世联呼伦贝尔国际会展中心项目发展战略及整体定位

呼伦贝尔国际会展中心

项目发展战略及整体定位

(中期)谨呈炎黄世纪投资发展有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2006]-GW酒店部分物业发展建议2物业发展建议的原则——控制成本、考虑后续经营全部持有经营控制规模、低限建设设置市场缺失的酒店配套和本地娱乐提高后期运营能力政府调整要求整售洽谈、与政府谈判并行发展策略按四星级标准的低限建设；中档建材及设备以控制成本；昭示形象的要素（外立面、入口、大堂）适当加大投入。切合功能定位合理布置娱乐配套设施。物业发展原则物业发展建议立面设计要点平面空间划分公共空间设计要点酒店配套设施分期开发首期建设主体结构、外立面、裙楼，只装修底部100间客房和酒店配套，上部封闭。余下部分是市场情况和政策环境灵活调整功能和开发节奏。3立面设计要点——高形象，控制成本外立面是酒店档次高低的重要特征。外立面应体现呼伦贝尔浓郁的草原风情，又不失现代都市感和高档形象。为与本项目其他物业相协调，建议采用比较明亮的色调。控制成本，外立面材料建议选用成本较低的玻璃幕墙。4平面空间划分——保证实用，控制规模标准层面积1000平米标准间面积28-30平米左右标准间数量上限：每层20间、共300间。降低标准层面积以控制总规模，标准层面积过小则不经济，建议1000平米。按国家星级酒店评定标准，四星级酒店应有70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米，本项目按低限建设，建议标准间使用面积28-30平米左右（含卫生间和门廊）。一般四星级酒店的得房率为50%-60%，本项目标间建筑面积大约为50平米/间（摊公共空间后）。按标准层1000平米计算，每层标间数为20个左右。整体做21层，除去5层裙房和顶层另作他用，客房共15层，标间数的上限为300间。5公共空间设计要点——入口、大堂：体现高星级酒店形象酒店入口尺度放大，气派醒目，彰显档次。大堂内空挑高三层以上，约15米，面积600平米左右，装修采用石材，所有元素体现高贵、气派。项目名称星级大堂面积(平米)义乌银都酒店四星1200北京金府银街四星约1000国府商务酒店三星500唐人大酒店准四星约700设大堂吧，200平米左右。风格与大堂一致。6公共空间设计要点——电梯、电梯间电梯建议采用国产合资品牌电梯以节约成本，但使用全英文标识牌以提升形象。电梯间延续大堂风格墙面用石材电梯门为金属面，尽量不用漆面7酒店娱乐配套设施设置原则建筑规划限制：裙楼约9000平米，酒店2-5层2800平米。切合市场需求：高档餐饮、高档娱乐。切合项目定位：顶级城市综合体。8酒店配套设施——餐饮顶层全景餐厅：设置在酒店顶层，无限景观尽收眼底，极尽彰显档次。平层面积1000平米，扣除电梯间、操作间等，营业面积预计在500-600平米，300个餐位左右。定位为高档中餐，主要面向商务宴请等政府企业消费。设置150个餐位的中型宴会厅和50个餐位的西餐厅、茶艺馆各1个。结合开发节奏建设。旋转餐厅西餐厅茶艺馆中型中餐厅9酒店配套设设施——会会议设施设400平平米左右的的大会议厅厅一个，预预计可以最最大容纳300人举举行剧场性性会议，220人举举行教室型型会议。且且具备宴会会功能，可可分割使用用。设200平平米左右的的中型会议议厅2个，，每个最大大容纳200人。设50-100平米米左右的小小型会议室室8-10个，部分分可兼作餐餐厅贵宾厅厅。教室型剧场型中型会议室小型会议室10酒店配套设施施——高档娱娱乐：游泳池池、洗浴中心心、美容中心心游泳池：25M长，5条条泳道。约600平米左左右，设置在在裙楼。洗浴中心：2000平米米左右，设置置在裙楼。美容中心：100平米左左右，设置在在裙楼。游泳池洗浴中心美容中心洗浴中心11酒店配套设施施——高档娱娱乐：KTV、健身中心心、SPA、、壁球室KTV：30-50个包包房，共1000平米左左右，设置在在裙楼。康体中心包含含器械室、跳跳操间、更衣衣间等，共800平米左左右，设置在在裙楼。12酒店配套设施施——其他配配套：台球室室、棋牌室设置3个棋牌牌室，配置自自动麻将桌。。设置在4层层，共100平米左右。。台球厅设置在在4层，100平米左右右。