景德镇项目汇报终调

景德镇项目市场可行性研究及定位报告大公务实咨询集团2009年3月做活开门子广场南路项目的六大方略立足全球，看景德镇核心竞争力——市场调研精要整合资源，找寻出路

——项目资源解析胜于易胜，构建市场畅销产品——产品价值梳理系统思考，算无遗策，制定计划——运作前提步骤庙算决胜，保障效益

——经济效益核算知险方能破险

——项目风险预测前言本项目成功和获得利益最大化的关键，在于其“商业”的成功。因此，在项目的调研与定位中，将重点围绕商业部分展开!第一章、市场调研精要立足全球，关注城市核心竞争力1、城市印象2、居民消费水平3、房地产投资与住宅市场4、商业现状解析我们的商业要想成功，首先要了解我们所面临的市场环境？1.1城市印象（1.a）享誉世界的陶瓷之都世界瓷都，世界陶瓷产业集散地之一；人文气息的艺术殿堂

历史悠久的文化价值与艺术风采；宜人宜居的绿色家园

旅游城市、国家园林城市“中国最值得外国人去的50个地方”之一开放创新的活力之城

投资创业热土中部地区经济发展的“战略要地”；Keywords:陶瓷研发、生产、销售、进出口文化资源、美学、艺术展示交流生态旅游、境内外旅游、专业考察现代服务业、休闲产业、商业交易1.1城市印象（1.b）1.2城市印象（2.a）景德镇08年前三季度GDP：237.1亿元，同比增长15%；其中第三产业增长势头尤为强劲；旅游发展不断向好，前9个月景德镇市共接待游客746万人次，同比增长18.2%，其中，境外游客达8.43万人次，同比增长50.7%，旅游收入达31.1亿元，同比增长25.9%，其中，旅游创汇达2821.6万美元，同比增长67.4%。Keywords:国民经济增长稳定、第三产业发展迅猛；旅游产业成为经济发展与出口创汇主要增长要素；全世界、全国范围的瓷器交易中心之一全世界、全国范围的瓷器艺术、文化交流平台小结前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平；其中，1—9月份，景德镇全市社会消费品零售总额达到70.6亿元，同比增长23.5%，城镇居民人均可支配收入达12441.39元；2.居民消费水平Keywords:居民消费力力仍保持良良好稳定；；消费结构升升级，恩格格尔系数下下行明显；；城市第三产产业规模迅迅速扩大带带动非消费费性支出放放大；非消费性支支出和文化化休闲性消消费需求上上升；小结3.1房房地产产市场投投资景德镇08年房房地产投投资总额额23.08亿亿元，施施工面积积278万㎡,新开工工面积53万㎡㎡，其中中住宅49万㎡㎡，商业业4万㎡㎡。2008年全年年销售56万㎡㎡，住宅宅48万万㎡，商商业8万万㎡。全全年销售售总额13亿，，住宅9.7亿亿，商业业3.3亿。住宅成交交均价2708元/㎡㎡商业成交交均价4125元/㎡㎡？办公物业业？Keywords:市场投资资环境良良好，房房地产开开发信心心较足；；房地产及及商业发发展速度度急遽提提升；商业地产产供应量量增大，，去化率率较低，，去化价价格相对对较低；；商品住宅宅供求关关系基本本平衡<略供大大于求>。小结商业地产产理性发展&合合理把控控商业地产产的风险预防防3.2住住宅市市场现状状根据《景景德镇市市城区住住房建设设规划(2006-2010)》，，未来5年，预预计建设设普通商商品住房房459．20万平方方米(4．93万套)，其中中套型面面积在90平方方米以下下的约3．78万套，，90平平方米以以上的约约1．15万套套。建设设政策性性住房(含经济济适用房房、廉租租房等)114．80万平方方米，约约1．45万套套，其套套型建筑筑面积均均在90平方米米以下；；Keywords:畅销住宅宅面积在在（90-110㎡））和（（60-80㎡㎡））之间；；销售主力力价格区区间在2800~3000和和3800~4100元(精精装修)/㎡㎡左右；；政策性住住房预计计上市体体量和速速度会对对商品住住宅市场场产生一一定影响响；小结商品房住住宅投资资开发风风险规避避VS政政府政策策性住房房保障冲冲突3.3住住宅消消费者需需求价格需求求——以以总价20～30万元元面积需求求——集集中在110㎡㎡以下下户型需求求——以以二房、、三房为为主，购购买一房房的，主主要集中中在单身身贵族和和中老年年人群价格需求求面积需求求户型需求求Keywords:对居住品品质的需需求逐步步提升；；舒适度较较高的住住宅成为为畅销产产品；定制化产产品对特特定人群群仍保持持良好吸吸引力；；小结住宅“小小户型””思想的的差异化化竞争+舒适、紧紧凑、功功能附加加、景观观、品质质住宅产品品突出“理性舒舒适度””研发理念念4.1现现有商商业业态态业态简介特点传统型杂货店大多为位于非主流商圈的大街小巷，数量较多，经营杂乱。