房地产黑弧上海某地产海上春园第一部分市场

第一部分市场调查与分析1-1海上春天项目概况1-1-1、位置及规划面积：1、本项目座落于上海春申示范区总体规划中的4号—9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。1-1海上春天项目概况1-1-2、总体规划设想：1、本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。1-1海上春天项目概况1-1-3、一期住宅规划：住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。1-1海上春天项目概况重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天项目概况1-1海上春天项目概况1-1-4、周边交通情况：项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。1-2市场环境分析1-2-1、上海楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2市场环境分析2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅28.5%；从2000年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增长237万平方米，增幅28.6%；1-2市场环境分析1-2市场竞争争环境随着住房房制度改改革的推推行，货货币化分分房实现现，公积积金和各各大商业业银行的的贷款支支持，政政府一系系列优惠惠政策的的出台，，大大提提高了居居民的住房房购买力力。“十五期期间”，，日新月月异的轨轨道交通通和环境境建设，，也将对对本市住住宅消费费起到了了积极拉拉动作用用。今年年，地铁铁二号线线的正式式通车、、明珠线线的试通通车，以以及苏州州河整治治一期工工程、延延中绿地地等开工工建设，，都对周周边楼市市的活跃跃产生了了直接效效应。1-2-1-2、土地地一级市市场控制制2000年，上上海市府府继续对对土地的的供给实实施严格格控制，，有效地地抑制了了一级市市场，今今年一季季度土地地出让面面积为188万平方米米，较去去年同期期减少6%。其中，，内销商商品房出出让面积积占总量量的49%，较去年年同期减减少27%，外销商商品房出出让面积积中98%是工业用用地，扣扣除这一一因素，，外销商商品房出出让面积积仅1.68万平方米米，比去去年同期期减少76%。土地一一级市场场供应开开始回落落。1-2市场环境境分析1-2-1-3、房地地产开发发投资下下降在房地产产供求矛矛盾一时时难以缓缓解的情情况下，，投资逐逐渐趋向向理性，，房地产产开发投投资额减减少。1999年一季季度房地地产开发发投资额额48.57亿亿元，与与1998年同同期相比比，减少少28%，完成成土地开开发面积积为14.62万平方方米，比比1998年同同期下降降36%，商品品房竣工工面积和和商品房房开发面面积分别别比98年一季季度相比比减少19%和和4%，，商品房房竣工面面积首次次出现回回落，形形成了上上海房地地产开发发商稳健健经营的的观念。。1-2市场环境境分析1-2-1-4、个人购房房比重不不断提高高1999年一季度度个人购购买商品品房的比比重继续续上升。。外销商商品房中中销售属属个人购购买583套，占68.7%；预售中中属个人人购买22790套，占预预售总额额的95.9%。内销商商品房中中销售属属个人购购买22772套，占91.34%；预售中中属个人人购买20862套，占预预售总额额96.9%。去年同同期上升升2.5个百分点点。这表表明，上上海房地地产业购购房主要要以个人人购房行行为为主主房地产产消费观观念形成成。1-2市场环境境分析1-2-1-5、个人购房房比重不不断提高高三级市场场的活跃跃对二级级市场也也具有较较大的推推动作用用，一定定程度上上拉动了了住宅潜潜在市场场的需求求，旧公房上上市平均均出售价价为11.24万元/套，平平均建筑筑面积为为51.1平方方米，新新购房平平均购房房价25.53万元/套，平平均建筑筑面积为为92.39平平方米。。可看出出通过已已售公房房上市再再购进新新房来改改善居住住条件的的市民是是一个较较大的潜潜在市场场。