世联纯海岸价格报告

纯海岸价格报告2005.05.19与祺悦公司的目标沟通二、保证销售有序

销售工作周密安排4个月完成100%销售一、合理利润

平层实现片区高价复式适当拉升价格产品分析房号1-024-021-014-031-034-012-01\023-01\02奇数层2-01\023-01\02偶数层2-01\023-01\0218-20层总套数232套总面积30747.29㎡户型2房2厅1卫3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫5房2厅2卫6房2厅2卫面积85118121165191191-210户数525252323212套数比例%22%22%22%14%14%6%0102030102031栋2栋3栋4栋01020201客户分析上门量平均每周超过200，累计2091，预计到选房时会达到2500个客户需求基本符合本项目户型配比，118-122平米面积需求约占一半客户主要来自南山，对本区域较熟悉其中科技园客户占30%客户认知途径以路过为主，通过春交会了解的比例高达27%数据来源：纯海岸上门客户,截止5-15日.诚意客户访谈客户1：孙先生年龄:30岁左右居住:南山蔚蓝海岸职业:建筑设计需求：118㎡买房为了结婚，感觉118平米户型方正，在海边全通透的户型不多。希望购买16-20层，总价为61-80万。估计平层均价为7500。感觉小区园林小，配套少。客户2：谢小姐年龄:30岁工作区域:科技园职业：电子类中层管理需求：118-122㎡打算从南山中心区搬到科技园居住。感觉户型实用，但有部分西晒。希望购买100万以内的3房，10-15层，在比较滨福世纪。估计平层均价7300客户3：朱妍玲年龄:28岁左右工作区域:科技园职业：IT类中层管理需求：85㎡首次置业,觉得这里离上班地方近,环境好,能看海景.但小区太小，噪音太大，且开发商实力不够。希望购买10-15层以上的两房,总价在60万左右,估计平层均价7000左右.诚意客户访谈客户4：孙女士年龄:35岁左右居住:福田皇岗片区

职业:政府公务员需求：191

㎡三口之家，对滨海大道一线的房子很感兴趣，觉得纯海岸海景很好,但要说服自己接受这里的噪音.意向购买2栋191平米10-15层，能接受总价为131-160万.估计复式均价为7500-8000元客户6：陈先生年龄:40-45岁居住:蔚蓝海岸职业:自由职业需求：204㎡三口之家，喜欢南山的生活氛围。需求204平米26层以上，希望户型好用，能布置一间影音室，现与中信红树湾作比较。复式均价希望是8500，很可能上到10000，204平米单价可能达到12000。客户5：徐小姐年龄:36-40岁居住:罗湖百仕达

职业:物流公司老板需求：191-204㎡三口之家。去看天鹅堡的房子路过这边。这里海景很好。了解过红树西岸，觉得太贵了。意向购买21层以上，能接受总价为300万左右.估计复式均价为1万元诚意客户比较平面客户复式客户区域科技园周边科技园以外南山后海\中心区,福田,罗湖全市福田\南山\罗湖等重要性排序本片区★★★★★★景观海景\高尔夫景★★★★★★★户型★★★★★能承受价格修正后7000-75007500-80008500-10000需求楼层10-15层10-20层中高层不满社区小，交通不便西晒，噪音大社区小，配套少噪音大社区小所占比重40％35％25％关于价格敏感度的判断独特的价值海景、高尔夫景替代品的知名效应与替代品进行比较的难易程度科技园区域客户南山福田客户全市范围豪宅客户说明：独特的价值与敏感度成反比；替代品的知名效应与敏感度成正比；与替代品比较的难度与敏感度成反比。科技园区域的客户价格敏感度最高，科技园以外的南山福田客户其次，市内的豪宅客户敏感度最低。0价格策略1：撇脂战略应用撇脂战略的前提：（skimmingstrategy）顾客人数足以构成当前的需求；开始的高价不会在短期内吸引更多的竞争者；高价有助于树立优质产品的形象。本项目符合应用撇脂战略的基本前提，因此制定核心均价时可以采用相对高价，以实现价值最大化。价格策略2、价格走势策略——高开平走根据目前客户积累量大、房号少的状况，高价入市，实现价值最大化。3、价格分配策略——挖掘产品差异化，树立价格标杆通过复式单位价格标杆，带动平层单位的价格提升。平层与复式单位分开定价。4、整体推售策略——控制同类产品的总体差距，一鼓作气，快速消化利用项目特点与市场现状，把握机遇，缩小层差，实现销售速度与目标价格同步攀升。

