世联XXXX年北京孔雀大湖项目市场及竞争

孔雀大湖项目--市场及竞争分析世联地产孔雀大湖项目组2013.05.10大纲前提一产品注：数据来源文件《孔雀海项目一二期汇报130107-完成版s》联排：主力产品；独栋：标杆产品；平墅：创新产品；联排产品销售面积占总货量的79%，是绝度主力产品前提一户型配比总套数144套，其中联排产品118套，占比约82%四联小边六联六联六联六联六联前提二目标品牌目标：大湖项目承载着华夏地产的企业梦想，成功打造华夏地产高端产品线，成为华夏地产的品牌标杆，成为北京乃至全国市场的标杆项目。销售目标：今年销售金额约5亿（约80套联排），联排单价不能低于25000元/平米，独栋单价不能低于30000元/平米。不仅是形象上的标杆，同时也是绝对的价格标杆；其中联排产品600-700万，独栋：1200万起。因最终价格未定，本价格仅供参考！前提二这个目标意味着什么按2012年4季度北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top5前提二这个目标意味着什么按2013年1-4月北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top32013年1-4月成交金额排名(别墅)前提三原则不论是从销售金额，还是销售套数，或者是销售均价，孔雀大湖项目都已经处于北京主流高端别墅的市场竞争范围内，因此，大湖项目的市场和竞争分析，必须基于以下几点：1、着眼于全北京别墅市场及成交排行榜；2、关注虽未进入销售排行，但市场地位和影响力较强的项目；3、重点关注北京南部板块的低密项目及土地成交情况；大纲北京别墅市场整体情况2012年全年北京全市别墅产品供应量118.7万平米，成交102.5万平米。2013年1-4月，北京全市别墅产品供应量14.9万平米，成交量28.2万平米。2013年3月出现成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走势北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年以以来来，，北北京京别别墅墅市市场场整整体体成成交交均均价价比比较较平平稳稳，，价价格格的的波波动动与与上上市市项项目目有有关关，，与与整整体体成成交交量量没没有有直直接接关关系系。。2012年全全年年北北京京全全市市别别墅墅产产品品成成交交均均价价24657元/平米米；2013年1-4月，，北北京京全全市市别别墅墅产产品品成成交交均均价价24813元/平米米；2012年1月至至2013年4月，，月月度度成成交交走走势势北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年1月至至2013年4月，，全全市市供供应应别别墅墅133万平平米米，，其其中中大大兴兴区区18.3万平平米米，占占比比13.7%；全全市市共共销销售售别别墅墅130万平平米米，，其其中中大大兴兴区区18.9万平平米米，占占比比14.5%。大兴兴区区别别墅墅市市场场是是热热点点板板块块之之一一，，供供需需基基本本平平衡衡，，成成交交均均价价19362元/平米米，价价格格平平台台较较低低。。2012年1月至至2013年4月，，各各行行政政区区供供需需及及价价格格平平台台北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年1月-2013年4月，，北北京京别别墅墅市市场场各各面面积积段段供供需需情情况况中中，，300-400平米米供供需需两两旺旺，，200-300平米米供供小小于于需需。。本项项目目属属于于北北京京市市场场主主流流产产品品面面积积区区间间段段。。2012年1月至至2013年4月，，各各面面积积段段供供需需情情况况北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年1月-2013年4月，，北北京京别别墅墅市市场场整整体体销销售售3838套，，其其中中总总价价在在400-600万区区间间的的最最为为主主力力，，共共销销售售912套，，本本项项目目所所在在的的600-800万区区间间，，共共销销售售617套；；2012年1月-2013年4月，，北北京京别别墅墅市市场场整整体体销销售售3838套，，其其中中单单价价在在10000-2000元/平米米区区间间最最为为主主力力，，共共销销售售1862套；；其其次次为为20000-30000元/平米米区区间间段段，，共共销销售售1250套。。本项项目目本项项目目2012年1月至至2013年4月，，各各价价格格段段供供需需情情况况北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2011年、、2012年、、2013年至至四四月月，，全全年年北北京京全全市市别别墅墅产产品品存存量量189.18万平平米米、、206.28万平平米米、、189.97万平平米米。。