1-2市场环境境分析1-2-2、闵闵行区房房地产市市场环境境1-2-2-1、道路路和交通通构成了了闵行区区的新动动脉，作作为率先先交通设设施改造造的新兴兴城区，，高架、、地铁和和公交形形成了地地面、地地下的多多层次立立体交通通体系。。出行的的方便让让闵行与与市中心心的距离离缩短，，且各区区到闵行行的道路路交通均均不设过过桥费用用。1-2市场环境境分析1-2-2-2、当年年一号线线的开通通曾使众众多闵行行业主在在购房时时获得房房产投资资的回报报，据物物业调查查记录显显示，地地铁一号号线开通通至今，，沿线物物业的价价格已上上升15个百分点点。以1995年每平方方米2200元购进新新梅花园园为例，，一年后后每平方方米的收收益为600元，现在在越来越越多的人人认识到到这一点点，把居居住闵行行作为投投资置业业的新时时尚。1-2市场环境境分析1-2-2-3、闵行行区绿意意盎然的的居住区区和街道道，让众众多精明明的上海海人为之之心动。。绿化面面积从1992年的不不足80万平方方米，猛猛增到目目前3690万万平方米米，绿化化普及率率达98.3％％，今年年小区绿绿化将力力争30.6公公顷的指指标。同同时通过过实施““宣教、、碧水、、蓝天、、绿地、、宁静、、洁净、、绿色工工业和都都市农业业”八大大工程，，成为全全国第一一个环境境保护模模范城区区，并力力争在今今年创建建园林城城区。1-2市场环境境分析1-2-2-4、同同时，市市政配套套及道路路交通改改造，购购物大环环境以及及医疗环环境的完完善，也也成了吸吸引市中中心购房房者的重重要因素素。作为为上海市市西南的的新兴居居住城区区，因为为“新””而吸引引了众多多开发商商的目光光，也因因为求““新”获获得了迅迅猛的发发展。闵行区新新建楼盘盘分布，，具有明明显区域域性，主主要集中中在虹桥桥、七宝宝、莘庄庄和梅陇陇四个地地区。1-2市场环境分析析1-2-3、、闵行区竞争争环境分析因万科海上春春天位于闵行行区，地铁、、环境和规模模是重要卖点点，所以我们们将重点对本本案附近或地地铁沿线的同同质楼盘进行行针对性分析析。1-2市场环境分析析上海康城上上海海莘城上上海春春城梅陇城世纪苑苑望望族苑西西班班牙名园阳明国际花苑苑香香树丽舍竞争对手：1-2市场环境分析析1-2-3-1、上海康康城位于莘庄附近近，占地100万平方米米，绿化覆盖盖率逾50%，户户朝阳阳，小区主要要由8-12层新古典主主义欧陆风格格小高层组成成。两万平方米人人造海湾、高高尔夫练杆场场、亲水公园园、多功能球球场、网球场场、艺术廊道道等设施组成成的高尚大型型社区。1-2市场环境分析析占地面积25万平方米销售价格2400-3400建筑面积50万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数1300开盘日期2000.5.13容积率1.97入伙日期2001.5.31绿化率50%户型类别发展商商誉高，实力强1-2市场环境分析析1-2-3-2、上海莘莘城位于莘奉路，，由名贵苑、、名城苑和牡牡丹苑构成，，占地160万平方米的的国际化新都都市，包括五五星级酒店、、SHOPPINGMALL、博览中心、中中央公园。未未来规划前景景极具诱惑力力。社区内目前销销售的是十八八层住宅，具具有极佳的景景观视野，小小区物业为点点式设计，房房型存在一些些局限性。1-2市场环境分析析占地面积89万平方米销售价格2700-3500建筑面积（一期）13.5万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数950开盘日期1998.9容积率入伙日期1999.6.30绿化率45%户型类别5000平方米大型升降式广场，二十项趣智社区景观1-2市场环境分析析1-2-3-3、上海春春城位于春申示范范住宅区内莲莲花南路，属属于外环线以以外偏远地区区，近一公里里的中轴水廊廊大道，两幢幢建筑间2500平方米米半合围中庭庭景观花园，，智能化设计计。社区占地面积积31公顷，，12幢小高高层，配套设设施一应俱全全，公交线703、735、725经过，交通通便捷。1-2市场环境分析析占地面积31万平方米销售价格2900-3500建筑面积（二期）31万平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套数3500开盘日期容积率1.1入伙日期绿化率50%户型类别近一公里的中轴水廊大道体现发展商独到的规划理念1-2市场环境分析析1-2-3-4、梅陇城城世纪苑位于沪闵路，，莲花南路交交汇处，地铁铁一号莲花路路站，世纪苑苑定位中高档档，大面积房房型设计，完完善的会所公公建配套，独独有的弧型外外观造型。