世联XXXX年中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告

谨呈：中信地产中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.6项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势主城区西北边江北CBD出发：15分钟麦地商圈出发：20分钟广惠出口右拐：3分钟主城区中信汤泉依托广惠、深惠高速至东莞：40分钟至深圳：60分钟至广州：80分钟至香港：80分钟珠江东岸一个半小时生活圈周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源项目位于惠州市旅游局重点打造的“百里生态旅游长廊”核心区域，区位优势明显“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础地块东、北、西三面环山；地块南面临路；项目西南角有待拆民房；项目正南有高架桥一座。地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质技术指标TQ-01TQ-02Tq-03用地面积8.3万㎡17.48万㎡20万㎡使用年限40年40年70年总建筑面积16369㎡84740㎡106771㎡容积率0.230.490.54建筑密度7.4%13.6%16.10%道路占地率8.10%12.20%17.70%绿地率84.0%29.8%61.40%硬质景观占地432㎡14035㎡2571.40㎡汽车总位数66776561地下室总面积

8917.88㎡总占地114万㎡瞻仰林69万㎡建设用地45万㎡其中----25万㎡

:旅游开发地块20万㎡

:居住地块温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素名称中山温泉珠海御温泉恩平锦江温泉恩平金山温泉阳江温泉清远清新温泉本项目温度（℃）93457085757570日出水量（m3/d）4002400超过5000280030008000-110001000主要化学成分化纳泉，含有12种微量元素偏硅酸泉，富含13种微量元素硅酸泉，富含锂、锶、氡、硫等碳酸氢钠泉富含硫磺、氡等50多种矿物质偏硅酸泉，富含30多种元素属重碳酸型高温泉，含有铁、钙、镁等多种微量元素类型旅游地数量占总数比重（%）氡泉513.9苏打水氡泉25.6碳酸氢钠泉1438.9硅酸泉513.9硫磺温泉616.7重碳酸及硫磺泉12.8热矿泥12.8化纳25.6资料来源：根据2004年温泉旅游协会调查报告整理标准37－100Bq/L医疗价值本项目86.6Bq/L肌肤保养，增进造血功能、降血脂……汤泉有热泉、冷泉共生的特点，在温泉系列中十分少有地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件1、温泉资源冷、热泉共生，重碳酸型泉水，含多种微量元素；2、交通条件便利周边路网完善，1.5小时车程辐射珠三角二大城市；3、良好的自然环境汤泉林场三面围合，具有一流的自然风景；地块内部溪湖相生，水面较大，拥有亲水性；地块内有用九龙潭天然瀑布，水景资源好；1、温泉资源：出水量有限，建议进一步勘探挖掘；2、竞争层面：珠三角地区温泉度假项目众多；3、综合资源：本项目资源具有均好性，但无突出特色；地块优势条件弱势因素项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发度假村项目属性界定描述诠释珠三角经济圈位于惠州城北区域1.5小时车程辐射深圳、广州温泉质含量丰富含有特色元素重碳酸型高温泉含有铁、钙、镁等元素旅游度假项目非普通的房地产开发依托稀缺资源的综合均好性，开展旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成及知名度的提升，最终实现地产开发的成功10项目解读Part.1目标及核心问问题导出Part.2发展模式研判判Part.3发展模式下的的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议议Part.7整体定位Part.6中信——覆盖多种产业业的大型央企企中信在国外：日本、澳洲、中亚、北美等地均设有分支机构中信在全国：覆盖金融、证劵、房地产、工程、石油、保险、信托等业务中信房在珠三角：广州第一高楼中信广场、深圳豪宅标杆中信红树湾等，另在东莞、中山、佛山等地均有知名项目中信房在惠州：中信城市时代、中信水岸城在售，近期中信数码园将售，中长期将有淡水新桥、会展中心、汤泉等项目集中入市，将形成中信集中放量之势中信汤泉度假假村——整合房地产及及休闲度假打打造中国温泉泉度度假村高高端品牌依托中信央企企背景及雄厚厚实力，立足足汤泉综合资资源打造的集集地产开发、、旅游服务、、政务接待功功能为一体的的度假村TQ01功能业态模拟政务接待旅游度假地产开发汤泉度假村以高收入阶层层为核心客户户，满足其休休闲度假需求求TQ02TQ03我们的一切研研究都必须以以现实条件为为基础，以客客户的目标为为导向企业战略目标标项目目标利润目标开发战略基于旅游地产产细分市场，，建立适合发发展的产品开开发、经营、、管理模式，，最终实现全全国度假房产产标杆品牌高形象：立足历史人文文，主打高形形象高价值：整合自然、、人文打造造高价值高回报：高起高打，，实现高回回报在控制风险险情况下，，实现利润润最大化旅游带动地地产，地产产反哺旅游游核心问题一一：如何选择适适合本项目目的温泉开开发模式区域内部旅旅游资源丰丰富，拥有有大规模山山体和瀑布布距离江北CBD约8公里，离深深圳约2小时车程具有千年悠悠久历史，，人文底蕴蕴丰厚温泉价值提提升单一的温泉泉配套多元化的价价值体系从本项目的的实际出发发，温泉层层面的单纯纯比拼在强强者林立的的珠三角难难有优势可可言本项目温泉泉价值提升升的关键在在于如何以以温泉为核核心，整合合其它的项项目价值点点，从而建建立多元化的价价值体系支支撑Q1:如何选择适适合本项目目的开发模模式，保证证项目的持持续、成功功开发，从从而实现项项目利润和和品牌的双双目标？核心问题二二：如何平衡旅旅游与地产产之间的关关系，选择择合理的开开发时序区域总体收益开发历程东部华侨城城的区域收收益特征旅游+地产开发模模式初期35亿元项目的发展展必须首先先解决如何何利用温泉泉资源及其其配套体系系,以消除区域域陌生感及及增加知名名度，提升升区域成熟熟度1房地产开发发是区域度度假开发之之下的一个个环节，其其关键在于于企业根据据自身发展展战略及市市场成熟度度之下开发发时机的选选择2Q2:如何平衡旅旅游与地产产之间的关关系，选择择合理的开开发时序，，实现稳定定、持续的的收益？核心问题三三：如何整合相相关资源，，实现住宅宅价值最大大化大珠三角的的度假楼盘盘尽管细节节上有所差差异，但大大体同质区域项目规模卖点惠州雅居乐白鹭湖1.5万亩湖景，高尔夫，星级酒店金海湾3.6万亩海滩，高尔夫，星级酒店，商务中心东莞锦绣山河6000亩湖景，高尔夫，星级会所深圳万科东海岸510亩海滩，会所，山体公园广佛美林湖国际1.3万亩森林，湖景，高尔夫假日半岛1万亩高尔夫，星级酒店翡翠绿洲8000亩山体森林，星级酒店，高尔夫珠三角度假假大盘趋于于同质化，，个体价值值模糊，本本项目如何何摆脱固有有模式的束束缚——硬件、软性性服务、权权益构建……Q3:如何整合重重构项目资资源，形成成差异化，，并在此基基础上深化化住宅物业业开发，充充分实现住住宅价值最最大化？核心问题总总结：开发模式开发时序开发手段选择适当的的开发模式式，保证项项目高形象象、高价值值、高回报报的实现开发模式下下地产与旅旅游的关系系处理，两两者如何相相互促进，，保证持续续、稳定的的收益住宅是根本本，合理的的开发时序序下，如何何体现住宅宅价值，前前期的高形形象如何落落地18项目解读Part.1目标及核心心问题导出出Part.2发展模式研研判Part.3发展模式下下的市场分分析Part.4发展战略Part.5项目开发建建议Part.7整体定位Part.6在“一流流温泉旅游游度假地特特征分析””中，我们们着重参考考了以下标标杆性案例例国内：珠海御温泉泉珠海海泉湾湾九华山庄……国外：BlueLagoon捷克卡罗维维瓦里DownataDunton德国巴登巴巴登日本汤布院院英国巴斯…………研究内容：：发展现状及及发展阶段段案例共通性性：临近城市群群拥有核心的的温泉资源源发展历程及核核心驱动力发展模式世联对世界一一流温泉度假假区成功案例例进行了深入入的研究分析析，总结出5种核心驱动力力模式及其代代表案例国外：BlueLagoon捷克卡罗维瓦瓦里DownataDunton德国巴登巴登登日本汤布院英国巴斯…………多重资源驱动深度开发驱动特殊产业驱动文化产业驱动温泉资源广度开发驱动BlueLagoon捷克卡罗维瓦瓦里Downata德国巴登巴登登日本汤布院英国巴斯DuntonDownata温泉度假区——以满足家庭及及团队客户为为主区位：位于爱达荷州（Idaho），Downey距离：Downey镇5公里Logan，犹他州88公里Pocatello72公里盐湖城192公里基本参数：水温：44.4摄氏度（109F）出水量：450立方/天元素mg/L

