第二章房地产估价

第二章房地产估价经济学理论基础§2-1基于房地产估价的房地产基本概念一、房地产的内涵（一）一般内涵：（二）估价内涵:房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体（三）土地内涵:地表及上下一定范围的空间土地的三维范围土地的地表范围--该宗土地在地表上的边界所围合的区域（界址、四至、面积、形状）土地的地上空间范围--以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围--以人类的能力所及为限（四）建筑物内涵:广义的建筑物--包括房屋和构筑物狭义的建筑物--指房屋，不包括构筑物包括：外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等

1、房屋

2、构筑物

3、辨析:人是否直接在里面生产生活，是则为房屋,是否有门、窗、顶盖，有则为房屋（五）其他土地定着物指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外土地定着物与土地或建筑物物理上不可分虽然可分离，但是从经济角度不合理（六）房地产实物内涵：是指房地产中看得见、摸得着的有形部分构成：有形的实体，该实体的质量，该实体组合完成的功能（七）房地产权益

1、内涵：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益2、房地产权益内容包括：

1）房地产的各种权利--所有权、使用权、地役权等

2）受到其他房地产权利限制的房地产权利--如设立了抵押权的土地使用权

3）受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利--如城市规划对土地用途、容积率的限制

4）房地产的额外利益或收益--如楼顶的广告收益

3、种类（1）物权与债权物权：是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权是绝对权，对世权债权：是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为，债权是对人权、相对权关系：特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权有两个以上物权的，优先保护先设立的物权

（2）所有权

概念：是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）分类：1）土地所有权（国家、集体），房屋所有权（国家、集体、私人）

2）独有、共有、建筑物区分所有权单独所有共有（按份共有、共同共有）建筑物区分所有（专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持有权、因共同关系所产生的成员权）

（3）土地使用权

概念：是指土地使用人依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利分类：建设用地使用权（空间权利，地表、地上、地下可分设），宅基地使用权，土地承包经营权（4）地役权

概念:房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利典型权利:通行权---在他人的土地上通行的权利（5）抵押权

概念：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿（6）租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利

4、实物和权益对房地产的影响一般的有形资产主要是实物的价值一般的无形资产主要是权益的价值房地产的实物和权益在价值决定中都很重要（八）房地产区位

1、内涵：指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

2、构成：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等（1）位置：坐落、方位、距离、朝向、楼层（2）交通：外到内的可达性，内到外的便捷性（3）周围环境和景观：自然环境，人文环境（所在地区声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况），景观（4）外部配套设施：基础设施（水、电、气、热等），公用设施（科、教、文、体医、商等）二、房地产的特性

1不可移动（位置固定性）不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余额，因此无法形成全国性的统一市场，而形成地区性市场

2独一无二难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式

3寿命长久土地有不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久，可以为其占用者带来持续不断的利益

4供给有限供给有限造成房地产具有独占性原因：土地总量不可增加，房地产不可移动造成了供给不能调剂

5价值量大

6用途多样

7相互影响

房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响外部性正外部性－某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为些花费代价负外部性－某经济主体行为使用他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本8易受限制

政府对房地产限制的四种特权管制权－对房地产的利用作出限制征收权－为了公共利益而征收征税权－对房地产课税充公权－政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产9难以变现变现能力弱、流动性差但是没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格影响某宗房地产变现能力的主要因素（七项）：通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况10保值增值

引起房地产价格上升的原因（五方面）：对房地产进行投资改良--投资增值，外部经济--自然增值，需求增加导致稀缺性增加--自然增值，通货膨胀（物价上涨）--保值，房地产使用管制改变--自然增值。房地产具有保值功能--能抵御通货膨胀房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动三、房地产的种类：.1按用途分类（10类）居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、体育和娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产2按开发程序分类（5类）生地--不具有城市基础设施毛地--具有城市基础设施＋未拆迁或未完成拆迁熟地--完善的城市基础设施＋场地平整，可直接建造建筑物在建工程--已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程）现房--已建造完成＋可直接使用3按实物形态分类（9类）土地---分为空地和有建筑物的土地建筑物：已建造完成的建筑物（新建筑物、旧建筑物），尚未建造完成的建筑物（正在建造的建筑物、停缓建的建筑物）土地与建筑物的综合体（土地＋现房、土地＋在建工程）房地产的局部未来状况下的房地产－期房已经灭失的房地产－如已拆迁和完全损毁的房屋现在状况下房地产与过去状况下的房地产的差异部分（建筑物的装饰装修部分、不可修复的房地产损害造成的价值减损）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产整体资产中的房地产4按权益状况分类（20类）

