶瓷及其其它建材、、金属材料料加工及制制品产业结构亟亟需升级佛山高新技技术产值占占工业总产产值的比重重目前逐年年提升，但但发展较快快的仍是家家电、陶瓷瓷、服装纺纺织等传统统产业产品附加值值低技术创新能能力弱，缺缺乏竞争力力民营企业管管理粗放佛山产业配配套现状围绕佛山自自身优势制制造业发展展起来的现现代服务业业发展落后后与贸易相关关的服务业业，尤其是是会展和物物流等现代代生产性服服务业目前前发展较快快佛山陶瓷博博览会、顺顺德家具博博览会、花花卉博览会会、家电博博览会等专专业博览会会已代表国国内同行业业展会的最最高水准。。中心组团新新城区·新新功能佛山产业发发展现状16佛山产业发发展方向：：在发展现现有支柱行行业的基础础上，开拓拓发展信息息产业、环环保产业、、物流、信信息服务等等产业，在在广佛经济济圈整合中中发展为一一个“制造造业基地””。佛山与广州州的产业发发展关系：：1+1>2错位互补广州：第三三产业发达达，汽车、、石化、钢钢铁、造船船等重工业业优势明显显佛山：制造造业特别是是家电、建建材、服装装等轻工业业优势明显显衔接整合广州商贸物物流佛佛山产品品集散广州制造业业重工业化化佛佛山材料料采购广州产业拓拓展佛佛山山现有产业业创新广州中介服服务转移佛佛山服务支支撑中心组团新新城区·新新功能佛山产业发发展趋势17中心组团新新城区·新新形象生态景观———一河两两岸营造岭南水水乡特色的的“滨水园园林”生态态城市丰富东平河河两岸的绿绿化景观城市意象———节点、、轴线、空空间节点：标志志性建筑物物，如东平平桥、体育育公园、新新闻中心、、商务大厦厦轴线：生态态自然带（（东平河））、通道干干线空间：中央央公园、滨滨河公园、、商务中心心区魅力多元———功能、、文化、制制度、开放放功能复合，，文化彰显显制度创新，，科学管理理兼收并蓄，，开放包容容18中心组团新新城区整体体形象定位位城市魅力新新都心——产业引引擎城城市标杆杆192、佛山中中心组团新新城区启动动区功能体系评述20国内外城市市主导功能能综合区动动力源类类型总结国内外城市市主导功能能综合区的的开发建设设经验表明明，任何新新区的开发发建设都必必须具备强强大的动力力源。我们们将驱动新新区发展的的动力源总总结为以下下几种类型型：主题功能引引擎型会展主题：：广州琶洲洲会展中心心区教育培训主主题：广州州大学城物流主题：：北京物流流港创意知本助助推型生产创意助助推：北京京中关村文化创意助助推：北京京“798”艺术区区规模商务主主导型核心商务：：上海浦东东新区商务花园：：北京丰台台总部基地地行政头雁牵牵引型青岛东部新新区沈阳浑南新新区21国内外城市市主导功能能综合区动动力源类类型总结魅力事件营营销型昆明园博会会博鳌亚洲论论坛时尚生活标标杆型餐饮休闲文化化：上海新天天地标志性建筑：：巴黎德方斯斯“新凯旋门门”时尚核心：长长沙世界之窗窗影视基地主题娱乐增值值型主题公园度假胜地集群产业引导导型西安高新区苏州工业园22新城区核心动动力源适宜性性分析动力源类型核心因素新城区适宜性分析新城区核心动力源选择主题功能引擎型功能引擎关联度大、带动力强，代表城市产业发展方向，通常选址在大城市郊区，相对独立，用地规模、区位和交通要求高新城区作为城市功能综合区，要求功能复合，魅力多元，过于突出的某一主题将影响新城区整体功能的发挥不适宜选用创意知本助推型要求具备丰富的人才储备，先进的科技、教育条件及良好的创意文化环境佛山发展创意产业的条件尚未成熟不适宜选用规模商务主导型关联度大，“造血”功能强，多选址于区域性中心城市佛山作为广东第三大城市，发展现代商务等现代服务业是未来产业发展的方向，新城区将责无旁贷的承载城市新功能可作为新城区的核心动力源行政头雁牵引型要求政府行政等级高，集聚力强，资金投入量大佛山作为广东第三大城市，行政办公的聚集能力强；而新城区作为体现佛山政治中心的核心区域，将承载重要的行政办公职能可作为新城区的核心动力源魅力事件营销型要求魅力事件的社会影响力强，受关注度高，容易获得政府政策及资金的支持省运会的召开将推动新城区启动区的体育、新闻、通讯、科技等大型公共设施和道路、桥梁等基础设施的建设，启动新城区开发，但由于“省运会”级别有限，因此其带动能力受到一定限制可作为新城区的辅助动力源时尚生活标杆型注入聚集人气的时尚魅力元素，提升区域形象新城区加入标志性建筑和空间，时尚休闲娱乐设施等时尚魅力元素可以聚集人气带旺区域，提升区域魅力，展示区域新形象可作为新城区的辅助动力源主题娱乐增值型要求用地规模、投资大，生命周期短，见效期长，后期运营成本高，市场辐射范围及消费力要求高市场上同类型产品已趋于饱和不适宜选用集群产业引导型依托发达产业和丰富的劳动力资源佛山已规划建设有国家级产业园不适宜选用23新城区核心动动力源的选择择基于佛山新城城区的规划定定位及国内外外城市主导功功能综合区开开发建设的实实际经验，我我们认为商务务办公和行政政办公功能将将是佛山新城城区启动区具具有“造血””机能的核心心功能，围绕绕着该核心功功能将聚集居居住、商业、、休闲娱乐、、文化教育等等配套和衍生生功能，从而而保持新城区区开发建设的的持续动力。。