章土地财产制度概论

第八章土地财产制度概论第一节土地财产制度简述第二节土地所有制第三节土地使用制第四节土地国家管理制度第五节土地产权及其权能构成第一节土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：制度概念土地财产制度概念土地财产制度的构成二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改革制度的概念制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。制度有保障功能和激励两大基本功能是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。土地关系反映社会生产力的发展形成和发展取决于土地制度土地财产制度的概念经济制度和法权制度土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地经济关系的总和。是经济基础的组成部分。土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地经济关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分。土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土地法权制度；反映、规范、确认、保护、强化土地制度的特点地位的基础性国度的差异性构成的复杂性土地财产制度的演进与改革

土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。从下而上自发地渐进式地进行通过国家政权的力量从上而下统一推进-----在一个国度或地区内普遍进行的土地财产制度改革（革命）。第二节土地所有制一、土地所有制的概念及其产生与发展二、土地所有制的法律形式三、土地所有权的流转制度土地所有制的含义

及其产生与发展

土地所有制的含义土地所有制的产生与发展指人们在一定的的社会经济条条件下拥有土土地的形式、、条件和程序序的规定.是土地的分配问问题土地所有制度土地所有制的的含义表明是土地制度的核核心；土地关关系的基础.基础产生法律体现土地所有权是土地所有权人人依法占有、、使用、收益益和处分土地地的权利.土地所有制的的产生与发展展土地所有制是是由生产力的的状况决定的的，即不同的的生产力状况况形成不同的的土地所有制制。其产生发发展经历了五五个阶段—原原始社会的氏氏族公社土地地所有制；奴奴隶主土地所所有制；封建建土地所有制制；资本主义义土地所有制制；社会主义义土地所有制制.可分为两种基基本形式：公公有制和私私有制.土地所有制的的法律形式土地所有制都都需要在法律律上得到承认认和保护。国家确认并保保护土地所有有制的法律文文件是土地所所有权证书，，如我国的的国有土地所所有权证书。。土地所有权的的转移土地所有权的的转移包括有有偿转移（如如买卖）和无无偿转移（如如赠与、继承承）。我国土地所有有权的转移主主要是集体土土地所有权的的单向转移———土地征用用。即国家通通过对土地集集体所有者的的一定经济补补偿，将集体体土地转为国国家所有。第三节土土地使用制土地使用制的的概念土地所有制与与土地使用制制的关系土地使用制的的分类土地租赁关系系的性质土地使用制的的法律形式指人们在一定的的土地所有制制下使用土地地的形式、条条件和程序的的规定.是怎样利用土地地和取得收益益；谁享有土土地使用权及及其责、权、、利.表明核心和内容确定独立于土土地所有权的的土地使用权.是确权解决土地资源的合合理、有效利利用问题.土地使用制度土地使用制的的概念土地使用制与土地地所有制的关关系前提提供服务相对独立性反映、体现;实现和巩固的的形式与手段段.土地所有制土地使用制具有土地使用制的的分类两权权合合一一两权权分分离离：：有偿偿使使用用制制无偿偿使使用用制制度度土地地租租赁赁关关系系的的性性质质在土土地地““两两权权””分分离离条条件件下下所所实实行行的的土土地地有有偿偿使使用用制制，，无无论论其其具具体体形形式式如如何何，，实实质质都都是是土土地地的的租租赁赁关关系系.土地地租租赁赁关关系系的的性性质质因因社社会会性性质质和和土土地地所所有有制制度度的的不不同同而而不不同同，，反反映映着不不同同的的阶阶级级关关系系和和产产品品分分配配关关系系：：－在在封封建建社社会会中中，，土土地地租租赁赁关关系系决决定定着着地地主主阶阶级级无无偿偿占占有有佃佃农农的的全全部部剩剩余余劳劳动动;－在在资资本本主主义义社社会会中中，，土土地地租租赁赁关关系系反反映映的的是是土土地地所所有有者者和和租租地地农农业业资资本本家家共共同同占占有有雇雇佣佣工工人人剩剩余余价价值值;－在在社社会会主主义义社社会会中中，，土土地地租租赁赁关关系系反反映映的的是是国国家家、、集集体体和和个个人人如如何何分分配配土土地地收收益益.