无装修或简单装修，货物摆放凌乱，商品档次低。百货大楼数量较少，前计划经济时代的产物，设施陈旧，现正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品批发市场以城乡村结合部为主要集散地。商品价格低廉，以量取胜。专业市场主要以陶瓷商品为代表：陶瓷大世界、中国陶瓷城等，锦绣昌南、国贸等品种比较齐全，遴选范围较大，配套较好超市珠江东路、中路，新村东、西路等都有分布，数量增长较快，规模大小不一，铺货比较现代购物中心以开门子购物广场、华达购物中心、景客隆等为代表，讲究人性化与休闲化的购物体环境，讲究科学管理和铺货。营造精品意识品牌专卖店人民广场周边与珠江中路大量分布，如约翰·卡丹、黎人坊等，地段优势明显，具有品牌个性，注重对店铺的包装等Keywords:现代商业业发展呈呈刚起步步阶段，，未来发发展空间间巨大；；商业形态态混乱，，同质化化竞争现现象严重重；处于传统统商业向向现代商商业升级级过程中中；小结商业经营营业态的的整合&建筑业业态的先先锋引导导4.2市民消费费行为心心理剖析析喜好名牌牌产品，，尤其偏偏好中档档次的国国内名牌牌；但消费能能力有限限，对高高端名牌牌的消费费能力较较弱品牌消费费心理休闲式消消费心理理从众消费费心理非消费性性支出、、消费结结构提升升，休闲闲、娱乐乐业逐步步进入普普通居民民消费视视野普遍存在在从众心心理，习习惯性聚聚众消费费行为较较重；Keywords:消费呈年年轻化，，易于接接受新鲜鲜事物；；消费行为不成成熟，易于被被市场所引导导；消费能力两级级分化严重，，高端市场机机遇与挑战并并存；小结消费行为的引引导和领导消消费成为可能能4.3景德德镇的中心商商圈景德镇中心商商圈以人民广广场为中心节点，，周边连接莲莲社北路、新村西路、新新村东路、广广场北路、广场南路、珠珠山东路、莲莲社南路、马鞍山路以及及黄金街区珠珠山中路，完成了别别具特色的商商业网络布局，该区域域中的景德镇镇80%以上的商业人流流、物流、以以及商品信息流。该区区域代表着景景德镇最高的地段租租金价值和投投资潜力。Keywords:现有商圈容量量已然有限，，中心商圈扩扩张或新商圈圈崛起将成为为可能；现有业态复杂杂，竞争激烈烈，新商业发发展必须有新新的模式或主主题；人民广场商圈Keywords:现有商圈容量量已然饱和，，商圈扩容或或附属商圈崛崛起成为必然然；商业建筑业态态趋同，大型型商业经营业业态趋同；领领导性、特色色性、主题性商业综综合体发展阶阶段较低；商业业态杂乱乱、与多样性性并存；竞争争激烈，新商商业发展必须须学会直接嫁接与研研创；小结4.4景德德镇商业现状状（1）1．现代商业形态态成为主导景德镇的商业业正处于传统统商业形态向向现代商业形形态过渡的阶阶段；2．中低端产品竞竞争激烈小商品市场已已略呈现出饱饱和态势，整整个市场的空空置率约为30%；3．专卖店与大型型商场超市成成为主流品牌专卖店与与大型商场超超市发展态势势尤为迅猛；；4．商业运营仍处处于初级阶段段现代营销意识识薄弱，缺乏乏系统性与专专业性运作是是景德镇商业业发展的主要要弊端5．中高端产品缺缺乏景德镇中高档档的商品仍然然较少，赝品品名牌较多；；6.供求关系失衡衡一方面大量商商业物业闲置置，一方面大大量商家无法法找到适合开开店的经营场场所，二者之之间的矛盾非非常尖锐4.5商业业问题分析（（1）开发商缺乏长长期运营意识识重销售轻运营营轻招商只顾顾眼前利益，，缺乏长线投投资眼光；开发商缺乏专专业、系统性性思考商业地产开发发要有系统性性思考，不能能先改好房子子在想招商。。而要从一开开始就先做好好商业规划，，然后在做建建筑设计。根根据不同的业业态组合对建建筑结构的要要求，来做建建筑设计，才才能保障未来来商的顺利；；过度透支商业业地产的价值值高售价使得业业主追求高租租金，高租金金吓跑了商家家。