pH

7.1钠（Na）26钾（K）3钙（Ca）61镁（Mg）15二氧化硅（SiO2）28碳酸氢根（HCO3）211硫酸根（SO4）26氯（Cl）22氟（F）0.3总计392夏季冬季泳池温度29.4－37.235－38.3温泉泡池38.9-41.1温泉含量及检检验报告得到到爱达荷州水资源研究院院及国家水资资源局双重认认证。广度开发驱动动围绕温泉主题题乐园形成核核心规划布置置水上游乐区——各种规格泳池池、滑水道、、排球场………主题园——三个主题园结结合住宿及野野餐，形成特特色旅游设立自驾游服服务区，提供供相关服务温泉主题乐园园野外宿营区独立别墅区跑马场主题园自驾游设施广度开发驱动动以水为载体的的多种功能体体验，形成一一流的水主题题体验区温泉泡池泳池一流滑水道戏水操场不断扩建游泳泳池规模及最最新最新的游游乐设施，打打造一流戏水水胜地通过通过技术术革新，解决决夏季温泉使使用频率低的的劣势夏季开设游泳泳课及完善的的救护设施弱弱化温泉夏季季使用劣势广度开发驱动动广度开发驱动动型温泉旅游游度假区的适适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性本类驱动对温泉的质量要求不高，仅为复合功能载体历史人文对人文资源没有要求周边景点依赖度对周边景点依赖度低，主要以自身外延功能复合，实现体验价值的最大化区域经济本类驱动主要以区域内客户为主，对区域经济要求较高政策支持力度对政策支持力度要求不高周边区域土地需求对周边区域土地需求量大，需要持续开发新项目以增加竞争力企业整合能力对企业市场洞察能力要求高（Bluelagoon）蓝湖温泉泉海岸旅游度度假区“蓝湖blueLagoon）温泉海岸离离首都雷克雅雅未克西南约约45分钟车程，国国际机场25分钟车程，为为一方圆3公里的露天天天然温泉湖(蓝湖)，湖底蕴藏了了大量的矿物物质，湖水终终年深蓝色，，所以得名；；温泉含有大量量的矿物质、、硅及海藻因因而具有活性性和治疗功效效，对于皮肤肤保养具有很很好的作用；；出水量：约3700吨/天水温：37-39°°C水深：2000米成分：2/3海水，1/3淡水元素mg/kg硅(SiO2)

251

钠(Na)7.643钾(K)1.177

钙(Ca)

1.274

镁(Mg)0,60

二氧化碳(CO2)

11,4硫酸盐(SO4)

31,8氯(Cl)

15.740

氟(F)0,18

总计320.6深度开发驱动动蓝湖温泉衍生生品——系列化、产业业化Accessories（附件）Bodycleansing（沐浴露）Bodynourishing（营养液）BodyrelaxingFace（脸部护肤品品）礼品深度开发驱动动基于蓝湖自身身资源（开发发的一系列保保养产品）提提供特色的保保养及按摩服服务BlueLagoon

In-WaterMassage水里按摩Relaxingmassage松弛按摩Silicamassage硅胶按摩按摩保养、按摩保养SaltGlow－盐浴Nourishingandrelaxing

