世联-嘉兴中心区综合体项目营销策略报告-二

嘉兴项目

营销策略报告商业秘密声明

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快速实现资金回流以保证商业经营塑造三线城市地标形象，展示公司实力，为公司的浙江区域发展开拓局面战略目标年底实现22500平方米的销售销售目标毛坯均价达到6000元/平方米项目属性定位：嘉兴核心区绝版地块高档商业配套小户型、同质性强部分产品不适宜居住南北向、无煤气居住有抗性、40m2

，612户东西向、无煤气不适宜居住、

80m2复式、330户东西向、有煤气居住有抗性，40m2,430户8万平米商业市场背景传统核心区南湖新区嘉兴城市向东西两翼发展趋势明显，房地产开发热点集中在秀州新区与南湖新区，投资型产品主要集中在核心区周边和秀州新区秀州区代表楼盘：普通住宅：明日明园、金都佳苑、华城右岸、亚夏风和苑、绝对LOFT等；投资产品：江南摩尔、君特大厦、国浩广场、新洲国际、都市先锋配套资源：江南摩尔、大润发发展状况：配套资源逐步成熟、区域认知度较高、大量在建项目，逐步成为嘉兴的居住、投资核心区域。南湖区代表楼盘：普通住宅：巴黎都市、翰林府第、百盛花园、格林小镇、澳洲花园。投资产品：万好家居广场、国际电气城。配套资源：实验小学、嘉兴一中发展状况：商业配套尚未成熟、购房者更关注教育资源，投资产品以专业市场为主秀州区核心区代表楼盘：金鼎广场、嘉华广场、中山名都配套资源：嘉兴传统核心区域，配套资源成熟、在建项目较少发展状况：城市核心商贸区域，区域优势明显31241君特酒店2新洲国际3金鼎广场产权式酒店在售小户型公寓4绝对LOFT5格林小镇6绿溪玫瑰园8国浩广场9江南mall10都市先锋11嘉禾北京城12嘉华广场13新湖绿都7南湖星辰湾14131114阳光广场1098在租小户型公寓1515名典公寓125671616金桥假日丽厦17大陆世嘉18佳景苑小户型产品销售较少,以返租模式的产权式酒店为主,租赁市场供应量大

市场背景19嘉业阳光城2120花园公寓21福临新家园2019在售小户型产品去化缓慢，月均仅10套左右南湖星城湾天城绝对LOFT绿溪玫瑰园格林小镇销售情况每月10-15套11套/月8-10套/月售出10套，月均5套价格3600元/平方米，高标准交房4600元/平米，总价32-37万元，毛坯其中两栋3100-3500元/平方米，靠近别墅的3550-3800元/平方米，毛坯5500元/平米（两层），毛坯房型面积一房一厅50平方米；二房一厅80平方米70+25平方米80+25平方米65-75，一房、两房48-78，一房、两房，东西朝向，层高5米总套数————2006年1月份接受预订，共136套06年初销售，三栋，共132套06年12月开盘，共39套市场背景原因1

人口结构决定小户型自住需求少原因2

租赁供应量大,租金低,回报不如其他投资产品原因3

房地产价格增长预期不足嘉兴产业特征和人口结构，决定小户型产品的自住需求不会旺盛2.人口结构呈哑铃型，白领阶层尚不成熟财富阶层中产阶层非财富阶层原因13.嘉兴人均居住面积30平米，比较高（上海15.5平、杭州20.7平），子女多与父母一起居住，小户型刚性需求不旺嘉兴北京、上海深圳嘉兴个体、私营占70.3%社会消费品零售总额1.嘉兴民营经济比较发达前期小户型放量比较大，导致二手租赁市场竞争激烈，租赁回报较低目前嘉兴租金水平，一房40-50平，价格1000-1300元/月之间如果售价在4000元，45平米的小户型公寓的出租回报大约为6.7-8.7%本案如果售价在7000元，租金1500-1800元，其回报仅为5.7-6.9%。40-50平江南MALL80012001600国浩广场都市先锋嘉禾北京城嘉华广场新湖绿都阳光广场名典公寓金桥假日大陆世嘉佳景苑1000-1300租赁价格原因24%5%6%7%8%酒店式公寓商铺在租公寓本案9%10%中介访谈录--目前嘉兴小户型的出租市场放量比较大，很多楼盘出租困难。