这时市场场就会用物业业的闲置来报报复不合理的的租金要求；；未能充分了解解商业地产的的复杂性商业地产的复复杂性在于，，必须长期持持有、而且需需要大规模持持有，逐步发发展，从而降降低商业风险险，它是和地地价联系在一一期，是和客客户的消费习习惯联系在一一起的;缺乏专业人才才调控商业运营是个个长时间的过过程，需要有有统一的招商商管理、统一一的业态规划划、统一的服服务，没有专专业人员的把把控，就容易易造成经营混混乱、档次偏偏失、品牌冲冲突等局面.4.5商业业问题分析（（2）本章小结结景德镇的开发发幅度越来越越大，商业竞竞争日趋激烈烈，竞争的表表象下是经营营文化、营销销理念、规模模、铺货方式式、价格、位位置等的综合合竞争，也是是传统商业与与现代商业的的竞争；我们的项目若若参与到现在在的竞争中是是具有一定风风险的，现在在项目进入市市场，就将处处在“红海竞竞争”的恶劣劣市场环境中中。如果想获获得成功，就就必须走差异异化、特色化化的市场竞争争道路；若要避免游历历于这种“红红海竞争”的的局势中，我我们就必须要要借势发展、、必须要站的的更高，从更更远的角度去去思考和挖掘掘这个产业及及商圈的空白白与升级；第二章、项目目资源解析整合资源，找找寻出路1、项目概况况2、商业环境境3、地块解析析4、SWOT分析5、项目运作作思路“旅游产业、、陶瓷”是景景德镇商业发发展的不变核核心。我们项项目要想成功功就只有两条条路选择：1、“厮杀杀红海”2、“突围围蓝海”“厮杀红海””：其核心就就是“整合资资源、借势发发展”即整合所在商商圈内所有可可以整合的资资源、借助与与周边商业、、环境、交通通等进行最优优化组合和联联通，通过主主题化、专业业化的升级，，提高项目的的核心竞争力力，从而成为为商圈内的成成功者，领导导者，称霸红红海；“突围蓝海””：其核心就就是“勇于创创新、奇兵出出击”即从商业模式式与城市支柱柱产业发展等等为出发点，，寻找其中的的空白点、差差异化，在通通过与现有资资源进行创新新性组合，适适当的市场探探索和培育，，开拓全新的的市场和经营营模式，从而而成为新型商商业模式的开开拓者、寻宝宝者中的第一一人，获得高高额回报；1.项目基本本概况本项目为开门门子购物广场场二期，2#地块，西侧侧靠广场南路路，北侧为戴戴家弄路（未未建成）项目经济指标用地面积7993平方米总建筑面积31401平方米地下建筑面积5105平方米地上建筑面积26296平方米商业建筑面积8044平方米住宅建筑面积18252平方米容积率4.2户型比总户数320户90M2以下260户，61.4%90M2以上60户，38.6%2.周边主主要商业设施性质设施名称功能描述简述商业开门子购物广场传统SHOPMALL模式大型超市沃尔玛+百货国贸步行街陶瓷大市场以中低档产品为主浙江路商业街娱乐休闲一条街浙江人投资，档次不一古玩市场传统大市场市面较为冷清3.1项目目所在地块及及商业分析商业功能区域域定位景德镇位于中中心商业区圈圈，东南角；；商业性质特征征目前周边是大大型陶瓷批发发卖场及市级级购物中心；；商业布局形态态原有商业中心心主要集中在在“从人民广广场起，往珠珠山中路方向向”；地块沿街商业业价值挖掘：：地块北侧地下下与开门子购购物广场联通通，保障人流流；地块东侧50米，连接古古玩街出口；；地块西侧对面面的国贸陶瓷瓷城可与我们们起到互补的的作用；地块南侧，与与浙江路相接接，距火车站站仅500米米；Keywords:丰富的周边资资源，为项目目打造、升级级商圈提供了了有力支撑；；小结势势能优势4.项目SWOT分析析劣势（W）距离传统认知知的商业中心心，仍有一定定距离；项目市场培育育成本较大；；商业开发经验验较少；项目商业体量量小；优势（S）品牌优势，借借势开门子品品牌与口碑，，地段优势,核核心商业区区边缘，发展展空间较强；；空间优势,城城市中心商圈圈之中，城市市繁华之中；；配套优势，开开门子、国贸贸等，良好商商业氛围；交通优势,便便利的交通通利于人气聚聚集；古玩轴线；承接中心商圈圈；机会（O）陶瓷产业化的的发展带来的的机遇；原有城市商圈圈升级与扩张张带来的契机机；外来投资者和和创业行为提提供的优质客客群；城市规划与房房地产发展构构建的良好前前景；居民消费结构构升级，三产产释放；威胁（