2011年、、2012年、、2013年至至四四月月，，月月均均销销售售套套数数分分别别为为178套、、248套、227套。供应量逐逐年变少少，销售售量有增增无减，，存量得得到释放放。2011年至2013年4月，供需需及存量量情况北京别墅墅市场整体情况况2011年至2013年四月份份，以联联排为主主、叠拼拼、独栋栋一直为为市场接接受主流流产品，，联排去去化速度度快，去去化量大大。2011年至2013年4月，存量量特征北京别墅墅市场整体情况况小结1、北京别别墅市场场整体供供需：供供应量逐逐年变少少，销售售量有增增无减，，存量得得到释放放。2012年北京别别墅市场场整体供供应118.7万平米，，3193套，成交交102.5万平米，，2974套，月均均去化248套；截止止今年4月，存量量约190万平米，，4772套，按2012年月均去去化248套的速度度计算，，约一年年7个月的时时间消化化完毕。。2、北京别别墅市场场整体价价格走势势：基本本平稳，，受整体体供应向向外围扩扩展影响响，提升升不显著著。2011年、2012年、2013年1-4月，别墅墅市场成成交均价价分别为为，26285元/平米，24657元/平米，24813元/平米，与与供应结结构相关关，核心心区供应应减少，，外围供供应增加加。3、北京别别墅市场场结构：：南部为为热点之之一，最最主流产产品为200-400平米，总总价200-800万，单价价10000-30000元/平米。除昌平、、顺义外外，南部部大兴区区为第三三热点，，供需两两旺；本本项目所所在的300-400平米，200-300平米产品品，为北北京别墅墅市场最最主流面面积区间间，且供供小于需需；本项项目所在在的总价价600-800万，单价价20000-30000元/平米主力力产品，，为主流流需求之之一。大纲市场扫描描竞品项目目选择2013年1-4月成交金金额排名名(别墅)1、扫描北北京别墅墅排名top20的项目，，排除其其中单价价过高，，或过远远，或市市区老旧旧项目；；市场扫描描补充：西西山壹号号院、润润西山、、格拉斯斯小镇、、龙湖好好望山3、扫描北北京南部部新入市市项目：：补充：园园博府、、鸿坤林林语墅、、兴创·屹墅、中中信府誉誉墅、V7西园2、扫描虽虽未进入入成交排排行，但但市场营营销力和和知名度度较高的的项目；；竞品项目目选择竞品项目目汇总项目汇总总项目汇总总注：润西西山只余余14套别墅，，龙湖香香醍溪岸岸仅余少少量尾房房销售，，富力童童话时光光叠拼部部分已售售罄，仅仅余洋房房在售；；以上三三个项目目因存量量过少，，不作为为竞品列列出。竞品地图图誉天下西部别墅墅区西山壹号号院V7西园园博府东南别墅墅区中央别墅墅区千章墅格拉斯小镇东部别墅墅区远洋天著天鹅堡中信府誉墅京基鹭府府尚湖世家家京昌别墅墅区南部别墅区首开璞瑅瑅墅兴创屹墅西南别墅墅区燕西华府府九号公馆馆洪坤林语语墅亚北别墅墅区金科王府府御汤山顺义别墅墅区好望山未售已售红杉溪谷谷竞争格局局200300100400500600700誉天下独栋双拼联排叠拼大平层按面积梳梳理竞争争关系千章墅格拉斯小小镇800西山壹号号院燕西华府府九号公馆馆V7西园园博府金科王府府京基鹭府府御汤山尚湖世家家好望山红杉溪谷谷首开璞瑅瑅墅洪坤林语语墅兴创屹墅墅远洋天著著天鹅堡中信府誉誉墅本项目联联排本项目独独栋竞争格局局600800100012001400按总价梳梳理竞争争关系160018002000起起起起起400200誉天下千章墅格拉斯小小镇西山壹号号院燕西华府府九号公馆馆V7西园园博府金科王府府京基鹭府府御汤山尚湖世家家好望山首开璞瑅瑅墅洪坤林语语墅兴创屹墅墅远洋天著著中信府誉誉墅红杉溪谷谷天鹅堡独栋双拼联排叠拼大平层本项目联联排本项目独独栋竞争格局局竞争关系系梳理核心竞品品：远洋洋天著的的联排、、兴创屹屹墅的联联排、鸿坤林语语墅的联联排、燕燕西华府府的双拼拼分流竞品品：誉天天下的联联排、千千章墅的的下叠、、好望山的的类独栋栋、燕西西华府的的联排、、璞瑅墅墅（独栋栋）干扰竞品品：御汤汤山的独独栋本项目独独栋产品品竞争关关系梳理理竞争格局局竞争关系系梳理本项目联联排产品品竞争关关系梳理理核心竞品品：远洋洋天著的的平层、、鸿坤林林语墅的的叠拼、、兴创屹屹墅的平平层分流竞品品：千章章墅的上上叠、好好望山的的叠拼、、天鹅堡堡的联排排、璞瑅墅（（独栋））干扰竞品品：中海海尚湖的的联排潜在竞品品：中信信府誉墅墅的联排排、V7西园的平平层新成交土土地关注注金地在南南六环新新成交地地块，建建筑面积积13.5万平米，，容积率率1.5竞品案例例核心竞品品及分流流竞品地地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品品远洋天著著燕西华府府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅墅主城区三环四环六环京沈高速本案京津高速五环京津唐高速亦庄新城大羊坊桥远洋天著——基本信息基本信息中等体量，，远洋地产产，非核心心别墅区、、创新产品品竞品案例建筑面积：：312平米联排产品；超大赠送面面积：图中红色部分为为赠送面积积，黄色为阳光光内庭院，总赠送面面积为270平米左右；内庭院设计计，独栋质质感：在前庭后院院基础上增增设独立内内庭院设计计，私密性性强，同时时很好解决了进深深过长带来来的采光问问题；过道等空间间均为自然然采光，楼楼上楼下不不同空间均均可享受内内庭院景观观，形成三重庭庭院、立体体庭院双重重景观效果果；前后天天井，解决决地下室采采光，提升升地下室舒舒适度。