【连载】赵衙内全传天津篇：海河之畔的房产大佬上

【连载】赵衙内全传（天津篇）：海河之畔的房产大佬（上）记者：谢海涛南京只是赵晋的起家之地，深入京畿重地，则是其成就霸业之始。（详见《【连载】赵衙内全传（南京篇）:父荫下的原始积累》）2003年之后，赵氏父子相继北上，似非偶然。京师有退休的老爷子坐镇，赵晋于此设高级会所，勾连权贵，官商同乐；更于津门开疆辟土，旁及冀地，以为旗舰，号令诸地。天津十年，赵晋把香港的房产思路、南京的历练，试验于此黄金宝地，逐渐发展出一套独具风格的谋利模式：高价拿地，全力开发小户型，挖空心思偷面积，低价快速出售……再把其先进经验，推广至宁济等地，一时烈火烹油，鲜花着锦。虽每建一楼，皆如引发一座火山，民怨沸腾，但其根深叶茂，挟权势以令业主，高压维稳，强势止沸，业主徒呼奈何，遂有最牛开发商之名。1、天津标王2003年，赵晋是以外商的身份空降天津的，由此开启了其隐形帝国在北方的基业。这一年，在公众心目中，SARS的阴霾笼罩着全国。自1998年终止福利分房后，中国逐渐建立起住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制，房地产刚刚迎来发展的春天，在SARS疫情中瞬间坠入寒冬。当年6月，央行出台“121号文”严控房地产贷款，又给了开发商当头一棒。这是中国第一轮房地产牛市之后，中央政府第一次采取措施抑制房地产过热。但两个月后，国务院出台“18号文”，却又明确房地产业作为国民经济的支柱产业。就在这种既警惕又依赖的矛盾中，调控新政不断涌现，房地产业作为支柱产业发展的黄金十年开始了。当时，与其他城市一样，固定资产投资和城市基础建设被天津主政者设定为天津经济发展的主要驱动力。天津有一个数额巨大的固定资产投资计划一一5年总投资将超过7000亿元。与其他城市有所不同，“银政合作”在天津更加得天独厚，除了中国银行，农工建及开行等各大银行纷纷与天津市签订金融合作协议，为其城市建设提供巨额信贷。天津“一夕之间”变成了超级大工地，放眼望去，到处在拆迁，到处在盖楼。从1990年代中期启动旧城改造到2002年，天津拆迁危陋建筑近1000万平方米，而2003年一年就创下历史记录一一拆迁400万平方米旧房。海量的拆迁工程在天津房地产市场形成了强有力的刚性需求。2003年，天津商品房销售10020万平米，较上年增长近50%。一直温温吞吞的天津地产沸腾了，房价上涨速度如坐飞机，很多优质项目已到了“抢房子”的地步。这一年的3月4日，一家注册地在英属维尔京群岛的离岸公司——百瑞德置业有限公司(BESTRATEPROPERTIESLIMITED),出资200万美元，在天津和平区南京路129号的世贸广场注册成立了天津泰瑞房地产开发有限公司(以下简称天津泰瑞地产)。百瑞德置业有限公司成立于2000年8月22日，赵晋作为百瑞德置业的代表，担任天津泰瑞地产总经理和法定代表人。多年之后，天津泰瑞地产的高管还不无炫耀地对业主说，当年进天津，是市领导招商引资进来的。赵晋时年刚满30岁，风头正劲。知情者称，赵晋初赴津门时，租住在某高档小区。他抽烟很凶，把房东家的沙发、地板之类都弄坏了。后来他对房东说，你到诚基买一套房子吧，便宜点。这是赵晋即将在天津开发的楼盘。2003年10月16日，天津市举行第一次土地拍卖活动。中国实行土地招拍挂制度始于2002年。当年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。