住房公积金管理中心法律风险防范

住房公积金管理中心法律实务

新疆宇通律师事务所主讲人：蒋卫峰律师电话：新疆宇通律师事务所

一、签订合同时应该注意的问题新疆宇通律师事务所签订《个人住房公积金委托贷款合同》应当注意的问题1、签约不真实公积金中心与借款人在签定贷款协议及相关文件过程中，当事人假签字或使用假印鉴，假授权委托书或在无授权的情况下代替签字。尤其是其他人冒充担保人签字，致使贷款合同、担保合同无效，当公积金贷款资金不能按时偿还时，公积金管理中心遭受损失。法律后果：因签约不真实导致合同无效或合同效力处于不确定状态，使公积金资金直接受到损失，因签约不真实，出现贷款损失后，无法追索主体，无法在法律的保护下向有关责任人主体追偿。许多案例表明，目前公积金中心和公积金信贷人员普遍忽视签约管理，特别是和借款人的担保人签约过程中，未见面就认定担保人的签字有效，导致部分贷款过程中恶意操作，骗取公积金贷款，使公积金中心承担贷款损失。新疆宇通律师事务所2、法律文件不真实公积金贷款过程中要求借款人提供的应当具有法律效力的证明文件材料内容不真实，从而无法成为真正意义上的法律文件并成为贷款审查的可靠依据。如：主体资料不真实，身份证不真实，担保人身份不真实，抵押物不真实，购买住房资料不真实，或其他文件无法或不能满足贷款条件，导致贷款失误，造成贷款风险。新疆宇通律师事务所签订《个人住房公积金委托贷款合同》应当注意的问题签订《个人住房公积金委托贷款合同》应当注意的问题3、担保方式不够充分有效

借款方提供的担保方式根本无法证明该担保方式可以从实际上满足公积金贷款资金还款的来源需要，导致贷款风险。根据《住房公积金管理条例》第二十七条，申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。所以申请住房公积金贷款必须提供担保以保证公积金贷款资金的安全。新疆宇通律师事务所签订《个人住房公积金委托贷款合同》后应当注意的问题

4、贷款监督不到位借款人是否按照借款时的约定使用资金，公积金中心往往疏于及时跟踪检查或监督不力，使贷款挪作他用而形成风险。住房公积金只能用于购买，建造，翻建，大修自住住房时使用，任何单位和个人不得挪作他用。公积金资金专款专用，是国家为广大干部，职工提供的低息贷款，是为解决职工购买自住住房困难的资金。所以住房公积金只能用于住房贷款，而不能挪作他用。新疆宇通律师事务所

二、担保相关的法律知识新疆宇通律师事务所

担保法的基本知识1、担保法的含义广义的担保法是指调整担保活动中有关当事人之间发生的担保关系的法律规范总称。狭义的担保法是指《中华人民共和国担保法》。2、担保法的适用范围担保法的适用范围很广，主要适用在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中。(注意：物权法扩大到民事活动领域）3、担保方式

保证、抵押、质押、留置和定金（基于目前《住房公积金委托贷款合同》只涉及保证与抵押，故只讲解保证与抵押）新疆宇通律师事务所

一、保证和保证人1、保证保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。2、保证人的资格和范围（1）具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。新疆宇通律师事务所