核心动力源行政头雁牵引引型规模商务主导导型行政办公商务办公核心功能配套聚集24行政头雁牵引引型——青岛岛东部新区开开发为了开发建设设东部新区，，并摆脱旧城区办公空空间过于狭窄窄的桎梏，1992年青青岛市政府大大胆提出了政政治中心向东部部迁移的设想想。1994年，市政府东东迁宣告完毕毕，以此为分水岭，浩浩浩荡荡的东东部开发拉开了徐徐战战幕自1992年年起，东部新新城的地价从从每亩4万元飚飚升到260万元，政府府因此获得20多亿元的土土地出让金，，并引来100多亿元的外外来投资，顺利完成了青青岛政治、经经济、文化中心的东移移25规模商务主导导型——上海海浦东新区金融商务是浦浦东发展重要要的启动引擎擎之一。1995年6月月28日中国国人民银行上上海分行带头头从浦西迁入入浦东陆家嘴嘴的银都大厦厦，标志着浦浦东陆家嘴金金融贸易区的的正式启动。。在它带动下下，中外商业业银行以及保保险公司纷至至沓来，奏响响了上海浦东东的“开发序序曲”。上海浦浦东陆陆家嘴嘴金融融贸易易区规规划面面积仅仅2.8平平方公公里，，现有有高楼楼近200幢，，云集集着78家家中外外金融融机构构，重重点发发展金金融、、证券券、保保险、、信托托投资资、贸贸易、、商业业和信信息咨咨询等等行业业，是是中国国现最最繁华华的中中央商商务区区。26新城区区启动动区功功能体体系构构成新城区功能体系启动点核心功能衍生功能行政办公省运会休闲娱乐媒体传播标志性建筑及空间商务办公27第二篇篇：开开发经经营篇篇281、佛佛山中中心组组团新新城区区启动动区各各功能能开发发强度度合理理性论论证29中心组组团新新城区区启动动区各各功能能开发发强度度规划占地面积4.88平方公里容积率约1.02总开发量（平方米）约500万经营性用地总规模（平方米）1,316,584经营性用地总开发量(平方米）3,459,133各功能开发量（平方米）商业商务办公住宅1,162,7131,174,2711,122,149佛山中中心组组团新新城区区启动动区主主要技技术经经济指指标一一览30新城区区商务务办公公开发发强度度合理理性论论证思思路国内外外城市市主导导功能能综合合区各各功能能开发发强度度案例例对比比市场吸吸纳量量新城区区自身身发展展定位位31区域案案例对对比商务办公居住商业娱乐公共设施广州珠江新城47％33％3％17％广州琶洲会展中心区22％50％6％22％武汉CBD50％31％5％14％杭州钱江新城60％27％5％8％德国慕尼黑国际会展中心区47％33％11％9％比例范围4～20％18～20％2～8％11～23％国内外外城市市主导导功能能综合合区各各功能能开发发强度度对比比以新城城区启启动区区约500万的的开发发量计计算，，按一一般城城市主主导功功能综综合区区各功功能开开发量量比例例范围围判断断，则则新城城区启启动区区商务务办公公开发发量控控制在在100万万平方方米左左右较较为合合适32新城区区商务务办公公开发发强度度合理理性论论证思思路国内外外城市市主导导功能能综合合区各各功能能开发发强度度案例例对比比市场吸吸纳量量新城区区自身身发展展定位位33世界部部分城城市商商务办办公面面积规规模比比较（（含已已有存存量和和明确确规划划面积积）城市级别全市商务办公建筑面积（万平方米）中心区商务办公建筑面积（万平方米）纽约世界级——3097巴黎世界级28521500伦敦世界级21971400东京世界级40002900北京跨区域级1100700上海跨区域级1500600广州跨区域级1050600世界级级经济济中心心城市市全市市的商商务办办公建建筑面面积一一般在在2000万平平方米米以上上，而而跨区区域级级国际际性城城市如如北京京、上上海、、广州州等则则多在在1000~1500万万平方方米左左右商务办办公吸吸纳量量———佛佛山市市商务务办公公规模模预测测34佛山北京上海广州城市级别次区域级跨区域级跨区域级跨区域级国内生产总值（亿元）1381366362503496人均GDP（元）40444320614671848372第二产业产值（亿元）764131131301508第三产业产值（亿元）540225530271883实际利用外资（亿美元）122158302003年年佛山山与国国内主主要城城市商商务办办公相相关经经济指指标对对比商务办办公吸吸纳量量———佛佛山市市商务务办公公规模模预测测35商务办办公吸吸纳量量————佛山山市商商务办办公规规模预预测佛山北京上海广州综合加权指数7.024.140.324.6从影影响响商商务务办办公公需需求求的的各各主主要要经经济济指指标标对对比比来来看看，，佛佛山山与与北北京京、、上上海海、、广广州州等等中中心心城城市市有有较较大大差差距距，，根根据据综综合合加加权权指指数数差差值值换换算算且考考虑虑城城市市区区域域首首位位度度对对商商务务办办公公设设施施聚聚集集产产生生的的““磁磁石石效效应应””，，可推推算算佛佛山山全全市市商商务务办办公公规规模模应应在在250万万平方米米左右城市级别GDP人均GDP第二产业产值第三产业产值实际利用外资综合加权指数0.20.20.10.10.20.22003年佛山山与国内内主要中中心城市市商务办办公相关关经济指指标权重重2003年佛山山与国内内主要中中心城市市商务办办公相关关经济指指标加权权指数36商务办公公吸纳量量———新城城区商务务办公规规模预测测北京商务务办公聚聚集区聚聚集程度度分析广州商务务办公聚聚集区聚聚集程度度分析一般城市市商务办办公设施施聚集规规律表明明，城市市商务办办公聚集集区规模模应占全全市总规规模的60%以以上。