algaetreatment藻类全身敷Waterretentionandcleansingtreatment水疗Firmingtreatment－拉芬保养Facialtreatment－脸部保养深度开发驱动动提供不同的深深层次温泉体体验设施，满满足不同的不不同层次的体体验需求BlueLagoonwaterfall,whichprovidesanenergizingmassage.ExclusivesteambathwithwhitewallsthatresemblewhitesilicamudCozysteambathlocatedinalavacaveSaunaandarefreshingcoldwatersprinkle瀑布浴蒸汽浴结合BlueLagoon衍生产品的个个人疗程深度开发驱动动基于BlueLagoon产品连锁体系系，拓宽财源源及潜在客户户源Energizingtreatmentforhandsandarms(20min)Energizingtreatmentforfeetandlegs(20min)BlueLagoonShopBlueLagoonShopatLaugavegur15inReykjavíkBlueLagoonShopatKeflavíkInternationalAirport深度开发驱动动深度开发驱动动型温泉旅游游度假区的适适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性本类驱动对温泉水质要求极高，需要含有特色成分及具有特色的保健疗效历史人文对人文没有要求周边景点依赖度自身观光项目缺失，需要周边一定范围内的资源弥补区域经济客户一般为高端及顶级客户，区域依赖度相对较低政策支持力度需要得到政府权威部门的支持及认证周边区域土地需求扩张对区域土地需求较小企业跨行业整合能力需要整合权威部门资源，以获得客户信任需要建立起一流的研究机构（或与一流机构合作）持续的形成该领域的领先，形成核心竞争力德国巴登巴登登——德国的春天从从这里开始，，“满城泉水水满城花”是是对这个城城市最生动的的描述区位：位于德国黑森森林西北部的的边缘上的奥奥斯河谷中水温：汤池水温徘徊于摄氏十八度至三十十八度。核心吸引力世界顶级SPA，“SPA中的SPA”景观资源优势势欧洲的拉斯维维加斯。舒曼、勃拉姆姆斯、李斯特特等音乐大师师的音乐会特殊产业驱动动被称做“休闲闲宫”的赌场场，为城市赢赢得了“欧洲洲拉斯维加斯斯”的称誉；；与生俱来的的浪漫与情调调吸引了众多多欧洲艺术和和音乐大师欧洲的拉斯维维加斯：建于1824年，是德国最最大最古老的的赌场，也是是世界上最漂漂亮的赌场之之一。一百多多年以来，这这个赌场从未未中断过营业业，即使在两两次世界大战战中也照常开开放音乐大师的音音乐会：巴登巴登还是是欧洲沙龙音音乐的中心，，圣诞新年将将至，在泡温温泉之余，还还可欣赏到市市内举办的多多场舒曼、勃勃拉姆斯、李李斯特等音乐乐大师的音乐乐会巴登-巴登的赌场甚甚至也不叫赌赌场(Casino)，它有个文雅雅的名字——“休闲宫”(Kurhaus)，这个宫里里也并非只可可赌博，这里里还有音乐厅厅，舞厅等。。俄国作家陀斯斯妥耶夫斯基基曾在这里通通宵达旦的狂狂赌，结果输输得一败涂地地。后来他把把这种上了赌赌瘾的感受写写进了他的小小说《赌徒》中，使之成为为传世名作。。特殊产业驱动动特殊产业驱动动型温泉旅游游度假区的适适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性需要规模效应历史人文需要一定的人文，但是不是必须周边景点依赖度自身形成强势吸引力，对周边依赖度低区域经济区域外客户为主，区域经济依赖度低政策支持力度强势的排它性政策支持周边区域土地需求一般不需要大规模扩建，土地需求量少企业跨行业整合能力排它性的资源获取能力强势企业背景日本汤布院位位于日本九州州大分县，800多处温泉形成成了一座风情情无限的温泉泉乡，是九州州首屈一指的的温泉胜地和和著名避暑地地区位：日本大分县大大分郡汤布院院町川上构成：汤布院温泉包包括由布院温温泉、汤平温温泉、冢原温温泉3个温泉。泉质：碱性单纯泉水温：泉口温度摄摄氏42-98度疗效：有助于风湿性性疾病，运动动器官障碍，，关节痛，神神经痛，疲劳劳恢复住宿：拥有饭店旅馆馆63家，民宿13家，其他住宿宿设施19家核心吸引力汤布院车站美美术馆汤布院民艺村村古典马车日本民俗温泉泉洗浴金鳞湖露天温温泉文化产业驱动动专题美术展览览馆，使游客客对温泉文化化有直观感知知；可参与的的民艺村手工工制作，让游游客对日本文文化有了亲身身体会专题美术馆最最多：展出日本放浪浪诗人佐藤溪溪作品的由布布院展览馆，，汤布院金鳞鳞湖美术馆，，由布院彩绘绘玻璃美术馆馆，以音为主主题的空想之之森Artegio，甚至连火车车站都有展出出当地文化的的美术展览馆馆，可见当地地人对民俗文文化的重视民艺村传统手作：汤布院民艺村村，由九州各处迁移过来的江戶老房子子，日本特色木木玩具、吹玻玻璃、造纸、、用温泉水染染布，处处体体现了日本的的传统文化美术馆美术馆里的特特色茶馆手工作坊及工工艺品文化产业驱动动文化产业驱动动型温泉旅游游度假区的适适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性单个温泉质量要求不高，需要裙带规模效应历史人文悠久的历史人文周边景点依赖度自身形成一套完善的休闲体验之旅，依赖度低区域经济主要依托区域外的客户，对本区域经济依赖度低政策支持力度政府相关的支持及扶持周边区域土地需求无大规模扩建，土地需求量低企业跨行业整合能力需要在文化产业链具有很强的整合能力Dunton温泉旅游度假假区－温泉及及滑雪圣地DuntonHotSprings知名温泉高山山滑雪胜地，，由具有几个个世纪历史的的旧村改建而而成，包括一一个接待中心心，私人别墅墅，图书馆，，室内室外温温泉周边主要城市市距离：1hourdrivetoTelluride,CO(TEZ)1hourdrivetoCortez,CO(CEZ)2hourdrivetoMontrose(MTJ)2hourdrivetoDurango,CO(DRO)4hourdrivetoAlbuquerque,NM(ABQ)7hourdrivetoDenver,CO(DIA)水温：30－41度水深：914.4米物质：碳酸盐、硫、、钙、锰间歇式温泉复合资源驱动动温泉成为跨越越冬夏活动的的纽带，成为为度假区不断断吸引游客的的核心夏天：骑马钓鱼瑜珈拳击葡萄酒品鉴会会徒步登山游图尔斯山脉四四驱越野木筏高尔夫自行车登山冬天：滑雪滑冰越野滑雪高山滑雪（直直升机辅助））雪橇雪上汽车狗拉雪橇雪山登山训练练乡村滑雪温泉复合资源驱动动复合资源驱动动型温泉旅游游度假区的适适应性KPI体系

适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性除温泉外还需要一种核心资源驱动（滑雪、滨海）历史人文对历史人文没有要求周边景点依赖度自身形成核心，周边仅是有益的补充区域经济客户一般为高端或顶级客户，可以突破区域跨度政策支持力度对政策支持力度要求低周边区域土地需求开发规模较大，需要充足的后备土地支持持续提升企业跨行业整合能力企业需要持续的高投入以获得持续的竞争力需要敏锐的市场嗅觉以满足高端人群的最新需求各种核心驱动动力适应性KPI体系对比分析析