朝北不好租、最好是朝南。东西向很难租。北京城还可以，江南摩尔很难租。阳光广场，单身公寓比较多，租的很慢。目前嘉兴最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比较实惠。嘉兴房房地产产市场场近几几年涨涨幅较较低，，本地地投资资者投投资信信心不不足本地投投资者者对房房地产产价格格增长长预期期不足足受宏观观调控控和近近几年年房地地产表表现影影响，，根据据客户户访谈谈21个人，，其中中有80%嘉兴人人认为为嘉兴兴房地地产市市场不不会上上涨很很大。。且嘉兴兴人小小富即即安的的性格格特点点决定定了对对投资资的谨谨慎。。原因3嘉兴市市场房房地产产价格格浙江江省排排名倒数第第二，05年涨幅幅仅8.6%，水平平较低低。单位位：：元元16001400120010008006004002000012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年嘉嘉兴兴普普通通住住宅宅销销售售总总量量走走势势图图套数数市场场总总结结嘉兴兴小小户户型型产产品品去去化化速速度度缓缓慢慢，，月月均均销销售售仅仅10-15套。。嘉兴兴06年住住宅宅销销售售总总套套数数9050套，，月月均均销销售售754套。。2006年销销售售冠冠军军银银河河湾湾的的月月均均销销售售套套数数为为38套。根据既定定目标，，本项目目单月销销量需达达到281（每套80平）或562（每套40平）套，，占嘉兴兴楼盘总总消化量量的38-75%。速度、价价格一切切都没有有问题么么？银河湾本案定位纯居住区城市综合体规模11万20万地段城南路与二环西路交叉口市中心，核心地段产品类型多层为主，少量低层及小高层高层公寓户型40-280平，大中小各种层次40-80平小户型景观绿化率35%绿化率12.27%社区品质品质感强？？？投资价值较低较高06销售冠军军符合市场场居住需需求月均去化化38套高速度（（显而易易见的销销售差距距，如何何通过适适度营销销，满满足快速速回现要要求？））高价格(绝版地段段，非主主流产品品，如何何创造嘉嘉兴公寓寓最高价价？)塑造三线线城市地地标形象象，展示示公司实实力，为为公司的的浙江区区域发展展开拓局局面叫座叫好目标VS现实-价格与速速度的困困惑目标售价价7000元/平米（含含装修）），目标标租金1800元/月市场最高高售价5000元/平米,40平米市场场最高租租金1300元/月目标回报报率6%，缺乏投投资吸引引力总体量1372套，同质质化强销售期间间以15个月计算算，目目标去化化速度5000平米/月,开盘前三三个月达达到7500平米/月。占嘉兴住住宅月均均总去化化套数的的50%以上。2客户聚焦焦成功的营营销不仅仅仅是点点子，而而是基于于市场和和客户从从而精确确制导的的过程。。客户来源购房目的需求面积主力总价获取信息渠道选例理由金鼎广场嘉兴当地私营企业主、公务员投资者五县及外地在嘉兴工作的外企员工、企业高管自住者。投资、居住、办公40-50m220-25万元房展会、路过与本项目地理位置相近，分析其客户构成。君特大厦本地私营企业主、公务员，嘉兴五县、老板在上海、杭州的朋友，温州投资客户。投资45m215-20万元报纸、朋友介绍投资型产品，分析客户来源。天城绝对本地及五县追求高品质生活的中高收入者居住75-85m235万元报纸、电视广告LOFT产品，分析客户购买动机。南湖星辰湾本地年轻人、外地在嘉兴工作的单身。居住50-75m215-20万元报纸、业主活动居住型产品，分析客户关注点。本地客户外地客户

自住

投资

自住

