世联-广州某地产·香槟公馆营销策略总纲及销售执行报告

突围——保利·香槟公馆营销策略总纲及销售执行报告2011年1月12日商业秘密声明

本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对广州市世联房地产咨询有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果广州市世联房地产咨询有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。第一部分：项目认知及目标项目认知报告思路目标分解和核心问题第二部分：项目竞争环境分析第三部分：项目定位第四部分：策略&执行市场视角客户视角品牌视角项目视角项目属性定位项目形象定位营销总纲营销执行方案价格定位及推售安排番禺桥南——具有南国水乡特色的高质量城市生活区番禺中心城区，商业副中心项目认知

番禺南区，主要功能定位为“番禺中心组团、城市文化与商业中心、具有南国水乡特色的高质量城市居住生活区”。其范围包括市桥水道以南、沙湾水道以北、大刀沙以西、西环路以东约17.15平方公里的土地。未来这片17.3平方公里的土地将居住20万人。整个区域将打造为未来番禺的中心城区，是政府优先重点发展的区域，区域升值前景极为明显。本地块沙湾镇居住区番禺市桥本案桥南居住新区高尚住宅区商业区沙湾行政中心区番禺桥南——成熟居住区域，品牌开发商扎堆项目认知

桥南板块开发了近10年，在这近10年时间里面，番禺本地开发商和全国大开发商早已相中这块地。在本地开发商中，海伦堡、奥园、祈福、番禺房地产、泰隆等开发商早己进驻，桥南的东区已开发成熟，居住氛围浓厚。近年，外地开发商也开始看重这个板块，万科、雅居乐、保利、越秀城建也相继在此拍地，地价越拍越高，投资价值也自然水涨船高。南区品牌小盘中低容积率精品项目法式风情小区项目认知项目内容地块名称番禺区桥南街市良公路南侧占地面积22978平方米建筑面积48000平方米公建面积2580平方米容积率2.2总户数488户中小紧凑户型高实用率，无赠送空间户型朝向景观佳，均好性较好项目认知产品面积区间(㎡)户型梯户比套数建筑面积套数比面积比40-49一房一厅一卫1梯4户48225611%5%70-79两房两厅一卫1梯4户3325417%6%90-100三房两厅两卫1梯3、4户3072977967%69%120-130四房两厅两卫1梯3、4户68863615%20%合计

45643212100%100%预计首批货量8月开卖第二批货量10月开售年底售罄项目认知MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC外展售楼部开放样板房和示范园林开放1栋和4栋开盘2栋和3栋开盘售罄2011项目目标今年整盘售罄，实现均价16000元/㎡完成销售总额7亿价格：中小户型实现均价16000元/平米（带装修）速度：分两期推货，实现爆破式开盘，年底售罄，月均销售90套世联对目标的理解：叫好叫座精致小盘实现爆破式销售，要求高价高速，成为片区标杆项目核心问题——小盘如何突围，争取更好的市场表现？思考：我们实现目标所面临的环境如何？市场视角客户视角品牌视角项目视角

项目竞争环境分析思考：市市场环境境，是否否有利于于我们实实现目标标？市场视角角维度一：：广州市市场概况况维度二：：番禺市市场概况况维度三：：桥南市市场概况况维度四：：市场走走势预测测市场视角角客户视角角品牌视角角项目视角角广州市场场2010年，开发发商积极极拿地限购催生生地王批批量诞生生全年出让让商住用用地约1.9平方公里里，成交主主要集中中在萝岗和荔湾。平均地地价5893元，比2009年上涨10%。中中心城区区靓地频频出，加加上广州州城市价价值与楼楼市潜力力显现，，本地及及外来发发展商积极拿地。深业金沙沙洲地块块保利白云云新城地地块广铁南站站地块原高尔夫夫地块下塘西地地块达道路地地块广氮地块块中心城区区推出较较多优质质商住用用地，地地王频出出广州市场场新增供应应总体有有所增加加外围新增增供应增增加，中中心六区区供应减减少2010年全市商商品住宅宅新增供供应701万平方米，，比2009年同期增增加15.7％，是2006年以来供供应第二二多的年年份。其中外围围的番禺、花花都、南南沙区的新增增供应增增长明显显，特别别是番禺禺区由于于亚运城的推出，，新增供供应近250万平方米米，同比比增长250%；外围四四区新增增供应472万平方米米，同比比增长74%，是全市市新增供供应增长长的主要要动力。。广州市场场成交量有有所萎缩缩，成交交量持续续攀升限购后量量降价不不降，价价格反弹弹压力聚聚集2010年广州全全市一手手住宅成交面积积580万平方米米，同比比减少35.8%，市中心心消化情情况好于于外围区区域成交价格格延续2009年以来的的升势。。全年商商品住宅宅成交价格格12330元/平方米，，同比大大幅上升升34%；限购令出出台后广广州楼市市的成交交量出现现大幅下下降，但但成交均均积却保保持1.1万～1.3万的水平平，楼价高位位盘整反反弹压力力聚集，限购令令的反作作用开始始出现。。广州市场场2011年广州十十区新货货合计约约6.5万多套中心六区区：多个个区域供供应趋紧紧，仅白白云、海海珠增多多