13酒店整体功能能规划设计汇汇总功能设施数量面积(平米)位置功能设施数量面积(平米)位置会议大型会议厅14005层娱乐游泳池1600裙楼中型会议厅24003-4层洗浴中心12000裙楼小型会议室8-108002-5层KTV11000裙楼餐饮中餐厅1100021层健身中心1800裙楼西餐厅12003层SPA1300裙楼小型中餐厅15002层壁球室1300裙楼茶社1400裙楼美容中心1100裙楼其他商品部1100首层棋牌室31004层商务中心1100首层台球厅11004层大堂1600首层大堂吧1200首层住宿客房300150006~20层14商业部分物业业发展建议15商业物业发展展建议原则体现城市中全全新的购物体体验商业开发理念念：倡导更休闲的的有品质的全全新购物方式式兼顾多种业态态的组合和发发展对建筑和和空间的要求求商业设计关键键点：全新立面外观观业态分层规划划重视内部人流流引导创造舒适购物物环境预留弹性可变变空间161、商业立面面凸现全新的的现代时尚型型商业形象立面整洁明亮亮，体现时尚感和现代代感，避免繁琐图图案和细节减少明窗设置置，增加暗窗或或不设窗，少少量玻璃幕墙墙可增加商业业现代感主要临街面设置大型广告告墙和落地展展示窗，主要临街面面不设街铺立面形状方正正，过渡平缓缓，保证主要昭示示面完整，减少立面缩缩进和层叠带带来的注意力力分散友谊商厦立面172、商业业态态依照平面空空间分层划分分西楼平层面积积平均约7000平米人流量较大的的超市和零售售业态设置在在西楼并且尽尽量靠近底层层和停车场精品等高租金金业态设置在在西南侧主入入口附近，超超市可靠近东东北侧娱乐和美食城城可通过东西西楼连接处连连通并引导人人流流向高层层中的商业西楼东楼商业形式平面及分层位置娱乐东楼群楼配套部分综合超市-1层地下连通至西楼1层精品柜台西楼1层至4层专业店西楼5层美食城西楼6层或设置在东楼配套部分主题商铺西楼北侧1-2层183、内部交通通主要由挑空空中庭和各层层内街走廊构构成，可通过过增加内部交交通长度，延延长内部临街街面以中庭为内部部交通焦点，，汇集重组人人流，并通过过各条内廊引引向商业的各各个部分增加商业体内内部廊道数量量，延长内部部走廊的长度度可增加有效效经营面积，，提高经营效效率194、入口处门门市商业底铺铺设置为住宅宅配套主题，，通过控制性性出租或出售售两种方式经经营商街立面与社社区气质相协协调，形成统统一性商业外形象：：城市的、高高档的、现代代的邻里商街位于于社区入口，，对社区形象象和档次起到到展示和标示示作用沿街门市商业入口冬季商业夏季商业205、邻里商业业配套业态将将以居家生活活服务为主主营业态经营内容品牌商家日常用品调味品、生活小用品7-11便利店等药品保健中药、西药、保健品海王星辰等快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店快三秒等休闲生活花店、书店、发廊选择具有地方特色商家邻里商业商家家选择要素：：与项目总体定定位吻合满足社区居民民日常生活需需求同一范围内，，相同经营内内容商家不可可超过两家总体规模：不不超过1000平米邻里商业街重重在经营业态态之间搭配，，能全面满足足社区需求。。在经营方式式及店面装修修方面也需要要统一要求，，与社区建筑筑体风格相和和谐。人均商业服和建筑面积(峰值)0.7-0.91平米/人步行商业的合理服务半径800M21邻里商业选择择意象快餐药店便利店发廊22办公部分物业业发展建议23办公物业发展展建议的原则则—总体经济济性原则，拨拨高外部形象象，控制内部部成本。针对开发商目目标形象提升原则则：成本控制原则则中档建材及设设备配套可依托酒酒店及住宅资资源昭示性最能展示形象象的元素经济实用原则则小面积分割提高使用率针对目标客户户需求特征利润最大原则则弹性物业，吸吸引住宅与办办公客户做法要点：产品体现模糊糊性，要与住住宅和写字楼楼都不完全相相同。例如立立面可接近写写字楼，户型型与住宅户型型类似也要有有所区别。做足最能展示示形象的元素素——外立面面、入口、大大堂等24外立面简洁、、挺拔，体现现现代感的办办公特征外立面采用高高级面砖，配配合大面积玻玻璃窗，形成成与玻璃幕墙墙相似的效果果。外立面简洁，，阳台等开敞敞面积宜适当当缩小，竖向向线条挺拔，，外观俊朗。。注重建筑顶部部构筑物业造造型，体现现现代气质。25平面布局示意意—60、80平米组合合标准层按约1000平米米经济面积设设置。各单元间的隔隔墙尽量采用用非承重墙体，以实现各单单元的灵活组组合。80平米单元元60平米单元元26平面布局示意意—单元内部部大空间，公公共部分小面面积。按规范低限配配置电梯间、、楼梯间等公公共面积，以以提高单元面面积使用率。。控制阳台等内内外过渡空间间面积，统一一设置室外空空调主机位，，体现写字楼楼特征。空调机位控制阳台面积积27精致的首层大大堂，简洁而而又不失身份份，用细节体体现人文关怀怀精致的首层大大堂，简洁而而又不失身份份，用细节体体现人文关怀怀首层大堂不做做挑空，面积积约80-100平方米米。公共部分简单单装修，墙面面用中高档墙墙砖、地面用用中高档地砖砖。细节体现现关怀大堂灯光光明亮、、柔和布置精巧巧信报箱箱、公告告牌水牌可根根据商务务客户入入住情况况设置。。