由四幢多层，，四幢小高层层，一幢高层层组成。1-2市场环境分析析占地面积7.9万平方米销售价格3980-4800建筑面积（一期）8.5万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套数465开盘日期1999.10容积率2.04入伙日期2000.10绿化率51.5%户型类别1-2市场环境分析析1-2-3-5、梅陇城城望族苑位于闵行和徐徐汇之间，大大型纯住宅小小区，建筑立立面采用新古古典主义风格格，优质面砖砖铺就，小区区由五幢小高高层组成，一一梯两户或三三户。设电子子对讲防盗和和配备电子监监控系统。建筑外型简洁洁明快，缺点点是户型面积积偏大。1-2市场环境分析析占地面积3.3万平方米销售价格3500-4500建筑面积（一期）6.2万平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套数362开盘日期2000.2.26容积率入伙日期2000.8.12绿化率40%户型类别1-2市场环境分析析1-2-3-6、西班牙牙名园沪闵路旁，地地铁莲花路站站附近，住宅宅洋溢着一种种浓烈、豪放放、自由的西西班牙风情，，6000平平方米开放草草原，三万平平方米二十一一世纪休闲广广场，一条长长溪将广场层层层相连，一一川秀水贯穿穿社区主轴。。小区由19幢多层，23幢小高层层组成。1-2市场环境分析析BlueCreationAd.蓝色创意占地面积8.5万平方米销售价格3500-4600建筑面积（一期）6万平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程进度付）7成30年按揭套数670开盘日期2000.4.30容积率1.86入伙日期2001.4绿化率50%户型类别1-2市场环境分析析1-2-3-7、阳明国国际花苑小区位于莘庄庄新镇水清路路旁，紧邻沪沪杭高速公路路和外环线，，小区由38幢多层，4幢小高层，，4幢高层组组成，建筑欧欧陆风格，月月亮河贯穿小小区，区内天天然景致，雕雕塑小品，中中心绿化等景景观表现出现现代节奏。因地理位置原原因，受外界界干扰较大。。1-2市场环境分析析占地面积15.9万平方米销售价格3080-4200建筑面积（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套数1980开盘日期1999.10.8容积率1.20入伙日期2000.12.8绿化率50%户型类别1-2市场环境分析析1-2-3-8、香树丽丽舍位于水清路旁旁，小区建筑筑风格为欧陆陆古典式，平平顶设计坡状状起伏，极具具视觉效果；；小区规划全全力融“人，，建筑，环境境，历史”为为一体，在满满园馨香和袭袭人绿意中，，体现“老吾吾老以人之老老，幼吾幼以以人之幼”的的温馨主题。。1-2市场环境分析析占地面积8万平方米销售价格2800-3750建筑面积（一期）7.8万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套数504开盘日期2000.7.28容积率1.02入伙日期2001.9.30绿化率41.7%户型类别1-2市场环境分析析分析：从以上资料可可以看出（虽虽然采样不够够全面），莘莘庄区的楼盘盘在定位、价价格、风格、、内部环境营营造等方面都都趋向同质化；万科海上春天天的形象定位位上要注意与与其他楼盘拉拉开差距，特特别是针对附附近的竞争楼楼盘。1-2市场环境分析析1-3目标消费者分分析1-3目标消费者分分析1-3-1、、目标消费群群定位目标消费群定定位——CBD工作的中产阶阶层或称现代代新上海人理由：“轨道概念””形成的地理理优势：万科科海上春天坐坐落在CBD的轨道延展的的新地带环境和风格：：环境幽雅，，风格现代符符合目标群的的品位和居住住要求价位：海上春春天的价位可可以为中产阶阶层所接受1-3目标消费者分分析1-3-2、、中产阶层的的生活形态分分析1-3-2-1、什么是是中产阶层非体力劳动者者，主要是三三资企业及小小型私营企业业的管理层、、金融、贸易易、传媒、演演艺界、高科科技、咨询服服务业等行业业的从业人员员，即白领阶层中中的精英1-3目标消费者分分析1-3-2-2、中产阶阶层的特征年收入在80000元以以上的核心家家庭社会地位在社社会权力分布布的层次中处处于中间位置置大学以上学历历相对其它人群群，中产阶层层当中归国留留学生和前沿沿行业从业人人员占的比例例最高1-3目标消费者分分析马斯洛心理学学需求层次基本生理需求求中产阶级已基本实现自我实现