外围围四区：：多个区区域供应应有增加加，仅番番禺有所所回落预计2011年广州十十区的新新货共约约6.5万套。其中新新增新货货5.7万套，中中心六区区继续趋趋紧，占占比仅四四成，白云相对充足足，外围围番禺和和花都合合计接近近五成。。中心六区区新货主主流均价价1.5-3万，外围围四区价价格拉差差大，番禺楼价价最高。思考：市市场环境境，是否否有利于于我们实实现目标标？市场视角角维度一：：广州市市场概况况维度二：：番禺市市场概况况维度三：：桥南市市场概况况维度四：：市场走走势预测测市场视角角客户视角角品牌视角角项目视角角番禺市场场南区土地地香饽饽饽地王回炉炉高价夺夺得番禺全年年出让商商住用地地4宗土地，，占地40万方，建面50万方，占了整个个广州商住住用地出让让市场的14%。成交的4块地当中，，其中3块都位于桥桥南，而且都被被保利和城建大开发商夺夺得，城建建夺得的两两块地都是是回炉地王王，其中5-3地块溢价37%。保利地块城建4-2地块城建5-3地块盈创兴业地地块地块收回前地价2010年地价溢价番禺南区4-26230728217%番禺南区5-34048553637%番禺市场2010年番禺新增增住宅供应应成全市之之最亚运城推出出促使供应应激增番禺全年批准预预售商品住住宅250万方，但成交才100万方，主要是因因为亚运城城在9月和10月取得预售售证，促使使新增住宅宅8000套，使番禺禺的供应量量突然激增增，占据广州市场1/3的份额。本年成交量量前三位的的楼盘分别别是亚运城、金山谷和尚东尚筑。番禺市场全年楼价波波段攀升，，均价13225元/㎡成交量受调调控影响二二次探底，，年底爆发发全年番禺楼价价低开高走，，波段式攀升升实现均价13325元/㎡，受到调控影影响成交价二度回落，但年重回1.4万水平。番禺全年成交交量100万方。受到两次调调控影响，成成交量有所探探底，但年底几个大盘集中开盘盘，从而推高年底的成成交量和成交交价。思考：市场环环境，是否有有利于我们实实现目标？市场视角维度一：广州州市场概况维度二：番禺禺市场概况维度三：桥南南市场概况维度四：市场场走势预测市场视角客户视角品牌视角项目视角板块内6个在售项目4个待建在建项项目番禺供需最热热点区域之一一桥南市场海伦堡流金岁岁月昊龙花园万科金色城品品星晨时代豪庭庭奥园广场雅居乐福景路路项目桥南板块在售项目桥南板块待售项目越秀城建4-2项目越秀城建5-3项目雅居乐清新路路项目博学公馆项目内容占地面积4.9万平方米建筑面积40万平方米容积率2.35地址番禺市桥南区福德路223号开发商广州市维信房地产开发有限公司在售主力户型460平米的复式；113-170㎡的三-四房价格16000-17000元/平米（毛坯）22000元/平米（带6000元/平米装修）成交均价在16000-17000元/平米区间销售速度约15套/月客户群1、番禺本地客户（私企老板、高级公务员、个体户）桥南市场海伦堡·流金岁月——南广州国际级级江景精品豪豪宅新政后价格持持平，走货缓缓慢新政后推出复复式单位，但但成交甚少，，成交单位都都是以毛坯交交楼为主，价价格平走。项目内容占地面积1.5万平方米建筑面积3.6万平方米容积率2.8地址番禺市桥南区福德路（禺山高级中学西侧）开发商广州市香缤房地产开发有限公司在售主力户型57平米两房、63平米三房、83平米四房价格14000元/方（毛坯）销售速度30套-40套/月客户群番禺本地客为主，投资和自住客各半小户型为主，，赠送面积“N+1户型”吸引较多桥南南本地客户，，学位是主要要卖点，成交交量和成交价价格较平稳。。桥南市场博学公馆——桥南精致小户户型，小户型型有大空间目前桥南唯一一在售小户型型项目内容占地面积6.2万平方米建筑面积7.2万平方米容积率1.25地址番禺沙湾镇得贤路837号(昊龙花园对面)开发商广州市万科房地产开发有限公司在售主力户型47-71㎡三-四房小复式价格20000元/平米（毛坯）折后均价19000元/平米销售情况80套/月左右客户群番禺本地客户为主，其中改善需求型客户较多。（生意人、公务员、教师，改善需求型客户较多）最后一批货11月底推出，成成交均价从之之前的1.8万涨到1.9万，现已基本本售罄。桥南市场万科·金色城品——11月底加急推最最后一批货，，价格微涨现已基本售罄罄项目内容占地面积6万平方米建筑面积15.4万平方米容积率1.5地址番禺桥南福景路729号（番禺中学南面）开发商广州市泰隆房地产投资有限公司在售主力户型123-230平方米的三-五房价格20000元/平米（毛坯）成交均价19000元/㎡销售情况元旦解筹，销售近20套客户群番禺本地二次置业以上客户，以私企老板和高级公务员为主星晨时代豪庭庭以大面积为为主，12月底推出样板板房，增加了了推广，弥补补以前推广展展示的不足，，元旦解筹。。321456789桥南市场星晨时代豪庭庭——桥南大户型豪豪宅项目重新蓄客，元元旦解筹，打打开滞销局面面桥南市场奥园广场——桥南大型综合合体，未来商商业中心公寓已全部售售罄，目前只只售商铺项目内容占地面积63,705㎡建筑面积247,369㎡容积率3.88地址广州市番禺区桥南街福德路（海伦堡对面）开发商广州奥誉房地产开发有限公司在售主力户型200㎡左右的商铺价格公寓：1.5元/平米（带2500元/㎡装修）成交均价1.4万元/平方商铺：3万元/平方销售情况公寓开盘当天已基本售罄目前销售商铺客户群番禺本地投资客为主，少量自住客桥南唯一带装装修的办公产产权公寓，不不受限购限制制，销售火爆爆。桥南市场总体均价1.4～1.8万元/㎡（毛坯）中小户型需求求量大，供应应紧缺大户型供应充充足项目名称规模均价主力户型总价销售速度（套/月）海伦堡流金岁月占地：4.9万㎡建面：40万㎡16000-17000元/平米（毛坯）22000元/平米（带6000元/平米装修）460平米的复式；113-170㎡的三-四房平层：180-300万（毛坯）复式：736万（毛坯）15星晨时代豪庭占地：6.2万㎡

建面：7.2万㎡19000元/㎡（毛坯）123-230平方米的三-五房230-430万（毛坯）蓄客博学公馆占地:1.5万㎡

建面:3.6万㎡14000元/方（毛坯）57平米两房、63平米三房、83平米四房80-120万（毛坯）30-40