一、核心均价的的形成二、价格表的的制作三、价格表的验验证市场比较与与感知价值值长期趋势法法市场比较法法说明市场细分原原则：复式与平层层分别比较较,设定核核心均价对象选取的的原则：区域接近，，产品类型型相当目标客户接接近，推售售期重合权重排序：同区域>同同客户>同同产品类型型>同推售售期打分标准:共6大类29项比准准指标.包包括位置、、规划设计、户型结结构、景观观及噪音、、品质展示示、品牌及专业业阵容打分顺序：筛选可比楼楼盘—确定定权重—项项目打分—形成核心心均价平层筛选可比楼楼盘与确定定权重楼盘名称选择因素修正价格权重滨福庭院同区同类型同客户同期740025%高山花园平层异区同类型同客户同期680010%海怡东方同区同类型同客户异期810020%听海同区同类型同客户同期750025%熙湾同区同类型同客户异期780020%海怡东方及及熙湾价格格来源：世联行海怡怡分行对市市场行情及及近期成交交单位分析析比较得出出平层打分-确定定比准价格格在不考虑项项目溢价因因子的情况况下，纯海海岸平层的的比准价格格为：——7724元/平平方米———项目名称修正价格比准系数比准价格权重权重均价滨福庭院74001.036766625%1917高山花园平层68001.017691510%692海怡东方81000.973788120%1576听海75001.044783025%1958熙湾78001.014790920%1582核心均价7724复式筛选可比楼楼盘-权重重楼盘名称选择因素修正价格权重高山花园复式异区同类型同客户同期800035%东海万豪复式同区异类型同客户异期1300010%听海复式同区同类型同客户同期800040%日月府复式同区同类型同客户异期1100015%东海万豪价价格来源：：世联行海怡怡分行对市市场行情及及近期成交交单位分析析比较得出出复式打分-确定定比准价格格在不考虑项项目溢价因因子的情况况下，纯海海岸复式的的比准价格格为：——8894元/平平方米———项目名称修正价格比准系数比准均价权重权重均价高山花园复式80001.022817635%2862东海万豪复式130000.9211197010%1197听海复式80001.029823240%3293日月府复式110000.9351028515%1543核心均价8894感知价值perceivedvalue价格建立在在新产品的的感知价值值基础上。。根据项目目的特点，，我们认为为以下因素素可作为独独特的价值值产生溢价价：特点溢价因子增加的价值景观海景、高尔夫景3%朝向均好性全部东南向1%其他噪音-2%合计2%在考虑项目目感知价值值的情况下下，纯海岸岸的比准价价格为：平层7724+7724×2%=7878.48元元/平米修正为7800元复式8894+8894×2%=9071元/平米米修正为9000元长期趋势法法年份030405选取样本量2个4个5个二手楼报盘平均价6914元7341元7825元增长率%/6.186.59平均增长率%6.38计算说明：：选取南硅谷谷片区2002年至至2005年5月18日各楼楼盘,分年年度对二手手楼报盘价价进行统计计，得出片片区二手楼楼价格的增增长率。根根据市场经经验,二手手楼价格的的增长率可可以代表本本区域的市市场价格年年增长率.长期趋势法法楼盘海怡东方熙湾阳光带二期海阔天空均价7265700072007000平均值711604年一手手楼价格（（普通户型型）若市场继续续保持最近近两年的增增长趋势,可以预测测片区05年一手楼楼价格应该该是7116X1.0638=7571使用撇脂战略，，预计实现现3％的溢溢价，均价价是7116X1.03=7798与使用市场场比较+感感知价值得得出的结果果相一致。。确定核心心均价（7800*16934M2+9000*13813M2）/30747M2=总体均价价:8339元/平平方米平层总价价复式总价价总面积考虑到实实际销售售过程中中的变化化因素，，本项目目的实收收均价应应在一个个浮动范范围之间间8300-8350元元/平方方米一、核心均价价的形成成二、价格格表的制制作三、价格格表的验验证平面差垂直差付款方式式及折扣扣率平层单位位与复式式单位的的客户群群存在较较大差异异，楼层层也不一一致。根根据客户户的关注注点，分分别设定定指标和和权重。。平层单位位取15层为标标准层，，复式单单位取10层为为标准层层，进行行打分。。平面调差差说明平面差（（平层））最大平面面差：根据实地地观测与与市场经经验，最最大平面面差为5%时较较为适宜宜最大平面面差:400元元因素朝向采光景观噪音户型实用性户型稀缺性权重15%15%20%20%10％20%说明：本项目所所有户型型为东南南朝向，，朝向上上的差别别表现在在某些户户型的入入户花园园与客厅厅有部份份夕晒。。