T）市场供应量增增大，市场份份额受到冲击击；同质化严重，，同质竞争项项目随时浮出出水面；市场消费能力力不均衡，两两级分化大；；价格敏感度较较高，高端市市场购买力不不稳定；新性商业模式式的市场认可可度不确定；；政策性房源的的预期上市；；5.1我们们的运作思路路1就是，一定要要做市场的领领导者；如果做不到市市场领导者，，也要做细分分产品的领导导者；如果做不到细细分市场领导导者，也要做做商圈内区域域的领导者厮杀红海—领领导者路线5.2运作作目标从挑战者向领领导者进军的的后起之秀把有限的区域域商业通过运运作，尤其是是借助开门子子，运作成商商业中心的挑挑战者、有力力竞争者；陶瓷市场轴线线效应的整合合；使人民广场效效应延伸到广广场南路，成成为人民广场场商业中心的的有效组成部部分之一，成成为景德镇商商业中心东南南大门的重要要组成部分；；让东南大门在在商业中心的的比重逐步加加大，以至于于成为景德镇镇现代商业的的领导者;我们要通过这这样的运作，，使我们未来来价值，成倍倍翻番最终成成为领导者中中间最成功的的后起之秀5.3我们们的运作思路路2就是，走差异异化竞争，寻寻找市场空白白点；从产业发展中中找市场；从从商业模式中中找出路；突围蓝海—开开拓者路线5.2运作作目标从产业与文化化中崛起财富富新贵从产业发展中中找寻市场，，被金融危机机所笼罩的全全球经济，文文化创意产业业被作为新的的经济增长点点；陶瓷产业的创创新，已被视视为景德镇““提升城市竞竞争力，打造造世界瓷都，，振兴瓷都””的重要措施施；以“由景德镇镇为现代陶瓷瓷产业基点，，打造中国艺艺术陶瓷全球球化效应”的的城市发展方方向，为我们们的项目提供供了难得机遇遇；我们要通过““陶瓷艺术+文化创意产产业+商业地地产”的全新新融合，构建建出全新的商商业模式，最最终获得巨大大的收益；Brain小结项目区域位置置的特殊性，，决定了我们们项目的运作作是一个机遇遇与挑战并存存的过程;无论是“红海海”还是“蓝蓝海”策略都都不是一句空空话，首先必必须要了解现现代商业的特特性，需要了了解城市产业业结构等，并并通过系统化化的思考，寻寻找到有利支支撑才能成功功;第三章、项目目产品定位谋定而动，胜胜于易胜，构构建商业最优优化组合1、现代商业业认知2、商业定位位前提3、商业定位位一4、商业定位位二5、构建畅销销品建议6、住宅户型型配比建议景德镇丰富的的人文与旅游游资源，在城城市发展“传传统陶瓷业与与新型工业化化”的背景下下，需要有一一个满足休闲闲及精品购物物要求的场所所;需要一个个能够符合城城市产业个性性的商业模式式；那么怎样的商商业才是景德德镇现代商业业所需要的？？1.对现代代商业的认知知1、要有多元元化构建现代商业，商商场人流量下下降！造成这这些局面的主主要原因是由由于商业面积积不断增加，，单一形式的的商业已经僧僧多粥少；必必须要进行通通过多元化的的构建，如把把饮食、休闲闲、观景、娱娱乐、逛景等等都纳入商业业的业态业种种；2、要捕捉消消费者购物上上变化当前商场已不不仅仅是时尚尚人群去购物物，时间性消消费成为未来来商业的核心心，一个人到到商场可以消消费一天；3、要注重商商业主体发展展变化必须要寻找自自来水商业和和省钱的商业业，要用商业业自来水带动动非商业自来来水；才能保保障商业旺盛盛的活力;2.我们的的商业定位前前提商业定位的前前提它不仅要能符符合现代人消消费习惯，还还要能符合现现代人消费的的身份和时间间；它要能符合所所在城市的发发展规划和经经济结构，体体现城市的核核心竞争力；；它要能充分考考虑解决“大大众消费与高高端商业的融融合、纵向各各层之间的均均好，超前性性与现实的购购买力之间””的矛盾；它要兼顾各种种业态的营业业时间差异，，利用业态间间的相互促进进，营造良好好的商业氛围围；3.1商业业定位方案（（一）现代主题商业业公园红海策略定定位方向以瓷器为主题题，以现代商商业为核心，，紧抓服务性性商业带动的的人流契机：：3.2方案案（一）市场场依托靠山吃山，与与开门子购物物广场联通，，以人流带动动人气借势西门子购购物广场，通通过业态吸引引人流开门子购物广广场，不需要要利用地段就就能成市借势发展，携携手二大市场场，吸引优质质客户携手“国贸””“古玩市场场”，利用国国贸影响力，，站在2个市市场的基础上上，在巨人的的肩膀上发展展；3.3方案（（一）客群定定位目标客户群体体本地商家来自江浙、福福建等发达地地区的商家、、投资客附近区域如南南昌、九江、、鹰潭、上饶饶等地的商人人乐平、浮梁一一带的中小业业主商业招商对象象国内外知名龙龙头性百货连连锁企业、有有品牌知名度度与美誉度、、独特的企业业文化与运作作模式，看好好景德镇这个个大市场。