世联-上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略-

上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略谨呈：上海鹏欣集团2007.11.20本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明2报告核心内容第一部分：市场现状下的问题解析——现状与目标之间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲3市场现状下的问题解析项目解读市场环境&价格预估客户目标问题界定4老：杨浦老城区，平凉路、宁国路新：产业园区，新都市硬件、新经济元素大：2.2万/2万/8万平米，公寓式酒店+办公+商业，大体量、大配套专：家纺——打造的有主题的产业基地项目解读——老而新,大而专——A楼公寓式酒店建筑面积：22037.29平方米总套数：294套户型：65-118平方米5产业大厦家饰家纺中心

办公商业酒店相互依赖公寓式酒店是家饰家纺中心的有机组成部分。

办公商业酒店客户互补办公、家饰家纺中心提供的贸易、展贸平台为酒店提供了客源。办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体公寓式酒店项目解读酒店写字楼商业6专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。

依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。项目解读公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上海和长三角城市群1、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？2、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？7案例借鉴东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地厚街拥有大小酒店（宾馆）约130家，五星级酒店4家，全镇客房总数超万间，年接待旅客超200万人次。

酒店业会展业600余家上规模的家具企业，11家大型家具专业市场，成为珠江三角洲国际家具及机械、材料、配件的大型集散基地。每年举办的大型国际展览会达20多个，总展出面积40多万平米，展馆利用率接近20%。每年举行家具、鞋材、皮革、医学机械、服装、旧车等展览，其中以家具展和工业机械展最为著名，会展业已成为厚街镇经济新的增长点和重要的支柱产业。家具业厚街镇8依托专业市场

——小户型公寓畅销，投资为主案例借鉴房屋租赁市场红火：源源不断涌入厚街镇的外地人、外籍人刺激着房屋租赁市场，相应的本地居民购房投资积极性增强。中小户型将走俏：投资客和外地购房者的增多，使市场对中、小户型的需求增大，中、小户型不再以大户盘的“边角料”的面目出现,而是经过精心设计，在朝向、通风、采光、社区环境等方面颇为讲究，备受白领青睐。外地、外籍购房者增加：住酒店不如买房、租房不如供楼。这部分人群还是高档物业，甚至是高级别墅的重要购买势力。投资占80%，以本地人为主私营经济及外资经济发达，带来了大量企业白领及高薪职员，为房屋出租提供了大量客源基本情况项目名称：香榭丽，总建面54000米，分三期，共756套主力户型前两期以小户型为主力，40㎡~60㎡的单位占总量的70%；三期增加中、大户型的比例，68㎡两房与105㎡左右的三房各占总量的40%价格1800-2500元/平米，最高价4000元/平米销售情况2003.1首期开盘，全部售完客户构成年轻单身或者两口之家；年轻白领；部分台湾香港人；投资客80%，自住20%价值点第一个真正的纯公寓住宅，酒店式物业服务，位于厚街镇体育路，紧贴107国道香谢里小户型，3天卖完；东逸翠园小户型，一天卖完，现在买房投资会用来出租，转手不多，费用很高，如果要建公寓，越早越好，投资人很多。