上海五角场商业及办公项目提案报告-

发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造

的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现地下一层4万㎡如何定位核心难点：？先期收益最大化不影响住宅产品档次适合地下商业经营可后续有效经营考量要素城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发。『』1、地下商业的形成位置：位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆。定位：上海首家地下”都市中心型多功能购物中心“占地面积50000平方米建筑面积49557平方米业种业态：低档服饰，小商品客源：年轻人及过路客流迪美购物中心，称得上是一座购物超市，前后两段式的分区使得这一地下商城既有only、esprit、达芙妮等品质优良的百货公司常驻品牌，也有经营各类来自广州等南方城市的时尚服饰，物美价廉的小店，可以满足各个消费层次的需要。关键词：人民广场、地铁、人流、商务、旅游单一地下广场2、典型地下商业形态多业态并联地下广场2、典型地下商业形态从美罗城大食代、游艺厅、溜冰场、茶坊、到太平洋下的购物超市、港汇广场的运动名品店，一应俱全的不同种类休闲购物场所。位置：徐家汇美罗城、港汇广场、太平洋数码广场等商业中心地下。定位：主题商场、大型超市、餐饮、甚至图书馆等文化网络一应俱全的地下综合商业圈业种业态：运动服饰，数码产品、餐饮客源：附近白领、学生及数码爱好者关键词：市级商业中心、地铁、主题商厦、规模位置：火车站及七浦路形态：地上层数5层，附带地下1层定位：全市最大定向产品批发市场客源：年轻人及批发商关键词：非核心商业中心、规模化、专业化全市性批发聚集地，地下商业价值等同于地面三层铺位，营业面积的扩大而非自成一体。单一业态零售批发城2、典型地下商业形态龙之梦地下两层引入家乐福超市，超市面积2.5万㎡，其他区域包含美食广场，数码广场。中环百联地下一层引入世纪联华超市，超市面积。8万㎡，其他区域包含美食广场，娱乐中心。关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源。大型购物中心地下商业2、典型地下商业形态依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流1专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大2依托区域型大型购物中心人流，地下与之形成业态互补3业种业态主要集中于品牌超市、餐饮、服饰、数码产品44、地下商业存活的几个基本因素总结市区核心+地铁专业产品市场依托大型购物中心适合地下商业的业种业态项目基地周边道路两边未有成型店铺，缺乏商业环境、人气、车流项目南侧大型商业只有4家较难吸引人气的汽车4S店，商业氛围缺失5、本案自身周边环境本案不属于或市中心核心区，人流聚集效应几乎为零。本案非地铁上盖，交通引导人流不存在可能。餐饮占地下商业较大比例，本案地下餐饮形态受局限性较大。服饰礼品数码等专业市场人流物流较密，影响地面住宅部分环境。本案四周人流车流较少，不符合一般商业选址需求，商家较难持续经营。另辟“稀”径地下商业成功的要素交通＋人流＋业种业态本案都不具备,受到制约因素过多。本案不妨走出商业规划产品形态寻求突破口……….任何形态商业定位在本案地下无路可走，必须重新审视。市场启示杨浦区是中国国近代的工业业发祥地。其其中有诸如上上海机床厂、、上海柴油机机厂、上海电电站辅机厂、、杨树浦自来来水厂、杨树树浦发电厂、、上海电缆厂厂等知名大中中型企业100余家。杨浦是上海著著名大学聚集集地，西区规规划以复旦大大学、同济大大学、财经大大学等为核心心；东区规划划以上海理工工大学、上海海水产大学为为核心；北区区规划以中国国人民解放军军第二军医大大学、上海体体育学院。