世联-大连某地产魅力之城项目营销策划报告-

A本体认知——区位宗地位于大连甘井子区前革镇堡村距大连周水子机场3公里距城市中心商业区15.5公里距西安路城市副中心区10公里距金州25公里东南侧紧临泡崖居住区——大连最大的成熟居住区，拥有高认知度，规模350万平米，现有人口15万人机场南侧紧邻“机场新区”，大连规划中新的城市副中心，甘井子区政府即将入驻，规划建设大量城市生活配套区域目前尚无已开发项目城市中心商业区泡崖居住区15.5Km西安路城市副中心区3Km机场新区大连周水子机场10Km金州南关岭25Km城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心A本体认知——交通地铁终点站前革规划中的地铁2号线终点站前革站在本项目南侧3分钟步行范围内地铁规划建成时间2015年快速公共交通联系A本体认知——四至和配套农田规划路张前路自然山体采石场姚砬路宗地地块外现有商业地块内现有小学泡崖居住区北侧规划路北侧现状地块内现状万科项目用地地块四至：北侧紧邻农田南临10万平米政府新农村三新工程地块西部30万平米待开发用地东临张前路（规划宽度30米）配套设施：步行尺度配套：小学一所、幼儿园一所、低档商业区域性配套：大型超市、综合性医院、餐饮、娱乐等生活配套设施主要依托泡崖居住区，车行15分钟步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求A大规模，中等密度，中小户型精装产品本体认知——本体界定城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心快速公共交通联系步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求快速联系下的城市边缘大规模居住物业B08年目标的理解本项目销售目标超越目前市场正常水平问题：相对陌生区域，无强势质素，如何实现超越市场水平的目标思考：我们有什么——以发展的眼光，审视本区域的价值与机会C区域价值——属性判断城市核心板块东部南部风景板块西南科教板块星海板块西山板块西安路板块机场新区板块泉水板块华南板块机场后前革板块15.5Km2点关键因素：A.城市尺度：距离城市中心距离较远B.市场空白：区域目前几乎没有房地产项目开发城市边缘新区区域属性：居住氛围不成熟C区域价值——发展方向判定传统市中心“按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。”———《建设“大大连”规划纲要》西拓北进信号1：本区域在“西拓北进”大的城市规划发展方向上C区域价值——发展方向判定城市中心商业区西安路城市副中心区机场新区大连周水子机场占地面积：14.22平方公里规划总居住人口13万商务区：行政中心、商务、文化、体育、医疗等，兼有酒店、会展及商品服务配套设施功能产业区：规划以教育科研、电子商务、信息产业、高新技术研发和加工等高科技含量的新型产业为主居住区：拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区生态旅游区

信号2：机场新区将成为未来大连西北部的“青泥洼桥”1.“西拓北进”城市发展战略下的区域升级2.大连西北部的城市中心3.