庭院露台露台挑空采光顶阳光内庭院赠送空间赠送空间一层二层三层三层露台三层赠送空空间挑空部分联排一层的的视角远洋天著——户型270平米超大赠赠送面积、、阳光挑空空顶、赠40㎡露台竞品案例地下格局：：整体地下为为一层，但但层高较高为为7米，有产权，因为层高高较高，因因此客户在在使用的时时候可以自行分隔出出一层，这样地下下就变成了了两层，分隔出来的的这层为赠赠送层。地下一层：：可以打造成成多功能室室或者客户户的其他生生活空间，，样板间布布局成儿童童及女主人人房；地下二层：：车库层+家庭厅，车车库有两个车位，车位价格格为20万/个。地下一层地下二层采光窗井双车位采光窗井采光窗井本层全部赠赠送地下二层样样板间地下一层样样板间里侧为车库库位置项目亮点270平米超大赠赠送面积、、阳光挑空空顶、赠40㎡露台远洋天著——户型竞品案例1单元户型分分布示意图图（楼座正面面视角）-1F1F2F3F4F分布格局：：每栋楼排布布4层4户，每户独独立私家电电梯入户，，其中一层层、二层和和三层分享享地下室面面积及庭院院面积，四四层无庭院院和地下室室赠送，赠赠送阁楼；庭院赠送：：1层赠送门前前南侧庭院院，面积为为160平米左右，，2层和3层东西两侧侧分别赠送送各自一侧侧庭院，三三层赠送庭庭院在二层层庭院基础础上进行延延展，面积积为60-160平米不等；；四层无庭庭院赠送。。产品面积：：二、三、四四层为258平米大平层层产品，四四层层高为为6.5米，可分隔隔出阁楼。。212433221123一层西侧房房源一层东侧房房源二层西侧庭庭院二层东侧庭庭院一层西侧庭庭院一层东侧庭庭院三层西侧庭庭院三层东侧庭庭院庭院赠送分分布示意图图（楼座俯瞰瞰视角）项目亮点远洋天著——创新产品平墅创创新产品平平层层尺度+别墅体验（（庭院+地下室）竞品案例建筑面积：：406平米大面宽，空空间尺度感感强；地上一层：：四室五卫两两厅，面宽宽17.1米，进深15.2米，主卧面面宽4.2米，客厅面面宽6米，南向两个卧卧室，包含含一个主卧卧套间，4个卧室全部部为套房设设计；地下一层：：地下一层面面积为142平米，下沉庭院院面积20平米，本层层面积赠送三三分之二，可作为客客户的娱乐乐空间；赠送庭院：：庭院面积160平米。北入户东一一层地下一层庭院赠送下沉庭院项目亮点北入户东一一层406平米大大面宽180平米庭院赠赠送远洋天著——创新产品竞品案例建筑面积：：258平米大面宽，空空间尺度感感强；地上一层：：四室五卫两两厅，面宽宽17.1米，进深14.6米，主卧面面宽4.2米，客厅面面宽6米，南向两个卧卧室，包含含一个主卧卧套间，4个卧室全部部为套房设设计；地下一层：：地下一层面面积为56平米，本层面积赠送三三分之二，可作为客客户的娱乐乐空间；赠送庭院：：庭院面积为为60平米。北入户东二二层地下一层，，庭院为地地上赠送庭院项目亮点北入户东二二层258平米大大面宽60平米庭院赠赠送竞品案例远洋天著——创新产品商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！远洋天著——去化情况去除赠送面面积，联排排成交均价价为22358元/㎡，平墅产产品为20835元/㎡竞品案例去化情况分分析：2012年全年共消消化88套别墅，成成交突破主主要集中的的11月新品加推推阶段，前前期去化情情况较差，，月均去化化5套；成交价格较较平稳，成成交价格集集中在2.7-2.9万之间，年年底随着项项目去化较较好价格有有小幅上涨涨。联排产品成成交全面积积均价仅为为：22358元/㎡平墅产品成成交全面积积均价为：：20835元/㎡去除赠送面面积，联排排成交均价价为22358元/㎡，平墅产产品为20835元/㎡远洋天著——去化情况竞品案例存量分析：：项目截止目目前存量：：126套后续存量：：8.93万㎡存量产品构构成：联排101套，平墅25套，后期地地块远洋天著——存量及13年目标13年销售目标标：20亿元竞品案例项目优势：：产品创新升升级，高赠赠送率，性性价比高；区位优势：：项目位于经济开发区区核心区，作为开发发区内的企企业高管及及企业业主主的地缘性性客户是项项目的天然然客户；交通优势：：项目本体开开车至CBD区域仅需15分钟，有力地支支撑了城市市别墅的概概念，圈住住CBD客户项目劣势：：非纯粹别墅墅社区；项目周边自自然环境不不佳，位于亦庄庄工业园区区。项目成交简简析：成交有效渠渠道：目前项目推推广渠道主主要为短信、巡展展和搜房网网成交客户分分布：项目成交客客户主要来来自40%为CBD客户，30%为大兴东南南板块客户户，25%为亦庄工业业园区企业业主。