工业业教育育＋5、杨浦初印印象两片：西片以知识创创新区的中央央社区为核心心，以复旦、、同济、财大大等高校为支支撑。东片，，以上海理工工、水产大学学、电力学院院等高校为支支撑。一线：为使东、西两两片高校集聚聚区有机结合合，在中央社社区与复兴岛岛地区建设一一条创业大道道。创业大道道分为三大功功能区：北段段具有开放型型休闲功能区区；中段是适适应创业者居居住、工作的的SOHO区区；南段是国国际性科教、、经济类组织织、跨国公司司地区总部入入驻集聚区。。一带：滨江发展带开开发的主题是是：构筑从工工业文明走向向知识文明的的长廊。主要要规划四大景景观带和五个个重点区域。。杨浦将以“区区域性、组团团式、辐射状状”的思路，，形成“两片片、一线、一一带”的哑铃铃状的产业功功能模块产业结构从““工业杨浦”转向“知识杨浦”9、杨浦最新新规划规划区域规划面积规划定位发展方向五角场城市副中心3.11平方公里东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心.开发总量309万平方米,目前已建办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米五角场城市副副中心2002年-2012年总体体规划图五角场发展方方向“商业+办公公”的北部商业商商务区9、杨浦规划划方向10余所高校校，7所成人高高校和近百家家科研院所，，44位两院院院士和5000余余位教授、副副教授，几十个国家级级重点学科或或重点实验室室鼓励企业与大大学、科研院院所紧密合作作，重点发展展技术研发、科科技交流和推推广服务、产产品开发和信信息技术外包以以及知识处理理外包服务等等，建设全市市自主创新和科科技攻关的高高地以江湾—五角角场市级副中中心、大连路路—控江路等现代服务业业集聚区为载载体，重点发发展商务办公、专业技术术服务等，建建成全市乃至至长三角地区有影响力的的科教特色中中心商务区依托区域高等等教育、基础础教育、职业业教育、远程教育和继续续教育等教育育资源集聚优优势，重点发展教育培训训、教育中介介服务、教育育信息咨询服务，逐步扩扩大留学生服服务规模和服服务层次，力争成为上海海的品牌教育育服务集聚地地充足的教育机构研发与技术服务科教商务教育服务对我们的启示示9、五角场规规划背景知识杨浦的打打造将提供全全新的产业发发展机会，也也为商务项目目的重点发展展，提供了可可靠依据，因因此：一个以服务知知识经济，服服务于创业人人群的产品为为目标的商业业开发存在先先天环境。高校资源融合合知识产业导导向使得杨浦浦成为创业者者的基地9、目前高校校毕业人群就就业形势影响高校毕业业生就业的4个因素：1、毕业生多多，08年559万，09年610万。2、就业空间间相对较紧，，大学生实习习岗位与需求求存在一定落落差。3、相关的政政策措施和服服务体系还亟亟待完善。4、大学教育育与市场脱节节。就业形势日趋趋严峻背景导导致越来越多多高校毕业生生另寻出入9、目前高校校毕业人群创创业形势大学毕业生创创业政策扶助助：1、一对一创创业导师匹配配服务；2、创业咨询询及规划讲座座及论坛；3、项目及商商业计划书免免费评估；4、创业辅助助基金申请及及项目融资服服务；5、创业者、、企业家座谈谈会组织；6、商务礼仪仪讲座；7、行政手续续免费高效““一条龙”代代理代办服务务；8、优惠政策策及项目扶持持政策申报服服务；9、市场拓展展辅助，产业业链搭建、产产业集聚规划划及优先采购购机制；10、免费代代理记帐，税税务筹划，资资本运行及财财务管理分析析服务；11、创业相相关技术辅助助工作；12、创业心心理建设及心心理辅导工作作；13、人才引引进、居住证证办理、档案案托管、人事事代理等配套套服务；政府对大学创创业人群带来来较多政策扶扶助就业压力＋政政策扶持创业大学生比比例不断上升升9、目前高校校毕业创业人人群办公物业业情况目前大学生创创业较多选择择的办公物业业为普通居民民楼和创意产产业园。