公告牌水牌2860、80平米米的主力力户型示示意套内设计计原则:控制厨房房面积大大小，并并且只预留上、、下水接接口，不不安装任任何洁具具。套内除卫卫生间外外，其他他空间不不做分隔隔，为客客户安排排灵活空空间。80平米米户型60平米米户型29户内办公公平面布布置示意意30住宅部分分物业发发展建议议31住宅物业业发展建建议原则则全线产品品创新，，打造突突破性居居住社区区社区未来来发展的的形象和和定位关键举措措呼伦贝尔尔城市核核心豪宅宅园林景观观创新建筑产品品创新内部户型型创新保证保健健因素，，增加加加分因素素创新321、建立立内部核核心景观观意向，，形成社社区精神神焦点，，并强调调优势滨滨河资源源核心景观核心景观观设置的的目的是倡导新新社区规规划理念念，标示示社区升升级形象象在两组团团之间设设置社区区核心园园林小品品景观，，作为内内部最高价值值区域，引导社社区内人人流及视视线的聚聚集突出核心心景观的的可参与与可交流流性功能能，形成社区区精神和和人文焦焦点核心景观观区与沿沿河区域域建立有有机联系系，并将将视线及及注意力力引导向沿沿河景观观园林景观观创新33社区景观观核心的的打造的的原则景观塑造造时重视视对周边边高大建建筑体量量与河景景的开阔阔空间对对比以硬质地地面、连连廊和树树木更多多代替水水景草坪坪，增强强可参与与性和观观赏情趣趣园林景观观创新342、两组组团各自自形成独独特的主主题及组组团内部部交流空空间与核心景景观不同同，组团团内部景景观以促进组组团内交交流为目目的各组团的的建筑与与组团景景观形成成设计的一一致性两组团景景观主题题设置不能能重复，形成各各自独特特竞争力力园林景观观创新35组团内部部的城市市雕塑与与小品园林景观观创新363、简单单借用枯枯山水和和起伏地地面扩大大空间意意向增加加园林趣趣味园林景观观创新37区内道路路地面及及硬地铺铺面略显显特色园林景观观创新385、边界界围墙系系统———软性区隔隔为主临主街人人行道，，运用用绿化巧巧妙抬高高围墙，，既美美观又确确保了小小区的安安全性。。围墙基座座也可运运用天然然石材装装饰，以以体现出出小区的的尊贵感感。注意意其色调调与区域域建筑风风格和色色彩的一一致性。。项目建设设期间，，邻主主要交通通干道的的围墙要要做包装装，凸现现项目特特色。以植被等等柔性屏屏障形成成社区外外边界园林景观观创新391、原规规划的产产品小高高层和高高层建筑筑已形成成一定创创新热点点规划建筑筑创新402、建筑筑立面构构成和色色彩强调调现代感感、简洁洁感，体体现产品品的突破破性都市市化高层层形象规划建筑筑创新天津·蓝蓝水假期期上海·中中远两湾湾城天津·蓝蓝水园41采用明亮亮色面砖砖为立面面主要材材质，底底层贴石石材体现现高贵与与豪华品品质现代的、、城市的的、高贵贵的、优优雅的规划建筑筑创新423、地下下停车为为主，设设置以人车分流流为特点的内内部交通规规划社区内部交交通人车分分流，以地地下停车为为主要停车车方式人车分流作作为较新的的内部交通通理念能够够为提供溢溢价空间，，也是升级级产品的必必备部分按车位户数数比1：2，约需要要340个个车位停车面积：：340*35≈12000平平米人车分别设设置独立入入口，车行行入口附近近设置少量量地上停车车位地下停车空空间车行主入口口人行主入口口少量地上停停车位规划建筑创创新43人车分流地地下停车的的另一种方方案3500平米3800平米4700平米规划建筑创创新444、小区入入口处通过过标志性建建筑树立形形象，并突突出项目主主题。规划建筑创创新455、社区独独特的导示示系统规划建筑创创新461、以超越越城市现有有户型面积积供应的奢奢侈型舒适适型户型面面积为主居室类型二居三居大三居大户型居室面积（平米）90-110140-150160-170〉180根据市场状状况、本体体建筑形式式、项目定定位等条件件，建议户户型以三居居为主，配配合少量的的两居，但但结合规划划限定条件件并保证城城市物业形形象，最终终确定的具具体户型面面积比例为为：两居：三居居：大三居居：大户型型=10%：45%：35%：10%户型创新472、保证户户型功能的的保健因素素户型方正实实用；所有户型均均优先考虑虑采光；价值高的户户型（大户户型、大三三居）必须须保证通透透；三居户户型尽量保保证通透。。户型创新483、玄关、过度度空间和主主卧区域概概念的引入入入口独立玄玄关的设计计形成专署署空间序列列的开始主卧区域既既满足了主主人起居方方便，又体体现了主人人尊贵感和和私密性储藏间的设设置满足了了主人更加加高尚的生生活追求户型创新494、凸窗、、倒凸窗和和阳光房等等情趣空间间创新的引引入窗台的风格格各异，功功能灵活，，可以小坐坐，可以摆摆放陈设，，也可以调调整成为梳梳妆台或写写字台，既既具有使用用价值，又又成为反映映主人情趣趣的一景户型创新505、优惠面面积：步入入式凸窗阳阳台的引入入