干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产干净的房屋所有权和集体土地的房地产共有的房地产部分产权的房地产有租约限制的房地产建立了地役权的房地产设立了抵押权的房地产有拖欠建设工程价款的房地产已依法公告列入征收、征用范围的房地产被依法查封、采了财产保全措施或者以其他形式限制的房地产开发建设手续不齐全的房地产房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产临时用地或者临时建筑的房地产违法占地或者违法、违章建筑的房地产房地产的租赁权地役权房地产的抵押权房地产的空间利用权房地产中的无形资产干净的含义（7大特征）：房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。对共有房地产的规定：处分共有房地产，应经2/3以上的共有人同意按份共有人可以转让其份额，其他共有人要同等条件下享有优先购买权一般情况下共有人承担连带债务共有的房地产作重大修缮，应当经2/3共有人同意管理按约定，无约定各共有人都有管理的权利义务5按是否产生收益分类收益性房地产非收益性房地产要点：判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力（如在闹市空置的写字楼）

6按经营使用方式分类

用于销售的房地产－可采用市场法出租－可采用收益法营业－可采用收益法自用－主要用成本法四、房地产状况描述（一）基本状况描述1、名称2、坐落3、四至4、规模5、用途6、权属（二）区位状况描述（1）位置：坐落、方位、距离、朝向、楼层（2）交通：出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程序和收费标准（3）周围环境和景观：自然环境、人文环境、景观（4）外部配套设施：外部基础设施、外部公共服务设施（三）实物状况描述1、土地实物状况：土地面积、形状、地形、地势、土壤、地基（地质）、开发程度、其他。2、建筑物实物状况：建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水保温通风采光等、层高与净高、空间布局、年龄和设计使用年限、维护情况及完损程度、其他。（四）权益状况描述1、土地权益状况：土地所有权、土地使用权、土地使用管制、目前使用情况、其他权利设立情况、特殊情况说明。2、建筑物权益状况：房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、特殊情况说明、其他。

【2004年真题】房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间

【答案】C【2005年真题】房地产所有权可分为独有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（）

【答案】√【2004年真题】建筑物区分所有权包括（）等。A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共同部分持份权E．长期使用租赁权

【答案】BCD【2007年真题】（判断题）房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）

【答案】√

【典型例题】以下权利（）属于自物权。A．使用权B．抵押权C．所有权D．租赁权

【答案】C

【2007年真题】房地产的独一无二特性导致了（）。

A．难以出现相同房地产的大量供给

B．房地产市场不能实现完全竞争

C．房地产交易难以采取样品交易的方式

D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E．房地产价值量大

【答案】ABCD

【2005年真题】房地产具有保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A．装饰装修改造B．通货膨胀C．需求增加导致稀缺性增加D．改进物业管理E．周围环境改善

【答案】CE

【解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变。

AD属于投资增值而非自然增值

B属于保值而非自然增值【典型例题】房地产的特性包括（）。A．独一无二B．需求有限C．流动性好D．相互影响E．保值增值

【答案】ADE

§2-2房地产价格和价值

一、房地产价格内涵（一）一般价格的含义（二）房地产价格内涵房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价----货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付（三）形成条件有用性:指物品能够用来满足人们的某种需要，即使用价值稀缺性:稀缺性指相对缺乏而不是绝对缺乏，不是指它难以得到，而是指物品不能自由取用，必须付出代价才能得到有效需求:有支付能力的需要才是需求（有效需求）（四）价格的实质是在市场经济（商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。人类历史上的六种利益分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格二、房地产价格特殊性（一）共性：价值货币表现、波动、按质定价（二）特殊性1、地价的特殊性1）生产成本不同：一般物品是劳动的产物，价格中必然含有生产成本因素，价格是劳动价值的货币表现。土地是大自然的恩赐，地价不一定含有生产成本因素，地价是地租的资本化2）折旧不同：