②国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。但是，从事经营活动的事业单位、社会团体可以作为保证人。注意：要求债务人提供第三人作反担保保证时，以上主体不能为保证人。新疆宇通律师事务所二、保证合同与保保证方式1、保证合同：一一般保证合同同与最高额保保证合同2、保证方式式（1）一般保证：当事人在保证证合同中约定定，债务人不不能履行债务务时，由保证证人承担保证证责任的，为为一般保证。。（2）连带带保证新疆宇通律律师事务所所（2）连带带责任保证证当事人在保保证合同中中约定保证证人与债务务人对债务务承担连带带责任的，，为连带责责任保证。。连带责任保保证的债务务人在主合合同规定的的债务履行行期届满没没有履行债债务的，债债权人可以以要求债务务人履行债债务，也可可以要求保保证人在其其保证范围围内承担保保证责任。。当事人对保保证方式没没有约定或或者约定不不明确的，，按照连带带责任保证证承担保证证责任。新疆宇通律律师事务所所重点：一般般保证责任任与连带保保证责任保保证的区别别？在一般保证证责任的情情况下，法法律要求债债权人先申申请法院强制执行债务人人的财产，如如果债务人的的财产满足了了债权人的债债权，则保证证人的保证责责任就会相应应免除。而在在连带保证责责任的情况下下，法律则赋赋予债权人选选择权，债权权人可以不先先申请执行债债务人的财产产而直接申请请法院向保证证人“下手””，因此对保保证人而言，，承担一般保保证责任的风风险远远小于于连带保证责责任。所以在在合同中要明明确约定。新疆宇通律师师事务所例外：有下列情形之之一的，一般保证保证人不得行行使前款规定定的权利：（一）债务人人住所变更，，致使债权人人要求其履行行债务发生重重大困难的；；（二）人民法法院受理债务务人破产案件件，中止执行行程序的；（三）保证人人以书面形式式放弃前款规规定的权利的的。新疆宇通律师师事务所三、抵押抵押和抵押物物1、抵押的含含义抵押，是指债债务人或者第第三人不转移移对本法第三三十四条所列列财产的占有有，将该财产产作为债权的的担保。债务务人不履行债债务时，债权权人有权依照照本法规定以以该财产折价价或者以拍卖卖、变卖该财财产的价款优优先受偿。新疆宇通律师师事务所2、可抵押的的财产第三十四条【【抵押财产产的范围】下下列财产可以以抵押：（一）抵押人人所有的房屋屋和其他地上上定着物；（（有房产证））（二）抵押人人所有的机器、交通运输工工具和其他财财产；（三）抵押人人依法有权处处分的国有的的土地使用权权、房屋和其其他地上定着着物；（四）抵押人人依法有权处处分的国有的的机器、交通通运输工具和和其他财产；；（五）抵押人人依法承包并并经发包方同同意抵押的荒荒山、荒沟、、荒丘、荒滩滩等荒地的土土地使用权；；（六）依法可可以抵押的其其他财产。新疆宇通律师师事务所不得设定抵押押的财产（一）土地所所有权：（二）耕地、、宅基地、自留地、自自留山等集体体所有的土地使用权，但本法第三三十四条第（（五）项、第第三十六条第第三款规定的的除外；（三）学校、、幼儿园、医医院等以公益益为目的的事事业单位、社社会团体的教教育设施、医医疗卫生设施施和其他社会会公益设施；；（四）所有权、使用用权不明或者者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押押、监管的财产；（六）依法不不得抵押的其其他财产。（违章建筑筑）新疆宇通律师师事务所抵押合同和抵抵押登记一般情况下，，抵押合同自自抵押权人与与抵押人双方方签订之日起起生效。但签订了抵押合合同不代表抵抵押权人就享享有抵押权法律规定，不不动产抵押，，必须经过相相关部门登记记后，才产生生抵押权，否则只产生债债权。法律规定，特殊动产可以登记也可可不登记，但但不登记，不能对抗善意意第三人。一般动产不采采用抵押形式式，采用质押押。