适应性KPI体系广度开发驱动型深度开发驱动型特殊产业开发驱动型文化产业驱动型复合资源驱动型资源的稀缺性一般高一般较高，群聚效应多重资源历史人文一般一般较高高一般周边景点依赖度一般高一般一般一般区域经济高一般一般较高一般政策支持力度一般较高极高高一般周边区域土地需求高一般一般较高高企业跨行业整合能力较高高高高较高资料来源：世世联分析各种核心驱动动力适应性KPI体系与本项目目对比分析

适应性KPI体系广度开发驱动型深度开发驱动型特殊产业开发驱动型文化产业驱动型多重资源驱动型本项目资源的稀缺性一般高一般较高，群聚效应多重资源较高历史人文一般一般较高高一般较高周边景点依赖度一般高一般一般一般一般区域经济高一般一般较高一般较高政策支持力度一般较高极高高一般一般周边区域土地需求高一般一般较高高一般企业跨行业整合能力较高高高高较高高资料来源：世世联分析通过拟合度分分析，本项目目应选择深度度开发模式作作为核心驱动动力，文化产产业开发作为为辅助驱动力力的一流温泉泉度假区的发发展模式5分，高度符合4分，较符合3分，基本符合2分，较不符合1分，高度不符合

适应性KPI体系广度开发驱动型深度开发驱动型特殊产业开发驱动型文化产业驱动型多重资源驱动型资源的稀缺性历史人文周边景点依赖度区域经济政策支持力度周边区域土地需求企业跨行业整合能力合计得分2327192519项目解析驱动力模式式研究拟合度分析析核心驱动力力——深度开发驱驱动辅助驱动力力——文化产业开开发驱动在确定了深度开发驱驱动为主，文化产业开开发驱动为辅的发展展模式之后后，本项目目存在哪些些可以深入入挖掘的市市场机会？？44项目解读Part.1目标及核心心问题导出出Part.2发展模式研研判Part.3发展模式下下的市场分分析Part.4发展战略Part.5项目开发建建议Part.7整体定位Part.64.1旅游度假市市场研究4.2旅游地产研研究珠三角地区区发达的经经济为旅游游消费提供供了基础珠三角作为为中国经济济最发达的的地区之一一，经济实实力雄厚，，人均GDP将近1万美元。按照国际惯惯例，某地地人均GDP达到3000美元时，进进入休闲旅旅游阶段；；当人均GDP达到5000美元时，进进入度假旅旅游阶段；；珠三角地区区人均GDP远超过5000美元，理论论上已进入入成熟的度度假经济阶阶段，但鉴鉴于中国国国情，现阶阶段旅游市市场非简单单升级，而而是度假旅旅游、休闲闲旅游、观观光旅游的的伴生存在在，突出表表现为旅游游产品的转转型升级。。区域度假市市场有效需需求12005-2009年珠三角宏宏观经济增增长分析2009年珠三角三三产构成珠三角短假假自驾游形形成规模，，为省内旅旅游提供高高质量客源源珠江三角洲洲是全国人人均汽车拥拥有量最高高的地区，，东莞居全全国首位。。自驾游中，，短假过夜夜旅游占重重要比例。。调查显示，，私家车和和包车旅行行占62%。各城市每百百户私车拥拥有量出行方式选选择区域度假市市场有效需需求2资料来源：：世联分析各城市统计计年鉴珠三角短假假消费市场场需求旺盛盛，购买力力水平较高高77%的度假客户户平均度假假出行的费费用支出超超过5000RMB珠三角游客客日均住宿宿消费水平平271元，日均用用餐消费水水平225元游客在省内内休闲度假假平均停留留时间为3.6天，其中50%的游客在4天以上。对于优质项项目具有较较高的忠诚诚度。3/4的游客会每每年重复消消费2次以上。占占30%的每季重游游客户是度度假区置业业的主要群群体。区域度假市市场有效需需求3重游率分析析休闲度假停停留时间分分析主要消费水水平分析费用支出水水平分析资料来源：：世联分析析；V-BAY分析珠三角会议议市场需求求旺盛，且且时间上集集中于第四四季度全球背景：：目前全球会会议旅游收收入约为2200亿美元以上，并且且将以每年年8％至10％的速度递递增珠三角现实实：目前世界500强有200多家落户广东，，加上设在在香港和珠珠三角的亚亚洲区总部部及分支机机构等，珠珠三角完全全有机会成成为世界各各跨国公司司商务会议议集中地CASE：世界500强企业沃尔尔玛每年在在深圳香格格里拉大酒酒店召开会会议的费用用接近100万珠三角滨海海度假区会会议市场现现状：会议销售售情况普遍遍较好，旺旺季集中在在游客量较较少的年底底星级名称出租率价格状况客源结构五星广州南沙大酒店年底80%以上。6000元/半天/100人广州、东莞大型企事业单位四星大梅沙海景酒店年底80%以上2000元/100人/半天盐田区各大企业四星雅兰酒店年底80%以上1600元/100人/半天深圳市各大企业四星大亚湾假日酒店年底70%以上4000元/100人/半天壳牌石油以及附近其它公司区域度假市市场有效需需求4珠三角区域域已经形成成第二居所所需求环境境；惠州便便利的交通通、良好的的自然资源源受到关注注市场化开发第二居所依托的宏观环境适应性分析判断1、有快速干道连接主城区，市政基础设施完善；4小时车程内，1.5小时最优，最短距离100km连接珠三角发达高速网，距离广深1.5小时Y2、人均GDP近10000美元，休闲度假时间充裕，追求全新体验的生活方式和理念。广深人均GDP$12000以上香港人均GDP$25600Y4、消费结构向度假倾斜，私人汽车拥有量超过30%以上汽车人均拥有量全国首位Y5、本地区或跨区域规模性的中高收入阶层区域内有大量潜在中高收入人群Y在大珠三角角市场的机机会1从城际快速速交通路网网、人均消消费水平、、私家轿车车普及率、、中高收入入阶层规模模等角度看看，珠三角角区域已经经形成了良良好的第二二居所需求求环境。惠州有资源源潜力和市市场机会成成为一流的的区域性旅旅游度假胜胜地……项目位于惠惠州黄金旅旅游带的“百里生态旅旅游长廊”的核心区域，，区位优势势明显。旅游区位优优势明显惠州“百里生态旅旅游长廊”北起龙门温温泉，南至至捻平半岛岛，包括南南昆山、罗罗浮山、汤汤泉、西湖湖、白鹭湖湖、大亚湾湾等著名历历史人文生生态景区。。