一般物品可大量重复生产，有折旧。土地不可毁灭，无折旧且自然增值，但有使用期的建设用地使用权须计折旧。3）价格差异不同：一般物品可大量制造，价格较一致；土地独一无二，价格差异性大。4）市场性质不同：一般物品完全市场，价格较客观；土地典型的不完全市场，地价形成受主观因素影响大5）价格形成时间不同：一般物品价格形成时间较短；土地价格形成时间较长.6）供求变化不同：一般物品价格受供求因素共同影响；土地价格因为供给弹性小，地价受需求影响大，并且对土地的需求是一种由对土地上的产品和服务而引起的引致需求。2、房地产整体价格的特征（五个）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格）.房地产价格受区位影响很大.房地产价格实质上是房地产权益的价格.房地产价格形成的时间较长.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响.三、房地产市场价格的形成（一）房地产市场需求1、内涵房地产需求：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买房地产市场需求：指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即所有消费者需求的总和。2、影响因素该种房地产的价格水平（反向），消费者的收入水平（同向），消费者的偏好（同向），相关物品的价格水平【替代品---一种价格上升，对另一种的需求增加（经济适用房与商品房）；互补品---一种价格上升，对另一种的需求减少（住宅与其配套商业）】，消费者对未来的预期。3、需求曲线（二）房地产市场供给1、内涵房地产供给：是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量形成供给的两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给，二是房地产开发商和拥有者有能力供给房地产市场供给：是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产供给短期不能随房地产需求和价格的变动及时作出调整，因此短期供给缺乏弹性2、影响因素：该种房地产的价格水平（同向），该种房地产的开发建设成本（反向），该种房地产的开发技术水平（同向），房地产开发商对未来的预期。3、供给曲线（三）房地产市场价格的形成房地产市场需求量与市场供给量相等时形成房地产均衡价格

（四）房地产供求与价格关系的特殊性

1、供求状况的四种类型：全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况

2、房地产供求的特殊性：由于房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是由本地区同类房地产的供求状况决定由于房地产供给缺乏弹性，因此均衡价格主要由需求决定。

【典型例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（）

A．消费者有购买房地产的意愿

B．消费者能够承受并支付得起房地产价格

C．城市经济高速发展

D．人口急剧增长

E．房地产供给大于房地产需求

【答案】AB四、房地产价格和价值的相关概念（一）价值、使用价值、交换价值广义的价值分为使用价值和交换价值使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量在房地产估价中所讲的价值是指交换价值关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。房地产既有使用价值也有交换价值（二）成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（价格）1、成交价格：1）含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易价格。是一个已经完成的事实，是一个个别价格。2）卖价：也称供给价格，是站在卖者的角度，卖者在出售房地产时愿意接受的价格，是一种心理价格。3）买价：也称为需求价格，是站在买者的角度，买者购买房地产时愿意支付的价格，是一种心理价格4）最低卖价、最高买价、成交价之间的关系：交易实现的条件---当最高买价高于或等于最低卖价最高买价≥成交价≥最低卖价最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于买卖双方相对的议价能力，与该种房地产是处于买方市场还是卖方市场有关。买方市场：买方掌握主动权，成交价会偏向最低卖价；卖方市场：卖方掌握主动权成交价会偏向最高买价。

5）正常成交价格：是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强近交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。条件（7个）：公开市场，交易对象本身具备市场性，众多的买者和卖者，买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿，理性且自私的经济行为（经济人假定），买者和卖者都具有完全信息，有适当的期间完成交易6）按土地出让方式划分的成交价格招标成交价--可实现较高地价拍卖成交价--最能抬高地价协议成交价--一般会降低地价2、市场价格