完善城市功能的提供者机场新区——城市副中心的深层意义C区域价价值———发发展方方向判判定城市中心商业区西安路城市副中心区南关岭火车站大连周水子机场信号3：南关岭岭将成成为未未来大大连北北部的的交通通心脏脏前革2007年年7月月，南关岭岭火车车站定址，，2008年开开工地铁1号线线北向终终点站站设在在南关关岭火火车站站地铁2号线线西向终终点站站在前前革站站信号4：前革区区域已已规划划进入入“无无缝连连接””网络络C区域价价值———发发展方方向判判定信号1：本本区域域在““西拓拓北进进”大大的城城市规规划发发展方方向上上信号2：机场新新区将将成为为未来来大连连西北北部的的“青青泥洼洼桥””信号3：南关岭岭将成成为未未来大大连北北部的的交通通心脏脏信号4：前革区区域已已规划划进入入“无无缝连连接””网络络大连““一路路向北北”，前革区区域成成为城城市外外扩必必然发发展方方向C区域价价值———时时间节节点判判定启示：：大连连政府府通过过土地地供应应+交交通改改善引引导外外围区区域开开发城市中中心商业区区西安路路城市市副中心心区西山区区域旅顺中中路2005年年6月月，万万科携携手6家开开发商，，获得得37.2万平平米土土地2005年年10月，，旅顺顺中路路拓宽宽改造造完成成2006年年，西西山区区域市市场面面市，，逐步步升温温机场新新区城市中中心商业区区西安路路城市市副中心心区西部大大通道道2004年年初，，亿达达集团团获得得“第第五郡郡”土土地，，土地地市场场放量量开始始2006年年12月，，西部部大通通道建建成通通车2007年年，机机场新新区高高调亮亮相，，倍受受关注注C区域价价值———时时间节节点判判定前革区区域发发展正正当时时，必必将成成为2008年年热点点2008年年初，，万科科联合合其他他开发发商获获得前前革项项目土土地，，区域域后续续土地地放量量继续续2008年年1月月18日，，连接接此区区域与与西安安路商商圈的的城市市快速速公交交线路路（BRT）通通车？BRT快速速公交交前革区区域城市中中心商业区区西安路路城市市副中心心区C区域价价值———时时间节节点判判定启示：：大连连政府府通过过土地地供应应+交交通改改善引引导外外围区区域开开发万科前前革项项目土土地城市快快速公公交通通车前革区区域发发展正正当时时，必必将成成为近近期热热点+C区域价价值挖挖掘2个层层次，，4个个因素素BRT快速速公交交泡崖居住住区机场新区区机场后前前革区域域当前兑现现未来实现现C区域价值值挖掘———近期期价值BRT快快速公交交前革区域域城市中心心商业区西安路城城市副中心区区泡崖居住住区城市工作作、城市市资源与与本区域域快速切切换的生生活方式式BRT快快速公交交成熟生活活配套提提供者泡崖居住住区快速城市市联系下下的成熟熟配套居居住区C区域价值值挖掘———远期期价值前革区域域城市中心心商业区西安路城城市副中心区区城市副中中心，未未来西北北大连的的“市中中心”，，城市综综合功能能与完善善配套的的“辐射射核”机场新区区“城市中中心”辐辐射下的的纯粹居居住区机场后前前革区域域城市中心心背后的的纯粹居居住区机场新区区C区域价值值挖掘BRT快快速公交交泡崖居住住区机场新区区机场后前前革区域域近期价值值：快速城市市联系下下的成熟熟配套居居住区远期价值值：城市中心心背后的的纯粹居居住区大连•新新城崛起起区域核心心价值C1.现现状———边缘新区区，居住住氛围不不成熟2.发发展———城市外扩扩必然方方向，近近期热点点3.价价值———大连•新新城崛起起我们有什什么思考：别别人有什什么——城市市外溢下下的市场场板块特特征D城市外溢溢板块研研究中心区东海区南部风景景区星海区西山板块块机场新区区板块华南板块块泉水板块块西南科教板块前革板块块D城市外溢溢板块研研究———西南科科教板块块城市核心心区西南科教板块7.5km中山路西南路连山街南沙街/五一路路依次为西安路、、中山路路、高尔尔基路、、利北路路规划：投资2000万万元建设设动漫、、生物医医药产业业两个公公共技术术平台；；积极搭建建海外软软件开发发平台；；筹建园区区国际孵孵化器；；将大学科科技园面面积扩大大10万万平方米米。