奥城项目营销策略总案

奥城项目营销策略总案2003年9月30日第一部分市场研究[全国可比性案例研究]生态——绿色城都市——生活城、健康城人文——教育城、文化城深圳华侨城以不经济的手段取得经济上的成功

充分保留并借用原有的地形、地貌打造项目的人文内涵

[全国可比性案例研究][全国可比性案例研究]深圳波托菲诺

意大利小镇名校教育

特色管理

引导高品位的生活方式

整合外围资源，影响目标客户

业主特权

[全国可比性案例研究][全国可比性案例研究]上海世茂滨江花园

前观江景后拥园景一线三峰

塑造城市标志性建筑

[全国可比性案例研究]拥有各自熟悉的生活风景

第一整合原则

多形式的异地销售

设门槛，抬身价

[全国可比性案例研究]广州汇景新城

住宅性能3A级智能化系统三星级国家级生态示范区[全全国国可可比比性性案案例例研研究究]智能能化化是是提提升升项项目目品品质质、、塑塑造造便便利利城城市市生生活活感受受的的重重要要手手段段之之一一智能能化化要要适适度度，，要要适适合合客客户户实实际际生生活活方方式式，，与建建筑筑和和环环境境和和谐谐统统一一[全全国国可可比比性性案案例例研研究究]北京京华华茂茂中中心心城市市综综合合体体东东移移CBD[全全国国可可比比性性案案例例研研究究]建筑筑之之于于城城市市商务务、、商商业业杠杠杆杆奥运运、、国国际际主主题题公公园园和和园园林林多主主题题会会所所顶层层CEO空空中中别别墅墅国际际标标尺尺的的产产品品[天天津津本本地地高高端端市市场场研研究究]天津津市市高高档档物物业业的的区区域域分分布布[天天津津本本地地高高端端市市场场研研究究]水上上板板块块梅江江南南板板块块市中中心心高档档项项目目主要要板板块块分分析析[天天津津本本地地高高端端市市场场研研究究]现阶阶段段高高档档项项目目发发展展迅迅猛猛，，市市场场竞竞争争激激烈烈。。豪宅宅产产品品仍仍主主要要以以地地段段作作为为项项目目主主要要竞竞争争优优势势。。可供供开开发发成成高高档档豪豪宅宅项项目目的的地地块块正正逐逐渐渐减减少少。。需求求量量在在很很大大程程度度是是由由产产品品本本身身决决定定的的。。现阶阶段段综综合合素素质质优优越越的的市市中中心心高高端端项项目目仍仍是是空空白白。。第二二部部分分客客户户分分析析[客客户户分分析析]外来来置置业业人人士士值值得得引引起起重重视视有一一定定年年龄龄和和积积累累，，事事业业处处于于成成熟熟期期私企企业业主主，，高高薪薪金金领领消费费观观念念成成熟熟，，理理性性、、老老[客客户户分分析析]饮食食———营营养养结结构构战战胜胜味味觉觉诱诱惑惑[客客户户分分析析]占有有多多少少资资源源比比享享受受多多大大空空间间更更重重要要居住[客户户分析析]出行——在在起点点与终终点间间完成成思考考[客户户分析析]消费——高高商务务消费费与高高生活活消费费完美美结合合[客户户分析析]娱乐——Workhard,playhard，，追求与与众不不同的的时尚尚[客户户分析析]社交——将将目的的消解解在过过程中中第三部部分项项目价价值梳梳理[产品品价值值梳理理]“海洋洋之星星”集集中式式会所所街区Mini会会所“水晶晶情趣趣大堂堂”——让让等候候成为为一种种享受受[产品品价值值梳理理][产品品价值值梳理理]主题园园林——奥奥运艺艺术公公园[产品品价值值梳理理]欧洲尺尺度的的商业业街区区——COSA街街区CenterofOffice,Shoppi[产品品价值值梳理理]空中别别墅——““PENTHOUSE”“五洲洲风情情会””售楼处处——体体验式式“情景景艺术术馆””[产品品价值值梳理理]智能化化———“与世世界连连线””[产品品价值值梳理理]无线网网络小区一一卡通通智能化化控制制系统统网络服服务系系统[附加加价值值梳理理]街区文文化奥运文文化旅游文文化文化价价值[附加加价值值梳理理]服务价价值私人助助理式式服务务网络互互动式式服务务集成菜菜单式式服务务国际管管家式式服务务第四部部分项项目核核心理理念对稀缺缺资源源的优优先占占有——便便利、、时尚尚的城城市资资源——唯唯一、、丰富富的自自然资资源——超超前、、开放放的国国际资资源——个个性、、尊崇崇的生生活资资源[项目目核心心理念念][项目目核心心理念念]奥城，，反映映了这这座城城市的的经济济发展展水平平，反反映了了我们们对这这座城城市未未来的的信心心。奥城，，拥有有这座座城市市最稀稀有的的资源源，将将见证证这座座城市市的成成熟和和繁荣荣。奥城，，背负负着重重塑这这座城城市的的形象象，参参与城城市历历史塑塑造的的责任任。我我们将将从中中寻找找到关关于这这座城城市的的一切切遐想想。奥城，，一座座城中中之城城。