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸凸窗变形：：在保留凸凸窗原有功功能（实惠惠、观景））的同时，，强化了凸凸窗的观景景效果，并并附送实惠惠步入式景观观凸窗———通过降低低凸窗距地地面的高度度提高观赏赏效果步入式阳台台——客户户可根据自自己的喜好好选择拆掉掉凸窗顶板板，形成步步入式阳台台凸窗顶板下下降至2.2米左右右的高度倒凸窗户型创新516、错层建建筑的引入入：室内私私密空间与与公共空间间的区分，，体现层次次感，以营营造尊贵气气质户型创新527、子母户户型组合的的引入=+奢侈户型保健户型户型创新子母户型组组合53住宅社区核核心创新价价值点统领社区精精神的景观观核心带及及花园景观观标志高档社社区形象的的滨河高层层建筑形式式全新建筑中中的创新功功能空间体现升级居居住理念的的人车分流流规划特有的社区区区域识别别系统54经济测算分分析55项目经济分分析说明建安成本根据对当地地工程造价价资料的调调研，11层小高层层住宅建筑筑的建安成成本约1200元/平米；17层高层层住宅建筑筑的建筑成成本约1400元/平米；商商业物业为为多层框架架建筑，但但由于设备备配套及室室内外装饰饰成本提高高，单方建建安成本按按1400元/平米米计算；地地下建筑部部分均按2000元元/平米计计算；四星星级酒店建建安成本中中土建成本本所占比例例相对较小小，受当地地土建造价价水平影响响不大，所所以，这部部分成本是是参照一般般四星级酒酒店的建安安成本，单单方造价按按4000元/平米米计算。计算期说明明商业及酒店店等经营性性物业的土土地使用权权期限为40年，经经济分析计计算期为2006年年始，2045年止止。项目现现金流量表表计算期取取整个运营营期40年年，但对本本项目的财财务利润分分析计算只只进行从开开工建设开开始后的10年，即即从建设期期2006年开始至至2015年结束。。10年以以后的运营营结果，由由于不可预预见因素众众多，未作作分析。住宅及公公寓均按按销售计计算，商商业及酒酒店均按按持有经经营计算算。56项目整体体经济分分析—项项目成本本表项目成本估算表序号项目名称计算程式单价(元/㎡)金额(万元）一土地成本