——东逸翠苑销售代表访谈9东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。环线板块物业增值快，升幅大。环线效益时间世纪公园东外滩2006.118451101072006.518645104842006.1220318110542007.520605114082007.9-113296515000各时间段成交均价（元/m2)普陀区环线附近：25000-28000元\m2人民广场项目所在地——东外滩成交均价15000元\m2长宁区环线附近：28000-30000元\m2世纪公园片区30000-33000元\m2闸北环线附近：25000-28000元\m2虹口区环线附近：25000-28000元\m2徐汇区环线附近：32000-38000元\m210东外外滩滩渔渔人人码码头头等等的的规规划划将将带带动动本本区区域域商商务务商商业业发发展展及及形形象象转转变变本项项目目位位于于东东外外滩滩商商务务休休闲闲综综合合区区。。博览览休休闲闲文文化化区区近代代产产业业博博览览区区渔人人码码头头主主题题购购物物休休闲闲区区商务务休休闲闲综综合合区区商务办公区根据最新的规规划方案，将将东外滩区域域建设成为以以亲水游览、、工业博览、、科技商务、、知识社区为为主要内容的的现代功能带带，成为上海海世博会的重重要景观区。。区域分析11随着华谊星城城商业项目的的启动及本项项目,将加加速区域商业业发展。家得利超市中国银行华谊星城龙泽大厦平凉公园沪东工人文化宫2公里生活圈建设银行商业分析12国际家纺中中心已初具具规模批发零售平平台商务办公平平台产品设计平平台研发培训平平台样品制作平平台产业信息平平台产品检测平平台物流仓库平平台家纺会展平平台产权保护平平台家纺旅游平平台跨国采购平平台41产业集聚2政策优惠3平台资源专项发展资资金的扶持持政策简便方式征征收有关税税收企业缴纳地地方税收后后可按比例例获奖励享受上海市市技术改造造、技术创创新、新产产品开发和和建立技术术中心的扶扶持企业开办初初期可申请请贷款信用用担保属私营或民民营的企业业可纳入政政府购买服服务范围配套服务5战略联盟杨浦区是上上海传统的的纺织产业业聚集地近几年来，，百余家不不同类型和和不同规模模的家用纺纺织制品生生产企业、、研发机构构进驻杨浦浦周边已有近近50家纺纺织及相关关企业入住住产业引导专业网站品牌营销物业服务行业协会专业媒体海外机构中国家用纺纺织品行业业协会中国纺织行行业网中国国际时时尚联合会会中国纺织行行业网商业分析13本项目处内内环，外部部交通系统统较好1.但本本项目相距距地铁站步步行约25-30分分钟，出行行较方便。。2.临高高架，高架架出入口位位于河间路路。3.未来来轨道交通通的规划将将使该区域域外部交通通更发达。。轨道交通通M2线（（12号线线）沿长阳阳路平行于于黄浦江东东西走向，，经复兴岛岛越江；轨轨道交通通L5线（（18号线线）沿江浦浦路南北向向走向，越越江后到达达浦东。高架出入口4号线地铁口本项目交通分析14项目属性界界定：上海东外滩滩内环板块传统工业区区商务氛围规划中内环稀缺地地段商务氛氛围尚不成成熟的纯投投资型公寓寓式酒店国际家饰家家纺中心的的有机组成成部分15市场现状下的问问题解析项目解读市场环境&价格预估客户目标问题界定16市场供应产品品单一，住宅宅供应量小，，品质不高；；无公寓式酒酒店物业供应应五角场商圈北外滩商圈本案整个东外滩板板块的住宅市市场现阶段基基本进入尾盘盘期，目前市市场供应量较较少。市场分析申润江涛苑华谊星城保利花园圣骊河滨苑宝地东园17缺乏品牌项目目引擎的强势势启动，导致致目前其价格格与潜在价值值违背市场分析申润江涛苑华谊新城入住该板块的的开发商品牌牌来看，都不不乏实力，，如保利地产产集团。目前市场缺乏乏优质楼盘供供应，而项目目的品质是板板块价值的保保证。