创新产品，，高赠送面面积，营销销聚焦远洋天著——优劣势分析析竞品案例经济型别墅墅，与本项项目存在竞竞争关系竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅墅亿城燕西华华府——基本信息竞品案例基本信息高端会所：：游泳池、温温泉SPA、红酒/雪茄、读书书室、运动动健身、艺艺术展厅、、华府图书书馆、艺术术沙龙馆等等。项目配套外部配套项目位于西西六环42#出口（青龙龙湖出口））向西400米即到或京京石高速，，有基本周周边配套；；自然公园园类配套丰丰富，包括括青龙湖公公园、千灵灵山风景区区、潭柘寺寺等。内部配套竞品案例项目规划竞品案例项目整体分为为A、B、C、D四个区，共774套C区、D区为目前在售售区域B地块（具体规规划待定）A地块（具体规规划待定）D地块（联排产产品）C地块（双拼和和独栋产品））地块规划项目规划竞品案例C区指标——建筑面积：101348㎡绿地面积：30564㎡㎡容积率：0.77产品：双拼/小独/大独栋总户数：147户（含样板区区）风水规划：C区拥有社区内内最优势的峡峡谷和水系资资源，依地打打造了四水归归堂核心区和和森林溪谷休休闲水景。双拼（430/437/459㎡，50套）小独栋（582㎡，53套）大独栋（851㎡，37套）项目规划竞品案例建筑面积：119192㎡绿地面积：22531㎡㎡容积率：1.31产品类型：联联排（360-370平米为主），，主力户型为六六联排总户数：273户风水规划：一条水系，贯贯穿D区南北，自南南向北，沿水水系分成三个个组团，意味味步步高升。。D区规划——项目产品——联排竞品案例私家电梯联联排360-370平，四室四厅厅六卫，三庭庭院，室内双双车位，媲美美独栋别墅挑空设计，增增大采光面，，变向赠送面面积项目产品——双拼竞品案例私家电梯阳光光双拼430-459平米，五室四四厅五卫，稀稀缺温泉入户户项目产品——独栋竞品案例观山小独栋582平米，五室六六厅八卫，四四向入户门设设计15米大面宽，11米短进深，市市场少有53套，稀缺温泉泉入户地上二层首层地上三层地下一层项目产品——独栋竞品案例地上三层地下一层地上二层首层稀缺大独栋851平米，五室六六厅八卫，仅仅37套，稀缺温泉泉入户,双首层设计，，中厅三层挑挑空临湖而建，北北京唯一的森森林峡谷独栋栋别墅项目产品——销售情况竞品案例当前顺销期，，剩余存量如如下：今年后续供应应：D2区，360-370平米联排产品品，共67套，价格未定定。开盘时间约6-7月份。2013年目标：联排产品与本本项目独栋未未来在同一总总价，存在竞竞争竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅占地面积：7.5万平方米建筑面积:15.27万平方米建筑类别：联排装修状况：精装交通状况：大兴新城核心心区，地铁四四号线西红门门站东800米，交通通达达性好。主力户型：260-280平米叠拼与360-370平米联排，共共276套别墅房源绿化率：30%容积率：：1.02开盘时间：2013年6月成交均价：35000元/㎡入住时间：2015年物业公司：瑞邦物物业物业费费：2.60元/平方米米·月车位信信息：：车位配配比1:2鸿坤林林语墅墅基本信信息大兴新新城、、配套套较完完善竞品案案例签约学学校：：与北京京第二二实验验小学学；首首都师师范大大学学学前教教育学学院附附属幼幼儿园园等签签约。。项目配配套外部配配套项目位位于地地铁四四号线线西红红门站站东，，周边边配套套成熟熟，周周边包包括华华亚洲洲第一一宜家家旗舰舰店，，正大大购物物中心心等大大型商商业充充分满满足客客户生生活所所需，，但是是相对对高端端。内部配配套大兴新新城核核心区区，项项目配配套较较全面面且相相对高高端竞品案案例项目规规划竞品案案例叠拼联排产品布布局：：148套联排排+128套叠拼拼园林：：北侧侧景观观花园园（银银杏大大道、、钟塔塔、花花海、、叠水水、高高尔夫夫练习习场、、坡地地园林林、3000平米湖湖面））；南南侧休休闲运运动；；中央央水系系；项目产产品竞品案案例360-370平米联联排，，地下下两层层，高高赠送送率，，实际际面积积在500平米左左右；；C户型实实际面面积约约481平米，，S9户型601平米；；项目产产品竞品案案例260-280平米叠叠拼，，南北北分开开入户户，均均赠花花园、、下沉沉庭院院及地地下室室，其其中上上叠赠赠阁楼楼，高高赠送送率，，实际际面积积在400平米左左右；；下叠445平米，，上叠叠394平米；；商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！