土地地使使用用制制度度的的法法律律形形式式佃契契、、租租约约等等农村村土土地地承承包包合合同同城市市土土地地使使用用合合同同第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度一、、建建立立土土地地管管理理制制度度的的客客观观必必要要性性二、、土土地地管管理理的的内内容容、、目目的的、、任任务务与与手手段段三、、土土地地管管理理机机构构的的设设置置及及职职能能分分工工1、、土土地地具具有有特特殊殊的的重重要要性性2、、土土地地供供给给的的稀稀缺缺性性3、、土土地地利利用用后后果果的的巨巨大大社社会会性性4、宏宏观观上上，，土土地地利利用用的的基基本本目目标标是是（（国国家家））实实现现土土地地的的供供求求平平衡衡。。各各部部门门利利益益不不同同，，国国家家在在各各部部门门间间资资源源优优化化配配置置。。微观观上上（（使使用用者者）），，土土地地利利用用的的目目的的是是实实现现自自己己经经济济利利益益最最大大化化，，而而土土地地利利用用有有很很大大社社会会性性，，土土地地用用途途的的改改变变存存在在一一定定困困难难性性，，要要实实现现土土地地经经济济、、社社会会、、生生态态总总平平衡衡，，只只有有国国家家宏宏观观调调控控才才能能做做到到。。建立土地国家家管理制度的的客观必要性性土地国家管理理的内容1.土地的权属管管理2.土地的利用管管理权属管理的任任务社会主义土地地公有制土地关系土地和使用者者的合法权益益土地征用国有土地有偿使用国有土地转让让维护调整保护土地权属管理理：国家确认和和保护土地所所有者和使用用者合法权益益及调整土地地所有权和使使用权关系的的一种管理。权属管理的内内容确认土地所有有权和使用权权管理土地权属属的变更调处土地权属属纠纷查处土地权属属方面的违法法行为集体土地的征征用;国有土地的划划拨;国有土地的出出让与转让土土地调整;土地使用权的的收回;农村土地的承承包与转包;农村宅基地、、自留山、自自留地的调整整.依法土地利用管理理是国家按照预预定的目标和和土地系统运运行的自然、、经济规律，，对土地的开开发利用、整整治和保护所所进行的决策策、组织、指指挥、协调、、控制等工作作的总称。土地利用---土地的的开发、利用用、整治、保保护取得最好的效益符合客观规律律管理---采取法律、行行政、经济、、技术措施，，对土地利用进行计划、组组织、指挥和和调控。土地利用规划划土地开发、整治与保护土地利用的监监督和调控土地管理的目目的维护已经确定定的土地所有有制和土地使使用制，即维维护代表一国国统治阶级利利益的土地所所有制及其相相应的土地关关系，最大限限度地满足全全社会对土地地的需求，并并保证全国土土地资源得到到合理和充分分有效的利用用，维护良好好生态环境。。土地管理的具具体任务维护土地所有有权与使用权权调整土地关系系对土地所有权权和使用权的的必要限制保证合理分配配和有效使用用实施土地有偿偿使用制度土地管理的手手段立法手段经经济手手段技技术手段段行政手段政政策手手段计划规划手段段司法手段教教育手手段土地管理机构构的设置及职职能分工分级分类管理理垂直统一管理理第五节土土地产权及其其权能构成一、产权的概概念二、产权的起起源及其功能能三、土地产权权的概念和结结构产权的概念是财产权利的的总称，存在在于财产中的的排他性完全权利。产权不同于所所有权产权不是人对对物的权利，，而是由于人人对物的使用用而形成的人人与人之间的的关系。一个完整的产产权是由一束权利构成的。产权的起源及及其功能起源：资源稀缺和外部性的存在.功能：通过建建立产权制度度，让人们知知道如何获得得资源，以及及在什么样的的权利范围内内可以选择资资源和使用资资源。土地产权的概概念和结构1.土地产权制度度与土地产权权的概念2.土地产权的特特点3.土地产权的构构成土地产权指存在于土土地之中的的排他性完完全权利,是有关土地财产的一切切权利的总总和。权利束包括土地所有权、使用权、、租赁权、、抵押权、继承权、、地役权等等。必须法律确确认指一个国家家土地产权权体系构成成及其实施施方式的制制度规定，，是土地制制度的重要要组成部分分。土地产权制制度土地产权的基本本特性（1）具有排他他性；（2）土地产权权客体必须须具备可占占用性和价价值性；（3）合法性；（4）土地产权权的相对性性。