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文档简介
业主方的风险管理业主承包商设计咨询单位监理公司政府参与方第二章业主的风险1243人为风险经济风险自然风险特殊风险人为风险:因人的主观因素导致的种种风险。1)政府或主管部门的专制行为2007年土地增值税清算Eg.九龙坡区某房地产开放商VS.政府(国土局).VS.南坪某开发商土地招拍挂政策出台(2002年)1人为风险2)体制法规不合理例如:土地供应体制不合理政府的土地供应行政制度垄断性的卖地体制地方政府的房地产财政地方政府各自为政,外地开发商很难进入4)资金筹措难重庆龙湖地产30.25亿拍得后勤工程学院380亩土地蝴蝶效应来袭,龙湖地产IPO暂停重庆楼市深陷“退地门”,地王变债王“因政府资金无法到位,海口市海新大桥延期开工
”5)不可预见事件vs.不可抗力事件(=不能预见+不能避免+不能克服)例如:地质环境又如:512地震6)合同条款不严谨条款完备用句用字严谨原则:尽量使用短句子,避免使用长句子。尽量使用主动语句。用词一致。例如,不要时而用“货物”时而又用“设备”来描述采购合同标的。小心定义范围。如是指所在某一段落,应写为“本段”或“本条”而不宜写为“本合同”。不要随意创造词语。
案例:
“还欠款壹万元”——“还”是“还”“订金”与“定金”
7)道德风险道德风险指的是当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为业主在工程监理过程中承担着监理方带来的道德风险a.工程合同的不完备性b.工程项目合同双方信息的不对称8)群体行为越轨希腊:200万人大罢工奥运工期成未知数
钉子户致杭州湾跨海大桥连接线工期拖延半年重庆的“钉子户”9)承包人缺乏合作诚意低价中标,索赔机会不按合同完工10)承包人履履约不力或或不履约案例:在BOT投资框架的的前提下,,1997年5月23日某热电厂厂与我国某某研究所签签订热电厂厂总承包合合同(即EPC合同:Engineering,Procurement&Construction),由该研研究所负责责设计、采采购和施工工的总承包包。此合同同为一固定定总价合同同,全部工工程价款为为1516万美元。工工程开工后后仅一个月月,由于研研究所提供供的设计图图纸不符合合热电厂的的要求而导导致工程停停工。双方方于1998年5月21日与研究所所签订协议议书,主要要内容有::㈠将总承承包商余下下的设计任任务移交给给业主;㈡㈡由业主承承担余热锅锅炉的采购购和安装;;㈢停工损损失由业主主和总承包包商共同承承担。此后,1998年7月8日热电厂又又与承包人人达成补充充协议,确确定:㈠根根据研究所所设计已开开始的工程程,任何设设计变更引引起的额外外施工,由由业主核定定审计后进进行一次性性补偿。㈡㈡尚未开始始的工程,,由中南电电力设计院院评估后业业主核定补补偿。㈢业业主将不会会要求承包包商退回已已付的工程程设计款。。在此后的履约约过程中,热热电厂与研究究所就设计变变更、合同变变更的依据以以及所产生的的费用增加发发生多次争议议。双方的各各执已见影响响了总承包合合同的实际履履行,在某些些具体的问题题处理方面,,热电厂也默默认了初步设设计对总承包包合同发生一一定的限制作作用。此外,总承包包商将汽轮机机交由分包单单位制造安装装。经扣盖前前检验,无论论是汽轮机的的设计、制造造还是安装都都存在质量瑕瑕疵和缺陷。。汽轮机没有有进行组织调调试并投入使使用,其设备备安全性能不不能确定,发发电能力和寿寿命处于未知知状态。而且且,汽轮机制制造的拖延造造成工程严重重延误。与此同时,由由于承包人未未顺延履约担担保信用证,,2000年12月热电厂发出出暂时停工通通知。2001年10月,热电厂依依约向承包人人发出解除合合同的预通知知,要求承包包人在10天内就违约补补救提出方案案,并要求重重新提供担保保信用证。承承包人复函拒拒绝。此后,,热电厂正式式通知研究所所解除合同。。11)工期拖延12)材料供应商商履约不力或或不履约13)指定分包商商15)设计错误14)监理工程师师失职例如:对监理工程师师必须进行检检查验收的项项目,不进行行检查验收或或不按照规定定方法进行检检查验收;对于需要由监监理工程师审审批的技术文文件,监理工工程师不进行行审批或不进进行分析、核核对即盲目批批准;该巡视的未巡巡视、该旁站站的未进行旁旁站;对于该该在规定时限限内以规定的的形式发出的的指令,未及及时发出或发发出错误的工工作指令等。。这一类的行行为都是明显显的失职。1)宏观形势不不利金融危机影响响,日本上市市中小房地产产企业大面积积破产2经济风险2)投资环境差差劣硬环境软环境交通电力供应通讯等地方政府对工工程的开发建建设的态度3)市场物价不不正常上涨建筑原材料价价格疯涨地地产高成本预预警次生危机机4)通货膨胀幅幅度过大5)投资回收期期长房地产开发商商的商业运作作6)基础设施落落后1)恶劣自然条条件(气候与与环境)严寒台风地震连续暴雨洪水、泥石流流12级台风,41℃以上温度,暴暴雨引发的山山洪、泥石流流,山崩,雪雪崩,暗河,,岩爆,6.5级以上地震(设计图标明的的以设计图为为准)。