项目产产品竞品案案例精装标标准：：10000元/平米；；工艺工工法展展示:新风系系统：：恒温恒恒湿恒恒洁（（PM2.5）门窗：：铝包木木双层层low-e中空玻玻璃+遮阳卷卷帘（（现场场对比比展示示）；；水：厨房直直饮水水+卫生间间软化化水，，汉尼尼韦尔尔洁具具；地暖等等常规规展示示；Wifi覆盖：：可用手手机操操作新新风、、卷帘帘等；；示范区区竞品案案例推广诉诉求及及表现现竞品案案例推广语语：世世界级级都会会别墅墅豪宅宅项目以以“爱爱丽舍舍宫””为范范本，，从规规划到到建设设，一一切皆皆以皇皇家宫宫廷为为参照照样本本精工工雕琢琢；鸿鸿坤集集团十十年方方成一一墅，，新国国门之之上缔缔造世世界级级豪宅宅标准准，成成就““京城城新贵贵”最最后的的城市市低密密生活活。核心价价值：：城市别别墅（（四环环+宜家））世界级级（法法式新新古典典）豪宅品品质（（健康康+智慧））主要渠渠道：：短信信、网网络、、户外外、杂杂志销售及及客户户竞品案案例开盘时时间：：预计计6月，但但预售售证尚尚未拿拿到，，价格格未定定；货量：：不着着急卖卖，今今年推推出34套房源源，两两栋叠叠拼+两栋联联排销售阶阶段：：排卡卡，约约60-70张左右右，不不收费费用。。客户：：南城城客户户为主主，主主要是是大红红门一一带的的生意意人，，东边边客户户过来来的不不多。。北京南南部低低密度度豪宅宅，抬抬升南南部片片区市市场价价格认认知；；有利于于建立立本项项目的的价格格逻辑辑；本项目目可承承接其其下游游客户户；竞品案案例核心竞竞品及及分流流竞品品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞竞品远洋天天著燕西华华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞竞品龙湖·好望山山誉天下下千章墅墅天鹅堡堡首开璞璞瑅墅墅园博府府御汤山山尚湖世世家干扰竞竞品御汤山山中海尚尚湖园博府府占地面面积：：12.48万平方方米建筑面面积:14.6万平方方米建筑类类别：：别墅，，共538户；装修状状况：：毛坯交通状状况：：大兴新新城核核心区区，地地铁大大兴线线高米米店南南站，，交通通通达达性好好。主力户户型：：170-340平米洋洋房，，430平米联联排；；绿化率率：40%容积积率率：1.17开盘时时间：：2013年5月或6月成交均均价：：35000元/㎡入住时时间：：2015年上半半年物业公公司：：北京兴兴达兴兴物业业服务务中心心物业费费：未定车位信息：：车位配比1:2建筑设计单单位:－兴创屹墅基本信息竞品案例学院气息:与北京石油油化工学院院与北京印印刷学院相相邻，学院院气息浓厚厚。项目配套外部配套项目位于大大兴新城核核心区，周周边配套相相对成熟，，周边游包包括华堂商商场在内众众多配套能能够基本满满足客户生生活所需，，但是相对对较低端。。大兴新城核核心区，项项目配套较较全面但相相对较低端端外部配套竞品案例项目产品竞品案例主力户型：：180-330平米4或5层的平墅；；460、480平联排别墅墅；销售计划：：首次推出平平墅产品，，精装修；；价格及开开盘时间未未定；预计价格：：33000元/平米；现场展示：：目前只有沙沙盘模型；；兴创屹墅A户3室2厅2卫

建面180.00m2

兴创屹墅B户4室2厅3卫建面220.00m2兴创屹墅C户4室2厅3卫

建面270.00m2

兴创屹墅D户5室2厅3卫

建面330.00m2

南城高端低低密度项目目，本项目目重要的竞竞争对手；；竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府龙湖好望山山龙湖品牌，，中等体量量类别墅社社区竞品案例去化情况竞品案例13年新增搜房房电商20万优惠去化情况13年销售目标标：10亿元竞品案例存量分析：：项目截止目目前存量：：105套后续存量：：13.97万㎡存量产品构构成：叠拼105套，后期地地块龙湖好望山山——存量及13年目标13年销售目标标：7.5亿元竞品案例项目优势：：龙湖品牌开开发商，龙湖地产在在北京项目目以高端社社区为主，，在别墅市市场中，品品牌知名度度较高；隶属中央别别墅区，别墅置业业热点区域域，依托顺顺义核心区区生活配套套，别墅居居住氛围浓浓厚；五重园林体体系，龙湖地产产在园林打打造方面尤尤为擅长，，其园林种种植讲究五五重体系，，被众多开开发商纷纷纷效仿；性价比高，，220-330㎡叠拼户型型，经济实实惠，虽非非纯别墅产产品，但550-650万元/套的高性价价比价格，，深受市场场追捧。项目劣势：：非纯别墅社社区，社区规划洋洋房、联排排、及少量量类独栋，，另配建有有政策性住住房；产品非别墅墅类型产品品，社区以叠叠拼为主，，仅有少量量类独栋产产品。项目成交简简析：成交有效渠渠道：目前项目推推广渠道为为网络、短信信成交客户分分布：主力客户为为望京片区区、通州外外溢客户优劣势分析析竞品案例非本项目重重要竞品竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府誉天下（誉誉皇殿）——基本信息竞品案例基本信息项目产品竞品案例百万精装：全屋铺砌砌进口天然然圆石及地地砖、厨房房及卫生间间高级柜台台，以至高高科技保安安系统等。。