在物业面积上上主要还是以以50－100㎡居多。。沪东金融大厦厦万达广场创智天地新纪元大厦财富广场怡富商务广场场绿地汇创国际际东上海中心12345867凯迪金融大厦厦（只租不售售）910合生国际广场场(未建)135872491061111蓝天大厦10、目前杨杨浦区写字楼楼发展情况目前杨杨浦区区写字字楼主主要集集中在在五角角场区区域项目名称体量(万/㎡)主要租户租赁价格(RMB/㎡/天)产品物业管理费(元/㎡)月)出租率蓝天大厦5投资、钢材、机械3.6甲级1260％沪东金融大厦3.5证券,金融2-2.5甲级2265%万达广场2科研,贸易,驻沪办3-3.5甲级20B栋64%A、C栋空置创智天地3研发,教育,高科技2.5-4.5商住两用12一期76%二期15％怡富商务广场1.7咨询,广告1.5-2.2乙级1580%财富广场15钢铁,保险2-3甲级19银座80%金座空置东上海中心0.5投资,贸易,物流2－2.5乙级1884%目前杨杨浦区区写字字楼都都为甲甲级标标准，，租金金保持持在2.5－3.5之间间，出出租率率有一一定空空置率率在60－－80％，，后期期的凯凯迪金金融大大厦及及合生生创展展中心心也定定位5A甲甲级，，高档档商务务楼较较多。。11、、五角角场写写字楼楼出租租情况况杨浦不不断开开发高高档商商务楼楼，开开发商商目标标主要要抢占占高端端市场场知识型型创新新产业业国内中中高端端市场场和科科技创创新产产业、、长三三角和和全国国地区区科技技创新新企业业、海海内外外集团团、国国际专专业服服务机机构和和教育育培训训机构构等设设立区区域总总部或或分部部；信息互互联网网研发发产业业高科技技信息息服务务、学学术交交流及及研发发；科科技研研发中中心以以软件件开发发、网网络、、传媒媒、出出版等等原创创性科科技企企业为为主体体的科科技园园区和和作为为科研研机构构、大大专院院校、、高科科技企企业技技术研研发基基地；；其他头头脑产产业相关信信息咨咨询、、金融融服务务、人人力资资源、、展览览、物物流、、法律律、中中介等等专业业服务务业；；教育育培训训、科科技研研发、、创意意设计计和文文化出出版等等知识识服务务业.创智天天地创智天天地高校产产业园园万达广广场沪东金金融中中心蓝天大大厦12、、五角角场办办公楼楼入驻驻企业业情况况目前五五角场场入驻驻办公公的公公司多多为成成长型型公司司，这这类公公司已已先期期累计计了一一定财财富，，业务务相对对成熟熟。海上海海LOFT创意产产业联联盟军军工分分部汇星(广场场)创创意园园铭太创创意产产业园园五角场场800号号五维空空间创创意园园弘基-创邑邑YOUNG汇龙创创意园园/工工业贸贸易滨江创创意产产业园园MEDIA1895/媒媒体服服务创意联联盟/贸易易服务务改造型园区新建型园区设计\广告告时尚\服务务贸易服服务绘画\设计计工艺设设计建筑设设计工业/贸服服建筑设设计从地理理位置置来看看，目目前杨杨浦的的创意意产业业园都都位于于非核核心商商务区区，分分散在在五角角场周周边及及滨江江。12、、杨浦浦创意意产业业园分分布租金高高低决决定出出租率率【观察察】通通过对对租金金的比比较，，目前前杨浦浦创意意产业业园租租金在在1.5元元/㎡㎡/天天以下下的项项目出出租率率都在在90%以以上，，而租租金相相对较较高的的项目目出租租率明明显较较低。。13、、五五角角场场办办公公楼楼入入驻驻企企业业情情况况创意意产产业业园园价格格优优势势：：租租金金通通常常低低于于一一般般办办公公楼楼外部部环环境境：：多多数数项项目目周周边边以以老老式式居居民民区区为为主主，，商商务务环环境境差差，，相相关关配配套套缺缺乏乏。。区位位优优势势：：处处于于市市区区中中心心地地段段，，依依附附地地铁铁，，交交通通便便利利内部部停停车车位位：：限限于于早早期期改改造造项项目目对对规规划划原原因因，，园园区区普普遍遍存存在在停停车车位位不不足足显显现现，，出出入入困困难难。。