自尊爱与归属安全生理需求心理需求中产阶级梦想想实现1-3目标消费者分分析1-3-2-3、中产阶阶层的工作态态度中产阶层相对对优越的生活活是以超时间间工作为前提提，以承担更更大工作压力力及更高工作作强度为代价价。需要的话，可以每天只睡睡3个小时，，其余时间用用来工作，甚甚至可以放弃弃假期1-3目标消费者分分析1-3-2-3、中产阶阶层的工作态态度具有危机感、、成就感双重重感受收入较丰厚，，有事业基础础担心自己落入入较低阶层与新上司难相相处世界经济不景景气时，公司司裁员新员工对自己己职位的威胁胁——促使他们们高度敬业1-3目标消费者分分析1-3-2-4、中产阶阶层的忧虑和和对策忧虑：对衰老尤为恐恐惧，不论在在生理、年龄龄上，还是在在心理、知识识上对策：加强个人培训训、交际活跃跃、提高生活活质素是中产产阶层为化解解生存危机感感而普通采用用的方式1-3目标消费者分分析1-3-2-5、中产阶阶层的生活方方式及态度背景：上海是一个特特殊的城市，，起起落落地地发展进程中中，让上海人人产生普遍的的社会心理———时代复兴兴作为中国民族族工业、进步步思想的摇篮篮，“东方明明珠”经历了了相当长一段段辉煌的年代代，走在全国国的最前沿现代的中国百百花齐放，上上海渐失往日日的风采，近近几年，历史史的机遇重新新给了朝气蓬蓬勃的上海人人1-3目标消费者分分析1-3-2-5、中产阶阶层的生活方方式及态度生活方式：上海中产之家家，对穿着、、饮食的时尚尚潮流投入相相对较多家庭理财方面面选择股票较较普遍，也选选择风险较小小的储蓄和购购买保险选择租房比买买房更普遍，，这和上海好好房产价格较较高有关1-3目标消费者分分析1-3-2-5、中产阶阶层的生活方方式及态度生活态度：追求享受———“自己工作作那么辛苦，，就应该享受受好一些”“享受多一些些，享受好一一些”是他们们的人生信条条——努力工作作就是为了活活得更好1-3目标消费者分分析1-3-2-6、中产阶阶层目前热衷衷于什么消费费想方设法于都都市化生活之之外体验一种种更原始、更更本能、更单单纯的生活，，成了现代人人、尤其是中中产阶层中的的一种时尚。。国外、国内旅旅游成为中产产阶层的又一一消费热点1-3目标消费者分分析1-3-2-6、中产阶阶层目前热衷衷于什么消费费虽然中产阶层层中的大部分分是租房子住住，但毕竟不不是长久之计计；他们期望望拥有自己的的物业，真正正落地生根。。这已成为他他们储蓄消费费的最大目标标与其花钱租房房子，不如按按揭供楼银行贷款的条条件是最大障障碍1-2目标消费者分分析1-3-2-6、中产阶阶层目前热衷衷于什么消费费购买汽车，拥拥有自己的交交通工具已成成为中产阶层层的一种时尚尚消费。一来来汽车可以作作为交通工具具；二来汽车车可以体现个个人身份，让让个性化得到到更好的发挥挥另一方面，汽汽车市场的降降价也促使中中产阶层去购购买1-3目标消费者分分析1-3-2-7、中产阶阶层目前热衷衷于什么消费费酒吧是一种更更个人化、更更讲求艺术品品位的消费场场所，它商业业但不赤裸裸裸，合乎中产产阶层追求个个性化消费的的心理（与之之相类似的有有西餐厅、咖咖啡馆）显示自己的身身份（显得有有文化修养，，有较丰厚收收入）舒缓工作压力力（在轻松的的环境中舒展展身心）1-3目标消费者分分析1-3-2-7、中产阶阶层目前热衷衷于什么消费费因为高强度的的工作和高度度的精神压力力，中产阶层层的人们意识识到必须锻炼炼身体进健身房成为为越来越多的的人的一项生生活内容其它的运动如如：保龄球、、网球等深受受中产阶层的的欢迎1-3-2-7、中产阶阶层目前热衷衷于什么消费费上网已作为一一种时髦的生生活方式在中中产阶层中渐渐渐流行，““你的伊妹儿儿在找你”已已成为一种时时尚互联网是当今今最新的媒体体中产阶层为谋谋求自身素质质的提高，必必须尽快地熟熟练运用互联联网，以免被被时代所淘汰汰通过互联网网接触到的的社会层面面广，适合合中产阶层层交际活跃跃的特点1-3目标消费者者分析中产阶层的的主要消费费趋向———房产、汽车车、旅游1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观消费经验的的积累、受受教育程度度相对较高高决定了中中产