万科金色城品（售罄）占地：21万㎡建面：23万㎡19000元/平米（毛坯）47-71㎡三-四房小复式90-140万（毛坯）80昊龙花园（尾货）占地20万㎡建面30万㎡9000元/㎡（毛坯）180㎡四房162万（毛坯）10奥园广场（商铺）占地：6.3万㎡建面：24.7万㎡30000元/㎡约200㎡商铺600万——新政前后销售售均价没有明明显调整，但但个别楼盘的的推广力度加加大桥南市场雅居乐两地块块——清新路项目工工程已到地上上一层，预计计5月开售福景路项目已已打好桩，但但工程进度比比较慢本项目雅居乐清新路路项目总建面5.2万㎡，约500套雅居乐福景路路项目总建面14万㎡，约1300户景福路项目的的规划10栋楼，2梯6户蝶型结构为为主，基础桩桩已打好，但但施工现场已已停工，杂草草乱生。受停工令影响响，两地块都都停工，但清清新路项目已已复工，预计计先推出；福景路地块工工程进度比较较缓慢，预计计清新路项目目售完再推出出，明年年底底或后年年初初推出清新路路项目目亚运运后复复工，，工程程进度度已到到地上上一层层，总总层数数18层，预预计明明年5月开卖卖。桥南市市场城建两两地块块——根据工工程进进度，，预计计明年年上半半年不不会推推出4-2地块项项目或或后年年才推推出城建4-2项目总建面面28万㎡城建5-3项目总建面面9万㎡本项目目城建4-2项目仅仅有一一台钩钩机在在平整整土地地，预预计明明年不不会开开卖。。城建建5-3项目目现现场场没没有有施施工工，，预预计计明明年年上上半半年年不不会会推推出出，，最最快快也也要要明明年年年年底底才才推推出出。。按照照一一般般开开发发的的习习惯惯，，4-2地块块是是桥桥南南的的地地王王，，所所以以5-3地块块会会先先开开发发，，但但现现场场尚尚未未施施工工，，明明年年上上半半年年也也不不会会推推出出，，4-2地块块或或后后年年才才推推出出上半半年年中中小小户户型型缺缺货货雅居居乐乐清清新新路路项项目目或或先先于于本本项项目目面面世世预计计明明年年上上半半年年板板块块均均价价在在1.5万元元以以上上共456套50-130㎡㎡的1-4房1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月流金金岁岁月月剩余余货货量量约约600套（（113-170㎡㎡的三三-四房房））博学学公公馆馆星晨晨时时代代豪豪庭庭剩余余290套（（57～83平米米两两房房至至四四房房））剩余余570套（（123-230平平方方米米的的三三-五五房房）雅居乐清清新路项项目预计2011年5月推出：：约500套城建4-2项目预计2012年推出，，建面28万方城建5-3项目本项目预计2011年尾推出出，建面9万方根据工程程进度，，本项目目5月份做展展，6月份开放放售楼部部，8月份首批批货开盘盘推广蓄客客期未来竞争争雅居乐福福景路项项目预计2011年尾推出出，约1300套雅居乐清清新路项项目——地理位置置、周边边配套和和公交便便捷度都都比本案案优胜规模、品品牌和户户型打成成平手未来竞争争本案雅居乐清清新路项项目规模：4.8万㎡，456套品牌：保保利地产产规模：5.2万㎡，约约500套品牌：雅雅居乐户型：90-100㎡中小户型型为主户型：100㎡左右的中中小户型型为主地理位置置：离市市桥较远远，自带带小型购购物超市市周边配套套：华润润万家、、番禺中中学、奥奥园冠军军城临街街商铺地理位置置：靠近近市桥，，离海伦伦购物公公园、奥奥园广场场较近周边配套套：海伦伦购物公公园、禹禹山高级级中学、、奥园广广场、南南区公园园打平：规规模、品品牌、户户型劣势：地地理位置置、周边边配套VS公交便捷度：：3条公交线路，，没有直达地地铁站的线路路公交便捷度：：近10条公交线路，，其中3条公交线直达达地铁站本项目必须在在产品附加值值上下功夫，，产品比雅居居乐优胜，才才能竞争取胜胜思考：市场环环境，是否有有利于我们实实现目标？市场视角维度一：广州州市场概况维度二：番禺禺市场概况维度三：桥南南市场概况维度四：市场场走势预测市场视角客户视角品牌视角项目视角明年楼市预测测尽管今年受到到调控影响，，市场出现二二次探底，明明年的各种不不确定性因素素增多，导致致明年的楼市市更难触摸。。但从政府、、开发商和经经济三大层面面分析，明年年的楼市会有有一点的端倪倪：政策层面：十二五规划划促进房地产产市场健康平平稳发展；3000万套保障住房房逐步投放市市场；限购及及预售资金监监管城市扩大大化；房产税税开征，对城城市产生差异异化影响；经济层面：通胀加息预预期，促进楼楼市升温；上上调存款准备备金率，收紧紧对流动性资资金的管理；；开发商层面：资金充足，，利用外资出出现大幅上涨涨；纵观各个层面面，明年短期期内楼价还有有一定的上涨涨空间，政府府的各项调控控政策都是慢慢性药，楼市市维稳是中长长期目标。长期因素短期因素楼市预测一线城市——调控继续或退退出成交量的涨落落不改成交均均价的稳步提提升二线城市——成交量出现短短期反弹成交均价出现现分化楼市预测三线城市——被调控误伤的的城市，刚需需决定成交量量的走势成交均价保持持平稳楼市预测市场总结宏观市场：预计2月份成交量二二次探底，3月份开始上涨涨，受到通胀胀、加息等短短期因素影响响，明年上半半年楼价会稳稳步提升；中观市场：限购后广州州成交价不降降反升，地王王批量诞生，，预期明年楼楼价继续升温温；微观市场：明年番禺的的供应量将是是广州各区之之最，供需两两旺；明年上上半年桥南市市场中小户型型紧缺，供不不应求下楼价价或被抬升；；随着明年上半半年博学公馆馆的售罄，中中小户型缺货货，预计届时时板块均价1.6～1.8万元。雅居乐乐清新路项目目年中开盘，，将会是中小小户型价格的的风向标。由于本项目的的售价不比雅雅居乐清新路路项目低，但但雅居乐项目目的综合素质质比本案好，，项目要突围围，软件和硬硬件就要PK赢雅居乐。