产业业主主题题开开发发：：针针对对区区域域内内产产业业进进行行针针对对性性开开发发，，并并享享有有大大量量相相关关政政策策优优惠惠商务务服服务务不不足足：：多多由由政政府府主主导导，，商商务务服服务务功功能能较较弱弱，，所所承承诺诺的的诸诸多多服服务务内内容容基基本本难难以以实实现现。。环境境优优势势：：园园区区内内部部通通常常环环境境较较好好；；内内部部商商务务功功能能丰丰富富，，提提供供更更充充分分交交流流的的、、更更舒舒适适的的办办公公条条件件。。企业业准准入入较较低低：：价价格格优优势势降降低低了了门门槛槛，，使使园园区区企企业业出出现现较较为为杂杂乱乱局局面面空间间优优势势：：产产品品通通常常有有挑挑高高，，可可自自由由分分隔隔，，强强化化了了产产品品使使用用面面积积，，提提升升产产品品的的性性价价比比。。同质质建建设设：：诸诸多多园园区区的的客客户户指指向向基基本本雷雷同同，，导导致致了了竞竞争争的的同同质质化化。。优势势劣势势创意意产产业业园园主主要要为为创创意意设设计计类类公公司司规规划划，，形形成成鲜鲜明明的的主主题题定定位位，，但但却却存存在在较较多多弊弊病病，，如如鲜鲜明明的的个个性性不不符符合合非非设设计计公公司司所所需需，，物物业业服服务务较较差差，，车车位位较较少少，，商商务务配配套套条条件件不不足足等等。。12、、创创意意办办公公市市场场优优劣劣势势目前杨浦浦主要发发展高档档商务物物业，以以万达广广场为首首吸引较较有实力力的一些些公司及及办公机机构入驻驻。创意意产业园园主要针针对设计计类公司司进行主主题定位位，以海海上海LOFT为代表表，而一一些低档档创意园园区则缺缺乏一定定品位，，档次较较差，商商务配套套存在问问题。我们发现现杨浦区区目前还还没有专专门为创创业者度度身定制制的办公公产品面积办公单元面积应灵活可分割，主要面积需求在100－200㎡之间。硬件设施大堂等公共部位具有一定品质；设立中央空调；电梯配置标准适当提高；具备某些办公智能系统；无线网络全面覆盖景观利用办公环境有一定景观资源，如花园、休憩平台软件设施物业水平有一定标准，提供商务秘书等服务功能配套要求考虑中小企业需求，配备完善商务配套功能，如标准会议会务功能、产品展示功能区等配套租金100㎡月租金控制在2500－3000元/RMB左右（0.8-1元/㎡天）扶持政策办公物业具有一定政策税收优惠及创业指导帮助12、大大学创业业者办公公物业需需求特征征14、本本案市场场定位的的立基点点办公品质质具有传传统办公公形象完善商务务配套功功能办公物业业具有一一定标准准与高校联联手签订订租金优优惠与政府联联手制定定税收优优惠开发商自自身设立立创业基基金办公软硬硬件上符符合创业业者需求求租金及税税收政策策上符合合创业者者需求当代创业业者办公公基地量贩式创创业基地地的市场场定位创业公司司产品研研发、展展示、仓仓储、交交易———当代事事务综合合体15、本本案项目目定位“量贩””的意思思是指““大量批批发的超超市”，，由此引引申的量量贩式经经营，指指的就是是透明、、自助和和平价的的消费方方式，量量贩式购购买=大大宗购买买=省钱钱购买量贩式的的定义以办公功功能链的的组合形形式出现的““大学生生创业基基地”量贩式办办公的特特征15、本本案项目目定位体验创业业新地标标量贩贩式办公公新思路路量贩式创创业办公公基地的的商业诠诠释：现代情景景主题式式办公，，通过改改善办公公环境塑造各类类主题办办公环境境使工作作者产生生情感共共鸣改变原来来的办公公习惯，，增加创创意成果果的展示示空间体验式产产品展示示特别注注重与客客户的情情感互动动给初次创创业工作作者好的的心情、、好的体体验、好好的感觉觉。15、本本案项目目定位项目核心心内涵量贩式创创业基地地地面商业业住宅四大件仓储、展示、交易、研发我们对于于项目核核心的理理解混合就是是力量一边是店店铺，一一边是工工作坊一边是家家，一边边是工作作坊15、本本案项目目定位为创业者者度身定定制创意类公公司多为为各类设设计公司司，因此此以“艺艺术设计计”为主主题。