景观上主主要考虑虑为海景景与高尔尔夫景。。噪音越小小，得分分越高。。户型稀缺缺性考虑虑的是该该户型在在市场上上的稀缺缺程度。。最大平面面差试算算极差设定定的考虑虑因素：：1、加快快客户的的决策过过程2、保持持均衡的的销售节节奏根据市场场经验测测算，当当极差为为400时，能能够满足足以上条条件。最大平面差1-011-021-034-014-024-0330003001209026020040004001601103502705000500200140440340标准层平平面差（（平层））0102030102031栋4栋0270400160350110两房为片片区稀缺缺户型，，提高单单价，拉拉升整体体均价。。经过客户户访谈，，普遍认认为4栋栋的噪音音较1栋栋有所改改善，为为迎合此此心理，，将4栋栋与1栋栋的差距距适当拉拉开，加加速购买买决策。。平层单位位极差验验证最好最差房号1-021-01朝向东南东南，夕晒较明显采光卧室、客厅采光充足采光充足景观视野全海景、2/3高尔夫全海景、1/2高尔夫噪音较大临滨海大道最近，噪音最大户型实用性功能分区合理功能分区合理户型稀缺性稀缺不稀缺平面差（（复式））最大平面面差：根据实地地观测和和市场经经验，确确定最大大平面差差为2%较为适适宜最大平面面差:200元元因素朝向采光景观噪音权重15％15%40%30%说明：复式单位位同一层层的户型型相同，，故不存存在户型型上的区区别。景观上主主要考虑虑为海景景与高尔尔夫景。。噪音越小小，得分分越高。。标准层平平面差（（复式））900经过多次次实地调调查，中中间两个个单位景景观与视视野最好好，与其其它两个个单位适适当拉开开差距，，加速购购买决策策。2栋3栋01020201200170复式单位位极差验验证最好最差房号2-022-01朝向东南东南，有少量夕晒采光采光充足采光充足，客厅光线一定程度上受1栋影响景观视野全海景、全高尔夫景全海景、1/2高尔夫景噪音较小较大层差制定定说明：：平层单位位与复式式单位的的楼层不不一致，，分别设设定层差差。总体采用用小层差差策略，，促进中中高层的的均匀销销售。并并对二房房专门制制定层差差，控制制高层单单位的单单价与总总价。8楼越过过立交桥桥，视线线较开扬扬，因此此在这个个楼层做做了跳差差。4-7楼楼每层视视野变化化较楼上上大，层层差上也也体现出出这种差差别。层差（平平层）15层景景观效果果非常不不错8层基本本上可以以观看到到完整的的高尔夫夫景，越越过立交交能观看看海景7层已不不能观看看到高尔尔夫中的的湖景，，看海景景的效果果也有点点勉强4层只能能观看到到高尔夫夫外围，，观看海海景的角角度很小小，西北北面与学学校隔路路相望层差（复复式）层差制定定说明：：复式一层层相当于于平面的的1.5层，景景观上的的差距较较为明显显，在层层差上拉拉开差距距，保持持优质优优价。6楼越过过立交桥桥，视线线较开扬扬；14楼视线线基本上上不受立立交的影影响，客客户意向向较集中中，因此此在这两两个楼层层做了跳跳差。经分析得得出，191单单位的客客户较166单单位的客客户经济济实力更更强，对对价格敏敏感受度度较低，，对户型型的满意意度更高高，整体体价格高高出300元/平米。。18-20为191-210平米的的6米高高复式单单位，仅仅12套套，为本本项目的的价值标标杆，与与普通复复式适当当拉开差差距，保保持单价价在10000以上。。楼层复式层差累计层差200315015041503005150450615060078068088076098084010809201180100012801080138011601420013601580144016801520178016001840020001920022002002200191单单位5间间卧室都都非常好好用严格来讲讲，165单位位仅有3间卧室室较实用用。实收价格格表平层1*011*021*034*014*024*03合计面积汇总35622560364926111876267416934均价7635788777957775785379357800复式2*012*023*013*02合计面积汇总345334533453345313813均价88859085905589759000销售面积积：30747平米，总总销售收收入：2.56亿元，总总体实收收均价：：8339元/平米米注：4栋栋10-17层层为返迁迁面积，，不列入入总体销销售收入入综合折扣扣率付款方式折扣