思考：面对竞竞争，目标客客户群能否认认可项目，接接受价格？客户视角目标客户群群研究目标客户群群定位客户深度挖挖掘市场视角客户视角品牌视角项目视角区域楼盘主主要以番禺禺本地人为为主桥南、市桥桥、沙湾、、榄核、石石碁等周边边强镇区内消化程程度高客户研究目前桥南在在售楼盘的的客户主要要以区内客客户比较多多，其次是是市桥和沙沙湾的客户户，桥南以以南的镇区区也有不少少客户来购购买，包括括榄核、灵灵山、大岗岗、鱼窝头头等工业强强镇。市桥桥以北和以以东的客户户比较少，，主要原因因是华南板板块和亚运运板块的供供应充足，，客户跨区区购买的需需求少。桥南沙湾市桥石碁榄核灵山鱼窝头大岗桥南客户——购买目的以以自住为主主，价格承承受能力较较高认同区域价价值和片区区均价客户研究首次置业二次置业或以上投资客客户身份在桥南与父母居住，30岁左右，一家三口或四口；在桥南或市桥工作，公务员和企事业单位职员为主；生活圈多数在桥南；在桥南居住多年，年龄30-40岁，高级公务员、企事业单位高管、个体户或私企老板；小孩开始上小学或初中；在桥南居住或工作，40-50岁，企业老板为主；有一套或多套房产；置业动机准备结婚，组建新家庭；已习惯在桥南生活，不想搬离桥南；居住两房或小三房，想换大房；关注小孩的教育，注重楼盘的学位情况；通胀带来的压力；看好番禺和桥南未来的发展；关注点小三房，高实用率，不要靠路边；攀比品牌，但要性价比；不要单体楼，要有园林；带装修；小区环境要好，楼间距、绿化率都要关注；要有大园林，最好是看水景园林；大三房或四房，户型要舒适，南北通透；出租或倒卖均可；关注升值潜力、楼盘口碑和开发商品牌；小三房或四房，南区需求较大的户型承受价格总价不要超过150万，承受能力有限带装修1.6-1.7万元都可以接受带装修1.6-1.7万，部分能接受1.8万元的均价市桥以北的的番禺客户户——基本认同区区域价值但受亚运板板块和其他他大盘影响响，选择较较多客户研究首次置业二次置业或以上投资客客户身份番禺本地人，在市桥居住或工作，25-30岁，与父母居住；外地人，在市桥工作，目前租房，30岁左右；番禺本地人，30-40岁，居住在城中村或房改房；外地人，一家三口，已在番禺购房；在番禺生活或工作，私企老板为主，有多套房产；置业动机置业地点选择性多，华南板块、押运板块和桥南板块均可，但要交通方便，靠近市桥；婚房；政府规划桥南很好，但桥南的房子都不便宜，未来都是富人区；换房，大三房或四房；追求大社区和大园林，楼盘密度要低，楼间距要宽；带有自住加投资的性质，抵制通胀的压力；闲钱较多，需要投资增值；楼市飙升、通胀压力加强投资意识；关注点性价比和楼盘的口碑，多数是经朋友介绍买房；两房或小三房，实用率高，不要靠路边，最好看园林；交通方便，生活配套齐备；关注幼儿园、小学等教育资源；户型要南北对流，开间要宽阔；看园林，视野开阔；要求物业管理好；小区有档次，环境差的不考虑区域升值潜力；楼盘的口碑、开发商的品牌和户型；承受价格带装修1.4-1.5万，雅居乐剑桥郡、尚东尚筑都是不错的选择带装修1.5-1.6万元左右，亚运城、东湖洲花园和招商金山谷都不错带装修1.4-1.8万元，主要看楼盘的品质，多数选择亚运板块广州客户——对区域认知知有限较多选择华华南板块和和亚运板块块客户研究首次置业二次置业或以上投资客客户身份在广州工作的外地人为主，30岁左右，目前在广州租房；在天河或海珠工作为主；在广州工作或生活，40-50岁左右；在天河工作为主，多数为私企老板置业动机购房自住；番禺的楼价比广州低，受价格驱赶来番禺置业；改善居住环境，喜欢番禺的空气好，山水资源丰富；欣赏社区的配套齐全和园林绿化；看重番禺的发展潜力，认为升值空间大；受亚运城的影响，关注番禺楼市；关注点价格便宜、性价格；户型舒适度；通勤时间和交通便利性，要有楼吧或者地铁；大社区、居住氛围和升值潜力景观、自然资源；大社区，高绿化率、大配套；户型的舒适度；距离广州近，交通方便；升值潜力；长线或短线投资；大社区，分期开发，获利容易；承受价格带装修1-1.2万元，首选亚运城、十年华南、十年小雅等大盘带装修1.3-1.5万元带装修1.5万元左右，这样的价格区间在番禺选择很多思考：面对对竞争，目目标客户群群能否认可可项目，接接受价格？？客户视角目标客户群群研究目标客户群群定位客户深度挖挖掘市场视角客户视角品牌视角项目视角区内客户与与本项目基基本契合市桥以北的的番禺客户户需要力争争广州客户为为偶得客户户客户定位核心客户重点客户潜在客户客户类型客户描述1、桥南、市市桥、沙湾湾等周边镇镇区的首置置白领2、番禺市桥桥的企事业业单位人员员、公务员员、个体老老板1、市桥以北北白领、企企事业单位位人员2、番禺本地地投资客，，私企老板板、个体户户为主广州客户，，以海珠、、天河客户户为主1、看重配套套、教育、、交通；2、需求大三三房或四房房；3、关注投资资前景；普遍需求小小三房，关关注产品附附加值、品品牌、对总总价、月供供较敏感，，总价最好好控制在150万以下保利品牌的的忠诚者，，对交通要要求较高，，倾向选择择地铁物业业，需作适适度引导客户定位番禺中心都都市小资他们主要居居住在桥南南或者是市市桥以南，，需求100㎡左右的小三三房；他们年轻，，受高等教教育，准备备结婚；他们喜欢番番禺，习惯惯在番禺工工作和生活活，对桥南南的发展充充满信心；；他们是城市市中坚，好好消费和享享受，但注注重性价比比；他们爱好旅旅游，喜欢欢艺术，崇崇尚欧美的的浪漫生活活；UrbanPettyBourgeoisieInPanyuCenter思考：：面对对竞争争，目目标客客户群群能否否认可可项目目，接接受价价格？？客户视视角目标客客户群群研究究目标客客户群群定位位客户深深度挖挖掘市场视视角客户视视角品牌视视角项目视视角客户深深挖市桥以以北的番禺禺客是是我们们力争争的客客户项目的的爆破销销售、溢价提提升都需要要这些些客户户的支支撑在华南板板块和亚运板板块的包围围下，，如何何让项项目突突出重重围，，挖掘掘这部部分客客户的的资源源？