潜质地段+良良好规划=价价值回归18周边楼盘售楼楼处报价住宅的市场报报价达到20000元/平方米实际合同均价价在15000元/平方方米办公住宅住宅住宅住宅项目属性尾盘12500东外滩板块华谊星诚大厦尾盘25000东外滩板块申润江涛苑二期尾盘17000东外滩板块保利香摈花园持销期20000-24000东外滩板块圣郦河滨苑二期尾盘20000东外滩板块宝地东花园（精装）销售进度单价板块楼盘名称房地网实际合合同均价周边楼盘价格虚高高价格分析19东外滩板块规规划发展及纺纺织中心的经经营运作是实实现目标价格格22000元/平方米米的支撑点基于公寓式酒酒店价格与住住宅价格系数数对比，对本本项目价格区区间进行评估估：（19500-22000元/平方米)15000x1.5=22000元/平平方米15000x1.3=19500元/平方米米上海市酒店式式公寓与普通通住宅价格比比对系数约为为1.3-1.5价格预估本价格是基于于成熟商务区区的对比系数数进行评估，，而东外滩的的商务氛围并并未形成，因因此其对比系系数应相应有有所降低。20楼盘名称区域单价现租金回报中福现代城(2004)黄浦250004.5%国际丽都公馆（2004）静安250004.3%新时空国际广场（2003）长宁150006.9%圣天地（2003）普陀100009%伊时代公寓（2005）卢湾170005.6%本项目1-4年投资回报报率6%相当当于成熟商务务区租金回报报，高于东外外滩目前市场场租金回报。。本项目基于6%的投资回回报率，反算算租金为3.6元/天/平方米。目前周边办公公租金2元/天/平方米米左右，住宅宅租金1.5-1.8元元/天/平方方米投资回报各区区域域酒酒店店式式公公寓寓的的价价格格&租租金金对对比比计计算算表表目前前市市场场发发展展成成熟熟区区域域内内的的酒酒店店式式公公寓寓投投资资产产品品平平均均回回报报率率约约在在6%。。21面积单价(元/m2)总价(万元)首付五成(元)月还款额(元)月租金(元)投资回报率1-4年3.6天/平方65.752200014465007232501120071016%5-7年4.2天/平方65.75220001446500723250112008481.757%8-10年4.8天/平方65.752200014465007232501120094688%公寓寓式式酒酒店店经经济济测测算算十年年投投资资回回报报共共69%，，收收回回投投资资额额的的期期限限为为14年年，，属属于于较较好好的的投投资资品品种种。。投资回报22分析总结：分析总结：市场产品供应应单一，无类类似纯投资类类物业供应，，非主流产品品，但有市场场发展空间；；缺乏品牌地产产引擎的强势势启动，导致致目前其价格格与潜在价值值违背；本项目目标价价格22000元/平方方米，在现有有商务氛围不不成熟的情况况下，需要开开发商大力提提高产品品质质，完善酒店店配套，引入入有市场信心心保证的品牌牌酒店管理公公司，并进行行改变区域形形象和项目价价值提升的营营销举措；目前开发商设设定的投资回回报率远高于于市场现有租租金回报，能能打造为东外外滩优秀投资资产品，但如如何给予投资资客信心保证证将是最关键键的问题。23项目解读市场环境&价价格预估客户目标问题界定市场现状下的问题解析析24高速度（如何何满足快速回回现要求？））高价格(内环地段段，非主流产产品，如何创创造公寓式酒酒店最高价？？)鹏欣集团向商商业地产市场场成功迈进的的代表作品公寓式酒店的的推出带动后后续商铺的推推出叫座叫好目标目标售价22000元/平米（含含装修,10年返租）快速回笼资金金，快速销售售25项目解读市场环境&价价格预估客户目标问题界定市场现状下的问题解析析26本体条件目标市场环境QUESTIONQuestion1市场处于发展展阶段，商务务氛围相对不不成熟的情况况下，目标客客户如何定位位？Question2如何凸现产品品的价值点？？Question3如何在区域认认知度较低的的情况下，实实现最优化营营销，进行快快速销售？