3自然风险3)恶劣的现场场条件用水用电供应应的不稳定性性Eg.非施工方原因因每周停电超超过8小时,就可提提出索赔:1.工人误工费,,根据施工日日志记录,可可以按实际补补给工人多少少误工费计算算;2.机械误工费,,机械误工费费可以按误工工时间累计按按垂直运输费费计算,如果果机械是租赁赁的,可按误误工时间按日日记取3.其他,如脚手手架,模板,,如租赁,也也可误工时间间按日记取;;如果是自购购的可以按租租赁的打折计计算(与甲方方协商)4.误工管理费::可以按按原原合同的管理理费与原工期期的比例,计计算出每日管管理费,计算算误工管理费费5.以上关键要有有证据,及时时签证。一般般在每周累计计停水停电超超过八小时的的事件发生后后,一周内就就提出索赔签签证。签证必必须及时。否否则时间长了了,有关监理理和甲方就会会赖账工程的不利地地质条件不利地质条件件为了就不可预预见的不利工工程地质条件件进行索赔,,有经验的施施工可以从以以下几个方面面证明实际遇遇到的工程地地质条件比投投标时所预见见的情况出现现了不同或恶恶化的情况::1、从数量上说说明断层、断断层带、断层层影响带、裂裂隙、软弱夹夹层大量增加加;2、以工程施工工中出现一些些经常见到的的工程现象((如超欠挖、、岩石掉块、、边坡岩石滑滑落等)证明明地质条件的的恶化;3、以监监理工工程师师按合合同指指令修修改开开挖支支付线线或/和支护护形式式及设设计变变更说说明工工程地地质条条件变变差;;4、以钻钻孔效效率降降低、、资源源增加加证明明工程程地质质条件件变坏坏;5、以业业主、、工程程师、、设计计、政政府文文件或或科研研论文文中的的一些些观点点或结结论佐佐证工工程地地质条条件的的不能能合理理预见见。虽虽然然施工工方可可从很很多方方面寻寻找工工程地地质问问题索索赔的的依据据,但但是,,站在在法律律的角角度,,所有有的这这些依依据都都必须须符合合招、、投标标文件件、合合同条条款以以及所所适用用的法法律规规范,,才能能真正正成为为有效效依据据——在实际际操作作中,,这一一点恰恰恰常常为建建设方方和施施工方方所忽忽视。。4)地理理环境境不利利地理位位置渝中区区商业业中心心4面是道道路,,双车车道262米62层,地地下5层裙楼8层设计单位位:重庆庆市设计计院施工单位位:特殊风险险:根据合同同条款应应由业主主承担的的风险。。4特殊风险险附加知知识::FIDIC条件包包含的的项目目风险险作为全全球数数十年年工程程建设设对风风险认认识的的积累累和总总结,FIDIC条件系系统包包含了了大型型土木木工程程建设设中对对费用用、工工期和和质量量构成成影响响的各各种各各样的的风险险因素素。它它们分分别缘缘于自自然力力作用用、社社会控控制和和人群群行为为三方方面。。结合合二滩滩电站站建设设的实实际情情况,汇总了这这些风险险的具体体内容,见表1。附加知识识:FIDIC条件中的的风险控控制机制制FIDIC条件在明明确划分分合同双双方各自自应承担担的责任任、权利利和义务务的同时时,配有一套套科学的的风险控控制机,,FIDIC条款中中,由业主主承担担风险险或其其费用用的条条款有有:12.2、20.3、20.4、65.1、65.2、65.3、65.4、65.5、65.6、70.2、71.1、6.4、19.2、20.1、21.3、21.4、22.2、22.3。由承承包商商承担担风险险或其其费用用的条条款有有:72.1、6.5、7.3、8.1、8.2、10.1、11.1、12.1、13.1、14.4、17.1、19.1、20.2、20.1、21.3、22.1、24.1、24.2。附加知知识::FIDIC条件中中的风风险控控制机机制FIDIC条件在在明确确划分分合同同双方方各自自应承承担的的责任任、权权利和和义务务的同同时,配有一一套科科学的的风险险控制制机制制据FIDIC条件按照近近因易控的的责任制原原则对合同同风险的划划分,由社会及政政策控制的的部分风险险,永久工程设设计、设备备采购及其其它业主自自身行为,包括法人决决策及个人人行为导致致的风险损损失,由业主承担担,承包商承担担自身的行行为风险和和一部分社社会及政策策控制的风风险。FIDIC条件规定,承包商应将将自然力风风险及其行行为风险向向保险公司司转移,以增强合同同双方抵御御灾害风险险的能力,同时保障业业主利益不不受承包商商不良行为为或过失的的损害。附加知识::FIDIC条款中:由业主承担担风险或其其费用的条条款有:12.2、20.3、20.4、65.1、65.2、65.3、65.4、65.5、65.6、70.2、71.1、6.4、19.2、20.1、21.3、21.4、22.2、22.3。由承包商承担担风险或其费费用的条款有有:72.1、6.5、7.3、8.1、8.2、10.1、11.1、12
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