区域认认可度度——基本认认同区区域价价值，，但觉觉得楼楼价稍稍高区域归归属感感比亚亚运板板块高高客户深深挖「看好桥南的的未来来发展展前景景，市桥桥新楼楼盘不不多，，而且且桥南的的学校校比较较好，所以以也打打算在在桥南南买房房」——市桥·吴先生生·40岁·外地人人「桥南的的房子子都不不便宜宜，同样样的价价钱我我可以以在尚东尚尚筑买买最好好朝向向和位位置的的房子子」——市桥·李先生生·30岁·本地人人「桥南的的规划划是很很好，但楼价比比较高高，而且且都是是毛坯，我看看中了了剑桥郡郡，1.4万元还还带装装修，小区区和环环境都都很好好」——钟村·张小姐姐·30岁·本地人人「看过亚运城城，不过过那边边起码码等5年才成成熟，桥南早早已成成熟了了，配套套都比比那边边要好好很多多。但但如果果长线投投资，会选择亚亚运城城」——市桥·许先生生·40岁·本地人人项目认认可度度——位置、、产品品、品品牌都都认可可总价在在150万以下下吸引引力更更高客户深深挖「知道保保利这个品品牌，，知道有有保利利公馆馆2010，100㎡左右的的小三三房最适合合，单价最好不要超过1.5万」——市桥·孙先生·28岁·本地人「性价比最重要，品牌还是其其次，保利是大品品牌，但如果价价格太高接接受不了，，带装修1.3-1.4万最适合」——石碁·何小姐·35岁·本地人「目前在广雅租房子子，觉得雅居乐的楼楼盘挺好，价格也适中中，所以在十年小雅买买了一套。。桥南很少去，没什么了解解」——钟村·周先生·29岁·外地人客户深挖小小结区域价值、、教育资源源、品牌价价值是能吸引市桥以北客户购买的的最大优势势，必须在在推广过程程中加以强强调，以突突出重围；；价格高企、、通勤时间间长、交通通成本高是客户深挖挖的最大阻阻力，必须须在销售过过程中加以以引导；思考：在桥桥南市场的的品牌大战战下，我们们能否突围围？品牌视角区内品牌竞竞争分析区外品牌竞竞争分析市场视角客户视角品牌视角项目视角桥南市场——外地品牌跃跃跃欲试本土品牌和和大品牌开开发商扎堆堆品牌竞争东莞·香缤地产番禺·泰隆地产番禺房地产产综合开发发番禺沙湾房房地产本土开发商商：泰隆地产：星辰时代代豪庭番禺房地产产综合开发发：昊龙花园园番禺沙湾房房地产：金沙丽水水外地开发商商：香缤地产：博学公馆馆广州品牌开开发商：海伦堡：流金岁月月奥园：冠军城、、奥园广场场越秀城建：两地块国家品牌开开发商：万科：金色城品品保利：香槟公馆馆雅居乐：两地块客户对本地地品牌的认认知——认知点为绿绿化、性价价比、户型型、物管和和价格海伦堡口碑碑最好，番番禺房地产产最差品牌竞争「当初买花样年华的时候才1万出头，海海伦堡的楼楼盘绿化做得不不错，当初购买买觉得性价比还是很高的的，物业管理还还可以。现在开发发流金岁月，，觉得价钱钱太贵了，，而且密度度又大，比起流金岁岁月，我更更喜欢现在在住的花样样年华」——海伦堡花园园年华业主主「我买的是奥园冠军城城，90方的小三房感觉很实用，而且二楼楼送了一个大露台，感觉特别别实惠。奥园冠军军城的户型做得比比错，当初买的的时候才8000多元，很便宜，而且还在番禺中学的的招生地段段，这个户口很很值钱。」——奥园冠军城城业主番禺房地产产综合开发发「在昊龙花园买买了两房，比起其他他楼盘，买买昊龙华园园就是贪便宜，但买了之之后才发现现很多东西西都不保障障，譬如原原来的绿化用地改改为停车场场，物业管理也也是出了名名的差，整个桥南南最差的物物业管理就就是昊龙花花园了。」——昊龙花园业业主客户对大品品牌的认知知——雅居乐的美美誉度和忠忠诚度较高高，口碑最最好万科的知名名度高，但但在番禺缺缺少忠诚者者品牌竞争「有几个朋友友都住在雅居乐花园园，他们都推推荐我买那那里。走在在广雅的大大街上，看看回十年前的建建筑，依然然不觉得落落伍，而且整个个街区越看看越有味道道，可以说说雅居乐的的物管做得不不错。雅居乐的的配套也是很很完善，环环境也很优优美，装修修也做得很很好，跟华碧相相比，虽然然华碧便宜宜2、3千元，但是是整体素质质都比雅居居乐差。」——市桥客户·自住客「看过金色城品，但始终没没有买。万万科是大品牌，虽然我没没有住过万万科的房子子，但各方方面都应该该做得不错错，应该可以信信赖的。我没有有买金色城品主主要是单价价太高了，而且买一层送一层层感觉没有保保障，因为合同的的面积只写一一层，担心日后不会会那么容易出出售。」——桥南客户·投资客番禺客户看保保利——基本能认知保保利，经过公公馆的推广不不缺知名度但缺少忠诚度度，园林和户户型是美誉度度的认知点品牌竞争「当然知道保利，开发房地产的大企企业，国企，好像还是上市公司。」——桥南客户「保利之前在番禺做做了很多广告告，满街都是，，但那个楼盘盘没去看过。。」——桥南客户「保利公馆2010开盘的时候我我去过，当初价格挺便便宜的，但觉得太太远没有买，，保利的园林感觉不错错，户型很实用，但那个外立立面太土了」——桥南客户·企业财务总监监保利对桥南各各品牌的竞争争分析——优势为户型和和绿化劣势为价格，，可通过提高高性价比来弥弥补价格劣势势品牌竞争园林绿化性价比户型物业管理价格品牌美誉度雅居乐（桥南两地块）新加坡风情园林，亚热带植物价格比周边楼盘高，但性价比高蝶形结构为主，实用性一般口碑很好未定高海伦堡（流金岁月）注重园林绿化的打造，多数为东南亚水景园林在售楼盘价格较高，性价比低大户型为主，两梯两户或三户，合拼户型物业管理口碑可以豪宅定位，毛坯均价1.6万元较高泰隆（星辰时代豪庭）巴厘岛风情园林，50%绿化率，私家河景价格高，性价比低大户型，一梯两户或三户，板楼或品字形结构一般毛坯均价2万元一般香缤（博学公馆）绿化面积少赠送面积多，性价比高赠送面积多一般毛坯均价1.4万元一般番禺综合开发（昊龙花园）绿化差价格便宜户型一般，中规中矩口碑差毛坯均价1万元差保利（香槟公馆）法式风情水景园林带精装修，性价比较高两梯三户或四户，实用率高口碑可以带装修1.6万元较高winwinwinwinwinwin思考：在桥南南市场的品牌牌大战下，我我们能否突围围？