市场现状下的的问题解析27第一部分：市市场现状下的的问题解析——现状与目目标之间的差差距——项目核心心价值点及形形象统领第二部分：客客户定位与形形象定位第三部分：营营销策略体系系建立——营销执行行的指导总纲纲报告核心内容容28客户定位与形形象定位客户定位区域、项目价价值点总结形象定位29本项目具备的条件内环即将崛起起的区域与家纺中心结结合一体的公公寓式酒店纺织产业基地地的打造及一一系列活动开展品牌开发商及及专业经营管管理团队看中区域未来来发展潜力的的投资客户购买写字楼、、商铺的客户户群，有投资资基础，看中中回报率上海、外地专专业市场客户户外地驻上海分分公司的客户户看中开发商实实力，希望获获得稳定回报报的客户本项目所具资资源能吸引的的客户类型10年稳定返返租，14年年回本看中稳定回报报及物业升值值的投资型客客户30作为东外滩的的代表作，本项目的目标客户群：：纯投资客----包括括个人投资者者和投资机构构，个人投资者30-45岁岁，以商人为为主，主要关关注投资增值值的潜力，看看中地产投资资的稳定性。。养老型客户----养老型客户，以以个人投资者者为主，年龄龄普遍在40岁以上，购购买的目的主主要是希望退退休后能够得得到丰厚、稳稳定的经济来来源，这类客客户的投资风风格比较稳健健，经济实力力也比较强，，最看重项目目的发展潜力力。31客户定位重点客户核心客户偶得客户长三角区域，，尤其是纺织织业集中发展展的区域私营营企业主；区域域内内及及上上海海其其它它区区域域私营营企企业业主主、、商商业业集集散散地地经经营营业业主主、、中中高高层层管管理理者者投资资机机构构外地地投投资资客客户户上海海投投资资客客户户32目标标客客户户群群特特征征及及对对公公寓寓式式酒酒店店物物业业的的关关注注点点客户特征关注点纯投资客户上海本地投资者有一定实力对地产投资敏感，尤其了解市场行情项目形象要好关注开发商的实力及经营公司的品牌高性价比产品品质异地投资者、机构投资者有投资上海的强力愿望，但对上海市场不了解在当地事业发展已形成了一定规模，并向往在上海设置分支结构扩大生意关注区域发展潜力，尤其纺织园能否发展起来看中物业增值潜力养老型客户以本地客户居多投资稳健分析能力强高性价比，尤其是总价，偏好低总价看中区域发展潜力看中投资回报率33客户访谈附近经营业业主王女士，40岁左右右，经营床床上用品。。看好东外滩滩的发展趋趋势，在政政府影响下下区域生值值潜力较大大。很想投资地地产，可以以保值增值，且风险小小。但希望望总价低点，希望后后续经营有有保障，回报有保障障。交通地段要要好点的产产品值得考考虑。外地专业市市场客户（（海宁，电电话调查)李女士，30多岁，，经营皮革革服饰。很想去上海海投资，上上海的一些些开发商经经常过来宣宣传。在***投资资过3个商商铺，遇到到好的项目目仍会投资资。看中企业经经营的实力力，品牌很重要，地地段要有升升值潜力，，产业园的的经营有没没有基础和和条件，我我们对上海海不是很熟熟悉，希望望去上海考考察项目。。低总价、高高回报的产品自然然不会错过过。34客户描述30-45岁之间，，生意具有有一定规模模，关注理理财投资部分客户已已投资商铺铺，仍继续续关注其他他类型投资资产品希望望投投资资类类产产品品总总价价不不要要太太高高，，不不希希望望占占用用大大量量资资金金投资资回回报报要要有有保保障障区域域发发展展有有一一定定的的潜潜力力专业业市市场场的的经经营营要要有有前前景景，，自自己己一一直直经经营营生生意意，，对对专专业业市市场场的的发发展展有有一一定定的的敏敏感感度度产品品要要适适合合酒酒店店的的经经营营，，需需要要知知名名酒酒店店品品牌牌351、、项项目目目目标标客客户户主主要要是是产产业业园园经经营营业业主主、、私私营营企企业业主主，，附附近近经经营营业业主主，，以以及及外外地地带带来来沪沪经经营营业业主主等等；；2、、处处于于资资金金周周转转的的考考虑虑，，不不愿愿购购买买总总价价较较高高的的产产品品；；3、、保保持持资资金金增增值值能能力力，，主主要要考考虑虑物物业业的的升升值值潜潜力力；；4、、注注重重投投资资回回报报及及产产品品规规划划5、区域域升值潜潜力及经经营管理理6、容易易受