1）含义：市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）

2）市场价格与成交价格的异同：市场价格是成交价格（已经发生的），但不是个别的具体的价格，而是一种类型的平均价格。3、理论价格1）含义：是在经济学假设的经济人的行为和预期是理性，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。可以用价值、内在价值、自然价值、自然价格等表示。2）市场价格和理论价格的异同：市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格，理论价格是一种完美状态下的价格，而市场价格是一种长期正常状态下的平均价格。正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动。但在投机需求带领或非理性预期下，市场价格可能会较长时间脱离理论价格。3）成交价格、市场价格与理论价格的关系：一般地说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动。房地产估价是评估房地产的市场价格4、评估价值

1）含义：评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值根据不同的评估方法，评估价值有不同的称谓：收益法－收益价格，成本法－积算价格，市场法－比准价格收益法测算出的倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法测算出的倾向于最低卖价市场法测算出的倾向于成交价格，趋向于市场价格三种价格之间的关系：正常市场情况下：比准价格与收益价格基本一致；房地产泡沫情况下：比准价格大大高于收益价格；市场不景气情况下：积算价格大大高于比准价格或收益价格。

评估价值虽然不是事实，但有可能成为成交价格一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值一般不同，但彼此之间的差异会在合理的误差范围内

例1【2006年真题】下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价例2【2005年真题】当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（）例1【答案】C

【解析】A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致

B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格

D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格例2【答案】√

【解析】积算价格大大高于比准价格或收益价格，说明市场不景气（三）市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值1市场价值（5+3条件）一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利已动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价隐含条件（3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准

【2007年真题】城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（）【答案】×【2006年真题】公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（）。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易【答案】ABD2快速变现价值

卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件由于交易时间较短，一般低于市场价值3谨慎价值谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值一般低于市场价值,如抵押价值、保险价值4在用价值

在用价值是指在现状使用下的价值现状使用包括目前的用途、规模、档次使用它可能是最高最佳使用，也可能不是当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值5清算价值

清算价值是指在非继续使用条件下的价值一般低于市场价值特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值并据此拆迁补偿6投资价值1）含义：是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值2）投资价值与市场价值的区别：市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的非个人的，市场价值是唯一的；投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值会因投资者的不同而不同。投资价值因人而异的原因：不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响期对房地产未来收益能力的估计3）投资实现的基本条件：投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格4）投资价值的评估方法：与评估市场价值的方法相同---主要是收益法主要区别在参数的取值：评估市场价值评估投资价值折现率：社会一般报酬率特定投资者要求的最低报酬率净收益：税前净收益（不扣除所得税）税后净收益（扣除所得税）对未来净收益的估计：客观主观：可能乐观也可能悲观政府国有土地招拍挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估【2007年真题】

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值

【答案】D（四）买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值1买卖价格：买卖价格也称为销售价格，也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益2租赁价格1）概念：是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。2）种类：商品租金全价租金：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）成本租金出租房屋的经营成本确定折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）真正的房租：地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润（十项）3）实际房租与真正租金的差别：实际房租中可能包含着真正房租之外的费用（如物业管理费等）实际房租中可能未包含真正房租的构成因素3抵押价值1）概念：是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。2）公式：抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－已抵押价值（已抵押贷款余额/贷款成数）未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，一般低于市场价值（谨慎原则）【2007年真题】在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。

A．划拨土地应补交的出让金

B．已抵押担保的债权数额

C．发包人拖欠承包人的建设工程价款

D．强制执行费用

E．估价费用【答案】BC【解析】法定优先受偿款包括已抵押担何的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金

【2007年真题】某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（）

【答案】×

【解析】再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－已抵押贷款余额/贷款成数。4保险价值

保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。估价对象的范围应视所投保的险种而定，如火灾险的评估价值包含建筑物损毁的价值及连带损失，不包括不可损毁的土地的价值。即包含重建成本和重建期间的经济损失（如租金损失）。5计税价值