在这次拍卖会上，天津泰瑞地产重拳出击，以当时的天价拍得南京路上的黄家花园地块，一举成为“标王”。黄家花园位于天津和平区中部偏东南，泛指山西路与西安道交会处一带，1860年后此地沦为英租界，1930年成为商业区，其南为天津历史文化街区五大道区域，分布着2000多座英、法、意、德等国建筑风格的花园洋房，有万国建筑博览会之称。进入21世纪后，黄家花园地块周边成为天津南京路CBD商务核心区，汇集了地铁1、2号线和20多条公交线路，且串联着南京路、滨江道和小白楼三大商圈，延续着五大道的历史文脉，可谓绝版地块，如钻石般珍贵。2、抢房也疯狂2005年5月，在黄家花园地块出现了一个巨大的售楼广告：“稀缺黄金地段、名牌中小学校生源地、超豪华的设计和建筑、酒店式公寓管理、只需8万元首付就可在诚基中心实现。”广告中的每一句都透射着巨大的诱惑力。这一年，房地产业已走到中国经济的舞台中央，大戏开唱，全民癫狂。政府的宏观调控集中火力，数十条严控政策横空出世，却陷入越调越涨的怪圈，房价一路坚挺。6月，一个名为诚基经贸中心（以下简称诚基中心）的楼盘在南京路动工了，总建筑面积近30万平米。其时，南京路附近有四大公建项目破土，皆志在成为地标性建筑。诚基中心西邻，和记黄浦将开建20多万平米的大型商场、高级公寓和酒店；再往西，现代城•庄吉商业中心，将以10万平米规模刷新滨江道单体购物中心的纪录……与豪强比邻，诚基中心的显赫位置可见一斑。这一年7月16日，诚基中心B区精致户型首次预约，现场火爆。9月24-25日，精致户型一期开盘，两日销售1288套，创地产销售神话。当月，该楼盘获《每日新报》所评的最佳市场人气奖；10月，再获销售冠军奖。12月9-16日，诚基中心A区挑高户型样板间开放，市民连夜排队，参观者超过2000人次；12月17-18日，挑高户型一期开盘，两日销售658套；该楼盘获12月份销售冠军、2005年度销售冠军奖。业主郭莉回忆称，当时在售楼处，市民连续排队一星期，晚上穿着军大衣，困了睡在躺椅上，还有民工排队卖号，一个号炒到200元。“选房时，10个人往里面一放。售楼中心墙上挂着楼图，售楼小姐往上面啪啪地插红旗，插上红旗的房子就是卖掉了。啪，这个房子没有了。啪，那个房子没有了。气氛非常紧张，看得眼睛都花了。插完红旗，就到另一边去签合同。”诚基中心的底楼是商铺，同样销售火爆。开盘时，已到次年夏天，大楼已封顶。在一位商铺业主印象中，当时为买到好商铺，有人千方百计托关系，去找赵晋。有人一买就是七八套商铺。他是排了一夜队，才买到了商铺。选房那一天，工地南边的西安道，“天津不夜城”的巨幅喷绘广告下，整条路都“戒严”了，警察忙着管制交通，路上排满了人，死乞白赖地抢位置，有人甚至打起来。这位业主回忆称，买底商也是提前排号。排到你，拿着号，就往里走。墙上挂着楼图，你进去了，根本没有坐下来选铺而那一说。你要提前选好房，到了那里，就赶紧插红旗，慢一步，别人的红旗就插上去了。插上红旗，就去签合同。三分钟不到，就完事，根本不给你考虑的时间。一夜之间，七八成商铺都抢没了。这个诚基中心，即为赵晋献给天津人的见面礼，由他旗下天津泰瑞地产开发。3、如此“小户型”让天津人趋之若鹫的，是诚基中心推出的一种小户型，一种单价7000多元/平方米，主力户型为58平方米的房子。按常规思路，对市中心黄金地段，开发商更愿意做成豪宅。但赵晋的泰瑞地产却另辟奚径，在城市中心全力开发小户型。诚基中心只有三幢高层，却拥有五千户单元。