到广广告宣传传和现场场氛围的的影响7、口碑碑营销在在这类客客户中比比较看中中客户分析析给到项项目发展展的启示示:从区域价价值、项项目价值值挖掘和和投资方方式上来来引导客客户36客户定位位区域、项项目价值值点总结结形象定位位客户定位位与形象象定位37项目价值值点梳理理：七大卖点点：区域良好好的商业业商务规规划，发发展潜力力无可置置疑；处于内环环线价格格洼地板板块，客客户轻松松分享内内环物业业升值空空间；家饰家纺纺中心提提供的贸贸易、展展览等平平台，为为酒店的的持续经经营提供供保障；；品牌地产产集团引引擎，高高品质产产品，带带动板块块升值；；引入品牌牌酒店管管理公司司，统一一经营管管理，令令客户安安心坐享享投资收收益；小户型，，低总价价（主力力总价150万万）；豪华装修修（装修修成本4000-5000元元/m2).38产品价值值与投资资客户关关注点进进行衔接接片区现阶阶段商务务氛围极极弱，需需从项目目本身加加强商务务感的营营造；强化东外外滩内环环板块的的优势，，利用未未来规划划和家纺纺基地强强调商务务氛围;引导客户户投资方方式，关关注开发发商实力力、经营营品牌、、产业基基础及回回报率;小户型、、低总价价，高回回报、低低投资风风险;引导客户户关注产产品，豪豪华装修修。39内环稀缺缺地段安全的投投资回报报四大核心心卖点Alocalinthefirstring品牌、经经营二重置业业保险BrandAndoperationprovidesecurity别出心裁裁的设计计UniquedesignTherateofreturnissafe40内环稀缺缺地段安全的投投资回报报四大核心心卖点Alocalinthefirstring品牌、经经营二重置业业保险BrandAndoperationprovidesecurity别出心裁裁的设计计UniquedesignTherateofreturnIssafe投资新焦焦点：巨巨大的区区域价值值本案位于于东外滩滩商务规规划区核核心地带带，上海内环环亟待开开发地、、地产新一一轮投资资聚焦点点。巨大的升升值空间间，具有有其他区区域无可可比拟的的优势。。41内环稀缺缺地段安全的投投资回报报四大核心心卖点Alocalinthefirstring品牌、经经营二重置业业保险别出心裁裁的设计计UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity保障一：：联手世界界驰名的的酒店品品牌，统统一管理理，确保保整体出租率率的最大大化，从从而承担担业主的的全面风风险。保障二：：纺织产业业基地运运作为酒店成功功经营的的提供保障障。投资新保保障：二重保险险令置业无后后顾之忧忧42内环稀缺缺地段安全的投投资回报报四大核心心卖点Alocalinthefirstring品牌、经经营二重置业业保险别出心裁裁的设计计UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity创意可以以是国家家战略，，创意可可以是GDP，，英国人说说：“英国可以以没有首首相，但但不能没没有设计计”日本人说说：“独独创力关关系国家家兴亡””韩国人说说：“设设计韩国国，文化化立国””盖茨说了了“创意意具有裂裂变效应应，一盎盎司创意意带来无无以计数数的商业业利益””创意可以以是庞大大的商机机投资新选选择：国国际前沿沿设计新新潮力邀国际著名设计计大师创创新打造造室内空空间，豪华大气气、独具具匠心的的设计，每间小小户型都都成为市中中心地段段的珍藏藏。43内环稀缺缺地段安全的投投资回报报四大核心心卖点Alocalinthefirstring品牌、经经营二重置业业保险别出心裁的设设计UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity没有噱头，没没有虚头，业业主每年拿到到手的将是不不含任何税费费、杂费、管管理费等相关关费用的净收收益，与市场场变幻告别。。轻松拥有投资资内环、外滩滩的非凡感受受。明白透明、长长期稳定，让让收益从此与与风险说BYE–BYE!