品牌视角区内品牌竞争争分析区外品牌竞争争分析市场视角客户视角品牌视角项目视角外来大品牌——亚运城，对区区域和配套的的认可大于品品牌认可认可亚运城的的投资价值品牌竞争「地王大盘，升值潜力高，配套齐全，高科技领先水平，首首选两房，性价比高，而且最靠近地铁」——天河自住客「亚运板块的升升值潜力应该该比桥南高，毕竟那边有有政府的大力力支持，桥南适合自住住，亚运城适适合投资。虽然说亚运城是未来来的广州新城城中心，但毕竟太遥远远了，现在还还没能看到。」——桥南投资客「虽然是大盘，配套齐全，但要居住成熟熟最快要3-5年，虽然两房和和三房的价格比番禺很多大大盘都便宜，但首选不会会在那里，因因为自己住惯惯了桥南，首选还是桥南南。5大开发商是有有实力，而且还是现现楼，但不会追着那那个品牌去买买。」——桥南自住客品牌视角总结结番禺本地人比比较“实在”注重性价比、园林、户型和物管开发性价比高、园园林精致、户户型优秀的产品提高“保利”品牌在番禺的的美誉度和忠忠诚度，提高高品牌竞争力力，突围市场场！产品品牌认知思考：在桥南南市场的品牌牌大战下，我我们能否突围围？项目视角项目五大价值值的梳理FAB模型市场视角客户视角品牌视角项目视角价值梳理中央居住区番禺中心城区区，番禺商业业副中心规划地铁17和19号线经过本区区域商业副中心、、高质量生态态生活住区项目位于的桥桥南区是番禺禺未来的商业业副中心和高高质量生态生生活区。奥园园广场的商业业中心后年落落成，在项目目南侧的城建建4-2地块也有大体体量商业，规规划地铁17和19号线经过本区区域，本区域域未来的居住住价值将更高高，成为番禺禺的“城市居居住区”。价值梳理产品价值小三房为主的的紧凑户型带精装修，实实用率高，竞竞争力强小三房为主的的刚需户型定定位，符合市市场主流需求求，总价低，，降低客户的的购买门槛，，增强市场竞竞争力，“短平快”的竞争策略略使这个小规规模的项目迅迅速走俏，赢赢得市场口碑碑。价值梳理法式风情桥南最优雅、、最浪漫的小小区桥南唯一法式式建筑楼盘优雅、浪漫的的法国情怀，，在林林总总总的欧式宫廷廷风格中脱颖颖而出。蓝灰灰色和米白色色为外立面的的主要色调调，再配以法法式穹顶作为为建筑元素，，形成保利香香槟系列独特特的建筑特色色。价值梳理教育资源番禺中学南校校区、市桥实实验小学番禺优质教育育资源2007年，被命名为为广东省首批批“国家级示示范性普通高高中”；2008年荣膺首批““广东省普通通高中教学水水平优秀学校校”称号；学校还先后荣荣获全国100所传统体育项项目学校、全全国中小学中中华传统美德德教育优秀实实验学校、广广东省绿色学学校、广东省省教育工作先先进单位等荣荣誉。价值梳理品牌价值保利地产中国央企房地地产综合实力力第一名保利地产——近年荣获“最最具投资价值值地产上市公公司”、“沪沪深房地产上上市公司综合合实力TOP10””、“2010年中国房地产产百强企业综综合实力三甲甲”、“2009中国和谐人居居金筑奖””等荣誉，房房地产企业的的航空母舰。。品牌牌理理念念：：和和者者筑筑善善随着着企企业业品品牌牌发发展展到到一一定定阶阶段段，，公公司司在在对对品品牌牌理理念念的的深深入入挖挖掘掘下下，，提提出出了了““和和者者筑筑善善””的的品品牌牌理理念念。。以以和和为为道道，，追追求求建建筑筑、、人人与与社社会会的的和和谐谐共共生生，，营营造造业业主主的的和和美美生生活活，，促促进进企企业业的的和和谐谐发发展展；；以以筑筑立立业业，，品品质质为为先先，，追追求求卓卓越越，，不不断断创创造造与与构构筑筑理理想想生生活活与与丰丰美美人人生生；；以以善善为为达达，，心心存存感感恩恩，，诚诚待待他他人人，，关关爱爱社社会会。。‘‘和和者者筑筑善善’’既既体体现现了了保保利利地地产产““以以和和为为道道””的的文文化化底底蕴蕴，，又又传传递递了了““以以善善为为达达””的的价价值值准准则则。。B（benefit/value）：楼盘带带给用用户的的利益益/价值F（Features/fact）：项目本本身的的特性性/属性A（Advantages）：相对于于竞争争对手手项目目的优优势保利品品牌，，好品品质的的信心心保证证；法式风风情，，品味味法国国香槟槟的醇醇香；；紧凑户户型，，市场场热销销的刚刚需户户型；；番禺商商业副副中心心，高高质量量生态态生活活区；；道路通通达性性好，，规划划地铁铁17和19号线沿线线；紧靠番禺禺中学，，教育资资源丰富富；法式风情情优雅的的生活态态度；保利品牌牌带来的的口碑保保证；享受区域域升值带带来的乐乐趣；FAB价值梳理理思考：经经过四大大视角的的分析，，本项目目如何占占位，突突围市场场？