如此繁华地段，如此高密度项目，给天津的楼市带来了震撼，也让业界疑虑重重。天津泰瑞地产相关负责人在当时接受媒体采访称，本来他们是考虑做150平米左右的大户型，但经过调研发现，在CBD中心区、商务中心区，小户型产品非常稀缺，而市场需求量极为庞大。定位小户型是基于附近有大量的机关、外资企业、金融单位等，房屋无论是销售还是出租都被市场看好。小户型还被赵晋的天津泰瑞地产赋予了形而上的意义。该公司负责人称，开发小户型，是天津城市发展需要，是市场细分的需要，也是老百姓投资获利的根本需要，“这种项目，自用、投资两相宜，既可满足业主基本居住需求，兼具保值、增值的能力，宜出租、宜投资变现，真正为业主提供了投资理财的最佳选择”。诚基中心的小户型，另一特点是低价位。此前，在黄家花园地段花40万元买一套高品质新房，会被笑为痴人说梦。当2005年7月诚基中心以总价38万元推出58平米的小户型时，天津人又惊又喜。当时旁边稍晚销售的楼盘，房价已过万元。诚基中心的好处不仅如此。在广告宣传中，开发商还声称，诚基中心虽是住宅楼，但将聘请优质物业管理公司进行酒店式服务。大堂挑高9米，装修豪华，采用五星级酒店标准。5000平米法式洛可可屋顶花园，5000平米全方位超大会所，让业主尽享尊贵生活……业主李明（化名）在2006年以40万买下一套房子。多年后，他仍对诚基中心的诱惑印象深刻：“我第一眼看到广告，首付7万块钱，入住南京路，又是70年产权，都不大相信。售楼员说，首付7万，一个月只还贷一千多，房子以后会升值几倍，地段就不用说了，房子地基已出地面，马上就是现房了。四五十层的高楼，这不就跟国外的高级公寓一样吗？有人一买就是四五套。”在诚基中心开盘之初，也有业内人士对其质疑：通道式设计使一半户型处于阴面，两楼之间楼间距太近，楼体又高又宽，楼体间遮挡现象严重，近70%住户将处在采光极差的环境中；总户数约5000户，投资者若按30%计算，将有1500套房子用于投资，将导致居住者的流动性增强，安全隐患较大;单层户数太多，楼内垂直交通的压力增大，电梯频繁使用将加速老化，高层业主在高峰时上下楼将较困难。但是，这些质疑之声很快就被火热的销售追捧淹没了。多年后，一位深受诚基之害的业主剖析了赵晋的发展路数：“他是模仿香港楼盘那种高密度的方式，把香港的小户型移植到了天津。好地段、小户型、低价位，让大多数人都买得起，他抓住了这个市场，快速销售，快速变现。”4、维权中的惊人发现买房之后，留给业主的是幸福的等待。在房价飞涨中，在诚基中心不断创造的销售神话中，业主们或在亲友的羡慕中规划着新家的未来，或享受着投资获利的窃喜。诚基中心的楼在一天天长高，住在附近的业主几乎天天去看，天天去数楼层，计算着什么时候封顶。在规划中，诚基中心的3号楼是47层。2007年的一天，业主终于数到了47层，却惊异地发现，大楼并没有停下来，而是继续往上长。业主们很快有了更多的发现。这个号称五星级酒店的家，已失火3次，存在着巨大的安全、消防隐患，其背后则是开发商篡改设计、欺诈销售：在购房合同中，1、2号楼住宅自然层是29层，现在开发商将前期承诺的29层以上的俱乐部、会所等改为住宅，使得住宅自然层变为33层。3号楼原本为47层，已被增高至52层。开发商前期承诺8层以下为酒店，后来酒店改为5层以下，6-8层改为住宅，2-5层以产权式商务酒店名义出售，但购房合同却以用地性质为住宅、70年土地使用权签署。业主们担心，开发商在三幢楼原结构基础上，多加了数层楼房，楼房是否能负担其重量？