在大珠三角角市场的机机会2由于区位便便利和较强强的置业购购买力，珠珠三角中高高端客户将将是初期高高品质度假假物业主要要需求群体体由于距离和和成本因素素，在本区区域置业用用于周末度度假的客户户主要集中中在珠三角角。珠三角客户户相对于北北京和天津津客户表现现出了更强强的珠三角角度假置业业购买力。。在大珠三角角市场的机机会3在整个开发发历程中，，游客结构构将以珠三三角为核心心，并向多多元化、高高质量和忠忠诚度逐步步调整旅游业作为为受宏观政政治经济形形势影响波波动较大的的行业，必必须通过持持续改善客客户的地域域结构规避避可能的风风险。香港客户由由于高购买买力和区域域影响力因因素，在本本项目中始始终为重要要客户。随着全国市市场的影响响力建立，，其他市场场客户量增增加，珠三三角客户总总量缓慢上上升，但比比例保持在在60%左右，来规规避单一游游客来源地地带来的潜潜在风险。。香港珠三角珠三角香港珠三角其他市场其他市场其他市场旅行团旅行团个人游个人游现状发展期成熟期商务商务非商务商务非商务非商务现状后期现状发展期成熟案例显示，，个人游（（包含自驾驾游）客户户在忠诚度度、停留时时间、消费费能力和置置业可能性性上均高于于团队客户户。项目后后期，个人人游客户应应超过70%。同时，按照照国际案例例，并考虑虑到项目特特点，商务务型客户最最终占总量量10%-15%。注：各图表表只表示比比例变化，，而非数量量的调整。。反映大趋趋势，而非非精确数值值。资料来源：：世联分分析在大珠三角角市场的机机会4本地休闲自自住类旅游游度假区——资源有瓶颈颈，覆盖市市场窄项目现状描述主要功能客户特色观澜高尔夫以其超大规模的180洞GOLF著称，承办大型赛事，并延伸其他休闲活动运动/休闲/娱乐深圳本地及香港客户GOLF广州逸泉山庄未能充分利用资源打造旅游吸引力，被动演变为面向当地的第一居所休闲/保健从化本地客户温泉广州荔湖高尔夫单一的GOLF球场，简易接待设施运动/休闲新塘、广州、东莞GOLF深圳麒麟山庄党和国家领导人的接待场所会议/休闲政府官员；深圳客户田园风光佛山南国桃园依托于大量居住人口，旅游设施与功能对外吸引力不足，辐射范围有限娱乐/会议佛山客户央视南海影视城深圳华侨城城市化的，分布着大规模居住社区，以人造主题公园为特色，功能多样娱乐/购物深圳客户为主主题公园珠海金海滩设施陈旧，沙滩质量不高，游客量少，经营困难娱乐珠海大众客户滨海广州横档岛大众化市民休闲场所，接待设施简陋观光/娱乐广州、东莞滨海/炮台深圳光明农场以农业观光以及本地企业拓展为主观光/运动深圳客户观光农业香港愉景湾逐渐演变为在香港工作的（包括外籍）人士的第一居所休闲/常住/会议居住在本项目的客户滨海/GOLF深圳龙岗植物园植物园吸引力有限，以GOLF为主休闲/娱乐深圳客户GOLF海口美视高尔夫相对单一的GOLF功能，客户多为本地企业、政府人员休闲海口客户滨海/GOLF珠三角市场场供给区域旅游度度假resort类——资源低档开开发，功能能尚未健全全项目现状描述主要功能客户特色珠海飞沙滩接待设施与餐饮设施简陋，经营状况差，即使旺季游客量也不多娱乐/休闲珠海、中山、广州、佛山大众客户滨海深圳大梅沙已经城市化，大众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显娱乐/休闲珠三角客户滨海深圳小梅沙已经城市化，大众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显娱乐/休闲珠三角客户滨海江门王府州娱乐项目很少，淡旺季明显休闲珠海、中山、广州、佛山、深圳、台湾滨海汕尾红海湾大众休闲地，运动项目较多会议/休闲广州、东莞、惠州、深圳广东水上运动基地珠海御温泉将温泉资源发挥到极至，与传统文化和现代科技相结合休闲/保健/会议珠三角客户温泉清远笔架山以山景和漂流溯溪为主，大众观光休闲/会议珠三角客户峡谷漂流韶关丹霞山大众旅游地，佛教胜地，相对单一的观光功能观光珠三角客户地貌/历史遗址肇庆七星岩大众旅游地，南中国保存得最多最集中的摩崖石刻群观光珠三角客户喀斯特地貌/石刻阳江海凌岛滨海小镇，大量仿宋建筑群为其打造文化旅游的依托休闲/运动/观光/会议珠三角客户滨海/仿宋建筑珠三角市场场供给度假地选择择：100-300公里的黄金金距离，惠惠州具备作作为度假区区的空间优优势对于自驾车车游客来讲讲，100-300公里是他们们认为最适适当的距离离。100公里内无法法让他们产产生外出度度假感觉，，100公里以上才才能让他们们暂时遗忘忘城市的喧喧嚣，感受受度假的环环境和氛围围。300公里以上容容易产生驾驾驶疲劳和和厌烦。44%的珠三角游游客表示如如果惠州有有一处高档档度假区一一定会前往往；47%的游客表示示视情况而而定；只有有8%的游客表示示一定不会会去。可见见，区位本本身不存在在不利因素素。区域度假市市场度假偏偏好1资料来源：：世联分析析；V-BAY分析对度假区的的距离选择择排序对惠州的第第一感觉对“亲近山水，，回归自然然”的呼声最高高自然生态和和人性化服服务是游客客最为关注注的问题，，不喜欢矫矫揉造作、、经过包装装的产品。。自然风光是是各种旅游游产品中，，最感兴趣趣的内容。。度假区的产产品偏好选选择排序度假区的特特色选择排排序资料来源：：世联分析析；V-BAY分析区域度假市市场度假偏偏好2对度假生活活的意见：：舒适度最最为珍贵——作为自然人人的特征75%的游客，最最为看重度度假区的舒舒适性。此种需求综综合反映了了目前国内内度假市场场供求间主主要矛盾：：一方面大大量低品质质的旅游项项目开发，，另一方面面日益富裕裕起来的游游客对生活活品质要求求迅速提升升。低档供供给给需求求市场留下下了深刻印印象，需求求远未能满满足。