如如：电视视广告、、杂志广广告、服服装设计计、工业业设计、、建筑设设计等。。混凝土材材质区艺术设计计主题区区玻璃是最最能代表表现代风风格的建建筑材质质。而本本区域采采用的大大量玻璃璃元素，，最适宜宜新概念念数码产产品展示示和经营营。形成成展示最最新数码码、IT类产品品的展示示、体验验区。玻璃材质质区数码概念念馆红砖是我我国早期期工业厂厂房所使使用的建建筑材料料，具备备相当文文化溯源源和延续续。故建建议此区区域以““创意艺艺术”为为主题，，引入具具备一定定水平和和素质的的艺术家家工作室室、画廊廊、视觉觉效果中中心等。。建议引引入艺术术工作室室，摄影影工作室室。红砖材质质区视觉艺术术创意区区木材是我我国传统统建筑使使用最多多的材质质。创意意文化并并不是对对传统文文化的颠颠覆，是是对传统统文化的的继承和和发扬。。传统文文化的延延续更多多的是依依托于书书籍以及及其他方方式。故故建议此此区域以以“文化化”为主主题。建建议引入入编辑社社杂志零零售商。。木材质区区文化仓储区区开放式布布局，不不要通过过生硬建建筑物与与外界形形成明显显区隔15、项项目产品品加强建建议———主入口口设置设立独立立大堂，，面积在在300㎡以上上，挑高高约5.5米(若无法法达到挑挑高要求求，入口口处必须须保证挑挑高)，，且墙墙地面采采用石材材及装饰饰材料营营造出多多元素、、炫彩风风格，符符合整个个创意办办公定位位。大堂堂必须增增设，以以加大产产品附加加值，加加速客户户接受。。15、项项目产品品加强建建议———独立大大堂全方位服服务于企企业办公公所需要要的场地地企业产品品发布展展示场地地，阳光光会议中中心，信信息交流流区，培培训中心心创意产品品展示中中心阳光会议室15、项项目产品品加强建建议———全方位位商务空空间在基地内内公共空空间向上上的视线线范围里里，屋顶顶的处理理显得至至关重要要，让原原本处于于地下的的办公环环境也能能有丝丝丝阳光。。15、项项目产品品加强建建议———阳光屋屋顶楼宇自动化系统（BAS）对空调、新风系统、给排水、变配电、发电机、电梯、公共照明及泛光照明等设备进行监控，对用户办公用电及空调进行自动计量，可做到运行安全、可靠、节约能源、节省人力。通讯自动化系统（CAS）综合布线系统：预留充足数据点，可高速上网。系统具有开放性、灵活性、可扩展性、实用性和安全可靠性等优点，使建筑物内外构成一个完整优良的信息传输通道。电话通讯：预留充足的IDD电话线路，用户自行申请电话安装。有线电视：在办公区预留有线电视接口，线路上的器件采用双向型消防自动化系统（FAS）火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟、警报及消防广播等系统的联动功能。15、项项目产品品加强建建议———智能系系统设立多个个步入式式下沉广广场，让让地下办办公共享享景观植被与动动景的组组合，让让上下空空间充满满动感下沉广场场景观15、项项目产品品加强建建议———下沉式式广场下沉广场场景观下沉广场场景观1代收私私人或商商业信函函、小邮邮包；2使用用本中心心地址作作为信纸纸、名片片、通信信等用途途；3增加一一个电话话号码及及传真号号码，电电话秘书书以贵公公司名义义接听，，然后即即时通知知阁下所所有来电电及口讯讯。4.客户户使用本本中心地地址作为为营业地地址；5.客客户来访访时，免免费使用用创业基基地的会会议室（（需提前前预约））、空调调设备、、办公室室保洁及及茶水。。

6.提供一一个办公公席位，，宽带使使用，本本中心行行政人员员的商务务配合。。

7.有专专业的会会计师团团队,专专为企业业做帐,报税全全套服务务；代办办工商注注册、垫垫资融资资,年检检年审等等一系列列商务套套餐服务务。8.有免免费的停停车位。。