多年从商，完完成原始资本本积累，欲提提升经营档次次的商人，从从事陶瓷业销销售的私营业业主，欲转行行或利用剩余余资金追求投投资回报的本本地有闲散资资金的投资客客五大大步步骤骤3.4方方案案（（一一））现现代代主主题题商商业业公公园园找到到主主题题做好好景景观观优化化商商业业组组合合规划划好好发发展展阶阶段段走持持续续化化发发展展现代主题商业公园3.5方方案案（（一一））商商业业业业态态组组合合建建议议负一一楼楼：：混混合合业业态态，，目目的的性性消消费费混合合型型商商业业（（餐餐饮饮、、零零售售））+停停车车场场一楼楼、、二二楼楼：：精精品品卖卖场场外铺铺+内内铺铺，，铺铺位位面面积积建建议议在在为为30M2~40M2，，开开间间4M~5M，，进进深深不不大大于于8M，，以五五星星级级包包装装，，塑塑造造超超高高的的价价值值感感，，主主流流价价格格，，尤尤其其是是投投资资品品价价格格，，要要成成为为主主流流价价格格三楼楼、、四四楼楼：：休休闲闲、、娱娱乐乐（（体体验验式式商商务务休休闲闲））三楼楼为为休休闲闲茶茶社社+工工作作室室四楼楼大大型型餐餐饮饮及及娱娱乐乐Keywords:业态态业业种种的的最最优优化化组组合合需需要要一一个个由由低低级级到到高高级级，，由由简简单单到到复复杂杂的的发发展展过过程程;要采采用用放放水水养养鱼鱼方方法法，，先先创创人人流流、、再再创创消消费费流流、、招招募募优优秀秀商商业业经经营营者者，，引引导导最最有有购购买买力力的的消消费费者者；；向着着一一站站式式方方向向升升级级，，让让““逛逛街街””成成为为现现代代人人生生活活行行为为的的主主旋旋律律，，标标准准是是消消费费的的便便捷捷、、舒舒适适、、多多选选；；丰富富的的周周边边资资源源，，为为项项目目打打造造、、升升级级商商圈圈提提供供了了有有力力支支撑撑；；3.6方方案案（（一一））商商业业业业态态组组合合补补充充三楼楼、、四四楼楼：：商务务快快捷捷型型连连锁锁酒酒店店方案案（（一一））小小结结现代代主主题题商商业业公公园园的的出出现现意意味味着着一一种种更更现现代代的的经经营营体体与与模模式式的的出出现现。。它它将将使使得得广广场场商商圈圈、、珠珠山山中中路路整整体体商商业业格格局局重重新新整整合合，，导导致致消消费费人人流流与与消消费费中中心心的的偏偏转转，，成成为为游游乐乐休休闲闲购购物物中中心心与与商商业业信信息息的的晴晴雨雨表表；；与与周周边边物物业业存存在在着着合合作作式式竞竞争争的的关关系系，，共共同同提提升升地地段段人人气气与与地地段段价价值值！！4.1商商业业定定位位方方案案（（二二））蓝海海战战略略定定位位方方向向以““瓷瓷器器产产业业””为为主主题题，，以以““文文化化创创意意””为为核核心心，，紧紧抓抓产产业业特特性性所所带带来来的的契契机机，，打打造造““创创、、产产、、展展、、销销””一一体体化化的的新新商商业业模模式式国际际瓷瓷器器文文化化创创意意中中心心城市市发发展展，，满满足足国国际际地地位位需需求求商圈圈发发展展，，满满足足新新兴兴业业态态需需求求产业业发发展展，，满满足足经经济济增增长长需需求求艺术术发发展展，，满满足足文文化化交交流流需需求求满足足城城市市核核心心竞竞争争力力，，做做增增量量市市场场4.2方方案案（（二二））市市场场依依托托4.3方方案案（（二二））客客群群定定位位目标标客客户户群群体体本地地商商家家来自自江江浙浙、、福福建建等等发发达达地地区区的的商商家家、、投投资资客客附近近区区域域如如南南昌昌、、九九江江、、鹰鹰潭潭、、上上饶饶等等地地的的商商人人乐平平、、浮浮梁梁一一带带的的中中小小业业主主商业业招招商商对对象象以陶陶瓷瓷为为核核心心的的研研发发、、创创意意、、销销售售等等运运营营机机构构国外外创创意意产产业业、、文文化化产产业业相相关关企企业业景德德镇镇本本地地知知名名陶陶瓷瓷艺艺术术家