以以此为标标准，推推算佛山山中心组组团及顺顺德组团团商务办办公总规规模约为为150万万平方米米37佛山中心心组团新新城区启启动区约约100万的商商务办公公开发量量基本处处在合理理范围内佛山专业业写字楼楼市场主主要集中中在禅城城区，主主要写字字楼包括括百花广广场、东东建大厦厦、发展展大厦、、永丰大大厦、经经华大厦厦、广发发大厦、、金融广广场、创创业大厦厦随着中心心组团服服务中心心地位的的日渐突突出，并并考虑中中心组团团新城区区自身建建设的特特点，预预计中心心组团新新城区商商务办公公开发量量将占大大佛山商商务办公公聚集区区全部开开发量的的60%以上，，总计约约100万平方方米商务办公公吸纳量量———新城城区商务务办公规规模预测测38新城区商商务办公公开发强强度合理理性论证证思路国内外城城市主导导功能综综合区各各功能开开发强度度案例对对比市场吸纳纳量新城区自自身发展展定位39区域自身身发展定定位的要要求新城区启启动区作作为佛山山城市拓拓展的新新区域，，将承载载城市发发展的新新功能。。因此，，在市场场接受的的范围内内，保持持一定的的商务办办公开发发量，一一方面能能成为区区域持续续发展的的动力源源，另一一方面能能引导城城市产业业升级，，满足城城市功能能的提升升要求；；新城区启启动区作作为佛山山城市拓拓展的新新区域，，还需展展示佛山山城市发发展建设设的新形形象，需需要较高高的基础础设施配配套水平平和优质质的空间间景观效效果。因因此，除除局部区区域外，，整体过过高的开开发强度度将不利利于智慧慧城的形形象展示示。40新城区商商业开发发合理性性论证思思路国内外城城市主导导功能综综合区商商业开发发量案例例对比佛山市区区商业聚聚集格局局演变新城区商商业开发发形态41区域案例例对比以新城区区启动区区约500万的的开发量量计算，，按一般般城市主主导功能能综合区区各功能能开发量量比例范范围判断断，新城城区启动动区约100万万平方米米的开发发量稍显显过大商务办公居住商业娱乐公共设施广州珠江新城47％33％3％17％广州琶洲会展中心区22％50％6％22％武汉CBD50％31％5％14％杭州钱江新城60％27％5％8％德国慕尼黑国际会展中心区47％33％11％9％比例范围4～20％18～20％2～8％11～23％国内外城市主主导功能综合合区各功能开开发强度对比比42新城区商业开开发合理性论论证思路国内外城市主主导功能综合合区商业开发发量案例对比比佛山市区商业业聚集格局演演变新城区商业开开发形态43佛山市区商业业聚集格局的的演变佛山商业设施施主要集中在在禅城区，祖祖庙商圈是佛佛山传统的商商业中心，但但近年来随着着城区南拓，，城南商圈逐逐渐显现随着城市重心心的进一步南南移以及新城城区开发建设设的不断推进进，并且考虑虑对南部区域域的辐射，新新城区有可能能形成佛山未未来新的商业业中心祖庙商圈城南商圈新城区44新城区商业开开发合理性论论证思路国内外城市主主导功能综合合区商业开发发量案例对比比佛山市区商业业聚集格局演演变新城区商业开开发形态45新城区商业开开发形态新城区商业开开发基本上以以裙楼商业形形式出现，平平均层高六层层，从开发形形态上来看，，商业裙楼的的开发体量过过大，不适宜宜人的感官尺尺度，建议可可适当减少裙裙楼商业的开开发体量462、佛山中心心组团新城区区启动区开发周期研判判47城市主导功能能综合区开发发周期案例参参考区域名称性质用地规模总建面积建设周期进展情况巴黎德方斯CBD3.4Km21,850万m230年已完成建设伦敦堪那瑞CBD2.8Km21,510万m216年已完成建设香港中环CBD1.1Km2——20年已完成建设上海陆家嘴CBD1.9Km2450万m2预计15年用10年时间已基本成型朝阳CBDCBD4Km21,200万m2预计20年现阶段住宅过多广州琶洲RBD9.66Km2560万m2预计11年现处于强化期青岛CBDCBD3.1Km2650万m2预计10年处于启动阶段广州珠江新城CBD6.6Km2约1,000万m2预计15年处于快速发展期纵观各城市主主导功能综合合区的开发建建设周期，开开发量1000万平方米米以下的区域域其开发建设设周期大多介介于10～15年，佛山山新城区启动动区总开发量量约500万万平方米，预预计其开发建建设周期约需需10年注：开发建设设周期指的是是由土地整理理开始到核心心功能进入实实质性开发资料来源：珠珠江恒昌策划划部483、佛山中心心组团新城区区启动区整体体开发经营策略略49策略一：引入入SOD模式式，提升区域域价值SOD（Service-