9.小型办办公室可可随时租租用，如如招聘，，小型会会议。10.提供免免费的茶茶水。11.提供投投影仪设设备。15、项项目产品品加强建建议———商务服服务及商商务秘书书营销模式式先租后售售租售并举举通过先期期租赁方方式聚集集一定人人气，根根据不同同租赁年年限租金金优惠不不同，当当租赁完完成一定定比例形形成商务务环境及及办公气气氛后推推出项目目一半体体量作为为5年使使用权出出售，吸吸引除初初次创业业自用客客以外的的投资者者。租赁期一年租金1元/㎡/天租赁期两年租金0.9元/㎡/天租赁期三年租金0.8元/㎡/天租赁期四年租金0.7元/㎡/天租赁期五年（也可作为使用权5年出售价格）租金0.6元/㎡/天经济测算算租赁价格以一半体量一年租赁价格计算使用权出售以一半体量按5年租赁价格算最终收益租赁20000×1×30×127200000元办公20000×0.6×30×12×521600000元项目首期期回笼资资金=7200000+21600000=2880万万元本案获获利利点率先获利利：低成本商商务办公公项目目目前在杨杨浦处于于供不应应求态势势，本案案经产品品包装推推向市场场必将引引来较多多需求客客户，从从租金上上首先获获利。规避风险险：地下商业业的形成成需要有有较多的的条件具具备，而而本案无无论是自自身产品品形态和和外部商商业环境境几乎没没有能支支撑地下下商业成成功的因因素，而而量贩式式创业办办公基地地在知识识杨浦大大环境依依托下，，利用低低成本商商务吸引引创业企企业，成成功几率率较大。。产品转型型：原先住宅宅项目地地下一层层往往作作为地下下停车使使用，无无论是租租还是卖卖获利都都不多，，而通过过对产品品的适当当改造及及包装，，成为量量贩式业业办公，，既可以以使整体体项目成成为复合合型社区区，又可可以从办办公运营营中持续续获利。。历年均价价：￥/㎡上海历年年商品房房成交均均价走势势·····7294887891801269313945/21.7%3.4%38.3%9.9%历年增幅幅指数：：平均年增增幅：18.2%上海住宅宅市场分分析历年均价价：历年增幅幅指数：：￥/㎡杨浦区新新江湾板板块历年年商品房房成交均均价走势势平均年增增幅：30.4%10002122061862121736/22%52.5%16.77%新江湾城城板块住住宅市场场分析新江湾城城由于其其独特的的湿地板板块特性性造就土土地价值值高于区区域其他他地块，，在每年年价格增增幅上，，新江湾湾城板块块上升比比例也高高于上海海平均水水平12.2%。2010年4月月1日至至10月月31日日为确保保世博会会顺利举举行，上上海部分分区域实实行停工工，停止止施工区区域涉及及黄浦区区、卢湾湾区和浦浦东新区区，共计计25平平方公里里。而限限制施工工区域包包括45平方公公里。世博会对对住宅市市场的影影响世博会造造成供应应量降低低，目前前较多开开发商已已经开始始囤房，，势必影影响市场场供需平平衡，短短期供给给更加严严峻，预预计受此此影响房房地产市市场价格格将整体体增幅5%盛世新江江湾住宅宅部分价价格预测测1基准价格格=盛世世新江湾湾2009年住住宅成交交均价=17009元元/㎡2上海房价价整体上上涨带来来增幅=18.2%3新江湾板板块特有有土地价价值所带带来增幅幅=30.4-18.2%=12.2%4世博会造成供供应量减少所所带来增幅=5%2010年盛盛世新江湾住住宅均价=17009元元/㎡+17009×（（18.2%+12.2%+5%)=23030元/㎡1座五星级酒酒店：麦科特金亿亿广场（规划划中）2座SHOPPINGMALL：万达商业广广场与百联又又一城3座大卖场：沃尔玛、大大润发、百安安居4大百货中心心：华联商厦、、亚繁商厦、、大西洋百货货、大洋百货货（规划中））5条特色商街街：信息街、科科技文化站、、专卖街、卖卖场街、休闲闲美食街到2010年年，仅五角场的商商业面积将达达到75万㎡㎡,目前已经经建成41.9万㎡，庞大的商业业体量确保了了庞大的消费费人群,区域域逐渐形成城城市东北部商商业中流砥柱柱.商业业规规划划五角场商业现现状及规划6、项目周边边商业发展情情况万达广场赛博数码广场百联又一城大西洋百货东方商厦合生国际广场华联商厦6、项目周边边商业发展情情况拥有超过50万shoppingmall体量量，五角场目目前及未来商商业体量已经经达到庞大程程度，阻隔本本案南、西两两个方向人流流。