资料来源：：世联分析析；V-BAY分析区域度假市市场度假偏偏好3对度假区关关键特性的的选择关注健康、、重视家庭庭、圈子立立命——作为社会人人的特征追求健康是是有度假经经历的人度度假的最主主要目的。。中高端客客户因工作作压力较大大，对身体体的健康十十分看重。。家庭感情交交流和亲子子活动，以以及社交需需要，是外外出度假的的重要目的的。70%的伴侣选择择为朋友，，40%为家庭成员员。赶集式式旅游逐渐渐被自驾游游取代，又又希望可随随心所欲安安排行程。。自驾车出行行度假占40%份额。资料来源：：世联分析析；V-BAY分析区域度假市市场度假偏偏好4度假目的选选择排序度假伴侣选选择度假出行方方式繁忙紧张的的生活节奏奏，促生了了对短假利利用时间和和空间的矛矛盾是在生活地地休息购物物？还是短短途出游？？大多数人人在二者之之间挣扎，，是珠三角角目标人群群普遍的假假日生活现现状。挣扎的根本本原因在于于作为自然然人与社会会人的矛盾盾对立，在在于对中短短假日功能能的复合要要求。大多数旅游游地无法为为人们在短短假进行的的多种活动动提供满意意空间和综综合解决方方案。休整放松陪伴家人日常消费调节心情女性嗜好亲子活动家庭聚会社交聚会家庭聚会亲近自然休闲放松亲近自然休闲放松资料来源：：世联分析析区域度假市市场度假偏偏好5对短假时间间的利用对度假区功功能的复合合性需求，，并非多种种需求的简简单叠加，，而是综合合解决上述述矛盾的功功能载体和和体验空间间对异质文明明的好奇视野的开阔阔和见识增增长、自我我提高对现实生活活的逃逸、、反思和整整理资料来源：：世联分析析；V-BAY分析潜在的其他他需求结论：珠三三角旅游度度假人群需需求的五种种特征要素素回归自然、、原生态体体验对度假区功功能的复合合需求对滨海、温温泉等特色色生活的向向往追求度假黄黄金距离舒适性要求求尤为突出出那么在大旅旅游产业蓬蓬勃发展的的背景下，，旅游地产产存在哪些些市场机会会？62项目解读Part.1目标及核心心问题导出出Part.2发展模式研研判Part.3发展模式下下的市场分分析Part.4发展战略Part.5项目开发建建议Part.7整体定位Part.64.1旅游度假市市场研究4.2旅游地产研研究珠三角一体体化大趋势势下，各主主要城市联联系愈加紧紧密，统一一的珠三角角2小时经济生生活圈业已已形成珠三角2小时经济圈圈——中心城市：：广州：政政治文化中中心，深圳圳：创意之之都，珠海海：休闲之之都、东莞莞：制造业业之都；惠州、肇庆庆等逐渐成成为中心城城市2小时车程内内的旅游、、休闲度假假圈层；经济中心1小时生活圈圈旅游、休闲闲、度假产产业带工业承接带带珠三角2小时经济圈圈东岸都市圈圈中部都市圈圈西岸都市圈圈积极发展以以电子信息息为主的高高新技术产产业，重点点发展以金金融、商贸贸、会展、、旅游为主主的第三产产业，成为为具有国际际影响力的的现代制造业业基地和生生产服务中中心。强化金融、、商贸、文文化、教育育、物流、、通讯、信信息咨询等等综合服务务功能，成成为珠三角角最具辐射射力的综合服务中中心和产业业中心。重点培育主主城区的综综合服务功功能依托于于港口的临临港工业，，发展旅游游业和港口口贸易等第第三产业，，成为珠三角角未来加快快发展的重重点地区。。珠三角城市市群根据承承担功能不不同划分为为三大都市市区，形成成各具特色色，协调共共进的多元元化发展格格局根据休闲度度假市场的的一般规律律，大珠三三角整体已已经进入度度假置业阶阶段指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群观光旅游占据主导地位观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及休闲度假产品供应相应增长观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展休闲度假目的地向置业目的地发展休闲度假产业逐步成熟判断*广州，人均13004美元；深圳人均13581美元；惠州5228美元休闲度假市市场发展的的一般规律律：现在深圳离离惠州也不不远，而且且房价不高高，放一套套别墅在这这里，周末末的时候就就过来坐坐坐这边资源很很好，离城城市也不远远，升值潜潜力很大，，未来像这这样的别墅墅会越来越越少——根据汤泉半半岛客户访访谈资料整整理珠三角一体体化趋势加加深，生活活水平不断断提升度假需求逐逐渐转化为为实际置业业需求，大大珠三角置置业观已经经形成珠三角城际际交通系统统日益发达达，城市之之间交往日日益密切，，城界日益益消失，跨跨区域置业业变得普遍遍广惠高速1.5H环大亚湾高高速金海湾第二居所：：如惠州金金海湾；吸吸引大量深深圳、惠州州休闲度假假客户楼盘产品客户半岛一号联排、叠加80%为厦门客户金海湾别墅55%为深圳客户项目名称开发时间规模祈福新村19927500亩广地花园19981200亩星河湾20011200亩南国奥林匹克花园20013000亩锦绣香江20014000亩华南新城20013000亩雅居乐20024500亩在大广州，，跨区域置置业非常普普遍珠三角中高高端客户是是高品质度度假物业主主要需求群群体，置业业能力十分分雄厚由于距离和和成本因素素，在本区区域置业用用于周末度度假的客户户主要集中中在珠三角角珠三角客户户相对于北北京和天津津客户表现现出了更强强的珠三角角度假置业业购买力大珠三角度度假置业观观下深入挖掘旅旅游地产在在珠三角全全局中的发发展机会未来的竞争争视野，必必须脱离惠惠州的局限限，锁定整整个大珠三三角区域……对珠三角度度假物业的的扫描——市场上度假假物业可分分为碧桂园园模式、东东海岸模式式和天麓模模式东海岸模式（轻资源型）天麓模式（核心资源型）碧桂园模式（近郊概念型）城市挤压型型白领客户户产品升级型型，普通度度假养老型型客户顶级富豪，，资源占有有型客户依托极为强强势的资源源及配套，，树立市场场领导者地地