阶层将将消费带入入了理智消消费的阶段段，表现在在对自己的的需要、个个人享受的的内容和层层次有比较较实际的认认识，而且且消费的品品位越来越越具有个人人色彩并切切合国际潮潮流1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观在消费取向向上更专注注专家的建建议，对消消费品的质质量及服务务有更专业业化的要求求，而且对对美感的要要求提到了了与实用价价值相等甚甚至更高的的地步了1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观由于生活节节奏的加快快以及生活活压力的加加大，购物物的时间在在缩短，消消费的方式式力求简化化。——速食的的风行、电电脑处理器器的不断升升级、短发发的流行、、小礼服取取代大礼服服、信用卡卡在这个群群体中的普普及、电话话订货的流流行都构成成了他们消消费模式的的特点1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观中产阶层的的消费类型型属于淡漠漠购物的高高档消费型型——这类类消费群并并不喜欢逛逛街购物，，一般的逛逛街购物让让他们觉得得不自然、、不舒服，，而他们一一旦购物，，就会选择择大商场购购买有：一定档次的的名牌产品品或进口产产品1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观中产阶层———消费时尚的的发起人从赶时髦进进入了创造造时尚或追追求时尚的的阶段，对对市场消费费的影响力力逐渐形成成1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响广告及软性性的产品宣宣传文章对对中产阶层层消费行为为是不可低低估的。广广告及宣传传文章所传传递的某些些信息如果果能与他们们对生活的的理解产生生共鸣，或或其中有尚尚不为大多多数人知道道的独到价价值，他们们也会欣然然接受——生活的的真谛是什什么？1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响高知名度的的专业人士士对中产阶阶层的影响响力强，往往往成为他他们的奋斗斗目标或榜榜样——张朝阳阳、王志东东……1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响中产阶层追追求的是有有个性、有有形象、有有档次，需需要得到旁旁人的认同同——广告设设计、软性性文章需要要突显高尚尚、典雅的的文化风格格，打动他他们的心1-3目标消费者者分析1-3-2-10、、商家怎样样影响中产产阶层中产阶层的的种种消费费行为背后后隐藏着许许多文化层层面的因素素，单纯地地为满足生生理需求或或说纯物质质化的消费费模式，对对中产阶层层并不构成成最强的吸吸引力；商商家若能将将消费与精精神愉悦联联系在一起起，就能较较容易地打打动中产阶阶层的消费费者——对于万万科海上春春天：创造美好环环境，迎合合中产阶层层对生活真真谛的追求求1-3目标消费者者分析1-4海上春天SWOT分析Strength（（优势）：万科集团凭凭借品牌和和成功进驻驻上海开发发“优诗美美地”、““华尔兹””的经验和和良好口碑碑，将吸引引广大目标标消费者的的注目。万科海上春春天基地距距地铁一号号线莘庄站站仅八百米米，地铁、、轻轨等捷捷运系统加加上四通八八达的多条条快捷干道道进一步提提升了本案案的便利度度。1-4海上春天SWOT分析社区规模较较大，住宅宅容积率低低，建筑外外观美式风风格，简洁洁明快，屋屋顶和阳台台的精心处处理，更显显阳光、现现代之感，，符合价格格区间内人人群的审美美情趣。社区硬件规规划齐全，，更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心设设计的SHOPPINGMALL，使在区内购购物时倍添添娱乐、休休闲的气氛氛。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析社区注重生生态环保和和整治河流流，使区内内风景更加加优美，湖湖滨与建筑筑独具匠心心的组合，，并根据地地势阶梯型型规划，形形成舒适怡怡人的外部部空间环境境。万科海上春春天项目规规划和开发发节奏合理理，拥有一一批专业、、敬业的房房地产开发发及销售人人员，是本本案成功开开发的基石石。Weakness（（劣势）：本案地理位位置相对城城市中心较较偏远。