新疆宇通律师师事务所抵押的效力抵押期间，抵抵押人转让已办理登记的的抵押物的，，应当通知抵抵押权人并告告知受让人转转让物已经抵抵押的情况；；抵押人未通通知抵押权人人或者未告知知受让人的，，转让行为无效效。转让抵押物的的价款明显低低于其价值的的，抵押权人人可以要求抵抵押人提供相相应的担保；；抵押人不提提供的，不得得转让抵押物物。抵抵押押人转让抵押押物所得的价价款，应当向向抵押权人提提前清偿所担担保的债权或或者向与抵押押权人约定的的第三人提存存。超过债权权数额的部分分，归抵押人人所有，不足足部分由债务务人清偿。新疆宇通律师师事务所预告登记1、预告登记记的概念、性性质预告登记是指指为保全一项项请求权而进进行的不动产产登记，该项项请求权所要要达到的目的的，是为了保证将来物权的实现。2、预告登记记的效力对抗效力一是与其他债债权对抗。经经预告登记的的请求权可以以对抗其他未未经登记的债债权请求权。。案例：甲将房房屋卖与乙，，并签订房屋屋买卖协议，，一个月后甲甲又与丙签订订房屋买卖协协议，将同一一房屋卖给丙丙，并在登记记机构办理了了房屋转让预预告登记，现现乙以自己的的房屋买卖协协议签订在先先为由向人民民法院提起诉诉讼，要求确确认对该房屋屋的所有权。。二是与标的物物的处分对抗抗。甲与乙签订房房屋买卖合同同，将房屋卖卖于乙，甲、、乙依据约定定在登记机构构办理了预告告登记。a、甲因债权权债务纠纷，，申请人请求求人民法院查查封该房屋，，人民法院能能否查封？b、乙因债权权债务纠纷，，申请人请求求人民法院查查封该房屋，，人民法院能能否查封？（4）预告登登记的失效《物权法》第第20条第2款“预告登登记后，债权权消灭或者自自能够进行不不动产登记之之日起三个月月内未申请登登记的，预告告登记失效。。”a、债权消灭灭，权利义务务关系终止，，需要当事人人申请，办理理注销登记。。b、三个月内内未申请登记记三、离婚中财财产分割的相相关法律知识识1、我国的婚姻财财产制度----婚姻关关系存续期间间是共同所有有制属于夫妻共同同所有的财产产的，须具备备三个条件：：第一，必须是是婚姻关系存存续期间双方方合法取得的的财产；第二二，必须是未未被双方约定定为个人所有有财产或者约约定无效的婚婚后所得；第第三，必须是是法定个人特特有财产以外外的双方婚后后所得财产。。法定范围：（一）工资、、奖金；（二二）生产、经经营的收益；；（三）知识识产权的收益益；（四）继继承或赠与所所得财产，但但本法第十八八条第三项规规定的除外；；（五）其他他应当归共同同所有的财产产。夫妻对共共同所有的财财产，由平等等的处理权。。”新疆宇宇通律律师事事务所所2、我国的的婚姻姻财产产制度度----例外外情况况，婚婚姻关关系存存续期期间属属于一一方所所有的的财产产法律规规定属属于夫夫妻一一方所所有的的，或或者夫夫妻双双方约约定属属于一一方所所有的的。法律规规定为为夫妻妻一方方的财财产：：（一））一方方的婚婚前财财产；；（二二）一一方因因身体体受到到伤害害获得得医疗疗费、、残疾疾人生生活补补助费费等费费用；；（三三）遗遗嘱或或赠与与合同同中确确定只只归夫夫或妻妻一方方的财财产；；（四四）一一方专专用的的生活活用品品；（（五））其他他应当当归一一方的的财产产。””夫妻双双方约约定属属于一一方所所有的的我国新新婚姻姻法第第十九九条规规定：：夫妻妻可以以约定定婚姻姻关系系存续续期间间所得得的财财产以以及婚婚前财财产归归各自自所有有，共共同所所有或或部分分各自自所有有，部部分共共同所所有。。约定定应当当采用用书面面形式式。没没有约约定或或约定定不明明确的的，适适用第第十七七条、、第十十八条条的规规定。。夫妻妻对婚婚姻关关系存存续期期间所所得的的财产产以及及婚前前财产产的约约定，，对双双方具具有约约束力力。