投资新看点：：确保收益、、十年回租，，长期回报44客户定位区域、项目价价值点总结形象定位客户定位与形形象定位45东外滩内环——突出地段段的稀缺性，，以“内环””区别于其它它竞争物业的的地理属性。。首席——强调产品品的领先性和和唯一性。投资型公寓式酒店——突出产品类型型。项目属性定位位：投资型公寓式酒店东外滩内环首席46东外滩发展引擎，形象定位：内环投资加速器东外滩发展引引擎——引擎，发发动机；东外外滩潜力地段段，繁华即将将相约。本项项目站在划时时代发展的前前沿，即将见见证东外滩的的历史变迁，，将成为区域域的发展引擎擎。内环投资加速速器——不仅体现现在10年高高投资高回报报率，更体现现对环线物业业价值增值的的分享，让投投资又快又放放心。47第一部分：市市场现状下的的问题解析——现状与目目标之间的差差距——项目核心心价值点及形形象统领第二部分：客客户定位与形形象定位第三部分：营营销策略体系系建立——营销执行行的指导总纲纲报告核心内容容48劣势（W）：：机会（O）：：威胁(T）：：区域内潜在竞竞争日益激烈烈投资客户外溢溢到新江湾城城和五角场区域内唯一的的酒店式物业业东外滩与内环环其它板块相相比将会后起起发力东外滩商务规规划已经启动动减小劣势，避避免威胁发挥优势，转转化威胁利用机会，克克服劣势发挥优势，抢抢占机会如何将项目亮亮点顺利转化化成目标客户户群认可价值值点？如何通过营销销手段从市场场中脱颖而出出，是本项目目成功的关键键所在!交通流线不够够通畅部分户型不方方正区域认识度不不高处于内环板块块小户型、总价价低新园区产业规规模优势初显显实力开发商，，资源整合优优势优势（S）：：项目SWOT分析49战略一：高举高打，借借势借力，赢赢得口碑，提提升项目价值值战略二：以增值突破获获取客户信任任，低成本营营销选择S0营销销战略—充充分利用区域域亟待发展的的机会，凸现现项目投资价价值50项目营销策略略体系图品牌策略活动策略展示策略价格策略营销目标提速增值推广策略原则二：低低成本营销，，直接有效的的活动营销原则一：增加加和传递项目目价值感的““增值营销””为原则客户策略51强强联手，给给投资客户信信心保障目标标确定知名酒店店管理公司关键动作2008年1月实施时间品牌策略合作酒店签约约仪式暨产品品推介会鹏欣战略合作作伙伴代表、、写字楼客户户、意向客户户邀请嘉宾52国际知名酒店店管理公司洲际国际酒店集团喜达屋酒店集团香格里拉酒店集团法国雅高国际酒店集团美国最佳西方国际集团凯宾斯基集团万豪国际集团希尔顿国际亚太有限公司品牌策略531、东外滩酒酒店式物业的的投资时代2、从历史的的变迁挖掘东东外滩的升值值潜力主题题活动形式东外滩板块投投资价值论坛坛执行关键媒体的持续关关注和报道活动策略

1、杨浦区政政府、区域内内其他开发商商联动2、邀请著名名主持人如陈陈鲁豫、吴小小莉等主持54纺织行业协会会战略联盟招招商主题酒会会活动策略提供一个开放放的交流平台台目标邀请嘉宾鹏欣战略合作作伙伴代表、、写字楼客户户、意向客户户2008年5月实施时间55推广策略高调推广、密密集投放、强强势引导高调调推推广广方式式渠道道目的的PR活活动动引爆爆市市场场树立立项项目目、、开开发发商商品品牌牌形形象象密集集投投放放报纸纸、、杂杂志志、、电台台、、电电视视短期期内内达达到到全全覆覆盖盖，，建立立项项目目形形象象强势势引引导导名人人效效应应、、舆舆论论宣宣传传现现场场包包装装，，销销售售道道具具建立立投投资资信信心心，，促促进进快快速速销销售售实现现项项目目强强势势引引导导56直效效低低成成本本营营销销——挖掘掘目目标标人人群群的的生生活活轨轨迹迹中中的的新新推推广广渠渠道道写字字楼楼上上班班与客客户户在在俱俱乐乐部部共共进进午午餐餐某集团总裁入住住五五星星级级酒酒店店打高高尔尔夫夫球球商场场购购物物高尔夫球俱乐部星级酒店资料商场金卡会员电梯媒体去机场出差机场广告、飞机杂志开车车上上班班接送送子子女女户外广告/电台广告休闲时尚杂志围追追堵堵截截推广策略57推广广渠渠道道户外外广广告告：：扼守守上上海海到到江江浙浙主主要要交交通通要要道道，，使使项项目目的的形形象象与与信信息息传传递递至至江江浙浙地地区区直邮邮：针对目标标客户来来源集中中区域及及上海其其他专业业市场经经营业主主进行宣宣传。