道路通达达性：城市核心心区距离离高新区区板块的的直线距距离大约约为7.5公里里；城市核心心区到高高新区板板块路网网发达，，板块内内主要的的道路包包括南沙沙街、西西南路、、连山街街、中山山路等，，城市主主要干道道西安路路、中山山路等均均与板块块内道路路连通；；道路通畅畅，可以以保证车车行时间间在20分钟以以内。公交系统统：开往高新新方向的的公交线线路近期期由３条条线路增增开至５５条；板块内七七贤岭开开通有免免费的小小公交方方便产业业基地内内的工作作人员区区内办公公。D城市外溢溢板块研研究———西南科科教板块块价格平台台7500元/平米，，高校和和产业聚聚集，人人文气质质浓厚D城市外溢溢板块研研究———西山板板块道路通达达性：西山板块块距离城城市核心心区直线线距离约约7公里里；旅顺中路路、红旗旗路、黄黄河路把把市中心心和西山山板块连连接起来来，西部部大通道道已经通通车，道道路通畅畅、路况况好；车行时间间在20分钟左左右。城市核心心区7km黄河路红旗路西部大通通道旅顺中路路西山水库库西山西山板块块公交系统统：开往西山山方向的的城市公公交线路路主要包包括：534路路、535路、、535路复线线、705路、、708路等；；开往马栏栏广场的的城市公公交也可可以方便便达到西西山。D城市外溢溢板块研研究———西山板板块价格平台9000元元/平米，，优质自然然环境形成成差异化D城市外溢板板块研究———机场新新区板块道路通达性性：机场新区板板块距市中中心直线距距离约8公公里；若干条城市市主干道通通达区域———西部大大通道、西西北路、华华北路；车行时间为为25分钟钟。公交系统：：目前有701、707、710、711、716、532等公交交车连接地地块与市中中心与西安安路商圈等等核心区域域。机场新区板块旅顺中路迎客路张前路西部大通道华北路华北路西北路8Km城市核心区旅顺北路区域配套：：机场新区板板块目前处处于配套建建设起步阶阶段，现有有生活配套套不完善；；未来区域配配套规划有有行政中心心、商务、、文化、体体育、医疗疗等，兼有有酒店、会会展及商品品服务配套套设施功能能；未来成为城城市完善配配套集合。。D城市外溢板板块研究———机场新新区板块预计价格平平台8000元/平平米，规划划热点，高高认知度，，市场未验验证D城市市外外溢溢板板块块研研究究————华华南南板板块块道路通达性性：城市核心区区距离华南南板块的直直线距离大大约为9.8公里；；城市核心区区和华南板板块的交通通路网基本本建成，达达到通畅：：东西向的的主干道包包括西北路路、华北路路、山东路路、华东路路、西南路路；南北向向的主干道道包括华南南路、千山山路、松江江路、东维维路、香周周路等；车行时间在在30分钟钟以内。公交系统：：开往华南方方向的公交交主要包括括：19路路、20路路、303路、413路、9路加车等等；可以顺顺利到达大大连各主要要区域。华南板块9.8km西北路华东路西南路华北路山东路城市核心区区D城市外溢板板块研究———华南板板块价格平台6500-7000元/平米米，成熟配配套，居住住氛围D城市外溢板板块研究———泉水板板块道路通达性性：城市核心区区距离泉水水板块的直直线距离为为12公里里；城市核心区区和泉水板板块的连接接主要依靠靠华东路、、华北路、、东快路、、轻轨；车行时间在在30-40分钟。。公交系统：：开往泉水方方向的公交交主要包括括：1路、、1路加车车、8路、、303路路加车、515路加加车、泉水水小区-长长兴市场等等8趟班车车等；轻轨3号线通通达，可以顺顺利到达大连连各主要区域域。