自然城城市，，国际际生活活第五部部分项项目营营销策策略[营销销模式式]情景式式专属属营销销[营销销模式式]情景营营销———体验互动城市之之情，，自然然之景景[营销销模式式]专属营营销———个性第一定向关系[媒体体策略略]针对兴兴趣点点，对对应专专业性性，打打破传传播壁壁垒区域媒媒体与与全国国媒体体联合合，实实现销销售和和品牌牌双赢赢整合行行业平平台，，赢取取专业业口碑碑[媒体体策略略]媒体形形式媒媒体体选择择路牌类类：经济类类：休闲类类：业界类类：时政类类：文本类类：交通类类：网络类类：[媒体体策略略]特点：：读者者为工工商、、行政政管理理决策策者适用：：新闻闻刊发发和物物业形形象21世世纪经经济报报道———[媒体体策略略]特点：：高尔尔夫爱爱好者者必看看的读读物适用：：可做做长期期发布布高尔夫夫———[媒体体策略略]特点：：经理理人的的时政政读物物适用：：开盘盘后广广告刊刊发三联生生活周周刊———特点：：商旅旅、商商务人人士适用：：长期期发布布国际航航空———[媒体体策略略]特点：：车迷迷和私私车家家族适用：：前期期发布布汽车杂杂志、、交通通台———[媒体体策略略]特点：：行业业内有有影响响力的的网站站适用：：长期期跟踪踪发布布万信网网———[媒体体策略略][销售售策略略]机动灵灵活，，快速速消化化高开高高走，，实物物调节节泛销售售跨区域域销售售定向式式销售售搭建高高端客客户平平台房地产产信托托产品品[活动动策略略]由外到到内，，由彼彼及此此大事件件拔高高度，，小事事件树树口碑碑第六部部分一一期营营销节节奏及及实施施[一期期营销销节奏奏及实实施]第一阶阶段：：2003年10月月—2004年年1月月主题：谁来来设计奥城城目标：树立立项目宣传传制高点，，通过舆论论造势，保持项目神神秘感[一期营销销节奏及实实施]专家论坛———谁来设设计奥城？？人物专访———魏纪中中住交会———南北地王王对话房交会———制造悬念念树立国际坐坐标新年音乐会会[一期营销销节奏及实实施]第二阶段：：2004年2月——2004年4月主题：等待待奥城目标：树立立项目清晰晰形象，积积累客户资资源[一期营销销节奏及实实施]形象广告亮亮相出街城市建筑艺艺术展定向客户系系列活动产品推介会会投资分析会会品牌汇报会会[一期营销销节奏及实实施]第三阶段：：2004年5月目标：追求求开盘的全全城效应，，迅速建立立项目的市市场地位。。主题：大幕幕开启，大大气天成———奥城正正式亮相[一期营销销节奏及实实施]体验高尔夫夫——向雅典进发发1）世界顶顶级春夏时时装发布模模特秀2）顶级运运动名车展展示3）奥运视视觉艺术展展4）现场雪雪茄派送5）智能国国际生活现现场体验6）爵士乐乐（Jazz）开盘主题周周谢谢！！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。18:13:4518:13:4518:131/5/20236:13:45PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2318:13:4518:13Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。18:13:4518:13:4518:13Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2318:13:4518:13:45January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20236:13:45下下午18:13:451月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月236:13下下午1月-2318:13January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/518:13:4518:13:4505January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。6:13:45下下午午6:13下下午午18:13:451月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。18:13:4518:13:4518:131/5/20236:13:45PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2318:13:4518:13Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。18:13:4518:13:4518:13Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2318:13:4518:13:45January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20236:13:45下下午18:13:451月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月236:13下下午1月-2318:13January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/518:13:4518:13:4505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。6:13:45下下午午6:13下午午18:13:451月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。18:13:4518:13:4518:131/5/20236:13:45PM11、越是没有本本领的就越加加自命不凡。。1月-2318:13:4518:13Jan-2305-Jan-