销售情况竞品案例销售情况：：共254套房，5月初加推100套法式风格格的独栋及及联排，独独栋约560平米，总价价1900万，联排约约380平米，总价价约900万；当前仅余1套独栋，预预计10月份推出新新货量，价价格未定；；客户及渠道道：主要以线下下渠道为主主，主打老老客户，港港商圈层客客户居多项目有一定定的特殊性性，非本项项目关注重重点竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府千章墅非核心别墅墅区中等体体量别墅竞品案例幼儿园会所叠拼联排叠拼一期房源一期房源共共13栋楼，共计计99套房源，其其中叠拼76套，联排23套；12年开盘房源源共四栋楼楼，32#，38#，37#（叠拼房源源下叠10套，上叠16套），1#（联排10套）共36套，总货值值约3.4亿；一期推售房房源为东北北角现房资资源，且叠叠拼、联排排中高端别别墅资源搭搭配，实现现均衡去化化竞品案例去化情况去除赠送面面积，联排排成交均价价为21204元/㎡，叠拼为为26488元/㎡竞品案例去化情况分分析：2012年全年共消消化32套别墅，签签约金额4.16亿元，其中中开盘36套房源全部部认购完毕毕，首开效效果较好；；项目首期开开盘叠拼面面积252-390㎡，联排面积积450㎡，赠送面积也70-400㎡不等，私家家电梯直接接入户，赠赠送业主精精装车库，，性价比相相对较高。去化情况去除赠送面面积，联排排成交均价价为21204元/㎡，叠拼为为26488元/㎡联排产品成成交全面积积均价仅为为：21204元/㎡叠拼产品成成交全面积积均价为：：26488元/㎡竞品案例存量分析：：项目截止目目前存量：：54套2013年预计新增增供应量：：14.5万㎡存量产品构构成：叠拼49套，联排5套，后续还有有14.5万㎡未取证产品品13年销销售售目目标标：：6亿元元存量量及及13年目目标标竞品品案案例例起势势活活动动微博博活活动动影视视嫁嫁接接拓展展活活动动论坛坛活活动动婚纱纱摄摄影影丽兹兹行行伯爵爵高高尔尔夫夫路虎虎活活动动《煮妇妇也也疯疯狂狂》《9月婚婚礼礼》八十十年年代代电电影影人人-老朋朋友友聚聚会会明星星聚聚会会营销销动动作作项目目营营销销动动作作线下下活活动动资资源源主主题题丰丰富富多多彩彩、、品品质质高高端端竞品品案案例例项目目优优势势：：组团团规规划划优优势势：：虽然然处处于于非非核核心心别别墅墅区区，，但但目目前前已已有有多家家知知名名开开发发商商入入住住，项项目目所所处处区区域域的的热热度度及及知知名名度度将将逐逐步步扩扩大大，，区区域域价价值值将将会会不不断断提提升升；；母品品牌牌优优势势：：充分分借助助母母品品牌牌联联想想集集团团知知名名度度，打打造造融融科科置置地地在在京京首首个个别别墅墅项项目目；；现房房呈呈现现、、性性价价比比高高：：外立立面面采采用用葡萄萄牙牙米米黄黄石石全全干干挂挂石石材材，并并且且现现房房呈呈现现展展示示效效果果非非常常好好，，首首期期开开盘盘叠叠拼拼及及联联排排，，赠赠送送面面积积也也70-400㎡不不等等，，私私家家电电梯梯直直接接入入户户，，赠赠送送业业主主精精装装车车库库，性价价比比相相对对较较高高；；项目目成成交交简简析析：：成交交有有效效渠渠道道：：目前前项项目目推推广广渠渠道道为为网络络及及户户外外成交交客客户户分分布布：：主力力客客户户：：望望京京、、亚亚运运村村、、三三元元桥桥、、燕燕莎莎等等片片区区高高端端人人群群；；次次级级客客户户：：顺顺义义城城区区内内空空港港别别墅墅区区、、后后沙沙峪峪板板块块外外溢溢客客户户边边缘缘客客户户：：主主动动郊郊区区化化东东部部CBD区域域及及通通州州区区域域改改善善升升级级客客户户优劣劣势势分分析析竞品品案案例例竞品品案案例例核心心竞竞品品及及分分流流竞竞品品地地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心心竞竞品品远洋洋天天著著燕西西华华府府鸿坤坤·林语语墅墅兴创创·屹墅墅分流流竞竞品品龙湖湖·好望望山山誉天天下下千章章墅墅天鹅鹅堡堡首开开璞璞瑅瑅墅墅园博博府府御汤汤山山尚湖湖世世家家干扰扰竞竞品品御汤汤山山中海海尚尚湖湖园博博府府天鹅鹅堡堡———基本本信信息息竞品案例基本信息项目产品竞品案例产品：在售三期亲密密别墅，联排排产品，面积积230-340平米，总价450-600万；其中主力户型型为240平米，推出6套特价房，450万；销售情况：项目最早07年一期开盘，，09年二期，现现在在售为三三期，仅剩50余套别墅；无无后续供应。。