投资职业分布陪读家长，公务员、电信系统、教师等中高收入年轻人私营企业主、银行、医生、公务员等稳定收入者外企员工、大型企业高管、私营业主上海、杭州、温州投资客户、海外华侨需求面积和价格60－80m2低于30万元30－80m215－40万元50－80m220－40万元30－100m215－60万元信息渠道《南湖晚报》、《钱江晚报》等，嘉兴电视台、营销活动《南湖晚报》、《都市快报》等，户外广告牌、嘉兴电视台、朋友介绍营销活动、异地推广、朋友介绍朋友介绍、公司资源、异地推广市场客户盘点点目标客户锁定定目标客户重点拓展客户客户定位核心客户-自住群体嘉兴中高收入入的外地人，，作为过渡住住房。嘉兴五县、上海、杭州等等地在嘉兴创创业的私营业业主,购买自用做为为第二套居所所或办事处。。重要客户-投资群体嘉兴当地的富富余人群,为长期持有稳稳定收益的物物业,包括私营业主主、公务员、、大型企事业业单位员工、、外企员工等等.上海、杭州、、温州等地投投资客。偶得客户嘉兴本地人在在市中心的第第二套居所.嘉兴本地追求求高品质生活活的年轻人。。核心客户重要客户偶得客户王先生《南湖晚报》房产广告部主主任,有投资房产经经历“投资物业首首先选择有居住氛围的区域，要在在交通便利的地段，品质高的楼盘盘，这样的项目目才会有稳定定的收益，升升值空间大,投资的话20-40万元差不多，，现在房产地地市场不好，，如果投资太太高的话风险险也比较大””投资型客户:居住氛围>地段>楼盘品质他们关注的是是…胡小姐“君君特大厦”营营销部经理理助理“嘉兴人有““小富即安””的心态，投投资求稳，多多选择市场上上有固定投资资回报率的物物业投资。投投资客户比较较看重楼盘地理位置、楼盘品质。你们项目那么么好的地段造造写字楼会好好卖。”沈先生嘉兴兴物资回收公公司经理江江南MALL投资客“我投资的江江南MALL小户型只有38平方米，15万元买入，目目前租金是1200元/月，当初就看看中这边的人气和商业配配套，我的租客就就是在江南MALL开店的老板。。嘉兴人素描粽子:糯,不爽快菱角:无角,缺乏个性小城居民：小富即安陈先生私营营企业高管外外地人购购房自住“我的公司在在市中心，单单身一个人，，不需要大的的住房，所以以我宁可高价价买生活方便区域舒适的一一房也不会买买到很远的地地方二房。夏小姐外企企员工外地地人购房自自住”崇尚自由时时尚生活，自自住购房首选选在市中心商商业配套成熟生活活便利的楼盘，最好好是装修房，工作二年，，积蓄不多，，能承受的总总价范围20-30万元。“他们关注的是是…自住型客户:生活便利>身份感>空间舒适度马小姐公务务员嘉兴人人购房自住住”嘉兴本来就就不大，市中中心虽然方便便，但如果价价格贵太多，，还是不会买买。嘉兴人人很注重实惠的，住市中心心也不会有太太多的尊贵感感觉。3塑造项目价值值:实现高价综合体互利模模式将同质竞争转转为功能组合合互利；项目价值点的的研判和创造造只有客户接受受的卖点才能能够成为项目目的价值点1.功能定位2.价值整合商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次次的有力手段段标志性（尤其其是对外地和和外籍人士））实现较高的销销售价格保持物业形象象外向性较强的的组成部分可以塑造与其其他项目较大大的差异保证开发企业业现金流的来来源满足中长期居居住者需求商业为写字楼楼、酒店和公公寓提供配套套商业可能对对公寓带来来负面影响响酒店为公寓寓或者办公公提供共享享的服务和和配套设施施酒店可以提提高项目整整体档次写字楼为商商业、酒店店和公寓带带来潜在客客户写字楼可提提高商业整整体档次写字楼与酒酒店可共享享大堂公寓为商业业提供客源源公寓可能降降低项目整整体档次比较因素功能总投资投资风险客户来源客户综合使用成本综合体复合性、适应性一般较大较小具有自我寄生功能，部分来自于内部较小单功能物业单一性相对较小较大全部来自于外部较大综合体功能能定位:－拓宽客户户来源/降低回款风风险/实现战略目目标短期回款保保证档次标志价值标杆长期利润来来源案例借鉴一一：宝华现现代城创意办公定定位消除产产品抗性，，实现价格格与区域优优质住宅产产品持平。。占地72,547平米，建建筑面积193,361平米物业形态分分类及推售售顺序特色商业街街（只租））创意办公楼楼：面积45-60平米，层高高5.4米，精装修，可可居住可办办公。