五角场商业现现状及规划五角场主力目目前商业涵盖盖零售、餐饮饮、娱乐、运运动、休闲等等五大类38个业种，共共720余家家商户。各类餐饮在五五角场非零售售业种总量中中占76%，，在休闲体验验经济中居于于主导地位。。五角场商业业业种业态5、项目周边边商业发展情情况业种业态足够够齐全，涵盖盖各种商业业业态五角场的商业业包涵了各种种业态，其中中地下商业餐餐饮是其主力力，相对交通通、位置、商商业氛围都远远远优于本案案。6、项目周边边专业市场情情况1.5公里半半径杨浦区目前约约有22个专专业市场五角场1.5公里半径内内有10个2个数码、5家电、2个个百货、1个个建材按照一个专业业市场选址要要求，一般辐辐射3公里半半径范围，五五角场10个个专业市场体体量已接近饱饱和，而本案离五角角场商业中心心距离不足3公里，也属属于辐射范围围，若定位相相同商业将在在竞争中处于于劣势，项目目只能往区域域性商业考量量。集中在杨浦5条交通主干干线交汇点中原板块商业业发展现状7、项目周边边商业发展情情况中原路本案本案店铺130家家主要业种业态态：休闲服务，烟烟酒水果专卖卖底商租金：3-4元/㎡㎡/天世界路店铺160家家主要业种业态态：服饰，烟酒水水果专卖底商租金：6-8元/㎡㎡/天中原板块商业业发展现状7、项目周边边商业发展情情况市光路本案本案店铺255家家主要业种业态态：餐饮，烟酒水水果专卖底商租金：2-6元/㎡㎡/天国和路店铺92家主要业种业态态：中介，烟酒水水果专卖底商租金：5-8元/㎡㎡/天开鲁路本案本案店铺86家主要业种业态态：餐饮，休闲服服务底商租金：2-4元/㎡㎡/天民京路店铺31家主要业种业态态：休闲服务，餐餐饮底商租金：3元/㎡/天天中原板块商业业发展现状7、项目周边边商业发展情情况民庆路本案本案店铺10家主要业种业态态：维修，便利店店底商租金：1.5-2元元/㎡/天店铺11家主要业种业态态：娱乐，维修服服务底商租金：2-4元/㎡㎡/天中原板块商业业发展现状7、项目周边边商业发展情情况国京路三门路本案本案店铺2家主要业种业态态：宾馆，烟酒水水果专卖殷行路店铺13家主要业种业态态：休闲服务，餐餐饮中原板块商业业发展现状7、项目周边边商业发展情情况本案通过对项目周周边商业调查查发现，目前前中原板块商商业主要集中中在中原路、、世界路、国国和路、市光光路中原路上上，合计商铺铺637家，，而本案附近近民庆路、民民京路、国京京路、三门路路、殷行路的的商铺只有122家，相比等于中原原板块20%的商业。在业种业态上上，中原板块块主要以餐饮饮、水果烟酒酒专卖店、维维修服务为主主，这类已生生活便利性为为主商业比较较侧重门面房房经营，而本本案的地下一一层形态不适适合此类商业业，所以本案受到到业种业态的的局限，较难难与中原板块块竞争。国和路中原路世界路中原板块商业业街的形成主主要依靠交通通走向及人流流动线本案基地四至至均不是板块块主要人流车车流动线内中原板块商商业发展现现状7、项目周周边商业发发展情况本案加州水郡目前新江湾湾城内主要要有2个商商业项目将将在未来推推出，一个个是加州水水郡后期的的20万商商业体量㎡㎡，其中非非酒店办公公体量11万。而另另一个铁狮狮门F地块块也将规划划有几十万万㎡的商业业体量，且且两个项目目均是地铁铁上盖。由于新江湾湾城住宅项项目呈聚集集排列，分分散在铁狮狮门及加州州水郡周边边，故本案相对位位置偏离较较多，客源源引导性不不大。铁师门新江湾板块块商业发展展规划8、项目周周边商业发发展情况除了上述的的那些具有有一定实力力的公司以以外，杨浦浦区还拥有有两大类办办公需求者者，一类是是对于传统统办公不喜喜好，从事事设计业务务的广告公公司，另一一类是较多多刚从著名名学府毕业业出来资金金不足的创创业人群，，这两类公公司目前生生存在何处处？