老旧项目尾盘盘，非本项目目竞品竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府首开璞瑅墅——基本信息竞品案例基本信息产品信息竞品案例经济型独栋产产品，现房299-358平方米的紧凑凑型别墅，456-499平方米的舒适适型别墅，588-645平方米的奢华华型别墅销售信息竞品案例2012年11月开盘至今，，签约66套，成交金额额3.81亿与本项目非同同一类产品，，但需关注其其销售动态竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府项目类型：千栋体量纯独独栋成品别墅墅用地面积：113万平米（东区区37万平米）容积率率：0.38总套数数：1044套（东区381套）建筑风格：地中海风情（浓情托斯卡卡纳、西班牙牙、典雅法式式）户型设计：A-Q17种户型绿化率率：55%面积区间：主力户型集中中在460－610平米；极致稀缺型型800-900平米左右的楼楼王交通情况：奥北别墅区核核心（小汤山山镇），通过过三横（北六六环、定泗路路、北五环））三纵（京承承高速、立汤汤路、八达岭岭高速）实现现快速通达。。御汤山价值：：1、地脉稀缺：：地处汤泉行行宫原址之上上，未来科技技城和国际健健康城再次整整体提升区域域升值潜力；；2、产品稀缺：：北京当前仅仅存的稀缺纯纯粹独栋别墅墅社区，3种风格17种户型，户户户不同，充分分体现独特个个性；3、景观稀缺：：15万平米成品园园林，万余株株珍稀成树密密植，尽享百百年浓荫，果果岭高尔夫坡坡地绿化，丰丰富别墅生活活；4、温泉稀缺：：户户温泉入入户，足不出出户享受昔日日皇家御制规规格温泉；5、现房稀缺：：全部准现房房，不用预期期未来，生活活画面实景呈呈现，即买即即住；6、配套稀缺：：720亩生态农庄配配备，私享健健康有机生活活；三大殿堂堂级会所，20000平米配备，彰彰显尊贵身份份。御汤山基本信息奥北纯独栋大大盘竞品案例去化情况竞品案例去化情况分析析：2012年全年共消化化126套别独栋墅，，签约金额12.88亿元；成交价格方面面5月份开始由于于项目采取特特价房策略去化情况独栋产品成交交全面积均价价仅为：22552元/㎡竞品案例存量分析：项目截止目前前存量：161套后续供应量：：24万㎡存量产品构成成：独栋161套存量及及13年目标标13年销售售目标标：10亿元竞品案案例特价房房：针对市市场新新客户户采取取75折优惠，，通过过原价1100万折后后820万独栋栋特价房房吸引引客户户，820万相当当于区区域内内联排排总价价，奥北别别墅区区内首首个打打折销销售独独栋项项目。活动：：资源嫁嫁接活活动（黑龙龙江商商会、、北京京商会会）+现场生生活体体验活活动（有机机生态态采摘摘、自自有有有机池池塘垂垂钓、、烧烤烤等））奥北，，纯独独栋、、现房房、大大庭院院制胜点231奥北别别墅区区，热点点置业业区域域内，，热销销的项项目特价房房策略略成功启启动热热销的的典范范，5月率先先在区区域内内启动动特价价房，，突破破市场场，带带动整整年热热销。。项目本本身兼兼具纯纯独栋栋的别别墅大大盘、、现房房、6月加推推房源源赠送送400-600㎡大庭庭院，，性价价比高高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡独栋产产品，，总价价区间间为950-1400万元。。4项目入入市时时间较较长，，现场场打造造震撼撼成熟熟，客客户体体验充充分。。营销动动作项目营营销动动作竞品案案例项目优优势：：奥北别别墅区区，热点点置业业区域域内，，热销销的项项目项目本本身兼兼具纯纯独栋栋的别别墅大大盘、、现房房、6月加推推房源源赠送送400-600㎡大庭庭院，，性价价比高高。项目入入市时时间较较长，，现场场打造造震撼撼成熟熟，客客户体体验充充分。项目劣劣势：：项目户户型居居住感感不足足交通拥堵项目成交简析析：成交有效渠道道：目前项目推广广渠道为新浪网、线下下圈层客户拓拓展成交客户分布布：由于项目项目目成交客户主主要来自60%为奥北区域客客户，以朝阳阳区居多。优劣势分析竞品案例竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅中海尚湖世家家——基本信息竞品案例基本信息项目产品竞品案例目前项目仅余余60套联排，350平米，总价800万左右；线下渠道为主主，中海老客客户成交较多多竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府园博府非纯粹别墅项项目竞品案例项目目前取证证可售住宅房房源共计446套，其中平层层产品379套，联排产品31套。首次开放房房源236套平层产品，，签约率为98%，仅剩余4套；二次开盘盘销售平层产产品179套，签约率62%。别墅产品顺销销，目前从建建委网站显示示仅有2套认购，但销售人员说说别墅基本售售完。项目于2012年11月取得454套办公立项房房源（商改住住规划）预售售证，并于2013年1月，以公寓形形式开盘销售售，目前已签签约181套，签约率为为40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期开盘2012.10.01二期开盘推盘节点2013.01公寓开盘剩余货量：项目规划总建建面24万㎡，目前已已取证建面9.7万㎡，撤回销销证建面5.4万㎡，产品类类型为平层产产品。剩余近近10万㎡规划未知知，预计还将将有部分商业业产品，后期无别墅产产品。去化情况仅31套联排别墅竞品案例2013年销售情况2013年2月27日最新动态万年生态城•园博府二期在在售，现主力力户型为145-260平精装户型，，均价24000元/平起。