Oriented-Development）模模式——政府府利用行政垄垄断权的优势，通过引入入政府性或社社会性要素来来引导新区开开发建设的模模式政府性要素：：政府行政办办公设施、相相关事业单位位办公设施、、国有大型企企业的自用办公公大楼以及政政府性职能活活动等社会性要素：：大型公共服服务设施（如如文化宫、歌歌剧院、体育育馆、博物馆馆等）、交通枢枢纽站场、大大型公共活动动开敞空间以以及部分社会性活动等SOD模式对对新区开发的的重要性在区域开发初初期有效聚集集人气，具备备一定的“造造血”功能政府性资源的的少量投入能能吸纳大量社社会资源在新新区的聚集有利于提升新新区形象和认认知度，进而而提升区域价价值新旧城区利用用级差地租的的用地置换为为新区开发提提供资金保障障50案例——广州州珠江新城引引入政府性或或

社会性因因素带动区域域发展早在大规模商商务办公设施施开发之前，，珠江新城便便率先导入行行政办公职能能，目前广东东检验检疫大大楼、省检察察院大楼、市市检察院大楼楼、广州海关关大楼、市财财政局大楼等等行政办公楼楼已建成或在在建，有效的的带动了珠江江新城商务办办公气氛的形形成2002年《《珠江新城规规划检讨》中中明确建议引引入广州歌剧剧院、广州博博物馆、市图图书馆和市少少年宫等大型型公共服务设设施,以此此提升珠江新新城的形象和和区域认知度度51对佛山中心组组团新城区开开发的借鉴新城区启动区区政府性或社社会性要素引引入现状在建项目：““世纪莲”体体育中心、游游泳馆、市新新闻中心明确建设项目目：联通大厦厦、市公安局局办公楼、市市检察院办公公楼、市疾病预防控控制中心意向建设项目目：图书中心心、邮电大厦厦、科技馆等等建议尽快引入上述述项目，并在在区域开发初初期迅速开发发建设，以带带动区域价值值的提升更多引入国有有企业自用型型办公大楼，，以带动商务务办公设施的的开发更多引入行政政办公职能，，尤其是与公公众社会生活活关系密切的的职能部门，，以形成强大大的吸引点除硬件设施之之外，可将更更多的政府性性或社会性活活动引入新城城区52策略二：引入入IOD模式式，实现“头头雁”效应IOD（Industry-Oriented-Development））模式——通通过相关优势势行业资源的的聚集和整合合实现区域功功能的提升和和突破在产业发展尚尚未到达足够够高度引发商商务办公需求求有明显增长长之前，IOD模式能有有效启动部分分商务办公功功能，并形成成辐射源，拉拉动整体商务务办公需求的的抬升“头雁”效应应——通过引引入行业代表表性或引领性性企业，吸引引其它相关中中小企业的聚聚集，实现区区域的功能开开发53案例——中山山写字楼个案案分析中国石油天然气股份有限公司中山分公司路桥华南工程有限公司中国东方资产管理公司广州办事处中山地区工作组东方海外有限公司中山代表处丹麦马士基有限公司中山代表处商船三井中山代表事务所深圳中远国际货运有限公司中山分公司广州越秀物流有限公司中山分公司法国达飞轮船有限公司中山代表处香港中洋船务公司中山代表处深圳中国民航货运轮运输销售代理有限公司中山分公司广东华联通国际运输代理有限公司中山分公司深圳联合雅达国际货运有限公司中山分公司北京讯捷空货运代理有限公司中山办事处广东永邦经贸国际货运代理有限公司中山分公司中山中银大厦厦部分客户名名录中银大厦由于于东方海外公公司的进入，，形成“头雁雁”效应，迅迅速聚集了大大批物流公司司，在中银大大厦客户构成成中，船务公公司约占80%资料来源：中中银大厦水牌牌；调查时间间：2005.2.54对佛山新城城区的借鉴鉴在佛山商务务办公需求求尚未大规规模启动之之前，佛山山新城区可可充分利用用佛山现有有的优势产产业基础，，如陶瓷、、家具、钢钢材、塑料料、小家电电等，形成成行业办公公聚集效应应或发挥相相关行业龙龙头企业的的带动作用用，在新城城区开发初初期迅速形形成有效的的商务办公公需求55策略三：分分区开发，，自我平衡衡分区开发在不同阶段段集中开发发各个不同同片区，有有利于在同同一时间段段内形成集集约开发的的效果，保保证开发一一片，成熟熟一片有利于保持持不同开发发阶段空间间景观的完完整性和连连续性自我平衡———保证各各开发阶段段和开发分分区功能设设置能自我我配套、自自我完善，保证证各开发功功能的有效效实现56案例——广广州琶洲会会展中心区区的开发教教训2002年底琶洲会会展中心一一期投入使使用后，相相应的办公公和酒店配配套设施却却未同步建建成，致使使参加展会会的客商还还需依赖中中心区原有有商务配套套，一方面面对城市交交通造成巨巨大压力，，另一方面面不利于琶琶洲人气的的集聚和认认知度的提提高57对佛山中心心组团新城城区开发的的借鉴中央公园一一定程度上上将启动区区划分成东东西两大片片区，为了了保证集约约开发的效效果，建议议两大片区区可先后分分开集中开开发体育中心中央公园东区西区58策略四：规规避“后奥奥运现象””，维持区区域发展动动力“后奥运现现象”———大型城市市活动（如如奥运会等等）举办后后，投资锐锐减，大量体体育场馆和和设施闲置置，一些相相关行业出出现衰退，城城市活动举举办区域丧丧失发展动动力1964年东京奥运运会，日本本经济在１１９６１至至１９７００年平均增增长率高达达１１．