位，自我我中心化，，自我定价价代表项目：：华侨城天麓麓、万科天天琴湾、侨侨鑫从都具备一定的的资源，主主要依托于于大型城市市，以资源源整合内部部配套建立立度假氛围围，树立大大社区形象象代表项目：：万科东海岸岸、金海湾湾、锦绣山山河批量贩卖资资源，缺乏乏真正意义义的大手笔笔，以性价价比为噱头头，沦为城城郊白领通通勤社区代表项目：：碧桂园系列列、金地荔荔湖城南沙碧桂园园：“均价4600元/m2，一线山景景电梯洋房房”47万，别墅+洋房销售价格：：洋房价格格4980元/㎡起，户型为为92-152㎡的二房到四四房；单体体别墅价格格14500-15500元/㎡，户型为205㎡；度假资源：：高尔夫资源源/狮子洋江景景/酒店主要客户：：当地居民，，公务员，，企业员工工，大量碧碧桂园旧业业主点评：高尔尔夫成为鸡鸡肋资源，，度假主题题模糊化，，“度假””沦为单纯纯的概念，，项目度假假价值驱动动力不够，，难以拉动动高端度假假客户，转转向低价拉拉动周边刚刚性自住客客户，沦为为低价自住住盘荔城碧桂园洋房毛坯3200元/㎡碧桂园假日半岛高层洋房5500元/㎡顺德碧桂园毛坯均价3300元/㎡碧桂园凤凰城高层毛坯均价4000元/㎡以碧桂园系列列为代表的近近郊概念型型物业缺乏乏与度假的的实质性关关联，在08年淡市中该该弊病表现现更为突出出——依靠低价肉肉搏18000-20000﹤18000城区别墅与豪华洋房价格对比金海湾、凯旋会洋房珠江新城别墅8000-10000﹤8000郊区别墅与豪华洋房价格对比雅居乐天域（22层）星河湾星座绿茵岛别墅南沙滨海花园等广州的大盘盘别墅前期期基本都是是当大白菜菜卖——碧桂园研发发中心陶先先生目前广州郊郊区多数别别墅置业者者基本上看看重的是低低价格，很很多都是小小老板与城城市白领，对对别墅的认认知度和理理解不深……——珠江地产陈陈副总经理理“白领也可住住别墅”“你的一生因因70万而改变””度假的找不不到度假气气氛，居家家的体验不不到生活的的便利“平过自己起起屋”碧桂园模式式的弊病在同质质化竞争中日日益突出：除除低价外匮乏其他核核心竞争力，，客户群扩张难难度大，高层沦为白领通勤区地址：盐田区区大梅沙外环环路高速公路路北侧占地面积:57578.20平方米总建筑面积:40300平方米开发周期:万科东海岸（（1－4期）分5年开发，2003－2008总户数:200停车位:1:1.2相关配套：风风情商业街/会所东海岸模式强调居住环境境和度假氛围围的打造，母母体仍然缺少少核心资源，，发展到后期期逐渐向第一一居所倾斜一期2003－2004风情商业街形态全面展示；湖景展示会所投入使用，部分用作售楼中心风情商业街开始招租风情商业街持续招租，如：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房风情商业街基本招租完毕，但未完全进驻三期商业街仍未建设完毕二期2004－2005三期2005－2006启动区风情商业街部分名牌商业入驻。如：华润万家、百安居和顺电、招行ATM机、室外CoffeeClub四期2007－20083个主题广场、5个泳池、2个公园基本建成四期独立配套蓝色会所、游泳池和原生态荔枝溪谷万科东海岸的的配套之痛：：1、休闲配套：：内部有建设设，但主要是是基础运动/小规模公园，，休闲度假仍仍主要依靠大大梅沙外部资资源2、商服配套：：有基础商业业，但无论是是教育/医疗等也都要要依靠外部提提供——仍是一个在有有资源的度假假区内提供短短暂停留的地地段，长期居居住性不足——当前入住率约约30%，小高层不到到10%万科东海岸开发历程回顾顾——配套建设以社社区内商业/会所为主，居居住环境佳但但丰富性、娱娱乐性低一期二期三期四期山脊公园网球场华润万家沙滩排球场足球场山脊公园蓝色会所泳池湘菜馆、名厨饭堂07年后，珠三角角顶级度假物物业呈现井喷喷状态，且市市场价值不断断提升，成功功的关键在于于天麓模式的贯彻——即项目核心资资源的打造侨鑫汇景新城城万科十七英里里万科天琴湾观澜高尔夫华侨城天麓颐和高尔夫庄庄园07年后，珠三角角顶级度假物物业逐步复苏苏，市场价值值不断提升凯旋湾2007年万科十七英里纯私家海滩凯旋湾国家一级建设控制区内原生态山海景观观澜高尔夫世界最大的高尔夫球场华侨城天麓东部华侨城全配套，9平方公里山海景观万科天琴湾270度半岛全海景，游艇会终身会籍颐和高尔夫庄园南湖国家旅游度假区，南湖高尔夫俱乐部会籍仰仗核心资源源建立市场统统治力，是珠珠三角顶级度度假物业成功功的关键均价200005000080000100000130000天麓模式下的核心资源源打造——华侨城天麓，，依托东部华侨城强势配套的低低密度山海大大宅建筑面积(km2)产品、户型开盘时间价格(万元/m2)二区1.7044栋独栋大宅2008.6.287-8七区1.76188㎡双拼、247-334㎡独栋、1100㎡大宅，共56套2008.5.28双拼5-7独栋7-9九区3联排9栋260-270㎡别墅2009.8.24-5六区3.88126套188-305㎡的双拼、叠拼和洋房2009.8.83-4占地732万㎡，总建筑筑面积20万㎡；分为七个区，，分布在“三三谷”的不同同区域；与山、海、林林、球场等景景观和资源和和谐融合；世界建筑大师师理查德•迈耶、新加坡坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严严等全球顶尖尖公司的原版版演绎目前在售的为为天麓八区，，共计88套北欧风情山山海别墅，面面积在274-355㎡之间，均价为为13万/㎡，剩余8套双拼天麓模式下的核心资源源打造——天琴湾的绝版双海湾景景观豪华独栋，附附赠浪骑游艇会终终身会籍一期二期三期11栋低层、联体退台式高档度假国际海岸公馆，总计69套豪华会所48栋顶端豪华独立半岛别墅，面积在350-1000㎡之间