家大、、中中型型陶陶瓷瓷生生产产企企业业4.4商商业业空空间间组组合合建建议议以““画画廊廊、、艺艺术术中中心心、、艺艺术术家家工工作作室室、、设设计计公公司司、、餐餐饮饮酒酒吧吧、、企企业业研研发发部部门门””等等各各种种空空间间的的聚聚合合，，形形成成了了具具有有国国际际化化色色彩彩的的““SOHO式式艺艺术术聚聚落落””和和““LOFT空空间间””业态业业种的的最优优化组组合需需要一一个由由低级级到高高级，，由简简单到到复杂杂的发发展过过程;要采用用放水水养鱼鱼方法法，先先创人人流、、再创创消费费流、、招募募优秀秀商业业经营营者，，引导导最有有购买买力的的消费费者；；向着一一站式式方向向升级级，让让“逛逛街””成为为现代代人生生活行行为的的主旋旋律，，标准准是消消费的的便捷捷、舒舒适、、多选选；LOFT在在牛津词词典上的解解释是是“在在屋顶顶之下下、存存放东东西的的阁楼楼”。。但现现在所所谓LOFT所所指称称的是是那些些“由由旧工工厂或或旧仓仓库改改造而而成的的，少少有内内墙隔隔断的的高挑挑开敞敞空间间”，，Loft的的定义义要素素主要要包括括：高高大而而开敞敞的空空间，，上下下双层层的复复式结结构，，类似似戏剧剧舞台台效果果的楼楼梯和和横梁梁；流流动性性，户户型内内无障障碍；；透明明性，，减少少私密密程度度；开开放性性，户户型间间全方方位组组合；；艺术术性，，通常常是业业主自自行决决定所所有风风格和和格局局。参考项项目：：“798艺术术区””北京“798艺艺术区区”，，国内外外知名名的文文化创创意产产业集集聚区区，汇汇集了了诸多多艺术术机构构，吸吸引了了许多多国内内外艺艺术家家的入入驻，，经常常举办办各种种艺术术活动动、时时尚活活动和和国际际艺术术展。。如今今的““798””，不不仅成成为中中国文文化艺艺术的的展示示中心心，还还被北北京市市政府府列为为重点点旅游游景点点项目目；2004年年以来来，瑞瑞典首首相、、瑞士士首相相、德德国总总理(施罗罗德)、奥奥地利利总理理、欧欧盟主主席(巴罗罗佐)、比比利时时王妃妃、安安南夫夫人、、法国国总统统希拉拉克夫夫人等等都先先后参参观访访问过过798艺艺术区区；；2002年年，““798””的租租金是是6毛毛钱每每平方方米，，08年则则涨到到了6至9元每每平方方米不不等，，而个个别““黄金金地段段”还还更高高；办办普通通一场场画展展，场场地租租金约约需花花上十十多万万；上海参参考项项目方案（（二））小结结2陶瓷是是使用用价值值与艺艺术价价值融融为一一体的的，陶陶瓷业业要取取得长长盛不不衰的的发展展，不不仅要要有好好的创创意，，更要要持续续不断断地创创新。。发展展陶瓷瓷文化化创意意产业业已是是景德德镇发发展的的必经经之路路。如项项目目借借此此东东风风，，在在景景德德镇镇市市中中心心成成功功打打造造出出““国国际际产产业业创创意意中中心心””的的““创创、、产产、、展展、、销销””的的新新型型模模式式，，必必能能成成为为景景德德镇镇城城市市发发展展一一道道靓靓丽丽的的风风景景线线，，其其所所引引发发的的商商机机和和延延伸伸效效应应必必将将不不可可限限量量。。芯片片产产业业现代代服服务务业业5.1建建筑筑设设计计及及建建筑筑风风格格要要点点序号风格分类风格表述代表楼盘1传统风格民族风格最典型的特征是顶部的处理。灰瓦、坡屋顶粘贴传统的艺术符号，出现牌楼等传统建筑语言色彩多以淡雅的色调为主，如灰兰色碧云天阳光荔景2欧陆风格继承古典三段式立面处理，上中下有明显的色彩分段；较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗粘贴古希腊古罗马艺术符号，顶部处理有装饰性手法；窗口与阳台有边框，阳台的栏杆装饰性较强，有时会出现罗马柱；至于色彩则以红白两色为主，红底白窗白阳台。香榭里花园枫丹雅苑名仕阁3现代简约风格现代风格，即“简约主义”、“极简主义”外立面绝无多余的雕饰，剩下来的只有凸窗、阳台、大面积玻璃（含少量幕墙）和横平竖直的简洁线条。在顶部结合女儿墙加以挑板或曲板至于色彩，有两种截然不同的趋向，一种是银、白、灰之类的浅色系，另一种是红、黄、蓝之类的艳丽色系。而窗玻璃用蓝、绿两色也是现代风格的惯常手法。