４４％。但之之后日本投投资大滑坡坡，进入了了经济长期期萧条时期期1996年巴塞罗那那奥运会之之前，房地地产过度发发展(1986~1993年年,巴塞罗罗那住宅价价值增长250%~300%)，致使使奥运会之之后房地产产市场急速速下跌，用用了6年才才扭转跌势势2000年悉尼奥运运会结束后后，大量场场馆闲置甚甚至废弃，，甚至部分分场馆开始始进行拆除除2004年雅典奥运运会政府专专门建设或或改建了36座场馆馆，但现在在许多场馆馆因缺乏维维护破败不不堪，希腊腊政府并因因此背上了了沉重的债债务负担59案例——北北京亚运村村板块500年来来，北京旧旧城8公里里长的中轴轴线北端一一直是钟楼楼。1990年亚运运会的举办办将这一格格局打破，，城市中轴轴线从钟楼楼向北延伸伸到三环路路的安华立立交，以此此为中心展展开了亚运运场馆和亚亚运村等设设施的建设设，随后在在亚运村周周围建设了了国际会议议中心、五五洲大酒店店、汇宾大大厦、汇园园公寓、购购物中心、、康乐中心心和国际小小学等。目目前该地区区已经成为为集会议、、展览、办办公、居住住、美食、、游乐和购购物一体化化的现代化化城区。长安安街街亚运运村村板块块60案例例————““六六运运会会””对对广广州州天天河河区区的的带带动动1987年年，全全国国第第六六届届运运动动会会在在广广州州天天河河体体育育中中心心成成功功举举行行，，刚刚刚刚建建区区的的天天河河开开始始成成为为世世人人关关注注的的热热土土。。在在““六六运运会会””的的带带动动下下，，围围绕绕天天河河体体育育中中心心，，广广州州火火车车站站东东站站、、天天河河购购书书中中心心、、天天河河城城广广场场等等一一大大批批新新的的标标志志性性城城市市设设施施相相继继落落成成，，继继而而商商务务写写字字楼楼逐逐渐渐兴兴起起，，使使天天河河区区在在短短短短的的十十几几年年间间就就成成为为广广州州新新的的标标志志性性中中心心区区。。61规避避““后后奥奥运运现现象象””，，维维持持区区域域发发展展动动力力的的基基本本条条件件区域域靠靠近近成成熟熟市市区区，，符符合合““贴贴城城发发展展””模模式式靠近近成成熟熟市市区区，，使使新新区区易易于于承承接接市市区区辐辐射射，，利利于于区区域域尽尽快快成成熟熟场馆馆的的后后续续有有效效利利用用满足场馆自身身经营的要求求，并维持对对区域发展的的带动作用其它功能的有有效配合，避避免区域发展展动力的单一一化北京2008奥运场馆建设设均预留其它它功能用地可通过商务办办公、商业娱娱乐、居住、、会展、教育育培训等功能能丰富区域功功能设施，保保证区域发展展动力的多元元化其它功能的有有效衔接，避避免出现开发发时序上的““青黄不接””在大型城市活活动结束后，，应延续区域域发展热度，，迅速启动其其它功能，维维持区域发展展的动力高起点建设，，有效聚集关关注度62对佛山中心组组团新城区开开发的借鉴强化新城区与与周边成熟区区域尤其是核核心功能区之之间的联系，，有效承接周边区域的辐辐射和带动省运会结束后后，部分核心心功能必须进进入实质性开开发以实现功功能上的有效效衔接省运会结束后后，“世纪莲莲”体育场及及游泳馆等比比赛场馆必须须考虑后续利利用问题，继继续保持强大大的吸引点新城区建设必必须高标准、、高起点，聚聚集有效的社社会关注，迅迅速启动区域域开发63策略五：显化化无形资产价价值，经营注注意力资源源区域无形资产产——指依附附于有形资产产之上的无实实物形态的资资产，如开发发权、使用权权、经营权、、冠名权、广广告权、品牌牌、特色文化化等湖南益阳市出出让市区路灯灯、电线杆上上的广告使用用权，每年收收入近1000万元长沙市拍卖一一座立交桥上上下的广告权权、冠名权，，被长沙卷烟烟厂一次性买买断，市政府府和企业都获获得丰厚的回回报青岛市将部分分公共设施，，如道路、公公厕、候车亭亭、供水厂、、公交车等得得使用权、经经营权或冠名名权推向市场场，或卖、或或租、或抵押押，不仅提高高了城市公用用设施的经营营效率，而且且有效地盘活活了城市资产产经营注意力资资源——将更更多的名牌节节庆活动和综综合性经济文文化活动引入新区，提高高新区的受关关注程度，最最终提升区域域价值和认知度度64策略六：弹性性规划、动态态调整弹性规划———在保证大的的原则和方向向的前提下，，区域规划应应根据区域开发建设的实实际情况在用用地功能、强强度等方面允允许一定范围内的弹性性变化动态调整———根据新区经经营性用地出出让的市场反反应，可对原原出让计划进行动态调整整，以保证新新区开发建设设的顺利推进进65案例——广州州琶洲会展中中心区用地出出让广州琶洲会展展中心区土地地开发过程中中，发现了土土地利用效率率较低，可出出让建筑面积积较少，土地地开发资金收收支平衡压力力等问题，政政府针对这些些问题对规划划方案作出了了部分调整将某5个分地地块整合，把把综合医院、、行政办公、、图书展览等等诸多功能调调整合并为国国际学校，提提高了地块的的使用效率某原定为旅馆馆业和商务办办公功能的