我们发现杨杨浦区还存存在较多非非传统办公公产品的创创意园区型型办公项目目创意产业、、纺织产业业、钢铁贸贸易服务■园区概况：：园区位于杨杨浦区交通通主干平凉凉路1055号，建建筑面积为为12500平方米，整整幢大楼是是集创意设设计、办公公为一体的的综合性创创意办公场场所．楼层总高为4层，单元元面积从100-10000平米不等等，室内层层高5.20米。■相临及配套套：周边为老式式居民区，，环境嘈杂杂；距离4号线1700米；；可通过多路公交交接驳；停停车位仅20余个，，较少。■硬件配套：：楼内有1部部客梯，1部货梯，，均为老式式的大电梯梯。办公室室已经完成简装，，挑高楼层层已经完成成阁楼搭建建，入驻即即可。■入驻企业：：主要以纺织织、钢铁服服务为主，，小部分网网络公司。。入驻率达到到80%以以上，仅剩剩3楼部分分死角小户户型及二楼楼120平平米大挑高高户型尚未租赁。。■政策优惠：：入驻企业实实行工商注注册、税务务注册“一一门式”服服务。此外外园区实行二十十四小时的的物业管理理；地方税税满2万退退30%。。■租金状况：：租金－－1.30元元/日/平平米物物业－－0.30元元/日/平平米■物业：上海杨浦工工贸（集团团）有限公公司开开发：杨浦浦区政府上海创意联联盟产业园园依托价格优优势的创意意产业基地地■园区概况：：汇龙创意园园位于扬州州路464号，位于于北外滩地地区，近黄黄浦江畔，占地面面积5244平方米米，建筑面面积12477平方方米，园区区内单元面面积从100-200方不不等，室内内层高5米米左右。1号楼的的楼层总高高为5层，，4号楼的的楼层总高为为6层，5号楼和6号楼的楼楼层总高为为3层。■相临及配套套：周边以民居居为主，环环境目前较较为杂乱，，施工较多多。临近轨轨道交通8号号线约1200米左左右。并配配有十几条条公交线路路。■硬件设施：：2号楼和3号楼有1部电梯■入驻客群群：已入驻驻的企业有有服装设计计、广告设设计等，因因价格优势势目前没有空余办公公室。■政策优惠：：注册咨询；；注册代理理。杨浦区区招商有专专人上门服服务。■租金范围：：1.00（（含物业））元/日/平米物物业费费用：2.00元/月/平米米公司上海申申达越众物物业管理有有限公司汇龙创意园园以著名设计计事务所为为龙头的都都市花园创创意园区■园区概况：：上海滨江创创意产业园园位于上海海市杨树浦浦路近宁武武路，濒江江的特殊地理位位置造就了了这里随意意的工作优优雅。老旧旧的青砖、、灰瓦经过过解构和室内外大大大小小的仿仿古窑、圆圆形围墙和和刻意设计计的墙洞以以现代的方方式呈现古典的风格格。园区内单元元面积从100-1000，，采光优越越，楼层总总高为2层层，■相临及配套套：周边以老的的居住区为为主，但随随着濒江环环境的总体体改造，区区位环境逐步步改善；项项目临接地地铁杨浦树树路站约2公里。■硬件设施：：平房性质，，硬件特点点主要体现现在内部的的空间改造造上及材料料运用上。■入驻客群：：登琨艳为首首的为主的的国际建筑筑设计类企企业、及其其它贸易服服务公司、创意意咨询公司司等。入驻驻率较高，，目前没有有空余办公公室。■政策优惠：：注册咨询；；注册代理理。■租金范围：：3.50-4.50元/日/平米。上海滨江创创意产业园园工艺品创意意、研发、、制造、展展示和贸易易中心■园区概况：：铭大创意广广场位于长长阳路2467号，，是上海最最大的民营营创意产业企业———铭大集团团开发，也也是杨浦区区08年在在创意产业业方面的重重头戏，旨旨在打造一个个工艺品创创意、研发发、制造、、展示和贸贸易中心。。园区内共7栋楼，楼楼层总高为为1-5层层，单元面面积从53-300不等，室室内层高：：铭新楼和铭铭泰楼为4.2米；；铭理楼和和铭仁楼为为4.5米米；铭涛楼楼：3.9米；铭意意楼：3.8米；铭辞辞楼：6.5米。■相临及配套套：周边环境以以老式厂区区及住宅构构成，较为为杂乱。距距离地铁黄黄兴路站约为为2公里左左右；公交交配套较全全，以电力力学校依托托的商业设设施配套较为丰富。。■硬件设施：：园区品质感感较强，大大理石贴面面形成良好好的形象。。楼内有1部电梯。■入驻客群：