公关活动动：充分利用用轻纺行行业协会会资源，，举行商商铺推介介会，邀邀请行业业协会中中高层管管理人员员、政府府机关公公务人员员参加，，推动与与会人员员购房及及通过与与会人员员的口碑碑传播，，达到促促进销售售的目的的。房展会会：参加春秋秋房展及及每年一一次的商商铺展。。短信信：针对上海海的手机机高端用用户进行行宣传，，针对老老客户直直行宣传传。推广策略直效低成成本营销销—挖掘掘目目标标人人群群的的生生活活轨轨迹迹中中的的新新推推广广渠渠道道58原则则1：：在项项目目昭昭示示性性最最佳佳的的地地方方，，放放置置项项目目楼楼体体条条幅幅原则则2：：卖点点清清晰晰、、主主题题明明确确原则则3：：公布布销销售售信信息息（（咨咨询询电电话话、、售售卖卖信信息息））原则则4：：条幅幅整整体体效效果果突突出出品品质质感感展示策略省钱钱且且直直接接有有效效的的户户外外广广告告-楼楼体体广广告告财富专线：8888888859卖场场造造势势————营营造造旺旺场场展示策略看楼楼路路线线醒醒目目标标识识系系统统沿路路道道旗旗指指引引标标识识：通通往往项项目目主主干干道道彩彩旗旗夹夹道道飘飘扬扬，，营营造造红红红红火火火火的的阵阵势势；；卖场外外围展展板：应根根据项项目的的推广广及时时更换换；其他：：灯箱、、展板板、广广告牌牌、形形象墙墙等。。体验五五星级级酒店店式的的入户户感受受挑高大大堂水晶吊吊灯大理石石花纹纹铺地地休闲沙沙发组组合花草植植物布布置专业物物管及及接待待台60展示策略样板区区体验验原则一一：细节展展示项项目高高贵品品质原则二二：不同风风格的的样板板间，，用产产品品品质吸吸引顾顾客。。原则三三：利用功功能及及设施施的完完整展展示，，给客客户投投资信信心形式：：以珠宝宝展柜柜的形形式，，展出出材料料的局局部，，以独独特的的造型型感和和灯光光等方方面气气氛的的渲染染，给给客群群以高高品质质的直直观联联想和和感受受。61样板房房布置置则注注重营造尊尊贵、个性化化特点点，通过过不同同风格格的装装饰，，突出品品位和个性性生活活，可可从细细部着着手，，如窗窗帘可可选择择点、、线、、方块块类的的图案案，墙墙壁上上悬挂挂个性性装饰饰物，，天顶顶上用用细的的线条条进行行空间间分割割。精装修修建议议展示策略62客户策略“世联拥拥趸”为经过过筛选选的世世联忠忠诚客客户，，他们们常年年和世世联合合作，，购买买多个个世联联代理理单位位，不不仅商商铺类类、写写字楼楼类、、小户户型公公寓类类产品品，还还有专专门的的投资资客，，他们们认可可世联联对于于形势势的判判断，，和我我方有有着良良好的的合作作及利利益关关系，，给到到美好好的前前景和和市场场判断断得到到合理理的投投资回回报率率，他他们有有着强强大的的经济济实力力，将将有机机会成成为本本项目目的目目标客客户。。鹏欣客客户资资源+世联联客户户资源源数据库名称客户数量写字楼数据库10481商铺数据库2917投资客数据库4000“鹏欣客客户资资源”中国家家纺行行业、、中国国贸促促会、、中国国纺织织品商商业、、中国国印染染、上上海家家用纺纺织品品、江江苏南南通家家纺商商会、、浙江江绍兴兴家纺纺、浙浙江海海宁布布艺等等63价格策略价格体体现价价值目标：：速战战速决决策略：：1、、低开高高走，，造成成价值值升值值趋势势2、提升性性价比比，兑现现产品品价值值，同同时让让利给给投资资者，，促促进快快销。。