泉水板块城市核心区东快路华北路华东路轻轨3号线12kmD城市外溢板块块研究——泉泉水板块价格平台6000元/平平米，低价房房，被动郊区区化D别人有什么———城市外溢溢板块特征城市外溢区域域依托核心价价值：交通连接下的的成熟居住氛氛围+产品性性价比城市尺度小、、市场价格梯梯度紧凑、各各区域价值相相对同质，决决定了竞争格格局的弱区域性与强强产品性2依靠区域强势质素素（如自然环境境）可形成差差异化价值突突破市场3中心区东海区南部风景区星海区西山板块机场新区板块华南板块泉水板块西南科教板块前革板块12000元8000元5000元1思考：现状下下的全面PK——城市外溢溢下的区域、、产品竞争E区域之争———区域价价值比对区域价值比比对：居住住氛围不成成熟影响竞竞争力，需需通过营销销价值传递递弥补E区域之争———新城崛崛起价值理理解区域价格原原点低：起起步期，未未来拥有最最大升值空空间区域发展速速度和高度度：1.超越城城市外围其其他发展区区域2.短时间间内快速实实现2区域质素原原点不低：：BRT快快速城市联联系，机场场新区未来来城市功能能辐射，城城市规划发发展方向31E75平米左右2居85平米左右2居基础因素户型功能户型基本舒适度主卧+次卧卧+客厅+餐厅+厨厨房+1卫卫生间+洗洗衣间+1阳台+玄玄关朝向：南北通透+纯南向采光：85平米左左右2居全全明设计，，75平米米2居2卧卧室+客厅厅采光舒适功能空空间：洗衣间75、85平米左右右2居产品之争———本项目目基础价值值总价60-65万（（精装修））E基础因素户型功能户型基本舒适度主卧+次卧卧+书房+客厅+餐餐厅+厨房房+1卫生生间+洗衣衣间+1阳阳台+玄关关朝向：南北通透采光：全明设计舒适功能空空间：洗衣间90平米3居产品之争———本项目目基础价值值90平米3居总价70万万（精装修修）E产品之争———市场同同类基础价价值美树日记86平米2居，总价价68万鑫境界90平米2居，总价价67万加州洋房93平米2居，总价价70万动力院景100平米米2居，总总价63万万基础因素户型功能能户型基本本舒适度主卧+次次卧+客客厅+餐餐厅+厨厨房+1卫生间间+1-2阳台台+玄关关朝向：南北通透透采光：全明设计计居多，，少数卫卫生间无无采光舒适功功能空空间：：不具备备86-100平平米2居总价68-70万（（当前前价格格）E产品之之争———市市场同同类基基础价价值美树日日记101平米米3居居，总总价81万万鑫境界界107平米米3居居，总总价80万万加州洋洋房110平米米2居居，总总价83万万动力院院景122平米米2居居，总总价77万万基础因素户型功功能户型基基本舒适度度主卧+次卧卧+书书房房+客客厅+餐厅厅+厨厨房+1-2卫卫生间间+1-2阳台台+玄玄关朝向：：南北通通透采光：：全明设设计舒适功功能空空间：：不具备备101-122平米米3居总价77-83万（当前前价格格）E产品之之争———基基础产产品价价值比比对75、、85平米米左右右2居居完备功功能空空间+舒适适功能能空间间舒适度度符合合“市市场标标准””总价60-65万（（精装装修））86-100平平米2居完备功功能空空间舒适度度符合合“市市场标标准””总价68-70万（（当前前价格格）90平平米3居完备功功能空空间+舒适适功能能空间间舒适度度符合合“市市场标标准””总价70万万（精精装修修）101-122平米米3居居完备功功能空空间舒适度度符合合“市市场标标准””总价77-83万（（当前前价格格）VS基础产产品价价值竞竞争力力：完完备居居住功功能之之上的的超低低总价价与绝绝对稀稀缺本项目目市场同同类E产品之之争———附附加产产品价价值比比对附加产产品价价值竞竞争力力：全全方位位附加加值超超越E竞争解解析———核核心竞竞争力力体系系区域竞竞争产品竞竞争核心竞争力力体系居住氛氛围不不足，，营销销“新新城崛崛起””补补足区区域竞竞争力力基础价价值附加价价值完备居居住功功能之之上的的超低总总价与绝对对稀缺缺全方位位附加加值超超越城市外外溢区区域依依托核核心价价值：：交通连连接下