编号付款方式折扣率预估比例综合折扣率1一次性96.0%20%0.968

2按揭97.0%80%优惠折扣

编号折扣项目预估折扣率预估比例综合折扣率3开盘VIP折扣3.0%70%0.034发展商关系3.0%10%5促销活动折扣3.0%20%选房日折折扣率约约94.7%，其余阶段段优惠约约95.9%。对外价格格表均价价8805—8695元/平方米米。一、核心均价价的形成成二、价格表的的制作三、价格格表的验验证敏感性分分析点对点分分析价格敏感感性分析析（平层层均价7800）均价为7800时，7800为分水水岭将两两类客户户作了区区分，价价格表整整体表现现较为合合理。

8200以上

7800—8200

7200—7800

7200以下价格敏感感性分析析（平层层均价7700）

8200以上

7800—8200

7200—7800

7200以下

8200以上

7800—8200

7200—7800

7200以下价格敏感感性分析析（平层层均价7900）平层单位位单价统统计7800时分布布较为合合理，7200到8200单单位为102套套，占总总量的65%；；最低价6746，最高高价8496。。790077007800价格表敏敏感度分分析（复复式实收收均价9000）

150万以下

150-180万

180-200万

200-220万180万万以下的的单位占占62套套，占总总数的81％层数面积1*011*021*034*012191151218015472171544716152620831651282332131542013104571297221419115663161604514159878515835055165133196413650521360089134685361911623613166181116560821640802716513700151403103139814013849058191165417216923701686640167136191651396485142957314246101411375101911684730172292817171981701919111651422956145604414510811437845121911715288175348617477571732478131651499058153214615271831513948141911768766180696418012341785955151651495749152883715238741510639161911799324183752218317921816513171651522220155530815503451537109181911896247193455119288051913484192102131016217321021668812150003201992011016205083420448612028934置业案例例房号面积单价总价贷款首期20年月供1*801118.29727686073269000017073247491*150285.43788667374054000013374037171*2503121.84820699987580000019987555064*801121.01738689383572000017383549564*180285.42792667707854000013707837174*2503118.87831698857779000019857754382*601190.9985011623613130000032361389482*1602190.99962118375221470000367522101183*501165.4482211360089109000027008975023*1502165.4491311510639121000030063983283*2002199.09101912028934162000040893411150注：以上上计算按按八成按按揭与当当前利率率进行计计算。