夫夫妻对对婚姻姻关系系存续续期间间所得得财产产约定定归各各自所所有的的，夫夫或妻妻一方方对外外所负负的债债务第第三人人知道道该约约定，，以夫夫或妻妻一方方所有有的财财产清清偿。。分割的对对象《婚姻法法》第39条：：夫妻离离婚时分分割的财财产应是是夫妻共共同财产产。最高人民民法院《《关于人人民法院院审理离离婚案件件处理财财产分割割问题的的若干具具体意见见》第七七条：对对个人财财产还是是夫妻共共同财产产难以确确定的，，主张权权利的一一方有责责任举证证。当事事人举不不出有力力证据，，人民法法院又无无法查实实的，按按夫妻共共同财产产处理。。新疆宇通通律师事事务所分割的方方法：《婚姻法法》第39条第第1款：：离婚时时夫妻的的共同和和财产由由双方协协议处理理，协议议不成的的，由人人民法院院根据财财产的具具体情况况，照顾顾子女和和女方权权益的原原则判决决。分割的方方法：协协议分割割判判决分分割新疆宇通通律师事事务所分割的原原则：一：男女女平等二：照顾顾子女和和女方权权益三：有利利于当事事人生产产和生活活四：不得得损害国国家、集集体和他他的合法法权益新疆宇通通律师事事务所夫妻共有有房屋的的归属和和分割问问题《婚姻法法解释（（二）》》第十九九条由由一方婚婚前承租租、婚后后用共同同财产购购买的房房屋，房房屋权属属证书登登记在一一方名下下的，应应当认定定为夫妻妻共同财财产。《婚姻法法解释（（二）》》第二十十条双双方对夫夫妻共同同财产中中的房屋屋价值及及归属无无法达成成协议时时，人民民法院按按以下情情形分别别处理：：新疆宇通通律师事事务所夫妻共有有房屋的的归属和和分割问问题（一）双双方均主主张房屋屋所有权权并且同同意竞价价取得的的，应当当准许；；（二）一一方主张张房屋所所有权的的，由评评估机构构按市场场价格对对房屋作作出评估估，取得得房屋所所有权的的一方应应当给予予另一方方相应的的补偿；；（三）双双方均不不主张房房屋所有有权的，，根据当当事人的的申请拍拍卖房屋屋，就所所得价款款进行分分割。新疆宇通通律师事事务所夫妻共有有房屋的的归属和和分割问问题《婚姻法法解释（（二）》》第二十十一条离离婚时双双方对尚尚未取得得所有权权或者尚尚未取得得完全所所有权的的房屋有有争议且且协商不不成的，，人民法法院不宜宜判决房房屋所有有权的归归属，应应当根据据实际情情况判决决由当事事人使用用。新疆宇通通律师事事务所夫妻一方方婚前支支付首付付款婚后后共同还还贷房屋屋《婚姻法法解释（（三）》》第十条条夫夫妻一方方婚前签签订不动动产买卖卖合同，，以个人人财产支支付首付付款并在在银行贷贷款，婚婚后用夫夫妻共同同财产还还贷，不不动产登登记于首首付款支支付方名名下的，，离婚时时该不动动产由双双方协议议处理。。新疆宇通通律师事事务所夫妻一方方婚前支支付首付付款婚后后共同还还贷房屋屋依前款规规定不能能达成协协议的，，人民法法院可以以判决该该不动产产归产权权登记一一方，尚尚未归还还的贷款款为产权权登记一一方的个个人债务务。双方方婚后共共同还贷贷支付的的款项及及其相对对应财产产增值部部分，离离婚时应应根据婚婚姻法第第三十九九条第一一款规定定的原则则，由产产权登记记一方对对另一方方进行补补偿。新疆宇通通律师事事务所父母为子子女购置置的房屋屋《婚姻法法解释（（二）》》第二十十二条当当事人人结婚前前，父母母为双方方购置房房屋出资资的，该该出资应应当认定定为对自自己子女女的个人人赠与，，但父母母明确表表示赠与与双方的的除外。。当事人结结婚后，，父母为为双方购购置房屋屋出资的的，该出出资应当当认定为为对夫妻妻双方的的赠与，，但父母母明确表表示赠与与一方的的除外。。