万科金色家园黄埔雅苑中海华庭5.2建建筑筑立立面面造造型型建建议议艺术术与与建建筑筑组组合合，，将将传传统统艺艺术术元元素素与与现现代代建建筑筑相相结结合合，，让让建建筑筑自自成成风风景景强调调钢钢材材、、玻玻璃璃、、外外墙墙防防磁磁面面砖砖、、仿仿古古门门窗窗等等的的应应用用，，商商业业部部分分强强调调立立面面整整体体风风格格营营造造与与通通透透感感；；融入入古古窑窑、、古古瓷瓷、、现现代代工工业业艺艺术术品品等等多多方方元元素素应应用用；；顶部部配配合合整整个个群群体体的的高高低低错错落落，，可可以以考考虑虑装装饰饰性性强强的的构构架架或或曲曲板板，，以以丰丰富富小小区区的的天天际际线线；；运用用风风格格一一致致艺艺术术元元素素作作为为的的建建筑筑符符号号点点缀缀；；Keywords:从地地理理位位置置考考虑虑,由由于于景景德德镇镇地地处处我我国国的的中中南南部部，，气气温温较较高高，，日日照照多多，，空空气气透透明明度度大大。。在这这种种环环境境中中，，不不论论从从色色彩彩上上还还是是从从建建筑筑热热工工方方面面考考虑虑，，均均宜宜用用浅浅淡淡的的冷冷色色调调。。因因此此建议本项项目采用用大面积积浅冷色色及浅暖暖色调的的搭配，，重点处处采用小小面积的的深色处处理;5.3建建筑色色彩建议议序号色彩分类代表楼盘1淡雅浅暖色及冷色富怡雅居2古铜色深暖色庐峰翠苑3大面积暖色万科金色家园4大面积浅色局部重色装饰5.4交交通组组织要点点建议机动车流流组织戴家弄路路车库出出口，为为地下车车库主入入口；南面车库库入口，，采用L型设计计，连接接裙楼楼楼顶停车车场；人流组织织动线地块南北北，各设设一出入入口；地块北侧侧广场南南路，设设2处商商业出入入口；地块北面面地下与与开门子子购物中中心，设设立地下下连接通通道；地块东侧侧，与古古玩市场场对接，，将其出出入口纳纳入其中中5.4建建筑空空间建议议内部要设设有一个个或多个个共享空空间———中庭将共享空空间延伸伸至负一一楼，提提供给消消费者休休闲、娱娱乐，让让主题式式文化体体验成为为消费的的一部分分外楼梯（（结合立立面）内部动线线划分与与楼梯选选择动线宽敞敞，主次次动线明明显区分分，利用用地面砖砖做导视视引导6.住住宅户型型配比建建议而就本项项目而言言，主要要为客群群为，向向往此地地段而““刚好””够基本本支付能能力的年年轻一族族，以及及对地区区有足够够好感的的“一步步到位””的实力力一族。。面积户型比例≥130㎡四房10%110~130㎡大三房10%90~110㎡小三房33%80~90㎡大二房16%50~80㎡小二房16%≤50㎡一房15%第四章、、项目运运作前提提和步骤骤系统思考考，算无无遗策，，制定计计划1、运作作总策略略2、运作作六大原原则3、商业业招商建建议4、工作作排期1.项目目运作总总策略分阶段多多年开发发集中精力力先做好好一块稳定获得得收益Keywords:第一阶段段：通过过品牌抄抄作———获得土土地收益益第二阶段段：通过过项目销销售———获得销销售利润润第三阶段段：通过过长期运运营———获得升升值收益益2.1六六大大运作原原则（一一）1、“差差异化竞竞争”原原则差异化竞竞争不是是绝对概概念，而而是相对对而言的的它首先是是产品细细分，其其次是在在在组合合、表现现形式上上的差异异竞争2、“超超高性价价比定价价”原则则目前的房房地产竞竞争就是是定价的的竞争要多给予予客户明明确的实实惠如果没有有“傻干干”的精精神，就就没有高高性价比比要把漂亮亮的衣服服穿在外外面，展展示项目目的整体体形象从而实现现“较高高的价值值感，主主流的价价格“可以说只只有先把把产品做做好，创创造高性性价比，，才能获获得更多多利益，，否则一一定失败败2.2六六大大原则（（二）3、“震震撼性开开盘”原原则楼盘开盘盘就是好好比人成成年，开开盘活动动就像是是成年仪仪式；在“成年年期”，，我们们不能错错过任何何一个消消费者，，不放过过每一个个机会，，要一炮炮而红；；因此我们要利利用“名人、、好的事件、、新闻”等各各种形式，营营造轰动的效效应，在条件件必备时震撼撼开盘；4、“扮靓再再出街”原则则不能卖现房，，就要卖样板板现房，打造造步步增值的的看房通道，，从消费者第第一次接触项项目信息开始始，到每个环环节都要力争争获得消费者者的认同，不不仅要影响消消费者意识，，还要影