1.1地价款

3,500.00

小计1.1

3,500.00二前期工程费

2.1勘察测量费

5.00104.472.2规划设计费等

40.00835.722.3临时供水供电

5.00104.472.4场地平整、临时道路

1.0020.892.5图纸审查费

4.0083.572.6工程质检费

3.0062.68

前期工程小计2.1~2.658.001,211.79三建筑安装工程费

3.1小高层住宅

1,200.005,922.003.2高层住宅

1,400.006,041.003.3住宅地下建筑

2,000.003,073.603.4商业

1,400.005,044.203.5公建地下部分

2,000.003,486.403.6四星级酒店

4,000.0013,440.003.7娱乐设施(酒店配套之外)

1,400.00560.003.8公寓式写字楼

1,400.001,400.003.9室外配套

200.004,178.60

建安工程小计3.1~3.92,409.6443,145.80四管理费用二、三项目费用的2.5%2.50%1,108.94五不可预见费二、三项目费用的5%5.00%2,217.88六其他费用

6.1工程招标监理费

10.00208.93

其他费用小计

10.00208.93七合计（不含地价）(二)~(六)

47,893.34八总开发成本(一)+(七)

51,393.3457项目投资资计划表表58项目利润润表只计算前前十年经经营利润润。经营性物物业折旧旧按20年平均均折旧法法计算。。序号项目合计1经营收入1354341.1销售收入262981.2出租收入1091361.3其他收入

2开发成本164363经营性物业折旧122354运营成本(出租)524115销售费用3946销售、经营税金及附加14467财务费用23448营业利润501679补前期亏损

10利润总额5016711所得税1655512净利润33612项目指标项目净现值（NPV）32347万元内部收益率20.2%静态投资回收期8.04年动态投资回收期10.68年59项目现金金流量表表及动态态财务指指标60Thankyou!感谢在炎炎黄世纪纪公司在在顾问服服务工作作中给予予的互动动和倾情情协助。。THEEnd!619、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。04:41:0504:41:0504:411/7/20234:41:05AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2304:41:0504:41Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。04:41:0504:41:0504:41Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2304:41:0504:41:05January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20234:41:05上午午04:41:051月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:41上上午1月-2304:41January7,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/74:41:0604:41:0607January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。4:41:06上上午4:41上上午午04:41:061月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。04:41:0604:41:0604:411/7/20234:41:06AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2304:41:0604:41Jan-2307-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。