下的成成熟居居住氛氛围+产品品性价价比性价比领先先以项目现有有竞争力实实现完全超超越市场水水平的目标标仍存在不不确定性思考：“不不确定性””是不是因因为我们没没有找足客客户——城市外外溢下的客客户构成F城市外溢典典型项目客客户构成分分析中心区东海区南部风景区区星海区14235万科假日风风景唯美品格香洲心城新星绿城动力院景F城市外溢典典型项目客客户构成分分析万科假日风风景整体客户特特征：本地客群约约占60％％，以家庭庭结构两代代三人居住住较多；40-50%二次置置业为主，，40-50岁的养养老型客户户；40%有车车，15%准备买车车；工作地点集集中在沙河河口和高新新技术园区区；外地客群主主要来自广广东、黑龙龙江、吉林林以及北京京，约占比比例的40%左右。。花园洋房客客户特征：：主力客户在在40-55岁之间间的活跃长长者，有较较为深厚的的经济基础础，二次置置业升级改改善居住生生活和养老老居多；尖端部分占占有客户的的20%-30%的的比例，二二次置业占占总置业比比例的40%-50%，养老老客户为30%；有车族较多多，一般轿轿车型为奥奥迪、宝马马、马自达达等系列有有车族占有有40%。。高层、小高层层客户特征：：主力客户集中中在26-35岁左右，，以一次置业业为主，年轻轻白领居多；；置业主要关注注点:1.交通较为为便利；2.产品价格格适中；3.区域环境境静密。F城市外溢典型型项目客户构构成分析唯美品格高层公寓客户户特征：以首次置业为为主，年龄在在26-35岁，主要来来自中心区；；80中教师、、新婚夫妇、、年轻白领；；也有少部分养养老型空巢家家庭；出行依托公共共交通。多层洋房客户户特征：自住客为主，，主要来自周周边区域，也也有来自软件件园、金州开开发区，占60-70%，另外30%来自黑龙龙江、吉林；；客户年龄在40-50岁岁，家庭结构构是两代三人人居住，中高高财富层级；；出行方式以私私家车为主；；由于80中就就在旁边，有有部分客户考考虑孩子上学学方便而购买买。香洲心城客户特征：二次置业居多多，经济基础础相对不错，，中山区换房房置业者，一一般购买大户户型产品，月月收入一般在在10000元左右（包包括灰色收入入）；外地客群主要要来自在大连连长期生活工工作和养老的的消费群体，，东北三省占占有主体，有有一定的经济济基础，根据据承受能力而而定。具有一一定的攀比心心理，以拥有有一套大连房房子作为地位位和经济实力力的象征；中小户型置业业者，或为孩孩子新婚置业业购买，或因因养老而将原原有大户型换换成中小户型型；白领客户月收收入3000元以上。工工作区域来自自市中心，主主要作为过渡渡性居所。F城市外溢典型型项目客户构构成分析新星绿城动力院景客户特征：主力客户集中中为被动郊区区化客户；市区内工作，，认可交通便便利，可以接接受30-40分钟的通通勤时间；工薪阶层，收收入较低，财财富积累少；；在此区域置业业主要因为价价格，价格承承受能力低，，买不起市内内的房子.客户特征：原小辛寨子区区域拆迁客户户，经济实力力有限，认可可原区域生活活便利度与城城市距离；初级改善型客客户，政府机机关工作人员员与工薪阶层层，由于基本本功能改善与与婚房购买，，收入稳定但但不丰厚，价价格敏感；机场工作人员员，之前住宿宿舍或单位分分房，在机场场周围区域置置业，总价敏敏感，首次置置业者居多。。