市场视角角客户视角角品牌视角角项目视角角以桥南为为中心周周边镇区区的都市市小资为为核心客客户群，，市桥以以北的客客户需力力争突围围，广州州客户为为偶得客客户性价比、、园林、、户型、、物管为为品牌认认知点，，通过产产品开发发让客户户认知保保利品牌牌，提高高品牌美美誉度和和忠诚度度，与雅雅居乐、、亚运城城等大品品牌跨区区域竞争争，突出出重围区域价值值、法式式风情、、产品价价值、教教育资源源和品牌牌价值是是项目五五大价值值，法式式风情是是项目核核心价值值，突出出区域价价值和教教育资源源，争夺夺市桥以以北的市市场明年番禺楼市市稳步上涨，，桥南中小户户型市场供应应紧缺，区内内主要竞争对对手为雅居乐乐清新路项目目，只有PK赢该项目，才才能突出重围围项目定位项目属性定位位项目形象定位位属性定位概括项目的区区域价值、法法式风情和品品牌价值，占占位市场——番禺中心·法式风情品牌牌领地Panyucenter,Frenchstylebrandterritory基于法式风情情是本项目区区别于其他竞竞争对手的主主要符号；基于主力年轻轻的客户群追追求小资的优优雅生活；基于主力客户户群仍然是市市桥南或市桥桥客户；基于品牌价值值是与区内其其他大品牌开开发商竞争的的发力点；形象定位竞争对手的形形象定位区域项目形象定位桥南海伦堡流金岁月显赫之上，境界所在星辰时代豪庭公园九座，璨若星辰博学公馆才智中心，领世名门亚运板块亚运城现在，就是未来东湖洲花园新城央·皇家风范·传世大宅金海岸花园开阔自由，和谐高贵华南板块剑桥郡滨爵览尽江山，誉传百年剑桥郡佰利山绚丽人生，梦想由心在确定形象之之前，先看看看竞争对手的的形象定位——诉求点主要是是地段、景观和建筑，缺乏对文化化和生活层面面的归纳保利·香槟系列——通过“香槟文文化”的演绎绎，传播“香香槟生活”的的感受，营造造极致感性的的品牌体验。。“香槟味道”——纯粹的法式风风情建筑和园园林的设计，，打造出浪漫漫优雅的产品品气质。关键词：浪漫漫“香槟人生”——至尊人性化的的销售和物业业服务，营造造出尊贵的居居住体验和社社区氛围。关键词：尊贵贵“香槟生活”——高雅生活圈层层，创造出充充满浪漫温馨馨情调的居住住和精神领地地。关键词：优雅雅让城市又有了香槟的味味道番禺中心·法式风情品牌牌领地Panyucanter,Frenchstylebrandterritory2004年，保利地产产携香槟花园园来到珠江新新城，让广州州有了香槟的的味道，优雅雅、浪漫、高高贵。保利香香槟花园传递递了一种高雅的品品位追求和温温馨的生活基基调，我们在营销销上将这种生生活基调定义义为“香槟生生活”。2011年，保利地产产将“香槟生生活”移植到到番禺桥南，，让城市又有有了香槟的味味道！纯正香槟，自自诞生伊始，，便是无边风风华最优雅的香槟槟，总有最优优雅的氛围相相配最优雅的香槟槟，能统一建建筑的理性与与浪漫的情怀怀最优雅的香槟槟，一切以主主人奢享为中中心May,2011让城市又有了了香槟的味道道June,2011让公馆生活有有了香槟的味味道JULY,2011公馆生活，在在香槟里沉醉醉August,20118月1日，开启城城市香槟日日September,2011优雅生活，，从保利·香槟公馆开开始October,2011香槟生活，，为您开启启!亮相：让城市又有有了香槟的的味道起势：让公馆生活活有了香槟槟的味道乘势：公馆生活，，在香槟里里沉醉开盘：8月1日，开启城城市香槟日日深化：优雅的生活活，从保利利·香槟公馆开开始二期开盘：：香槟生活，，为您开启启MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC2011亮相起势乘势开盘深化二期开盘系列推广语语做展售楼部开放放示范园林开开放开盘二期开盘策略&执行营销策略总总纲营销执行方方案价格定位及及推货安排排思考：突围围市场，第第一期开盘盘爆破，树树立项目标标杆形象，，为项目实实现高价高高速奠定基基础营销策略总总纲Stratagem1:形象策略Stratagem5:推广策略Stratagem4:展示策略主动式领导导者，强调调区域、产产品和品牌牌的不可复复制性。通过“香槟槟文化”的的演绎，传传播“香槟槟生活”的的感受，营营造极致感感性的品牌牌体验。结合项目特特色，树立立项目形象象，将法式式风情完美美呈现。Stratagem2:竞争策略策略上的挑挑战者，改改变游戏规规则，建立立新的物业业类型Stratagem3:产品策略通过软硬件件的高品质质打造，建建立番禺法法式产品的的新标准。。当他们在追追求大盘的的“大而全”的时候，我我们的区域域市政配套套已成熟；；当他们选择择高屋建瓴瓴的泛滥建建筑时，我我们已经把把浪漫的建建筑与优雅雅的生活融融为一体；；当他们还在在为贴金贴贴银的豪气气比拼时，，我们踊跃跃地为设计计和格调而而痴狂；当他们向往往异域生活活的赝品时时，我们尝尝试着体验验空间的品品质与细节节的格调化化成长；当他们标榜榜传世宅邸邸时，我们们始终坚信信着我们的的——开启番禺最最浪漫优雅雅的生活；；超越竞争的的营销全攻攻略策略&执行营销策略总总纲营销执行方方案价格定位及及推货安排排思考：突围围市场，第第一期开盘盘爆破，树树立项目标标杆形象，，为项目实实现高价高高速奠定基基础以法式风情情为主线，，贯穿整个个营销推广广期产品线——优雅浪漫的的法式建筑筑展示线——法式风情，，香槟生活活物料线——《香槟生活》楼书推广线——让城市又有有了香槟的的味道活动线——法式生活之之旅产品线展示线物料线推广线活动线营销执行让城市又有有了香槟的的味道让生活更优优雅——法式风情的的尽致表现现，让香槟槟更优雅装修标准的的提升小区配套的的增加项目其他价价值增值楼栋命名雅居乐在番番禺其他项项目的装修修标准——七大国际顶顶级品牌，，装修报价价仅3000元/㎡值回价钱，，没有浮夸夸交楼标准本项目的主主要竞争对对手是雅居居乐，虽然然目前不知知道雅居乐乐项目的交交楼标准，，但从雅居居乐在番禺禺的一贯做做法，交楼楼标准都是是比较高，，而且客户户都觉得很很值这个价价——雅居乐鸿禧禧华庭·2期星徽>>84～120㎡两房至三房房，均价14500元/㎡，带2500元/㎡装修洁具引进德德国高仪品品牌，厨房房采用方太太品牌，地地板为国内内高端品牌牌产品。雅居乐花园园·十年小雅>>75～150㎡两房至四房，均价价14000元/㎡，带3000元/㎡装修丹麦威法橱橱柜、意大大利爱芭厨厨电、奥地地利百隆厨厨房五金、、美国科勒勒卫浴、德德国卡德维维全进口浴浴缸、德国国海福乐专专业五金、、德国西门门子开关等等七大国际际顶级品牌牌产品，以以及顶固衣衣柜。