均价2-8万/㎡均价13万/㎡天琴湾3期2010年4月21日正认筹，其其中03号别墅587㎡、20号别墅501㎡、36号别墅766㎡认筹金45万元/套，起价8万、均价13万、最高23万元/平方米，总价价8000万元/套起；28号独栋别墅890㎡单价280898元/平方米，总价价2.5亿元天麓模式下的核心资源源打造——侨鑫从化国际际依托华南最最大的温泉群群落以及27洞高尔夫，作作为亚运会配配套设施投标顾问美国BSA总体规划顾问加拿大TPP高尔夫球场球场设计美国IMG景观设计美国Pinnacle五星级酒店/会议中心建筑设计美国WATG景观设计新加坡BeltCollins室内设计美国YabuPushelberg香港JohnChan温泉SPA养生中心建筑设计香港Gravity顾问香港ConceptSaphyr智能化顾问Honeywell顶级配套体系系：包括27洞高尔夫球场场、公园俱乐乐部、白金五五星级酒店/国际会议中心心、体育公园园、温泉SPA养生中心以及及博物馆，作为亚运会配配套会馆，总总投资高达80亿区位：广州从化温泉泉地区西侧，，位于流溪河河支流杨梅坑坑河河谷平原原地带占地面积：3697亩总建筑面积：：883592㎡功能定位：集国际会议、、温泉养生、、生态休闲为为一体的度假假中心和高端端服务基地首期住宅物业业：温泉独栋别墅墅17套，其中300㎡总计3套、400㎡总计8套、600㎡总计4套、800㎡企业会馆总计计2套“4.15””新政对珠三角角休闲度假市市场影响总结结：短期内度度假市场将受受到一定打击击，中长期来来看而以自住住为主的刚性性需求将进一一步得到政策策的“眷顾””，顶级度假假物业将愈加加坚挺未来的休闲闲度假市场场回到“刚性”需求，客户构成成重新洗牌牌，休闲度度假重新成成为真正富人的的选择付款方式上上，一次性付款款成为必然客户对休闲闲度假物业本本身的品质质、配套完完善以及保保值增值能能力要求更更高，这对项目目提出了更更高要求123坚定走高端端客户路线线，放弃需需要依赖银银行贷款的的“伪富人”项目前期要要在客户能能感知的地地方加大高高端、有竞竞争力的配配套投入以以及打造更更有品质的的产品，提提升项目的的竞争力旅游地产市市场分析对对本项目的的启示：坚决占位珠珠三角一线线度假物业业阵营，梳梳理本项目目核心资源源，建立市市场区隔项目占位占位珠三角角一线度假假物业阵营营不走碧桂园模式投机取巧的“伪度假”道路，避免东海岸模式忽视内部资源整合的失误，梳理本项目的核心资源，建立市场区隔内部流程的的资源整合合与提升核心关键资源可整合资源可提升资源自然温泉、交通区位汤泉林场、九龙潭、水库山地（高尔夫）人文东坡文化古缚娄国服务汤泉国宾馆养老养生药膳79项目解读Part.1目标及核心心问题导出出Part.2发展模式研研判Part.3发展模式下下的市场分分析Part.4发展战略Part.5项目开发建建议Part.7整体定位Part.6实施战略的的思考及解解构项目资源及及驱动模式式层面市场竞争格格局层面项目资源禀禀赋＋驱动动力模式拟拟合珠三角顶级级度假物业业如何体现珠珠三角一线线度假物业业的高形象象？深度开发模模式如何落落实？温泉与地产产如何结合合？地产如如何介入？？物业价值值如何最大大化在推导本项项目的发展展战略之前前我们借鉴BlueLagoon的发展历程程……1、整合政府府权威部门门资源，获获得最广泛泛的认同2、开发衍生生产品，扩扩大知名度度及影响力力3、在母体成成功的基础础上进行规规模复制Lagoon在本区域一家供热公司进驻后初步形成第一批在Lagoon泡温泉的游客发现了其对牛皮癣的独特疗效第一个公共温泉泡池开业第一家得到国家卫生部认可的治疗牛皮癣的诊所开业第一款Lagoon护肤品面市Lagoon有限公司与权威卫生机构开办皮肤病疗养中心扩建后LagoonSPA正式开业（99-7-15）Lagoon新款护肤品上市Lagoon脸部护肤系列产品面市Spa区开业，开始提供水疗及按摩服务在首都雷克雅未克开设Lagoon专卖店Lagoon门诊部开业Lagoon在雷克雅未克中心开设新店Lagoon在雷克雅未克国际机场开设蓝湖化妆品店及Spa店19761981198719941995199720062005.620032002200019992007计划扩大一半BlueLagoon发展历程1：BlueLagoonClinic—获得冰岛国国家卫生部部认证的医医疗诊所2：BlueLagoonLib与世界一流流的研究专专家实验室室建立合作作关系，确确保研究成成果的权威威性由50－60平米的室内内池及350平米的室外外池组成；；配备了15个双人床疗疗养房无障碍设计计考虑残障障人士的需需求在治疗的同同时可以享享受其它的的相关娱乐乐休闲活动动Prof.JeanKrutmann国际知名的的皮肤学专专家（皮肤肤衰老及环环境医学方方面享有声声誉）整合资源通过高质量量的管理及及运营争取取各种奖项项，确保一一流温泉度度假区的声声誉及服务务保证2005世界最佳温温泉Spa奖2004最佳出口创创汇奖(ThePresidentofIceland'sAwardforExportAchievement)BlueLagoon——门诊大楼灯灯光工程获获得2006北欧照明奖奖MedicalCenter——DVCulturalAwardforBLUELAGOONBlueLagoon——因为连续四四年获得蓝蓝旗称号（（旅游管理理部门颁发发）注：蓝旗奖奖主要是为为旅游环境境保护及开开发作出杰杰出贡献的的企业，表表明其达到到很高管理理水平奖项声誉蓝湖（BlueLagoon）案例KPI总结KPI自身资源最最大化开发发外围资源整整合稳健发展建筑设计温泉体验设设施多样化化及复合化化开发出一系系列产品，，并形成产产业化、连连锁化产品与温泉泉体验无缝缝结合的保保养及按摩摩服务获得国家卫卫生部门认认证，消除除客户质疑疑与世界一流流专家及实实验室合作作，获得领领先的权威威持续的获取取旅游部门门权威荣誉誉，保证旅旅游口碑与周边景点点互动，增增加游客驻驻留时间逐步完善及及扩大相关关设施，避避免财务危危机通过功能复复合扩大客客户源，保保证设施的的最大运营营在相对成熟熟及稳健后后进行规模模的扩张建筑与自然然的融合，，使人获得得最大的放放松建筑与艺术术的完美融融合，增加加客户吸引引力人性的、无无障碍设计计考虑不同同人群的需需求（儿童童、孕妇、、残疾人及及老年人））建立中国一流流温泉度假区区标准，树立立领导者地位位与政府机构（（卫生部）、、国际一流研研究机构合作作，获得高端端形象及权威威支持与周边旅游景景点、文化古古迹展开深度度合作合作或单独成成立研究机构构，进行深度度开发，以期期形成外衍产产品，迅速形形成核心竞争争力注重氛围营造造，避免大而而全的高成本本平铺式开发发，分期投入入，滚