F城市外溢下的的客户细分基础型基础型上升型本项目整体上上可以覆盖全全市所有类型型的外溢客户户F本项目基础型型客户定位地缘型泡崖居住区刚性升级客户户集中在25-35岁交通连接下城城市区域的工工薪阶层与打打工族，收入入不高但稳定定置业业原原因因主主要要为为家家庭庭结结构构变变化化、、基基础础生生活活需需求求提提高高与与寻寻求求更更便便利利的的交交通通通通勤勤产产生生的的升升级级换换房房，，注注重重性性价价比比产品品功功能能满满足足交通通便便利利度度提提高高高性性价价比比首次次置置业业机场场工工作作人人员员集中中在在25-30岁岁机场场和和各各航航空空公公司司工工作作人人员员，，有有一一定定财财富富积积累累置业业原原因因主主要要是是以以机机场场为为工工作作中中心心且且工工作作时时间间不不固固定定，，对对通通勤勤时时间间要要求求高高；；原原住住在在公公司司宿宿舍舍或或结结婚婚分分房房，，升升级级需需求求针针对对居居住住功功能能的的完完善善与与舒舒适适度度的的提提高高交通通距距离离短短完善善居居住住功功能能城市市挤挤出出刚刚性性务务实实型型公共共交交通通沿沿线线的的刚刚性性需需求求+刚刚性性改改善善客客户户集中中在在25-40岁岁公交交车车与与BRT沿沿线线区区域域，，工工作作地地在在市市中中心心和和西西安安路路商商圈圈，，工工薪薪阶阶层层为为主主，，收收入入较较低低快速速交交通通联联系系促促使使他他们们最最早早的的消消除除了了区区域域抗抗性性，，初初到到大大连连工工作作、、结结婚婚等等产产生生的的刚刚性性需需求求，，交交通通沿沿线线老老居居住住区区内内使使用用功功能能无无法法满满足足下下的的刚刚性性改改善善，，注注重重性性价价比比快速速交交通通联联系系高性性价价比比基本本功功能能空空间间满满足足城市市范范围围性性刚性性需需求求+刚刚性性改改善善客客户户集中中在在25-40岁岁市内工工作，，与无无直接接交通通联系系（如如需转转车）），工工薪阶阶层为为主，，收入入较低低交通不不够便便利影影响初初期接接受度度，通通过产产品高高性价价比与与稀缺缺性影影响客客户认认知，，实现现“为为产品品牺牲牲一定定交通通”交通距距离短短完善居居住功功能通过区区域价价值影影响逐步扩扩大客客户范范围F本项目目上升升型客客户定定位被动接接受型型年龄集集中在在25-35岁岁公交车车与BRT沿线线可连连接其其工作作地区区域，，较高高的收收入水水平与与良好好的未未来职职业预预期置业原因为为：相信区区域未来前前景，认可可交通便利利性与产品品性价比，，同时对项项目产品综综合价值，，包括品牌牌、物业服服务及精装装修等充分分认可，自自住为目的的交通便利连连接突出的性价价比产品综合价价值主动升级型型年龄集中在在35岁以以上有事业基础础，较高支支付能力，，二次或以以上置业经经验置业原因为为：认可区区域未来价价值，追随随万科品牌牌，认可项项目综合品品质，以自自住或长期期投资为目目的，要求求项目或产产品可以体体现与众不不同产品综合品品质社区居住氛氛围项目标标示性性本项目目现有有价值值可以以满足足基础础型客客户需需求，，但对对上升升型客客户打打击力力相对对缺失失，需需进一一步提提升产产品价价值，，解决决上升升型客客户需需求，，同时时形成成对基基础型型客户户的决决策““加分分”思考：：我们们该做做些什什么——项项目定定位与与营销销策略略住宅标标准化化与产产业化化的领领跑者者产品系系列一一路走走来已成为为辗转6年2003年年，上上海2005年年，无无锡成都2006年年，青青岛2007年年，杭杭州镇江武汉沈阳2008年年，大大连代表了了万科科大规规模住住宅开开发的的最新新趋势势“魅力力之城城”系系列“魅力力之城城”系系列在区域域特质质与产产品规规划方方面已已形成成一些些共性性但尚无无明确确的系系列标标准1符符合合城市气气质的的世联理理解的的“魅魅力之之城””系列列标准准2国际经经验的的3产品品标标准准可可复复制制的的大连连市市地地处处欧欧亚亚大大陆陆东东岸岸，，中中国国东东北北辽辽东东半半岛岛最最南南端端，，东东濒濒黄黄海海，，西西临临渤渤海海，，南南与与山山东东半半岛岛隔隔海海相相望望，，北北依依辽辽阔阔的的东东北北平平原原。。