地地块因容积率率和建筑限高高无法满足五五星级酒店的的基本建设要要求，就将地地块划分为2块，并调整整了开发容积积率66策略七：用地地预留、价值值储备在新区开发的的初期，对地地块开发条件件较成熟或潜潜在价值较高高的区域进行行适当预留，，以待新区开开发成熟之后后再行出让，，从而实现地地块价值利用用的最大化案例——上海海浦东新区金金茂大厦相邻邻、面积相近近的环球金融融中心所在地地块，因土地地熟化和配套套大环境的改改观，在几年年之后的出让让价格是当时时金茂大厦的的十几倍67对佛山中心组组团新城区的的借鉴储备预留在新城区启动动区开发建设设初期，随着着主干道骨架架、体育中心心、中央公园园一期和新闻闻中心的陆续续使用，大福福路和新城一一路沿线及滨滨河沿线地块块开发条件较较好或潜在价价值较高，建建议对以上区区域进行预留留，以实现价价值的最大化化储备预预留储备预预留684、佛佛山中中心组组团新新城区区启动动区开开发阶阶段的的划分分及开开发时时序的的设定定69启动区区开发发“三三步走走”划分依依据佛山新新城区区启动动区开开发周周期约约10年2006年第十十二届届省运运会的的召开开新城区区启动动区基基础设设施及及公共共服务务设施施建设设进度度国内其其它新新区开开发阶阶段划划分参参考启动期成熟期完成期200720042011201470启动区区开发发“三三步走走”启动期期依靠政政府对对基础础设施施的投投入为为该地地区的的开发发建设设提供供基本本条件件，并并在此此基础础上重重点通通过启启动点点的营营造启启动区区域开开发，，初步步树立立区域域形象象，培培育区区域土土地价价值成熟期期在启动动期开开发建建设的的基础础上，，通过过政府府的政政策性性倾斜斜和引引导市市场资资金进进入，，在较较易成成熟的的区域域形成成大规规模开开发的的局面面，使使区域域朝着着规划划的目目标协协调发发展完成期期经过前前七年年的开开发建建设，，区域域认知知度和和成熟熟度已已有极极大提提高，，这一一时期期除了了完成成区域域剩余余的开开发建建设之之外，，还要要完善善前两两阶段段开发发建设设过程程中的的遗留留问题题71启动期期———基础础设施施建设设基本完完成启启动区区管线线和主主次干干道工工程配合省省运会会的召召开，，完成成道路路的基基本骨骨架完成东东平桥桥建设设与旧城城区联联系的的重要要通道道打通启启动区区西部部交通通出口口缓解交交通压压力，，强化化与启启动区区南部部区域域的联联系滨江绿绿化带带提升区区域形形象启动期期基础础设施施建设设图示示72启动期———配套设施施建设完成体育中中心建设配合省运会会的召开有效启动区区域开发，，树立区域域形象，提提升区域价价值完成中央公公园一期建建设与体育中心心配合，丰丰富区域功功能，提升升区域形象象和认知度度体育中心中央公园73启动期———功能开发发体育中心中央公园新闻中心行政办公高尚住宅DABCA：五星级级酒店B：自用型型办公楼C：商务务写字楼D：临时商商业配套74启动期———功能开发发功能开发说说明为了规避““后奥运现现象”，保保持区域发发展动力，，启动期必必须进行适适量的功能能开发，且且功能开发发复合，保保证启动期期功能开发发的自我平平衡由于区域开开发尚处在在起步阶段段，且佛山山纯商务办办公市场需需求有限，，因此启动动期纯商务务办公用地地出让不宜宜过大启动期应通通过引入一一定量的行行政办公和和企业自用用型办公设设施带动区区域的办公公氛围，为为商务中心心区的大规规模开发建建设蓄势适度引入““住宅先导导”策略，，在启动期期开发一定定面积住宅宅（约200~300亩），，一方面能能聚集区域域人气，提提升区域成成熟度，另另一方面为为完善新区区配套，且且降低区域域交通压力力五星级酒店店能自行配配套，对其其它功能依依赖性不大大，且能有有效提升区区域价值，，因此选址址商务核心心区，形成成动力源，，以期带动动商务核心心区的后续续发展商业配套设设施位于酒酒店、办公公、居住等等功能之间间，能有效效完善区域域功能配套套75成熟期———基础设施施及配套设设施建设基础设施完成启动区区所有主次次干道建设设，为区域域的全面开开发建设提提供保障打通启动区区东部和南南部出口，，强化与周周边区域联联系，并为为区域功能能的集中开开发创造条条件配套设施引入图书中中心、科技技馆等大型型公共服务务设施，提提升区域形形象和认知知度完善居住区区教育、医医疗等配套套服务功能能76成熟期———功能开发发行政办公ABC高尚住宅高尚住宅DA：标志性性商务办公公B、C：商务办办公（含自自用型办公公）D：综合合商业77成熟期———功能开发发说明：成熟期区域域已经具备备了大规模模开发的条条件，按照照集约开发发的原则，，建议成熟熟期集中开开发东区，，逐步启动动西区，为为下一阶段段集中开发发西区奠定定基础完成东区的的商务办公公、行政办办公和居住住功能开发发，使新城城区启动区区功能建设设全面进入入高潮西区可采用用适度的““住宅先导导”策略，，启动部分分居住功能能，聚集人人气，同时时开发部分分综合商业业功能以作作配套78完成期———基础设施施及配套设设施建设基础设施完成区内所