剑桥郡·佰利山>>105～109平米的三房房，均价14200元/㎡，带3000元/㎡装修丹麦威法西西门子的橱橱柜、意大大利爱芭厨厨房设备、、德国海乐乐专业五金金门锁、美美国科勒\德国高仪洁洁具、奥地地利百隆厨厨房五金铰铰链、德国国卡德维全全进口浴缸缸、德国西西门子开关关等七大国国际顶级品品牌产品提高本项目目的装修标标准，价值值不能比雅雅居乐低在西海岸09的交标上，，增加赠送送松下收纳纳系统交楼标准提升室内装装修交楼标标准：增加赠送的的电器，如如空调、洗洗衣机，全全部用国际际名牌产品品；赠送具有强强大收纳功功能的柜子子，如松下下的衣柜、、鞋柜、书书柜等；提高装修标标准，与雅雅居乐的七七大国际顶顶级名牌抗抗衡，装修修标准不能能比雅居乐乐低。西海岸09地块室内装装修标准：：“欧派”橱柜配人造造石台面、、洗菜盆；；“摩恩”水龙头及淋淋浴龙头，，配送梳妆妆镜、毛巾巾架、纸巾巾架；“林内”抽油烟机、、燃气灶、、消毒柜、、热水器；；“科勒”座厕和洗手手盆；“西门子”开关及插座座；本项目的装装修标准，，建议在西西海岸09的基础上做做升级版。。赠送储物产产品，增加加收纳空间间提升公共部部分的交楼楼标准做好好软软装装部部分分的的展展示示，，提提升升法法国国风风情情品品味味公共共大大堂堂的的品品质质更更高高、、更更豪豪华华交楼楼标标准准西海海岸岸09地块块入入户户大大堂堂装装修修标标准准：：外墙墙：：选选用用天天然然石石材材、、外外墙墙砖砖等等外外立立面面材材料料。。大堂堂：：地地面面铺铺砌砌高高级级仿仿石石抛抛光光砖砖，，天天花花吊吊顶顶，，墙墙面面铺铺高高级级仿仿石石抛抛光光砖砖。。标标准准层层电电梯梯厅厅墙墙面面铺铺高高级级抛抛光光砖砖。。电梯梯：：蒂蒂森森电电梯梯。。建议议本本项项目目公公共共部部分分的的装装修修按按照照09地块块的的标标准准打打造造。。软装装部部分分：：按照西海海岸05地块的造造价标准准做软装装，并且且要突出出法式风风情，包包括：水晶吊灯灯；法国油画画；欧式沙发发及茶几几；艺术品摆摆件；高级地毯毯；公共部分分展示标标准：西海岸09的硬装，，05的软装加快落实实小区的的生鲜超超市在5月份蓄客客期签订订进驻协协议作为项目目配套卖卖点之一一小区配套套超市与番禺中中学洽谈谈购买学学位每户赠送送一个番番禺中学学的初中中或高中中学位配送学位位根据本项项目的地地段，学学位地段段如下：：小学：市市桥实验验小学（（区内较较好的小小学）初中：属属于桥兴兴中学（（刚成立立，资质质一般））高中：可报报考番禺中中学或禹山山高级中学学。若能与番禺禺中学洽谈谈成功，开开发商出资资购买学位位，保证每每户赠送一一个学位，，这样对客客户的吸引引力更大。。4栋楼命名于于法国香槟槟品牌更优雅，，更高贵贵楼栋命名名保利·香槟项目目的组团团命名选选自著名名香槟品品牌的名名称和产产地：郎宋（LANSON）、康东（CHANDON）、百悦(LAURENT-PERRIER)、凯歌(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)。凯歌(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)康东（CHANDON）百悦(LAURENT-PERRIER)郎宋（LANSON）产品线展示线物料线推广线活动线营销执行行让城市又又有了香香槟的味味道让生活更更优雅——法式风情情的尽致致表现，，让香槟槟更优雅雅示范园林林展示会所展示示样板房展展示售楼部展展示扩大园林林展示区区，让客客户看到到中心水水景园林林提升园林林展示区区的造价价标准至至700元/㎡打造“小小而精””的法式式风情园园林园林展示示扩大的园园林展示示区原来的园园林展示示区范围围扩大园林林展示区区，把中心泳池池、健身房展示给客客户看，，并且把把展示区区的园林林造价标标准提升升至700元/㎡。若一期工工程赶不不上，二二期开盘盘前必须须把游泳泳池展示示出来，，以提升升二期的的价格把健身房房打造成成会所除了健身身、游泳泳更衣之之外，增增加会所所的运动动功能满足小资资时尚、、健康、、美体的的追求会所展示示在健身房房，除了了健身设设施之外外，增加加瑜伽房和SPA房，增加健健身房的的功能。。架空层展展示区的的小区配配套——泛会所阅览室、、棋牌室室、桌球球室、网网吧会所展示示阅览室和和棋牌室室桌球室网吧在1栋和3栋的架空空层设置置泛会所所，功能能包括阅阅览室、、棋牌室室、桌球球室和网网吧，通通过一个个半开放放的空间间增加小小区配套套，泛会会所的面面积不大大，但功功能齐全全，体现现“小而而精”的的理念。。提升展示示区的架架空层园园林展示示增加绿化化、休憩憩、休闲闲功能架空层展展示架空层摆摆放些休休憩的沙沙发和茶茶几，配配上绿色色植物点点缀环境境，提升升架空层层休憩的的氛围。。架空层摆摆放些艺艺术品，，提升小小区的人人文氛围围。四维感官官，极致致享受样板房展展示观——装修风格格（法式田田园、现现代风格格、洛可可可、巴巴黎时尚尚）闻——醉人香水水（香奈儿儿香水））听——古典音乐乐（巴赫《法国组曲曲》）品——收纳空间间（松下家家装）香槟系列列“四觉”定调——嗅觉：香香醇的浪浪漫视觉：时时尚的经经典听觉：典典雅的旋旋律触觉：尊尊崇的品品质结合售楼楼部内的的吧台和和室外的的亲水平平台打造充满满法国人人文气息息的咖啡啡馆售楼部展展示吧台区→→露天咖啡啡馆↑结合室内内吧台区区和室外外的亲水水平台，，打造充充满人文文气息的的“学院院旁的咖咖啡馆””广州北京上海重庆南京天津佛山成都无锡武汉设立项目目区位图图增加企业业品牌墙墙和香槟槟系列介介绍售楼部展示香槟在全国保利在中国←项目区位图企业品牌墙保利香槟系列列产品线展示线物料线推广线活动线营销执行让城市又有了了香槟的味道道让生活更优雅雅——法式风情的尽尽致表现，让让香槟更优