大连连全全地地区区海海岸岸线线长长1906公公里里，，占占辽辽宁宁省省海海岸岸线线总总长长度度的的73%，，其其中中陆陆地地海海岸岸线线1288公公里里，，海海岛岛岸岸线线618公公里里。。区内内山山地地丘丘陵陵多多，，平平原原低低地地少少，，整整个个地地形形为为北北高高南南低低，，北北宽宽南南窄窄；；地地势势由由中中央央轴轴部部向向东东南南和和西西北北两两侧侧的的黄黄、、渤渤海海倾倾斜斜，，面面向向黄黄海海一一侧侧长长而而缓缓。。大连连为为中中国国唯唯一一的的““世世界界环环境境500佳佳””城城市市，，中中国国名名副副其其实实的的““魅魅力力之之都都””。。符合合城城市市气气质质的的“万万科科””成成为为行行业业第第一一个个全全国国驰驰名名商商标标，，旗旗下下““四四季季花花城城””、、““城城市市花花园园””、、““金金色色家家园园””等等品品牌牌得得到到各各地地消消费费者者的的接接受受和和喜喜爱爱。。万科科毫毫无无疑疑问问已已成成为为最最具具国国际际经经验验的的房房地地产产开开发发商商。。国际际经验验的的万科科研研发发的的““情情景景花花园园洋洋房房””是是中中国国住住宅宅行行业业第一一个个专专利利产产品品和和第第一一项项发发明明专专利利。。公司司物物业业服服务务通通过过全全国国首首批批ISO9002质质量量体体系系认认证证。。1984年5月成立的万万科企业股份份有限公司在在2007年年已成为“世世界最大的房房地产开发商商”。产品标准1：90平米米功能完备型型3居室的居居住设计标准准产品标准可复复制的产品标准2：二线城市市600-800元/平平米的精装修修标准产品标准3：高居住品品质的“三步步节能”技术术标准我们要做的绝绝不仅仅是一一个“魅力之之城”项目我们要要做的的是万万科““魅力力之城城”战战略G项目形形象定定位大连魅魅力之之城“魅系系列””———大连连———横空空出世世中国••万科科首推推•第第七代代“魅魅系列列”万科引引领中中国的的新一一代产产品系系列G针对08年年目标标的营营销策策略核心营营销策策略常规举举措推广策策略展示策策略客户策策略活动策策略13营销策策略下下的关关键举举措2价格建建议G核心营营销策策略1将“新新城崛崛起””与万万科品品牌价价值捆捆绑，，解决决客户户区域域信心心与价价值传传递2极致演演绎““第七七代魅魅系列列”产产品价价值，，形成成有效效客户户感知知以解解决成成交G关键举举措举办““新城城崛起起”论论坛活活动1万科牵牵头，，联合合政府府等权权威专专家部部门以以及““万客客会””会员员代表表，发发起前前革区区域“新城城崛起起”论论坛；；网上开开辟“新城城崛起起”专栏的的虚拟拟论坛坛；出于成成本控控制考考虑，，可邀邀请至至项目目现场场。发布万万科引引领““新城城崛起起”白白皮书书2万科联联合大大连主主流媒媒体，，邀请请媒体体、政政府官官员、、相关关专家家与业业内人人士参参与，，高调调姿态态发布布“万万科引引领新新城崛崛起””白皮皮书；合作媒媒体开开辟专专栏进进行持持续的的深入入报道道。G关键举举措万科第第七代代“魅魅系列列”产产品首首发仪仪式3项目现现场，，万科科邀请请主流流媒体体、万万客会会会员员、万万科老老业主主、相相关客客户与与业内内人士士参与与，举举行万万科第第七代代“魅魅系列列”产产品首首发仪仪式；；以产品品系列列发展展历程程、产产品系系特色色与项项目介介绍相相结合合作推推广宣宣传。。开放第第七代代“魅魅系列列”产产品体体验馆馆4以客户户现场场体验验第七七代““魅系系列””产品品为目目的；；以图文文对照照、模模型展展示、、技术术工法法展示示为主主要内内容；；在项目目展示示区选选址特特别设设计，，也可可利用用某一一样板板间现现场包包装。。