所有市政基基础设施建建设配套设施完成区内所所有大型公公建配套设设施的引入入和生活配配套设施的的建设79完成期———功能开发发完成期将完完成西区商商务办公、、综合商业业及高尚住住宅等剩余余功能开发发，并完善善前两阶段段遗留问题题，使区域域逐步由““形态开发发”过渡到到“功能开开发”商务办公高尚住宅综合商业80新城区启动动区开发时时序动态示示意81开发实施进进度安排项目住宅用地出让完成期成熟期启动期配套设施建设行政办公建设130910110506070812商务办公用地出让市政基础设施拆迁补偿04年度825、佛山中中心组团新新城区启动动区经营性性用地出让让方案83经营性用地地出让计划划安排建议议84商务办公用用地近期出出让分析———出让让量启动期商务务办公用地地出让量不不宜过大开发进度的的要求启动期主要要通过引入入一定量的的行政办公公和企业自自用型办公公设施带动动区域的办办公氛围，，为商务中中心区的大大规模开发发建设蓄势势市场吸纳量量佛山市禅城城区1999年至今今仅有一宗宗商务办公公用地交易易成功，面面积约为7,000平方米，，且只有一一个竞投者者参与竞投投，以底价价成交，市市场反应冷冷淡佛山写字楼楼市场自98、99年爆发以以来随后进进入低位徘徘徊期，且且租金低一一直是佛山山写字楼市市场发展的的软肋。佛佛山写字楼楼平均租金金水平仅25元/平平方米/月月，与广州州、深圳等等城市有相相当距离，，投资回报报率低，一一定程度上上限制了写写字楼市场场的投资需需求85商务办公用用地近期出出让分析————需求特征征佛山商务办办公市场整整体供应特特征：佛山商务办办公市场份份额小，商商务办公市市场供应主主要集中在在中心城区区。现有商商务办公设设施主要为为百花广场场、创业大大厦、发展展大厦、东东建大厦和和永丰大厦厦等写字楼楼，存量约约20万平平方米佛山市禅城城区1999年至今今仅有一宗宗商务办公公用地交易易成功，面面积约为7,000平方米，，且只有一一个竞投者者参与竞投投，以底价价成交，市市场反应冷冷淡佛山商务办办公市场主主要需求特特征：按公司地域域分外地企业驻驻佛山分公公司或办事事处本地服务型型企业按行业类别别分中介咨询类类，如房地地产代理、、设计、律律师顾问等等房地产类：：装修装饰饰公司等贸易类：企企业采购中中心金融类：保保险、银行行等86佛山市工业投资管理有限公司佛山市公盈投资股份有限公司佛山市恒协服装有限公司招商银行佛山分行筹备组中国东方资产管理公司派驻佛山地区工作组泰康人寿保险股份有限公司佛山中心支公司中意人寿保险有限公司佛山中心支公司佛山市粤二轻制冷机贸易工程有限公司佛山市众升经贸有限公司佛山市杰莹经贸有限公司佛山市登善工程有限公司佛山市东协集团有限公司广东可名律师事务所佛山嘉益实业有限公司广州市海捷依达运输服务有限公司广东资迅联合有限公司佛山市水顺益贸易有限公司佛山市林和贸易有限公司佛山市惠通经贸有限公司佛山市石通网络科技有限公司佛山市雅斯化妆品有限公司售后服务部佛山市房地产交易中心佛山市兆宏房地产服务公司佛山市家园房地产物业代理有限公司佛山市汇辉房屋置业有限公司广州华宁装饰工程有限公司佛山分公司佛山市石湾区恒基实业发展有限公司中国工商银行佛山分公司百花广场部部分代表性性客户名录录经华大厦部部分代表性性客户名录录商务办公用用地近期出出让分析————需求特征征87初级加工原材料深加工中介咨询房地产开发发及配套金融服务中间产品或或低附加值值最终产品品高附加值最最终产品行业会展贸易采购物流配送佛山加工制制造业所处处环节销售最终用户商务办公用用地近期出出让分析————需求特征征88乐从、陈村村、北滘等等镇在空间间上更接近近新城区，，与新城区区关系更为为密切新城区南部部各镇钢材材、家具、、塑料、家家电等行业业较发达；；新城区可可充分引导导利用南部部各镇的产产业优势，，刺激商务务办公需求求乐从陈村北滘中心组团顺德组团商务办公用用地近期出出让分析————需求特征征89商务办公分部型办公公专业性办公公贸易类物流类会展类中介咨询类金融服务类房地产工程类类外地公司驻佛佛山分公司、、办事处本地服务配套套型企业和机机构目标行业业目标客户户商务办公用地地近期出让分分析———需求特征征90居住用地近期期出让分析———出让让量启动期可开发发适量住宅开发进度的要要求适度引入“住住宅先导”策策略，在启动动期开发一定定面积住宅，，一方面能聚聚集区域人气气，提升区域域成熟度，另另一方面为办办公功能发展展提供配套，，且降低区域域交通压力自我配套的要要求建议出让毛用用地面积介于于200~300亩之间间，以便能在在启动期区域域配套尚不完完善的条件下下实现自我配配套91启动期可开发发适量住宅市场吸纳量2003年上上半年禅城区区住宅市场无无论从成交量量还是成交价价格来看均达达到了峰值；；随着禅城区区土地供应的的逐渐减少，，2004年年成交量有所所减少，但成成交价格保持持平稳发展势势头，住宅市市场进入稳步步发展阶段近年禅城区住宅成交变化情况万平方米元/平方米居住用地近期期出让分析———出让让量92酒店用地近期期出让分析启动期应开发发建设一座五五星级酒店开发进度的要要求五星级酒店能能自行配套，，对其它功能能依赖性不大大，且能有效效提升区域价价值，因此启启动期开发五五星级酒店能能以期带动商商务核心区的的后续发展市场需求佛山作为广东东省第三大城城市，目前仅仅有一家五星星级酒店佛山山宾馆，客房房数仅400多套，且停停车场等配套套设施不足，，与佛山的经经济发展状况况和实际需求求极不相称佛山星级酒店店的全年客房房利用率在70%以上，，且星级越高高，市场反映映越好。