3、建立区区域租租金标标准，按7%的的年投投资回回报率率，按按4.2元元/平平方米米/天天租金水水平，，22000元元/平平米能能被投投资客客接受受；建议均均价定定位为为22000元元/平平米左左右，，风险险较低低64营销策策略总总控图图时间1月12月月推广阶阶段推广主主题推广渠渠道活动营营销工地围围墙、、营销销活动动工程节节点户外、、报纸纸、杂杂志结构封封顶形象导导入期期强销期期销售目目标报纸、、异地地推广广、房房展会会08年年尾盘期期老带新新营销销活动动售楼处处开放放开盘仪仪式80套套54套套2月3月4月5月6月7月8月9月交房120套40套套合作酒酒店签签约仪仪式暨暨产品品推介介会纺织织行行业业协协会会战战略略联联盟盟招招商商主主题题酒酒会会业主主共共建建平平台台联联谊谊市中中心心投投资资机机遇遇，，有有多多少少机机会会可可以以重重来来？？不是是你你在在财财富富，，是是财财富富在在找找你你！！市中中心心稀稀缺缺投投资资机机会会内环环缺缺货货-仅仅有有60个个做做市市中中心心高高薪薪房房东东的的席席位位市场场引引爆爆期期开盘盘65创造造市市场场活跃跃市市场场激发发市市场场春节11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月活动引爆爆项目08年开盘5月活动跟进进8月活动持续续营销阶阶段划分分营销阶段不同同，策略略重点相相应不同同66营销推广广的三大大阶段性性之1/活跃市场场推广主题题：广告主题题：针对对象象：本地活跃跃投资客客推广方式式：事件营销销、策划划报道、、媒体攻攻势、SP活动12月5月3月9月底形象导入期

市场引爆期强销期尾盘期7月全面展示示项目综综合实力力及发展展商的品品牌实力力。不是你在在找财富富，是财财富在找找你67策划报导导主题之之一通过品牌牌酒店管管理公司司及本案案高品质质内涵的的解读，，带出本本案对于于投资者者投资行行为极大大的安全全性和保保障性，，增强本本案的市市场影响响力。不是你在在找财富富，是财财富在找找你！68营销推广广的三大大阶段性性之2/激发市场场推广主题题：品牌酒店店管理公公司签约约，本案案投资价价值保障障广告主主题：：市中心心投资资机遇遇，有有多少少机会会可以以重来来？针对对对象：本地潜潜在投投资客客推广方方式：事件营营销、、策划划报道道、媒媒体攻攻势、、SP活动12月5月3月9月底形象导入期市场引爆期

强销期

尾盘期7月69藉由本本案““全球球品牌牌酒店店管理理公司司签约约”信信息的的发布布，可可快速速建立立本案案的知知名度度，给给投资资者建建立信信心保保障，，更为为本案案后续续推广广奠定定一个个高起起点的的平台台。投资保保障：：做***酒店店的房房东策划报报导主主题之之一70策划报报导主主题之之二着重阐阐述本本案稀稀缺的的市中中心投投资价价值，，以及及在高高品质质产品品硬件件+高高品位位服务务软件件+纺纺织行行业旗旗舰三三合一一的效效应所所产生生的无无限投投资潜潜力，，带动动市场场对本本案投投资价价值的的全新新认知知，逐逐步确确立本本案最最具投投资价价值的的市场场地位位。内环东东外滩滩板块块掀起起投资资新浪浪潮！！71东外滩滩发展展远景景+产产品火火热投投资氛氛围营销推广广执行的的三大阶阶段性之之3/创造市场场推广主题题：广告主题题：针对对象象：异地活跃跃投资客客推广方式式：异地巡展展内环缺货货，仅有有60个做市中中心高薪薪房东的的席位12月5月3月9月底形象导入期市场引爆期强销期尾盘期7月72策划报导导主题之之一借纺织城城到外地地专业市市场如南南通叠石石桥、浙江柯桥桥等进行招招商机会会，进行行异地推推广，拓拓宽客户户渠道，，促进尾尾盘销售售内环缺货货，仅有60席市中心高高薪房东东席位73营销预算根据上海海营销费费用规律律值，营营销费用用为总销销的1.5%，，2.2万平方方*22000元/平平方=4.84亿元*1.5%，约约为726万万元本项目推推广渠道道和投放放，如下下数据：：事项费用(万元)比例大众媒体21730%杂志7310%户外14620%营销活动29040%74THEEND！759、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:43:1203:43:1203:431/5/20233:43:12AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:43:1203:4