G常规举举措———推推广策策略3月4月月5月6月7月8月月9月10月11月12月月区域炒炒作集中蓄蓄客持续热热销营销阶阶段阶段诉求求2008年，万万科的脚脚步，新新城崛起起“魅系列列”，万万科第七七代大连向北北，生活活向魅力力之城渠道建议议线上:主主流报纸纸媒体+户外+网络线下:外外展场+DM线上主流媒体体：保证证每周一一次的整整版曝光光率户外：张张前路与与新水泥泥路交汇汇处广告告牌为主主3-5月月，户外外广告牌牌+现场场围档，，全面铺铺开，树树立形象象6-10月，户户外广告告牌+展展示区+现场围围档，逐逐渐聚焦焦线下外展场：：在西安安路商圈圈（BRT终点点区域））热点区区域（如如罗斯福福）设立立外展场场DM：机场场区域、泡泡崖居住区区、BRT沿线大型型老居住区区，投放节节点以重要要节点前两两周为宜G常规举措———活动策策略3月4月5月6月7月8月月9月10月11月12月月区域炒作集中蓄客持续热销营销阶段活动原则：：全程高调炒炒作+邀请请高档次专专家3月中旬：：“新城崛起起”论坛活活动5月初：发布万科引引领“新城城崛起”白白皮书6月中旬：：万科第七代代“魅系列列”产品首首发仪式8月中旬：：开放第七代代“魅系列列”产品体体验馆活动内容中途穿插中中小型客户户活动，选选择周末、、节假日与与重要节点点活动原则：：小而精+高高参与度+高档次G常规举措———展示策策略第七代“魅魅系列”产产品体验馆馆1目的：客户户现场体验验第七代““魅系列””产品；位置：在项项目展示区区选址特别别设计，也也可利用某某一样板间间现场包装装；形式：以图图文对照、、模型展示示、技术工工法展示为为主要内容容；内容：魅力力之城气质质与氛围；；万科发展历历程与国际际经验；“魅系列””产品标准准。G常规举措———展示策策略展示区+现现场2保证展示区区外部良好好昭示性；；展示区动线线清晰，功功能指引完完备；展示区整体体氛围与品品质感的营营销，以小小见大，反反映项目品品质；售楼处内部部魔鬼细节节。样板间3结合客群特特征，以实实楼样板间间形式，全全面体验产产品价值；；分别包装85平米2居与90平米3居居两个样板板间，75平米2居居可考虑制制作清水样样板房；展示要点：：生活功能能完整度+必要舒适适度+精装装修体验+品质感。。G常规举措———客户策策略万客会、万万科业主论论坛项目宣宣传1针对性蓄客客方式机场区域、、泡崖居住住区、BDT沿线大大型老居住住区DM2BRT沿线线站点窗体体广告，BRT车身身广告3西安路商圈圈热点区域域（如罗斯斯福）设立立外展场4G常规举措———价格建建议保证项目实实现完全超超越市场的的目标1价格建议原原则市场外溢区区域目前价价格平台及及与本区域域校对2相同功能产产品的总价价优势，保保证产品性性价比竞争争力3除去精装修修成本之外外，对本项项目品质的的合理体现现4本项目一期期入市价格格为8000元元/平米（（含精装修修）2008大连魅力之之城新城，理想想THEEND9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:45:0003:45:0003:451/5/20233:45:00AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:45:0003:45Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:45:0003:45:0003:45Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:45:0003:45:00January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:45:01上午午03:45:011月-2315、比