抗震能力是否下降？容积率是否上升？公摊面积是否改变？住户巨增，电梯是否够用？2007年8月，业主们举行维权大会，数次派代表与开发商交涉，但开发商以手续齐全为由置之不理，并以退房相威胁。12月18日，是3号楼交房的日子，业主们一度拒收房子。针对开发商更改规划问题，他们先后找了规划部门和房管部门。“都支支吾吾，说不出来改的理由，就说是合法的。”李明回忆称。直到有一天，李明在天津市建委网站上，查到了一则由天津市土地交易中心发布的公示。公示称，天津泰瑞地产通过公开挂牌取得津和南（挂）2003-159号地块使用权，该地块出让面积为19692.1平米，总建筑面积291434平米。经有关部门批准，总建筑面积调整为340462.6平米。这个变更此前没有业主知道。在土地招投标时，容积率是固定的，要想加盖楼层，更改容积率，根据《天津市国有土地有偿使用办法》规定，需要重新招拍挂，必须重新公示。公示期内如无单位竞拍，才能为原来拍下土地的公司办理手续，并相应调整土地出让金。知情者称，更改容积率是赵晋在低房价下保证赢利的惯用方式。李明说：“我们原来认为最不可能改的是容积率，但他就有这个本事，单价不改，改面积。”有业主称，业委会后来一直在告诚基加层的问题，市里曾来人，把当时市政府的会议纪要拿出来了，称加层不是某一个领导批的，是经过多少会议，为了满足回迁房需要，才同意开发商加层。容积率的更改让业主们惊讶，他们随后在网上查到赵晋在南京的信息，才知道此人背景很深，能量很大。有一阵子，业主们的维权不再死追烂打楼层加盖了，而是转向了产权问题。业主在购房时，开发商承诺房子是70年产权，合同上写的是住宅，但收房之前，他们听说房子性质是公寓，产权是50年。业主们为此多次去找市房管局，一位信访处长接待称，住宅是有严格要求的，包括朝向、容积率、配套、采光率，国家都有明确规定，你们的房子怎么能符合住宅的规定呢？业主们又反复去找规划局。一次，百十口子业主堵在市规划局的大厅里，新调来的规划局长把赵晋叫来。“赵晋坐着奔驰来了，业主们候在大厅里。过了一阵子，有人出来说，你们回去听信吧。”李明说，“结果还真不错，不知道是怎么协调的，把我们的房子变成了住宅，拿了70年的产权。”产权问题，进一步让业主知道，赵晋确实有实力。他做的事情不是一般人所能想象，规划局、房管局、市政府，遇到他的事，都是一路绿灯。在诚基中心，同样维权的还有商铺业主。在一位业主印象中，当初买商铺时，开发商说得天花乱坠，什么不夜城，24小时金碧辉煌之类。2008年秋天一进驻商场，业主就发现根本不是那么回事。首先是硬件违约，商铺里的各种硬件设施达不到商业配套标准，暖气及制冷无法正常运行。合同中规定的商业管理用房，被开发商变成产权房卖了。合同中还承诺免费进行两年统一商业管理，但开发商未按约定进驻商管。没有商业管理，意味着商场是无政府状态。有半年时间，这个取名第五大道商业街的商场里漆黑一片，除了几家自营商铺，没几家开着。业主们开始维权，一遍遍地找开发商，找政府。一开始，政府很重视，专门成立班子接待。后来，业主就找不到接待方了。开发商明目张胆告诉他们，“你们找区政府没有用。”业主们无奈去信访，申请游行。闹了四个月，最后在区政府协调下，开发商拿出100万元作为商场的广告费用。业主们利用这笔钱，在报纸上登广告，招聘招商公司。招商招了三个月，成功组织了一次韩国商品展销会，商场的生意好起来了，但两年后，由于商场依然没有后期管理，还是处于无政府状态。