响潜潜意识；因此我们要长长期蓄水，做做好现场、样样板等筹备，，一朝发布，，开盘即去化化50%以上上2.3六六大原则（三三）5、用现代语语言表达传统统意境通过现代化的的形式手段，，提炼表达传传统美的精神神；在产品上，选选用现代化的的新材料、智智能化系统、、高科技新产产品，用现代代化的施工方方法塑造具有有传统美学元元素的建筑；；在产品形式、、结构上，尊尊重传统，要要能表达对传传统美的传承承和提升；6、以销定产产，控制成本本就是通过蓄水水、价格测试试、认购等来来探测消费者者的需求，以以防止出现产产品偏差、失失控等，不打打无把握之仗仗，也就是样样板先行，花花小成本测试试、锁定消费费者，防止出出现供求错位位；商业调控是商管的主要手段3.商业招招商招商步骤第一阶段超大型主力店店、名店、定定向消费店、、测试经营者者对项目商业业布局的响应应程度第二阶段优先经营的区区域相继完善善、放水养鱼鱼第三阶段有选择的基础础上进行淘汰汰落后、效益益差的商店，，确定店铺对对消费者的号号召力和股东东的收益4.09年年营销工作排排期03月04月05月06月07月09月-12月08月筹备、调研期期蓄水期开盘强销期甲方线销售线传播线工程动工出正负零样板完工蓄水启动9月开盘售楼处传播启动开盘仪式产品解析认购市场调研公开招标营销方案售楼处开工形象设计合同签订招商启动第五章、项目目经济效益核核算妙算决胜，保保障效益1、成本构成成2、收入核算算3、利润核算算4、SWOT分析5、项目运作作思路按总建筑面积积31401㎡，住宅建筑面面积18000㎡，商业建筑面面积19000㎡，进行核算土地楼面地价估算约：1070元/㎡(按土地目前市值300万/亩，容积率4.2测试)每平方米综合造价估算：N.A元/㎡不可预见及财务费用为：N.A元/㎡（包括环艺、规费、税费、资金成本、销售成本、办公等其他费用）每平方米成本=2600元/平方米总成本=建筑总面积X每平方米成本31401㎡x2600元/㎡=8164.26万元1.成本构成成与核算约3500万元产权式商铺+住宅产权式商铺：5000万元2500平方米（外铺）X20000元/平方米住宅：5400万元18000平方米X3000元/平方米土地收入兑现2.收入构成成与估算正常销售收入物业升值收入项目总收入非产权式商铺（经营权）首期十年1200万（第一年零租金计算）十年后2.3万物业整体价值4.6个亿以上第一年项目总总收入：1.51亿元,项目营利：：6935.74万元第六章、项目目风险预估知险方能破险险1、主要风险险2、防范策略略3、防范措施施1.项目八八大主要风险险资金风险市场培训过程程风险试错风险政策风险建筑风险住宅风险业态业种风险险50米街风险险2.防范风风险主要策略略◆“放水养鱼鱼”策略———先养后用◆“十年磨一一剑”策略———品牌经营营◆“以钱生钱钱”策略———靠钱越近越越容易赚钱———项目银行行3.防范风险险主要措施第一大措施加强计划性、、策略性，防防止时间成本本加大、防止止硬成本加大大；第二大措施减少对外投资资，减少对其其他项目的关关注度，防止止资金链断裂裂，防止精力力不够第三大措施加大对商业经经营的学习速速度，加大规规范管理的力力度，加大商商业经营模式式的调整创新新第四大措施用人要防范用用人风险，加加大引进人才才、激励人才才的步伐，一一定要设计同同舟共济的激激励模式，将将长效激励与与短效激励结结合好总结总而言之，不不能简单的将将此项目的商商业当做一个个简单的商业业项目运作，，应当将其看看成商品经营营和资本运营营完美结合的的项目来运作作。其中，商商品经营搭台台，资本运营营唱戏，利润润要压在资本本上，品牌要要压在商品上上。这是现代代商业成功运运营的典范项项目。所以以，，提提高高项项目目战战略略认认知知水水平平，，加加强强管管理理，，加加强强策策划划，，加加强强计计划划尤尤为为重重要要。。谢谢谢观观赏赏2009年年3月月大公公务务实实咨咨询询集集团团9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。13:29:0313:29:0313:291/1/20231:29:03PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2313