土地所有权权地上权永佃权地役权土地发展权权土地使用权权（广义））土地抵押权权土地使用权权（侠义））土地租赁权权土地产权体体系构成土地产权用益物权担保物权他物权自物权物权债权（一）土地地所有权1、定义：：土地所有有权是指土土地所有者者在法律规规定的范围围内自由使使用和处理理其土地的的权利。两方面：法律意义上上的土地所有有权和经济意义上上的土地所有有权。土地所有权权四项基本本权能土地占有权：指对土地的的实际占有、控制的权权利；土地使用权权：按土地性性能和用途途进行事实实上的利用用和使用；；土地收益权权：指从土地上上获得收益益的权利，土地收益权权是一项独独立的权能能；土地处置权权：指在法律允允许的范围围内对土地地进行处置置的权利。。它决定土土地的归属属，是土地地所有权的的核心土地所有权权土地占有权权土地使用权权土地收益权权土地处分权权前提核心标志2、土地所有有权的属性性：完全性（全全面性）；；排他性；恒恒久性；归一性（复复归性）；；社会性（相相对性）。。土地使用权权：指依法对土土地使用的的权利不及地下土地所有者者非所有权人人从所有权中中分离出来来的使用权地下文物发发掘权、矿矿山开采权权（二）土地地使用权1、概念行使2、取得方式式：无偿、、有偿（出出让、转让让）3、土地使用用权的设定定期限：依依据用途不不同而有不不同的年限限。（三）土地地租赁权通过契约从从土地所有有权人或土土地使用权权人处获得得的土地占占有权、狭狭义的土地地使用权和和部分收益益权。与土土地使用权权相比少了了一项处分分权。土地转租、、农村土地地转包（四）永佃佃权永佃权是由由永佃权人人向土地所所有者支付付租金，为为耕作和放放牧的需要要长期或永永久使用土土地，并获获得相应收收益的权利利。永佃权实质质上是土地地用益权，，是他物权权的一种。。（五）地地上权地上权是是指以支支付租金金为代价价，在他他人土地地上设定定建筑房房屋、种种植竹木木等项权权利。地地上权是是一种用用益物权权。地上权人人的权利利一般包包括：对对其建筑筑物及竹竹木有占占有、使使用、收收益和部部分处分分权能，，可以设设定地役役权，还还可以让让与他人人或作为为抵押权权的标的的物。地上权人人的义务务是：享享受土地地的便利利须尽善善良管理理人的责责任；向向土地所所有人支支付租金金；负担担地上建建筑物的的修缮、、管理费费用及缴缴纳赋税税等。（六）土土地抵押押权1、概念念：土地受受押人对对于土地地抵押人人不转移移占有并并继续使使用收益益而提供供担保的的土地，，在债务务不能履履行时可可将土地地的拍卖卖价款作作为受清清偿的担担保物权权。2、性质质：优先清偿偿性、附属性、、不可分性性3、土地使使用权抵抵押在实实际工作作中存在在的问题题（1）抵押人的的问题房屋所有有权与土土地使用用权分离离抵押同一宗土土地使用用权或同同一宗土土地使用用权及其其地上建建筑物所所有权重重复抵押押、多头头抵押欺骗抵押押。－无意识申申办担保保物权;－抵押权权人不申申请地价价评估及及其确认认，或者者要求不不予评估估、确认认，或者者不按地地价评估估、确认认的结果果控制抵抵押贷款款的额度度。－抵押期期限届满满，抵押押人既不不依法处处分土地地使用权权，又不不申请抵抵押权的的续登。。（2）抵押权权人的问问题（七）地地役权1、概念念特征2、地役权权的类型型3、地役权权与相邻邻权的区区别地役权的的概念与与特征1、概念念：指为了使使用、经经营自己己土地（（需地役役）的方方便而使使用他人人土地（（供地役役）的权权利。2、特征征：地役权可可以有偿偿也可以以无偿，，由当事事人双方方协商确确定地役权是是为需役役地的方方便和利利益而设设立的地役权的的类型1、利用用供役地地：如通通行、排排水、汲汲水、管管线通过过等。2、从供供役地取取得天然然孳息：：如从供供役地上上取土、、采沙石石、砍柴柴、割草草、放牧牧等。3、限制制供役地地人某种种权利的的行使：：如禁止止打坝截截水、禁禁止设置置其他障障碍物以以便通风风、采光光、眺望望等。地役权与与相邻权权的区别别1、相邻邻权是法法律对于于土地间间利用关关系的一一种最小小限度的的调节，，它无需需当事人人约定和和法律登登记便可可发挥作作用；地地役权则则是这种种最小限限度外更更广泛、、更有力力的调节节，是依依当事人人协商而而产生的的，并且且必须经经过登记记才有效效。土地的相相邻权：：指相互互毗邻的的土地所所有权人人和使用用权人为为满足其其生产、、生活需需要而使使用他方方土地的的权利。。2、相邻邻权要以以某宗农农地的相相邻为条条件，而而地役权权不完全全以此为为限。3、相邻邻权是由由法律直直接规定定的权利利，只要要在行使使法律规规定的权权利时不不给他人人造成损损失，则则是无偿偿的，地地役权时时通过协协商而产产生的。。因而可可以有偿偿，也可可以无偿偿。（八八））土土地地发发展展权权土地地发发展展权权是是指指改改变变土土地地现现状状、、用用途途和和强强度度等等方方面