5、君临天下的新战术当诚基中心的业主还在维权时，赵晋又有了大手笔。2006年元月18日，在天津市新年第一次土地拍卖会上，他的天津泰瑞地产重拳出击，以1.639亿拿下“海河-电信大厦”地块，土地面积10340平米，建筑面积85000平米，使用年限50年。这同样是一块黄金宝地，面朝波光潋滟的海河，背靠历史文化街区意式风情区，这曾是意大利在境外唯一的租界区，精致的广场与联排别墅，构成了意大利境外最大的意式风格建筑群，高低错落的别墅房顶角亭下，散布着梁启超、曹禺等名人故居。2007年初，天津泰瑞地产出资2000万元，成立天津星际房地产开发有限公司（以下简称天津星际地产），以开发海河地块。2月26日，工程破土动工，天津星际地产投资4.5亿元，以打造一幢高230米、名为“君临天下”的高楼。2007年11月，该楼盘开盘。同样是夜里排队，同样是桌上摆着沙盘，墙上挂着房图，同样是插红旗，乱哄哄地抢房子。与诚基中心相比，君临天下的抢房则更为疯狂。在塘沽工作的几个浙江人，买下四五十套房子。另一个大客户康总，则斥资一亿多元，拿下100多套房子。但开盘之初，就有业主在网上反映，君临天下的复式单元，号称买一层送一层，他花127万元买的房子，按两层算面积有120平方米，房本上却只有60平方米，后又变为40多平方米，有10多平方米变成了赠送的装饰性阳台。亦有业主表示，该楼盘广告宣传的建筑面积和实际签署面积有20%的差距，售楼员称这是对双方有利的擦边球。从君临天下开始，赵晋的房产模式有了创新：除了以“好地段、低价格”诱使市民购买小户型实现快速开发、快速销售，他还越来越热衷于压缩房产证上的面积，使之低于实际面积，证外面积则以“景观阳台”方式赠送。这种房产证面积被浓缩的做法，坑了谁？又肥了谁？有业界人士认为，被坑的是国家和购房者。首先，国家应收缴的税款被偷逃。上述例子中，开发商将购房者实际购买的面积浓缩成1/3,逃脱了应纳的国家税收。另外，国有土地出让金是按照建筑容积率递增收取的，开发商将2/3的建筑面积隐瞒不报，其目的就是为降低容积率，逃避巨额土地出让金的追缴。其次，购房者本应享受的合法权益被损害。从法律上讲，只有进行登记的房产面积，才受法律保护。开发商以景观阳台的形式赠送面积，这种赠送并无法律效力，这类房屋在二次买卖中风险重重，遇到房屋征收时，业主权益势必严重受损。此举获利的当然是开发商，假如同样规划建筑面积10万平米，正常开发商按每平米2万元，可销售20亿元；赵晋通过上述方式，变相提高容积率，能把房子建到20万平米或更多，即使以每平米1.3万元算，可销售26亿元，实为暴利。当然，开发商不可能独享暴利，要实现其浓缩房产证面积、掩盖超容积率的目的，必须过规划、房管及国土部门三道关。在商品房交付前必须进行规划验收，如果没有规划局的配合，开发商的上述房子不可能通过规划验收。此外，房管和国土部门，如果稍微把关严一点，对套内面积严重背离常理的商品房，不进行合同备案和办证，开发商的路子也会被切断。君临天下是2010年8月底交房的，从外面看，该大厦裙楼高四层，立面为敞开式的全透明玻璃幕墙，造型为扬帆起航之舟；主楼高230米，以天津第一高度、新地标之势，矗立于海河北岸，颇有君临天下、舍我其谁的气概。“买了这房子，你就不是人，是神了”。业主张亮（化名）和邻居们是在欢天喜地中开始收房的，其耳边似乎还回响着当初售楼小姐的恭维声。但入住之后，张亮逐渐意识到，他不是变成了神仙的神，“而是神经病的神”。业主们很快发现问题多多。