平层点对点分分析项目房号面积（㎡）朝向景观单价（元/㎡）总价（元）纯海岸1-1603121东南,海景,高尔夫景7836948156高山花园平层1-16A128东南,小区6800870400纯海岸1-403121东南,园林7066854986高山花园平层2—4A128西南,桃花园6100780800纯海岸4-40285东南,园林7256616760熙湾北座E-50183南北,园林7048585000纯海岸1-1003121东南,海景,高尔夫景7536911856熙湾南座C-801130南北,园林79231030000本项目对对高山花花园在总总价及单单价上均均不具优优势对熙湾3房具明明显优势势,2房房基本持持平平层点对点分分析(海怡怡东方)项目房号面积（㎡）朝向景观单价（元/㎡）总价（元）纯海岸1-30285南向,绿地722661.4万海怡东方5-3C77北向,科技园景672751.8万纯海岸4-1801121南向,海景,高尔夫景777694.09万海怡东方3-10A130南向,园林,泳池8461110万纯海岸4-903118南向,海景,高尔夫景759689.63万海怡东方2-11A130南向,园林8307108万纯海岸4-301121南北通,绿地682682.59万海怡东方15-2B122南北通,园林762293万在价格上上，本项项目2房房对海怡怡东方略略居下风风，3房在总总价及单单价上具具有优势势。考虑虑到6月月1日后后，片区区内二手手楼放盘盘量将大大幅减少少，本项项目竞争争形势将将更加有有利。复式点对点分分析项目房号面积（㎡）朝向景观单价（元/㎡）总价（元）纯海岸2-1402191东南,海景,高尔夫景9496181.36万高山花园6-14B201.19东南,园林8200164.97万纯海岸2-401191东南,园林,绿地8096154.62万高山花园6-4B201.19东南,园林7700154.91万纯海岸3-1601191东南,海景,高尔夫景9666184.61万阳光带一期8-2601270东,高尔夫10370280万纯海岸3-1901210东南,海景,高尔夫景11266237.68万阳光带一期9-2902291东南,高尔夫,海景11683340万本项目对对高山花花园低层层总价水水平相当当,高层层不具优优势；对对阳光带带一期中中高层具具明显优优势，高高层单价价水平相相当，总总价有优优势推售节奏奏时间轴3.19开盘销售节点点6月初7月中旬旬9月中旬旬开盘当天天销售约150套套销售50多套，，总销售售率达85%,余30多多套在1个至2个月内内消化完完实现目标标热销期持续期Thankyou!03年均价

04年

05年

阳光带一期7222

阳光带一期7302

阳光带一期7796阳光带二期6605

阳光带二期7027

阳光带二期7957平均值6914

海阔天空7346

海阔天空7321

海怡东方7688

海怡东方8116

平均值7341

熙湾7937

平均值7825

04年比03年增长率6.1805年上半年

比04年增长率6.59平均值:6.385增长法打打分表谢谢谢1月-2303:55:4903:5503:551月-231月-2303:5503:5503:55:491月月-231月月-2303:55:492023/1/53:55:499、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:55:4903:55:4903:551/5/20233:55:49AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:55:4903:55Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:55:4903:55:4903:55Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:55:4903:55:49January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:55:49上午午03:55:491月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:55上上午午1月-2303:55January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:55:4903:55:4905January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:55:49上午午3:55上午午03:55:491月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:55:4903:55:4903:551/5/20233:55:49AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:55:4903:55Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。03:55:4903:55:4903:5