也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金房产税---其计税价值为房产原值或房产租金城市房地产税---房地产市场价值或市场租金6征收价值

是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。例：一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地。然后再花费20万美元修建一幢办公楼。这时他在他的资产中已投入25万美元，表示投资成本的总和。当他将该财产为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的借款价值，估税员以13万美元估定财产收税价值。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万元美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的征收价值。（五）所有权价格、使用权价格和其他权益价格按房地产权益划分:1所有权价格中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格土地公有制，国家所有权不允许转让，农村土地集体所有权只能通过征收的方式转让给国家，变成城市建设用地。土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿房屋拆迁补偿以被拆迁房屋的市场评估价格为依据2使用权价格主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权正常情况下土地所有权价格高于土地使用权价格。3其他权益价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格包括租赁权价格、地役权价格、抵押权价格完整的房地产所有权价格实际上是一完整权利束价格，设置了它项权利，相当于去掉一项权利棒，其价格降低。（六）原始价值、账面价值、公允价值和市场价值1原始价值：也称原值、原价、历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。对于外购的资产，原值包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。对于自行建造的资产，原值为建造出达到预定可使用状态前所发生的必要支出。会计核算原则，将原始价值作为资产的入账价值。2账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。3公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值模式计量的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息4市场价值：也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价值，或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能的价值。5各价值之间的关系：原始价值、账面价值、公允价值是会计上的用语，市场价值是估价上的用语。市场价值与公允价值的基本内涵相同。原始价值始终不变，账面价值是随着时间的流逝而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动。公允价值、市场价值与账面价值或原始价值通常无关房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。【2007年真题】下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值

【答案】B（七）市场调节价、政府指导价和政府定价1、市场调节价:由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。估价应根据市场供求状况进行2、政府指导价:政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度3、政府定价:由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格估价结果以政府定价为准。

4、规定最高限价和最低限价最高限价--规定一个对房地产可以收取的最高价格有最高限价的房地产，其估价结果不得超过其最高限价最低限价--规定一个对房地产可以收取的最低价格有最低限价的房地产，其估价结果不得超过其最低限价5、规定价格构成和利润率经济适用房的七项成本：征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金。经济适用房的利润：前四项的3%以下。（八）基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价：是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润（九）土地价格、建筑物价格、房地价格1土地价格五种土地情况：未完成征收补偿安置的集体土地，已完成征收补偿安置但未完成三通一平土地，已完成征收补偿安置和三通一平的土地，未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地，已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。三种分类：生地，毛地，熟地。2建筑物价格：建筑物价格与房价不同：建筑物价格仅指建筑部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格；房价含有建筑物的价格和建筑物占用范围内土地的价格。3房地价格：房地价格指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念。房地价格＝土地价格＋建筑物价格。4【辨析】房地产价值在土地与建筑物之间的分配：各部分的价值之和等于整体价值。房地产分割：分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。房地产合并：合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。（十）总价格、单位价格和楼面地价1总价格：是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。2单位价格：是单位建筑物面积的房地价格。房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低。价格单位：货币/面积3楼面地价：是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率；容积率=总建筑面积/总占地面积楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。【2006年真题】某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%．假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（）万元。

A.96B.192C.240D.480

【答案】D

【解析】建筑面积＝2000/5000=4000土地总价＝土地单价×土地面积＝楼面地价×建筑面积=1200×4000=480（万元）【2006年真题】某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（）万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

【答案】D【解析】变更为商业用地的土地单价=2000元/㎡×2．0=4000元/㎡某仓库房地产土地面积=800㎡/0.8=1000㎡应补地价的数额=（4000元/㎡-850元/㎡）×1000㎡=315万元（十一）实际价格和名义价格真实的成交价格（实际价格）与申报的成交价格（名义价格）考虑通货膨胀下的价格（实际价格）与不考虑通货膨胀下的价格（名义价格）1）估价中最常用到的含义：实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明的价格，但不是在成交日期时一次性付清的价格。2）名义价格与实际价格的换算：根据资金的时间价值的换算，把发生在不同时点的现金流折