高层住宅创意办公住宅宅商业街QUESTIONQ1：住宅产品品面临激烈烈竞争如慧芝湖花花园等Q2：临街产品品遭遇销售售抗性东西朝向复复式小户型型，层高2.7米ANSWERA1：综合功能能定位，增增加创意办办公和特色色商业街。。提升项目价价值，增加加市场知名名度，拓展展客户来源源。A2：东西向复复式产品定定位做创意意办公可居住可办办公的SOHO，弱化朝向向的劣势，，拓宽客户户来源，最最终实现19000元/平米的高价价。123123案例借鉴二二：海上海海综合功能定定位消除区区域抗性，，细分市场场，深挖目目标客户需需求，打创创意牌，成成就营销经经典占地面积：：79,738平米建筑面积：：229,075平米物业形态：：LOFT办公楼、高高层住宅、、特色商业业街、创意LOFT单套面积250平米，层高高6.5米，毛坯房房。创意LOFT创意生态居创意商业街抗性1：杨浦区非传传统的办公公区域，写写字楼需求求不足。抗性2：住宅产品面面积偏大(二房100-129平米、三房房150-176平米)，受政策打打压和居民民消费水平平限制。123实现均价去化速度杨浦区内环板块1506517套/月海上海1600750套/月集商业、酒店店、办公、、居住功能为一体体的高品质城市标志型建筑酒店SOHO小户型公寓寓市场支撑嘉兴市场投投资潜力巨巨大产权式酒店店投资受市市场认可本项目办公公产品竞争争优势较大大可居住，可办公部分酒店，，部分小户型型居住嘉兴城镇居居民投资能能力较强。。可支配收入入较高，增幅一直保保持在13%左右，人均均收入水平平与杭州、、上海非常常接近，市场支撑一一磁悬浮建设设带来利好好，刺激嘉嘉兴房地产产市场发展展。15分钟到上海海，15分钟到杭州州，磁悬浮浮建设带来来的“同城”效效应，表现为异异地购房者者自住人数数增加，会会吸引更多多的上海及及周边地区区的中高收收入人群前前往嘉兴投投资置业。。嘉兴房地产产市场比周周边城市房房价相对较较低，投资资门槛也较较低。嘉兴、杭州州、上海城城镇居民收收入比较图图单位：元收入年份君特大厦新洲国际嘉兴投资市市场氛围未未受到明显显打压，产产权式酒店店投资产品品受到市场场青睐在售项目君特大厦金鼎广场新洲国际回报率10年，年均8%10年，年均7%10年共82%户型面积45-60平33-61平方米45-65平装修状况精装修精装修精装修价格均价4500元/平米左右，南面的房间比北面房间单价贵400-500元均价5000元/平米10000-11000元/平米销售速度共200套酒店，1月5日开盘至今（20天）售掉50套（包括前期蓄客）销售1年，5-15层返租，目前已售90%，月均20套，16-18层不返租，月均2套两栋在售，剩余半栋，大约30套/月客户杭州市、上海市较多本地人投资为主，自住客户少海外华侨消化80%，当地客户五县两区投资居多酒店目前嘉兴四星级酒店（戴蒙德、阳光大酒店、博雅酒店、新茂）入住率72-80%。市场支撑二二市场支撑三三嘉兴2006年写字楼市市场平均每每月销量约约60套,平均单套需需求面积约约86平方米，而而目前市场场在售写字字楼主力面面积在110－150平米，品质质较差。本项目产品品面积拥有有市场需求求优势。嘉兴2006年办公产品品总销售6.17万，平均每每月销售面面积为5200平方米。本项目产品品符合写字字楼需求主主流，竞争争优势明显显。100908070605040302010套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年嘉兴办公产品销售套数走势图00.10.20.30.40.50.60.70.81月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平06年嘉兴办公产品销售面积走势图写字楼需求求关键因素素地段、物业业形象物业管理我现在租在在财富广场场，但是一一直想再买买个办公室室，中山名名都地段很很不错，可可是品质实实在太差了了，很让我我失望。