本案所处区区域为工业业新区，整整体环境不不理想。本区自身消消化能力有有限，必须须吸引徐汇汇区和地铁铁沿线目标标消费人群群。由于有关部部门和政策策的某些干干预，本案案较难完全全整合资源源，达到尽尽善尽美，，如：社区区内部分街街道以由政政府命名。。1-4海上春天SWOT分析Opportunity（（机会）：2000年年上半年，，我国宏观观经济出现现重大转机机，国民经经济扭转连连年增幅下下降的局势势，可望改改变经济列列车逐年减减速的态势势，为房地地产持续升升温奠定了了基础。随着国家住住房制度改改革的逐步步深入，购购房融资手手段日趋多多样化，市市民购房意意识正逐步步加强，个个人购房行行为开始稳稳定，形成新的住住宅消费观观念，且出出现升值保保值的新投投资趋势。。1-4海上春天SWOT分析2000年第三季度度，上海房房地产市场场出现强劲劲回升，商商品房销售售及存量房房交易量创创出历史新新高。“十五期间间”，日新新月异的轨轨道交通和和环境建设设，也将对对本市住宅宅消费起到到了积极拉拉动作用。。市场已吹起起“海派””风。所谓谓“海派””风指的是是以“新古古典主义””“北美风风情”为主主的崇尚简简约、清新新和现代化化同时融入入上海地方方特色的一一种建筑风风格。万科科海上春天天建筑风格格正属于此此一类型。。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析莘庄区因地地铁效应、、市政设施施和环境改改善，是房房地产市场场新的亮点点。房地产界的的同质化现现象，缺乏乏形象占位位或不到位位，使海上上春天可以以从容把握握楼盘差异异化定位的的先机。上海房地产产广告普遍遍还停留在在表现硬件件的“就产产品卖产品品”的阶段段，而万科科海上春天天卖的是生生活，也是是上海独特特的人文观观点。Threat（（问题题））：：加入入WTO后，，企业业尚尚缺乏乏与与大大举举进进入入的的外外资资房房地地产产开开发发企业业竞竞争争市市场场的的实实力力。。上海海房房地地产产界界，，楼楼市市存存在在大大量量同同质质化化楼楼盘盘，，与与万万科科海海上上春春天天品品质质较较接接近近的的楼楼盘盘也也不不少少，，但但具具有有自自身身鲜鲜明明的的品品牌牌个个性性的的不不多多。。1-4海上上春春天天SWOT分析析1-5结论论及及相相关关建建议议1-5结论论及及相相关关建建议议1-5-1、、楼市市的的同同质质化化为为海海上上春春天天创创造造了了差差异异化化定定位位的的先先天天条条件件1-5结论论及及相相关关建建议议1-5-2、、从人人文文角角度度考考虑虑，，复复兴兴意意识识是是当当代代上上海海人人潜潜在在的的心心声声1-5结论论及及相相关关建建议议1-5-3、、建立立新新概概念念社社区区，，卖卖观观念念，，卖卖生生活活的的策策略略定定位位将将使使本本案案形形象象个个性性独独树树一一帜帜9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:00:1803:00:1803:001/5/20233:00:18AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:00:1803:00Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:00:1803:00:1803:00Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:00:1803:00:18January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月20233:00:18上午03:00:181月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:00上上午午1月-2303:00January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:00:1803:00:1805January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:00:18上午午3:00上午午03:00:181月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03