综合体世联综合体经济测算与开发策略

经济测算与开发策略物业配比经济指标确定（主要为成本与价格确定）经济测算开发策略原规划方案的物业面积比例各使用功能面积分配表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2

容积率：4.26

地上可建面积：212719m2

预计地下面积：约140000m2

其中：地下商业约70000m2

注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。基于项目定位基础上的物业配比建议功能名称建筑面积（m2）商业（含73000的地下面积）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2

容积率：4.26

地上可建面积：212719m2

预计地下面积：约140000m2

其中：地下商业约70000m2

物业配比调整前后比较整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；酒店建筑面积上升。经济指标确定1.价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范3.费率各种取费标准参照上海有关规定需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。开发成本的设定工程类别工程描述建筑面积楼面地价（元/M2）项目造价取值（元/M2）其它各项费用（元/M2）单位面积开发成本合计（元/M2）总开发成本（万元/M2）综合商业上有塔楼，地下两层，地上四层145000（含70000地下面积）10500（地下商业不计楼面地价）5000330018800（地下商业5000）141000+35000=176000高层写字楼地下四层，中高档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精装修及家具520006000800033001730089960高层住宅高档商品房，含装修468576000300030001200056228合计382128数据来源：世联估价部注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本；注二：楼面地价按现行土地价格估算；注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。开发成本比较单位面积开发成本比较总开发成本比较酒店的单位面积开发成本最高；地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首；写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近。商业租金的确定修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金：

B2：5.0元/天/M2B1：8.0元/天/M2

1/F：18.3元/天/M22/F：9.7元/天/M23/F：6.8元/天/M24/F：5.3元/天/M2考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为：

B2：2.5元/天/M2B1：4.0元/天/M2比较项目平均租金（元/天/M2）修正系数修正后租金（元/天/M2）梅龙镇广场B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路时代广场B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港汇广场B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金确定方法：市场比较法注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷度、交通流量等等商业的经济测算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。建筑面积：145000平方米开发成本：176000万元年租金收入：24137.8万元年营运成本：24137.8*30%=7241.3万元年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元投资回收周期：10.4年投资成本高；投资收益高；投资回收周期较短；投资风险较高；酒店租金的确定

2004年累计同比增长四星级酒店出租率72.22%---四星级酒店平均房价586.81元/套14.07%数据来源：上海市旅游事业管理委员会注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等

修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22%本项目酒店平均房价1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率与平均房价本项目租金与出租率的确定酒店的经经济测算算前期投入入高；收益较高高；投资回收收期较长长；投资风险险较大。。建筑面积积：52000平方米造价成本本：89960万元客房数：：500套客房出租租率：72.22%平均房价价：704.17元/套年租金：：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元年营运成成本：9281.1*42.45%=3939.8万元年收益：：9280.1-3939.8=5340.3万元投资回收收期：16.8年注：来源源于行业业统计平平均值的的营运成成本为：：写字楼售售价的确确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地商务大厦210001.327300洛克双喜大厦220001.328600海银国际280001.028000晶采世纪大厦300000.927000注：影响响修正系系数的主主要因素素是区域域位置、、规模大大小，周周边环境境、昭示示性、繁繁华程度度、交通通便捷度度等等。。修正后售售价通过过算术平平均法最最终求得得本项目目预期售售价为：：27725元/平方米住宅售价价的确定定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格畅园20000-300000.918000-27000东方剑桥24000-330000.8520400-28050东方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里华庭25000-350000.8521250-29750注：影响响修正系系数的主主要因素素是区域域位置、、规模大大小，周周边环境境、自然然景观、、交通便便捷度等等等。修正后售售价通过过算术平平均法并并取中间间值最终终求得本本项目预预期售价价为：24356元/平方米写字楼与与住宅的的经济测测算写字楼与与住宅的的共同特特征：投资成本本较低；；投资收益益高；投资回收收期短；；投资风险险较小；；从成本收收益的角角度来看看，住宅宅略高于于写字楼楼；面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）总开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（万元）税前成本收益率写字楼40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不同物业业投资风风险系数数比较投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-4-2-3酒店4-2-0+2写字楼2-4-4-6住宅1-4-4-7投资风险险的主要要构成因因素：投资成本本；投资收益益；投资回收收周期。。注：在投投资风险险的构因因中，未未考虑外外部影响响因素，，如市场场环境、、政策环环境、金金融环境境等等；；注：投资资成本高高低与投投资风险险成反面面关系，，投资收收益高低低、投资资回收期期长短与与投资风风险成正正面关系系；注：投资资风险=投资成本本风险+投资收益益风险+投资回收收期风险险，数值值高低与与风险成成正面关关系；投资风险险比较结结果：酒店最高高；商业次之之；写字楼较较低；住宅最低低。保持现金金牛、明明星、问问题产品品的合理理组合，，实现产产品及资资源分配配结构的的良性循循环成功的月月牙环——最佳模式式对于企业业来说，，如果能能同时具具有问题题产品，，明星产产品和现现金牛产产品这三三类，就就有希望望保持企企业当前前的利润润和长远远利润的的稳定，，形成合合理的产产品结构构，维持持资金平平衡。

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW本项目的的波士顿顿矩阵分分析本项目成成功规避避了瘦狗狗型产品品；现金牛产产品分布布比较合合理；问题产品品偏多，，对企业业资金实实力要求求较高；；明星产品品相对偏偏少；

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW酒店写字楼、、住宅商业本项目的的波士顿顿矩阵分分析对策建议议：部分沿街街商业产产品租售售结合，，向现金金牛产品品转化；；餐饮娱乐乐商业向向明星产产品转化化。

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW酒店、餐饮娱乐乐商业写字楼、、住宅部分沿街街商业其它商业业项目的开开发策略略开发时序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发内容住宅、沿街商业写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业区域商业目的现金牛现金牛、明星明星、价值标杆问题产品开发时序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发内容写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业住宅、沿街商业区域商业目的现金牛、明星明星、价值标杆现金牛问题产品策略一：：策略二：：策略三：：开发时序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发内容酒店、餐饮娱乐商业写字楼、百货商业住宅、社区商业区域商业目的明星、价值标杆现金牛、明星现金牛问题产品自有资金金投入少少，风险险较低，，综合体体效应不不明显，，整体收收益降低低。自有资金金投入合合理，综综合体效效应得到到体现，，整体收收益良好好。资金投入入大，综综合体效效应得到到充分体体现，预预期收益益最大，，风险最最大推荐策略略9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2313:00:4213:00Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。13:00:4213:00:4213:00Sunday,January1,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2313:00:4213:00:42January1,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。01一一月月20231:00:42下下午午13:00:421月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:00下下午午1月-2313:00January1,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/113:00:4213:00:4201January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:00:42下午午1:00下午午13:00:421月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2313:00:4213:00Jan-2301-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。13:00:4213:00:4213:00Sunday,January1,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2313:00:4213:00:42January1,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。01一月月20231:00:42下下午13:00:421月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月231:00下下午午1月月-2313:00January1,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/113:00:4213:00:4201January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。1:00:42下午午1:00下午午13:00:421月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42