--私营企业总总经理沈沈先生3塑造项目价价值:实现高价－－集商业业、酒店、、办公、居居住功能为为一体的城城市标志型型建筑项目价值点点的研判、、创造和包包装只有客户接接受的卖点点才能够成成为项目的的价值点1.功能定位2.价值整合F：产品本身身的特性/属性嘉兴绝版地地块商业配套成成熟小户型、高高层A：相对于竞竞争对手产产品的优势势核心位置稀稀缺地标性建筑筑产品多样化化，综合功功能优势互互补B：产品带给给用户的利利益/价值交通和生活活配套成熟熟核心地段的的身份感投资回报稳稳定价值整合项目已有价价值－配套套成熟/身份标志/投资回报稳稳定马小姐，28岁，公务员员那里是嘉兴兴人心目中中的市中心心，绝对好好的地段。。史小姐，25岁，明日明明园售楼员员对面那个旭旭辉广场啊啊，肯定卖卖的很贵的的，这样的的位置嘉兴兴再也没有有了。张先生，30岁，私营公公司老板那里做什么么都很方便便的，只要要停车没有有问题。楼盘名称项目情况客户认可价值点主力面积40－60m2项目都市先锋地理位置好，大润发商圈面积小，总价低，日韩租客多，租金回报高精装修，租金回报高，适合投资铭典公寓距长途汽车西站步行仅三分钟，开发商品牌交通便利，出租率高，房型多样，面积区间35－80平方米，总价18－40万元毗邻长途汽车站，交通便利，出租率高阳光广场市中心区域，商业配套成熟房型面积小，租金1000元/月，出租率高，投资回报率高商业配套成熟，出租率高，适合投资金鼎广场市中心核心地段，返租十年，年投资回报7%,由戴德梁行和百事德酒店管理公司管理，总价低，有稳定回报，核心地段升值空间大市中心核心地段，升值空间大，稳定收益君特大厦投资性产品，杭州之江酒店管理公司管理，返租十年，年投资回报8%稳定投资回报，面积小，总价低15－20万元投资性产品，低总价，稳定回报品，品牌酒店管理公司星洲国际大厦五星级酒店，楼盘品质高十年投资回报共82%，稳定收益投资性产品，项目品质高主力面积80m2项目天城绝对LOFT市场稀缺产品，层高5.2米，增加附加值小区环境好，适合居住格林小镇层高5米，东西朝向，物业延伸服务到位物业延伸服务到位，有稳定租客来源南湖星辰湾大社区，小户型住宅楼盘规模大，生活配套齐全百盛花园学区优势，业主孩子可入学嘉兴实验小学学校优势巴黎都市高品质产品，小区规模大，景观好教育优势，产品品质感强核心地段配套成熟精装修固定投资回回报率品牌酒店管管理公司社区环境物物业服务务产品品质教教育优势势√√√√√√价值整合项目可发展展价值－精装修、品品质感/固定投资回回报率/品牌公司管管理/教育牌/加大产品投投入，注重重细节，精精装修部分考虑采采用售后返返租模式引进品牌酒酒店管理公公司和品牌牌物业管理理公司利用三中资资源，购房房与入学资资格相联本项目已有有价值点商业配套成成熟便捷的交通通核心地段的的身份感投资回报稳稳定本项目可发发展价值点点高品质产品品固定投资回回报率品牌酒店公公司管理物业服务延延伸教育优势价值整合核心价值--市中心/配套汇集/品质产品/顶级服务/适宜居住包装创造自住：生活便利度度>身份感>空间舒适度度投资：居住氛围浓浓>地段>产品品质适宜宜居居住住：：便便捷捷/高效效/服务务/享受受－－－职职业业的的关关系系，，我我追追求求高高效效率率的的生生活活，，想想找找个个步步行行十十分分钟钟就就能能到到达达吃吃、、喝喝、、玩玩、、乐乐的的地地方方，，生活活很很方方便便。－李李小小姐姐银银行行职职员员价值值整整合合租客群生活需求因素市场代表楼盘企业高管/外地租客追求生活效率，咖啡厅等商务场所配套，超市百货等生活配套，会所服务，交通便捷北京城、嘉华广场日韩等外国租客会所服务，酒店式物业服务，超市等生活配套，餐饮配套，居住安全性，交通便捷国浩大厦、都市先锋本地租客靠近单位或父母家，靠近学校百盛花园、北京城SOHO一族居住、办公双重功能，物业形象好，交通便捷，生活和商务配套都比较成熟铭典公寓、江南MALL我是是外外地地人人，，父父母母总总是是担担心心我我一一个个人人在在外外面面生生活活，，所所以以我我想想买买个个单单身身公公寓寓，，物业业服服务务好好一一些些，，保保安安24小时时值值班班的，，家家里里设设置置安安全全按按钮钮，，有有事事情情按按一一下下保保安安就就会会上上来来。。