先是大厦盖了夹层：9楼之上有9B，25楼之上有25B，33楼之上有33B……规划中的40层楼建成了51层；规划的482个停车位，实际只有280个，负一层的120个车位被改成商铺出售了。规划中的4个出入口，两个被改成商铺出租出售，一个改为君悦酒店的大堂。高层建筑都设有避难层，君临大厦的9B、25B是避难层，但开发商在避难层的四个角也盖房子出售。与黄家花园地块一样，该地块的规划同样经过了变更。天津土地交易中心2011年3月24日发布补充公告称，天津星际地产2006年取得该地块使用权，土地出让面积为10340平米，地上总建筑面积85000平米；经有关部门批准，其地上建筑面积调整为90032.07平米，地下商业建筑面积为2915.41平米。这一“调整”，建筑面积整整多出近8000平米。开发商违约的，还有主楼外面的裙楼建设。在君临大厦的销售中，海河景观是重要卖点。业主黄浩（化名）在2009年10月看中了一套朝南的房子。买房时，售楼员说能看见海河，黄浩实地观察后，发现确实能看见海河，又问售楼员交房时是否如此。售楼员说市政府要求，为了海河景观，在楼的前方有几颗罗马柱子，但不影响看海河。但2010年8月28日验房时，黄浩却发现，所买房子的外面又盖了三层裙楼，裙楼的上面才是罗马柱子，原本能看到的海河已被完全挡住。黄浩的遭遇并非孤例，二三四楼相关业主，为此多次去找开发商，并在售楼处和大厦四周挂起标语抗议。2011年12月，一些业主委托律师状告开发商擅自变更房屋设计及环境布局，在业主窗外竖起巨型围墙和柱子，严重影响观瞻窗外海河和周边景观，致使该房屋价值减损。修改规划之外，业主们房产证被浓缩的隐患也渐渐显现出来。业主张亮在入住一年之后，2011年拿到了房产证，发现上面的面积只有41.17平方米。当初他买房子时，开发商是按户型卖的，售楼员承诺他的房子有90多平方米。另一位业主告诉财新记者，他家两层房子的实际面积是137平方米，合同上是46平方米，房产证上是50平方米。而15楼有一家，房产证上只有5平方米。上述情况直接导致业主们的交费乱套了。交物业费时，有按证上面积交的，有按采暖实际面积交的。证上面积80平米的平房，交费时就比实际面积137平米的复式房子还要多。业主们还发现，这个大楼里只有500多户大户型通了煤气，1700多户没有煤气。有的房子，合同上说是有煤气，交房时却没有。6、天津高盛地产的魄力在赵晋登陆天津的早期，天津泰瑞地产和天津星际地产为其急先锋，四面出击，立下汗马功劳。2006年12月底，天津泰瑞地产在山东济南发力，以2.77亿元拿下文化东路以南艺术学院地块；2007年8月，天津泰瑞地产成立上海第一分公司，进军上海滩；2008年11月，天津星际地产出资2.496亿元，拿下天津河西区广东路与绍兴道交口的津西广（挂）2008-209地块，出让面积17195平米，建筑面积41200平米；2009年12月，天津星际地产出资4.92亿元，拿下河北区中山路与昆纬路交口的津北中（挂）2009-176地块，出让面积19305.5平米，建筑面积98000平米。天津星际地产还远征河北。2011年5月，该公司出资15463万元拿下唐山市北新西道南侧、学院路西侧一块地，总面积14278平米，规划建筑面积29.98万平方米，拟建造260米高的商业地产和公寓项目。同年9月，又出资10152万元拿下凤凰新城友谊路西侧、朝阳道南侧的地块，拟建300米高的商业、公寓。此后，泰瑞、星际两大公司逐渐淡