如佛佛山宾馆在2004年春春交会期间平平均房价接近近900元，，客房出租收收入达460多万元与规划中的其其它五星级酒酒店相比，新新城区五星级级酒店无疑更更具标志性和和市场号召力力93经营性用地近近期（启动期期）出让安排排商务办公：约约3.5万平平方米；酒店店：约1.7万平方米；；临时商业：：约3万平方方米住宅：约20万平方米体育中心中央公园新闻中心行政办公高尚住宅DABC94经营性用地中中远期（成熟熟期和完成期期）出让安排排——商务务办公市场发发展趋势佛山写字楼市市场98、99年达到爆爆发期后，进进入稳定发展展期，预计3~5年后佛佛山写字楼市市场发展将进进入新的高潮潮阶段近年佛山主要要写字楼的出出租率普遍在在80%以上上，与过往写写字楼长期平平均出租率不不足6成相比比有明显改观观，反映市场场需求正逐步步放大百花广场：接接近100%发展大厦：90%以上永丰大厦：90%以上东建大厦：85%以上19981999200520072008佛山商务办公公市场发展态态势分析95技术研发初级加工原材料深加工中介咨询房地产开发及及配套金融服务中间产品或低低附加值最终终产品高附加值最终终产品行业会展贸易采购物流配送佛山加工制造造业所处环节节销售最终用户经营性用地中中远期（成熟熟期和完成期期）出让安排排——商务务办公需求特特征变化营销管理96新城区近期商商务办公需求求构成佛山现有商务务办公需求的的延续佛山尚未满足足的现有商务务办公需求仍仍将在新城区区得以实现旧城区现有商商务办公需求求的置换由于新城区的的标杆性和引引领性以及商商务办公设施施的高标准设设计将一定程程度上置换旧旧城区已有部部分商务办公公需求城市资源整合合及产业升级级带来的需求求增量大佛山资源整整合和佛山区区域中心地位位的确立将进进一步刺激佛佛山商务办公公市场需求佛山产业升级级将带来更高高级别的需求求增量经营营性性用用地地中中远远期期（（成成熟熟期期和和完完成成期期））出出让让安安排排————商商务务办办公公需需求求特特征征变变化化97商务务办公公总部部型型办办公公分部部型型办办公公专业业性性办办公公营销销管管理理类类贸易易类类物流流类类中介介咨咨询询类类金融融服服务务类类产业业研研发发类类房地地产产工工程程类类外地地公公司司驻驻佛佛山山分分公公司司、、办办事事处处外地地公公司司区区域域性性总总部部佛山山本本地地企企业业设设立立的的综综合合性性总总部部或或研研发发、、管管理理、、销销售售等等专专业业性性总总部部本地地服服务务配配套套型型企企业业和和机机构构目标标行行业业目标标客客户户综合合性性办办公公经营营性性用用地地中中远远期期（（成成熟熟期期和和完完成成期期））出出让让安安排排————商商务务办办公公需需求求特特征征变变化化98佛山山中中心心城城区区中中高高档档住住宅宅成成交交均均价价近近几几年年持持续续上上升升，，均均价价由由1998年年的的约约3000元元/平平方方米米上上升升到到今今年年上上半半年年的的约约4500元元/平平方方米米，，且且自自2003年年开开始始成成交交量量出出现现了了爆爆发发性性增增长长随着着中中心心城城区区旧旧城城区区土土地地供供应应的的日日益益紧紧张张，，新新城城区区未未来来居居住住用用地地供供应应将将更更多多的的集集中中在在新新城城区区，，且且新新城城区区良良好好的的规规划划定定位位将将能能更更有有效效的的刺刺激激市市场场需需求求，，预预计计未未来来较较长长一一段段时时期期内内，，新新城城区区住住宅宅市市场场将将稳稳步步上上扬扬经营性性用地地中远远期（（成熟熟期和和完成成期））出让让安排排———住住宅市市场发发展趋趋势19981999200020012002200320042005300035004000450050005500近年佛山中心城区中高档住宅成交均价变化元/平方米99经营性性用地地中远远期（（成熟熟期和和完成成期））出让让安排排———区区域价价值提提升的的要求求随着区区域价价值的的不断断提升升，原原则上上新城城区启启动区区经营营性用用地出出让量量应逐逐年递递增预计新新城区区启动动区经经营性性用地地在成成熟期期的中中后期期将达达到出出让高高峰市政基基础设设施及及大型型公建建的后后续辐辐射带带动作作用日日益显显现佛山行行政区区划调调整的的后续续效应应逐渐渐显现现，带带动佛佛山宏宏观经经济快快速发发展随着新新城区区区域域地位位的不不断提提高，，新城城区在在佛山山城市市发展展中的的重要要性日日益显显现，，聚集集效应应日渐渐突出出100经营性性用地地中远远期（（成熟熟期和和完成成期））出让让安排排1