－－－钱钱小小姐姐公公务务员员我家家在在秀秀州州区区，，但但工工作作在在市市中中心心，，每每天天跑跑来来跑跑去去很很辛辛苦苦，，所所以以我我就就想想交通生活活方便的地方买买套小房房子，可可以享受受管家式服服务，累的时时候就可可以随时时回家休休息。－－田先生外外企高高管市中心配套汇集品质产品顶级服务便捷/高效/服务/享受繁华中央央，乐享享生活他们生活活在城市市中央…占尽资源源从而闲闲适愉悦悦，他们是被被服务的的一群，，享受是永永远的生生活主题题！1.以建筑形形态命名名：如金金鼎广场场、东方方广场项目命名3.以个性时时尚命名名：如海海上海、、创智天天地2.以开发商商品牌命命名：如如复城国国际、耀耀江国际际花园玲珑国际际旭辉国际际25度空间4推售与渠渠道：速度保证证推售策略略营销攻略略营销铺排排费用预算算推售策略略综合体不不同物业业入市三三法则：：酒店或写写字楼项项目先期期入市，，有利于于树立项项目品牌牌形象，，写字楼优优先于公公寓的入入市能够够带动公公寓的销销售。相对优质质物业后后期入市市，有利利于实现现高价。。北向40M2南向40M2东向OR西向40M2东向OR西向80M2标杆产品品，增值潜力力大难点产品品，销售氛围围带动居住功能能产品市场低潮潮居住、办办公功能能产品市场独创创居住支持持客源带动动1121.有助于提提升速度度：增加增加加产品选选择面，，拓宽客客源，冲冲刺开盘盘销售总总量。通过组合合销售策策略促进进成交，，如同时时购买SOHO和小户型型产品可可享受更更多优惠惠。2.有策略的的实现价价格：特色产品品的价格格无可参参照性可可增强入入市接受受度；标杆产品品压轴推推出较易易实现极极至价格格3.更易获取取知名度度前期通过过特色产产品制造造市场影影响力，，后期通通过知名名酒店入入驻创造造市场声声誉。样板房开放开盘1074时间推广计划销售节奏施工中施工中售楼处投投入使用用基础施工工程进度SOHO,小户型强强销期蓄客期形象导入入期营销节点营销强度奠基仪式式5施工中持销期销售目标22500平米蓄客期形象导入入期22500平米10000平米89售楼处启用南湖晚报报，嘉兴兴日报，，东方卫卫视杭州钱江江晚报，，上海楼楼市户外广告告、围墙墙、车站站灯箱推售总控控图(2007.4-2008.5)3酒店产品品及剩余余小户型型强销期期后续产品品蓄客期期121开盘20000平米营销活动鲁豫有约约开盘活动动样板房开开放客户回馈馈活动银行VIP客户酒会会异地房展展会战略伙伴伴签约仪仪式营销攻略略繁华中央央，乐享享生活产品攻略略推广攻略略园林会所设施服务宣传攻略略事件攻略略展示攻略略卖场攻略略资料攻略略充分利用用商业配配套，打打造“泛泛会所””空中花园园智能化体体现产品品品质装修精装修TOPSERVIEDLIFE本地造场场，异地地推广分步体验验“乐享享”生活活方式利用地利利优势，，展示品品质,服务与生生活方式式缔造五星星级酒店店氛围特色鲜明明，利于于推广商业屋顶顶设计为空空中花园园增加项目目绿化率增加项目目的生态卖点点产品高层入户户大堂体验五星级酒酒店式的入户感感受5-6米挑高水晶吊灯灯大理石花花纹铺地地休闲沙发发组合花草植物物布置专业物管管及接待待台产品看得见的的智能化化，增加加项目亮亮点，同同时成本本增加有有限外墙子系系统100mm厚高密度度聚苯保保温隔热热板流通空气气层具有遮阳阳功能的的砖幕墙墙外窗隔音音系统精装阶段段设计加加厚一倍倍的户门门和室内内门及门门窗暗藏藏的隔音、隔隔热胶条，能能够有效效隔热、隔隔音垃圾处理理子系统统垃圾处理理系统由由中央吸吸尘、食食物垃圾圾处理器器和