父母为子子女购置置的房屋屋《婚姻法法解释（（三）》》第七条条婚后后由一方方父母出出资为子子女购买买的不动动产，产产权登记记在出资资人子女女名下的的，可按按照婚姻姻法第十十八条第第(三)项的规规定，视视为只对对自己子子女一方方的赠与与，该不不动产应应认定为为夫妻一一方的个个人财产产。由由双双方父母母出资购购买的不不动产，，产权登登记在一一方子女女名下的的，该不不动产可可认定为为双方按按照各自自父母的的出资份份额按份份共有，，但当事事人另有有约定的的除外。。夫妻合贷贷的住房房公积金金，离婚婚后该如如何偿还还贷款？？离婚问题题以及附附带的房房子、股股票、基基金、债债券等相相关的夫夫妻共同同财产的的分割、、包括所所欠住房房公积金金在内的的债务分分担等事事项，如如果双方方协商能能达成一一致意见见，则双双方只需需按协议议履行即即可。如如果意见见不能统统一，则则只能依依据相关关法律规规定处理理。对于夫妻妻合贷住住房公积积金离婚婚时如何何还款的的问题，，相关司司法解释释有如下下规定：：“双方方对夫妻妻共同财财产中的的房屋价价值及归归属无法法达成协协议时，，人民法法院按以以下情形形分别处处理：（一）双双方均主主张房屋屋所有权权并且同同意竞价价取得的的，应当当准许；；（二）一一方主张张房屋所所有权的的，由评评估机构构按市场场价格对对房屋做做出评估估，取得得房屋所所有权的的一方应应当给予予另一方方相应的的补偿；；（三）双双方均不不主张房房屋所有有权的，，根据当当事人的的申请拍拍卖房屋屋，就所所得价款款进行分分割。””新疆宇通通律师事事务所据此可知知，夫妻妻合贷的的住房公公积金如如何还，，取决于于双方对对房屋所所有权所所持的态态度：如如果双方方均主张张该房屋屋归自己己所有，，则实行行竞价处处理，即即出价高高者，取取得房子子的所有有权，并并偿还公公积金贷贷款；如如果双方方只有一一人主张张房子的的所有权权，则由由主张者者取得房房子并偿偿还公积积金贷款款；如果果双方都都不想要要房子，，则可委委托拍卖卖公司依依照拍卖卖法的规规定对房房子进行行拍卖，，用拍卖卖所得偿偿还所欠欠住房公公积金贷贷款。新疆宇通通律师事事务所四、继承承的相关关法律知知识新疆宇通通律师事事务所继承权的的分类法定继承承1、代位位继承2、转继继承遗嘱继承承遗赠新疆宇通通律师事事务所第一节法法定继继承的概概念和适适用范围围一、法定定继承的的概念法定继承承，是指指根据法法律直接接规定的的继承人人的范围围、继承承人继承承的顺序序、继承承人继承承遗产的的份额及及遗产的的分配原原则继承承被继承承人的遗遗产。新疆宇通通律师事事务所法定继承承的特征征第一，法法定继承承是遗嘱嘱继承的的补充。。法定继继承虽是是最常见见的主要要的继承承方式，，但继承承开始后后，应先先适用遗遗嘱继承承。从效效力上说说，遗嘱嘱继承的的效力优优先于法法定继承承，法定定继承是是对遗嘱嘱继承的的补充。。第二，法法定继承承是对遗遗嘱继承承的限制制。我国国《继承承法》中中规定，，遗嘱应应当对缺缺乏劳动动能力又又没有生生活来源源的继承承人保留留必要的的遗产份份额。新疆宇通通律师事事务所第三，法法定继承承中的继继承人是是法律基基于继承承人与被被继承人人间的亲亲属关系系规定的的，而不不是由被被继承人人指定定的。第四，法法定继承承中法律律关于继继承人、、继承的的顺序以以及遗产产的分配配原则的的规定是是强行性性的，任任何人不不得改变变。新疆宇通通律师事事务所二、法定定继承的的适用范范围(一)遗遗嘱继承承人放弃弃继承或或者受遗遗赠人放放弃受遗遗赠的；；(二)遗遗嘱继承承人丧失失继承权权的；(三)遗遗嘱继承承人、受受遗赠人人先于遗遗嘱人死死亡的；；(四)遗遗嘱无效效部分所所涉及的的遗产；；(五)遗遗嘱未处处分的遗遗产。