项目目另有340㎡联排别墅、、45-100㎡SOHO商业。一次性性付款97折，贷款99折。因目前可售产产品较少，因因此暂无集中中推广。去化情况项目普宅产品品去化较好13年销售目标：：20亿元（主要是普宅宅部分）竞品案例项目优势：“健康生活有有机系统”大大规划，在社区内构筑筑可再生能源源系统、微气气候系统、固固碳系统、内内空间生态系系统四大生态态系统，倡导导绿色健康生生活理念；园博会的开展展使得区位发发展利好项目目地铁直达，交交通便利项目劣势：非纯别墅社区区，社区规划洋房房、公建、商商业等多建筑筑形态，别墅墅仅有31套；非传统别墅区区，开发商品品牌知名度较较低；项目成交简析析：成交有效渠道道：目前项目推广广渠道为短信及网络成交客户分布布：丰台区域占40%，其次为金融融街及石景山山客户。优劣势分析收集市场项目目分析竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅占地面积：43600平米建筑面积:113105平方米建筑类别：小高层装修状况：毛坯，部分精精装交通状况：门头沟西四环环阜石路双峪峪环岛北1公里，三大城城市主干道与与区域快速连连接，交通通通达性较好。。主力户型：平平层：175-270平方米，215平米为主。绿化率：30%容积率：：2.50开盘时间：2013年06月30日销售均价：待定入住时间：2014年12月物业公司：待定物业费：待定车位信息：458位，车位配比比1：1开发商:北京天台山山房地产开发发有限公司效果图基本信息竞品案例V7·西园商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！配套教学:人大附小、、实验二小的的引入，目目前北京实实验二小已已于项目达达成合作本体配套外部配套项目位于门门头沟城区区中心，周周边配套相相对成熟，，周边游包包括国美电电器在内众众多配套能能够充分满满足客户生生活所需，，但是相对对较低端。。竞品案例项目配套园林打造理理念：以“礼制””需求人与与环境的和和谐统一。。园林林布布局局介介绍绍：：园区区沿沿““十十字字轴轴线线””展展开开三三段段式式景景观观———南部部大大面面积积石石材材铺铺装装的的法法试试喷喷泉泉广广场场，，与与中中轴轴对对称称的的台台地地叠叠水水步步道道相相连连；；中中部部轴轴心心，，银银杏杏喷喷泉泉至至会会所所；；北北部部自自然然坡坡地地。。园林林欧洲洲宫宫廷廷礼礼仪仪，，自然然营营园园秩秩序序竞品品案案例例竞品品案案例例核心心竞竞品品及及分分流流竞竞品品地地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心心竞竞品品远洋洋天天著著燕西西华华府府鸿坤坤·林语语墅墅兴创创·屹墅墅分流流竞竞品品龙湖湖·好望望山山誉天天下下千章章墅墅天鹅鹅堡堡首开开璞璞瑅瑅墅墅园博博府府御汤汤山山尚湖湖世世家家干扰扰竞竞品品御汤汤山山中海海尚尚湖湖园博博府府潜在在竞竞品品V7西园园中信信府府誉誉墅墅占地地面面积积：：126000平方方米米建筑筑面面积积:126000平方方米米建筑筑类类别别：：联排排装修修状状况况：：毛坯坯交通通状状况况：：临近近地地铁铁5号线线延延长长线线，，亦亦庄庄桥桥或或者者荣荣京京东东街街站站均均可可到到达达，，交交通通通通达达性性较较好好。。主力力户户型型：：联联排排：：240平米米和和270平方方米米，，赠赠送送地地下下空空间间。。绿化化率率：：30%容积积率率：：1.0开盘盘时时间间：：2013年5月成交交均均价价：：待定定入住住时时间间：：2014年物业业公公司司：：待定定物业业费费：：待定定车位位信信息息：：双车车位位开发发商商:北北京京中中信信新新城城逸逸海海房房地地产产开开发发有有限限公公司司基本本信信息息效果果图图实景景图图中等等体体量量，，远远洋洋地地产产，，非核核心心别别墅墅区区、、创创新新产产品品竞品品案案例例中信信府府誉誉墅墅园林林打打造造理理念念：：注重重中中西西方方精精神神的的融融合合。。园林林布布局局介介绍绍：：，社社区区外外部部将将打打造造出出与与南南海海子子公公园园相相得得益益彰彰的的风风情情主主题题园园林林，，社社区区内内部部结结合合欧欧式式现现代代手手法法，，是是中中信信地地产产倾倾力力打打造造的的“城市市湿湿地地公公园园别别墅墅区区”。园林林城市市湿湿地地公公园园别别墅墅区区欧式式现现代代手手法法，，融景景湿湿地地公公园园竞品品案案例例户型型竞品品案案例例联排排270m2户型型：：地上上三三层层，，地地下下一一层层，，南南向向面面宽宽7.5米；；配有有室室内内电电梯梯，，赠赠花花园园、、地地下下室室，，双双车车位位；；项目目优优势势：：区位位优优势势：：亦亦庄庄核核心心生生活活区区，，凉凉水水河河畔畔；；距距五五环环路路仅仅500米，，距距离离国国贸贸桥桥仅仅13公里里；；环境境优优势势：：被被亚亚洲洲最最大大城城市市湿湿地地公公园园———南海