可回回收分类类垃圾周周转箱三三部分构构成，彻彻底根除除室内外外垃圾二二次搬运运所导致致的污染染；中央吸尘尘系统：：户内微微小的灰灰尘通过过中央吸吸尘器直直接收集集到地下下室的垃垃圾桶内内；食物垃圾处处理器：每天大量产产生的食物物垃圾通过过厨房的洗洗池排水口口下安装的的食物垃圾圾处理器，，排入化粪粪池；可回收垃圾圾周转箱：：少量的可回回收垃圾，，如酒瓶、、包装物等等，由业主主自己送入入安放在地地下一层电电梯附近的的可回收分分类垃圾周周转箱；产品设计内容：：雕塑／仪式式感／指示示作用造场万科●四季季花城万科●蓝山山果岭里的上上层建筑（（CLASS）入口——巨型雕塑及及巨大的英英文(OtherLifestyle)浮雕作品，极极具现场“第第一震撼力””，引发强烈烈地即时反映映造场目的：建立城界，利利用位置昭示示性，先期入入市，截留客客户。内容：大尺度/立体感的形形象墙,动感时尚的的广告色调调，体现TOPSERVIEDLIFE意向。灯光工程：：夜晚地块围围板灯光展展示，利用用市中心优优势，抢占占客户眼球球。造场看楼路线醒醒目的标识识系统造场售楼处入口口做成酒店店式旋转大大门洽谈咖啡吧吧酒店式接待待处五星级酒店店大堂式售售楼处，让购房者体体验酒店式式服务深度洽谈区区造场售楼处他们多数来来自异域，，因此他他们反到会会对中国古古典的追求求更加强烈烈墙上的花、、中式的图图腾，一个个传统中国国人的梦景景。NO1.古典中式式造场样板房在马桶上上绘上菊菊花，配配合绣拖拖鞋和粉粉红地毯毯，女性性的特征征表露无无遗。一一群渐渐渐呈现的的女富人人们会为为此雀跃跃吧.....NO2.女性样板板房造场样板房这是一个个为男人设设计的卫卫生间,在这个最最私密的的地方主主人摆上上一幅摄摄影作品品,外人是否否明白不不重要,重要的是是主人是是可以在在自己的的家中有有所表达达的男性化的的卧室和和客厅并并不缺少少温情NO3.男人的家家造场样板房NO4.现代简约约的风格格：创业业家的房房子简约明快快的布置置，别致致的墙面面和简单单的家私私，工作作空间与与个性生生活的结结合恰到到好处。。造场样板房TOPSERVIEDLIFE将四种物物业的共共生关系系发挥到到最大化化酒店式服服务成为为项目的的最大的的亮点充分整合合项目资资源，提提供全方方位服务务，将项项目优势势发挥到到最大酒店写字楼商业公寓针对签约约业主一一对一服服务，代代办所有有手续/代客验楼楼/确保承诺诺兑现代客出租租/免费物业业信息提提供/转售咨询询顾问/地产投资资顾问为办公、、公寓客客户、商商场业主主提供商商务服务务（客户户接待、、会议、、机票预预定）为所有客客户提供供送餐、、洗衣、、打扫、、旅游建建议等专专业酒店店服务指定物管管人员的的酒店式式全天候候服务，，例如泊泊车。商场为客客户提供供康体美美容咨询询/个性化运运动建议议[售后服务务专员][地产理财财顾问][酒店商务务服务][酒店管家服务务][物业管理服务务][休闲指导服服务]所有客户、、业主成为为酒店、商商场的VIP会员，享受受订房、购购物折扣[VIP特权待遇]服务展示服务展示泛会所—嘉兴最完美美的会所享享受商业功能设设置时，除除购物、餐餐饮外，考考虑引进健健身、spa等业态，在在对外营业业的同时，，承担会所所功能。与商业经营营业主签署署协议，保保证社区业业主（包括括购买与租租赁）都可可以成为所所有商家的的VIP客户，享受受VIP待遇。五星级的客客户接待流流程形象：案名名+SLOGAN传播感知点点1：报刊杂志志传播感知点点2：高炮传播感知点点3：广告牌传播感知点点4：朋友介绍绍客户上门第2体验点：指引牌、现现场氛围、、工地围板板第3体验点：指示系统、、大门、站站岗、会馆馆广场等第4体验点：售楼处、模模型、服务务经理、专专业的销售售人员等第5体验点：定制电瓶车车、园林、、样板间、、专职讲解解员、服务务等、工程程样板房第6体验点：楼书、产品品说明书、、户型图册册、服务手手册、客户户通讯手册册客户购买决决策放弃购买客户维护：：温馨短信、、客户活动动、全程营营销档案、、馈赠口碑传播引入五星级酒店店的培训制制度，让客户切切实感受到到尊贵服务务。