新疆宇通通律师事事务所法定继承承人的范范围和继继承顺序序一、法定定继承人人的范围围(一)配偶(二)子女包包括婚生生子女、、非婚生生子女、、养子女女和继子子女养子女是是指因收收关系的的成立而而为收养养人所收收养的子子女。养养子女为为养父母母的法定定继承人人，其有有权继承承养父母母的遗产产而无权权继承生生父母的的遗产，，被收养养人即使使对生父父母扶养养较多，，也只可可分得生生父母的的适当的的遗产。。新疆宇通通律师事事务所继子女，，依《继继承法》》规定，，只有与与被继承承人间有有扶养关关系的继继子女才才为法定定继承人人；与被被继承人人间没有有扶养关关系的继继子女，，不属于于法定继继承人。。继子女女不论其其是否有有权继承承父母的的遗产，，均有权权继承生生父母的的遗产，，为生父父母的法法定继承承人。(三)父母母(四)兄弟弟姐妹(五)祖父父母和外祖祖父母新疆宇通律律师事务所所二、法定继继承人的继继承顺序法定继承人人的继承顺顺序，又称称法定继承承人的顺序序，是指法法律直接规规定的法定定继承人参参加继承的的先后次序序。新疆宇通律律师事务所所依我国《继继承法》第第10条、、第12条条的规定，，法定继承承人分为两两个顺序：：第一顺序的的法定继承承人为配偶偶、子女、、父母。丧丧偶儿媳对对公、婆，，丧偶女婿婿对岳父、、岳母，尽尽了主要赡赡养义务的的，也作为为第一顺序序继承人。。第二顺序的的法定继承承人包括兄兄弟姐妹、、祖父母和和外祖父母母。代位继承所谓代位继继承，是指指被继承人人的子女先先于被继承承人死亡时时，由被继继承人的死死亡子女的的晚辈直系系血亲继承承其应继承承的遗产份份额的制度度。其中先先于被继承承人死亡的的子女称为为被代位人人或被代位位继承人，，先于被继继承人死亡亡的子女的的晚辈直系系血亲称为为代位人或或代位继承承人。一、代位继继承的概念念新疆宇通律律师事务所所代位继承成成立条件和和效力上具具有以下特特征：第一，被代代位人须为为先于被继继承人死亡亡的子女。。第二，代位位人须是被被继承人的的晚辈直系系血亲。代代位继承人人只能是被被代位人的的子女及其其他晚辈直直系血亲。。代位继承承人不受辈辈数的限制制。第三，被代代位人未丧丧失继承权权。第四，代位位继承人作作为第一顺顺序继承人人参加继承承，一般只只能继承被被代位人应应继承的遗遗产份额。。第五，代位位继承只适适用于法定定继承。新疆宇通律律师事务所所转继承，又又称转归继继承、连续续继承、再再继承、二二次继承等等，是指继继承人在继继承开始后后遗产分割割前死亡时时，其有权权接受的遗遗产转由其其法定继承承人继承的的制度。转继承的发发生或成立立须具务以以下条件：：第一，继继承人于继继承开始后后，遗产分分割前死亡亡。第二，，须死亡的的继承人在在被继承人人死亡后未未放弃继承承权。转继承新疆宇通律律师事务所所转继承与代代位继承的的根本区别别：第一，性质质和效力不不同。转继继承是在继继承开始继继承人直接接继承后又又转由转继继承人继承承被继承人人的遗产，，实质上是是就被继承承人的遗产产连续发生生的两次继继承。代位位继承人参参加继承所所行使的是是对被继承承人遗产的的继承权，，而不是对对被代位人人的遗产继继承权。第二，发生生的时间和和成立条件件不同。转转继承发生生在继承开开始后遗产产分割前，，并且可因因任何一继继承人的死死亡而发生生，任何一一个继承人人都可成为为被转继承承人。而代代位继承只只能是因被被继承人的的子女先于于被继承人人死亡而发发生，只有有被继承人人的子女才才能成为被被代位继承承人。第三，适用用范围不同同。转继承承可以发生生在法定继继承中，也也可以发生生在遗嘱继继承中。而而代位继承承只适用于于法定继承承，在