服务展示售楼处门口门童迎接客户，待为泊车空姐式售楼员讲解楼盘情况咖啡厅中洽谈合约服务展示迷宫图楼书中设设计迷宫宫游戏，，客户被被趣味吸吸引同时时深入体体验项目目周边资资源性个性资料戴梦德外婆家超市服务手册业主专属生活指南2007年3月版星级酒店店服务手手册式销销售资料料，客户户全面体体验服务务体系完美影像像，形象象传达TOPSERVIEDLIFE营销活动“乐享”生生活完全全体验体体系形象导入入期蓄客期开盘强销销期持续期体验品牌牌，建立立信心体验品质质，物有有所值体验服务务，乐享享生活乐享阶层层，圈层层突破冠名民俗俗活动战略品牌牌签约产品推介介会样板房开开放《鲁豫有约约》开盘活动动异地推广广案场周末末活动银行VIP客户活动动等789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67端午节赛赛龙舟1冠名嘉兴兴民俗活活动，端端午节赛赛龙州比比赛，迅迅速扩大大公司及及项目的的知名度度。强强联手手——战略合作作签约仪仪式2人员：旭旭辉置业业、顾问问公司、、商业主主力店，，酒店管管理公司司、物业业管理公公司、政政府领导导、当地地及上海海、杭州州媒体。。目的：迅迅速树立立项目品品牌789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期671样板房开开放活动动透明样板板房”真人秀秀“展示示“乐享享生活””概念。。“嘉兴房地地产投资资潜力论论”<<鲁豫有约约>>2人员：意向客户户、房产产专业人人士、媒媒体人士士目的：激发各地地潜在客客户投资资欲望789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期671制造新闻闻热点：：从房款中中捐献部部分作为为“三中中贫困毕毕业生基基金”开盘活动动789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67制造人气气：异国国风情表表演、小小丑派发发礼品，，制造人人气氛围围，促进进成交。。2由于外地地投资客客是本项项目重点点拓展客客户，因因此异地地推广极极为重要要。异地推广广杭州嘉兴上海温州789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67开发商资资源：客客户会，，其余楼楼盘客户户，商业业客户世联资源源：分公公司，世世联行，，《地产评论论》等公众资源源：房展展会，专专题产品品说明会会等营销费用用6000*75000=4.5亿4.5亿*1%=450万2007年（65%）290万2008年（35%）160万户外平面活动户外平面活动20%50%30%30%50%20%60130100407050上海的营营销推广广费用水水平为1.5%，杭州州为1.2%.营销要保保证价值值实现，，更要创造造价值。。--世联宗旨旨THEEND！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:44:5203:44:5203:441/5/20233:44:52AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:44:5203:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:44:5203:44:5203:44Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:44:5203:44:52January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20233:44:52上上午午0